邢臺(tái)鳳凰城項(xiàng)目投資建議書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除一 切 以 市 場(chǎng) 為 導(dǎo) 向項(xiàng)目投資建議書ITEM INVEST PROPOSE【我們的觀點(diǎn)】毫無疑問，這是一個(gè)以市場(chǎng)為核心銷售的年代根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售力作了一個(gè)可能并不嚴(yán)密但的確具有較強(qiáng)操作性的定義一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售力指的是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較的產(chǎn)品力以及對(duì)目標(biāo)客戶群的吸引力請(qǐng)注意，一個(gè)項(xiàng)目的銷售力是動(dòng)態(tài)的而不是靜態(tài)的，隨著項(xiàng)目的發(fā)展和市場(chǎng)形勢(shì)的變化，銷售力也會(huì)相應(yīng)發(fā)生著變化操盤者更需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這對(duì)于銷售周期在一年以上的項(xiàng)目已是必然產(chǎn)品力形象力，是暢銷項(xiàng)目的根本之秘同時(shí)，項(xiàng)目得到市場(chǎng)的認(rèn)可，匯聚了人氣，形成了以項(xiàng)目為中心的“氣場(chǎng)”俗話說，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸套用一下，我們認(rèn)為，成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是相似的，這個(gè)相似之處就是銷售力同樣的，不愿意做將軍的士兵不是好士兵；那么，不遵循市場(chǎng)的項(xiàng)目不可能成為好項(xiàng)目在產(chǎn)品力上，暢銷項(xiàng)目在至關(guān)重要的幾個(gè)環(huán)節(jié)總是領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在形象力上，暢銷項(xiàng)目又總是對(duì)目標(biāo)客戶群更大的吸引力銷售力吸引目標(biāo)對(duì)象的能力（吸引人來）與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目對(duì)比（吸引人買）的確，房地產(chǎn)一招致勝的年代正在過去，單靠包裝，單靠炒作，單靠廣告?zhèn)鞑ゾ湍軌蛸u得滿堂紅的年代正在過去！策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，解決問題，達(dá)到收益最大化。一、 項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（略）二，項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究，宏觀市場(chǎng)研究（一） 邢臺(tái)市概況1、 申請(qǐng)歷史文化名城，無形中增加境外投資關(guān)注。據(jù)悉，邢臺(tái)目前正在申請(qǐng)歷史文化名城。這一舉措必將為邢臺(tái)的招商引資起到十分重要的促進(jìn)作用。申請(qǐng)歷史文化名城是一個(gè)對(duì)外宣傳自身的最好途徑，邢臺(tái)有著不為人所共知的悠久的歷史文化積淀，通過這種渠道使得更多的人關(guān)注邢臺(tái)的過去的歷史淵源和未來發(fā)展建設(shè)，將在一定程度上提高境外投資的關(guān)注和興趣，使得更多的投資者加入到邢臺(tái)的整體建設(shè)當(dāng)中來，為邢臺(tái)的工商業(yè)在今后的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、 自然資源有效利用，環(huán)境改造得到重視。邢臺(tái)市位于河北省南部，毗鄰山西和山東兩省，行政級(jí)別屬于地級(jí)市，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講，屬于資源型重工業(yè)為主的城市，重要支柱產(chǎn)業(yè)為煤炭和鋼鐵，城市第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后。邢臺(tái)市同時(shí)是一個(gè)以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主的城市，農(nóng)用地面積共計(jì)849044.6公頃，占全市土地部面積的68.3%。邢臺(tái)有著豐富的礦產(chǎn)資源和水利資源，這些資源在近幾年都得到了有效的開發(fā)和利用。另外，隨著環(huán)保意識(shí)的不斷深化，邢臺(tái)市已開始進(jìn)行城市環(huán)境改造工作，例如：中興大街的綠化改造等。預(yù)計(jì)2020年，邢臺(tái)市基本綠化率將達(dá)到42%，人均公共綠地11平方米，形成“一湖兩泉、三環(huán)兩組一芯、二契七帶、星羅棋步”的空間綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。環(huán)境的改造意味著生活質(zhì)量的提高，邢臺(tái)市民目前的生活狀況有望在近年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。3、 城建步伐加快，城市進(jìn)入發(fā)展高峰期。1996年，為配合市整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邢臺(tái)市指定了1996年2000年的市區(qū)舊城五年改造計(jì)劃。包括邢州路以西、團(tuán)結(jié)大街路以南、圍寨河以北和京廣鐵路以東的近7.1平方公里，占市區(qū)總建設(shè)用地的24.4%的舊城得到改造。2000年以后，邢臺(tái)市不斷進(jìn)行重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)改造和治理，包括郭守敬路等在內(nèi)的市區(qū)重點(diǎn)地段都得到了有效的開發(fā)和維護(hù)，整個(gè)城市進(jìn)入城建的高速發(fā)展階段。目前，城市以達(dá)活泉公園為中心的城市西北部地區(qū)城市建設(shè)發(fā)展迅速，路政管網(wǎng)建設(shè)較好，未來將形成城市的政治居住中心，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。而且這種趨勢(shì)在隨著改造的不斷深化，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為項(xiàng)目多元化開發(fā)，多業(yè)態(tài)開發(fā)的新形式。4、 各項(xiàng)國民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展穩(wěn)中有升。邢臺(tái)市近些年尤其是2003年和2004年的國民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)迅速。 2003年邢臺(tái)市實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)，2004年1到10月份更是達(dá)到13.8個(gè)百分點(diǎn)。2004年，國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中科技、教育、收入、可支配收入等較往年穩(wěn)中有升，固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額、利用外資等項(xiàng)更是增幅明顯。對(duì)照之后我們不難發(fā)現(xiàn)：邢臺(tái)市整體發(fā)展已經(jīng)步入穩(wěn)定增長(zhǎng)期。5、 新城市中心正在形成。隨著城市改造的不斷深入，各重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。邢臺(tái)市城市建設(shè)發(fā)生了巨大的變化。一個(gè)由中興西大街、郭守敬路、冶金路井字形交匯處的城市新商業(yè)中心正在形成。按照邢臺(tái)市規(guī)劃局所制定的計(jì)劃：將炮兵團(tuán)駐地改為城市行政辦公中心；在團(tuán)結(jié)西大街東段，形成金融貿(mào)易中心；依托新世紀(jì)廣場(chǎng)、工人文化宮在其周圍增設(shè)博物館等文化娛樂設(shè)施，形成文化娛樂中心；結(jié)合豫讓橋市場(chǎng)建設(shè)區(qū)域貿(mào)易中心；火車站站前廣場(chǎng)形成交通中心。各個(gè)城市中心正在形成，為更好的配合城市發(fā)展，我們應(yīng)該更加有的放矢的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。（二） 基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及變化、趨勢(shì)（1） 2004年10月1日，從邢臺(tái)市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查資料分析，2004年邢臺(tái)市居民消費(fèi)價(jià)格總水平穩(wěn)中微降，影響省城居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的八大類商品總體呈“三升五降”態(tài)勢(shì)，其中食品、耐用消費(fèi)品和通信類商品下降最明顯。與供大于求的市場(chǎng)有著鮮明對(duì)比的是，邢臺(tái)市城鄉(xiāng)居民存款突破800億元大關(guān)。（2） 與上一年相比，2004年邢臺(tái)市居民消費(fèi)價(jià)格總水平有所下降。在計(jì)算居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的八大類商品中，除煙酒及日用品類、衣著類和居住類價(jià)格指數(shù)上升外，食品、家電及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)等五大類的價(jià)格均呈降勢(shì)。據(jù)了解，商品價(jià)格下降面廣、下降幅度大是導(dǎo)致價(jià)格總指數(shù)下降的主要原因。（3） 據(jù)邢臺(tái)市城調(diào)有關(guān)資料分析，2004年上半年，供過于求的商品占86.3，供求基本平衡的商品占13.7，沒有供不應(yīng)求的商品。在這種格局下，大多數(shù)消費(fèi)品價(jià)格難以走高。國際經(jīng)濟(jì)因素也是影響邢臺(tái)市物價(jià)指數(shù)的重要原因。入世后外國投資和外國商品在我國的準(zhǔn)入門檻不斷降低，使國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，商家為了提高市場(chǎng)占有率，競(jìng)相降價(jià)促銷。（4） 邢臺(tái)居民消費(fèi)理財(cái)心理分析。投資渠道狹窄影響了邢臺(tái)居民的消費(fèi)增長(zhǎng)。居民熟悉的投資渠道只有儲(chǔ)蓄、股票、債券等幾種形式，盡管國家存款利率連續(xù)八次降低，但居民仍愿意把錢放在銀行，以備不虞之用。到2004年10月份，邢臺(tái)市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額累計(jì)達(dá)800億元，這不僅僅表明居民收入提高了，也是居民“捂緊錢袋子”的表現(xiàn)。（5） 據(jù)預(yù)測(cè)，2005年邢臺(tái)市居民消費(fèi)價(jià)格總水平仍會(huì)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。（三） 政治及政策環(huán)境1、 土地政策以前政府部門急于地區(qū)發(fā)展，過量批出土地，加上國營老企業(yè)原歷史用地的改造開發(fā)，使得政府短期內(nèi)失去了市場(chǎng)調(diào)控能力。但是目前，這一狀況已被改變，政府開始有計(jì)劃的規(guī)劃土地使用，對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范經(jīng)營以及行業(yè)的發(fā)展，的確是件好事。另外，2004年度，國家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了若干政策和法規(guī)，如：商品房銷售管理辦法的司法解釋；中央銀行的第101號(hào)文件，限制對(duì)投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品和“豪宅”的個(gè)人按揭貸款；8月31日，出臺(tái)了終止協(xié)議出讓土地的政策；下半年，六部委聯(lián)合清查全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立中的土地違法違規(guī)案件，重拳治理土地浪費(fèi)。從以上列舉的若干政策法規(guī)來講，可以判斷出國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)方向，我們可以簡(jiǎn)單的歸納為幾句話，即：規(guī)范行業(yè)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、抑制泡沫。由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策改變影響較大，故政策研究也是我們需要認(rèn)真進(jìn)行的項(xiàng)目研究。2、 2005年邢臺(tái)市在城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市交通、污水治理、道路改造等方面加大建設(shè)力度，并在城市住宅、舊有小區(qū)的綜合整治、舊城改造拆遷安置等方面加快步伐。3、 從邢臺(tái)市規(guī)劃局獲悉的道路交通專項(xiàng)規(guī)劃。交通道路規(guī)劃方案經(jīng)多次修改，經(jīng)張洪義市長(zhǎng)匯報(bào)后，主要道路路網(wǎng)基本確定，調(diào)整后，將形成六橫七縱的貫通道路格局。同時(shí)明確總體規(guī)劃范圍內(nèi)39個(gè)立交橋控制位置，其中鐵路立交橋12個(gè)，其余27個(gè)，現(xiàn)已落實(shí)到各個(gè)分區(qū)中。為適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，適當(dāng)增加公共停車場(chǎng)面積，在主城區(qū)將設(shè)公共停車場(chǎng)60個(gè)，用地52萬平方米。4、 主次干道綠化（1） 中興大街、團(tuán)結(jié)路、郭守敬路等，增加綠化帶，對(duì)這些街道規(guī)劃時(shí)，從綠化設(shè)計(jì)上高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)。形成層次豐富、色彩分明、四季常青、三季有花的新型街道景觀。我市“六橫七縱”等主干道，在現(xiàn)有綠化基礎(chǔ)上，對(duì)行道樹重點(diǎn)進(jìn)行整型修剪，改造現(xiàn)有綠地，消滅隔離帶綠化不到頭現(xiàn)象。（2） 次干道和小街巷，在原有基礎(chǔ)上對(duì)缺株行道樹進(jìn)行定距離補(bǔ)植，在有條件的街道增加垂直綠化面積，豐富街道景觀。（3） 在全市街道新植、補(bǔ)植、更新行道樹；擴(kuò)綠或改造綠地。加強(qiáng)攀緣綠化，道路立交橋體和墻體要適情進(jìn)行立體綠化。（四） 人文環(huán)境1、社會(huì)、文化、民俗、宗教等因素，對(duì)項(xiàng)目的定位，尤其是功能和形象定位產(chǎn)生很大的影響。（1）準(zhǔn)移民城市具有明顯的遷徙文化特征目前，邢臺(tái)購房者中有5成以上來自周邊地區(qū)，居住人口具有鮮明的遷徙特征。隨著戶籍制度的進(jìn)一步放開，這一特征會(huì)更加明顯。置業(yè)及提前置業(yè)的意向突出，渴望成為“真正的市民”。（2）單一、濃厚的區(qū)域情結(jié)在廣州，針對(duì)購房者存在的區(qū)域情結(jié)，某房地產(chǎn)公司針對(duì)天河區(qū)居民打出“住慣天河”的口號(hào)。邢臺(tái)在此方面表現(xiàn)更為明顯，加之政府對(duì)西北發(fā)展的提倡，購房者對(duì)橋西尤其是西北市區(qū)偏愛有加，目標(biāo)客戶的地域范圍選擇有很大的擴(kuò)張。（3）邢臺(tái)的消費(fèi)者對(duì)公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。對(duì)于工作單位與住所之間距離承受閾限小，尤其以無（私家）車族為例，步行距離稍遠(yuǎn)便形成購房阻力。（附：中華大街、鋼鐵路等市區(qū)主要干線拓寬，交通狀況的改善，對(duì)在西北二環(huán)周邊開發(fā)項(xiàng)目來說是個(gè)利好因素，對(duì)住宅和商業(yè)都有提升價(jià)值的作用。）（4）文化引導(dǎo)的前提基礎(chǔ)相對(duì)來說，邢臺(tái)消費(fèi)者不是能快夠快速接納新鮮事物，這一點(diǎn)在零售業(yè)尤為明顯。做為一個(gè)老城市，消費(fèi)觀念目前還比較保守，對(duì)于深層文化的或是新概念的東西，比如“白領(lǐng)”、“小資”、“BOBO族”等文化理念理解和接受存在障礙。而且邢臺(tái)城市規(guī)模較小，有大農(nóng)村特點(diǎn)，依靠人際傳播的程度較高，不像大城市特有的媒體依賴。接納新鮮事物邢臺(tái)要晚于北京、上海等城市3年至6年的時(shí)間，而且具有本土色彩及界定標(biāo)準(zhǔn)的差異。另由于邢臺(tái)市區(qū)域范圍較小，人與人之間、公司廠礦之間又比較熟知，對(duì)于項(xiàng)目整體包裝中對(duì)開發(fā)商或個(gè)人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個(gè)很有說服力的環(huán)節(jié)。附：關(guān)于第二營銷渠道（即口碑營銷）口碑營銷對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。根據(jù)房地產(chǎn)營銷的規(guī)律來看，銷售周期在一年以上項(xiàng)目20左右的銷售單位都是通過親友介紹等人際傳播來實(shí)現(xiàn)的，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示在北京有些樓盤這一數(shù)字更是可以達(dá)到40，萬科甚至放出話來宣布他們已經(jīng)達(dá)到了60。心理學(xué)上的團(tuán)體動(dòng)力學(xué)原理（“羊群效應(yīng)”，消費(fèi)者以親朋好友等意見領(lǐng)袖是瞻）在邢臺(tái)得到了很好地體現(xiàn)，購房者喜歡跟風(fēng)，消費(fèi)理念不成熟。營銷過程中可利用這一點(diǎn)，舉辦“置業(yè)會(huì)”、通過“區(qū)域炒作”等活動(dòng)吸引人氣，注重口碑效應(yīng)。2、項(xiàng)目如何結(jié)合區(qū)域的特有文化（1） 挖掘從項(xiàng)目立地區(qū)域本身所具備的可利用的底蘊(yùn)文化、歷史根基著眼，使之產(chǎn)生時(shí)間意義上的延展、影響范圍方面的放大。（2） 引導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，從某一角度去引導(dǎo)一種居家的、生活的“方式”。臨近車站，引導(dǎo)交通便利的居家、辦公之便；臨近河，從健康角度引導(dǎo)“好環(huán)境是好生活的標(biāo)準(zhǔn)”；臨近公園，引導(dǎo)休閑是生活必要的一部分；北京的“非常男女”，引導(dǎo)一種時(shí)尚男女、年青購房族自由開放便捷的生活觀；更前衛(wèi)的要引導(dǎo)“像BOBO族一樣生活”；郊外的樓盤，引導(dǎo)度假式居家；針對(duì)老年人的小區(qū)，則引導(dǎo)“銀發(fā)社區(qū)的領(lǐng)跑者”等等。（3） 移植把大城市、鄉(xiāng)村、甚至國外的文化移植到樓盤的賣點(diǎn)，比如天鵝堡、比如“左岸”概念。注：特別注意的是挖掘的可考性、引導(dǎo)的適度性、移植的適應(yīng)性。，微觀環(huán)境研究（一） 房地產(chǎn)行業(yè)分析近日，中國行業(yè)景氣分析報(bào)告在北京公布，其中房地產(chǎn)部分尤其引人關(guān)注。1、 房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)歸納為“五高”：投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)，消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資所占比重高，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。2、 負(fù)責(zé)起草該報(bào)告的專家組組長(zhǎng)、計(jì)委經(jīng)研所研究員王小廣表示，所謂降溫，就是健康地、可持續(xù)地增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)將回落到15%左右，房?jī)r(jià)則將在近兩三年內(nèi)小幅回落。3、 目前房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)年增長(zhǎng)率超過GDP增長(zhǎng)率的2倍以上。至于房?jī)r(jià)，不僅體現(xiàn)為絕對(duì)價(jià)位高，而且短期內(nèi)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)百分比達(dá)到或接近兩位數(shù)。在購房者中，以投資為目的的比重在25%以上。報(bào)告指出，“特別在東部投資熱度很高的地區(qū)，如果任房地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增加，那么其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的危害將很大?！痹诮禍氐倪^程中，房?jī)r(jià)將小幅回落。報(bào)告指出，北京房?jī)r(jià)已早于其他地區(qū)開始有一定下降，估計(jì)其他后進(jìn)入高峰期的地區(qū)2005年將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)。4、 已近年末，我國第三季度統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，房?jī)r(jià)總水平較去前同期上漲12.5%，仍屬于高增長(zhǎng)的時(shí)期。但比去年同期15%的漲幅還是有所緩和，看來國家對(duì)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)性的控制以達(dá)到健康、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想正在穩(wěn)步實(shí)施。（二） 邢臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述1、“孕育”我國北方（華北地區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程大體相似，醞釀?dòng)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時(shí)期。上世紀(jì)90年代初期，隨著深圳特區(qū)的發(fā)展和海南建省后的開發(fā)浪潮，在我國華南諸省掀起房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，隨之波及到北京。在批文的輾轉(zhuǎn)和無制度規(guī)范的樓花炒作中迅速膨脹。當(dāng)時(shí)邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于休眠狀態(tài)，福利分房漸行漸遠(yuǎn)，同樣有濃厚福利色彩的集資建房開始成為市民得到住宅的主要渠道。90年代中期，過度的炒作和不完善的制度和法規(guī)使得國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了首次泡沫的破滅，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)用市場(chǎng)規(guī)律給狂熱的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)特別是土地批租市場(chǎng)一次嚴(yán)厲的教訓(xùn)。大量土地荒廢閑置，諸多開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，剛剛起步的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一度進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)低谷。這個(gè)階段，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有受到太大影響，邢臺(tái)在這時(shí)仍然談不上形成了具有市場(chǎng)特征的真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。市民的住宅改善渠道仍然以單位集資建房為主。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革，某些行業(yè)在改革中失去了優(yōu)勢(shì)地位而開始出現(xiàn)效益較差的企業(yè)，這些企業(yè)的職工由于單位的效益差，從事實(shí)上失去了得到或改善居住條件的渠道。這樣，由于單位的差別導(dǎo)致了獲得住宅機(jī)會(huì)和條件的不平等。這種事實(shí)上的不平等催生了市民對(duì)于商品房的市場(chǎng)需求。九十年代后期的邢臺(tái)市，企業(yè)的破產(chǎn)和兼并已經(jīng)不再是新鮮的事物，就業(yè)形勢(shì)的靈活性增加以及城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得越來越多的人們需要更多的更簡(jiǎn)單的渠道獲得住房去改善和獲得居住條件，并且有支付的能力。隨著國有企業(yè)的改制和住房體制的改革，福利分房和福利性質(zhì)的集資建房基本退出了歷史舞臺(tái)。商品房的需求和供給真正成為邢臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。1997年，通過兼并水泥制品廠取得土地，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一個(gè)知名的商品房住宅小區(qū)濱河小區(qū)的推出，標(biāo)志著具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征的邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始形成。從此以后的幾年里，也就是90年代末期。積壓了50年的購買力由于渠道的暢通和產(chǎn)品供應(yīng)的增加而突然爆發(fā)。消費(fèi)者好像進(jìn)了樂園的孩子，置業(yè)心理的不成熟、置業(yè)知識(shí)的缺乏以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范（經(jīng)濟(jì)適用房的大量開發(fā)上市），邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)賣方市場(chǎng)局面“皇帝的女兒不愁嫁”，代表項(xiàng)目：皇家陽光園、園林小區(qū)、天廈花園。此時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的要求，尚處于居者有其屋的階段，對(duì)房屋的要求多數(shù)處于對(duì)戶型的關(guān)注上，對(duì)于配套、環(huán)境、物業(yè)尚沒有概念，就戶型而言，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、容積率、進(jìn)深等方面也沒有過多的理性的要求。2、萌出進(jìn)入新的千年，邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展日新月異，民營公司和國有開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)步，迅速作大作強(qiáng)，占領(lǐng)了大部分市場(chǎng)份額。代表企業(yè)：皇家地產(chǎn)、天廈地產(chǎn)、濱河地產(chǎn)、永輝永信。他們各自的園區(qū)在本世紀(jì)初的邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各領(lǐng)風(fēng)騷，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。產(chǎn)品投放市場(chǎng)的集中使得各個(gè)公司首次開始認(rèn)真地審視分析市場(chǎng)，尊重市場(chǎng)。“競(jìng)爭(zhēng)”首次在各企業(yè)意識(shí)中出現(xiàn)。產(chǎn)品（戶型）設(shè)計(jì)和包裝（廣告推廣）首次被引入邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。99年開始銷售的皇家陽光園是邢臺(tái)市第一個(gè)使用比較考究的樓書的項(xiàng)目，樓盤包裝、廣告推廣的概念第一次出現(xiàn)在邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。陽光園三個(gè)月銷售完畢的良好業(yè)績(jī)，除了市場(chǎng)、價(jià)位的因素外，廣告起到了推波助瀾的作用。酒好也怕巷子深，邢臺(tái)的房地產(chǎn)消費(fèi)者開始成為被尊重、被分析的對(duì)象。適銷對(duì)路的產(chǎn)品開始成為各公司考慮的主要內(nèi)容。各公司都各顯神通，錯(cuò)位出擊，避免正面沖突。皇家地產(chǎn)，走成片規(guī)模開發(fā)的路線，引入品牌理念，重設(shè)計(jì)、重宣傳、重配套。天廈地產(chǎn)，走價(jià)廉物美路線，以價(jià)廉為主，產(chǎn)品一般，適合低端客戶但由于資金的強(qiáng)大支持，其項(xiàng)目的建設(shè)多數(shù)不為銷售進(jìn)度所影響。永輝永信，利用外資背景，錯(cuò)開皇家地產(chǎn)，找到市場(chǎng)空白點(diǎn)，在一個(gè)非高尚社區(qū)的地塊炒作高尚社區(qū)概念，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，亦反響不錯(cuò)。濱河公司，比較保守，堅(jiān)持在穩(wěn)扎穩(wěn)打在市區(qū)內(nèi)開發(fā)的理念，在邢臺(tái)消費(fèi)者中有較好的品牌美譽(yù)度，但自濱苑小區(qū)后，市區(qū)內(nèi)的地塊越來越不好拿，也只好到新規(guī)劃區(qū)開項(xiàng)目，被迫面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，顯得比較被動(dòng)。3、成長(zhǎng)邢臺(tái)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最近3年，是不斷成長(zhǎng)壯大的3年。在這期間，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，戶型設(shè)計(jì)不斷進(jìn)步。產(chǎn)品種類也比以前更加豐富。住宅產(chǎn)品，從最初的經(jīng)濟(jì)適用房、多層住宅，發(fā)展到躍層、錯(cuò)層、別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層等住宅，對(duì)于配套、物業(yè)、環(huán)境的要求也在逐步提升。住宅產(chǎn)品也不斷豐富，從原來的多層高密度布局到小高層帶電梯，最近又開始出現(xiàn)低層低密度住宅，完全符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。同時(shí)，也出現(xiàn)了投資和經(jīng)營用途的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)從最初的明月購物廣場(chǎng)(天廈地產(chǎn)開發(fā))、中北商城、新世紀(jì)商城到恒泰城、財(cái)富廣場(chǎng)、港龍、億德隆。消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)投資的消費(fèi)心理逐步成熟。通過市政府招商引資的扎實(shí)工作，邢臺(tái)的房地市場(chǎng)開始有了外來資本介入，更加促進(jìn)了本土企業(yè)自身的發(fā)展和提高?！邦檰柟尽?，這個(gè)名詞也是邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)成熟的標(biāo)志，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的更加充分，業(yè)內(nèi)的細(xì)分也是大勢(shì)所趨。由于土地政策和金融政策的調(diào)整，開發(fā)公司由過去的大而全越來越向資本運(yùn)營商的角色靠攏。房地產(chǎn)營銷也越來越成為一門復(fù)雜而綜合的專業(yè)，需要有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和綜合素質(zhì)的高水平專業(yè)人員運(yùn)作。應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的效能。形象的比喻，顧問公司應(yīng)該是船的舵手而不是起死回生的藥。如何掌握方向最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是顧問公司能夠做到的。成熟的市場(chǎng)里，起死回生、力挽狂瀾的事情不會(huì)太多。賣方的成熟是消費(fèi)者的成熟造成的。消費(fèi)者進(jìn)步的速度往往大于賣方的估計(jì)。比如，專業(yè)的商鋪市場(chǎng)投放量過大，導(dǎo)致銷售不暢，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為旺地=旺鋪。4、展望l 房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成依賴于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。同樣，其發(fā)展也同樣受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的影響。l 房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的地域性，相似的城市可以類比而不能照搬。l 經(jīng)濟(jì)和政治因素，對(duì)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的影響力。明確了上述觀點(diǎn)，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景是可以展望的。邢臺(tái)市屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的3類城市，人民收入水平有限，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求以改善居住條件的需求為主，形象一點(diǎn)說是由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化為基本推動(dòng)力。以對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用功能需求為主，功能導(dǎo)向而非投資導(dǎo)向。邢臺(tái)市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區(qū)中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求量要小得多。宏觀政治和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見的。目前我們國家的政治形勢(shì)還是非常好的，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)定和發(fā)展為主題，法制建設(shè)和市場(chǎng)化進(jìn)程不斷進(jìn)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展是非常有利的。從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，銀根仍趨緊，消費(fèi)增長(zhǎng)仍較緩慢。從大的方面來說，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國家大力支持的龍頭型產(chǎn)業(yè)。但從調(diào)控來看，控制虛高房?jī)r(jià)、控制固定資產(chǎn)投資過熱也不斷有新的動(dòng)作。有張有弛，總體向好。（1）2005年邢臺(tái)房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)新趨勢(shì)據(jù)邢臺(tái)市城調(diào)局調(diào)查顯示，2004年三季度我市房地產(chǎn)價(jià)格水平漲幅明顯，商品房銷售價(jià)格特別是高檔公寓、高層住宅售價(jià)，同比上升明顯。調(diào)查顯示，在普通住宅中，各房地產(chǎn)公司銷售形勢(shì)不同，價(jià)格有漲有落。我市市區(qū)西北部開發(fā)的樓盤項(xiàng)目基本都處于漲勢(shì)之中，而東南部開發(fā)的項(xiàng)目慘淡經(jīng)營，平均售價(jià)有所下降。商業(yè)用房銷售及租賃價(jià)格小幅上升。影響商業(yè)用房及租賃價(jià)格變動(dòng)的主要因素是我市拉網(wǎng)清除違章建筑和馬路市場(chǎng)，使得臨街門臉減少，影響到地處繁華地段、配套設(shè)施齊全、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中、周邊環(huán)境完善的商業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲。（2）告別“生存型”，選擇“舒適型”邢臺(tái)市人均使用面積19.25m2，人均居住面積12.73m2，年遞增6.3%，人均輔助面積年遞增7.8%。居住條件大大改觀。據(jù)我們了解，目前邢臺(tái)市比較暢銷的戶型多為130140平米左右的三居室住房，且以二次置業(yè)為主，這就說明了廣大的邢臺(tái)市民已經(jīng)開始著手改變目前的居住環(huán)境。（3）處于置業(yè)考慮的初級(jí)階段目前我市的置業(yè)消費(fèi)者仍處于成熟置業(yè)的初級(jí)階段：對(duì)于項(xiàng)目本身品質(zhì)、戶型等有一定的要求，剛剛開始考慮周邊環(huán)境、規(guī)劃手法、綠化景觀等項(xiàng)目因素，暫時(shí)較少考慮項(xiàng)目的文化及概念包裝。我市居民對(duì)于通過居所顯示其文化品位、身份不同以及中小公司對(duì)于辦公地點(diǎn)的不同而帶來的身份地位的變化不是很感興趣。屬于無意識(shí)自我表現(xiàn)，和舊城市的文化根深蒂固有關(guān)。（4）居家空間格局變化A、（臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)）（工作室、電腦房、儲(chǔ)藏室、多功能室）B、觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)、陽光室、屋頂花園等新元素注入到設(shè)計(jì)當(dāng)中。（四） 2005年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)量及有效供應(yīng)量有較大突破，已大大超過2004年的供應(yīng)量。（1）客戶購房將更為慎重，客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。邢臺(tái)市居住類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨升，特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位更具有很大的上升空間。（2）2005年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在不匹配的矛盾，比如：住宅開發(fā)及商業(yè)開發(fā)火熱，而商用寫字樓等無人問津。（3）2005年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體樂觀，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)將比較活躍，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。（五） 經(jīng)濟(jì)房仍是最大購房主體從我市出現(xiàn)的中低檔住房好賣的現(xiàn)象不難看出，市民需要的還是價(jià)格略低的經(jīng)濟(jì)房。經(jīng)濟(jì)型住房目前熱銷一個(gè)重要的因素，就是我市住房資金管理中心放貸政策已很寬松，這對(duì)于購房者來說是一個(gè)好機(jī)會(huì)。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，25歲至35歲的一些較高收入者有70的人希望通過按揭在近一兩年內(nèi)購房，主要是針對(duì)價(jià)位在每平方米1500元1800元以下的經(jīng)濟(jì)型住宅，屬于首次置業(yè)，戶型面積主要在100平米左右。也就是說，花15萬元左右購買一套住房還是能承受得住。記者在有關(guān)部門了解到，通過貸款購房的人年齡在30歲45歲的居多，這一人群可以說是我市購房的主力軍。另外，購買項(xiàng)目頂層住房的幾乎都是清一色的年輕夫婦，而且大多數(shù)人的想法是若干年后想再購置新的住房，現(xiàn)有的住房?jī)H僅是一個(gè)過渡，屬于第一次置業(yè)。他們認(rèn)為，頂層并不是像人們想象得很熱，因?yàn)槎冀?jīng)過了保溫隔熱處理，而且頂層一般要比其他樓層便宜很多，挺上算。如果轉(zhuǎn)手，應(yīng)該不會(huì)太難。新婚夫婦層出不窮，對(duì)購房的需求是必然的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，年輕人很容易產(chǎn)生對(duì)住房梯度消費(fèi)的想法，買房子就不會(huì)一步到位。分析我市的購房主體多是工薪階層，多數(shù)夫婦兩人的月收入之和平均在2000元左右。每月拿出1000元還貸款，經(jīng)濟(jì)上明顯緊張，如果拿出500元還貸款便感覺輕松。由于收入是定數(shù)，制約住了購房不能太奢侈。另如：黃河小區(qū)開盤時(shí)，居民買房需要“批條”“找門”等；而其后的陽光園開盤，三個(gè)月銷售一空。這些都說明了在我市，經(jīng)濟(jì)適用型住房是居民置業(yè)的首選。 （2）市中商圈地帶的精裝修緊湊戶型優(yōu)勢(shì)明顯，但市場(chǎng)空缺今年不少樓盤以大戶型為主打，而在其他一些城市小戶型更是火爆熱銷，但明年都不被市場(chǎng)看好，小戶型不適合像邢臺(tái)這種中型城市的發(fā)展需求，大戶型的需求是金字塔頂?shù)目蛻簦袌?chǎng)消化量不大。隨著購房者的消費(fèi)心態(tài)逐漸成熟，在購房上會(huì)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的精裝修戶型將受歡迎。迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的相對(duì)小戶型，如70平方米以內(nèi)的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室。迎合普通百姓的經(jīng)濟(jì)型緊湊戶型，如8090平方米的二居室，90110平方米的三居室。（3）城市邊緣以低密度舒適型住宅為主隨著城市交通的暢通，路網(wǎng)規(guī)劃的完善，城市邊緣的低密度住宅初露端倪。例如鴻溪書香園、濱河青青家園、陽光國際，項(xiàng)目本身環(huán)境好、戶型舒適、離城區(qū)距離適中、價(jià)格合理，提升了我市的居住品質(zhì)。居民消費(fèi)觀念在不斷成熟，將更多的追求產(chǎn)品本身的舒適度和趣味性，那些城市邊緣的低密度舒適型居住區(qū)必然成為他們的選擇。（1） 近幾年我市商品房?jī)r(jià)格呈上揚(yáng)之勢(shì)，多數(shù)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)偏高。在火熱的背后，市場(chǎng)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。2005年可以說是邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的一年，隨著陽光國際的建設(shè)完成、大連鴻溪書香園的初具規(guī)模、凱旋城、維也納花園的開盤，這些品質(zhì)較優(yōu)的產(chǎn)品將邢臺(tái)的房地產(chǎn)開發(fā)水平又拉高到一個(gè)新的階段，與全國大多數(shù)城市政策調(diào)控、房地產(chǎn)低迷觀望相反，邢臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天，房?jī)r(jià)更是逆勢(shì)上揚(yáng)。邢臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格同比增幅已超過了石家莊。這在邢臺(tái)這樣一個(gè)城市中是不正常的。在熱鬧的背后還是存在著巨大的非理性的泡沫成分。2005年歲末，邢臺(tái)放地的速度進(jìn)一步加快，2006年進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將更多，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。如何抓住機(jī)遇、把握機(jī)會(huì)快速出擊，在市場(chǎng)的高點(diǎn)出貨，將是我項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。我市目前大多數(shù)居民月收入低于1000元，由此可見，對(duì)于廣大居民而言，當(dāng)前2000元左右的房?jī)r(jià)還是很高的。但同時(shí)橫向比較中國城市的房地產(chǎn)價(jià)格，我們認(rèn)為，我市的房?jī)r(jià)在一個(gè)較為合理的區(qū)間，房?jī)r(jià)走勢(shì)正常。B、造成目前房?jī)r(jià)偏高的原因極為復(fù)雜，概括起來有幾點(diǎn)：其一，產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理，我市中低檔房供給不足，市場(chǎng)開發(fā)的項(xiàng)目大多數(shù)是中高檔項(xiàng)目，因此市場(chǎng)表現(xiàn)是高房?jī)r(jià)，即是導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏高的重要原因；其二，某些潛在需求因素集中提前兌現(xiàn)。諸如，“舊改”出現(xiàn)大批動(dòng)遷居民，再如一些中青年更新居住消費(fèi)觀念，通過貸款用未來收入大踏步邁入住宅消費(fèi)行列等。其三，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求被激發(fā)。隨著房地產(chǎn)的逐步升溫，許多人的住房潛在需求被激發(fā)，大多數(shù)居民開始出現(xiàn)了置業(yè)攀比心理?？释纳谱约旱纳睿c周邊親朋好友鄰居等開始出現(xiàn)居住環(huán)境的比較，當(dāng)其他人都住上了新房，原來沒有打算換舊房的居民也被影響。其四，居民消費(fèi)買漲不買落的心理。房?jī)r(jià)的升高，也激發(fā)的居民的購房需求。（六） 根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我市樓市將開始逐步出現(xiàn)“高檔項(xiàng)目?jī)蓸O分化”的特點(diǎn)。一部分高檔項(xiàng)目加強(qiáng)品質(zhì)方面的軟硬件投入，向超高檔項(xiàng)目的品質(zhì)要求看齊，爭(zhēng)奪金字塔頂端市場(chǎng)區(qū)域的客群。一部分項(xiàng)目通過壓低成本和削減奢侈性的配套和品質(zhì)，做出價(jià)格優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)奪中低端市場(chǎng)的客群。導(dǎo)論：當(dāng)然，在市場(chǎng)進(jìn)入高競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件下，我們的規(guī)模優(yōu)勢(shì)還是很明顯的。不過，這些優(yōu)勢(shì)更應(yīng)該是綜合產(chǎn)品力的“比較性的綜合優(yōu)勢(shì)”，說得實(shí)在一些就是中國人傳統(tǒng)的“不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨”，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在與同等區(qū)域同等檔次同等價(jià)值的項(xiàng)目不同方面的比較中淋漓盡致的凸現(xiàn)出來，塑造出“超優(yōu)性價(jià)比組合”。（七）高層市場(chǎng)透視1、邢臺(tái)高層市場(chǎng)發(fā)展概況（1）高層開發(fā)起步較晚，邢臺(tái)市第一批高層住宅的出現(xiàn)是因?yàn)槭幸恍﹩挝坏母＠址?。如：人行住宅、礦物局精工花園、邢鋼高層等，早期入住這類住宅的基本上都是收入較高、社會(huì)地位穩(wěn)定、企事業(yè)單位中高層管理人員。這類人群屬于社會(huì)的中堅(jiān)力量，他們對(duì)于其他普通市民的影響不言而喻，直接引起了邢臺(tái)對(duì)于高層住宅的關(guān)注。（2）邢臺(tái)真正意義上的高層商品房出現(xiàn)到目前只有三年時(shí)間。早期的“名仕華庭”“時(shí)代華庭”“萬隆華府”是這一階段的代表。它們的出現(xiàn)對(duì)整個(gè)邢臺(tái)的高層住宅市場(chǎng)起到了帶動(dòng)和促進(jìn)作用，以“萬隆華府”為例，銷售情況較好，且入住業(yè)主多為地區(qū)醫(yī)院醫(yī)生等，不排除地緣因素，但這一階段高層商品房的成功，不難說明目前的邢臺(tái)市場(chǎng)已經(jīng)開始接受并認(rèn)可高層住宅。（3）“萊佛士”等第三階段高層住宅的出現(xiàn)，居民在基本認(rèn)識(shí)到高層住宅的優(yōu)勢(shì)后，一定積攢了一定的購買欲望。選擇物業(yè)類別觀念的提升也預(yù)示未來高層市場(chǎng)空間廣闊。（4）2005年，凱旋城、陽光國際SOHO曲線樓的開盤銷售，又一次將邢臺(tái)高層住宅的開發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺(tái)居民對(duì)高層住宅的接受度正在一步步地從認(rèn)可到成熟。鑒于購房者考慮價(jià)格、環(huán)境、物管等因素，在購買高層住宅時(shí)目前還是存在一定的心理障礙，這就對(duì)高層住宅的推廣帶來了一定的難度。2、高層主要特征及供求分析（1）主要特征A、節(jié)約用地，尺度適宜同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。其建筑尺度也比較合適，以一幢20層的高層住宅為例，其高度約為51米，接地性更強(qiáng)，容易形成居住建筑的特點(diǎn)和氛圍。與多層相比，在同等建筑面積下，高層住宅可節(jié)約用地40左右，現(xiàn)代城市的住房建設(shè)宜向空中要地。B、戶型優(yōu)越以單元式為例，高層住宅同多層住宅相比，平面布局基本相同，只是多加了N部電梯，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。由于每戶分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為購房者所接受。高層住宅建筑間距較大，為住宅群的環(huán)境創(chuàng)造了更多的可塑空間。以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。C、價(jià)格優(yōu)勢(shì)在價(jià)格上，與同類地段的多層住宅價(jià)格相差不大，是購房者能夠承受的。提高了生活質(zhì)量。仍以單元式為例，雖然高層住宅只加了N部電梯，但作用不可小看。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。北京60歲以上的老人占該市人口的12，而在上海這個(gè)數(shù)字則為18。如果在高層住宅的設(shè)計(jì)、施工和管理中，規(guī)劃電梯從四層開始?？?，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及搬運(yùn)重物等帶來極大的方便，提高了生活質(zhì)量。就標(biāo)準(zhǔn)而言，基本達(dá)到歐美國家四層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定，為解決居住區(qū)老齡化問題創(chuàng)造了條件。3、高層市場(chǎng)選擇理由及客戶特征分析（1）選擇理由（市場(chǎng)角度）比多層更具舒適性。但也僅限于對(duì)10層以上樓層的向往，對(duì)10層以下的高層購買欲望不強(qiáng)。（2）、選擇理由（開發(fā)商角度）A、投資小，見效快。B、項(xiàng)目市場(chǎng)影響大，容易成為開發(fā)商品牌產(chǎn)品。4、高層市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 戶型相對(duì)于多層公攤系數(shù)高，影響得房率。（2） 物業(yè)管理物管費(fèi)用相對(duì)于多層收取標(biāo)準(zhǔn)高，對(duì)于習(xí)慣了住“免費(fèi)房”的邢臺(tái)人來說尤為在乎。 邢臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查與貴公司接洽后我們開始著手進(jìn)行了簡(jiǎn)單的項(xiàng)目個(gè)案調(diào)查，作為今后工作必要的參考資料。項(xiàng)目名稱：陽光國際1、 項(xiàng)目地址：橋西區(qū)達(dá)活泉西路2、 開發(fā)商：凰家房地產(chǎn)3、 設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)：北京東海富京國際建筑設(shè)計(jì)有限公司，園林設(shè)計(jì)：成都般若三維景觀設(shè)計(jì)工作室4、 總體規(guī)劃：占地149畝 總建筑面積17萬平米；定位為高檔社區(qū)，聯(lián)排別墅，疊拼，以及部分小高層；分二期開發(fā)，一期13棟，二期10棟5、 社區(qū)規(guī)劃：會(huì)所，醫(yī)療中心，健身中心，雙語幼兒園，博物館，商業(yè)步行街；中心假日廣場(chǎng)，迭池水系，林蔭步道；6、 主力戶型：多層113平米-170平米，疊拼200平米300平米，聯(lián)排別墅336平米；7、 執(zhí)行價(jià)格：均價(jià)2200元，聯(lián)排別墅3400元8、 樓盤現(xiàn)狀：一期銷售良好，二期銷售約80%左右。陽光國際SOHO曲線樓項(xiàng)目名稱：凱旋城1、 項(xiàng)目地址：橋西區(qū)團(tuán)結(jié)西大街27號(hào)2、 開發(fā)商：金后盾房地產(chǎn)（河北燕都）3、 設(shè)計(jì)單位：北方綠野建筑設(shè)計(jì)有限公司4、 總體規(guī)劃：占地105畝，總建筑11萬平米，分二期開發(fā)，一期10棟樓，共20棟樓，634戶。5、 社區(qū)規(guī)劃：會(huì)所，景觀湖，水系花園，戶式外窗紅外報(bào)警系統(tǒng)。6、 主力戶型：多層101平米-157平米，257（躍層），小高層127平米165平米7、 執(zhí)行價(jià)格：多層均價(jià)2350元/平米，小高層均價(jià)2400元/平米8、 樓盤現(xiàn)狀：剛開始銷售，一期銷售約30%項(xiàng)目名稱：維也納花園1、 項(xiàng)目地址：中華西大街、鋼鐵路交口2、開發(fā)商：大都房地產(chǎn)3、設(shè)計(jì)單位：邢臺(tái)市設(shè)計(jì)院4、總體規(guī)劃：58畝，總建筑約80000平米；共開發(fā)97套聯(lián)排別墅，臨街部分高層5、社區(qū)規(guī)劃：邢臺(tái)第一個(gè)低密度住宅項(xiàng)目，三層沒有設(shè)地下室，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、配套一般北側(cè)臨街設(shè)計(jì)為小高層，東側(cè)臨街部分規(guī)劃也為小高層（規(guī)劃一直沒有通過，待定）。6、主力戶型：200248平米，小高層部分待定7、執(zhí)行價(jià)格：按套定價(jià)，套價(jià)在65萬至100萬之間，均價(jià)大約3400元/平米。8、樓盤現(xiàn)狀：一期97套，訂出53套（只交定金、首付待預(yù)售證下發(fā)后簽約）項(xiàng)目名稱：永輝巴黎1、 項(xiàng)目地址：公園東街西林、青青家園南側(cè)2、開發(fā)商：永嘉（原永輝）房地產(chǎn)3、設(shè)計(jì)單位：建筑設(shè)計(jì)：北京圣地國際 景觀設(shè)計(jì)：美國PDA設(shè)計(jì)4、總體規(guī)劃：占地165畝，總建筑24.99萬平米，共34棟樓，多層20棟和14棟高層，分三期開發(fā)，5、社區(qū)規(guī)劃：會(huì)所、商業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、景觀以水系為主：孟志廣場(chǎng)、藍(lán)色假日等八個(gè)內(nèi)部景觀6、主力戶型：110平米390平米（躍層）7、執(zhí)行價(jià)格：多層均價(jià)1950元/平米，高層均價(jià)2200元/平米8、樓盤現(xiàn)狀：一期銷售約60%左右。項(xiàng)目名稱：青青家園1、項(xiàng)目地址：公園東街北端，北外環(huán)南側(cè)2、開發(fā)商：濱河房地產(chǎn)3、設(shè)計(jì)單位：邢臺(tái)市設(shè)計(jì)院4、總體規(guī)劃：占地341畝，總建筑35平米，分三期開發(fā)，一期27棟樓1000余戶，5、社區(qū)規(guī)劃：大規(guī)模社區(qū)，配套齊全：游泳館、籃球場(chǎng)、醫(yī)療中心、中心花園、6、主力戶型：戶型種類多：55460平米（別墅），主力戶型在120平米140平米；7、執(zhí)行價(jià)格：一期2003年均價(jià)1280元/平米開始銷售，現(xiàn)售價(jià)1760元/平米，別墅屬于第三期暫未開發(fā)，8、樓盤現(xiàn)狀：一期全現(xiàn)房銷售，大約售出80%左右。項(xiàng)目名稱：鴻溪書香園1、項(xiàng)目地址：冶金北路北端西側(cè)2、開發(fā)商：大連雙澤房地產(chǎn)3、設(shè)計(jì)單位：澳大利亞高臣建筑事務(wù)所4、總體規(guī)劃：占地210畝，總建筑為18萬平米，分三期開發(fā)，一期18棟樓：多層共5萬平米400戶，二期8棟樓25000平米200戶，部分電梯洋房。三期為別墅和小高層，5、社區(qū)規(guī)劃：小區(qū)西臨104畝的施政規(guī)劃公園，小區(qū)內(nèi)為水景花園，會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園6、主力戶型：127平米180平米7、執(zhí)行價(jià)格：均價(jià)1900元/平米，二期2400元/平米，電梯洋房約3000元/平米。8、樓盤現(xiàn)狀：一期銷售70%左右，二期準(zhǔn)備開始銷售項(xiàng)目名稱：錦繡中華1、項(xiàng)目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側(cè)2、開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司3、設(shè)計(jì)單位：北京華城國際4、總體規(guī)劃：占地213畝，總建筑面積22萬平米，分二期開發(fā)，一期由2棟小高層和15棟多層組成636戶，約14萬平米。5、社區(qū)規(guī)劃：中心綠地、內(nèi)有兩個(gè)主題花園廣場(chǎng)，幼兒園，設(shè)地下車庫6、主力戶型：93平米，主力戶型127平米145平米7、執(zhí)行價(jià)格：一期均價(jià)1870元/平米，二期按套銷售均價(jià)約1900元/平米8、樓盤現(xiàn)狀：一期銷售50%左右，二期30%左右，銷售情況不樂觀，主要原因在于該公司管理仍舊按半國有企業(yè)式制度，銷售隊(duì)伍多為公司職工項(xiàng)目名稱：世紀(jì)名都1、項(xiàng)目地址：迎賓路2、開發(fā)商：河北金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、設(shè)計(jì)單位：建設(shè)部勘查研究設(shè)計(jì)院4、總體規(guī)劃：號(hào)稱占地1000畝，總建筑面積100萬平米，大體分兩部分開發(fā)，西部為第一部分，有40棟多層，全部為各單位定向開發(fā)。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動(dòng)，規(guī)模待定。二期有部分獨(dú)體、雙拼別墅，已經(jīng)建成8棟16套別墅。5、社區(qū)規(guī)劃：中心景觀為6.8萬平方米觀光湖，另有局部園林小品。二中分校區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成。6、主力戶型：88平米107平米兩室，主力戶型130平米153平米三室。雙拼別墅270平米。7、執(zhí)行價(jià)格：目前以定向開發(fā)為主大約1300元/平方米。別墅套價(jià)80萬。9、 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨(dú)定做。永康國際公寓：西北地產(chǎn)板塊的升溫，主要是以下原因 ：A 未來西北將成為城市新的政治中心，目前有邢臺(tái)法院、檢察院已遷于此，新的市府大樓也將興建。B 西北處于城市上風(fēng)向，空氣質(zhì)量較好。C 此地塊傳統(tǒng)上無大型工業(yè)，邢臺(tái)的傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)如棉紡、機(jī)械、冶金、鋼鐵大多位于橋東及城市西南，土地開發(fā)成本低。橋東的多樓大型傳統(tǒng)工業(yè)在國企改革中多處于關(guān)停并傳的現(xiàn)狀，產(chǎn)生大量的下崗工人，也使得橋東的房地產(chǎn)發(fā)展受到制約。D 達(dá)活泉公園是目前城市中最大的公園，良好的景觀生態(tài)環(huán)境對(duì)市民的吸引力較大。E 市府對(duì)西北板塊的市政建設(shè)投入力度較大。個(gè)案調(diào)查綜合評(píng)價(jià)上述調(diào)查的項(xiàng)目集中在邢臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊即西北地區(qū)，是邢臺(tái)市中高檔住宅的聚集區(qū)域?？v觀各個(gè)項(xiàng)目，可以看出，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)發(fā)展迅猛，成交活躍。住宅產(chǎn)品品質(zhì)有了快速的提升，大量新的元素被引入，比如情景房、首層庭院、地下室做成家庭娛樂室、一步陽臺(tái)、生活陽臺(tái)等等。據(jù)我們掌握的資料來看，邢臺(tái)市的住宅戶型設(shè)計(jì)尤其是新開樓盤的戶型設(shè)計(jì)絕不遜色于任何的北方城市，包括省會(huì)等中心城市?？梢娙€城市的房地產(chǎn)行業(yè)并不是按部就班的發(fā)展，而是跨越式的，尤其是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的提高上，可以直接借鑒和共享發(fā)達(dá)城市的發(fā)展成果。同時(shí)我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，消費(fèi)者的提高要比產(chǎn)品設(shè)計(jì)的提高還迅速，尤其是高端消費(fèi)人群。我們開發(fā)產(chǎn)品必須要尊重消費(fèi)者，不能還停留在原來三線城市的思想概念上。另外，中高檔樓盤的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，2004年開始，城市西北板塊以冶金北路和公園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。這些樓盤的目標(biāo)客戶相同，同質(zhì)化傾向日益顯現(xiàn)。經(jīng)過一年的開發(fā)，大多項(xiàng)目到了二期，產(chǎn)品更加成熟，同質(zhì)化更加嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)正是白熱化的階段。本項(xiàng)目拿地開發(fā)的時(shí)間是競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)間，地塊位置又不具備任何優(yōu)勢(shì)，如何規(guī)避慘烈的競(jìng)爭(zhēng)，找到市場(chǎng)的相對(duì)空白點(diǎn)，是首要解決的問題。既然時(shí)間上不能避開，就應(yīng)該在產(chǎn)品上考慮，推錯(cuò)位的產(chǎn)品，規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng)。下 篇項(xiàng)目定位與分析一、 項(xiàng)目立地區(qū)域分析本項(xiàng)目地處邢臺(tái)市新興東大街與新華路交叉口以南200米，原金屬公司舊址。北距城市中心廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)