商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力認(rèn)定.doc

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力認(rèn)定 (2008-10-22 15:25:18) 近日，本人辦理一個(gè)涉及商品房買(mǎi)賣糾紛的案件，具體案情如下： 甲于2007年與某開(kāi)發(fā)商訂立了一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，內(nèi)容為：甲認(rèn)購(gòu)某套房屋，單價(jià)和總價(jià)約定明確，甲在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)支付2萬(wàn)元定金，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后一個(gè)月內(nèi)付清首付款的尾款，剩余款項(xiàng)以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)。另約定在具備簽訂商品房買(mǎi)賣合同條件下，開(kāi)發(fā)商通知甲來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣合同。 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，由于開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有取得預(yù)售許可證，雙方也一直未能簽訂商品房買(mǎi)賣合同。后來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷和銀行資金的收緊，且此項(xiàng)目規(guī)模不大，無(wú)法辦理按揭貸款。在取得了預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商通知甲來(lái)協(xié)商付款方式的變更。開(kāi)發(fā)商要求甲一次性付清全款，甲不同意，要求先付80，余款在交房時(shí)支付，雙方未協(xié)商一直。后開(kāi)發(fā)商將此套房屋另行出售給其他人。 現(xiàn)甲起訴至法院，訴訟請(qǐng)求為：1、要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金共計(jì)4萬(wàn)元；2、要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同。本人作為開(kāi)發(fā)商的代理人出庭。 本案中，甲的代理律師認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)就是商品房買(mǎi)賣合同，即然雙方已經(jīng)簽訂了商品房買(mǎi)賣合同，就應(yīng)當(dāng)履行，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)交付房屋，若不能交付的，應(yīng)當(dāng)提供其它房屋。同時(shí)，還認(rèn)為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與甲簽訂商品房買(mǎi)賣合同，已經(jīng)違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。 本人認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)僅僅是一份為了將來(lái)簽訂商品房買(mǎi)賣合同而訂立的一份協(xié)議，并不是商品房買(mǎi)賣合同。而且，本案中導(dǎo)致無(wú)法訂立商品房買(mǎi)賣合同的責(zé)任也不再于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。甲的訴訟請(qǐng)求本來(lái)就是矛盾的，即然要求了按照擔(dān)保法的規(guī)定雙倍返還定金，就視為不再要求繼續(xù)履行合同，則不能要求開(kāi)發(fā)商還承擔(dān)交付類似房屋的義務(wù)。法院最終認(rèn)可了本人的意見(jiàn)，判決開(kāi)發(fā)商僅返還定金。 本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，其實(shí)就是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)的認(rèn)定。本人再次略作分析，供各位朋友在以后簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)參考。 就認(rèn)購(gòu)書(shū)等類似的訂購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等，最高人民法院的司法解釋有明確規(guī)定。認(rèn)購(gòu)書(shū)不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同，除非符合以下條件時(shí)，才能認(rèn)定為買(mǎi)賣合同： 1.具備商品房銷售管理辦法第16條所規(guī)定的主要內(nèi)容，具體包括：當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、銷售方式、價(jià)款的確定方式以及付款方式、交付條件和時(shí)間、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、水電燃?xì)馔ㄓ嵉缆肪G化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾、公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、產(chǎn)權(quán)登記事宜、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任以其其它約定事項(xiàng)等共計(jì)13項(xiàng)內(nèi)容。而且這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是全部具備。 2、出賣方已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。 同時(shí)具備上述兩個(gè)條件的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，才能認(rèn)定為是商品房買(mǎi)賣合同。而我們通常所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，一般僅約定了房屋的位置，價(jià)格和付款方式，其它主要條款并不具備。同時(shí)，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后所交付的款項(xiàng)，都是定金。因此，這時(shí)所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不是商品房買(mǎi)賣合同。一旦開(kāi)發(fā)商不和購(gòu)房者繼續(xù)簽訂商品房買(mǎi)賣合同，購(gòu)房者是不能要求開(kāi)發(fā)商交付房屋的。 即然認(rèn)購(gòu)書(shū)是一份協(xié)議，協(xié)議的雙方就應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中所交納的定金，從其性質(zhì)上來(lái)看是立約定金的性質(zhì)。即為了保障今后要訂立商品房買(mǎi)賣合同而設(shè)定的定金條款。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雙方所承擔(dān)的主要義務(wù)，就是在具備訂立商品房買(mǎi)賣合同條件下，本著誠(chéng)實(shí)信用原則就商品房買(mǎi)賣合同的條款進(jìn)行協(xié)商，從而訂立商品房買(mǎi)賣合同。如果在具備訂立商品房買(mǎi)賣合同條件下，雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的具體條款無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致，此時(shí)應(yīng)根據(jù)是否有一方違反了誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)判斷歸責(zé)原則。比如開(kāi)發(fā)商制訂了顯失公平的霸王條款，購(gòu)房者不同意從而無(wú)法訂立合同，則可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。或者如果購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂合同，則不能要求返還定金。如果因?yàn)椴荒軞w責(zé)于任何一方的事由導(dǎo)致不能訂立合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 就本案而言，開(kāi)發(fā)商僅承擔(dān)返還定金責(zé)任的原因，就在于不能訂立商品房買(mǎi)賣合同的責(zé)任不能歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商。在訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，該項(xiàng)目是否可以辦理按揭購(gòu)房，合同的雙方并不確定。且辦理按揭購(gòu)房程序的審查和確定義務(wù)，不由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，是由銀行決定的。即然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，且雙方無(wú)法就變更付款方式達(dá)成一致意見(jiàn)，自然無(wú)法訂立商品房合同