房地產(chǎn)檢查發(fā)現(xiàn)問題及檢查技巧.doc

檢查發(fā)現(xiàn)的違法問題及檢查技巧房地產(chǎn)企業(yè) 1預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款違法問題：預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入。將預(yù)收房款作為購房定金或其他墊付款項，不結(jié)轉(zhuǎn)收入。以收抵支，巧立門目，通過“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目直接撥付工程款等。分開開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財務(wù)，將另一部分開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財務(wù)賬。檢查技巧：1、了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報表相核對，看金額是否一致；2、到地稅部門核對企業(yè)開具預(yù)收房款的發(fā)票金額與申報的預(yù)售房款是否一致；3、查看建設(shè)部門批準(zhǔn)的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點(diǎn)、面積售價等；4、查看預(yù)售房合同，核對與客戶進(jìn)行商品房交接記錄，確認(rèn)已交接商品房收取貨款是否與開票數(shù)一致。2、故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入。 違法問題：1、銷售收入確認(rèn)不及時，長期掛在“預(yù)收款賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；2、只計商品房收入，車庫銷售不計收入；3、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬；4、先租后售的收取的租金不記收入；5、以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進(jìn)行收入的確認(rèn)；6、以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；7、合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；8、視同銷售產(chǎn)品不記收入；9、視同銷售商品價格偏低；10、價外費(fèi)用(如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽臺等)不記收入；11、與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來、或隨意作價；l2、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；13、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入；l4、其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等不入“營業(yè)外收入核算。l 5、開發(fā)企業(yè)將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶。檢查技巧：1、收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、項目建筑平面圖、竣工驗(yàn)收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)項目及進(jìn)度情況；2、從房地產(chǎn)主管部門或相關(guān)部門收集各項目建筑面積，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對，以確定可銷售面積；3、審查企業(yè)各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發(fā)生(如抵債、贈送等)；4、到銷售部門實(shí)地查看銷售合同、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對，以確認(rèn)收入準(zhǔn)確性、及時性；5、根據(jù)未售房屋明細(xì)表，并到實(shí)地核對，確認(rèn)未售房數(shù)量、面積；6、根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。7、應(yīng)檢查“銀行存款，明細(xì)賬及“其他應(yīng)付款”、 “營業(yè)外收入”、間接費(fèi)用等科目，看企業(yè)收到更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等費(fèi)用后是否掛往來，是否進(jìn)營業(yè)外收入，是否沖減期間費(fèi)用。 3固定資產(chǎn)未按規(guī)定核算 違法問題：1、企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費(fèi)用或低值易耗品，在稅前扣除。2、企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明(產(chǎn)權(quán)所有人為本企業(yè))，未將此部分成本從可售總成本中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)。 檢查技巧：1、檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實(shí)相關(guān)情況。2、檢查企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)情況，凡將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)為本企業(yè)的應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)稅務(wù)處理。 4成本劃分不清 違法問題：1、不按規(guī)定計算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用；2、將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷售成本；3、擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營成本；3、在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本；4、返還給建筑商的貨款未沖減銷售成本；5、立項作為經(jīng)營資產(chǎn)的項目不及時結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計算銷售成本；6、企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?、建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。 檢查技巧：1、檢查企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致；2、根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，計算當(dāng)期成本費(fèi)用，審查申報數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3、檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，看所列成本是否有合法憑證入賬；4、查看企業(yè)立項報告書和竣工驗(yàn)收單，了解公用設(shè)施、配套設(shè)施和經(jīng)營資產(chǎn)的處理情況；5、看往來款項科目，看是否有返還建筑商或其他供應(yīng)商資金而未沖減成本情況。 5借款費(fèi)用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范 違法問題：1、將利息支出全額在“財務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支；2、向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；3、借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、 “其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息；4、通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務(wù)費(fèi)用”列支。 檢查技巧