某地政策對房地產(chǎn)市場影響分析報告.doc

政策對上海房地產(chǎn)市場影響分析報告伴隨政府政策力度的不斷加大，政策對房地產(chǎn)市場的影響日益加大。仔細分析政策的影響，規(guī)避市場風(fēng)險，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，意義重大。全文從政策性質(zhì)出臺背景、未來走勢、不同分類市場表現(xiàn)分析來全面解讀房地產(chǎn)新政對上海樓市的影響。一、近期出臺政策回顧隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，面對越來越大的市場風(fēng)險，從2004年開始，政府部門開始重點調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：2005年3月6日，上海市政府發(fā)布關(guān)于當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見。2005年3約7日市地稅局本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知。2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準利率調(diào)整為6.12%，同時實行下限管理。2005年3月26日，上海市政府推出兩個“一千萬”配套商品房工程，其平抑房價的意圖凸顯。2005年3月29日，上海市政府出臺關(guān)于進一步加強個人住房貸款管理的指引。2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知。2005年4月6日，上海市房地資源局推出三條措施，其中轉(zhuǎn)按揭“交易登記三步不再并辦”的政策引人注目。2005年4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場（簡稱“新8條”）。2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見。相關(guān)專題：鏘鏘三人談七部委政策2005年成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵年，政府出臺政策的密度和強度不斷加大。山雨欲來風(fēng)滿樓，伴隨政策緊縮，市場開始動搖，長達年的加速繁榮開始轉(zhuǎn)向，未來市場走向撲朔迷離。二、政策性質(zhì)和背景分析從性質(zhì)看，主要分為五個方面的政策類型：（1）土地供給政策。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。（2）金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。（3）財政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。（4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。增大中低價商品房和經(jīng)濟適用房市場供給，控制高價房市場供給。（5）市場規(guī)范政策。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場需求）。從出臺政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場影響力遠遠大于供給調(diào)控政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。從新出臺的政策看，針對投機者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。政策出臺順序分析政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序為：從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：（）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調(diào)控需求。但實際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強，進一步增強市場信心。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。單一的政策調(diào)價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財政、金融雙向結(jié)合。（）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。而月日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。（）調(diào)節(jié)目標越來越明確早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標開始明晰，針對性大大增強。增加經(jīng)濟適用房和中低價房及其用地的供給，嚴格限制高價房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對投機者而設(shè)計的。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以成為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。隨著調(diào)節(jié)目標的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。政策出臺背景分析伴隨一系列力度更強的政策出臺，房地產(chǎn)市場開始受到巨大沖擊。政府的政策是否會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫破滅呢？政府的意圖是否也是如此呢？從政府出臺政策的過程和內(nèi)容看，政府在壓縮房地產(chǎn)泡沫上的舉動是非常小心的。早期，政府在對房地產(chǎn)的態(tài)度上，要擺不定，因此，政府缺乏針對性，效果不佳。隨著市場擴張越來越大，政府態(tài)度才轉(zhuǎn)為明朗。但是，實際上，政府在打壓房地產(chǎn)上一直非常謹慎。2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，中央已經(jīng)將穩(wěn)定房價和房地產(chǎn)市場作為地方政府的一項政治任務(wù)，嚴防價格大起大落。在穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回落，即房地產(chǎn)市場的“軟著落”，這就是政府的最終目的。打擊投機，同時增加中低價房供給，其用意就是如此。因此，政府在出臺政策上，會綜合考慮政策的影響力度，政府政策影響會是一個逐步釋放的過程。調(diào)控過度的后果分析在我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個聯(lián)系面非常廣泛的行業(yè)，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩潰，后果將是非常嚴重的。結(jié)果體現(xiàn)在如下幾個方面：（）投資需求大幅下滑，政府財政收入急劇減少。房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資非常高的比重，上海2003年就達到37.8，近兩年持續(xù)提高。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生巨大的政府收入，政府財政收入對房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建設(shè)發(fā)展主要資金就來自土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)50%以上的財政收入都來自房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)崩潰直接導(dǎo)致投資需求的銳減，引發(fā)經(jīng)濟的衰退。政府的財政收入也會大大減少，相關(guān)的城市發(fā)展、城市建設(shè)就會陷入停滯。（）聯(lián)系行業(yè)面臨衰退，大量失業(yè)不可避免。房地產(chǎn)的聯(lián)系效應(yīng)非常廣泛，上至基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)如能源、建筑、建材、家居裝璜，下至金融、媒體等等，設(shè)計到國家經(jīng)濟的方方面面，同時房地產(chǎn)帶動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納就業(yè)也是非常巨大的。如果房地產(chǎn)崩潰，就會引發(fā)聯(lián)系產(chǎn)業(yè)的衰退，帶來大量失業(yè)。（）銀行壞賬急劇增加，導(dǎo)致金融風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)崩潰最大的風(fēng)險就是金融風(fēng)險，房地產(chǎn)嚴重依賴金融機構(gòu)的融資，大部分資金都來自于融資貸款，因此，其崩潰將導(dǎo)致金融機構(gòu)大量壞賬的產(chǎn)生，甚至引發(fā)金融危機。三、政策走向預(yù)測政府出臺政策的目的，是向逐漸釋放市場泡沫。因此，未來出臺政策的類型和力度，要視已出臺政策的效果而定。從政策走勢看，政府將會把持有和交易環(huán)節(jié)稅收作為政府調(diào)控的主要手段，同時輔之以金融緊縮，土地調(diào)控繼續(xù)維持。政府今后可能推出的政策包括以下幾個：房產(chǎn)稅。目前對該稅的開征討論如火如荼，財政部已經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為定局。利率再調(diào)整。如果現(xiàn)有政策不奏效，繼續(xù)調(diào)息，從而進一步抑制市場需求。繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴格限制第一套住房以外的銀行貸款。調(diào)高貸款門檻，所得稅。屬于直接稅，其功能是減少投機收益，從而抑制投機。匯率調(diào)整影響。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會導(dǎo)致以套匯為目的的國際資本撤離我國房地產(chǎn)市場。他們在房地產(chǎn)市場的比重雖然不大，但是其影響力確實非常巨大的，具有很強的示范效應(yīng)。繼續(xù)加大對中低價房的政策傾斜。政府期望政策效果逐漸體現(xiàn)，而不是相反。由于我國投資過熱，同時出口不斷增長而引發(fā)人民幣低估，因此，目前面臨著人民幣升值和加息雙重壓力。而這兩個政策對經(jīng)濟的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力能夠逐步釋放。對房地產(chǎn)的抑制也是如此。四、市場表現(xiàn)和政策影響分析數(shù)年的持續(xù)膨脹，上海市房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于高位運營，市場風(fēng)險不斷增大。此時推出的宏觀調(diào)控政策具有強大的影響力。伴隨政策的不斷出臺，市場行情開始急劇變化，拋盤激增，而成交量急劇減少。但是這并不意味著市場開始陷入衰退，而是過渡膨脹下市場的一種正常調(diào)整。從目前拋盤者看，基本都屬于純粹的市場投機客，并沒有出現(xiàn)整體拋盤現(xiàn)象。從拋售房子看，大多屬于2年以內(nèi)購買的房子，并且在核心地段的拋盤量增幅不是很大，拋盤主要集中在地段較差的區(qū)域。價格變化出現(xiàn)差異化。市場價格整體下滑，但是不同地段的差異很大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價格出現(xiàn)較大幅度的下跌，如世紀公園區(qū)域的住宅。1、對住宅市場的影響由于目前出臺的政策主要針對住宅市場，因此其市場反應(yīng)也比較明顯。但是從已經(jīng)出臺的政策和其走勢，結(jié)合上海市場的特點，我們總結(jié)的影響主要如下：（）去化速度將會下降?？駸嵬稒C潮退去后，市場回歸理性，買房開始慎重，導(dǎo)致去化速度減慢。（）投機群兩級分化。低質(zhì)量投機者將被擠出市場，而實力強、投資能力強的投機者仍然會留在市場，并有短期投資轉(zhuǎn)向長期投資。（）投資需求和自住需求保持穩(wěn)步增長。短期內(nèi)由于市場拋盤，出現(xiàn)一定的觀望，但是總體仍然會保持增長趨勢。（）產(chǎn)品需求出現(xiàn)兩級分化，品質(zhì)要求大大提高。一些依托大勢而發(fā)展起來的區(qū)域，投機需求比重非常大，這些區(qū)域?qū)⒚媾R很大困難；而本身處于很好地段、環(huán)境好的項目仍然會有需求。同時，不注重品質(zhì)的項目將難以銷售，而高品質(zhì)項目仍然暢銷。（）長期市場信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。（）政策影響力會在一個相對柔性的過程中釋放。2、對寫字樓市場的影響（）市場保持穩(wěn)定增長的勢頭，政策影響不大。經(jīng)濟前景決定寫字樓市場前景，寫字樓為企業(yè)辦公處所。上海經(jīng)濟快速發(fā)展，國際化程度日益提高，成為國內(nèi)外企業(yè)進駐的重點，因此，未來寫字樓需求空間非常大。從政府政策看，其著眼點主要為住宅，對寫字樓的緊縮政策并不明顯。（）開發(fā)風(fēng)險來自開發(fā)商自身。整體市場下滑導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)，從而導(dǎo)致寫字樓開發(fā)風(fēng)險。3、對商鋪市場的影響（）政策對商鋪市場的打壓并不明顯。（）傳統(tǒng)商業(yè)的改造引發(fā)的需求增長空間很大。（）由于商鋪投資回報不確定性大，在大勢不利的情況下，商鋪投資性購買需求會出現(xiàn)下降，出租主導(dǎo)型開發(fā)模式將越來越成為商