呼和浩特首府廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告50頁(yè)

二零零六年七月 呼和浩特 首府廣場(chǎng)項(xiàng)目 個(gè)案分析 6項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1項(xiàng)目概況 目 錄 4招商過(guò)程與商家介紹 2項(xiàng)目市場(chǎng)定位 3各種業(yè)態(tài)分析 5商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況 7項(xiàng)目成敗點(diǎn) 8項(xiàng)目借鑒意義 1項(xiàng)目概況 首府廣場(chǎng)總建筑面積 26層 100米高，由三大部分組成：群樓部分 首府廣場(chǎng) 銅鑼灣購(gòu)物中心，為現(xiàn)代大型 字樓部分 國(guó)際 5目前呼市最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓；地下部分 為大型超市及現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)。 雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場(chǎng)位于中山西路與錫林郭勒路交匯處。 地理位置 首府廣場(chǎng) 維多利 開(kāi)發(fā)商 ：呼和浩特力天投資置業(yè)有限公司，由溫州力天投資置業(yè)有限公司聯(lián)合大自然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溫州新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、德力西集團(tuán)共同參股組建。 設(shè)計(jì)單位 ：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院 策劃商： 北京同世飛天管理顧問(wèn)有限公司 管理運(yùn)營(yíng) ：深圳銅鑼灣百貨集團(tuán) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、策劃商專業(yè)團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介 本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，使城市輪廓線更加完整和協(xié)調(diào)。商業(yè)裙樓則貫通南部用地，延續(xù)了中山西路的商業(yè)界面，使用地的商業(yè)價(jià)值得到充分利用。 項(xiàng)目外在形象與風(fēng)格 基于用地所處的重要位置及建筑對(duì)城市景觀的積極作用，本工程結(jié)合呼和浩特市特有的環(huán)境特點(diǎn)，通過(guò)大面積的虛實(shí)對(duì)比及墻體材料的選用，簡(jiǎn)潔的立面劃分，突出其呼和浩特市城市標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)。 2項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 集 能寫字樓為一體的全景式地標(biāo)性建筑物。 項(xiàng)目功能定位 商務(wù)功能： 辦公、居住 商業(yè)功能： 購(gòu)物休閑 餐飲美食 娛樂(lè)觀光 3各種業(yè)態(tài)分析 樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 1 化妝品、珠寶、鐘表眼鏡、金銀飾品、名煙名酒、名店街 2 少淑女裝、鞋包皮具 3 仕女裝、電玩城、精品羊絨城、民族用品城 4 男裝、休閑裝 5 圖書音像、運(yùn)動(dòng)城、床上用品、數(shù)碼廣場(chǎng)、童裝 目前，百貨部分已經(jīng)停業(yè)，正在做內(nèi)部裝修改造，商家全部撤出。 商業(yè)部分 商業(yè)配套 類別 品 牌 臨街底商服飾 以純、生活秀、可立而、巴沙克、西運(yùn)、真維斯、圣地詩(shī)丹、海邊沙、威鵬、古加菲、班博 銀行 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行 展示廳 億力 傲東國(guó)際、陽(yáng)光卡諾 休閑娛樂(lè) 溫德堡大浴場(chǎng)、皇家俱樂(lè)部 餐飲 麥當(dāng)勞、上島咖啡、茶葉、員工餐廳 其他 數(shù)碼沖印、圖書、音像 、郵政快遞服務(wù) 、傳真、打印等商務(wù)服務(wù)、票務(wù)服務(wù) 現(xiàn)在只有臨街商鋪還在經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況尚可，租金約 10元 /平米 /天，多數(shù)為投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪，用于出租。 寫字樓部分 寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目定位： 國(guó)際 5 建筑面積： 寫字樓層數(shù)： 26層 寫字樓高度： 停車數(shù)： 地上 56輛 地下 228輛 寫字樓各層建筑面積： 7F 8F 18F 9F 22F 4F 25F 26 寫字樓各層層高： 7F 8F 18F 19F 21F 2F 23F 24F 25F 26F 寫字樓配置 地下停車場(chǎng) ： 7部電梯直達(dá)地面商場(chǎng)和寫字樓，充足的停車位，采取國(guó)際管理系統(tǒng)。 電梯設(shè)備 ： 共計(jì) 49部電梯，品牌為德國(guó)蒂森克虜伯電梯公司和日立電梯公司簽約。 挑空大堂 ：大堂挑空 11米，豪華氣派，通通透透 。 5衛(wèi)星接收系統(tǒng)，背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)。 寫字樓銷售及租金情況 目前寫字樓銷售率約為 50，標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)7000元 / 平米，租金約為 平米 /天 入住的大型公司 入住的中小公司 4招商過(guò)程與商家分析 借助深圳銅鑼灣集團(tuán)在 過(guò)組織現(xiàn)場(chǎng)招商發(fā)布會(huì)，吸引了國(guó)內(nèi)外眾多知名品牌，如歐伯萊、玉蘭油、 格、萊爾斯丹、百麗、達(dá)芙妮、爵根士、白領(lǐng)、凱撒、歐柏蘭奴、愛(ài)慕、鄂爾多斯、馬克華菲、阿迪達(dá)斯、李寧、美津濃、當(dāng)勞等 。 5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1）呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素 2）政府大力支持 3）目前呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫字樓 4）地處商業(yè)街龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通良好 5）預(yù)設(shè)大面積停車場(chǎng)，一則彌補(bǔ)呼市車位不足的現(xiàn)狀 6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚 7）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前 8）與知名管理團(tuán)隊(duì)深圳銅鑼灣百貨合作 9）商業(yè)及辦公配套齊全 10）約 7000平米室外休閑廣場(chǎng)，聚集人潮 11）大、小磁場(chǎng)（如上島咖啡、麥當(dāng)勞）營(yíng)造商業(yè)氣息 12）呼市中高檔寫字樓市場(chǎng)需求將不斷增加 項(xiàng)目劣勢(shì) 1）呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限 2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場(chǎng)林立，目前商廈競(jìng)爭(zhēng)較激烈 3）呼市商業(yè)市場(chǎng)已接近飽和，一些商場(chǎng)已面臨倒閉危機(jī) 4）開(kāi)發(fā)商在呼市還未樹(shù)立自己的企業(yè)形象，消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶 5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 6商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況 商業(yè)核心經(jīng)營(yíng)原則 以“一站式消費(fèi)、主體特色經(jīng)營(yíng)”為核心商業(yè)原則，功能多元，業(yè)態(tài)豐富，兼顧不同顧客多層次消費(fèi)需求。 2004年 7月，銅鑼灣集團(tuán)與首府廣場(chǎng)簽約，共建首府廣場(chǎng)銅鑼灣購(gòu)物中心。 2005年 12月，銅鑼灣集團(tuán)撤出，由力天公司繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 2006年 5月底，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，無(wú)力繼續(xù)支撐返租資金，交由維多利商廈管理，后者于 6月 18日起開(kāi)始招商，進(jìn)行重新定位 ，重新裝修。預(yù)計(jì) 9月份正式開(kāi)業(yè)。 7項(xiàng)目成敗點(diǎn)分析 項(xiàng)目成功點(diǎn) 1）商場(chǎng)實(shí)行售后返租的經(jīng)營(yíng)策略，每年承諾10的基準(zhǔn)收益，據(jù)此項(xiàng)目初期商場(chǎng)短期內(nèi)去化情況理想。 2）首府廣場(chǎng)一改傳統(tǒng)業(yè)種的單調(diào)模式，把人們的休閑、娛樂(lè)也考慮了進(jìn)去，改變呼市人的文化形態(tài)和生活方式。 3）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求 4）大面積停車場(chǎng)與完善的配套功能 5）首府廣場(chǎng)以做品牌的心態(tài)作項(xiàng)目，以忠誠(chéng)服務(wù)的理念對(duì)待客戶 6）開(kāi)發(fā)商考慮了商鋪的購(gòu)買者、品牌經(jīng)營(yíng)者以及整個(gè)商場(chǎng)管理者利潤(rùn)空間 1）首府廣場(chǎng)的商場(chǎng)與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一部分是由深圳銅鑼灣百貨給他們進(jìn)行的規(guī)劃和策劃外，余下的都是由力天投資公司自己來(lái)做的，而他們本身是搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，并不具備商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，這樣使首府廣場(chǎng)在管理上就不夠?qū)I(yè) 。 項(xiàng)目失敗點(diǎn) 2）首府廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾個(gè)大型商場(chǎng)同時(shí)入市，對(duì)它造成了較大的沖進(jìn)，產(chǎn)生了消費(fèi)者的分流。而且在中山西路上不屬于核心商業(yè)地帶。 3） 項(xiàng)目當(dāng)初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費(fèi)，在一定程度上和當(dāng)時(shí)呼市的高端消費(fèi)能力脫節(jié)。 4）門外人流量往來(lái)較多，但多是直奔維多利商廈，分流現(xiàn)象明顯。相當(dāng)程度上是維多利比首府早開(kāi)業(yè) 1年多，人們具備了消費(fèi)思維慣性。 5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正門沒(méi)有顯眼、具有吸引力的布置或展示，不能引 起消費(fèi)者的注意 。 6）商城商業(yè)氣氛營(yíng)造不濃厚，沒(méi)有絢麗繽紛的裝飾，也沒(méi)有生動(dòng)活躍的促銷水牌，廣告宣傳不夠 。 7）首府廣場(chǎng)平面布局不很合理，交通動(dòng)線組織不良，消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)后感覺(jué)購(gòu)物路線過(guò)于迂回。 8） 在首府廣場(chǎng)商業(yè)部分開(kāi)業(yè)時(shí)，沒(méi)有包裝好整體，在大多數(shù)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)時(shí)，小部分商鋪仍然在裝修，影響了整體形象，給消費(fèi)者留下不好的第一印象。 9）寫字樓部分銷售不是很理想，已經(jīng)近兩年時(shí)間仍然存量 40多未去化，實(shí)踐證明這種推廣策略是有問(wèn)題的，由于整層的標(biāo)準(zhǔn)層都是毛坯的形態(tài)，根本未做任何隔斷或者裝修，導(dǎo)致對(duì)有意購(gòu)買或者投資寫字樓的客戶群門檻過(guò)高，對(duì)有意愿入住的公司感覺(jué)樓宇交房狀態(tài)太過(guò)原始，或者因?yàn)檠b修復(fù)雜等原因而使得他們望而卻步。 8項(xiàng)目借鑒意義 把握好呼市居民的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)心理 城市 規(guī)劃布局簡(jiǎn)單化，