某地產項目營銷策劃方案

上海新家坡園景苑營銷策劃方案上海新家坡園景苑營銷策劃方案 上海新家坡解析 如果有人問 上海什么樣的住宅最難賣 答案是 一般來講就 是高層住宅 環(huán)視今日申城市區(qū) 高層住宅鱗次櫛比 而銷售卻普 遍停滯不前 上海人似乎一直對多層住宅情有獨鐘 市中心的房子 只要是多層 幾乎都不用擔心銷售業(yè)績 然而 在寸土寸金 土 地資源日益匱乏的上海 發(fā)展高層住宅將是面臨一種必然趨勢 那 么 我們又該如何解決這個無法回避的難題呢 1997 年 7 月 25 日 新加坡發(fā)展銀行置地集團所屬上海新瑞房 地產開發(fā)有限公司在徐家匯路 1 號制造局路口投資的高層住宅小區(qū) 上海新家坡園景苑開盤 在短短一周內售出百余戶 三個月銷 售 400 戶 面對這樣一個高價位樓盤所創(chuàng)出的良好業(yè)績 人們不禁要問 上海新家坡為何在高層住宅競爭激烈的市場中創(chuàng)下如此業(yè)績 那么 就讓我們仔細地研究一下其成功的奧秘所在吧 一 克服高層住宅固有頑癥 先讓我們回過頭來仔細看一看上海人到底為什么不愿意買高層 其實 上海人拿高層住宅與多層住宅相比 高層住宅似乎有幾大 明顯劣勢 其一 高層住宅得房率明顯低于多層住宅 這對精明的上海人 來說 當然是選擇得房率高的多層 其二 電梯問題 電梯一旦損壞或停電 會給大樓居民帶來極 大不便 其三 高層住宅的房型與朝向不如多層住宅 高層住宅由于為了做到明室 明廳 明廚 明衛(wèi)并兼顧各種房 型的朝向盡量都朝南 就必然使房型容易出現不規(guī)則的形狀 朝向 也往往做不到套套朝南 而多層住宅的房型一般都比較方正 且朝 向為朝南 但在上海新家坡 可以說正是克服了這些高層的不利因 素 才取得今天的業(yè)績 首先 上海新家坡的房型設計 在格局上做到功能明確 動線 合理 使得在有限空間里 各種生活功能區(qū)能有機地結合在一起 又不浪費 這樣一來 優(yōu)越的房型設計彌補了高層住宅在得房率方 面的劣勢 其次 在電梯關節(jié)上 上海新家坡為住戶提供的是盡可能高級 的全進口電梯 速度為 2 5 米 秒 并確保運行質量 在電源上 配 備有兩路供電系統 確保在停電時電梯能正常運行 其三 上海新家坡的房型 克服了許多高層住宅房型不夠方正 的通病 做到房型基本方正 在處理朝向問題上 各戶房型與小區(qū) 的綠色景觀相對應 將原來一些朝向較差的房型在景觀上得到彌補 巧妙地解決了一直困擾高層銷售的朝向問題 二 開高層住宅風氣之 上海市區(qū)的高層住宅大體可以分為兩類 一類是單體型建筑 即單獨一棟房子 另一類則是小區(qū)型的建筑 由多棟高層住宅組成 對前一種單體型高層住宅來講 其居住環(huán)境依賴原有的地段 無法自我營造一個舒適的居住環(huán)境 而小區(qū)型的住宅 又往往由于 缺乏良好的小區(qū)設計 成為單體型建筑的疊加 使得希望提高居住 品質的都市人望而卻步 但在上海新家坡 使這一局面得以改觀 上海新家坡的小區(qū)經過了新加坡中央園藝的精心設計 形成了一個 高綠化的小區(qū)美景 而且綠化也不僅僅是簡單地種樹種草 中央園 藝作為新加坡著名景觀圣淘沙的設計者 基本是將新加坡的園林造 景經驗移植上海 并結合了上海水土特性 使得上海新家坡成為市 中心第一個真正的花園住宅小區(qū) 同時 上海新家坡在小區(qū)里推行 人車分道的動線布局 充分體現了設計者以人為本的居住理念 考 慮居住環(huán)境的安全與舒適 可以這樣說 上海新家坡的推出 完全 開了上海高層住宅的風氣之先 由此它的熱銷也就不足為怪了 三 賣房子就是賣生活方式 上海許多高層住宅給人的感覺是千一篇一律 雷同而沒有特色 的高層就沒有生命力 這正是很多高層難銷的癥結所在 上海新家坡的熱銷 業(yè)內人士可以總結出許許多多的原因與理 由 諸如優(yōu)秀的房型設計 25 項 VIP 設施 人車分道的合理規(guī)則 專業(yè)的綠化園藝設計 ISO 9002 物業(yè)管理等 但我們透過這些現象 就可以發(fā)現 所有這一切 其實都是在向客戶宣傳一種高品質的居 住 生活方式 上海新家坡作為一個環(huán)境整潔的花園住宅小區(qū) 經 過各種媒體的宣傳與報道 已深深地進入了上海人的心目中 也成 為整日生活于這個嘈雜的大都市的人們對改變生活品質的一個樣板 上海新家坡也正是在這一點上深深地打動了上海人 上海新家坡作為上海環(huán)線內一個高綠化花園社區(qū) 種植有 43 種 植物 為此 上海新家坡還專門制作了一本如百科全書般的 植物 圖鑒 專門介紹這些植物 在上海樓市的的各種宣傳資料中脫穎 而出 極富感染力 上海新家坡的物業(yè)管理由獲 ISO9002 國際認證 的新加坡怡美物業(yè)承擔 如此的物業(yè)管理水準 在外銷房中也不多 見 同時 在還未交房之時就舉辦物業(yè)管理說明會 介紹物業(yè)管理 的理念與做法 所有這些 無非都是在向客戶宣傳與塑造一種新加 坡式的生活氛圍 這樣干凈整潔安全的生活氛圍 怎不讓購房者心 動 對房地產商來講 賣給客戶的是一套一套的房子 但在房子的 背后 是一個個的家 對房子的選擇也是對家的選擇 對生活方式 的選擇 上海新家坡的熱銷再一次地提醒我們 房地產品不僅僅是 地段與價格組成的無生命的一堆鋼筋濕凝土 在建筑風格的涵蓋之 下 代表了一代人對生活的熱愛與向往 四 注重社區(qū)文化建設 社區(qū)文化建設是任何一個小區(qū)的居住環(huán)境中不可或缺的重要一 環(huán) 已有越來越多的開發(fā)商注意到這個問題 但是 上海新家坡走 在了前面 一般來講 總認為社區(qū)文化建設是交房 客戶入住以后的事 而上海新家坡在房子尚未完工入戶之前 已經開始了其社區(qū)文化的 建設 如邀請購房者去新加坡觀光旅游 和準客戶一起進行圣誕合 家歡 舉辦室內設計展示會 舉辦新加坡美食節(jié) 新加坡風情節(jié)等 等 通過這一系列的活動 讓購房客戶感覺到 雖然房子尚未竣工 入住 但從購買上海新家坡的那一天起 已經開始融入到這個美麗 的社區(qū)大家庭中了 正是這樣一種獨特的文化氛圍 深深吸引了眾 多客戶 使他們不僅僅自己購買 還介紹自己的親朋好友來購買 上海新家坡能持續(xù)熱銷 這也是一個不可忽視的原因 五 重視銷售投入 今日高層住宅銷售冷落的另一原因是房產商普遍對銷售投入較 少 在臺灣 香港 一個樓盤銷售的廣告費往往達到總銷金額的 3 至 4 甚至更高 只有有了一定數量的廣告宣傳 才有可能占領市 場 保持穩(wěn)定客源 現在許多開發(fā)商在觀念上普遍存在重建造輕銷 售的觀念 主要表現在 在蓋房上舍得花錢 而在銷售上卻舍不得 投入 只是隨隨便便找?guī)讉€人組成銷售部 弄一個小小的售樓處 以為只要房子好 就能賣得掉 但看看上海新家坡 如此好的產品 發(fā)展商還是在銷售上花了很大的資金 不但成立了新加坡發(fā)展銀 行置地集團自己的銷售公司棗上海柏花物業(yè)投資咨詢有限公司 負 責銷售和企劃工作 在工地外專門搭建一個大型接待中心 還布置 了噴泉 綠化 上海新家坡開盤階段的廣告投放量也高于上海房產 界以往的一貫做法 上海新家坡有如此好的業(yè)績 這與大量的銷售 投入是分不開的 事實證明 要想獲得高回報 就要敢于大膽投入 對銷售投入的滯后 是眾多開發(fā)商一個亟待轉變的觀念 回顧上海新家坡的成功之路 我們可以發(fā)現 高層住宅一樣有著 強勁的市場 關鍵在于我們如何去把握這個市場 上海新家坡正是 由于創(chuàng)造了一個追求生活質量的高品味小區(qū) 才獲得客戶的青睞 雖然上海各個高層住宅的自身條件各不相同 但在如何開拓銷售熱 點方面 上海新家坡園景苑帶給我們很多有益的思考 雨 打 芭 蕉 評上海新家坡的市場營銷 房地產營銷是近幾年來被子市場所重視 有人說營銷發(fā)展的過 程是從簡單的買賣到不動產推廣 從不動產推廣到名稱化營銷 應 該說 從建立一種概念入手 展開全新的名稱化營銷理念 從而構 筑特有的客戶層 上海新家坡是一個極有代表性的成功案例 人類越來越孤單封閉 窗戶的欄柵將心靈阻隔在窄小的空間 小孩只能趴著望著天空 想象對于他來說 或許是很遙遠的藍藍的 夜 藍藍的夢 一幢幢林立的住宅群將 人本論 的孔子儒家精神 棄之于千里之外 隨著市場的呼之欲出和時代大背景下所孕育的契 機 DBSLAND 棗新加坡發(fā)展銀行置地集團登陸上海 DBSLAND 了解上 海目前的家庭構成以一對夫妻 一個小孩兩個老人為主要模式 孩 子在家很孤單 老人年紀大且比例高 小區(qū)內環(huán)境成為他們主要活 動場所 帶著市場和購房者的聲聲叩問和殷切希望 DBSLAND 在 199 7 不遺余力地隆重推出了上海新家坡棗園景苑 新加坡式的物業(yè)管理棗夢開始的地方 去過新加坡的人都會有一個美好的回憶 那里的陽光 綠意 花香及整潔有序可以讓所有的人流連忘返 DBSLAND 深諳新加坡式住宅小區(qū)成功運作的客觀道理 帶著對 中國大陸的深深掛念 他們深知 能夠把新加坡式的小區(qū)模式引入 上海 無論對 DBWLAND 還是對上海購房者來說 都是一件能夠載入 史冊的大事 隨著市場的深化和不斷細分 DBS LAND 與新加坡中央 園藝及怡美物業(yè)量體裁衣 不失時機的推出了新加坡式物業(yè)管理的 美麗小區(qū) 在這茫茫人海中 如何才能算夢開始的地方 在滬上樓 市中 無人給其下過確切的定義 然而 DBSLAND 有著很清晰的思 路 塑造了提高居住和生活質量的全新概念 創(chuàng)造上海營銷貼心的方式是上海新家坡的主線 DBSLAND 要求每位購房者清楚地記得自己的權益永遠貫穿于購 房的始未 他們承諾 誰賣房子給你 誰也就等于把房間的鑰匙給 你 每位購買園景苑的客人將不用擔心到時有拖拉的事情發(fā)生 上海新家坡定期針對購房情況舉辦各項活動 使各位客戶在還 沒成鄰居前便成為好朋友 讓入住新家坡的各位業(yè)主在交房入住之 前就有一種默契 在這里共筑美夢的開始 良好的銷售業(yè)績緣于 讓客戶買得稱心 讓客戶住得放心 這種主動銷售服務精神 更證明了客房對上海新家坡園景苑的充分 信任和放心 使這個住宅小區(qū)的銷售量在全市名列前茅 成為 1997 年申城房市高層住宅銷售處于低勢下的一個高點 上海新家坡園景苑成功熱銷 緣于公司營銷方案的最優(yōu)化 公 司認為 與其花一百萬元告訴別人自己將蓋一座好房子 不如花一 百萬元去蓋一座好房子 用心造出自己的售樓中心 不僅體現出公 司強大的資金實力和雄厚規(guī)模背景 給購房者踏實的感受 而且還 營造出發(fā)展商獨特超然的藝術審美能力 一個小小的售樓中心 就 能布置得如此匠心獨具 那么到了小區(qū)和房屋內部結構的設計方面 肯定是會更加超乎尋常 圍繞著 以人為本 以人的最終需求為出發(fā)點 上海新家坡 市場概念的建立以人物說故事的形式 一點點延伸出來 從兒童天 真 可愛的童年開始 因為每個做母親的都希望自己的孩子有一個 健康的生活環(huán)境 度過美好的童年 上海新家坡的 15400 平方米的 綠化和 16 項 VIP 的設施 43 種植的布置 將會滿足父母的希望 使業(yè)主感到入住在這樣美好的環(huán)境中是他們最好的選擇 成功的創(chuàng)意是溝通客戶心靈的橋梁 系列促銷活動又是一大特 色 他們先后舉辦了上海新家坡的正式開盤儀式 免費送新加坡觀 光旅游 上海新家坡的小區(qū)樓盤封頂儀式 隆重推出新年新家坡 新風情的活動 和業(yè)主一起過圣誕 歡樂新年合家歡 推出 大戶 大貴 房型和 OLS 裝橫公司一起在貴都飯店舉行室內裝潢設計展示 會 在售樓處現場和香港嘉里工程公司舉行室內裝潢設計展示會等 上海新家坡棗園景苑能獲得如此驕人的業(yè)績 的確非常難得 這 就是取決于兩大因素 第一 樓盤自身的因素 包括地理位置 房型結構 配套及包 裝等等 上海新家坡以其優(yōu)越的地理位置 高品質的樓盤 優(yōu)秀的物業(yè) 管理來吸引客戶另外 合理的市場定位也是吸引顧客的另一個原因 房價隨著工程進度的實施和小區(qū)知名度的提高 一路上揚 形成 了一輪有力的升值行