房地產(chǎn)評估之比較法.doc

比較法及其運用要求1.熟悉比較法的含義；2.了解比較法的理論依據(jù)；3.掌握比較法適用的估價對象和條件；4.熟悉比較法估價的操作步驟；5.了解搜集大量交易實例的必要性；6.熟悉搜集交易實例的途徑；7.掌握搜集交易實例的要求；8.了解建立交易實例庫；9.了解選取可比實例的必要性；10.掌握選取可比實例的要求；11.熟悉建立比較基準；12.熟悉交易情況修正的含義；13.熟悉造成成交價格偏離正常比較價格的因素；14.掌握交易情況修正的方法；15.熟悉市場狀況調整的含義；16.掌握市場狀況調整的方法；17.熟悉房地產(chǎn)狀況調整的含義；18.掌握房地產(chǎn)狀況調整的內容；19.掌握房地產(chǎn)狀況調整的思路；20.掌握房地產(chǎn)狀況調整的方法；21.熟悉求取單個可比實例比準價格的方法；22.了解求取最終比準價格的方法。內容講解第一節(jié)比較法概述一、比較法的含義簡要地說，比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。具體的說，它是選取數(shù)宗真實成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)之間的差異對成交價格進行適當處理后得到估價對象價值或價格的方法。與估價對象相似的房地產(chǎn)，也稱為估價對象的類似房地產(chǎn)，簡稱類似房地產(chǎn)，是指與估價對象的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、規(guī)模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。真實成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，簡稱可比實例，是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)。比較法的本質是以房地產(chǎn)的市場價格為導向（簡稱市場導向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。由于該方法是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結果易于被人們理解、認可或接受。二、比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即在同一房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。該原理已在本書第五章第五節(jié)“替代原則”中作了論述，在此不再重復。因為房地產(chǎn)價格形成有替代原理，所以估價對象的未知價格（價值）可以通過類似房地產(chǎn)的已知價格來求取。當然也應注意到，在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。但是，只要搜集了較多類似房地產(chǎn)的交易實例，對它們的成交價格進行適當處理所得的結果，可以作為估價對象價值或價格的最佳測算題。三、比較法適用的估價對象比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產(chǎn)估價。寫字樓，商鋪。標準廠房。房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等?？杀刃圆畹姆康禺a(chǎn)，如在建工程等。比較法的原理和技術，也可用于收益法、成本法、假設開發(fā)法中市場租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、重置價格、房地產(chǎn)價格各個構成部分（如土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等），開發(fā)完成后的價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。四、比較法估價需要具備的條件比較法估價需要在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價，房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因導致在一段較長時期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)真實成交價格及估價所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運用比較法估價的難點。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價的理由；估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構和估價師沒有努力去搜集交易實例，造成不能采用比較法估價。另外，運用比較法估價需要把諸如營業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費等交易稅費非正常負擔下的價格，處理為正常負擔下的價格；需要把急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格；需要把可比實例在其成交日期的價格，處理為在價值時點的價格；需要把可比實例在自身狀況下的價格，處理為在估價對象狀況下的價格。即運用比較法估價要清除以下四個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象價值的差異：成交價格與比較價值的內涵和形式不同；特殊交易情況與正常交易情況不同；成交日期與價值時點不同（實質上是這兩個時間的房地產(chǎn)市場狀況不同）；可比實例狀況與估價對象狀況不同。上述這些對可比實例成交價格進行的處理，分別簡稱為建立比較基礎、交易情況修正、市場狀況調整、房地產(chǎn)狀況調整，在進行這些處理時，應盡量分解各種房地產(chǎn)價格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實例成交價格的影響程度，如通過對大量成交價格進行統(tǒng)計分析，得出不同因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。但由于許多因素對可比實例成交價格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價師憑其估價專業(yè)知識和經(jīng)驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入調研后作出判斷。因此，如果估價師沒有扎實的估價理論知識和豐富的估價實踐經(jīng)驗，對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣等不夠熟悉，則難以運用比較法得出正確的估價對象價值。還值得指出的是，比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值，有時房地產(chǎn)市場價格變化過快，估價報告尚未完成房地產(chǎn)市場價格就發(fā)生了明顯的變化，這也會給比較法估價帶來麻煩，特別是其估價結果難以讓人接受，如在房價過快上漲時期的房屋征收評估中。五、比較法估價的操作步驟運用比較法估價一般分為4大步驟：搜集交易實例，即搜集大量真實成交的房地產(chǎn)及其基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等信息。選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數(shù)量符合一定條件的交易實例。對可比實例成交價格進行處理。根據(jù)處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整，價格換算主要是對可比實例成交價格的內涵和形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基礎，價格修正是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格，即對可比實例實際而可能是不正常的成交價格進行“改正”。這種處理稱為交易情況修正，價格調整是對價格“參考系”的調整，即從可比實例“參考系”下的價格調整為估價對象“參考系”下的價格，“參考系”有市場狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎、交易情況修正、市場狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整四個小步驟。計算比較價值，即把多個可比實例的成交價格經(jīng)過處理得到的多個比較價值綜合為一個比較價值。第二節(jié)搜集交易實例1.搜集交易實例的必要性（了解）只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質量要求的可不實例，保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構和估價師應努力搜集較多的交易實例。雖然搜集交易實例是比較法中的一個步驟，但搜集交易實例無須等到采用比較法估價時，而在平時就應留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價時有足夠多的交易實例可供選用。2.搜集交易實例的途徑（熟悉）交易實例不會自己跑到估價師手中。估價師應視為自己要買賣、租賃房地產(chǎn)那樣用心去調查估價對象所在地的房地產(chǎn)市場行情和搜集交易實例的途徑，掌握搜集交易實例的技巧，盡力搜集較多的交易實例。搜集交易實例及相關參考資料的途徑主要有：（1）走訪房地產(chǎn)交易當事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、相關律師、房地產(chǎn)交易當事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息?，F(xiàn)在，越來越多的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員促成的，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以獲得大量及時、真實的交易實例。（3）查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)價格等資料。例如，房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)時向有關部門申報的成交價格等資料，政府出讓建設用地使用權的價格等資料，政府或其授權的部門確定、公布的基準地價、標定地價、房屋重置價格等資料。（4）向專業(yè)房地產(chǎn)信息提供機構購買房地產(chǎn)價格等資料?，F(xiàn)在，出現(xiàn)了一些以營利為目的的專門從事房地產(chǎn)價格等信息搜集、整理、分析和提供的機構。（5）查閱報刊、網(wǎng)站上有關房地產(chǎn)出售、出租的廣告，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。要價、標價、掛牌價、報價等雖然不是成交價格，一般不能反映真實的市場價格行情，不應作為交易實例，但與成交價格之間有一定的關系，在一定程度上可以作為了解市場行情的參考。（6）同行之間相互提供。估價機構或估價師之間可以建立某種協(xié)作關系，相互提供所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。3.搜集交易實例的要求（掌握）內容完整、真實的交易實例是提高估價精度的一個基本保證。搜集交易實例的內容：交易實例房地產(chǎn)的基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模（面積）、用途、權屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑結構、周圍環(huán)境和景觀等。交易雙方，如賣方和買方的名稱及之間的關系等成交價格，包括總價、單價及計價方式（如是按建筑面積計價還是按套內建筑面積、使用面積、套計價）成交日期付款方式，例如是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、貸款期限）交易情況，如交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買）、交易方式（如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等）、交易稅費負擔方式（如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負擔或由買方負擔等），以及有無利害關系人之間的交易和急于出售、急于購買等特殊交易情況。4.建立交易實例庫（了解）房地產(chǎn)估價機構應當建立房地產(chǎn)交易實例庫是一項基礎性工作，也是形成估價機構核心競爭力的重要手段之一判斷在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。（）【2011年真題】答疑編號950276060201【答案】正確【解析】據(jù)以判斷交易價格是否是正常交易價格。參見教材P177。第三節(jié)選取可比實例1.選取可比實例的必要性（了解）交易實例庫中實例雖多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、價值時點的實例必須進行選擇。符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例2.選取可比實例的要求（掌握）數(shù)量要求：3-10個從理論上講，只要對可比實例的成交價格進行了“適當”的處理，通過一個可比實例的成交價格就可以得出估價對象的價值。但在實際估價中，因信息不完全等，對可比實例成交價格的處理不可能做到完全“適當”。因此，為了減小估價誤差，增加估價的可信度，要求選取多個可比實例，并且從理論上講，選取的可比實例越多越好。但如果要求選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是會造成后續(xù)處理的工作量很大，因此從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個至10個可比實例即可。質量要求（四要求）（掌握）可比實例選得是否合適，直接關系到市場法測算結果的準確性，因此應特別慎重。選取的可比實例應符合下列要求：要求一：類似要求二：可比實例的交易類型應與估價目的吻合要求三：可比實例的成交日期應盡量接近價值時點（一年以上的不采用）要求四：可比實例的成交價格應盡量為（或可修正為）正常市場價格，（對照教材P94）（1）可比實例房地產(chǎn)應是估價對象的類似房地產(chǎn)區(qū)位相近?？杀葘嵗c估價對象應在同一地區(qū)或同一供求范圍內的相似地區(qū)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象有一定的替代關系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。以北京市為例，如果估價對象是位于王府井地區(qū)的一個商場，則選取的可比實例最好也位于王府井地區(qū)；而如果在王府井地區(qū)內可供選取的交易實例不多，則應選取東單這類近鄰地區(qū)或西單這類同等級別商業(yè)區(qū)中的交易實例。如果估價對象是位于北京市區(qū)某個住宅小區(qū)內的一套住房，則選取的可比實例最好也位于同一住宅小區(qū)；而如果在同一住宅小區(qū)內沒有合適的交易實例可供選取，則應選取北京市區(qū)內在區(qū)位、規(guī)模、檔次等方面與估價對象小區(qū)相當?shù)淖≌^(qū)內的交易實例。用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等。小類用途可參見本書第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的種類”。權利性質相同。當不相同時，一般不能作為可比實例。例如，國有土地與集體土地的權利性質不同；出讓的建設用地使用權與劃撥的建設用地使用權的權利性質不同；商品住房與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房的權利性質不同。因此，如果估價對象是出讓的建設用地使用權或出讓的建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)，則應選取出讓的建設用地使用權或出讓的建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例，不宜選取劃撥的建設用地使用權或劃撥的建設用地使用權土地上的房地產(chǎn)的交易實例。檔次相當。檔次是指按一定標準分成的不同等級。例如，賓館劃分的五星級、四星級、三星級等；寫字樓劃分的甲級、乙級等。這里的檔次相當主要指在設施設備（如電梯、空凋、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應相當。規(guī)模相當，0.5-2倍范圍內例如，估價對象為一宗土地，則選取的可比實例的土地面積應與該土地的面積大小差不多，既不能過大也不能過小。選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5倍2倍范圍內，即：0.5可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)模2。建筑結構相同，這里的建筑結構相同主要指大類建筑結構相同，如果能做到小類建筑結構相同則更好。大類建筑結構一般分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。判斷在市場法中，如果可比實例的土地等級與估價對象土地的等級不相同，則應該是不能作為可比實例的。答疑編號950276060202答案：解析：交易實例與估價對象不在同一供求范圍內，不能作為可比實例。參見教材P180。運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模0.52范圍內。（）【2004年試題】答疑編號950276060203答案：解析：參見教材P181。（2）可比實例的交易類型應與估價目的吻合這是因為房地產(chǎn)交易有買賣、租賃等類型，其中又可分為協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式。如果是為買賣目的估價，則應選取買賣實例為可比實例；如果是為租賃目的估價，則應選取租賃實例為可比實例。在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。但當選取建設用地使用權出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。（3）可比實例的成交日期應盡量接近價值時點這里的“接近”是相對而言的，如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可選為可比實例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力，才可選為可比實例。一般認為，交易實例的成交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進行市場狀況調整。有時即使勉強進行市場狀況調整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。房地產(chǎn)規(guī)范規(guī)定 “如果房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年”。（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格這是要求可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格。例題選取可比實例時，應符合的要求包括（）等。（2004年試題）A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同答疑編號950276060204答案：BCDE解析：可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)即可。參見教材P180181。4.選取可比實例應注意的其他問題（掌握）估價具體對象應一致不一致時可采用分配法交易實例較多時一定要選與估價對象最為類似的在選取可比實例時，估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，一般應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，一般應選取類似建筑物的交易實例（中國目前沒有單獨建筑物的交易實例）。因此，選取可比實例有所謂的“分配法”，其主要內容是：如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，而缺少或沒有相應的土地或建筑物的交易實例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易實例時，則可將此房地及其成交價格予以分解，即把該房地成交價格在土地和建筑物之間進行分配，提取出與估價對象相應部分的土地或建筑物及其價格，然后將其作為可比實例。例如，估價對象為土地，而在同一供求范圍內沒有類似土地的交易實例，但有包含類似土地的房地交易實例且其他條件也符合采用市場法估價的條件時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格（通常采用成本法求?。Ｓ嗖糠旨礊橥恋貎r格，此土地便可作為可比實例。然后對該土地價格進行適當?shù)奶幚?，便可求得估價對象土地的價值。例如，需要評估某宗居住用地的價值，在附近有一幢住宅買賣，成交總價為100萬元，其中建筑物價格為60萬元，則土地價格為40萬元，再以此40萬元的地價為基礎，經(jīng)過處理后便可得出該居住用地的價值。對市場法在實際估價中存在的問題，特別需要指出的是，當有較多的交易實例可供選取時，應選取那些與估價對象最相似、成交日期與價值時點最接近的交易實例為可比實例，而不得“劣勝優(yōu)汰”。例如，不得在區(qū)位上或成交日期上“舍近求遠”，不得為了迎合委托人的高估或低估要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高或明顯偏低的交易實例，更不得有符合可比實例要求的交易實例不選取，而選取那些不符合可比實例要求的交易實例，尤其要嚴禁虛構、編造可比實例。對選取可比實例的最低要求是，可比實例應是真實的。為此，在估價報告中至少要說明可比實例的來源、名稱、位置，并附外觀照片。例題與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)?！?011年真題】A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀答疑編號950276060205【答案】ABC【解析】相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近（應與估價對象處在同一供求范圍內）；用途相同；權利性質相同；檔次相當；規(guī)模相當（0.5-2倍范圍內）；建筑結構相同。參見教材P180?！?010年試題】在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似的，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（ ）答疑編號950276060206答案：解析：應選取與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能先預設估價結果，以此作為選取可比實例的標準和依據(jù)。參見教材P182。【2008年真題】評估某套建筑面積為120m2 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）。交易實例建筑面積（m2）用途價格（元/m2）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁參見教材P180?！敬鸢浮緽【解析】適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實例。參見教材P180-181。第四節(jié)建立比較基礎選取了可比實例后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內涵和形勢進行“標準化”，使它們之間的口徑一致，相互可比，為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要做以下工作：統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一稅費負擔；統(tǒng)一計價單位。一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍統(tǒng)一財產(chǎn)范圍應對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，并應消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異，對于某些估價對象，有時難以直接選到與其財產(chǎn)范圍完全相同的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同的交易實例作為可比實例，所謂財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”或“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”的差別。因此，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。財產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：含有非房地產(chǎn)成分，例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例是有附贈家具、家電、汽車，附帶入學指標、戶口指標、特許經(jīng)營權等的交易實例；或者相反。帶有債權債務的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例是設立了抵押權、地役權，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費、燃氣費、通信費（如電話費、上網(wǎng)費、有線電視收看費等）、供暖費、物業(yè)服務費、房產(chǎn)稅等費用、稅金的交易實例；或者相反。房地產(chǎn)的實物范圍不同。例如，估價對象為土地，而選取的可比實例是含有類似土地的房地產(chǎn)交易實例。估價對象是一套封陽臺的住宅，選取的可比實例是未封陽臺的住宅；或者相反。估價對象時一套不帶車位的住宅，而選取的可比實例是一套帶車位的住宅；或者相反。在上述第一種情況下，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格非房地產(chǎn)成分的價值如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價值，就可以得到估價對象的價值。在上述第二種情況下，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理；不帶債權債務的房地產(chǎn)價格=帶有債權債務的房地產(chǎn)價格-債權+債務如果是估價對象帶有債權債務的，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權債務的房地產(chǎn)價值后，再加上債權減去債務，就可得到估價對象的價值。在上述第三種情況下，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍，扣除可比實例多出的實物范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。二、統(tǒng)一付款方式房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內分布的不同，導致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。因此，統(tǒng)一付款方式應將可比實例不是成交日期或一次性付清的價格，調整為成交日期且一次性付清的價格。具體方法是通過折現(xiàn)計算。【例6-1】某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付；假設月利率為0.5%，請計算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下：在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：年利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）0.5；半年利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）；季度利率r，則算式中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）2。三、統(tǒng)一稅費負擔在房地產(chǎn)交易中需要交納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補繳出讓金等。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費應由買方繳納，如契稅、補繳出讓金；有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。交易稅費正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，營業(yè)稅、土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議有買方繳納；契稅、補繳出讓金本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉嫁問題。統(tǒng)一稅費負擔是將成交價格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T），買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。調整的公式為：正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額買方實付金額-賣方實得金額=應由買賣雙方繳納的稅費如果賣方、買方應繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：應由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費=正常負擔下的價格應由買方繳納的稅費比率則：【例6-2】某宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的成交價格為2500元/，賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%，請計算賣方實得金額和買方實付金額?！窘狻抠u方實得金額計算如下：賣方實得金額=正常負擔下的價格應由賣方繳納的稅費=250025007%=2325（元/）買方實付金額計算如下：買方實付金額=正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=2500+25005%=2625（元/）【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2325元/，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%，請求取該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的成交價格?！窘狻恳阎u方實得金額為2325元/,則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的成交價格求取如下：【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2625元/，買賣中設計的稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%，請求取該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格。【解】已知買方實付金額為2625元/，則該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的成交價格求取如下：四、統(tǒng)一計價單位統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和計量單位。（一）統(tǒng)一價格表示單位統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地產(chǎn)及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積的價格；土地除了單位土地面積的價格，還可以為單位建筑面積的價格，即樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場通常以一個車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個床位為比較單位，影劇院通常以一個座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個床位為比較單位，保齡球館通常以一個球道為比較單位，等等。在此還需要說明的是，有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調整后，再轉化為單位進行其他方面的修正、調整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調整更容易、更準確。例如，估價對象時一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經(jīng)調查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為0.5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元。調整為門窗是損壞的總價19.5萬元（200.519.5），然后再將此總價19.5萬元轉化為單價進行其他方面的修正、調整。（二）統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價格換算為另一幣種（如人民幣）的價格，應采用該價格所應對的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。（三）統(tǒng)一面積內涵和計量單位在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價的沒有按套內建筑面積或使用面積計價的，也有按套計價的。其中，建筑面積、套內建筑面積、使用面積下的單價之間的換算為：建筑面積下的單價套內建筑面積下的單價套內建筑面積下的單價使用面積下的單價使用面積下的單價建筑面積下的單價在面積計量單位方面，中國內地通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝），而中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于1公頃10 000平方米15畝1畝666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格為：平方米下的價格公頃下的價格10 000平方米下的價格畝下的價格666.67平方米下的價格平方英尺下的價格0.09290304平方米下的價格坪下的價格3.30579【例6-5】搜集了甲、乙兩個交易實例。已知甲交易實例的建筑面積為200，成交總價為80萬元人民幣，分3期付款，首付款為16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后支付；乙交易實例的使用面積為2 500平方英尺，成交總價為15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對它們的成交價格進行有關修正和調整之前，進行“建立比較基礎”處理。【解】對該兩個交易實例的成交價格進行建立比較基礎處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計價單位，具體如下：（1）統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則：76.42（萬元人民幣）乙總價15.00（萬美元）（2）統(tǒng)一計價單位。統(tǒng)一價格表示單位。統(tǒng)一采用單價：3821.00（元人民幣/平方米建筑面積）60.00（美元/平方英尺使用面積）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙實例的美元換算成人民幣元。已知乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于7.7395元人民幣，則：甲單價3821.00（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價60.007.7395464.37（元人民幣/平方英尺使用面積）統(tǒng)一面積內涵。如果以建筑面積為基準，已知乙交易實例的建筑面積與使用面積的關系為1平方英尺建筑系面積等于0.75平方英尺使用面積，則：甲單價3821.00（元人民幣/平方建筑面積）乙單價464.370.75348.28（元人民幣/平方英尺建筑面積） 統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方英尺0.09290304平方米，則：甲單價3821.00（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價348.280.092903043748.85（元人民幣/平方米建筑面積）第五節(jié)交易情況修正一、交易情況修正的含義可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值或價格是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格。二、造成成交交給偏離正常價格的因素要把可比實例實際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先要了解有哪些因素可能使成交價格偏離正常價格及其是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格。交易中的特殊因素多樣復雜，歸納起來主要有下列方面：（1）利害關系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與員工之間的房地產(chǎn)交易，成交價格通常低于正常價格。但也有成交價格高于正常價格的，如在上市公司的大股東公司的資產(chǎn)交易中，存在大股東將房地產(chǎn)高價賣給上市公司的情況。（2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或城市行情，盲目出售，成交價格往往偏低。（3）被迫出售或被迫購買的交易。包括急于出售或急于購買的交易，如因還債、出國等急于出售房地產(chǎn)；被強迫出售或購買的交易，如司法拍賣。被迫出售的成交價格通常偏低，被迫購買的成交價格通常偏高。（4）人為哄抬價格交易。形成房地產(chǎn)正常成交價格的交易方式，應是買賣雙方根據(jù)市場供求狀況，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身價值而是購買房地產(chǎn)這種行為所帶來的廣告宣傳效應等因素的影響，從而使成交價格失常。但中國目前建設用地使用權出讓是例外。拍賣、招標、掛牌等方式形成的價格也會受非理性因素的影響，但相對與協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格通常偏低，其因素是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的企業(yè)、個人等，從而協(xié)議方式出讓的結果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。（5）對交易對象有特殊偏好的交易，例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意購買或賣方惜售，在這種情況下，成交價格往往偏高。（6）相鄰房地產(chǎn)合并的交易。房地產(chǎn)價格受土地是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)鹊挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與鄰房地產(chǎn)合并后，則利用價值會提高，從而會產(chǎn)生附加價值或“合并價值”。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，往往愿意出較高的價格，出售人通常也會索要高價，從而相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于單獨存在或與不相鄰者交易的正常價格。（7）受迷信影響的交易有上述特殊情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。三、交易情況修正的方法交易情況修正的方法主要有：總價修正、單價修正；金額修正、百分比修正。總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正；單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。金額修正是采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正金額=可比實例正常價格百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為S%（當可比實例的成交價格比其正常價格高時，為S%；低時，為-S%；），則有：可比實例正常價格（1S%）=可比實例成交價格因此有在交易情況修正中之所以要以正常市場價格為基準，是因為采用市場法估價時要求選取多個可比實例。這樣，如果以正常市場價格為基準，只會有一個比較基準，而如果以每個可比實例的實際成交價格為基準，則會出現(xiàn)多個比較基準。例如，以正常市場價格為基準，說可比實例成交價格比其正常市場價格高10%，意即：可比實例成交價格可比實例正常市場價格（110%）假設可比實例正常市場價格1500元/m2，則有：可比實例成交價格1500（110%）1650（元/m2）如果以可比實例成交價格為基準，說可比實例正常市場價格比其成交價格低10%，意即：可比實例正常市場價格可比實例成交價格（110%）假設可比實例成交價格1650元/m2，則有：可比實例正常價格1650（1-10%）1485（元/m2）可見：1485元/m21500元/m2。所以說“可比實例成交價格比其正常市場價格高10%”與說“可比實例正常市場價格比其成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應統(tǒng)一采用可比實例成交價格比其正常市場價格是高還是低多少的說法。進行交易情況修正，不僅需要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價格，還需要測定這些特殊因素使成交價格偏離正常市場價格的程度。但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，主要是房地產(chǎn)估價師以其扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗以及對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習慣等的深入調查了解作出判斷。不過，房地產(chǎn)估價師平常就應當搜集整理交易實例，對其成交價格進行分析、比較，在積累了豐富經(jīng)驗的基礎上，把握適當?shù)男拚禂?shù)或修正金額也是不難的。其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調查了解清楚了實際情況，然后按照有關公式進行計算即可。對于交易稅費非正常負擔的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T），買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。修正公式如下：正常成交價格應由賣方繳納的稅費賣方實得金額正常成交價格應由買方繳納的稅費買方實付金額買方實付金額賣方實得金額應由買賣雙方繳納的稅費如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即：應由賣方繳納的稅費正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費正常成交價格應由買方繳納的稅費比率解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的【例6-3】某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額。答疑編號950276060401【解】賣方實得金額計算如下：賣方實得金額正常成交價格應由賣方繳納的稅費250025007%2325（元/m2）買方實付金額計算如下：買方實付金額正常成交價格應由買方繳納的稅費250025005%2625（元/m2）【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。答疑編號950276060402【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：【例6-5】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。答疑編號950276060403【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：例題某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會（）?！?011年真題】A.上升B.下降C.不變D.無法確定答疑編號950276060404【答案】A【解析】參見教材P191。正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔