商品房認(rèn)購書的效力認(rèn)定.doc

商品房認(rèn)購書的效力認(rèn)定 (2008-10-22 15:25:18) 近日，本人辦理一個涉及商品房買賣糾紛的案件，具體案情如下： 甲于2007年與某開發(fā)商訂立了一份認(rèn)購書，內(nèi)容為：甲認(rèn)購某套房屋，單價和總價約定明確，甲在簽訂認(rèn)購書時支付2萬元定金，在簽訂認(rèn)購書后一個月內(nèi)付清首付款的尾款，剩余款項以按揭貸款方式購買。另約定在具備簽訂商品房買賣合同條件下，開發(fā)商通知甲來訂立商品房買賣合同。 認(rèn)購書簽訂后，由于開發(fā)商一直沒有取得預(yù)售許可證，雙方也一直未能簽訂商品房買賣合同。后來，由于房地產(chǎn)市場的低迷和銀行資金的收緊，且此項目規(guī)模不大，無法辦理按揭貸款。在取得了預(yù)售許可證后，開發(fā)商通知甲來協(xié)商付款方式的變更。開發(fā)商要求甲一次性付清全款，甲不同意，要求先付80，余款在交房時支付，雙方未協(xié)商一直。后開發(fā)商將此套房屋另行出售給其他人。 現(xiàn)甲起訴至法院，訴訟請求為：1、要求開發(fā)商雙倍返還定金共計4萬元；2、要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同。本人作為開發(fā)商的代理人出庭。 本案中，甲的代理律師認(rèn)為，認(rèn)購書就是商品房買賣合同，即然雙方已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，就應(yīng)當(dāng)履行，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)交付房屋，若不能交付的，應(yīng)當(dāng)提供其它房屋。同時，還認(rèn)為開發(fā)商沒有與甲簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違反了認(rèn)購書的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。 本人認(rèn)為，認(rèn)購書僅僅是一份為了將來簽訂商品房買賣合同而訂立的一份協(xié)議，并不是商品房買賣合同。而且，本案中導(dǎo)致無法訂立商品房買賣合同的責(zé)任也不再于開發(fā)商，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。甲的訴訟請求本來就是矛盾的，即然要求了按照擔(dān)保法的規(guī)定雙倍返還定金，就視為不再要求繼續(xù)履行合同，則不能要求開發(fā)商還承擔(dān)交付類似房屋的義務(wù)。法院最終認(rèn)可了本人的意見，判決開發(fā)商僅返還定金。 本案爭議的焦點，其實就是對認(rèn)購書的性質(zhì)的認(rèn)定。本人再次略作分析，供各位朋友在以后簽訂認(rèn)購書時參考。 就認(rèn)購書等類似的訂購協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等，最高人民法院的司法解釋有明確規(guī)定。認(rèn)購書不能簡單的認(rèn)定為商品房買賣合同，除非符合以下條件時，才能認(rèn)定為買賣合同： 1.具備商品房銷售管理辦法第16條所規(guī)定的主要內(nèi)容，具體包括：當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、銷售方式、價款的確定方式以及付款方式、交付條件和時間、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、水電燃?xì)馔ㄓ嵉缆肪G化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾、公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、產(chǎn)權(quán)登記事宜、解決爭議的方法、違約責(zé)任以其其它約定事項等共計13項內(nèi)容。而且這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是全部具備。 2、出賣方已經(jīng)按照約定收受購房款。 同時具備上述兩個條件的認(rèn)購協(xié)議，才能認(rèn)定為是商品房買賣合同。而我們通常所簽訂的認(rèn)購協(xié)議，一般僅約定了房屋的位置，價格和付款方式，其它主要條款并不具備。同時，在簽訂認(rèn)購協(xié)議后所交付的款項，都是定金。因此，這時所簽訂的認(rèn)購書，并不是商品房買賣合同。一旦開發(fā)商不和購房者繼續(xù)簽訂商品房買賣合同，購房者是不能要求開發(fā)商交付房屋的。 即然認(rèn)購書是一份協(xié)議，協(xié)議的雙方就應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。認(rèn)購書中所交納的定金，從其性質(zhì)上來看是立約定金的性質(zhì)。即為了保障今后要訂立商品房買賣合同而設(shè)定的定金條款。在認(rèn)購書中，雙方所承擔(dān)的主要義務(wù)，就是在具備訂立商品房買賣合同條件下，本著誠實信用原則就商品房買賣合同的條款進(jìn)行協(xié)商，從而訂立商品房買賣合同。如果在具備訂立商品房買賣合同條件下，雙方對商品房買賣合同的具體條款無法協(xié)商達(dá)成一致，此時應(yīng)根據(jù)是否有一方違反了誠實信用原則來判斷歸責(zé)原則。比如開發(fā)商制訂了顯失公平的霸王條款，購房者不同意從而無法訂立合同，則可以要求開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任?；蛘呷绻彿空邿o正當(dāng)理由拒絕簽訂合同，則不能要求返還定金。如果因為不能歸責(zé)于任何一方的事由導(dǎo)致不能訂立合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。 就本案而言，開發(fā)商僅承擔(dān)返還定金責(zé)任的原因，就在于不能訂立商品房買賣合同的責(zé)任不能歸責(zé)于開發(fā)商。在訂立認(rèn)購書時，該項目是否可以辦理按揭購房，合同的雙方并不確定。且辦理按揭購房程序的審查和確定義務(wù)，不由開發(fā)商來承擔(dān)，是由銀行決定的。即然開發(fā)商沒有過錯，且雙方無法就變更付款方式達(dá)成一致意見，自然無法訂立商品房合同