物業(yè)服務(wù)中的節(jié)能減排.doc

物業(yè)服務(wù)中的節(jié)能減排物業(yè)節(jié)能包括通過對(duì)物業(yè)工具、作業(yè)設(shè)備和物業(yè)日常工作流程和方法的改革，操作方法和技能的改進(jìn)，通過調(diào)整物業(yè)管理結(jié)構(gòu)，在降低物業(yè)保養(yǎng)和管理的成本和提高工作效率的前提下，節(jié)約資源，合理分配區(qū)域和工作組內(nèi)的供需，加強(qiáng)物業(yè)能源管理。物業(yè)區(qū)域節(jié)能，物業(yè)管理公司有著重要的責(zé)任與義務(wù)。從日常物業(yè)工作上說，采取有效的設(shè)備保養(yǎng)和使用措施，有以下幾點(diǎn)工作建議。（一）把握好各種用能設(shè)備的有效運(yùn)行時(shí)間和參數(shù)物業(yè)管理人員應(yīng)研究各用能設(shè)備何時(shí)必須使用，何時(shí)可以降低負(fù)荷使用或者關(guān)掉。用能設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間和參數(shù)，要根據(jù)季節(jié)或其它條件的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。比如戶外公共道路照明隨季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整開關(guān)時(shí)間，夏季熱水溫度可以調(diào)低，電梯在人流小的時(shí)段可以少開幾臺(tái)等。（二）用能設(shè)備數(shù)量和配置區(qū)域的合理搭配不同的區(qū)域?qū)Νh(huán)境條件的要求不同，所需配置的設(shè)備要求也要跟著改變。理想的配置是在設(shè)備負(fù)荷發(fā)生變化時(shí)它始終在高效區(qū)運(yùn)行，這就要求設(shè)備運(yùn)行發(fā)出的能源容量應(yīng)大小搭配合理。一些樓宇的通風(fēng)設(shè)備有些在低效區(qū)長(zhǎng)期運(yùn)行，要盡量合理搭配負(fù)荷，適當(dāng)提高作為調(diào)節(jié)負(fù)荷用的較低負(fù)荷制冷機(jī)的負(fù)荷，避免其在低效區(qū)運(yùn)行。在供熱系統(tǒng)中，長(zhǎng)期背著日照，位置隱蔽，濕氣重的建筑和房間配置的暖氣應(yīng)采用多管暖氣，使熱量散發(fā)面積更大，而在溫度高的建筑區(qū)域則可以適當(dāng)減少暖氣設(shè)備的管道數(shù)。排風(fēng)機(jī)的臺(tái)數(shù)應(yīng)視場(chǎng)地配套，根據(jù)地理位置的通風(fēng)情況合理增加或拆減。還有降低不必要的照明照度，許多樓宇的室內(nèi)照明強(qiáng)度過高，這種做法可能會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)代化辦公及商業(yè)環(huán)境中的照明浪費(fèi)。（三）能量回收和適當(dāng)節(jié)能裝置的利用在通風(fēng)方面，高溫和寒冷季節(jié)新風(fēng)和排風(fēng)的溫差高，可采用能量回收裝置，從排風(fēng)中直接回收能量加以利用，降低新風(fēng)負(fù)荷。在供熱方面，鍋爐水的熱氣也可以通過緊密設(shè)備，合理通道不斷循環(huán)，以便為新水加熱。供水管網(wǎng)中，要結(jié)合該區(qū)域水流供需的容量和速度選用效率最大化，成本最低耗的裝置，管網(wǎng)中的配套設(shè)備都應(yīng)在符合建筑設(shè)計(jì)要求和物業(yè)管理要求的前提下采用系統(tǒng)、完善、節(jié)能的配置方案。灌溉利用中水循環(huán)系統(tǒng)，盡量多的利用雨水雪水，少用或不用自來水。鼓勵(lì)使用省油環(huán)保和風(fēng)冷的汽油機(jī)。在光照方面，根據(jù)物業(yè)管理的地域、場(chǎng)所的不同要使用什么樣的燈具也應(yīng)考慮，戶外路燈可以采用碘鎢燈，大堂照明采用節(jié)能燈，地下室等需要長(zhǎng)期照明的可以采用日光燈和節(jié)能燈等等。（四）感應(yīng)設(shè)備的利用感應(yīng)設(shè)備多利用，既減少了人工運(yùn)作，節(jié)約人力，又能提高智能化管理，作重要的一點(diǎn)是防止能源浪費(fèi)，節(jié)約資源和成本。戶外公共道路照明多采用時(shí)控和光控方式。走廊、公共衛(wèi)生間、陳列展館的櫥窗等區(qū)域可以采用感應(yīng)燈具。現(xiàn)在很多公共場(chǎng)所的水龍頭出水口用的也是感應(yīng)器具，這個(gè)方法也很值得推廣。消防設(shè)備應(yīng)提倡采用火、光、煙霧感應(yīng)器及時(shí)報(bào)警，不但保障業(yè)戶安全，也節(jié)省了人力物力。（五）用能設(shè)備要及時(shí)定期清洗和保潔物業(yè)設(shè)備有些長(zhǎng)期置于室外，表面會(huì)堆積灰塵，塵埃臟污也容易透過大小孔進(jìn)入設(shè)備內(nèi)部，造成設(shè)備運(yùn)行功率低下甚至阻礙其正常工作。物業(yè)設(shè)備的長(zhǎng)期運(yùn)行也容易使設(shè)備沾上油污和化學(xué)物，這樣也加速設(shè)備的折壽。所以要及時(shí)定期的清潔用能設(shè)備。如空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的表冷器和過濾器，空調(diào)水系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)備需要物業(yè)人員的保潔。供熱管網(wǎng)，日常照明設(shè)備，監(jiān)控系統(tǒng)，電梯設(shè)備等也要做到及時(shí)清洗，保持干凈。（六）物業(yè)設(shè)備若發(fā)現(xiàn)有損壞要及時(shí)進(jìn)行維修或調(diào)整物業(yè)工作日常工具使用人員應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，加以愛惜，發(fā)現(xiàn)有損壞的地方要及時(shí)報(bào)修，在不影響工作效率的前提下找現(xiàn)有資源使其恢復(fù)正常，也可以做出改裝調(diào)整。如割草機(jī)割草力度不夠，可以調(diào)低割草機(jī)滾刀的高度或者調(diào)高割草機(jī)定刀的高度使?jié)L刀與定刀的間隔達(dá)到最適合剪草的距離。三 嚴(yán)格高效的管理制度（一）以合同模式制定能耗目標(biāo)考核制度和計(jì)量收費(fèi)物業(yè)管理公司應(yīng)制定節(jié)能目標(biāo)，管理中可以對(duì)各部門甚至各人員提出節(jié)能目標(biāo)要求，配以獎(jiǎng)懲措施激勵(lì)大家主動(dòng)節(jié)能。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或承租者能源消耗盡量采用計(jì)量收費(fèi)。物業(yè)管理公司和業(yè)戶要共同制定并達(dá)成一致意見。這種方法可以以合同的模式制約物業(yè)管理者和業(yè)戶雙方，運(yùn)用市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制，明確約定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的節(jié)能權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，把降低能源的指標(biāo)與物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，在合同中明確規(guī)定能源節(jié)約指標(biāo)，如果達(dá)不到指標(biāo)，業(yè)主有權(quán)扣減物業(yè)管理費(fèi)等。（二）通過能耗數(shù)據(jù)的收集和分析來挖潛節(jié)能潛力要盡量搞清楚樓宇中能源最終消耗在哪些終端設(shè)備上，消耗多少，什時(shí)候消耗的。用電量的使用情況分析影響能源消耗的主要因素，列舉可能原因并在管轄范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)查。在不斷深入的過程中，可以發(fā)現(xiàn)許多節(jié)能節(jié)的方法。根據(jù)分析結(jié)果，完善節(jié)能管理制度；對(duì)不同部門、不同區(qū)域能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行展示，使員工和業(yè)主知曉用能情況，激勵(lì)員工在日常工作中處處注意節(jié)能，動(dòng)員業(yè)主參與節(jié)能工作，將科學(xué)節(jié)能作為企業(yè)文化的一部分。四 從員工節(jié)能抓起要實(shí)現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)，物業(yè)公司還是要依靠企業(yè)文化的力量。在公司內(nèi)部將節(jié)能管理與員工的收入直接掛鉤，公司內(nèi)部制定獎(jiǎng)懲制度，以提高員工節(jié)能的自覺性和積極性。加強(qiáng)日常管理，完善規(guī)章制度，防止不必要的浪費(fèi)。對(duì)員工進(jìn)行節(jié)約意識(shí)教育，給員工灌輸節(jié)能降耗意識(shí)、節(jié)能降耗的意義和重要性。在培訓(xùn)時(shí)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，并從員工的自身修養(yǎng)層面抓起，讓他們意識(shí)到節(jié)儉本身就是一種素養(yǎng)的體現(xiàn)，是 一種美德，養(yǎng)成隨手關(guān)燈、關(guān)水的好習(xí)慣，杜絕浪費(fèi)。在辦公室中，提倡不浪費(fèi)一張紙張，不放棄紙張回收的做法，文件的整理和記錄不得粗心隨意，辦公用紙盡量利用再生紙。無實(shí)際意義的傳單、報(bào)告拒絕打印。會(huì)議記錄，通知等工作可以采用電子郵件完成。員工離崗隨時(shí)要留意關(guān)燈關(guān)電腦?；鶎訂T工工作中要謹(jǐn)遵公司對(duì)設(shè)備使用和節(jié)能要求的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)工具使用過程要小心謹(jǐn)慎，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決或通知相關(guān)人員協(xié)助維修調(diào)整，并且要在實(shí)踐中積極開動(dòng)腦筋，為公司更好的制定節(jié)能方案提出可行性建議。五 做好宣傳教育，提高業(yè)主節(jié)能意識(shí)物業(yè)管理公司提高業(yè)主的節(jié)能意識(shí)，杜絕資源浪費(fèi)。利用電子屏等公示欄宣傳，提高租戶的節(jié)能意識(shí)。加強(qiáng)節(jié)能宣傳，宣傳節(jié)能方法和節(jié)能的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。提高業(yè)主參與物業(yè)節(jié)能的主人公意識(shí)?？梢砸陨鐓^(qū)期刊、社區(qū)工作小報(bào)或其他媒介形式在業(yè)戶中宣傳，以以身作則的帶頭作用對(duì)廣大居民進(jìn)行節(jié)能教育。物業(yè)管理公司還可為居民提供可行合理的節(jié)能方針。如定期督促業(yè)主清理房間設(shè)備，廢棄物歸類存放并盡量做到自主回收，調(diào)整不和諧的作息制度，盡可能多的利用平價(jià)電和低谷電等等。目前在國外很多城市都建起了節(jié)能住宅，我國也開