地產(chǎn)公司橄欖城營(yíng)銷策略報(bào)告(終稿).ppt

五縱五擒 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 2009 12 e housechina 易居中國(guó) 本文僅供客戶內(nèi)部使用 版權(quán)歸易居 中國(guó) 投資有限公司鄭州分公司所有 未經(jīng)易居 中國(guó) 投資有限公司鄭州分公司書面許可 不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱 引用 復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容 謹(jǐn)呈 亞新地產(chǎn) 中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn) 報(bào)告總體思路 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 鄭州樓市整體走勢(shì)預(yù)判 區(qū)域市場(chǎng)研判 如何突圍 客戶研判 策略提煉 價(jià)格提升策略 橄欖城品牌的重新整合 營(yíng)銷執(zhí)行總綱要 執(zhí)行策略細(xì)則 各階段銷售策略 各階段媒體推廣策略 2010年?duì)I銷費(fèi)用表 商業(yè)提升策略 產(chǎn)品提升策略 活動(dòng)提升策略 展示提升策略 各階段活動(dòng)策略 三寸金蓮 與 闊步前進(jìn) part1 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 何謂 三寸金蓮 與 闊步前進(jìn) 三寸金蓮 者 謹(jǐn)小慎微 美感有余 大氣不足 靜若處子 動(dòng)如脫兔 面對(duì)市場(chǎng)更加敏感 闊步前進(jìn) 者 膽識(shí)過(guò)人 占市場(chǎng)先機(jī) 宏觀市場(chǎng)環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向研判 2009年1 10月份 鄭州市商品住房新增投放面積累計(jì)達(dá)到466 82萬(wàn)平方米 供給量小 歷年市場(chǎng)存貨量約在600萬(wàn)平方米 為2009年市場(chǎng)火暴價(jià)格快速上升提供了先決條件 宏觀市場(chǎng)環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向研判 2009年1 10月份 鄭州市商品住房銷售面積累計(jì)達(dá)到902萬(wàn)平方米 可售面積與銷售面積比為 1 17 1雖然09年的銷售面積中有很大部分是在消化2008年的庫(kù)存產(chǎn)品 但整個(gè)2009年的投放與消化我們也可以看出 市場(chǎng)表現(xiàn)出很高的熱情 貨量供不應(yīng)求 大批新增投放已蓄勢(shì)待發(fā) 宏觀市場(chǎng)環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向研判 鄭州樓市成交量持續(xù)走高的情況下 商品房成交均價(jià)也一路走高 在今年6月份達(dá)到高峰 從1月到6月的半年時(shí)間內(nèi) 增幅達(dá)到852元 平方米 2009年1 10月份各月商品住房銷售均價(jià)4807元 平方米 市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步攀升 基本維持在5000元 平方米左右的水平 短時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)大幅度的調(diào)整 宏觀市場(chǎng)環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向?qū)嵭а信?總體研判 目前諸多市場(chǎng)指標(biāo)均在回升 目前鄭州商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入價(jià)量齊漲期 2010年隨著大批放量的蘇醒 競(jìng)爭(zhēng)白熾化 將進(jìn)入全線的價(jià)量齊漲期 但仍然存在眾多風(fēng)險(xiǎn)因素 價(jià)量齊漲 價(jià)升量跌 價(jià)量齊跌 價(jià)跌量漲 新開(kāi)工增幅加速 存貨去化期上升 新開(kāi)工減少 存貨去化期達(dá)到最大 投資下降 存貨去化期下降 房?jī)r(jià)企穩(wěn) 需求增長(zhǎng) 新開(kāi)工增加 投資增幅上升 房?jī)r(jià)收入比上升 投資增加 房地產(chǎn)發(fā)展周期鐘 房?jī)r(jià)收入比下降 宏觀市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) 鄭州樓市整體走向預(yù)測(cè) 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 指針已到九十點(diǎn) 戰(zhàn)機(jī)凸現(xiàn) 成交回穩(wěn) 市場(chǎng)由調(diào)整恢復(fù)期進(jìn)入穩(wěn)定上漲期2009年1 10月同比增長(zhǎng)的各項(xiàng)成交量逐步走出2008年階段性谷底陰影 市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期的水平 價(jià)格合理回歸 價(jià)量齊漲 市場(chǎng)受到支撐 大量新待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目浮出水面 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熾化2009年4季度價(jià)量齊漲表現(xiàn)突出 市場(chǎng)出現(xiàn)只要有產(chǎn)品就有需求的 供需平衡 銷售火爆局面 市場(chǎng)大部分產(chǎn)品總價(jià)接近客戶購(gòu)買承受力 市場(chǎng)通過(guò)2009年一年的逐步培育 已經(jīng)形成較為良性的穩(wěn)定局面 由此吸引大量沉寂的開(kāi)發(fā)商重新梳理產(chǎn)品 在新的銷售周期到來(lái)之際 紛紛出手 勢(shì)奪一桶金 供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在隱患 房?jī)r(jià)高速上漲 迫使更多購(gòu)房群體轉(zhuǎn)向邊緣化地帶通過(guò)一年多的市場(chǎng)培育 首次置業(yè)客戶及改善需求客戶均迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇 但飛速上漲的房?jī)r(jià)迫使更多客戶改變選擇 盡管種種跡象顯示了市場(chǎng)由調(diào)整恢復(fù)期進(jìn)入穩(wěn)定上漲期 未來(lái)一年 競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)將呈現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的局面 是固守陳規(guī)還是闊步前進(jìn) 將是我項(xiàng)目直面必須面對(duì)的問(wèn)題 如果在整個(gè)2009年的市場(chǎng)環(huán)境下 在經(jīng)歷2008年市場(chǎng)波動(dòng)起伏不可預(yù)料的種種誘因下高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)下 我們謹(jǐn)小慎微 亦步亦趨的 三寸金蓮 守住中央城池 未能進(jìn)一步尋求突破 那么在形式利好的2010年我們到了闊步前進(jìn) 靈活思變的決勝期 從三寸金蓮到闊步前進(jìn) 將是橄欖城實(shí)現(xiàn)價(jià)值的畢經(jīng)之路 2010年橄欖城 闊步前進(jìn) 大盤氣勢(shì)養(yǎng)成時(shí) 三寸金蓮 與 闊步前進(jìn) 橄欖城 2010年是 橄欖城品牌精神的樹(shù)立 橄欖城大盤氣勢(shì)的樹(shù)立 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 保 與 搶 part2 前言 橄欖城面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 2010年南區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 而作為南區(qū)市場(chǎng)先行者 橄欖城目標(biāo)面臨多個(gè)大中高端樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 唯有 保 和 搶 并行 才能贏得市場(chǎng) 重獲大盤價(jià)值 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者2010年投放情況預(yù)判 以上為已經(jīng)基本確定2010投放市場(chǎng)的南區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 多層 高層 目前推案約7000平米 4棟高層 兩棟多層約600套 預(yù)計(jì)2010將加推15萬(wàn)平米左右 合計(jì)約2400套 100萬(wàn)平方米 35萬(wàn)方 新藍(lán)鉆 高層 商業(yè) 目前推案約16萬(wàn)平米 6棟33f 約1500套預(yù)計(jì)2010下半年將加推15萬(wàn)平米左右 合計(jì)約2400套 150萬(wàn)平方米 22萬(wàn)方 美景鴻城 高層 商業(yè) 總20棟高層 已銷售3300余套 現(xiàn)在到2010年目前還有8萬(wàn)方左右的量可供消化 1000余套 80萬(wàn)方 住宅 40萬(wàn) 商業(yè) 27萬(wàn)方 升龍國(guó)際中心 高層 總10棟高層 分三期開(kāi)發(fā) 目前1期消化900余套 2009年10月加推小戶型 預(yù)計(jì)2010年將推出2期產(chǎn)品及部分3期產(chǎn)品 預(yù)計(jì)在15萬(wàn)方 1600套 60萬(wàn)平方米 6 6萬(wàn)方 幸福港灣 高層 商業(yè) 分三大期開(kāi)發(fā) 目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)到2期 目前開(kāi)發(fā)近35萬(wàn)平方米 20萬(wàn)平米多層部分已于09年7月交付 已銷售1400余套 預(yù)計(jì)2010年新推案量在10萬(wàn)方 1000套 60萬(wàn)平方米 商品房 19萬(wàn)方 橡樹(shù)玫瑰城 高層 商業(yè) 33萬(wàn)平方米 b地塊 2009年9月起已經(jīng)入市 總推量約3300套 預(yù)計(jì)2010年消化量在20萬(wàn)方左右 185萬(wàn)平方米安置區(qū)61萬(wàn)方商品房124萬(wàn)方 34萬(wàn)方 升龍鳳凰城 建筑形態(tài) 預(yù)計(jì)2010年推量 住宅總建筑面積 總建筑面積 項(xiàng)目名稱 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)者2010年投放情況預(yù)判 以上為已經(jīng)2010投放市場(chǎng)的南區(qū)待售項(xiàng)目 目前可預(yù)測(cè)南區(qū)區(qū)域市場(chǎng)2010年總投放量 231萬(wàn) 30000余套左右在已經(jīng)入市和即將入市的已知這12個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中 百萬(wàn)平方米以上的超級(jí)大盤就占7個(gè) 50萬(wàn)平方米以上的占5個(gè) 2010年南城版塊上市量空前巨大 南城硝煙四起 競(jìng)爭(zhēng)白熱化 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)格局 南區(qū)片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 第一陣營(yíng) 第二陣營(yíng) 第三陣營(yíng) 第四陣營(yíng) 隴海路 航海路 長(zhǎng)江路 南三環(huán) 紫荊山路 中州大道 碧云路 京廣路 大學(xué)路 嵩山路 橄欖城 橡樹(shù)玫瑰城 升龍齊禮閻 亞星城市山水 正商城 美景鴻城 新藍(lán)鉆 幸福港灣 藍(lán)海港灣 升龍鳳凰城 升龍國(guó)際中心 世界城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判 片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)于本項(xiàng)目的啟發(fā) 橄欖城 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判 片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)于本項(xiàng)目的啟發(fā) 我們說(shuō) 2010年的橄欖城直面區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) part3 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 如果說(shuō) 2009年我們已經(jīng)深刻挖掘了區(qū)域內(nèi)的客戶資源 那么我們只做到了一半 2010年 區(qū)域內(nèi)客戶仍然是我們成功的保障 同時(shí) 如何更有效的 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 更廣泛的客戶 才是橄欖城大盤營(yíng)銷成功的關(guān)鍵 橄欖城客戶研判 橄欖城客群研判 目標(biāo)客戶分解 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 但 本區(qū)域內(nèi)不乏更高端人群 超過(guò)40萬(wàn)以上的產(chǎn)品在09年并沒(méi)有過(guò)多的釋放出來(lái) 當(dāng)2010年以洋房 小高層為代表的總價(jià)在50 60萬(wàn)左右的舒適性產(chǎn)品釋放出來(lái)時(shí) 區(qū)域內(nèi)客戶依然是我們的主力銷售對(duì)象 成交的1500組客戶 90 來(lái)源于區(qū)域內(nèi) 70 周邊專業(yè)市場(chǎng) 10 周邊企事業(yè)單位 10 周邊次區(qū)域 10 其他區(qū)域 目前購(gòu)買的主力總價(jià)在25 40萬(wàn)之間 橄欖城整盤價(jià)值研判 目標(biāo)客戶的預(yù)判 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 滿足居住舒適向往的同時(shí) 更希望居住環(huán)境的繁華性 配套的更完善性 出行的更便利性 未來(lái)的客戶 愛(ài)工作愛(ài)生活 在2010年的市場(chǎng)環(huán)境下 整個(gè)市場(chǎng)客戶精分成兩類人群 我們暫且定義為 時(shí)刻追求更好的生活 更宜居的環(huán)境 需求 現(xiàn)實(shí) 從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看 越來(lái)越高的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這兩類客戶原本選擇的區(qū)域 無(wú)論愛(ài)工作者還是愛(ài)生活者 在能接受的總價(jià)前提下 不得不放眼更遠(yuǎn)的地方 尋求出路 這兩類人我們都不放過(guò) 外部?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)區(qū)位 濱河新區(qū)新都市中心交通 地鐵 京廣 沙口快速路 機(jī)場(chǎng)高速生態(tài) 南水北調(diào)生態(tài)景觀帶數(shù)萬(wàn)方生態(tài)公園配套 周邊教育黃科大航院六十二中長(zhǎng)江路小學(xué)幼兒園醫(yī)院產(chǎn)品自身價(jià)值規(guī)劃 135萬(wàn)方低密度多業(yè)態(tài)融合多層小高層高層彼此共生戶型 30 130 全能戶型更多樣的生活配置園林 新德式風(fēng)格層次分明秩序井然注重細(xì)節(jié)產(chǎn)品亮點(diǎn) 平開(kāi)窗雙氣地暖下沉式庭院落地窗等等客戶 1500余組優(yōu)質(zhì)成熟客戶 橄欖城客群研判 橄欖城核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的確立 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 我們能給這些愛(ài)生活 愛(ài)工作的客戶帶來(lái)些什么 我們需要做的是 低密度引領(lǐng)市場(chǎng) 2 0稀有容積率全面提升生活質(zhì)量 舍我其誰(shuí) 稀缺多層引領(lǐng)市場(chǎng) 環(huán)線內(nèi)絕版下沉式庭院生活情景多層 非我莫屬 90平米以下全能實(shí)用戶型引領(lǐng)更多 愛(ài)工作 的居者先行 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 生態(tài)大盤引導(dǎo)宜居生活風(fēng)向標(biāo) 2 0容積率下您可以更懂生活 中心商業(yè)吃喝玩樂(lè)一條龍 引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi) 南區(qū)不再寂寞 90平米以上舒適戶型引導(dǎo) 愛(ài)生活 者回歸生態(tài) 享受更精彩生活 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 橄欖城客群研判 客戶的 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 品牌 與 銷售 part4 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 我們先來(lái)梳理下2010年要推售的產(chǎn)品 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 2010年的橄欖城 橄欖城項(xiàng)目2010年住宅部分共銷售144716萬(wàn)平米 銷售總戶數(shù)約1707套 商業(yè)部分2010年銷售19000平方米 銷售16萬(wàn)余平米住宅1707套 93 的投放量在和我們搶份額 橄欖城形勢(shì)嚴(yán)峻 任務(wù)艱巨 2009年南區(qū)商品房成交面積約為100萬(wàn)平方米 預(yù)計(jì)南城2010年增長(zhǎng)20 預(yù)計(jì)成交120萬(wàn)平方米我們的目標(biāo) 占領(lǐng)市場(chǎng)份額 12 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 7 vs12 橄欖城市場(chǎng)占位 三寸金蓮 為 闊步前進(jìn) 橄欖城競(jìng)爭(zhēng)占位 保 住既有成績(jī) 搶 奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資源 橄欖城客群占位 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 一個(gè)都不能少 橄欖城占位2010年 五縱 與 五擒 2010年橄欖城營(yíng)銷策略提煉 part5 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 五縱 展示之放縱 變 三寸金蓮 為 闊步前進(jìn) 把握 保 與 搶 完成 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 號(hào)脈 五縱 解決方法 五擒 一縱 價(jià)格之放縱 二縱 商業(yè)之放縱 三縱 產(chǎn)品之放縱 四縱 活動(dòng)之放縱 五擒 完善價(jià)值展示面 一擒 占領(lǐng)價(jià)格制高點(diǎn) 二擒 商業(yè)帶動(dòng)住宅走 三擒 打造戶型完善度 四擒 核心活動(dòng)與促銷 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 價(jià)格提升策略 一縱vs一擒 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 一縱 價(jià)格之放縱 產(chǎn)品精良 服務(wù)精良 實(shí)景呈現(xiàn) 2009年重心在搶流量?jī)r(jià)格尚有放縱空間 眼界決定動(dòng)作 易居觀點(diǎn) 市場(chǎng)下行做服務(wù) 市場(chǎng)上行做營(yíng)銷 利用亞新二期推出把握機(jī)會(huì) 強(qiáng)勢(shì)攻擊 高舉高打 2010年3月入市均價(jià)5300元 平米以上 實(shí)力樹(shù)立樣板 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 一擒 占領(lǐng)價(jià)格制高點(diǎn) 高舉高打 擠壓去化 價(jià)格掩護(hù) 循序推售 商業(yè)提升策略 二縱vs二擒 4號(hào)地 橄欖城核心商業(yè)區(qū) 切實(shí)解決橄欖城完善配套 將是2010年銷售核心點(diǎn) 推廣核心點(diǎn) 二縱 商業(yè)之放縱 注 通過(guò)客戶訪談得到上述信息 4號(hào)地商業(yè)2010年成功運(yùn)營(yíng) 將是橄欖城2010年成功的利器 二擒 商業(yè)帶動(dòng)住宅走 2010年4月初洋房二線產(chǎn)品入市時(shí) 避開(kāi)住宅說(shuō)配套 即商業(yè) 2010年4月 全面啟動(dòng)4號(hào)地商業(yè)招商 商業(yè)發(fā)展論壇意向商家簽約儀式大客戶入伙儀式 線上 帶動(dòng)住宅價(jià)值全面提升 賣點(diǎn)上再次增加強(qiáng)力籌碼 帶動(dòng)南三環(huán)北側(cè)的商業(yè)銷售 借4號(hào)地招商買大一期商業(yè) 線下 持續(xù)說(shuō)商業(yè) 2010年10月 產(chǎn)品提升策略 三縱vs三擒 2009年橄欖城推案產(chǎn)品遇到的問(wèn)題 1 推售節(jié)奏控制不好 出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的銷售空檔期 2 推售面積普遍過(guò)小 沒(méi)有超過(guò)115平方米以上戶型 限制了客戶的選擇 3 緊湊型房源設(shè)計(jì)過(guò)多 庫(kù)存情況嚴(yán)重 三縱 產(chǎn)品之放縱 三擒 打造戶型完善度 2010年的橄欖城 多種物業(yè)形態(tài)的豐富型 多種面積段的戶型有效的搭配 充分補(bǔ)充了2009年主力2房 3房的稀缺 同時(shí)使整個(gè)2010年橄欖城住宅的推售產(chǎn)品線從31 130平米面面聚到 滿足各種需求和面積區(qū)間 豐富的產(chǎn)品線可以很好的提升客戶成交率 總有一款適合你 2010年推案期的各種產(chǎn)品類比如下 活動(dòng)提升策略 四縱vs四擒 四縱 活動(dòng)之放縱 2009年支撐橄欖城的活動(dòng)更多的是暖場(chǎng)促銷活動(dòng) 形式單一 未能形成傳播話題 四縱 核心活動(dòng)與促銷 2010年橄欖城需要引起話題的重磅活動(dòng) 活動(dòng)主導(dǎo) 重大活動(dòng) 商業(yè)活動(dòng) 暖場(chǎng)活動(dòng)上行支持 戶外 報(bào)紙 墻體 短信下行支持 銷售引導(dǎo)及階段性其他媒體的輔助傳播 精準(zhǔn)營(yíng)銷 活動(dòng)主導(dǎo) 2010年 展示提升策略 五縱vs五擒 五縱 展示之放縱 品牌體系展示不完善 現(xiàn)場(chǎng)缺乏變化 曾經(jīng)的優(yōu)越亦歸于平淡 五擒 完善價(jià)值展示面 第一步 銷售中心的全新升級(jí)亮相 五擒 完善價(jià)值展示面 第二步 來(lái)橄欖城體驗(yàn)世博會(huì) 五擒 完善價(jià)值展示面 易居的 五星級(jí)案場(chǎng) 服務(wù)展示 第三步 變 五縱 為 五擒 實(shí)現(xiàn)品牌與銷售的雙贏 落地 與 執(zhí)行 part6 橄欖城2010年品牌如何演繹 第一步 2010年的橄欖城 橄欖城 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 情境洋房 奢景高層 創(chuàng)意天地 風(fēng)情商業(yè) 全新亮相的橄欖城涵蓋整個(gè)2010年橄欖城項(xiàng)目推售的所有物業(yè)形態(tài) 多層 小高層 高層 公寓 loft 商業(yè)全部在橄欖城這個(gè)大概念中在2010年得到詮釋 橄欖城增加下列屬性足以從內(nèi)到外的全新包裝亮相展現(xiàn)在眾人面前 橄欖城2010年屬性定位 分案名之情境洋房篇 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 天鵝堡 情境洋房 一個(gè)來(lái)了就不想走的地方 站在德國(guó)天鵝堡面前 在蔚藍(lán)的天幕下 白色的古堡如展翅欲飛的天鵝 純凈而優(yōu)雅 使人不由得感嘆 此景只應(yīng)天上有 橄欖城2010年屬性定位 分案名之情境洋房篇 備選 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 海德堡 情境洋房 享受有天有地的生活 海德堡是一個(gè)充滿活力的傳統(tǒng)和現(xiàn)代混合體 象征的正是秩序 時(shí)尚 科技 文化和美好的生活 橄欖城2010年屬性定位 分案名之奢景高層篇 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 歌德花園 奢景高層 站在高處看風(fēng)景 花園搭配高層 差異里顯文章 高層也是一道道奢侈的風(fēng)景 橄欖城2010年屬性定位 分案名之4號(hào)地商業(yè)篇 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 飲食男女 以食匯友 天地匯 美食天地 大型賣場(chǎng) 休閑購(gòu)物 創(chuàng)意空間 商務(wù)會(huì)所 商業(yè)的運(yùn)用將形成獨(dú)立出現(xiàn)的符號(hào) 商業(yè)logo下面有本地塊的數(shù)項(xiàng)屬性定位 用于商業(yè)的獨(dú)立推廣 橄欖城2010年屬性定位 分案名之4號(hào)地商業(yè)篇 備選 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 每個(gè)人都是美食家 食博匯 美食天地 大型賣場(chǎng) 休閑購(gòu)物 創(chuàng)意空間 商務(wù)會(huì)所 天地匯 美食天地 大型賣場(chǎng) 休閑購(gòu)物 創(chuàng)意空間 商務(wù)會(huì)所 橄欖城2010年屬性定位 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 橄欖城 情境洋房 奢景高層 創(chuàng)意天地 風(fēng)情商業(yè) 天鵝堡 情境洋房 歌德花園 奢景高層 不同產(chǎn)品不同推售時(shí)間的出現(xiàn) 使用不同的分案名展示 橄欖城2010年度營(yíng)銷執(zhí)行 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 2010年銷售目標(biāo) 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 推售總體策略 分批推售 多節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷 加推3號(hào)地8 樓 4號(hào)地招商對(duì)外宣傳啟動(dòng) 4月10日大二期1批住宅開(kāi)盤 5月15日大二期2批住宅開(kāi)盤 8月7日大二期3批住宅及41棟開(kāi)盤 9月25日大二期4批住宅及4號(hào)地住宅開(kāi)盤 10月30日10號(hào)地住宅開(kāi)盤 10月30日4號(hào)地loft銷售 10月16日4號(hào)地社區(qū)商業(yè)銷售 第一個(gè)大型活動(dòng)啟動(dòng) 銷售線 活動(dòng)線 第二個(gè)大型活動(dòng)啟動(dòng) 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 市場(chǎng)導(dǎo)入階段2009年12月 2010年2月底 本階段預(yù)計(jì)消化60套 4100平米主銷一期剩余戶型 目標(biāo)客戶首置 投資為主 總體目標(biāo) 銷售中心重新包裝 推廣2010年橄欖城形象 建立項(xiàng)目產(chǎn)品認(rèn)知 確立新標(biāo)識(shí)對(duì)外推廣 消化1期剩余小戶型為主的產(chǎn)品的同時(shí) 積累洋房第一批客戶 保障客戶的有效截留 主要媒體渠道選擇 戶外 現(xiàn)場(chǎng)包裝 工地圍檔 導(dǎo)視系統(tǒng)輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 短信 派單 1 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 市場(chǎng)導(dǎo)入階段2009年12月 2010年2月底 本階段重點(diǎn)活動(dòng) 新?tīng)I(yíng)銷中心亮相公關(guān)活動(dòng) 1 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 新?tīng)I(yíng)銷中心亮相活動(dòng) 營(yíng)銷執(zhí)行 市場(chǎng)蓄勢(shì)階段2010年3月 本階段預(yù)計(jì)消化50套 3500平米主銷一期剩余戶型 目標(biāo)客戶首置 投資為主 總體目標(biāo) 完成大2期開(kāi)盤前銷售準(zhǔn)備工作 接受排號(hào)客戶的內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 活動(dòng)支持完善 主要媒體渠道選擇 戶外 現(xiàn)場(chǎng)包裝 工地圍檔更新 報(bào)紙輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 短信 派單 2 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 市場(chǎng)蓄勢(shì)階段2010年3月 走進(jìn)橄欖城 體驗(yàn)世博會(huì) 2010 3 2010 10 2 本階段重點(diǎn)活動(dòng) 1期實(shí)景景觀區(qū)及銷售外場(chǎng)景觀區(qū)的世博會(huì)微型模型參觀 訂房就送上海世博會(huì)門票雙份 2010 3 2010 10 100張世博會(huì)門票等你拿 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 首輪住宅引爆階段2010年4月 本階段預(yù)計(jì)消化200套 19600平米主銷亞新中秋路以北小高層 目標(biāo)客戶前期積累為主 總體目標(biāo) 第一批亞新2期產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瓿?新客戶再次累計(jì) 招商宣傳啟動(dòng) 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工地圍檔更新 樓體條幅 報(bào)紙 解籌活動(dòng)輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 短信 燈箱 派單 公交站臺(tái) 3 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 亞新2期1批產(chǎn)品解籌活動(dòng)4號(hào)地全國(guó)招商啟動(dòng)推薦會(huì)客戶暖場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng) 3 本階段重點(diǎn)活動(dòng) 首輪住宅引爆階段2010年4月 4號(hào)地全國(guó)招商啟動(dòng)推薦會(huì) 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 本階段預(yù)計(jì)消化260套 25640平米主銷亞新大2期剩余 加推產(chǎn)品及亞新1期商業(yè) 總體目標(biāo) 完成大二期項(xiàng)目首輪火爆銷售 5月中旬大二期產(chǎn)品順勢(shì)加推 招商宣傳持續(xù)跟進(jìn) 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工地圍檔更新 樓體條幅 報(bào)紙輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 短信 燈箱 派單 公交站臺(tái) 4 亞新2期住宅強(qiáng)銷階段2010年5月 6月 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 亞新2期2批產(chǎn)品加推活動(dòng)4號(hào)地主力商家簽約儀式客戶暖場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)上海世博會(huì)橄欖城展示與參觀活動(dòng) 4 本階段重點(diǎn)活動(dòng) 亞新2期住宅強(qiáng)銷階段2010年5月 6月 4號(hào)地主力商家簽約儀式 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 本階段預(yù)計(jì)消化200套 20000平米主銷亞新大2期剩余 加推產(chǎn)品及亞新1期商業(yè) 總體目標(biāo) 持續(xù)促銷 為8月中旬大二期三批產(chǎn)品及41棟樓開(kāi)盤蓄力 大二期樣板間及41棟公寓樓樣板間open 為4號(hào)地商業(yè)銷售預(yù)熱的大型活動(dòng)啟動(dòng) 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工地圍檔更新 樓體條幅更新 報(bào)紙輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 短信 燈箱 派單 5 亞新2期住宅再度強(qiáng)銷階段2010年7月 8月 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 亞新2期3批產(chǎn)品加推活動(dòng)樣板間公開(kāi)鑒賞活動(dòng)客戶暖場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng) 5 本階段重點(diǎn)活動(dòng) 樣板間公開(kāi)鑒賞活動(dòng) 亞新2期住宅再度強(qiáng)銷階段2010年7月 8月 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 中原食神選拔賽 5 本階段重點(diǎn)活動(dòng) 亞新2期住宅再度強(qiáng)銷階段2010年7月 8月 與電視臺(tái)合作 提供100萬(wàn)入駐4號(hào)地創(chuàng)業(yè)基金或10萬(wàn)現(xiàn)金選撥中原食神 電視臺(tái)舉辦 中原食神 專題節(jié)目 每周在4號(hào)地舉行食神挑戰(zhàn)賽 采用周冠軍 月冠軍及總冠軍的形式將活動(dòng)炒作成熟 10月16日4號(hào)地正式開(kāi)盤舉行總決賽 選出獲勝方 給予獎(jiǎng)勵(lì) 活動(dòng)時(shí)間從8月起一直到10月底 全面炒作4號(hào)地為主的商業(yè) 橄欖城2010年?duì)I銷研判報(bào)告 營(yíng)銷執(zhí)行 本階段預(yù)計(jì)消化400套 37000平米主銷亞新大2期4批住宅及4號(hào)地住宅加推 總體目標(biāo) 再次強(qiáng)勢(shì)推廣 順利達(dá)成9月底大2期及4號(hào)地住宅開(kāi)盤 商業(yè)推廣造勢(shì)進(jìn)入主導(dǎo)期 為10月份商業(yè)銷售做好鋪墊 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工