新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算.doc

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)的核算2007-8-13 8:17段光勛【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個(gè)方面：其一，開發(fā)成本成本項(xiàng)目構(gòu)成、核算的特殊性；其二，商品房營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件和依據(jù)不同；其三，涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。本文擬僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算，作如下探討。根據(jù)施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有六個(gè)：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、前期工程費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、公共配套設(shè)施費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)用一般情況下，開發(fā)成本中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及建筑安裝工程費(fèi)會(huì)占總成本的70左右?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競(jìng)拍方式取得的， “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的核算也就很簡(jiǎn)單了。而“建筑安裝工程費(fèi)”的核算正確與否，直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會(huì)計(jì)信息的披露。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算中，“建筑安裝工程費(fèi)”的核算尤為重要。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度中，均沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”的核算所使用的會(huì)計(jì)科目、核算程序作如下介紹：（一） 應(yīng)使用的主要會(huì)計(jì)科目要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費(fèi)”，主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)付賬款”、“開發(fā)成本”等會(huì)計(jì)科目。1、原材料一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存的各種材料設(shè)備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購(gòu)半成品（外購(gòu)件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。二、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，可在本科目下設(shè)置“庫(kù)存材料”、“庫(kù)存設(shè)備”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目。再按材料設(shè)備的保管地點(diǎn)（倉(cāng)庫(kù)）、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。三、原材料的主要賬務(wù)處理。（一）企業(yè)購(gòu)入并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料設(shè)備，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“材料采購(gòu)”或“在途物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（二）自制并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“開發(fā)成本”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（三）委托外單位加工完成并已驗(yàn)收入庫(kù)的材料，按計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本，借記本科目，按實(shí)際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。（四）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)用材料設(shè)備，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目。（五）企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備，借記“預(yù)付賬款”科目，貸記本科目；（六）出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目。（七）發(fā)出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。采用計(jì)劃成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異，將發(fā)出材料的計(jì)劃成本調(diào)整為實(shí)際成本。采用實(shí)際成本進(jìn)行材料日常核算的，發(fā)出材料的實(shí)際成本，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法或個(gè)別認(rèn)定法計(jì)算確定。四、本科目期末借方余額，反映企業(yè)庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本。2、應(yīng)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購(gòu)買材料物資（含設(shè)備）和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款，以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價(jià)款。二、本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細(xì)科目，如“應(yīng)付購(gòu)貨款”、“應(yīng)付工程款”等，并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。三、應(yīng)付帳款的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)購(gòu)入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款，應(yīng)按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付，則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目；支付貨款時(shí)，應(yīng)扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（二）企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記本科目，支付款項(xiàng)時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。扣回預(yù)付工程款和備料款時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時(shí)，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（四）企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。3、預(yù)付賬款一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。二、本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個(gè)明細(xì)科目：1預(yù)付承包單位款；2預(yù)付供應(yīng)單位款。三、預(yù)付賬款的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；（三）企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，根據(jù)承包單位提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目，同時(shí)，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。（四）企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購(gòu)物資的發(fā)票賬單，根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額，借記“原材料”科目，貸記“應(yīng)付賬款”科目；同時(shí)，將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目，借記“應(yīng)付賬款”科目，貸記本科目。預(yù)付賬款不多的企業(yè)，也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方，不設(shè)置本科目。4、開發(fā)成本一、本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計(jì)提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等，可直接計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，不通過本科目核算。企業(yè)為進(jìn)行資金的籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的利息支出，以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不在本科目核算。二、企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。三、企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。四、開發(fā)成本的主要帳務(wù)處理（一）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”科目。（二）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營(yíng)方式的，發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“原材料庫(kù)存設(shè)備”科目。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“應(yīng)付帳款”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。五、企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。六、本科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。（二） “建筑安裝工程費(fèi)”的核算程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費(fèi)”核算的一般程序是：1、施工單位根據(jù)合同約定，繳納履約保證金；2、開發(fā)商根據(jù)合同約定，支付一定的工程預(yù)付款、備料款；3、開發(fā)商購(gòu)買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)；4、施工單位報(bào)送“已完工程形象進(jìn)度”，并提供工程價(jià)款結(jié)算賬單；5、向施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款，抵作工程進(jìn)度款；6、開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價(jià)款后支付工程進(jìn)度款；7、辦理工程結(jié)算，除預(yù)留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。（三） 會(huì)計(jì)核算舉例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對(duì)外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè)，支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費(fèi)屬于開發(fā)成本的直接費(fèi)用，可以直接計(jì)入相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系，根據(jù)合同約定進(jìn)行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個(gè)工程價(jià)款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進(jìn)度款，還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料（鋼材、水泥等），涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算，待施工企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”辦理工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”賬戶。【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過公開招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂建設(shè)工程施工合同后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）?，F(xiàn)將相關(guān)帳務(wù)處理說明如下：1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。帳務(wù)處理為：借：銀行存款100萬元貸：其他應(yīng)付款履約保證金100萬元2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定，用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預(yù)付工程進(jìn)度款300萬元。帳務(wù)處理為：借：預(yù)付賬款施工企業(yè)預(yù)付備料款 200萬元施工企業(yè)預(yù)付工程款 300萬元貸：銀行存款 500萬元3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入鋼材一批價(jià)款60萬元、購(gòu)入電梯3部?jī)r(jià)款50萬元，鋼材和電梯已驗(yàn)收入庫(kù)?？鄢A(yù)付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元（2年質(zhì)保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。帳務(wù)處理為：借：原材料庫(kù)存材料 60萬元原材料庫(kù)存設(shè)備 50萬元貸：預(yù)付賬款預(yù)付購(gòu)貨款 15萬元其他應(yīng)付款質(zhì)量保證金1.5萬元銀行存款 93.5萬元4、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實(shí)際成本50萬元、撥付鋼材實(shí)際成本60萬元，抵作工程備料款。帳務(wù)處理為：借：預(yù)付賬款施工企業(yè)預(yù)付備料款 110萬元貸：原材料庫(kù)存材料 60萬元原材料庫(kù)存設(shè)備 50萬元5、施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認(rèn)，應(yīng)付工程結(jié)算價(jià)款600萬元。帳務(wù)處理分為：借：開發(fā)成本某項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi) 600萬元貸：應(yīng)付賬款施工企業(yè)工程款 600萬元6、次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價(jià)撥的材料設(shè)備）80萬元，并代扣工程營(yíng)業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。帳務(wù)處理為：（1） 抵扣工程預(yù)付款和備料款借：應(yīng)付賬款施工企業(yè)工程款 180萬元貸：預(yù)付賬款預(yù)付工程款施工企業(yè) 100萬元預(yù)付備料款施工企業(yè) 80萬元（2） 代扣營(yíng)業(yè)稅金借：應(yīng)付帳款施工企業(yè)工程款18萬元貸：應(yīng)交稅費(fèi)代扣營(yíng)業(yè)稅金18萬元（3） 實(shí)際支付工程進(jìn)度款借：應(yīng)付帳款施工企業(yè)工程款402萬元貸：銀行存款 202萬元應(yīng)付票據(jù)200萬元說明：如果開發(fā)商不代扣營(yíng)業(yè)稅，則施工單位應(yīng)開具600萬元的發(fā)票；如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營(yíng)業(yè)稅，則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。7、以后每月支付工程款與例6基本相似，其帳務(wù)處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價(jià)審核機(jī)構(gòu)的審計(jì)，雙方確認(rèn)的工程總造價(jià)為5500萬元。在這以前，施工單位累計(jì)完成施工產(chǎn)值4900萬元，甲方已經(jīng)確認(rèn)，并進(jìn)行了帳務(wù)處理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計(jì)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”4900萬元，已預(yù)付施工單位工程款3920萬元