安徽業(yè)主臨時管理規(guī)約.doc

附件3臨時管理規(guī)約（示范文本）第一條 為維護本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理中的合法權益，促進管理、維護、養(yǎng)護物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分和維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動能正常持續(xù)進行，建設管理有序、服務規(guī)范、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的物業(yè)管理區(qū)域，根據(jù)有關法律法規(guī)，制訂本規(guī)約。第二條 物業(yè)基本情況：物業(yè)管理區(qū)域名稱： ； 物業(yè)管理區(qū)域座落：合肥市（區(qū)、縣）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）段（巷） 號； 物業(yè)管理區(qū)域構成（包括經(jīng)濟技術指標，見附件一）；物業(yè)服務用房建筑面積為平方米，位于。其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積平方米，位于。第三條 根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定，業(yè)主享有以下共有部分的所有權： （一）由單幢建筑物的相關業(yè)主共有的部分，包括該幢建筑物的業(yè)主共有的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、等部位以及該幢建筑物的業(yè)主共有的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝置、等設備。 （二）由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共有的部分，包括全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備使用的房屋、 、等。 本物業(yè)管理區(qū)域內共有部分明細表，見附件二。第四條 共有部分的管理、經(jīng)營與收益分配 （一）屬于全體業(yè)主或相關業(yè)主的共有部分，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用； （二）業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務； （三）利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益，主要用于以下用途：1、30%用于彌補物業(yè)服務費的不足；2、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費；3、剩余部分全額補充專項維修資金。（四）物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人違反前期物業(yè)服務合同約定，從履約保證金中抵扣的違約金，屬于全體業(yè)主所有，并用于補充建筑物及其附屬設施維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶。 （五）所得違約金和利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配。 （六）物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人應當至少每年次在物業(yè)管理區(qū)域內公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 （七）業(yè)主拒付物業(yè)服務費用、不繳存建筑物及其附屬設施專項維修資金的，（可以/不得）享有所得違約金和經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。 （八）業(yè)主轉讓建筑物內的專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。第五條 在本物業(yè)管理區(qū)域內，根據(jù)物業(yè)買賣合同，以下部分屬建設單位所有： 1、； 2、； 3、。 第六條 對物業(yè)管理區(qū)域進行調整的，應按照相關規(guī)定，并經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意；由建設單位或者相關區(qū)域內20以上業(yè)主向物業(yè)所在市、縣物業(yè)管理行政主管理部門及所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調整物業(yè)管理區(qū)域要求。 第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例、安徽省物業(yè)管理條例、合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定以及相關法律、法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。第八條 在業(yè)主大會設立前，由建設單位依法通過（協(xié)議、邀請招投標、公開招投標）方式選聘（物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人名稱），依據(jù)前期物業(yè)服務合同對本物業(yè)管理區(qū)域提供前期物業(yè)服務。 前期物業(yè)服務合同內容作為建設單位與物業(yè)買受人訂立的物業(yè)買賣合同內容之一。在有效期限內，前期物業(yè)服務合同的效力不隨物業(yè)所有權的變化而喪失。 第九條 物業(yè)服務收費采取包干制方式；按業(yè)主專有部分面積大小共同負擔；自專有部分交付之日的次月起至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用，按照前期物業(yè)服務合同的約定足額交納。物業(yè)費繳納采取預收方式，預收期限月（不得超過六個月）。物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人每年/每半年向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，并接受審計監(jiān)督；審計監(jiān)督的實施在前期物業(yè)服務合同中另行約定。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人提供物業(yè)服務合同約定以外的其他專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定；物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人應當將服務項目、服務質量、服務標準進行公布。第十條 物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費用的，應當公布委托合同。 水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設施的維修責任，由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關規(guī)定承擔；前款設施屬于業(yè)主專有的，由業(yè)主承擔維修費用；屬于業(yè)主共同所有的，由全體業(yè)主或者相關業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。 第十一條 當本物業(yè)管理區(qū)域內入住率達到50%以上的；或首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的；或首批物業(yè)交付滿三年的；依法在區(qū)/縣物業(yè)管理行政主管部門指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召開首次業(yè)主大會會議，設立一個業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主大會的執(zhí)行機構業(yè)主委員會。 業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)內的全體業(yè)主組成。首次業(yè)主大會會議的召開、籌備組的組成、首屆業(yè)主委員會的選舉產生、委員候選人的產生辦法等，均按安徽省物業(yè)管理條例、合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定、合肥市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則等文件規(guī)定執(zhí)行。 籌備設立業(yè)主大會的必要經(jīng)費由本物業(yè)的建設單位承擔。 前期物業(yè)服務中，業(yè)主拒付物業(yè)服務費用、不繳存建筑物及其附屬設施維修資金的，不享有首次業(yè)主大會會議上的投票權，不得推行為業(yè)主委員會委員、候補委員。 第十二條 在物業(yè)使用和維護中，遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。 第十三條 本物業(yè)管理區(qū)內的業(yè)主、使用人應當遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)住宅使用說明書的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)： （一）按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質。 （二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部住宅室內裝飾裝修管理辦法和合肥市建筑裝飾裝修管理暫行辦法的規(guī)定，在工程開工前，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動配合物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人依據(jù)有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。 （三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，、時間段，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。 （四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，應及時恢復原狀，造成相鄰業(yè)主財產損失的，應承擔相應的賠償責任。 （五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規(guī)定或者物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人指定的位置安裝。 （六）合理使用水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等共有設施設備，不擅自拆改相關管線、設備。 （七）使用電梯，應遵守本物業(yè)管理區(qū)內電梯使用管理規(guī)定。 （八）停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)內車輛停放有關規(guī)定。 （九）陽臺封閉，應。 （十）。 （十一）。 （十二）法律、法規(guī)政策的其他規(guī)定。第十四條 業(yè)主、使用人在使用物業(yè)中，除應當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為： （一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等。 （二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務用房、自行車房（棚）以及屬于業(yè)主共有的停車場（庫）等共有部分。 （四）損壞或擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共有設施設備。 （五）違法搭建建筑物、構筑物。 （六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物。 （七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質及敞放、飼養(yǎng)家禽家畜，影響公共環(huán)境、破壞綠地、毀綠種菜等。飼養(yǎng)信鴿、寵物的，應遵守政府相關管理規(guī)定，不得影響環(huán)境衛(wèi)生，不得在樓頂、屋面、樓宇間等公共場所違章搭建鴿籠犬舍。（八）踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品。 （九）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設立廣告牌等。 （十）隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音。 （十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構，不按指定位置安裝空調外機且不進行滴水處理。 （十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或損傷內壁。 （十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為。 （十四） 。 （十五） 。 （十六）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。第十五條 業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)： （一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權益。 （二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予必要配合；相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應負責維修并承擔賠償責任。 （三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償。 （四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業(yè)專有部位應急維修的，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可在通知公安機關、社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會3名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發(fā)生的費用由責任人承擔。 （五）當物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人對物業(yè)共有部分維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主應予以配合；造成本物業(yè)共有部分或其他業(yè)主房屋及附屬設施設備損壞的，由造成損壞的責任人承擔賠償責任。 （六）本物業(yè)管理區(qū)內物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內出現(xiàn)非使用不當?shù)馁|量問題或使用功能障礙，由建設單位負責解決。第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內沒有停車場或者停車場停車位不足時，需要占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。物業(yè)管理區(qū)域內停車施劃方案以及相關收費和管理事項，由前期物業(yè)服務企業(yè)征得物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后組織實施。第十七條 業(yè)主應當按照相關規(guī)定繳存、使用、續(xù)籌本物業(yè)管理區(qū)內建筑物及其附屬設施維修資金。 使用建筑物及其附屬設施維修資金的，由物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人按照有關規(guī)定，根據(jù)維修項目提出維修資金使用方案，并經(jīng)建筑物及其附屬設施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 業(yè)主轉讓物業(yè)專有部分的，其繳存的建筑物及其附屬設施維修資金同時轉讓，但仍存于該門戶號的分戶帳中。第十八條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)專有部分時，須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉讓合同或者租賃合同的附件，告知買受人或承租人。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)專有部分后，當事人應當于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內，將物業(yè)專有部分轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人。 房屋出租應當遵守相關法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。無論出租或轉租的，業(yè)主均應承擔相應的責任。 房屋出租必須符合本市有關房屋出租的管理規(guī)定；不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建，按床位出租或轉租，或將廚房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或轉租。 對違反本規(guī)約出租或轉租的，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可書面責成業(yè)主、使用人立即終止租賃行為。 業(yè)主轉讓物業(yè)專有部分，應當與物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人結清物業(yè)服務費用、建筑物及其附屬設施專項維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用的從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第十九條 業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的，其他業(yè)主、使用人可以向有關行政主管部門報告，由有關部門依法查處；受侵害的相關業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。第二十條 業(yè)主、使用人應當積極配合公安機關、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會等相關部門、單位做好本物業(yè)管理區(qū)內計劃生育、流動人口、寵物管理等工作；對于相關部門進入本物業(yè)管理區(qū)內監(jiān)督檢查、行政執(zhí)法的，業(yè)主、使用人、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人不得阻撓。第二十一條 業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可以在本物業(yè)管理區(qū)內公布物業(yè)服務費用收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主房門號進行催討；仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可以通過法律途徑解決。第二十二條 全體業(yè)主同意在物業(yè)服務中，授予物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人以下權利： （一）根據(jù)有關法律法規(guī)、本規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，制定必要的規(guī)章制度，并督促業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行。 （二）采取批評、規(guī)勸、警告等方式制止業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的行為；對業(yè)主、使用人違反本規(guī)約第十三條、第十四條規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人制止后，業(yè)主、使用人拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人可以采取下列措施予以制止： 1、禁止施工人員、施工工具、裝修材料等進入本物業(yè)管理區(qū)； 2、； 3、；4、。 （三）。 （四）。第二十三條 前期物業(yè)服務期間發(fā)生下列情形之一的，由（全體業(yè)主/建設單位）作為招標人依法另行選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人： （一）物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人違反前期物業(yè)服務合同約定的義務，或者發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動，致使不能完成合同約定的服務事項和質量的；（二）物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人提出解除合同；（三）物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人因解散、破產等原因無法履行前期物業(yè)服務合同的；（四）前期物業(yè)服務合同約定由全體業(yè)主共同決定或建設單位作為招標人依法另行選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的情形。 建設單位作為招標人依法另行選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的，應根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)規(guī)模、實施物業(yè)服務的客觀需要等擬訂選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的方案；擬定選聘方案，應事先聽取業(yè)主意見和建議；選聘方案確定后應在物業(yè)管理區(qū)內公告。 因物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人突然撤離等原因，建設單位或全體業(yè)主無法及時另聘新物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的，在另聘新物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位、業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管；臨時代管期間的物業(yè)服務費用，按照臨時代管前的前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務費用標準執(zhí)行，并由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔。第二十四條 使用人違反本規(guī)約的，相關業(yè)主承擔連帶責任。第二十五條 業(yè)主之間因本規(guī)約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會進行調解；調解不成的，采取以下方式解決： （一）依法向合肥仲裁委員會申請仲裁； （二）向人民法院提起訴訟。 因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權，推薦訴訟代表人具體實