金地房地產(chǎn)信息周刊.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除金地房地產(chǎn)信息周刊行政管理部 政策解讀建設(shè)部對外企在中國單獨承攬設(shè)計工程仍不“放行”高院將起草物業(yè)司法解釋解決物業(yè)糾紛難題戰(zhàn)略布局今年前兩月全國房產(chǎn)投資增長43.6%，“瘋狂”依舊！國家對房地產(chǎn)業(yè)的從嚴(yán)管理迫使房企業(yè)合作兼并加速業(yè)外企業(yè)搶灘房地產(chǎn)過程更多的是慘痛的失敗策略設(shè)計“間息式銷售”營銷法正成為樓盤漲價的經(jīng)典手法深圳行情深圳灣濱海休閑帶建成后對東部房地產(chǎn)影響是刺激而會沖擊深圳被列為廣東惟一的全國推進住宅產(chǎn)業(yè)化試點城市集資房過多擾亂市場秩序，深圳是到該解決的時候了倉儲式“寫字樓”市場走俏鵬城2004年，深圳城市化進程提速深圳房地產(chǎn)代理業(yè)的壟斷局面已日漸形成異地傳真北京土地供應(yīng)計劃敲定，2000公頃土地年內(nèi)上市上海高檔樓實際已打出“樓價見頂，可以拋售”的信號旗了商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，上海租金漲幅創(chuàng)三年新高杭州高檔租賃房前景雖好，但目前的日子難過香港樓市趨旺，炒賣風(fēng)氣日盛重慶房地產(chǎn)今年投資額超過前4年總和，“理性”引導(dǎo)很重要建材時尚中外建材超市力拼供應(yīng)鏈，國內(nèi)建材流通領(lǐng)域競爭加劇物業(yè)管理物業(yè)管理責(zé)任險對物業(yè)管理發(fā)展是保駕護行還是誤導(dǎo)？投資技巧投資者如何吃到房價折扣這塊“蛋糕”？政策解讀建設(shè)部對外企在中國單獨承攬設(shè)計工程仍不“放行”日前，建設(shè)部建筑市場管理司起草的關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程設(shè)計活動的管理暫行規(guī)定(征求意見稿)正式在網(wǎng)上征求意見。根據(jù)意見稿，外國企業(yè)承擔(dān)中國境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計，仍必須選擇至少一家持有中國建設(shè)工程設(shè)計資質(zhì)的中方企業(yè)合作設(shè)計。據(jù)建設(shè)部相關(guān)人士介紹，意見稿所稱外國企業(yè)是指在中華人民共和國境外注冊登記的、從事建設(shè)工程設(shè)計活動的企業(yè)。意見稿第15條還規(guī)定，保密工程、搶險救災(zāi)工程和我國未承諾對外開放的其他工程，禁止外國企業(yè)參與設(shè)計。 建設(shè)部負責(zé)人表示，征求意見稿共16條，已經(jīng)實施的中外合作設(shè)計項目，不適用本規(guī)定。返回高院將起草物業(yè)司法解釋解決物業(yè)糾紛難題 從有關(guān)部門獲悉，最高人民法院日前在國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例的基礎(chǔ)上，總結(jié)各地的審判經(jīng)驗，起草了關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件若干問題的規(guī)定，以此來解決物業(yè)糾紛難題。近年來我國涉及到物業(yè)管理糾紛的事件逐漸增多，主要表現(xiàn)為，建筑物和社區(qū)業(yè)主共有共用部分的權(quán)屬區(qū)分、管理使用、開發(fā)商遺留問題、收益歸屬等糾紛，成為了社會關(guān)注的問題。尤其是近幾年來，已經(jīng)有大量的糾紛已經(jīng)起訴到法院。由于我國沒有健全的物權(quán)法，人民法院在處理此類案件中遇到了許多新問題。據(jù)了解，目前這個司法解釋（草案）包括六方面內(nèi)容：一是訴訟主體的確認；二是物業(yè)管理合同的糾紛；三是物業(yè)管理費糾紛；四是物業(yè)管理責(zé)任糾紛；五是解聘物業(yè)管理公司的糾紛；六是建筑物和社區(qū)業(yè)主共用部分的權(quán)屬區(qū)分、管理使用權(quán)益歸屬的糾紛。返回戰(zhàn)略布局今年前兩月全國房產(chǎn)投資增長43.6%，“瘋狂”依舊！ 國家統(tǒng)計局日前公布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年1-2月份，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)3287億元，其中，房地產(chǎn)業(yè)投資（包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動）達到1005億元，增長43.6%。在房地產(chǎn)業(yè)中，住宅投資達到721億元，增長48.7%。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)建筑業(yè)投資也呈快速發(fā)展的趨勢，1-2月份投資達43億元，增長93.4%。國家統(tǒng)計局有關(guān)人士表示，2004年前兩個月投資高速增長的原因有很多，首先是2003年房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的慣性作用，不少在建項目施工延續(xù)到了今年；其次，新加工項目也在繼續(xù)增長，且施工速度加快。一些土地儲備較多的房地產(chǎn)企業(yè)為了避免投資風(fēng)險，紛紛加緊了開發(fā)力度。此外，建筑材料價格上升也是原因之一。據(jù)悉，今年2月份，鋼材出廠價格比去年同期上漲了22%，水泥上漲了1.5%。如果扣除建材價格上漲的因素，房地產(chǎn)業(yè)實際投資增長可能會略有減少。不過，國家統(tǒng)計局有關(guān)報告中稱，由于1-2月份投資數(shù)據(jù)占全年比重較小，因此這一數(shù)據(jù)并不能說明全年趨勢。返回國家對房地產(chǎn)業(yè)的從嚴(yán)管理迫使房企業(yè)合作兼并加速 港資地產(chǎn)公司上海置業(yè)日前發(fā)布公告表示，公司正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開有關(guān)收購的初步洽談。據(jù)悉，此次上海置業(yè)在內(nèi)地洽談的項目中，涉及閘北中興城，該項目總規(guī)劃建筑面積達到50萬平方米，建成后將是該地區(qū)最大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目。不過，上海置業(yè)對此番在內(nèi)地的收購舉措持謹(jǐn)慎、保守的態(tài)度，有關(guān)人士表示，目前尚未簽訂任何諒解備忘錄或達成任何正式協(xié)議。然而，上海置業(yè)副主席兼聯(lián)席總裁虞海生表示，上海置業(yè)確有計劃收購合并內(nèi)地一些中小型地產(chǎn)商，也有幾個項目在談。此話驗證了業(yè)界早有的傳聞：上海置業(yè)將于年內(nèi)完成2至3家公司的收購計劃，預(yù)計可在6月達成首宗協(xié)議。與此同時，不少內(nèi)地中小地產(chǎn)商也自愿“被吃”。一家大型房地產(chǎn)公司高層就聲稱，今年以來，有不少小型地產(chǎn)公司主動拿著項目來找他們，希望能被他們公司并購或與之合作。 “2004年將是地產(chǎn)并購年未來12年內(nèi)，并購內(nèi)地地產(chǎn)商將成為外資地產(chǎn)巨頭介入內(nèi)地樓市的主要渠道?！庇袠I(yè)內(nèi)人士認為，基于上海目前土地招標(biāo)相關(guān)要求，外資地產(chǎn)公司直接在滬購地建樓進行項目運作的難度較大。據(jù)悉，2003年，上海一共招標(biāo)地塊100多塊，但沒有一家外資地產(chǎn)公司投標(biāo)成功。在此背景下，該人士指出，收購、參與現(xiàn)有本土房地產(chǎn)公司股份，或直接購買爛尾樓等就成為海外資本參與本市房地產(chǎn)項目運作的主要方式。事實上，從去年開始，我國加緊了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理，同時銀行對金融放貸嚴(yán)格慎重了許多。不少中小開發(fā)商無法貸到款，資金壓力很大，只能通過手中的項目向外尋求合作、收購，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的收購、并購提供了絕好的機會。相反的，大型地產(chǎn)公司在信貸上不成問題，資金充裕，同時它們自身也在尋求合適的并購對象，以便擴張自己的實力。上述人士同時表示，海外資本大規(guī)模進入內(nèi)地市場才剛剛起步，今后三年內(nèi)上海吸收境外資本的幅度還將繼續(xù)上升。海外資本的構(gòu)成也將從以港臺背景為主，向歐美、東南亞資金多元并存的格局過渡。返回業(yè)外企業(yè)搶灘房地產(chǎn)過程更多的是慘痛的失敗近來，“門外漢”進軍房地產(chǎn)的沖動依然有增無減。上海的開開已于今1月已經(jīng)取得從事房產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)執(zhí)照，預(yù)謀在未來的一年中大展手腳，在上海的房地產(chǎn)市場中分析得一杯羹。去年12月，開開實業(yè)宣布以現(xiàn)金出資1.2億元與開開集團和EmiratcsFarEastInvestmentLtd.簽署共同投資設(shè)立上海畢納高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司注冊資本為人民幣3億元，投資總額為人民幣10億元。而三年前就已攜巨資進入房地產(chǎn)的聯(lián)想控股最近也跳出單純的寫字樓投資，攜30億大舉壓境住宅開發(fā)。據(jù)悉，聯(lián)想控股旗下的全資房地產(chǎn)子公司融科智地已在重慶拿下了近千畝土地，又斥巨資在武漢取得一個大型住宅項目。而在北京，今年也可能再開發(fā)一至兩個住宅項目。據(jù)悉，融科智地在重慶和武漢的開發(fā)項目都達到建筑面積40萬50萬平方米的規(guī)模。但無論是武漢還是重慶，融科智地涉足的都是二線城市的住宅開發(fā)。近兩年來，房地產(chǎn)投資再次將其灼熱的溫度傳至其他行業(yè)。于是，便有諸如新希望、聯(lián)想、北方國際、三九建業(yè)、TCL、國美電器、三元、景泰宮等知名的非房地產(chǎn)企業(yè)加入地產(chǎn)市場的鏖戰(zhàn)之中。有數(shù)據(jù)顯示，我國已有300多家上市公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，有的甚至將主業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。在這些現(xiàn)實和數(shù)據(jù)面前，房地產(chǎn)似乎已經(jīng)成為各路企業(yè)的一個“掘金庫”，產(chǎn)業(yè)資本向房地產(chǎn)業(yè)的流動顯得異?；钴S。據(jù)了解，在業(yè)外巨頭的房地產(chǎn)“投資熱”中還不乏有一些機緣和政府壓力的因素。當(dāng)然，他們也有不少實現(xiàn)了多元化調(diào)整并借房地產(chǎn)推動原行業(yè)發(fā)展，打開“雙贏”局面。三九建業(yè)、國美電器等都是明顯的例子，以國美電器為例，她看中房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，會帶來大量的現(xiàn)金流，從而維持其主業(yè)的現(xiàn)金流；而上市公司的年報更是一目了然。一個年營業(yè)收入幾十億元人民幣的業(yè)外企業(yè)，其房地產(chǎn)營業(yè)收入所占比重往往都小得可憐?？梢哉f，很多業(yè)外巨頭涉足房地產(chǎn)是“醉翁之意不在酒”。不過，我們常?？吹降亩际且恍┏晒Φ陌咐?，實際上，在業(yè)外企業(yè)搶灘房地產(chǎn)的過程中更多的是慘痛的失敗。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，如今的房地產(chǎn)遠沒有想象中的那樣暴利，做得好的利潤可以達到20%，稍有不慎則可能占用大量資金，無法解套。此前，常有開發(fā)商感嘆，北京、上海房地產(chǎn)市場的水不知有多深。事實上，業(yè)外企業(yè)對部分可能存在房地產(chǎn)過度開發(fā)地區(qū)的介入，可能將加大公司轉(zhuǎn)型的風(fēng)險，完全脫離原有發(fā)展軌跡向陌生房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展的公司更是“險雷”處處。欲殺入房地產(chǎn)市場，雄厚的實力、好的策劃、好的經(jīng)營管理與營銷策劃隊伍等諸多因素一個都不能少。因此，業(yè)外企業(yè)想要走“房產(chǎn)路”并非如想象中那么簡單。返回策略設(shè)計“間息式銷售”營銷法正成為樓盤漲價的經(jīng)典手法目前，一種叫“間息式營銷”的手法在一手銷售和代理市場已被廣泛使用，這種營銷手法對促漲房價起著不可小覷的作用，尤其在市場利好的形勢下，“間息式營銷”更是風(fēng)靡大街小巷。比如，不久前，某開發(fā)商開建一個新盤，在開工同時建造起富麗堂皇的售樓處。就在售樓處開張當(dāng)天，開發(fā)商就廣而告之，吸引許多人上門詢問樓盤情況。此時開發(fā)商開始實行“內(nèi)部登記”辦法，請有意向者登記簽名，等候開盤通知。由于登記房價相對便宜，登記者趨之若鶩。開發(fā)商由此積累起第一批客戶群。不久之后，開發(fā)商領(lǐng)到可銷售100多套房子的預(yù)售許可證，立即通知首批已登記的客戶在同一天到售樓處來“正式預(yù)訂”。此時開發(fā)商并沒有一次性把100多套房子全數(shù)推出，只是公開其中50套房源。同時言明50套房子預(yù)訂完畢后“房價將要發(fā)生變化！”購房者因此不得不爭相編號排隊等待首批50張登記號牌，人人竭盡全力爭取“入圍”首批范圍。第一次當(dāng)然只有區(qū)區(qū)50人“中彩”，更多的來客則被排除在外。此時外面的人看到售樓處“如此鬧猛”，按耐不住躍躍欲試的心態(tài)，也紛紛趕來“軋鬧猛”，開發(fā)商在“滾雪球”過程中積累起了第二批客戶群。待過段時間第二批購房者上門“預(yù)訂房子”時，價格已經(jīng)漲了一個輪回。此時開發(fā)商繼續(xù)擠牙膏般地推出房源，從而再一次造成購房者爭相排隊領(lǐng)號的場面。由此不斷反復(fù)，購房人群越積越多、房價也就不斷“與時俱進”。據(jù)了解，上述樓盤在首次內(nèi)部登記時，開發(fā)商口頭承諾價格是5600元左右，但是在正式開盤那天價格被定到7000元之多，而第二次預(yù)訂時已升至8300元了分析認為，作為一種樓市銷售行為，此種“間息式營銷”并沒有什么過錯，對賣家來說是一種“成功的營銷方式”。通過這種營銷方式有意無意地造成市場供不應(yīng)求的態(tài)勢，促使購房者產(chǎn)生一種恐慌心理，這對房價的上漲無疑起了推波助瀾的作用。此外，這其中又容易派生出一批投機者從中“炒房”，再次促高房價。這種營銷方式顯然成了“漲價”和“炒房”的一個溫床。但這種營銷方式應(yīng)注意周邊樓盤供應(yīng)量的變化，如果上市樓盤量的劇增，人們購房更加理智和謹(jǐn)慎，這種“間息式營銷”手法會大打折扣，這應(yīng)引起開發(fā)商們注意。返回深圳行情深圳灣濱海休閑帶建成后對東部房地產(chǎn)影響是刺激而會沖擊深圳灣濱海休閑帶景觀設(shè)計日前評出了3個入圍方案，這標(biāo)志著深圳灣濱海休閑帶建設(shè)的正式啟動。海濱長廊建設(shè)意味著2004深圳灣地產(chǎn)進入決戰(zhàn)期。進入2004,地產(chǎn)巨頭明顯加快了在深圳灣排兵部陣的步伐。又一場海灣風(fēng)暴蓄勢待發(fā)。濱海休閑帶建成后，深圳灣片區(qū)的海景質(zhì)量將會全面改善，人文景觀也會大大完善，這樣會使一些休閑度假型物業(yè)出現(xiàn)。而東部大梅沙由于天然資源豐富，一直是休閑度假型物業(yè)的主戰(zhàn)場，那么休閑帶建成后，深圳灣的物業(yè)會對東部的房地產(chǎn)有所沖擊嗎？對此，作為東部休閑度假物業(yè)的開發(fā)商，心海投資有限公司副總經(jīng)理林庶平表示，他們并沒有感到太大的壓力。他認為，濱海休閑帶即使建成也不會對大梅沙的休閑度假物業(yè)造成明顯的影響。一方面，雖然同樣擁有海景，但東部的是自然海景，而深圳灣更多的是人文景觀。從景觀上來看，自然海景更具有做休閑度假型物業(yè)的優(yōu)勢。再者，即使在東部鹽田，度假型物業(yè)也不是主流，而且目標(biāo)客戶不只局限在深圳。所以深圳灣即使也出現(xiàn)度假型物業(yè)，對東部的影響并不會太大。但是林庶平副總經(jīng)理也認為，深圳灣休閑帶建成后，會對東部地產(chǎn)具有刺激作用。就目前而言，東部雖然打的是旅游、休閑的概念，但真正的配套設(shè)施并不多，在人文景觀方面明顯不如深圳灣，所以要想繼續(xù)利用這一概念，除了發(fā)揮無敵的海景資源優(yōu)勢外，如何改善配套設(shè)施，建成真正的濱海物業(yè)，這將是東部地產(chǎn)要考慮的問題。返回深圳被列為廣東惟一的全國推進住宅產(chǎn)業(yè)化試點城市據(jù)日前完成的一份關(guān)于“深圳住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀”的綜合調(diào)研報告顯示，深圳住宅產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)發(fā)展成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)，但形勢卻不容樂觀。專家對此已敲響了警鐘：深圳的發(fā)展空間有限，地少人多、開發(fā)密度大是深圳住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特征。如果依靠傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，住宅產(chǎn)業(yè)難以保持可持續(xù)發(fā)展。隨著土地供應(yīng)的逐漸減少、對水資源和能源等資源的過度消耗，整個產(chǎn)業(yè)的增長勢頭將減弱，對全市GDP增長的貢獻率呈逐年下降的趨勢。為進一步推進深圳住宅產(chǎn)業(yè)化工作，專家建議，通過“四個一”模式，即政府設(shè)立一個推進住宅產(chǎn)業(yè)化的專門機構(gòu)，負責(zé)整體推進工作；建立一套住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，推動住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、部品化，實現(xiàn)工業(yè)化；形成一套促進住宅產(chǎn)業(yè)化的政策體系，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境；構(gòu)建一個住宅產(chǎn)業(yè)信息統(tǒng)計和預(yù)測系統(tǒng)。據(jù)悉，建設(shè)部已經(jīng)將深圳列為廣東省惟一的全面推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點城市。返回集資房過多擾亂市場秩序，深圳是到該解決的時候了“買集資房價格低，但沒有保障；買商品房各項手續(xù)齊全，政策層面有保障，但價格高?！边@個二元悖論是購買集資房者的普遍心理。集資房是深圳市在20世紀(jì)80年代初期開始出現(xiàn)的一種建房形式。當(dāng)時為了緩解國家投資不足，市民住房緊張的矛盾，市政府采取無償劃撥土地，建設(shè)資金由財政出一點、單位出一點、個人出一點的形式解決，興建了大批集資房，有效緩解了深圳的住房緊張情況，但是由于集資房所用的土地是無償劃撥的，房主沒有交地價，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，因此不可能上市流通。但隨著年代的變遷，集資房的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化?，F(xiàn)在出現(xiàn)的叫集資房的房子，“不是國家出讓的土地，沒有向政府有關(guān)部門審批，企業(yè)、個人以其它形式占用土地，以自建的名義對外發(fā)售，這種集資房屬于非法?！?集資房究竟有多少？深圳市國土規(guī)劃資源局相關(guān)負責(zé)人表示，并沒有確切統(tǒng)計。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究所日前所做調(diào)查統(tǒng)計，深圳私房總建筑面積不下8000萬平方米，這個數(shù)據(jù)里包含相當(dāng)一部分的集資房。其中，南山集資房數(shù)量最多且分布比較廣。據(jù)調(diào)查，南山區(qū)集資房樓盤不下20個，中山公園、南油大道、太子路附近均有，按南山人的說法是集資房“遍地開花”。但西麗鎮(zhèn)有關(guān)部門負責(zé)人表示，他們并未做過統(tǒng)計。另外，寶安龍華民樂附近也有一些集資房樓盤分布，有關(guān)資料顯示，至少有4個樓盤，其中一個達到了50棟樓的規(guī)模；寶安公明鎮(zhèn)亦有不少；此外，羅湖、福田、龍崗各區(qū)都有一定數(shù)量的集資房存在。從房地產(chǎn)開發(fā)角度看，如果集資房的規(guī)模過大，會對一個小片區(qū)房地產(chǎn)市場造成沖擊，西麗的商品房價格低于南山的整體房價，房地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯滯后，應(yīng)該跟集資房有關(guān)系。關(guān)于集資房的處理方式，目前較為明確的是深圳市政府2001年7月6日發(fā)布的94號令關(guān)于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定，94號令從政策層面給了集資房以“國民待遇”，但有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，深圳房地產(chǎn)市場上現(xiàn)售的集資房大多是違章建筑，并不在94號令的范圍之內(nèi)，因此，要按合法程序走，很多集資房項目恐怕都不能被審批，也自然無法辦理房產(chǎn)證。返回倉儲式“寫字樓”市場走俏鵬城受投資大鱷的青睞，近來深圳倉儲式“寫字樓”十分走俏。買了商鋪再買倉儲空間火爆的市場認同，使奧特城5樓的售賣再造業(yè)界輝煌，一周銷售額高達1500萬元?；浫A奧特城是7層單體建筑，外型時尚靚麗，集商場、綜合樓于一體。全玻璃建筑給建筑物提供了很好的通風(fēng)采光條件。擁有大型地下停車庫，并配有多部觀光電梯、手扶梯、電梯、汽車電梯的奧特城，由于外觀大氣厚重、公共空間舒適宜人、配套起點高，未來的用途充滿想象空間，也因此成為市場追捧的熱點。據(jù)悉，在粵華奧特城的投資客中，買來自用的占了一半，還有一部分人用作倉儲或是辦公場地。選擇這里用作倉儲是否有些浪費？據(jù)一位在此開店的投資者介紹，“那些外觀不佳的倉庫租金也并不便宜，一平方米也在25元左右。奧特城是筍崗片區(qū)的原始股，肯定要買。這里全線改觀后，價值遠遠不止現(xiàn)在這樣。而且，我現(xiàn)在的倉庫將來改做寫字樓也會賺，做鋪頭就更賺了。”該投資者算了一筆帳：“目前寫字樓、倉儲的市場租金一般為每平方米40元，140平方米的單位可以租到5600元，而自己買進這個單位僅用了63萬，倉儲式物業(yè)的管理費每平方米僅2元，遠遠低于寫字樓的運營成本，如果再便宜點，會非常好出租。將來筍崗火了，5樓的單位就可以用來開鋪頭，將140平方米隔成兩個單位，保守估計，每個單位收取4000元租金應(yīng)該不在話下。”不難看出，用途的廣泛及靈活的可變性，延展了奧特城的投資空間。返回2004年，深圳城市化進程提速2003年，深圳衛(wèi)星城全面啟動，二線關(guān)改革已實施、地鐵向城外迅速蔓延、城市交通新藍圖正在變?yōu)楝F(xiàn)實。2004年，一場強有力推進城市化進程的風(fēng)暴將在深圳掀起，深圳國際化都市已然成型。2004年3月8日，深圳市長與深圳60位全國人大代表聯(lián)署議案關(guān)于再次要求將寶安、龍崗兩個行政區(qū)域劃入特區(qū)范圍管轄，從根本上解決深圳法律適用上“一市兩法”問題的議案，列出四大理由，大力推進深圳城市化和國際化進程。寶安、龍崗城市化工作已于2003年10月30日正式啟動，到2004年底，27萬村民將全部轉(zhuǎn)為城市居民。關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化：堅持規(guī)劃先行和統(tǒng)一規(guī)劃，按照建設(shè)國際化城市標(biāo)準(zhǔn)對寶安、龍崗實現(xiàn)組團和城市片區(qū)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)筑特區(qū)內(nèi)外一體化的現(xiàn)代城市體系。深圳作為中國首個無農(nóng)村國際都市，特區(qū)版圖蔓延勢不可擋，龍崗、寶安將承載深圳規(guī)劃與發(fā)展的未來。返回深圳房地產(chǎn)代理業(yè)的壟斷局面已日漸形成代理商代理樓盤個數(shù)占總推售項目的比例占代理項目的比例中原6619%25%世聯(lián)3410%13%置業(yè)國際298.6%11.1%德思勤164.7%6.1%星彥164.4%5.7%近幾年來，深圳樓市的供大于求，市場產(chǎn)品的越趨雷同等，令開發(fā)商之間的競爭相當(dāng)激烈，面臨的銷售壓力越趨增大，發(fā)展商也越來越依賴地產(chǎn)中介。統(tǒng)計顯示，發(fā)展商自銷項目的比例正在逐年下降中，其中2003年發(fā)展商自銷項目更急速下降，全年僅有77個發(fā)展商自銷項目，較2002年下降了46%，而由代理商代銷項目占整體推售項目的77%。內(nèi)地代理市場的不斷擴大，也吸引著眾多的香港代理商北上發(fā)展，香港代理商在為內(nèi)地樓市帶來新鮮血液的同時，也加劇了中介公司的強弱分化。在殘酷的競爭面前，中介代理要取得最終的勝利，唯向規(guī)?；?、專業(yè)化進軍。根據(jù)深圳中原深港研究中心近幾年的統(tǒng)計顯示，目前在二級市場上活躍的只有6-7家公司。其中，有港資背景就占了好幾家。然而香港代理商在內(nèi)地的發(fā)展也并非一帆風(fēng)順，許多代理商因不能迅速本土化，許多都中途夭折。而在北上的大軍中，真正能融入內(nèi)地市場、在內(nèi)地各大城市設(shè)立分支機構(gòu)、并漸居地產(chǎn)代理業(yè)的主導(dǎo)地位的香港代理商可說是屈指可數(shù)，香港中原就是當(dāng)中的佼佼者。返回異地傳真北京土地供應(yīng)計劃敲定，2000公頃土地年內(nèi)上市京城開發(fā)商們最近一直擔(dān)憂的北京土地供應(yīng)問題終于有了新的消息。近日，據(jù)北京市房管局透露，今年可以上市交易的土地約有2000公頃左右，而這一數(shù)字是去年的8倍。目前，盡管由北京市發(fā)改委牽頭制定的2004年度土地供應(yīng)計劃還未出臺，但從春節(jié)以來，北京市至少已有6塊土地掛牌出讓，這一土地市場的利好消息無疑讓幾個月來處于土地斷檔期的開發(fā)商松了口氣。據(jù)透露，今年將有7000公頃的土地供應(yīng)計劃，可以上市交易的土地約有2000公頃左右。這7000公頃土地供應(yīng)計劃包括政府辦公基礎(chǔ)設(shè)施、道路建設(shè)等劃撥用地2000多公頃，同時還有4000多公頃的土地已啟動儲備工作。上市交易的土地必須合乎政府規(guī)劃，具備定量供應(yīng)條件，并要求手續(xù)齊全。按正常情況預(yù)計，2004年北京最終上市交易的土地大約有2000公頃左右。而去年全年，北京共有58宗總面積達268.69公頃的土地公開上市交易，實際成交49宗（招標(biāo)3宗、拍賣1宗、掛牌交易45宗），土地總面積約215.46公頃，規(guī)劃建筑總面積約349萬平方米。據(jù)了解，房管局大幅擴大土地供應(yīng)量消息在業(yè)界引起開發(fā)商們的強烈關(guān)注。由于土地供應(yīng)稀缺，北京也曾在土地4號令頒布后，出現(xiàn)過開發(fā)商四處求地、使“地蟲”活動頻繁的局面。分析認為，在土地供應(yīng)量變得比較充裕后，這種局面將有所緩解，一些?？砍促u地皮為生的房地產(chǎn)公司遲早會被清除出局。返回上海高檔樓實際已打出“樓價見頂，可以拋售”的信號旗了中原的研究表明，如果按房價將上海的樓市切開細分，將大致有35006000元/平方米的中低檔市場，600010000元左右的中高檔市場，和10000元/平方米以上的若干個高檔細分市場。研究數(shù)據(jù)表明，10000元平方米是市場的分水嶺，高檔市場已然變成一個純粹的投資性市場。在這個高檔市場中，50%的需求來自本地以外，其中外埠占25%，海外資金占25%。這兩種資金購買房產(chǎn)的主要目的，是收取租金或是等待房價上升回報，而不是自我居住。一旦有更好的投資機會或是投資收益下降，毫無疑問，這一部分“熱錢”一定會流出樓市。一個現(xiàn)象證明市場開始出現(xiàn)局部過熱高檔市場的樓價在繼續(xù)上升，但是租金卻開始下滑，出現(xiàn)“剪刀差”。這實際上已經(jīng)是“樓價見頂，可以拋售”的信號旗了。精明的國際投資者們也早就看出了這一點?！吧虾５耐顿Y市場已經(jīng)有風(fēng)險，但10000元/平方米以下的消費性居住市場目前還不需要擔(dān)心?！?香港遠東發(fā)展副主席邱達昌如是說。中原的數(shù)據(jù)表明，上海10000元平方米以下的市場，還是消費性為主的市場。未來十年甚至二十年里，這一市場，都一直會是整個上海樓市發(fā)展的重要“穩(wěn)定器”。返回商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，上海租金漲幅創(chuàng)三年新高據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新統(tǒng)計研究表明，目前，亞太地區(qū)所有重要城市的中心商業(yè)區(qū)租金均保持穩(wěn)定或穩(wěn)中有升態(tài)勢，上海也處于這一增長隊伍中。不斷增長的居民消費推動著主要商業(yè)區(qū)零售商鋪的強大需求。相對需求而言，上海商業(yè)房地產(chǎn)市場的鋪源供給則顯得非常有限，預(yù)計供小于求的不平衡狀況仍將持續(xù)一段時間。統(tǒng)計顯示，近期已交付的兩大購物中心和下季度即將交付的一個購物中心，構(gòu)成了近期商業(yè)房地產(chǎn)市場增量的主力軍。已交付的一個是黃浦區(qū)的來福士廣場，新增商業(yè)面積38859平方米，另一個是靜安區(qū)的協(xié)和世界一期新增商業(yè)面積22100平方米。這使得開春以來，上海新增的百貨和購物中心供應(yīng)量達到了112469 平方米。原定于2003年開業(yè)的靜安區(qū)九百城市廣場，則因故推遲到今年年中開業(yè)，成為下一季度市場的后備供應(yīng)力量。統(tǒng)計表明，今年開年，上海市大型商業(yè)物業(yè)的平均空置率已降至6.1，同比下降29.5。來福士廣場開業(yè)至今出租率已超過90的事實也證明了這一點。由于主要商業(yè)區(qū)缺乏充足有效的供應(yīng)量，近來上海商業(yè)房地產(chǎn)的租金快速爬升。截至去年底，上海主要商業(yè)區(qū)首層商鋪的平均年租金上升了1.8，達到1127美元/平方米。對比2001 年5.1和2002 年11.5的增長率，租金增長幅度達到了8.6，創(chuàng)近三年來的新高。返回杭州高檔租賃房前景雖好，但目前的日子難過 最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州大面積精裝修出租房已經(jīng)出現(xiàn)難出租現(xiàn)象。目前杭州的高檔出租房源一直集中在城西蔣村一帶，雅仕苑、湖畔花園、南都德加公寓、桂花城等一批1999年后陸續(xù)建成的高尚住宅區(qū)是主力供應(yīng)品種，市中心則為一些新建成的高檔小區(qū)如中大鳳棲花園、萬安城市花園等。據(jù)杭州我愛我家公司發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州中高檔租賃市場目前尚處于供需兩不旺的狀態(tài)。月租金3500元以上的高檔房源只占全部出租房源的58%。而金豐易居上個月掛牌的出租房源分析也顯示，633套房子中，月租金在4000元以上的只有99套，只占15%；在成交的100多套租房中，高檔住房還不到10套，占10%左右。市場調(diào)查顯示，杭州精裝修房源一直沒有真正啟動，和房源面積偏大也不無關(guān)系。杭州現(xiàn)有高端出租房源多為130平方米以上的三室兩廳，租金多在4000元以上。而據(jù)調(diào)查，市場需求最大的還是8090平方米的兩室一廳。對于杭州中高檔出租房市場的前景，有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著杭州經(jīng)濟的發(fā)展和吸引外資能力的加強，外地駐杭人士肯定會越來越多。這塊高檔租賃市場的蛋糕也會越做越大。返回香港樓市趨旺，炒賣風(fēng)氣日盛近期香港房地產(chǎn)市場表現(xiàn)明顯活躍，豪宅及普通住宅售價均出現(xiàn)顯著的升幅，物業(yè)市場再次成為投資者的寵兒，大量資金不斷投入，其中有部分投資者乘機炒作。而炒賣的風(fēng)氣，不但豪宅市場日盛，普通住宅也風(fēng)生水起，甚至二手物業(yè)也都開始炒起來。雖然有商界人士提出警告，小心樓市過熱，但并沒有阻礙用家入市的積極態(tài)度，其中豪宅樓價走勢更為堅挺。最近半山區(qū)的豪宅樓價更打破1997年后分層豪宅售價的新高，每平方米價逾18.29萬元。豪宅樓價創(chuàng)下新高水平，連帶市區(qū)的新盤造價也創(chuàng)新高，長實集團旗下的海名軒最近推出發(fā)售，數(shù)天累積售出10多個單位，每平方米均價達96840元，套現(xiàn)逾3億元。發(fā)展商見市場反應(yīng)理想，打算稍后加價半成至一成后，加推5至10伙作次輪內(nèi)部認購，預(yù)計在調(diào)整后每平方米可升至10.76萬元，但市場承接力依然強勁，可見新盤銷售成績將保持強勁。返回重慶房地產(chǎn)今年投資額超過前4年總和，“理性”引導(dǎo)很重要日前召開的重慶市開發(fā)與管理工作會上傳出信息，2004年，將會是重慶開發(fā)史上的一個新高峰，無論開發(fā)投資額和開工、竣工的商品房面積都是歷年來最高的，超過了從1999年到2003年這4年的總和。據(jù)悉，今年將完成房地產(chǎn)開發(fā)投資380億元，實現(xiàn)房地產(chǎn)增加值90億元。同時新開工商品房面積1500萬平方米，其中住宅1000萬平方米；竣工商品房面積1500萬平方米，其中住宅1000萬平方米，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達到21平方米。而另一組數(shù)據(jù)足以從另一個角度說明2004開發(fā)量和開發(fā)投資的不同凡響：從1999年，完成房地產(chǎn)投資總額112.5億元，竣工商品房屋面積619.56萬平方米，其中住宅竣工438.56萬平方米，到2003年底，全市共完成房地產(chǎn)投資總額達到327.89億元，竣工商品房面積1676.97萬平方米，其中住宅竣工1231.75平方米。目前房地產(chǎn)開發(fā)投資過快過熱已引起國務(wù)院及相關(guān)部門的高度重視，有關(guān)控制房地產(chǎn)投資過速的政策也醞釀之中，重慶敢“冒天下之大不韙”加大開發(fā)投資，不擔(dān)心房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫嗎？分析員認為，不可否認的是，近年來重慶房地產(chǎn)投資增長速度確實比較快，但政府在房地立投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控上做得比較到位。據(jù)了解，在加大投資的同時，重慶市今年將大力發(fā)展普通商品住房和加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，建立健全住房保障體系。據(jù)悉，從今年起，市開發(fā)辦將在全市范圍內(nèi)全面推行開發(fā)項目資本金制度，防止在開發(fā)行業(yè)產(chǎn)生新的拖欠工程款行為，杜絕產(chǎn)生新的“四久項目”，切實維護購房者的合法利益，同時還會力爭在上半年出臺實施開發(fā)項目資本金制度和開發(fā)項目竣工綜合驗收制度，逐步形成完善的房地產(chǎn)管理法規(guī)體系。通過定期分析全市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，加強對房地產(chǎn)市場運行狀況的監(jiān)測和調(diào)控，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費者理性消費。返回建材時尚中外建材超市力拼供應(yīng)鏈，國內(nèi)建材流通領(lǐng)域競爭加劇2004年，歐洲最大的建材超市百安居（中國）在中國市場的一項重要舉動，就是在物流體系建設(shè)方面加大投入力度，建立全國以及華東、華南、華北地區(qū)配送/集貨中心，同時建立起完全由電腦系統(tǒng)管理的訂貨和產(chǎn)品流。與此同時，一些有實力的本土建材超市也不甘示弱，紛紛開始加緊構(gòu)建自己的物流配送中心。業(yè)內(nèi)人士分析，中外建材超市不約而同地將加大對物流配送體系建設(shè)的投入力度，顯示出國內(nèi)建材流通領(lǐng)域的市場競爭已經(jīng)進入了一個新的層次和階段。具體而言，這些企業(yè)已經(jīng)開始注重從供應(yīng)鏈的角度切入，積極尋找降低成本、提高服務(wù)的空間。據(jù)介紹，優(yōu)化供應(yīng)鏈流程的價值，將至少體現(xiàn)在三個方面。首先，訂單處理。以前操作模式是門店直接向各個供應(yīng)商下訂單，供應(yīng)商需要花費較大的人力、物力來處理每周的訂單。優(yōu)化之后，門店將向統(tǒng)一的物流中心下訂單，物流中心則將按供應(yīng)商進行整合，合并成一張訂單后再下給供應(yīng)商。這樣，對于單個的供應(yīng)商來說，訂單數(shù)量極大減少，給供應(yīng)商在處理訂單方面帶來極大的便利。 其次，貨物發(fā)送。以往，供應(yīng)商處理完各個門店的訂單后，根據(jù)訂單要求備貨，并分別發(fā)往目的商店。優(yōu)化之后，供應(yīng)商將按整合后的訂單，把提供給所有門店的商品送到物流中心倉庫，然后由百安居物流中心統(tǒng)一配送到各個門店。這樣，將極大降低供應(yīng)商的發(fā)貨頻率，而且供應(yīng)商的貨物集中到一起能形成規(guī)模效應(yīng)，供應(yīng)商可以支付比零擔(dān)運輸費率更低的整車運輸費率。再次，財務(wù)結(jié)算。傳統(tǒng)的模式，供應(yīng)商將貨物送到商店，商店簽收單據(jù)返回到供應(yīng)商后，供應(yīng)商才能依據(jù)簽收單開具收款發(fā)票。優(yōu)化后，供應(yīng)商將貨物一起送到物流中心，當(dāng)場收到簽收單據(jù)。這樣一來，不僅結(jié)款帳期減少了，而且單據(jù)的管理也加強了，不會因為單據(jù)回來得太晚或丟失而影響結(jié)算，更重要的是，貨物運輸途中的風(fēng)險得到了有效控制。返回物業(yè)管理物業(yè)管理責(zé)任險對物業(yè)管理發(fā)展是保駕護行還是誤導(dǎo)？隨著CEPA允許內(nèi)地出現(xiàn)“獨資”香港物管公司，物業(yè)管理責(zé)任險的需求正在逐漸加大。而就在不久以前，國內(nèi)唯一開辦物業(yè)管理責(zé)任險的中國人保不堪重負，退了一家物管公司3萬元保費，終結(jié)了一場僅僅維持了3個多月的物業(yè)管理責(zé)任險合同。一時間，物業(yè)管理責(zé)任險對物業(yè)管理發(fā)展究竟是保駕護航還是誤導(dǎo)？它的承保范圍究竟有多大？應(yīng)不應(yīng)該被公眾責(zé)任險代替？一系列問題再次把這個新險種推上了風(fēng)口浪尖。尷尬現(xiàn)狀與巨大市場據(jù)了解，物業(yè)管理責(zé)任險是一個還沒有開發(fā)好的容量極大的保險市場，上海是兩年多以前開始經(jīng)營這個險種的。知情人士透露，本地很多物管公司實行承包制，管理者紛紛減少開支以壓縮成本。這在一定程度上給了以規(guī)避物管公司風(fēng)險為目的的險種以“出頭之日”；而近期以來，隨著港澳等地幾十家知名物管公司的紛紛入滬，物業(yè)管理的檔次也在水漲船高，購買相關(guān)的保險、分?jǐn)倽撛趽p失成了各大物管公司的當(dāng)務(wù)之急。物管公司的兩種態(tài)度但是，物業(yè)管理責(zé)任險作為唯一一個以物業(yè)管理命名的險種，在推向市場時卻遇到了物管公司“冷熱”兩張面孔。一方面，很多物管公司一直在尋找物業(yè)管理責(zé)任險。他們認為，管理物業(yè)有很多意外因素存在，有些會嚴(yán)重影響物管公司工作乃至生存?！霸谀壳坝形飿I(yè)管理的小區(qū)里，車輛碰擦、危墻坍塌、水管迸裂、線路短路等等都屬于物業(yè)管理的責(zé)任，一旦賠付起來，只能用沒完沒了來形容。我們相信物業(yè)管理責(zé)任險可以幫助我們規(guī)避這種風(fēng)險、減輕可能的賠付壓力?！币晃晃锕芄纠峡偙硎隽俗约旱目释?。反對者卻也大有人在，一位物業(yè)管理資深人士表示，國際慣例是在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)用公眾責(zé)任險，并不專門設(shè)立一個“物業(yè)管理責(zé)任險”。“物業(yè)管理責(zé)任險會給公眾誤解這些責(zé)任就是物管公司本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，這對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展不利?！彼J為減輕