TOP凱迪城銷售價(jià)格定價(jià)依據(jù)

1 TOP 凱迪城銷售價(jià)格定價(jià)依據(jù)凱迪城銷售價(jià)格定價(jià)依據(jù) 一 市場類比個案情況一 市場類比個案情況 說明 本次樓盤情況是為了準(zhǔn)確定位我凱迪城銷售價(jià)格 說明 本次樓盤情況是為了準(zhǔn)確定位我凱迪城銷售價(jià)格 市調(diào)時(shí)間 市調(diào)時(shí)間 20062006 年年 1212 月月 3131 日日 20072007 年年 1 1 月月 2 2 日 日 市調(diào)結(jié)果一覽 市調(diào)結(jié)果一覽 1 1 香榭水岸 香榭水岸 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 均價(jià) 4600 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 200 300 元 平米 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 50 100 元 平米 得房率 得房率 84 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 4300 4400 元 平米 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 開盤對外報(bào)價(jià) 4300 元 平米 實(shí)際成交在 4100 4200 元 平米左右 目前價(jià) 格較開盤漲幅約為 200 元 平米 銷售情況概述 銷售情況概述 在目前西部樓盤之中銷售名列前茅 但比其對外宣傳的還有一些差距 目前一期 330 套房源去化約 260 280 套左右 特征 特征 樓盤的價(jià)格較高 開盤去化情況良好 后期銷售不夠理想 但兩者的實(shí)際狀況 與對外宣傳都有一定出入 2 2 天地華城 天地華城 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 均價(jià) 3600 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 元 平米 無優(yōu)惠 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 80 100 元 平米 得房率 得房率 82 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 均價(jià) 3600 元 平米 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 開發(fā)商自銷期間其對外報(bào)價(jià)為 3800 元 平米 但有 200 元 平米的優(yōu)惠 而 現(xiàn)在對外直接報(bào)價(jià) 3600 元 平米 所以其實(shí)際成交價(jià)格并無變動 銷售情況概述 銷售情況概述 小高層滯銷 代理公司介入后酒店式公寓熱銷 而小高層住宅稍有起 2 色 特征 特征 樓盤各方面都不具備明顯的優(yōu)勢 一期推出的 3 棟小高層位置較差 且戶型的 選擇僅有 3 種 是銷售不佳的主要原因 3 3 時(shí)代中央社區(qū) 時(shí)代中央社區(qū) 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 均價(jià) 4100 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 一次性付款 98 折優(yōu)惠 其他無優(yōu)惠 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 30 100 元 平米 得房率 得房率 80 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 4100 元 平米 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 幾次推案的價(jià)格相差不大 銷售情況概述 銷售情況概述 在西部樓盤銷售處于 領(lǐng)頭羊 的角色 特征 特征 戶型評價(jià)并不高 主要優(yōu)勢在于其規(guī)模和老客戶的介紹 4 4 東方曼哈頓 東方曼哈頓 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 3988 元 平米起 均價(jià) 4500 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 開盤有 98 折優(yōu)惠等 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 80 100 元 平米 得房率 得房率 80 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 4300 4400 元 平米 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 新盤第一期在賣 價(jià)格暫時(shí)無變化 銷售情況概述 銷售情況概述 銷售過約 6 7 成 對于樓盤的優(yōu)越條件而言 銷售情況并不算理想 特征 特征 其配套和地段是吸引客戶的直接原因 但由于整個項(xiàng)目居住體量不大 并沒有 太濃厚的居住環(huán)境 5 5 金色森林 金色森林 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 3200 4700 元 平米 均價(jià) 3900 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 元 平米 基本無優(yōu)惠 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 5 層以下 50 元 平米 5 層以上 100 塊 平米 得房率 得房率 80 85 3 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 3900 元 平米 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 開盤以來價(jià)格一直較為穩(wěn)定 同時(shí)也基本沒有優(yōu)惠 銷售情況概述 銷售情況概述 小高層開盤以來銷售情況一般 特征 特征 由于交房延遲的問題 最近的銷售情況不容樂觀 小高層產(chǎn)品本身也無太大的 亮點(diǎn) 只有戶型的變種較多 表面上給予客戶較大的選擇 6 6 森林半島 森林半島 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 3900 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 0 50 元 平米 優(yōu)惠幅度很小 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 30 70 元 平米 得房率 得房率 83 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 3850 3900 元 平米 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 二期小高層較一期的多層有 200 塊的價(jià)格漲幅 但小高層本身價(jià)格較為穩(wěn) 定 銷售情況概述 銷售情況概述 銷售情況領(lǐng)先西部的多數(shù)樓盤 特征 特征 入戶花園設(shè)置 固定客源較多 7 7 昆城中欣 昆城中欣 對外報(bào)價(jià) 對外報(bào)價(jià) 4300 7500 元 平米 均價(jià)約在 5400 5500 元 平米 優(yōu)惠幅度 優(yōu)惠幅度 0 50 元 平米左右 樓層差價(jià) 樓層差價(jià) 100 150 元 平米 得房率 得房率 82 實(shí)際成交價(jià)格 實(shí)際成交價(jià)格 5400 元 平米左右 價(jià)格走勢 價(jià)格走勢 穩(wěn)定 銷售情況概述 銷售情況概述 體量較少 90 套 去化情況一般 特征 特征 黃金地段 但戶型缺陷較大 二 市調(diào)小結(jié)二 市調(diào)小結(jié) 1 1 中西結(jié)合部 本案所在區(qū)域 中西結(jié)合部 本案所在區(qū)域 香榭水岸和東方曼哈頓是目前區(qū)域的主要在售個案 通過對兩個樓盤的深入研究 我 4 們得到了一些結(jié)論 區(qū)域目前的住宅實(shí)際成交價(jià)格在區(qū)域目前的住宅實(shí)際成交價(jià)格在 43004300 43504350 元元 平米 平米 區(qū)域樓盤的對外報(bào)價(jià)比實(shí)際成交價(jià)格往往抬高區(qū)域樓盤的對外報(bào)價(jià)比實(shí)際成交價(jià)格往往抬高 200 300200 300 元元 平米 平米 客戶對于價(jià)格的接受度一般 客戶對于價(jià)格的接受度一般 香榭水岸一期開盤熱銷的原因有兩點(diǎn) 當(dāng)時(shí)的市場情況良好 整個西部呈現(xiàn)出了比較 火熱的銷售場景 當(dāng)時(shí)的價(jià)格相對較低 在 4100 4200 元 平米左右 而進(jìn)入 7 月以后 樓盤的銷售逐漸走下坡路 10 月份樓盤由于旺季的到來而對外提高了大概 300 元的單價(jià) 但隨后的去化情況一直不佳 東方曼哈頓 10 月底開盤 推出的 108 套房源當(dāng)目前成交約為 70 套左右 成交價(jià)格為 4350 元 平米左右 由于本案并不以住宅銷售為主 住宅的總體量也只有 420 套左右 對 于良好的地段和配套而言 其去化情況并不是十分理想 2 2 西部 西部 西部樓盤眾多 其產(chǎn)品從普通住宅到別墅跨度較大 這里我們主要研究其主要項(xiàng)目 同時(shí)也是我司認(rèn)為對凱迪城具備一定影響的項(xiàng)目 并得到如下結(jié)論 區(qū)域普通住宅中檔次具有一定檔次的項(xiàng)目價(jià)格范圍約在 區(qū)域普通住宅中檔次具有一定檔次的項(xiàng)目價(jià)格范圍約在 36003600 41004100 元元 平米 平米 區(qū)域樓盤實(shí)際成交價(jià)格比對外報(bào)價(jià)一般僅有區(qū)域樓盤實(shí)際成交價(jià)格比對外報(bào)價(jià)一般僅有 0 0 5050 塊塊 平米的差價(jià) 平米的差價(jià) 區(qū)域在區(qū)域在 4 4 5 5 月份有過一次集中放量 不少樓盤都在這個時(shí)間段開盤 隨后整體去化不月份有過一次集中放量 不少樓盤都在這個時(shí)間段開盤 隨后整體去化不 佳 其具體表現(xiàn)為 佳 其具體表現(xiàn)為 時(shí)代中央社區(qū)是區(qū)域銷售的領(lǐng)頭羊 雖然其 4100 元 平米的價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對較高 但是由于其規(guī)模 檔次以及客源的持續(xù)性 老客戶帶新客戶 其銷售情況較為良好 并在 隨后的時(shí)間內(nèi)數(shù)次加推房源 但其價(jià)格一直都比較穩(wěn)定 其余樓盤 以森林半島 金色森林和天地華城為代表 在開盤之后的去化情況不容樂 觀 森林半島由于存在一批固定客源 事業(yè)單位客戶 業(yè)績上相對較好以外 金色森林和 天地華城都銷售不夠理想 尤其是天地華城出現(xiàn)了滯銷的情況 開盤成交 20 多套以后的幾 個月內(nèi)只去化不到 10 套房源 區(qū)域市場存量大 客戶分流嚴(yán)重 市場存在供大于求的現(xiàn)象 區(qū)域市場存量大 客戶分流嚴(yán)重 市場存在供大于求的現(xiàn)象 3 3 其他類比個案 其他類比個案 這里我們選擇長江北路的巴比倫花園作為類比個案 巴比倫花園在昆山本部無論從檔 5 次還是價(jià)格都高人一籌 并且銷售良好 我們總結(jié)出了一些值得借鑒的地方 定位清晰 巴比倫花園主力面積為 130 平米左右的舒適性房型 整體規(guī)劃良好 會所等配套服務(wù)較為齊全 風(fēng)格在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟 其古典歐式風(fēng)格跟其他樓盤有著明顯的區(qū)分 客源層定位較準(zhǔn) 上海人和臺灣人對于本案的接受度相當(dāng)高 價(jià)格低開高走 從 4200 4600 元 平米的單價(jià) 有個明顯的上漲過程 4 4 同策觀點(diǎn) 同策觀點(diǎn) 凱迪城所在區(qū)域目前的價(jià)格范圍為凱迪城所在區(qū)域目前的價(jià)格范圍為 43004300 43504350 元元 平米 但是其價(jià)格接受度并不太高 平米 但是其價(jià)格接受度并不太高 目前整個昆山市場已經(jīng)從目前整個昆山市場已經(jīng)從 0505 年 年 0606 年上半年的銷售旺季中開始走下坡路 并且這種年上半年的銷售旺季中開始走下坡路 并且這種 勢頭較為明顯 勢頭較為明顯 目前西部的房地產(chǎn)市場供大于求 競爭激烈 各個樓盤主要的銷售集中在其開盤的一目前西部的房地產(chǎn)市場供大于求 競爭激烈 各個樓盤主要的銷售集中在其開盤的一 段時(shí)間內(nèi) 因此段時(shí)間內(nèi) 因此 蓄水期蓄水期 相當(dāng)重要 相當(dāng)重要 凱迪城希望打造成一個區(qū)域的高檔產(chǎn)品 但是由于本身具有一定的規(guī)模性 在操盤過凱迪城希望打造成一個區(qū)域的高檔產(chǎn)品 但是由于本身具有一定的規(guī)模性 在操盤過 程中切勿操之過急 程中切勿操之過急 低開高走低開高走 是我司認(rèn)為必須采取的價(jià)格策略 這也是市場上大多是我司認(rèn)為必須采取的價(jià)格策略 這也是市場上大多 成功樓盤所采取的策略 成功樓盤所采取的策略 6 三 項(xiàng)目價(jià)格定位三 項(xiàng)目價(jià)格定位 市場比較法市場比較法 說明 此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競爭個案的位置 環(huán)境 產(chǎn)品等各因素的情況 與本案說明 此方法主要根據(jù)項(xiàng)目的主要競爭個案的位置 環(huán)境 產(chǎn)品等各因素的情況 與本案 進(jìn)行準(zhǔn)確的對比 我們根據(jù)其具體情況 結(jié)合這些個案所對應(yīng)的價(jià)格 對項(xiàng)目自身的價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的對比 我們根據(jù)其具體情況 結(jié)合這些個案所對應(yīng)的價(jià)格 對項(xiàng)目自身的價(jià)格 進(jìn)行初步的評估 進(jìn)行初步的評估 小 高層產(chǎn)品價(jià)格評估 小 高層產(chǎn)品價(jià)格評估 可比實(shí)例的選擇 可比實(shí)例的選擇 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場狀況及其自身的特點(diǎn) 我們選擇以下樓盤作為項(xiàng)目的可比實(shí) 例 我項(xiàng)目區(qū)位定位為中西部接合處 香榭水岸香榭水岸 a a 東方曼哈頓東方曼哈頓 b b 時(shí)代中央社區(qū)時(shí)代中央社區(qū) c c 天地華城天地華城 d d 定價(jià)的基本原則 定價(jià)的基本原則 結(jié)合市場需求及同策代理經(jīng)驗(yàn) 評定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重 綜合分析評定物業(yè)綜 合素質(zhì)如下表 定定價(jià)價(jià)影影響響因因素素圖圖 21 14 9 13 21 22 位位置置環(huán)環(huán)境境交交通通配配套套規(guī)規(guī)模模產(chǎn)產(chǎn)品品 7 在影響因素中 位置 產(chǎn)品和交通是最主要的在影響因素中 位置 產(chǎn)品和交通是最主要的 3 3 方面 方面 具體的影響因素與所占比重如下 具體的影響因素與所占比重如下 區(qū)域認(rèn)同度 1313 位置位置2121 升值潛力 8 8 購物環(huán)境 6 6 小區(qū)環(huán)境 4 4環(huán)境環(huán)境1313 自然景觀 3 3 通達(dá)程度 1414 交通交通2121 公交網(wǎng)絡(luò) 7 7 學(xué)校 幼兒園 6 6 菜場 商場 5 5配套配套1414 醫(yī)院 銀行 3 3 開發(fā)商實(shí)力 4 4 面積 3 3規(guī)模規(guī)模9 9 社會影響力 2 2 建筑風(fēng)格 5 5 景觀規(guī)劃 4 4 得房率 5 5 戶型設(shè)計(jì) 6 6 產(chǎn)品產(chǎn)品2222 車位 2 2 合合 計(jì)計(jì)100100 各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析 各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析 說明 根據(jù)專業(yè)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查 項(xiàng)目的比較樓盤對項(xiàng)目影響所占的權(quán)重比例如下 說明 根據(jù)專業(yè)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查 項(xiàng)目的比較樓盤對項(xiàng)目影響所占的權(quán)重比例如下 同質(zhì)同區(qū)樓盤同質(zhì)同區(qū)樓盤 40 50 異質(zhì)同區(qū)樓盤異質(zhì)同區(qū)樓盤 30 40 同質(zhì)異區(qū)樓盤同質(zhì)異區(qū)樓盤 10 15 異質(zhì)異區(qū)樓盤異質(zhì)異區(qū)樓盤 5 10 8 項(xiàng)目主要競爭個案各影響因素的具體得分情況如下表 項(xiàng)目主要競爭個案各影響因素的具體得分情況如下表 各樓盤定價(jià)影響因素之權(quán)重分析表 各樓盤定價(jià)影響因素之權(quán)重分析表 權(quán)重因素權(quán)重因素 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱本本 案案 香榭水岸香榭水岸 a a 東方曼哈頓東方曼哈頓 b b 時(shí)代中央時(shí)代中央 c c 天地華城天地華城 d d 均價(jià) 元均價(jià) 元 平方米 平方米 PxPxPa 4350Pa 4350Pb 4300Pb 4300Pc 4100Pc 4100Pd 3600Pd 3600 區(qū)域認(rèn)同度區(qū)域認(rèn)同度 131310101212131310109 9 位置位置 2121 升值潛力升值潛力 8 8 1818 8 8 2020 8 8 2121 8 8 1616 6 6 1414 5 5 購物環(huán)境購物環(huán)境 6 65 55 56 64 44 4 小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境 4 44 43 32 24 43 3 環(huán)境環(huán)境 1313 自然景觀自然景觀 3 3 1010 1 1 1010 2 2 9 9 1 1 9 9 1 1 8 8 1 1 通達(dá)程度通達(dá)程度 141412121212141411111111 交通交通 2121 公交網(wǎng)絡(luò)公交網(wǎng)絡(luò) 7 7 1818 6 6 1818 6 6 2121 7 7 1515 4 4 1616 5 5 學(xué)校學(xué)校 幼兒園幼兒園 6 65 55 56 65 55 5 菜場 商場菜場 商場 5 54 45 55 54 44 4 配套配套 1414 醫(yī)院 銀行醫(yī)院 銀行 3 3 1111 2 2 1212 2 2 1414 3 3 1111 2 2 1010 2 2 開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商實(shí)力 4 42 23 34 43 34 4 面積面積 3 32 22 23 33 32 2 規(guī)模規(guī)模 9 9 社會影響力社會影響力 2 2 5 5 1 1 6 6 1 1 9 9 2 2 8 8 2 2 7 7 1 1 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 5 54 44 44 44 44 4 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 4 44 43 31 14 43 3 得房率得房率 5 53 33 33 33 33 3 戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì) 6 65 54 42 22 24 4 產(chǎn)品產(chǎn)品 2222 車位車位 2 2 1818 2 2 1616 2 2 1212 2 2 1515 2 2 1616 2 2 合合 計(jì)計(jì)Q Q 總總 100 100 x 80 x 80Qa 82Qa 82Qb 86Qb 86Qc 74Qc 74Qd 71Qd 71 四 項(xiàng)目價(jià)格的確定 四 項(xiàng)目價(jià)格的確定 參考均價(jià)說明 參考均價(jià)說明 各案均價(jià)按照目前銷售的實(shí)際成交均價(jià) 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi 9 Pi Pi Qx Qx QiQi Pi Pi 注 注 PiPi 為實(shí)際成交均價(jià)為實(shí)際成交均價(jià) Pa Qx Qa Pa 80 82 4350 4244 元 平方米 Pb Qx Qb Pb 80 86 4300 4000 元 平方米 Pc Qx Qc Pc 80 74 4100 4432 元 平方米 Pd Qx Qd Pd 80 71 3600 4056 元 平方米 由上面各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出 設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為由上面各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出 設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 WiWi 則 則 香榭水岸香榭水岸 a a Wa 45 Wa 45 東方曼哈頓東方曼哈頓 b b Wb 30 Wb 30 時(shí)代中央時(shí)代中央 c c Wc 10 Wc 10 天地華城天地華城 d d Wd 15 Wd 15 由 Px PiWi 得 Px Pa Wa Pb Wb Pc Wc Pd Wd Wa Wb Wc Wd 4244 45 4000 30 4432 10 4056 15 45 30 10 15 1909 8 1200 443 2 608 4 100 4161 4 元 平方米 根據(jù)以上的市場比較法 本案小高層產(chǎn)品的市場評估價(jià)如下 根據(jù)以上的市場比較法 本案小高層產(chǎn)品的市場評估價(jià)如下 小 高層產(chǎn)品 小 高層產(chǎn)品 41604160 元元 平方米平方米 考慮到本項(xiàng)目首期有兩種戶型分別擁有入戶花園和空中花園 根據(jù)市場反饋 入戶花考慮到本項(xiàng)目首期有兩種戶型分別擁有入戶花園和空中花園 根據(jù)市場反饋 入戶花 園對于拉高單價(jià)的影響不大 而空中花園由于明顯可以提升戶型的利用價(jià)值和檔次 故可園對于拉高單價(jià)的影響不大 而空中花園由于明顯可以提升戶型的利用價(jià)值和檔次 故可 以提升價(jià)格 以提升價(jià)格