房地產(chǎn)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及檢查技巧.doc

檢查發(fā)現(xiàn)的違法問(wèn)題及檢查技巧房地產(chǎn)企業(yè) 1預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款違法問(wèn)題：預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入。將預(yù)收房款作為購(gòu)房定金或其他墊付款項(xiàng)，不結(jié)轉(zhuǎn)收入。以收抵支，巧立門(mén)目，通過(guò)“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目直接撥付工程款等。分開(kāi)開(kāi)票，一部分開(kāi)預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開(kāi)具收據(jù)貨款入銷(xiāo)售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬。檢查技巧：1、了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報(bào)表相核對(duì)，看金額是否一致；2、到地稅部門(mén)核對(duì)企業(yè)開(kāi)具預(yù)收房款的發(fā)票金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致；3、查看建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點(diǎn)、面積售價(jià)等；4、查看預(yù)售房合同，核對(duì)與客戶(hù)進(jìn)行商品房交接記錄，確認(rèn)已交接商品房收取貨款是否與開(kāi)票數(shù)一致。2、故意隱匿商品房銷(xiāo)售收入、視同銷(xiāo)售不作收入。 違法問(wèn)題：1、銷(xiāo)售收入確認(rèn)不及時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收款賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；2、只計(jì)商品房收入，車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售不計(jì)收入；3、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開(kāi)發(fā)商將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬；4、先租后售的收取的租金不記收入；5、以開(kāi)發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進(jìn)行收入的確認(rèn)；6、以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款賠償給原住戶(hù)的房屋不作收入處理；7、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；8、視同銷(xiāo)售產(chǎn)品不記收入；9、視同銷(xiāo)售商品價(jià)格偏低；10、價(jià)外費(fèi)用(如代物業(yè)收取的有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門(mén)、封閉陽(yáng)臺(tái)等)不記收入；11、與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來(lái)、或隨意作價(jià)；l2、代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；13、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入；l4、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營(yíng)業(yè)外收入核算。l 5、開(kāi)發(fā)企業(yè)將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等收入記入往來(lái)賬戶(hù)。檢查技巧：1、收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中取得的立項(xiàng)審批表、房屋開(kāi)發(fā)規(guī)劃書(shū)、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、項(xiàng)目建筑平面圖、竣工驗(yàn)收單等資料，了解企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及進(jìn)度情況；2、從房地產(chǎn)主管部門(mén)或相關(guān)部門(mén)收集各項(xiàng)目建筑面積，與賬面記載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積核對(duì)，以確定可銷(xiāo)售面積；3、審查企業(yè)各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，看有無(wú)特殊事項(xiàng)發(fā)生(如抵債、贈(zèng)送等)；4、到銷(xiāo)售部門(mén)實(shí)地查看銷(xiāo)售合同、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對(duì)，以確認(rèn)收入準(zhǔn)確性、及時(shí)性；5、根據(jù)未售房屋明細(xì)表，并到實(shí)地核對(duì)，確認(rèn)未售房數(shù)量、面積；6、根據(jù)發(fā)票開(kāi)具情況，抽查部分用戶(hù)進(jìn)行核對(duì)，看開(kāi)票金額與收取貨款金額是否一致。7、應(yīng)檢查“銀行存款，明細(xì)賬及“其他應(yīng)付款”、 “營(yíng)業(yè)外收入”、間接費(fèi)用等科目，看企業(yè)收到更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等費(fèi)用后是否掛往來(lái)，是否進(jìn)營(yíng)業(yè)外收入，是否沖減期間費(fèi)用。 3固定資產(chǎn)未按規(guī)定核算 違法問(wèn)題：1、企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車(chē)、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷(xiāo)售費(fèi)用或低值易耗品，在稅前扣除。2、企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明(產(chǎn)權(quán)所有人為本企業(yè))，未將此部分成本從可售總成本中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)。 檢查技巧：1、檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實(shí)相關(guān)情況。2、檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)的應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)稅務(wù)處理。 4成本劃分不清 違法問(wèn)題：1、不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用；2、將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷(xiāo)售成本；3、擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本；3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計(jì)建筑成本轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售成本；4、返還給建筑商的貨款未沖減銷(xiāo)售成本；5、立項(xiàng)作為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷(xiāo)售成本；6、企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?、建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時(shí)，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。 檢查技巧：1、檢查企業(yè)銷(xiāo)售成本明細(xì)賬，將銷(xiāo)售成本與銷(xiāo)售收入對(duì)比分析，復(fù)核計(jì)入銷(xiāo)售成本的戶(hù)數(shù)、面積和銷(xiāo)售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否一致；2、根據(jù)當(dāng)期銷(xiāo)售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，計(jì)算當(dāng)期成本費(fèi)用，審查申報(bào)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3、檢查企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，看所列成本是否有合法憑證入賬；4、查看企業(yè)立項(xiàng)報(bào)告書(shū)和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的處理情況；5、看往來(lái)款項(xiàng)科目，看是否有返還建筑商或其他供應(yīng)商資金而未沖減成本情況。 5借款費(fèi)用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范 違法問(wèn)題：1、將利息支出全額在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支；2、向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；3、借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長(zhǎng)期掛“應(yīng)收賬款”、 “其他應(yīng)收款”等往來(lái)賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來(lái)結(jié)算應(yīng)收利息；4、通過(guò)其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”列支。 檢查技巧