鎮(zhèn)江市房屋拆遷管理辦法.doc

鎮(zhèn)江市房屋拆遷管理辦法第一章總則第一條 為適應(yīng)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展的需要，加強城市房屋拆遷管理，保護公民、法人或其他組織的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市房屋拆遷管理條例等法律、法規(guī)、政策，結(jié)合本市的實際情況，制定本辦法。第二條 凡在本市行政區(qū)城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋（含構(gòu)筑物、附屬物，下同），均適用本辦法。第三條 本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個人。被拆遷人是指被拆除房屋的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋的管理人）和被拆除房屋的使用人。第四條 鎮(zhèn)江市建設(shè)行政主管部門是本市城市房屋拆遷工作的主要管部門。鎮(zhèn)江市城市建設(shè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室受市建設(shè)行政主管部門委托，具體負(fù)責(zé)本市城市房屋拆遷管理工作?？h級市建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。第五條 對依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋拆遷，拆遷人必須依法對被拆遷人給予補償安置，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷。第二章拆遷管理第六條 任何單位或個人因城市建設(shè)需要拆遷房屋的，必須向房屋拆遷主管部門提出申請，領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書和房屋拆遷許可證，按照規(guī)定交納拆遷管理費。第七條 拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書，應(yīng)向房屋拆遷主管部門提高房屋拆遷調(diào)查申請書、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程選址意見書（建設(shè)用地計劃通知書或中標(biāo)通知書）及其規(guī)劃定點紅線圖。經(jīng)房屋拆遷主管部門核準(zhǔn)后，方可進行拆遷調(diào)查。第八條 拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)提交下列文件、資料：（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；（四）拆遷調(diào)查資料和拆遷補償安置方案；（五）存入房屋拆遷主管部門指定銀行不少于拆遷安置總費用的80%的資金憑證；（六）市、縣級市人民政府規(guī)定的其它文件、資料。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)在受到上述規(guī)定的文件、資料后，對符合辦理條件的，應(yīng)于10日內(nèi)合法房屋拆遷許可證，不符合辦理條件的應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)。第九條 拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門書面通知工商、規(guī)劃、房屋、國土、公證、街道辦事處等部門和單位，停止辦理拆遷范圍內(nèi)的營業(yè)執(zhí)照、房屋翻建（包括擴建、改建）、買賣、交換、析產(chǎn)、贈與、土地轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等手續(xù)，但停辦手續(xù)的期限最長不得超過二年。第十條 未取得拆遷資質(zhì)的拆遷人必須委托具備拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷；建設(shè)單位拆遷自有產(chǎn)權(quán)的房屋，經(jīng)批準(zhǔn)后方可自行拆遷。實行綜合開發(fā)的項目，由房屋拆遷主管部門組織實施統(tǒng)一拆遷。第十一條 拆遷人委托拆遷的，拆遷人應(yīng)與拆遷實施單位簽訂委托拆遷協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷人應(yīng)在委托拆遷協(xié)議簽定之日起3日內(nèi)向房屋拆遷主管部門備案。拆遷工作人員必須經(jīng)房屋拆遷主管部門培訓(xùn)合格取得拆遷資格證書，并領(lǐng)取房屋拆遷主管部門核發(fā)的拆遷工作證后方可上崗，并自覺接受房屋拆遷主管部門的監(jiān)督和管理。房屋拆遷主管部門不得接受委托拆遷。第十二條 房屋拆遷主管部門自核發(fā)房屋拆遷許可證之日起7日內(nèi)，應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷區(qū)位、拆遷期限等有關(guān)情況予以公告。拆遷人應(yīng)自公告之日起7日內(nèi)向被拆遷人發(fā)送房屋拆遷通知書。房屋拆遷應(yīng)當(dāng)對拆遷政策、辦事程序、補償標(biāo)準(zhǔn)實行公開。因特殊原因需延長拆遷期限的，拆遷人必須提出書面申請，經(jīng)房屋拆遷主管部門審核批準(zhǔn)后，方可延期。第十三條 在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照本辦法的規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用房屋拆遷主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的規(guī)范文本，并由房屋拆遷主管部門鑒證或由公證機關(guān)公證。第十四條 拆除依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并須經(jīng)公證機關(guān)公證，辦理證據(jù)保全，有關(guān)拆遷資料交由房管部門保管。被拆除房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，共有人應(yīng)當(dāng)共同書面推選代表或者共同書面委托代理人與拆遷人辦理拆遷補償安置協(xié)議。第十五條 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實施。拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆除房屋作勘察評估，并依法辦理證據(jù)保全。第十六條 拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋，由抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補償安置。抵押權(quán)人和抵押人在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)未按照前款規(guī)定處理的，拆遷人可以參照本辦法第十五條的規(guī)定實施拆遷。拆除設(shè)有典權(quán)偽房屋，應(yīng)依法清典。第十七條 被拆除房屋的價格評估，應(yīng)由拆遷人委托具有房屋價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)予以評估，評估費由拆遷人支付。評估時應(yīng)通知被拆遷人到場。被拆遷人或其委托代理人接到通知后不到場或不予配合的，評估機構(gòu)也可進行評估，其評估行為視為有效。第十八條 拆遷人與被拆遷人對拆遷補償安置等事宜，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門調(diào)解，調(diào)解后仍達不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。在訴訟期間如拆遷人己給被拆遷人提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。第十九條 在房屋拆遷公告規(guī)定的或者房屋拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，由市、縣級市人民政府作出責(zé)令限期拆遷的決定；逾期不拆遷的，由市、縣級市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。第二十條 被拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)搬遷的，市房屋拆遷主管部門出具3天的公假證明，被拆遷人所在單位應(yīng)給予支持。縣級市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定公假時間。工商行政管理部門和學(xué)校等單位對被拆遷人的工商營業(yè)執(zhí)照變更登記、子女轉(zhuǎn)（入）學(xué)等應(yīng)給予及時辦理。第二十一條 拆房施工企業(yè)應(yīng)按規(guī)定取得市、縣級市房屋拆遷主管部門核發(fā)的拆房資格證書，方可從事拆房業(yè)務(wù)。第二十二條 拆遷結(jié)束時，由房屋拆遷主管部門會同有關(guān)部門組織現(xiàn)場驗收。驗收不合格的，不予辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，不得進行建設(shè)工程招投標(biāo)。第二十三條 拆遷人在拆遷項目結(jié)束后30日內(nèi)，應(yīng)將拆遷資料匯總報房屋拆遷主管部門。第二十四條 被拆遷人接到房屋拆除通知后、應(yīng)及時到房管、國土等部門辦理房屋、土地注銷登記手續(xù)，或由拆遷人在拆遷項目結(jié)束后30白內(nèi)集中辦理；拆除房屋為房管直管、代管公房的，由房管部門辦理注銷登記。第二十五條 被拆遷人所購房屋的契稅，所購房屋與被拆除房屋價值相等的部分，被拆遷人憑拆遷補償安置協(xié)議和房管部門的交易登記手續(xù)由征收部門核減；超出價值的部分，由被拆遷人承擔(dān)。第三章拆遷補償與安置第二十六條 拆除房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和本辦法給予補償。作價補償?shù)慕痤~按照被拆除房屋建筑面積的重置價格結(jié)合減新結(jié)算。拆除違法建筑一律不予補償；除末超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑給予適當(dāng)補償。第二十七條 有住宅房屋的拆遷安置，房屋所有權(quán)證范圍內(nèi)的使用面積為依據(jù)；公有出租住宅房屋安置以合法的租賃使用面積為依據(jù)。閣樓、陽臺、外樓梯、出檐、平臺、雨棚拆遷安置時不計算使用面積。非住宅房屋拆遷安置以房屋所有權(quán)證記載的建筑面積和第三十三條、第三十四條的規(guī)定為依據(jù)。第二十八條 拆除各類房屋由拆遷人按辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算相應(yīng)的貨幣安置補償款，供被拆遷人自行選購安置住房（以下簡稱貨幣安置）。貨幣安置補償款由作價補償和區(qū)位價款兩部分組成。第二十九條 在拆遷置協(xié)議約定的期限內(nèi)，被拆遷人應(yīng)向拆遷人交付被拆除房屋，拆遷人應(yīng)將貨幣安置補償款交付給被拆遷人。第三十條 拆除住宅房屋，其貨幣安置補償款應(yīng)按以下公式計算： 被拆除房屋的使用面積1.4拆遷區(qū)位價+被拆除房屋的建筑面積被拆除房屋的重置價格結(jié)合成新第三十一條 拆除住宅房屋，貨幣安置補償款按下列規(guī)定辦理：（一）拆除公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)將貨幣安置補償款中被拆除房屋的建筑面積被拆除房屋的重置價格結(jié)合成新部分扣除給產(chǎn)權(quán)人，其余部分付給使用人。（二）拆除私有住宅房屋，拆遷人將貨幣安置補償款全額付給產(chǎn)權(quán)人。其中，拆除私有出租住宅房屋，原租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)保持，拆遷入憑產(chǎn)權(quán)人與承租人重新簽訂的租賃協(xié)議將貨市安置補償款付給產(chǎn)權(quán)人。產(chǎn)權(quán)人與承租人在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)不能重新簽訂租賃協(xié)議的，拆遷人依法辦理證據(jù)保全并對貨幣安置補償款提取公證，提供周轉(zhuǎn)房，實施拆遷。第三十二條 被拆遷人只有一處住宅房屋，其貨幣安置補償款4萬元以下的，由拆遷人按4萬元支付給被拆遷人；貨幣安置補償款4萬元以上5萬元以下的，由拆遷人按5萬元支付給被拆遷人。拆遷人在拆遷期間應(yīng)將該戶住房情況進行張榜公布。第三十三條 非住宅房屋是指在房屋拆遷主管部門發(fā)出暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知之前，依法新建、改建、擴建、翻建、轉(zhuǎn)讓的，具有完備合法手續(xù)并實際作為工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)營業(yè)、服務(wù)行業(yè)、倉儲、辦公及公益事業(yè)等永久性用途的房屋。第三十四條 對于同時具備下列一至三項規(guī)定或具備下列二至四項規(guī)定的房屋認(rèn)定為非住宅房屋：（一）新建、改建、擴建、翻建、轉(zhuǎn)讓的永久性房屋，其設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋所有權(quán)證載明建筑功能或使用性質(zhì)為非住宅房屋的；（二）房屋使用人具有合法的工商營業(yè)執(zhí)照或其他法人執(zhí)照的；（一）實際作為非住宅使用的；（二）承租直管公房的，其第一承租人與房管部門依法簽訂有非住宅用房租賃合約，并按期交納非住宅用房租金。第三十五條 被拆除的住宅房屋用于營業(yè)并依法繳納非住宅用房房產(chǎn)稅、土地年租金并具備下列條件之一的，其貨幣安置補償款除按住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)計算外另給予適當(dāng)經(jīng)濟補償，經(jīng)濟補償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)由房屋拆遷主管部門會同物價、土地部門確定：（一）房屋所有權(quán)人及其共有人或配偶自己經(jīng)營，具有合法的工商營業(yè)執(zhí)照且以其經(jīng)營收入作為主要生活來源的；（二）私有出租房屋，房屋所有權(quán)人所持的房屋租賃證上載明為非住宅租賃，房屋所有權(quán)人及其共有人或配偶以該房屋出租收入為其主要生活來源，并依法繳納有關(guān)稅費的。第三十六條 被拆除房屋符合下列條件之一的，拆遷時仍按房屋對待：（一）不符合第三十四條、第三十五條規(guī)定的；（二）擅自將住宅房屋改為非住宅房屋的；（三）房屋拆遷主管部門發(fā)出暫停辦理有關(guān)手續(xù)的通知后，將住宅房屋改為非住宅房屋的（含在城市道路拓寬、新建后將原住宅房屋改為非住宅房屋的）；（四）房屋的實際用途是用來居住的。第三十七條 拆除非住宅房屋，其貨幣安置補償款應(yīng)按以下公式計算：被拆除房屋的建筑面積（拆遷區(qū)位價格+被拆除房屋的重置價格結(jié)合成新）第三十八條 拆遷人拆除執(zhí)行國家租金標(biāo)準(zhǔn)出租的非住宅房屋，應(yīng)將貨幣安置補償款中被拆除房屋建筑面積拆除房屋的重置價格結(jié)合成新部分對房屋所有人給予補償后，余額部分按下列比例分別補償給房屋所有人和使用人：（一）承租期在5年以內(nèi)的（指連續(xù)承租時間，下同，含5年），90%支付給被拆除房屋所有人，10%支付給使用人；（二）承租期超過5年，在10年以內(nèi)的（含10年），80%支付給被拆除房屋所有人，20%支付給使用人；（三）承租期超過10年，在15年以內(nèi)的（含15年），70%支付給被拆除房屋所有人，30%支付給使用人；（四）承租期超過15年，在20年以內(nèi)的（含20年），60%支付給被拆除房屋所有人，40%支付給使用人（五）承租期超過20年的，50%支付給被拆除房屋所有人，50%支付給使用人。拆遷人拆除國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的非住宅房屋，應(yīng)將貨幣安置補償款全額支付給房屋所有人。但房屋所有人與承租人另有分配協(xié)議的除外。第三十九條 拆除企業(yè)（不含私營企業(yè)、事業(yè)單位非佳宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人以被拆遷人在拆遷公告時的上一個月月底在冊職工人數(shù)為準(zhǔn)，按上一年職工月社會平均工資的70%給予3個月的經(jīng)濟補償。拆除私營企業(yè)、個體工商戶的非住宅房屋，拆遷人以在工商行政管理部門注冊的從業(yè)人員為準(zhǔn)，按上一年職工月社會平均工資的70%給予3個月的經(jīng)濟補償。第四十條 拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)一次性付給使用人搬家費和3個月的臨時安置補助費。對被拆遷人原有的燃?xì)?、有線電話、有線電視、分體空調(diào)等，拆遷人一次性付給移位費用。第四章市政建設(shè)拆遷第四十一條 因城市新建或拓寬道路、整治河道、建造橋梁、城市排水、防洪設(shè)施、污水處理、公交站場、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在拆遷用地范圍內(nèi)，對被拆遷人實行貨幣安置。第四十二條 被拆遷人及其主管部門應(yīng)服從建設(shè)需要，保證按期搬遷。在房屋折遷主管部門公告規(guī)定的期限內(nèi)難以簽訂拆遷協(xié)議的，應(yīng)按照先拆遷、后處理的原則辦理。第四十三條 拆除市區(qū)一至三類區(qū)位的房屋，按退2個區(qū)位的價格給予補償；拆除四至六類區(qū)位的房屋，按六類區(qū)位的價格給予補償。其中，非住宅房屋屬于國有資產(chǎn)的，自行無償拆除，由建設(shè)行政主管部門出具證明，核銷固定資產(chǎn)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施和各類管、桿、線，樹木等建筑物、構(gòu)筑物、附屬物，由其產(chǎn)權(quán)單位自行無償拆除或遷建。第五章法律責(zé)任第四十四條 對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責(zé)令停止拆遷或者限期改正，予以警告，并可視情節(jié)輕重處以扣萬元以下的罰款：（一）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規(guī)定擅自拆遷的；（二）委托未取得房屋拆遷資質(zhì)的單位拆遷的；（三）擅自提高或者降低補償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴大或者縮小補償、安置范圍的；（四）拆違人無主當(dāng)理由超過規(guī)定拆遷期限的。第四十五條 脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆連房屋韻，由公安機關(guān)依照中華人漠共和國治安管理處罰條例予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十六條 房屋拆遷工作人員弄虛作假、徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽取守構(gòu)成違紀(jì)的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十七條 被處罰的當(dāng)事人對行政處罰決定不服