合生新項目商業(yè)模式.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除合生創(chuàng)展集團(tuán)公司新項目開發(fā)商業(yè)模式規(guī)定集團(tuán)營銷管理中心二六年六月目 錄第一章 總則3第二章 盈利模式4第三章 經(jīng)營模式5 第一節(jié) 實現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化5 第二節(jié) 實現(xiàn)工期最短，最短時間內(nèi)開售6 第三節(jié) 實現(xiàn)產(chǎn)品銷售時間最短，資金回籠時間最短7第四節(jié) 實現(xiàn)成本費用最小化8第五節(jié) 實現(xiàn)最高銷售價格，實現(xiàn)產(chǎn)出最大化13第四章 操作模式15第五章 附則16附件：一、 節(jié)點及時間定額表1 附件一 新項目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期）（節(jié)點圖及網(wǎng)絡(luò)圖）2 附件二 合生集團(tuán)新項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（二十四層一層地下室）3 附件三 合生集團(tuán)新項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（三十二層二層地下室）4 附件四 合生集團(tuán)新項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（別墅）二、 盈利模式表1. 附件五 盈利模式匯總圖示2. 附件六 盈利方案一3. 附件七 盈利方案二4. 附件八 盈利方案匯總表5. 附件九 動態(tài)定價模式第一章 總 則第二條 本商業(yè)模式是對項目運(yùn)作環(huán)節(jié)的通盤考慮，從配合現(xiàn)金流、資金運(yùn)作的角度，如何把項目的投入產(chǎn)出比做到最大；在盡早實現(xiàn)投入資本金的回收后，如何把項目利潤做到最佳；如何把前期投入和投資回報收回來，在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金的平衡。第三條 本商業(yè)模式的目的是在項目一期開售時達(dá)到公司前期自身投入資金（不包括銀行貸款）的全部回收用于其他新項目開發(fā)，實現(xiàn)資金平衡；開售后整個項目在經(jīng)營期內(nèi)實現(xiàn)最佳的利潤率、利潤額等經(jīng)營指標(biāo)。第四條 為了實現(xiàn)商業(yè)模式的目的，這就從可售貨量、時間、成本、利潤方面提出了要求，要求達(dá)到可售面積最大化、工程時間及銷售時間最短、成本最小化、售價最高等，這就是本商業(yè)模式章節(jié)中各要點要達(dá)到的目的。第五條 商業(yè)模式主要是從時間及效果方面來進(jìn)行對項目的控制，而基準(zhǔn)價則是從成本方面對項目進(jìn)行控制。第六條 本商業(yè)模式包括盈利模式、經(jīng)營模式、操作模式和工作節(jié)點四個部分的內(nèi)容。第七條 盈利模式：從資金運(yùn)作的角度，從做生意的角度提出對“錢”的要求，通過這個模式去明確公司對每個項目的投資與運(yùn)作的要求，包括現(xiàn)金的時間節(jié)點與具體數(shù)目流向，核心是“投資的要求”。第八條 經(jīng)營模式：從每個項目來說，為了完成公司對項目盈利的時間與金額要求，對應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，對應(yīng)該如何開發(fā)進(jìn)行設(shè)計，主要內(nèi)容是圍繞著產(chǎn)品的內(nèi)部環(huán)境和基礎(chǔ)工作，核心是“定位的問題”。第九條 操作模式：為完成上述的開發(fā)，從操作環(huán)節(jié)上如何規(guī)劃各項工作的先后順序以及重要工作事項要注意的風(fēng)險或操作要點，核心是“時間的問題”。第十條 為了實現(xiàn)盈利模式、經(jīng)營模式、操作模式的目標(biāo)，最終形成一份支持實務(wù)操作的工作節(jié)點控制清單、時間定額、基準(zhǔn)價定額，對各業(yè)務(wù)部門的工作進(jìn)度及效果進(jìn)行動態(tài)控制。第十一條 本商業(yè)模式四部門內(nèi)容之間的關(guān)系（圖1）：第二章 投入產(chǎn)出盈利模式第十二條 盈利模式的核心是投資的要求，要從公司以往僅僅關(guān)注一個項目最終回收的靜態(tài)的成本利潤，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r考慮三個方面的投資要求：第一個要求是關(guān)注一個項目的投入資金的多少以及時間。第二個要求是關(guān)注一個項目的利潤率水平。第三個要求是關(guān)注一個項目在成本費用變化與市場變化下的利潤率水平。第十三條 項目投入主要分布在首期地價、前期開發(fā)費用、設(shè)計費和達(dá)到預(yù)售進(jìn)度前的工程款五方面，公司的產(chǎn)出主要是銷售收入，理想狀態(tài)為開售時產(chǎn)出不低于投入，公司可以收回投入，不理想狀態(tài)投入大于產(chǎn)出。第十四條 投入資金的多少與時間關(guān)系到公司能否每隔半年時間以“1+1+1“的模式發(fā)展：即以同樣的初始投入資金，每隔半年時間就能用該資金去運(yùn)作多一個項目。關(guān)注投入資金就是要求經(jīng)營班子以最少的投入去獲得最大的產(chǎn)出。第十五條 盈利模式有以下主要要點。第十六條 要點一：拿地時通過自有資金付首期地價款；二期地價款安排首次貸款獲批時付出，剩余的地價款或其他款項安排在銷售旺季或現(xiàn)金回款高峰期進(jìn)行付出。第十七條 要點二：在拿地的5.5個月內(nèi)拿到“四證”（即國土證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證），并進(jìn)行抵押貸款。抵押貸款盡量爭取最大的額度，不低于地價的50%。第十八條 要點三：在6.5個月內(nèi)取得預(yù)售證，并開售，達(dá)到資金平衡，公司可以回收前期投入的投入資金，用于下一個地塊的購買：（見圖2）投入=首期地價款+設(shè)計費+前期開發(fā)費+工程款 產(chǎn)出=銷售收入 1.項目開售時，理想狀態(tài)為產(chǎn)出不低于投入（產(chǎn)出投入），不理想狀態(tài)為產(chǎn)出低于投入（產(chǎn)出投入），公司要求開售時達(dá)到理想狀態(tài)；2.二期地價款在簽合同時安排在取得“四證”、進(jìn)行抵押融資貸款后支付，取得后即用于支付二期地價款（抵押融資貸款額二期地價款）。第十九條 要點四：首期開工規(guī)模策劃要通過盈利模式中的要求，測算不同的售價與銷售率水平與貨款額度，以開售當(dāng)月回收投入資金為目標(biāo)綜合平衡，反算出需要的合理開工規(guī)模開售時的銷售率原則上不能低于60%，首期的銷售主要是以現(xiàn)金的快速回籠為目標(biāo)，利潤率可以略低，但第一期的產(chǎn)品原則上應(yīng)保持在10%以上。第二十條 要點五：公司經(jīng)過首期開發(fā)在短期內(nèi)收回投入資金后，后期的開發(fā)就要以利潤最大化為投資目標(biāo)，而且利潤值能動態(tài)匹配市場上各類成本的動態(tài)評估（如地價的上漲，原材料的上漲，資金成本的上漲以及項目的成熟等因素），從而實現(xiàn)盈利目標(biāo)。第三章 經(jīng)營模式第一節(jié) 實現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化第二十一條 要點一:盡量增加可售面積，減少不可銷售面積和自營面積，爭取盡可能大的可售面積（一）總體規(guī)劃時，在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，要盡量增加每戶的可售面積，減少其他不可銷售的面積1.一個項目在策劃上要精打細(xì)算。在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)前提下，把更多的面積，包括配套面積、綠化面積等分到每一戶內(nèi)。2.綠化可以適當(dāng)減少大公共空間的廣場或綠化面積，而逐步增加組團(tuán)內(nèi)或架空層的綠化，乃至室內(nèi)的私人空間。比如別墅產(chǎn)品不做連片的綠化帶，把綠化帶分到每一棟別墅當(dāng)中。3.本商業(yè)模式按容積率2左右的項目，總可租售面積原則上盡量爭取占總建筑面積的95%以上。4.總建筑面積以不含架空層、陽臺面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行報建，實際銷售中盡量把架空層、陽臺的面積計算進(jìn)行來把政策允許范圍內(nèi)的3%浮動指標(biāo)用完。（二）總體規(guī)劃時要盡量增加每一戶的可售性，減少自營面積除特殊要求外，一個項目也要盡量減少自營部分的面積:1.一個項目規(guī)劃了酒店，就不應(yīng)該再做集中式出租性質(zhì)的鄰里中心或商業(yè)小配套，而要把該部分面積拿出來作可以銷售的住宅或別墅。2.一個項目同時有別墅區(qū)與住宅區(qū)的，只在住宅區(qū)上做會所，別墅區(qū)不用再做會所，不要占可以銷售的面積。第二十二條 要點二：大堂業(yè)態(tài)兩棟小高層之間的架空層合并做成一個會所，面積分?jǐn)偟阶≌娣e上，增加可售面積，爭取盡可能多的銷售面積（圖4）。第二節(jié) 實現(xiàn)工期最短，最短時間內(nèi)開售第二十三條 要點一:項目容積率要適當(dāng)1.按照盈利模式，在購地時就要有戰(zhàn)略性的側(cè)重，地塊的容積率一般在0.52.5之間，或者雖然綜合容積率高于2.5，但首期地塊在上述范圍內(nèi)，最適合按照快速回收投入資金的模式。2.容積率在0.5以下的是以獨棟別墅為主的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品的每套銷售需時更長，從市場角度較難滿足開盤當(dāng)月銷售60以上的要求。3.容積率在2.5以上的產(chǎn)品主要是以18層以上的高層單位為主的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品達(dá)到預(yù)售進(jìn)度的工期需時更長，從工程角度較難滿足6個月開盤的要求。第二十四條 要點二: 交地順序在考慮時間因素如果地塊交地有延誤，可以提前拿出一較小塊地，規(guī)劃用作商業(yè)街或會所，假如其他開發(fā)手續(xù)沒辦出來前，以臨建名義報建施工，提前蓋售樓部，等整個項目的總規(guī)、單體等報建出來后，再按商業(yè)街會或所調(diào)整過來，這樣可以提早出售樓部接待客戶。第二十五條 要點三: 總體規(guī)劃策劃時要同時考慮開發(fā)節(jié)點的安排在地塊總體平面規(guī)劃時，不能僅僅從技術(shù)與靜態(tài)的市場評估上考慮，同時還要考慮分期開發(fā)與交付、二點一線銷售路由布置這些方面時間節(jié)點的鋪排，以滿足最佳的銷售條件，即內(nèi)部環(huán)境與基礎(chǔ)條件以及滿足最短的開售準(zhǔn)備時間。第二十六條 要點四：首期開工規(guī)模策劃要通過盈利模式中的要求，測算不同的售價與銷售率水平與貨款額度，以開售當(dāng)月回收投入資金為目標(biāo)綜合平衡，反算出需要的合理開工規(guī)模第二十七條 要點五：首期產(chǎn)品的開發(fā)類型首期的產(chǎn)品應(yīng)先行開工開售14層以下無地下室的樓座，多層洋房或聯(lián)排別墅這三種類型建設(shè)工期相對較短的產(chǎn)品。第二十八條 要點六：集中辦公的方式所有要開工的項目要模擬，集中各管線的精兵強(qiáng)將，成立項目前期組，全部集中辦公，在幾天內(nèi)把圖紙、預(yù)算、節(jié)點等全部定好。經(jīng)過圖紙預(yù)算后才允許開工投入。第三節(jié) 實現(xiàn)產(chǎn)品銷售時間最短，資金回籠時間最短第二十九條 要點一: 項目定位要與競爭對手形成差異主張在項目的檔次確定后，項目定位首先要從競爭對手與顧客對象分析入手，分不同的居住功能點體系去研究顧客的需求先后順序，同時該居住功能點上競爭對手又是如何做的，競爭態(tài)勢如何。第三十條 要點二：項目定位要與客戶互動形成利益點在對每項居住功能點進(jìn)行顧客對象與競爭對手的綜合評估后，把項目排在前面的居住功能點，選擇出10大或20大利益點，作為整個項目的開發(fā)價值體系（圖3）。第三十一條 要點三: 以做生意的眼光考慮業(yè)態(tài)定位商業(yè)與會所首先要搞清楚經(jīng)營什么樣的業(yè)態(tài)，銷售的或租賃的對象怎樣的人，針對這些都應(yīng)當(dāng)有全套方案，不能隨意確定，這些全部都要在前期確定清楚。第三十二條 要點四：業(yè)態(tài)重新調(diào)整組合會所或商場要選擇毛利較高的行業(yè)，業(yè)態(tài)定位不是一成不變，在開業(yè)后的經(jīng)營期如果某項業(yè)態(tài)無法自營或者租戶經(jīng)營不下去，就要進(jìn)行商戶重組，把不盈利的業(yè)態(tài)調(diào)整到有盈利的業(yè)態(tài)。第三十三條 要點五：首期產(chǎn)品面積戶型策劃公司是以中高層客戶為主要的經(jīng)營對象，所以一般整個項目來說我司的平均面積規(guī)劃都以大戶型居多。但考慮到首期關(guān)注現(xiàn)金流重于單方利潤，所以首期可適當(dāng)增加更受投資者歡迎的產(chǎn)品，如在面積戶型上可以適當(dāng)增加小戶型的產(chǎn)品設(shè)計，或者提供含裝修、家電家私的產(chǎn)品。第三十四條 要點六：低質(zhì)單位低價入市與優(yōu)質(zhì)單位高價拉升第一批銷售的單位可以選些比較差的單位，價格相對定低些。等到把資金平衡后，沒有了資金壓力，以后就可以提升價格，把最好的地方拿出來賺錢，彌補(bǔ)第一期快速銷售的利潤差。后期的產(chǎn)品更優(yōu)質(zhì)，就能支撐價格的上漲，同時價格也要動態(tài)反映市場、成本等變動的因素。第三十五條 要點七：獨棟別墅產(chǎn)品的業(yè)態(tài)通過獨棟別墅高性價比的成品精裝修、高性價比的地下室，輔以高性價比的精裝修園林來打造產(chǎn)品的競爭力，支撐售價。1.獨棟別墅的園林要有高性價比，要做交樓標(biāo)準(zhǔn)的園林精裝修，做一個交樓標(biāo)準(zhǔn)方案，在此基礎(chǔ)上再做幾個更好的方案供業(yè)主選擇，如業(yè)主選擇非交樓標(biāo)準(zhǔn)方案，則加多2到3萬元。2.在獨棟別墅（含聯(lián)排）小區(qū)時集中的綠化做幾個點，即在道路交匯處做幾個集中綠化，大量的綠地面積要分到各戶。3.獨棟別墅的地下室要在功能、裝修、設(shè)計、平面上做出性價比，同時補(bǔ)少量出讓金獲得有產(chǎn)權(quán)的地下室，售價與地上部分一致。第三十六條 要點八：聯(lián)排別墅的業(yè)態(tài)聯(lián)排別墅包精裝修、家私、家電每套總價原則上市內(nèi)控制在400萬元左右、市郊控制在200萬元左右、遠(yuǎn)郊控制在100萬元左右。家電配飾根據(jù)基準(zhǔn)價，可在同一價格控制內(nèi)，做幾個不同的方案，供業(yè)主選擇。第三十七條 要點九：營銷方案的所有工作都要搞清楚服務(wù)對象所在、價值所在。廣告中要明確能夠給業(yè)主，能夠給消費者帶來什么，要把利益點表達(dá)清楚，要表達(dá)出10大，20大甚至30大利益點。第三十八條 要點十：營銷方案要做好開盤基礎(chǔ)工作1開盤前項目的道路與指引系統(tǒng)要建立完畢；2兄弟樓盤的巡展，周邊企事業(yè)單位的巡展要先行安排，進(jìn)行內(nèi)部登記；3關(guān)于本項目核心利益點，通過論壇或者記者開放日等方式在專家與輿論方面進(jìn)行傳播。4售樓部開放來接待客戶原則上也須要在一個月以上。原則上應(yīng)該有樣板房的開放后才正式開售。第四節(jié) 實現(xiàn)成本費用最小化第三十九條 要點一: 售樓部的選點與設(shè)計也要考慮將來的業(yè)態(tài)定位售樓部要按會所或商鋪的形式做，售樓部的柱間距、內(nèi)部的平面設(shè)計等都盡量符合會所或商鋪經(jīng)營方案中預(yù)計租售的業(yè)態(tài)要求，售樓部按層高5.8-6米和商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，整個項目完成，售樓部即可按會所或商鋪進(jìn)行租售，而且是帶裝修租售，這樣就不會造成資源的浪費。第四十條 要點二：聯(lián)排別墅產(chǎn)品的預(yù)算定額1聯(lián)排的園林、綠化、市政工程要控制在每平方800元以內(nèi)。2室內(nèi)裝修控制在每平方700元以內(nèi)。第四十一條 要點三：預(yù)算精度的要求預(yù)算不能搞估算，經(jīng)營方案的相關(guān)數(shù)據(jù)要非常準(zhǔn)確，概算的準(zhǔn)確率誤差在5以內(nèi)，預(yù)算的準(zhǔn)確率誤差在3，決算的準(zhǔn)確率誤差在1以內(nèi)。第四十二條 要點四：為了減低資金支付的缺口，減輕資本成本費用，要求融資：1.融資要求的四個證在5.5個月內(nèi)完成,提供土地融資的基礎(chǔ)。地價付款安排在現(xiàn)金流入高峰期,二期款安排在抵押貸款獲批時,后期款應(yīng)安排在銷售收入高峰期。2.融資的額度目標(biāo)要以開售當(dāng)月的資金平衡來反算,如果銷售收入低于預(yù)測值,無法資金平衡的話,就要求相應(yīng)增加融資額度目標(biāo)。第四十三條 要點五：設(shè)定二點一線的合理基準(zhǔn)價根據(jù)不同售價水平和檔次，合理設(shè)定二點一線的基準(zhǔn)造價，簡化基準(zhǔn)造價內(nèi)的審批流程，超基準(zhǔn)價的必須上報集團(tuán)，保證項目的成本費用標(biāo)準(zhǔn)，同時還規(guī)定了營銷宣傳物料的基準(zhǔn)價，具體定額請參照表1 和表2。第四十四條 要點六：開盤營銷費用控制1開盤當(dāng)月銷售額不足2億的，推廣費用控制在256萬元以內(nèi)，不足4億的控制在320萬以內(nèi)，超過4億的，控制在400萬元以內(nèi)，兩點一線費用按標(biāo)準(zhǔn)另計，具體定額請參照表3。2廣告公司代理傭金費用控制：廣告公司代理傭金月費或年費，以單個項目為單位計算，不能以推廣市場個數(shù)及代理公司個數(shù)重復(fù)計算。同一項目的廣告代理為唯一工作任務(wù)項，不論項目推廣牽涉城市是否在本地，以及在不同市場有不止一家代理公司。如出現(xiàn)多市場推廣及多廣告代理公司操作，總費用按單一項目、單一工作任務(wù)項控制，不能重復(fù)計費。3戶外廣告費用控制：選擇的戶外廣告一般以年度作為投放日期，除非必要不要簽訂一年以上的投放期。付款方式在爭取單價最優(yōu)惠情況下，與投放進(jìn)度配合，首付20-30%，發(fā)布半年后付至50%，發(fā)布九個月后付至80-90%，余款在發(fā)布期滿后15個工作日支付。表1 二點一線基準(zhǔn)價一覽表序號成本科目類型按計算口徑說明06年基準(zhǔn)價單位計算口徑1 售樓部裝修 豪華歐式售價10000元/m2 2,000.00 元/m2按裝修面積售樓部裝修費用(不含軟裝飾、含消防空調(diào)，含吊燈150元/M2)典雅歐式售價8000元/m2 1,650.00 元/m2按裝修面積售樓部裝修費用(不含軟裝飾、含消防空調(diào)，含吊燈100元/M2)現(xiàn)代簡約售價8000元/m2 1,100.00 元/m2按裝修面積售樓部裝修費用(不含軟裝飾、含消防空調(diào)，含吊燈50元/M2)2 會所裝修 豪華售價10000元/m2 1,500.00 元/m2按裝修面積會所裝修費用(含消防空調(diào)、不含家電家私)高檔售價8000元/m2 1,200.00 元/m2按裝修面積中檔售價8000元/m2 900.00 元/m2按裝修面積3 大堂 豪華售價10000元/m2 1,455.00 元/m2按裝修面積按年初下發(fā)基準(zhǔn)價不變中高檔售價10000元/m2 1,200.00 元/m2按裝修面積4看樓通道售價10000元/m2 600.00 元/m2按地面面積算指售樓部到樣板房的銷售通道的工程費用(含樣板房圍閉的費用)售價8000元/m2 400.00 元/m2按地面面積算售價8000元/m2 200.00 元/m2按地面面積算5圍墻非施工圍墻 583.00 元/m2按每平方米指非施工圍墻，磚墻磚柱，高2.23米，外墻刷白灰，不含圍墻燈具6 售樓部軟裝飾 售價10000元/m2 600.00 元/m2按建筑面積軟裝飾所有費用，不含吊燈售價8000元/m2 500.00 元/m2按建筑面積售價8000元/m2 400.00 元/m2按建筑面積7 樣板房軟裝飾 售價10000元/m2 1,500.00 元/m2按建筑面積交樓標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的裝飾，各項目可以根據(jù)面積、總價選擇裝飾風(fēng)格售價8000元/m2 1,300.00 元/m2按建筑面積售價8000元/m2 1,000.00 元/m2按建筑面積8 家私家電配置銷售產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)裝飾 售價10000元/m2 600.00 元/m2按建筑面積按商業(yè)模式交樓標(biāo)準(zhǔn)軟裝飾，各項目可以根據(jù)銷售需要適當(dāng)增加現(xiàn)場包裝費用售價8000元/m2 500.00 元/m2按建筑面積售價8000元/m2 300.00 元/m2按建筑面積 表2 營銷物料基準(zhǔn)價成本科目適用樓盤基準(zhǔn)價測算資料規(guī)格數(shù)量備注樓書售價8000元/M22.80/本按3.500.8測算售價8000元/M23.50/本290mm390mm2000封面：350克雙銅，6-6C，雙面過亞膠，內(nèi)頁：180克雙銅4-4C單張售價8000元/M20.32/張按0.400.8測算售價8000元/M20.40/張大度32開50000105克雙銅，5+5C折頁售價8000元/M21.20/張按1.500.8測算售價8000元/M21.50/張900mm340mm（攤開）8p5000157克雙銅，4+4C，雙面過啞膠，專金，封面燙金海報售價8000元/M21.04/張按1.300.8測算售價8000元/M21.30/張招貼大對開1000150克銅版紙,普通四色印刷(包輸出、打樣）封套售價8000元/M21.52/份按1.900.8測算售價8000元/M21.90/份340mm780mm3000300克啞粉,4+4C,啤版,單面過亞膠,過UV,折頁手提資料袋售價8000元/M21.36/個按1.700.8測算售價8000元/M21.70/個380mm300mm80mm10000紙質(zhì)：350克雙銅，4+0C啤版，過亞膠小冊子（含簡約樓書、戶型手續(xù)、生活雜志、新聞手冊、購房指南）適用于各樓盤1.87/本280x395mm50000105克輕涂紙,32P,4+4C起碼訂夾報適用于各樓盤0.27/張總規(guī)模型適用于各樓盤4000/平方米按模型尺寸計算單體模型單平面（標(biāo)準(zhǔn)層）3200/個多平面（復(fù)式/別墅）4200/個說明：以上物料最高限價僅為制作、印刷費。表3 開盤營銷費用定額標(biāo)準(zhǔn)類別費用名稱開盤營銷費用定額標(biāo)準(zhǔn)（萬元）比重說明 銷售額2億銷售額4億銷售額4億基準(zhǔn)費用256 320 400 100%其中：投放費用179224 280 70.0%報紙投放、電視投放、電臺投放、網(wǎng)絡(luò)投放、夾報、雜志、車身廣告、戶外廣告、短信息、其他付費廣告。設(shè)計費用1519 24 6.0%支付給廣告公司的傭金、設(shè)計費。物料制作費用1519 24 6.0%樓書、單張、pop廣告、制作光盤、手提袋、手冊、海報、鳥瞰圖、產(chǎn)品目錄、價格表、認(rèn)購書（包括設(shè)計、制作、印刷費）。促銷費用45 6 1.5%用于促銷贈送的禮品、旅游線路、管理費、看樓車費用、看樓贈送乘車票。公關(guān)費用810 12 3.0%撰稿費、車馬費、酬勞餐飲費、外出活動費、業(yè)務(wù)贈品、榮譽(yù)獎項評選經(jīng)費、咨詢費、贊助捐贈費。開盤活動費用1316 20 5.0%用于開盤活動現(xiàn)場的一切費用（如開盤活動現(xiàn)場所需的拱門、橫幅、空飄、彩旗、串旗、吊旗、展板、噴畫、地毯、墻壁包裝、指示牌、花木裝飾、設(shè)備等采購、租借費用及節(jié)目演出費用）。售樓部費用1519 24 6.0%（1）保安、清潔、花木、綠化、擦鞋機(jī)及維護(hù)、糠果、養(yǎng)魚、養(yǎng)鴿、電瓶車、廣告衫、紅帽子費用、水電費用分?jǐn)?；?）售樓部茶藝費用（包括人工、服裝等費用）、提供給客戶用的飲水、咖啡的設(shè)備、材料、人員的服裝、管理等費用。其他68 10 2.50%由營銷費用支出，不屬上述費用的費用。備注：1、開盤前期營銷費用使用定額標(biāo)準(zhǔn)是指截至開盤當(dāng)月止（含開盤當(dāng)月）所需使用的營銷費用額度。2、開盤前期營銷費用使用定額標(biāo)準(zhǔn)與開盤當(dāng)月銷售額掛鉤，開盤當(dāng)月銷售額越大、開盤費用則越多，否則開盤費用則越少，按計劃銷售額確定開盤營銷費用預(yù)算額度。3、每年初，各地區(qū)公司須根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)在全年整體營銷費用預(yù)算中做好新項目開盤前期費用預(yù)算，以確保使用。4、項目公司必須嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)和比例執(zhí)行，未經(jīng)總部審批，一律不得擅自更改現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)及比例。第五節(jié) 實現(xiàn)最高銷售價格，實現(xiàn)產(chǎn)出最大產(chǎn)出化第四十五條 要點一：二點一線的業(yè)態(tài)1在地塊總體策劃時，要適當(dāng)考慮有部分獨立功能的建筑體，主要以商業(yè)街的形式規(guī)劃在最具商業(yè)價值的地塊上，控制在二層以內(nèi)，總面積視項目規(guī)模而定，但停車方便，面主要街道，最好是雙面臨街。在這招牌式的商業(yè)街選點作為項目首期售樓部，這樣可以最快速度先行開工售樓部。由于不是臨時性的，所以不會浪費錢，工期又短，而且市場形象又較好。2可以選擇會所來作售樓部，因為會所是自營性質(zhì)為主，一般會與商業(yè)街合并規(guī)劃考慮，不會單獨選擇最有商業(yè)價值的地段來做。那么，就要注意開售條件在整體氣勢上的搭配，要綜合考慮會所旁的商業(yè)以及看樓通道、園林樣板段和樣板房整體的效果。因為施工面比較大，總體工期也能保證。3.精修、家私、家電的全配置經(jīng)營模式；建筑有問題的通過園林彌補(bǔ)，產(chǎn)品有缺點的通過裝修去彌補(bǔ)，裝修產(chǎn)品有缺點的用裝飾去彌補(bǔ),通過增加配置,提供利潤增長點的經(jīng)營模式。4.只做樣板房，不做示范單位；應(yīng)向客戶提供所見即所得的產(chǎn)品，只做按裝修標(biāo)準(zhǔn)，家私電器配置標(biāo)準(zhǔn)的樣板房，不做公司無法提供的產(chǎn)品示范單位。第四十六條 要點二：風(fēng)雨連廊業(yè)態(tài)會客大堂與樓棟之間以風(fēng)雨連廊相連接，連廊注意和小區(qū)園林的配合（圖4）。第四十七條 要點三：門樓業(yè)態(tài)門樓是一個項目的門面，非常重要，可以做到北京珠江國際城的門樓檔次水平。第四十八條 要點四：會所、酒店業(yè)態(tài)1會客大堂或酒店的規(guī)劃要能提升小區(qū)品質(zhì)，形成樓盤賣點。2小區(qū)會所要做成一個凹入小內(nèi)的“公共會客大堂”，會客大堂前面是一個小廣場，要通過廣場、大堂才能進(jìn)入小區(qū)。第四章 操作模式第四十九條 操作模式的主要內(nèi)容：操作模式與經(jīng)營模式都是手段，為完成公司盈利模式的要求，落實了各種手段來支持去實現(xiàn)這個目標(biāo)，安排了回款高峰期付款、開盤定價、證照辦理等各環(huán)節(jié)的整體配合，才能保證盈利模式的實現(xiàn)。第五十條 操作模式有以下要點第五十一條 要點一：從交地開始計算到首期開售，總工期要求為195天，即6.5個月，但總規(guī)是在交地前提前10天開始進(jìn)行。第五十二條 要點二：所有的報建一次過，必須一次性全部報