CG103成本測算指引.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 成本測算指引1、 目的：指導(dǎo)成本測算及CS02表的編制，合理確定項目總成本。2、 范圍：本細則適用于沿海地產(chǎn)投資（中國）有限公司各所屬及合作管 理下的房地產(chǎn)開發(fā)公司與管理機構(gòu)。3、 科目定義及要求：項目成本分為開發(fā)成本、期間成本和成本機動數(shù)及企業(yè)風險基金合計三大項目。3.1開發(fā)成本項目3.1.1開發(fā)成本項目內(nèi)容開發(fā)成本項目指項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，一般包括下列七項：3.1.1.1土地獲得價款3.1.1.2前期準備費3.1.1.3主體建筑安裝工程費3.1.1.4社區(qū)管網(wǎng)工程費3.1.1.5園林景觀工程費3.1.1.6公共配套設(shè)施費3.1.1.7開發(fā)間接費3.1.2各成本項目的核算內(nèi)容3.1.2.1土地獲得價款：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用。A.政府地價:支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。（1）土地出讓費/轉(zhuǎn)讓費/征用費（2）土地勘界費（3）土地評估費（4）土地契（5）土地使用費（6）耕地占用稅（7）土地變更用途和超面積補交的地價B.合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等、為獲得土地的收購費用。（1）為獲土地收購公司費用(合作開發(fā)的形式包括利潤分成、物業(yè)分成)（2）為獲土地的利息C.紅線外大市政配套費:向政府部門交納的大市政配套費或紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、接口補償費，根據(jù)土地合同的簽訂確定是建造還是向政府交納費用。（1）市政配套費（交政府）（2）紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費（3）接口補償費D.拆遷補償費:有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。（1）有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出（2）安置及動遷支出（3）農(nóng)作物補償費（4）危房補償費E.土地評估調(diào)整（內(nèi)部考核）:集團認定的該項目土地增值金額3.1.2.2前期準備費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。A.勘察費:包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。B.跨期設(shè)計費:包括方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。（1）方案招標費（2）規(guī)劃設(shè)計模型制作費（3）方案評審費（4）效果圖設(shè)計費（5）總體規(guī)劃設(shè)計費（6）其他用于設(shè)計方面的費用C.本期設(shè)計費:包括施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。（1）施工圖設(shè)計費（2）修改設(shè)計費（3）環(huán)境景觀設(shè)計費（4）其他專項設(shè)計費（5）其他用于設(shè)計方面的費用（包括可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費和樣品制作費等）D.報批報建費:包括交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。（1）報建費（2）證照費（3）人防異地建設(shè)費（4）規(guī)劃管理費（5）審圖費（6）消防審核費（7）抗震審核費（8）環(huán)境評估費（9）紅線復(fù)核費（10）法律顧問費（11）墻改基金（12）散裝水泥基金E增容費:包括水、電、煤氣、教育增容費（1）教育增容費（2）水、電、煤氣增容費F.三通一平費:包括臨時道路、臨時用電、臨時用水及場地平整費。（1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。（2）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電的設(shè)計、建造費用。（3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時用水的設(shè)計、建造費用。（4）場地平整費：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。G.臨時設(shè)施費:包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用及臨時圍板等費用。（甲方用）(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室 ：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費 ：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。3.1.2.3主體建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費用。安裝工程包括（室內(nèi)給排水系統(tǒng)費、室內(nèi)采暖系統(tǒng)費、室內(nèi)電氣工程費、通風空調(diào)系統(tǒng)費、電梯及其安裝費（不含此項集中采購項中）、發(fā)電機及其安裝費（如此項在集中采購中就不包括）A.地基及基礎(chǔ)工程:指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入主體土建預(yù)算內(nèi)的各項費用，主要包括土石方、樁基、基坑支護工程、地基處理工程、樁基咨詢及檢測費、降水等費用。(1)樁基、樁基檢測：單獨施工的地基或基礎(chǔ)工程(2)地基處理工程費(3)基坑開挖及邊坡支護、降水費用B.人防工程費:C.主體建筑安裝工程:指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用，主要包括結(jié)構(gòu)及粗裝修工程主體內(nèi)列入安裝預(yù)算內(nèi)的各項費用，主要包括室內(nèi)給排水系統(tǒng)、室內(nèi)采暖系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程、室內(nèi)通風空調(diào)工程。(1)地下室工程費：包括地下室的土建工程費、安裝工程費(2)結(jié)構(gòu)及粗裝部分：包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水等上部施工的所有費用，(3)室內(nèi)給水排水系統(tǒng)：包括室內(nèi)所有給水管道及雨污水排水管道（室內(nèi)與室外界劃分以室外的第一個閥門、第一個檢查井為分界線）(4)室內(nèi)采暖系統(tǒng)：包括地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片。(5)室內(nèi)電氣工程：從電表箱為分界線（包括電表箱如為甲供材料則需將甲供材料剔出），包括樓棟及單元配電箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒的預(yù)埋、機電預(yù)埋工程費。（如果是精裝修房室內(nèi)如何處理）(6)室內(nèi)通風空調(diào)系統(tǒng)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用。D.室內(nèi)精裝修工程費:(1)室內(nèi)公共部位裝修(顧客敏感點)：主要包括樓梯、公共走道、電梯廳、入口大廳等的裝修費用。（在制定目標成本或?qū)嶋H+預(yù)測分析時如本項內(nèi)容在總包合同中，則應(yīng)拆分合同。）(2)室內(nèi)精裝(顧客敏感點)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、客廳、陽臺、室內(nèi)露臺等的裝修費用，戶內(nèi)裝修是不包括水電部分。E.集團集中采購材料設(shè)備費:指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)但由集團集中采購的材料、設(shè)備費用。(1)電梯工程(2)門窗工程：單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。(3)屋面瓦（只供料）(4)外墻涂料（只供料）(5)外墻面磚、石材（只供料）(6)發(fā)電機等F.甲供材料設(shè)備費:配電箱等3.1.2.4社區(qū)管網(wǎng)工程費包括室外給排水系統(tǒng)費、室外采暖系統(tǒng)費、室外燃氣系統(tǒng)、室外電氣及高低壓設(shè)備費和智能化系統(tǒng)費。A.室外給排水系統(tǒng)費:包括室外給水系統(tǒng)和雨污水系統(tǒng)，室內(nèi)外劃分：以室內(nèi)、外的第一個閥門、第一個檢查井為室內(nèi)外系統(tǒng)分界。(1)室外給水系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、等費用。(2)雨污水系統(tǒng)B.室外采暖系統(tǒng)費:主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。(1)管道系統(tǒng)(2)熱交換站(3)鍋爐房C.室外電氣及高低配電工程費:主要包括高低壓配電設(shè)備及安裝、室外強電管道及電纜敷設(shè)和室外弱電管道埋設(shè)。如高低壓安裝在室內(nèi)，則以低壓配電至單元的第一個配電箱（高層則以為系統(tǒng)分界（1）供配電設(shè)備及安裝（到電表箱）：小區(qū)內(nèi)開閉站、變配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機、高壓電纜、負荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程（2）室外強電管道及電纜敷設(shè)：指自小區(qū)變電站低壓柜（不含低壓柜）引至下一級配電柜/箱（不含柜/箱）或用電轉(zhuǎn)換點的電纜敷設(shè)及室外強弱電預(yù)留管工程。采用四級配電時，下級配電的低壓柜出線電纜計入室內(nèi)電氣工程。三級配電時的屋面專用電纜均統(tǒng)一計至屋面配電箱。該項工程的電纜在地下室內(nèi)敷設(shè)時，不計入地下工程費。D.泛光照明系統(tǒng):E.消防系統(tǒng):F.燃氣系統(tǒng):主要包括室內(nèi)、室外的管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。管道系統(tǒng)包括土方工程（1）管道系統(tǒng)（室內(nèi)、室外）（2）調(diào)壓站G.弱電系統(tǒng):主要包括停車管理系統(tǒng)費用、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用、周界紅外防越系統(tǒng)費用、小區(qū)門禁系統(tǒng)費用、電子巡更系統(tǒng)費用和電子公告屏費用等。（1）通訊、有線電視等系統(tǒng)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。（2）智能化系統(tǒng)：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用。H.室外道路系統(tǒng)如在招標時并入其他項目時，則在測算與核算時必須將其拆分，按規(guī)定并入此項中。包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場土建工程（含土方、路基及面層），2、行車道路的路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3.1.2.5園林景觀工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出。A.公共景觀工程（跨期分攤）:小區(qū)內(nèi)共享的園林景觀，如小區(qū)入口、樣板區(qū)、主景觀等。（1）園林建筑工程：硬質(zhì)鋪裝地面（除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場，）構(gòu)筑物及小品（水景土建工程、雕塑小品、假山等）、各類圍欄（欄桿）、室外零星設(shè)施(指標牌、標志牌等）。（2）園林綠化工程（3）園林安裝工程：室外環(huán)境照明（庭院燈、草坪燈管線等）、小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備管網(wǎng)）水景照明等B.非公共景觀工程(只服務(wù)于本期）:各期或各期組團內(nèi)相對獨立的園林綠化。（1）園林建筑工程（2）園林綠化工程（3）園林安裝工程3.1.2.6公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。A.公共配套設(shè)施（一）其成本只有本期承擔：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等。（1）崗?fù)ぁ儆诒酒诘奈飿I(yè)管理用房（2）自行車棚（3）兒童樂園、游藝設(shè)施、室外健身器材B.公共配套設(shè)施（二）跨期分攤的項目（1）游泳池（2）球場（3）居委會（4）派出所（5）社區(qū)消防大隊（6）會所(包括會所結(jié)構(gòu)、裝修)（7）幼兒園（8）學校（9）社區(qū)醫(yī)院（10）社區(qū)郵局3.1.2.7開發(fā)間接費 是指與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，包括工程管理費、資本化財務(wù)費用和物業(yè)管理完善費。A.咨訊顧問費:主要包括工程監(jiān)理費、前期顧問（關(guān)于成本及其他方面不包括設(shè)計方面）費等。（1）工程監(jiān)理費（2）預(yù)結(jié)算編審費（3）建設(shè)管理費：直接從事項目開發(fā)部門人員的工資福利、獎金、補貼等人工成本，以及從事項目開發(fā)部門的行政辦公等費用。B.工程管理費:主要包括現(xiàn)場管理費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費和工程保險費。（1）現(xiàn)場工程管理費：直接從事項目開發(fā)部門人員的工資福利、獎金、補貼等人工成本，以及從事項目開發(fā)部門的行政辦公等費用。（2）施工合同外獎金（3）工程質(zhì)量監(jiān)督費（4）安全監(jiān)督費（5）工程保險費C.資本化財務(wù)費用:包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等（不包括為獲得土地的借款利息）。D.物業(yè)管理完善費:包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。（1）物業(yè)維修基金（2）其他專項基金（3）物業(yè)啟動費3.2期間費用3.2.1期間費用包括營銷費用、財務(wù)費用及稅金，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇。3.2.2各成本項目核算內(nèi)容3.2.2.1營銷費 A.前期策劃費(1)策劃顧問費(2)專業(yè)公司市調(diào)費(3)情報費B.前期推廣費(1)項目推廣費(2)集團品牌推廣費C.媒體投放費(1)報紙（含硬廣、軟文、新聞等）(2)雜志(3)戶外（立柱、候車亭等）(4)電視(5)電臺(6)網(wǎng)絡(luò)(7)DM(8)其它D.促銷活動費(1)銷售公關(guān)活動(2)交易會/展銷會(3)其它（如評獎等）E.銷售資料制作費(1)樓書（含單張、折頁等）印刷(2)模型(3)效果圖(4)電視、電臺(5)現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)(6)DM（明信片等）(7)禮品(8)其它（如原創(chuàng)拍片、模特費等）F.現(xiàn)場包裝費(1)售樓處裝修、裝飾費：括設(shè)計、工程、裝飾等。(2)樣板房(顧客敏感點)：括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除。(3)看樓車、電瓶車購置費(4)銷售通道（綠化等）(5)示范區(qū)其它部位包裝G.專業(yè)公司費用(1)廣告公司（月費）(2)代理公司（代理傭金）(3)網(wǎng)站（頁）制作(4)公關(guān)活動公司(5)其它H.現(xiàn)場管理費(1)現(xiàn)場人工費用（保安、保潔等）(2)現(xiàn)場電費(3)樣板間維護費I.開發(fā)商銷售人員獎金J.沿?？蛻魰S護費及總部客戶會運作費用分攤K.集團品牌推廣費3.2.2.2財務(wù)費：非資本化的財務(wù)費用A.利息：資本化利息B.銀行費用：資本化的銀行手續(xù)費3.2.2.3稅金 A.營業(yè)稅及附加：業(yè)稅是指提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資