2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題.doc

XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習(xí)題 案例一： 賣房者甲與購(gòu)房者乙于xx年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案： 1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是() A.xx年4月25日 B.xx年5月25日 C.xx年7月25日 D.xx年7月25日以后的某一天 2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是() A.合同1規(guī)定的房款 B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10% C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70% D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A 解析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。 2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。 案例二： 某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?() A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià) B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià) C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià) D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià) 2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)下列途徑()。 A.自行改變 B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變 C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù) D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù) 3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。 A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和 B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格 D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格 4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。 A.該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值 B.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格 C.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值 D.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值 標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C 解析： 1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。 2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。 3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除