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招商江灣城競品項目分析及重慶房地產(chǎn)市場運行情況緯聯(lián)地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司二零零八年八月緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 招商江灣城競品項目分析報告目 錄一、重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場綜合分析1(一)主城區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況11、供應(yīng)市場12、需求市場2(二)江北區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況41、供應(yīng)市場42、需求市場6(三)同類競爭項目近況7(四)同檔次競爭花園洋房項目近況9二、競品項目分析10(一)基本參數(shù)比較121、地段122、配套133、交通164、景觀資源19(二)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)23(三)產(chǎn)品構(gòu)成231、比較組團(tuán)232、比較組團(tuán)規(guī)劃29(四)戶型371、面積對比372、功能對比393、尺寸對比49(五)價格591、總體價格592、價格差異62(六)項目推售651、總體推售情況652、去化速度67(七)項目媒體推廣691、活動692、報媒推廣70(八)客戶特征73(九)開發(fā)商品牌74緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 招商江灣城競品項目分析報告一、 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場綜合分析(一) 主城區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況1、供應(yīng)市場圖表 1 2006-2008年（上半年）重慶市主城商品房供應(yīng)走勢（次、萬方、套）數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心今年上半年，重慶市主城區(qū)新開盤194次，較去年同期小幅上漲2.1%，供應(yīng)體量401.95萬方，新增供應(yīng)套數(shù)43017套，兩相指標(biāo)分別較去年同期下降26.9%和27.5%，降幅較大。受房價持續(xù)高位運行、二套房貸新規(guī)定出臺、中央銀行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率、國內(nèi)CPI持續(xù)高位運行等多方面經(jīng)濟(jì)和市場因素影響，自去年年底以來，房地產(chǎn)市場熱度不再，反而持續(xù)低迷，開發(fā)商在推盤選擇上也尤為謹(jǐn)慎，大多堅持少量多次的策略，這也造成上半年來新開盤次數(shù)小幅上漲，但新推量上卻呈大幅下降的局面。圖表 2 2006-2008（上半年）重慶主城區(qū)供應(yīng)住宅綜合價格分析表指標(biāo)20062007年2008年整體均價（元/平方米）（建面）294131574622價格中位數(shù)（套內(nèi)）345036385284數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心說明：整體均價考慮了體量權(quán)重經(jīng)歷了2007年中重慶獲批試驗區(qū)利好消息刺激，主城區(qū)房價全面飛漲，所以2008年上半年房價與前兩年同期相比，已經(jīng)從簡單的量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變，同期價格不可再同日而語。加上今年上半年中高端項目供應(yīng)比重較大，進(jìn)一步抬高了住宅產(chǎn)品供應(yīng)價格。雖然現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力，為加速回款而打出價格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)，但是這一階段的價格調(diào)整也僅是適量擠出部分因新特區(qū)效應(yīng)而過分高估的價值，不可能再回調(diào)至2007年上半年水平。圖表 3 2008年1-6月重慶市主城商品房供應(yīng)走勢（次、萬方、套）數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心今年以來，各月的新開盤量走勢與往年大致趨同，但我們也可以看出，在一些相對轉(zhuǎn)淡的月份（1月、6月），新開盤量卻未明顯降低，反而出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，主要是目前市場冷淡，客戶觀望情緒濃厚，開發(fā)商表現(xiàn)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，許多項目在前期銷售不暢或后期產(chǎn)品蓄客不足的情況下，紛紛選擇了延遲開盤，造成在后期的集中推盤。我司預(yù)計今年下半年還將有不少于1000萬方的市場供應(yīng)，下半年樓市競爭壓力將日趨緊張。2、需求市場圖表 4 2006-2008年（上半年）重慶市主城商品房需求宏觀運行狀況表指 標(biāo)06年16月07年1-6月08年1-6月商品房銷售面積（萬平米）628.16839.11602.09增 幅14.70%33.58%-28.25%商品房銷售金額（億元）181.14256.09248.51增 幅12.53%41.38%-2.96%商品房銷售均價（元平米）288430524127增 幅-1.89%5.84%35.24%圖表 5 2006-2008年（上半年）重慶主城商品房需求走勢（萬平方米、億元、元/平米）數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)，緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心從需求市場來看，2008年上半年商品房市場呈現(xiàn)供求雙跌的局面，供給和需求較去年同期都不同程度的萎縮，雖然各類開發(fā)商大力促銷，甚至變相降價，對市場形成了一定的拉動力，但整體形式與去年相比依然相差較大。一方面是在于去年下半年樓市過熱，消費者購房需求提前透支，另一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，消費者對樓市預(yù)期信心不足，持幣觀望情緒濃厚，客戶下叉時間被延后。價格方面，雖然目前市場冷清，開發(fā)商為緩和資金壓力，降價促銷成風(fēng)，但是整體成交均價同比仍然大幅上漲35.24%。這主要是去年下半年受新特區(qū)成立的利好消息影響，房價呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，非正常價值部分上漲過快。而在宏觀政策打壓之下，這部分非正常價值已顯現(xiàn)出客戶對其的抗性和對銷售的阻力，現(xiàn)階段的降價促銷也僅是開發(fā)商積壓出一部分非正常價值，使房價逐步回調(diào)至一個相對正常的水平。在樓市沒有新的利好消息刺激客戶需求的情況下，這種回調(diào)還將持續(xù)一段時間，但就目前整體水平而言，預(yù)計房價將在4000元/平米（建面）左右的基本面趨于相對穩(wěn)定狀態(tài)。圖表 6 2006-2008年上半年重慶主城區(qū)新開盤項目開盤消化走勢數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心從近三年的項目開盤消化走勢可以看出，雖然今年上半年新開盤次數(shù)有一定程度的增長，開發(fā)商也大多采取少量多次、頻繁推盤的策略試探市場反應(yīng)。但從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前價格的高企和市場的冷淡，都造成開盤消化率下滑，尤其在傳統(tǒng)的樓市旺季，這一現(xiàn)象更為突出。(二) 江北區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況1、供應(yīng)市場圖表 7 2006-2008年上半年江北區(qū)供應(yīng)走勢（次、萬方、套）數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心與重慶市主城區(qū)新增供應(yīng)趨勢相同,江北區(qū)也是在新開盤次數(shù)上小幅浮動，但新增供應(yīng)體量下降超過一半。江北區(qū)作為北部城區(qū)門戶，是繼北部新區(qū)之后的第二大高端樓盤集中供應(yīng)區(qū)。目前江北區(qū)中心地區(qū)可出讓土地少，在售項目所剩不多，而鴻恩寺、寸灘、江北農(nóng)場等邊緣地區(qū)項目尚未全面亮相，主要依靠北濱路上幾個近一年陸續(xù)推出的項目在支撐。今年下半年，江北區(qū)在邊緣地區(qū)的項目將陸續(xù)亮相，屆時江北區(qū)供應(yīng)量將有所回升。圖表 8 江北區(qū)占主城區(qū)供應(yīng)比重走勢 圖表 9 江北區(qū)占三北一南供應(yīng)比重走勢 數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心從江北區(qū)在主城區(qū)和三北一南地區(qū)地位來看，由于江北區(qū)新項目供應(yīng)不足，而南岸、渝北、北部新區(qū)等熱點地區(qū)新品接踵亮相，熱度不減，造成江北區(qū)占主城區(qū)和三北一南地區(qū)的供應(yīng)比重都下滑接近10個百分點。這一局面相信到今年下半年江北區(qū)新項目陸續(xù)推出會有所緩和。圖表 10 2006-2008（上半年）江北區(qū)供應(yīng)住宅綜合價格分析表指標(biāo)20062007年2008整體均價（元/平方米）（建面）302432806185價格中位數(shù)（套內(nèi)）360538666275數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心說明：整體均價考慮了體量權(quán)重江北區(qū)2008年上半年供應(yīng)價格較去年同期上漲了88.6%，超出主城區(qū)整體水平42.2個百分點。在去年的新特區(qū)效應(yīng)下，江北區(qū)憑借其的重慶無可比擬的地位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，成為下半年重慶房價的領(lǐng)漲者。同時在下半年隨著富力、中海、龍湖等一批高端物業(yè)相繼面世，江北區(qū)住宅供應(yīng)價格被一再拔高。圖表 11 2008年1-6月江北區(qū)商品房供應(yīng)走勢（次、萬方、套）數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心今年農(nóng)歷新年過后的3月至6月間，江北區(qū)新增供應(yīng)保持在一個相對平穩(wěn)的水平，每月開盤量保持在5個左右，新增體量在10萬方左右。從項目檔次來看,主要以轄區(qū)內(nèi)中低端樓盤和小戶型投資物業(yè)為主，高端項目推盤周期較長，這與高端項目單價、總價雙高、市場觀望情緒濃厚、消化乏力有關(guān)。2、需求市場圖表 12 2006-2008年（上半年）江北區(qū)商品房需求走勢（套、元/平米、萬方）數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)、緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心與主城區(qū)成交走勢一樣，江北區(qū)也呈現(xiàn)出成交量全面下跌，成交價格大幅上漲的局面。其中成交面積下降幅度26%，略小于主城區(qū)約個百分點。這主要是源于東海岸、北國風(fēng)光等性價比較高的中端項目的平穩(wěn)銷售。由于目前房價仍然處于高位運行,不少傳統(tǒng)熱點地區(qū)已出現(xiàn)被低價的非熱點區(qū)域分流的現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象目前還僅集中在中端及以下產(chǎn)品。高端項目針對的客戶群雖然也在把價格作為購房影響因素的比重逐漸抬高，但在合理的價格范圍內(nèi)，良好的品質(zhì)仍然是客戶最關(guān)注的。作為主城區(qū)非洋房別墅類高端物業(yè)集中的標(biāo)桿地區(qū)，北濱路在今年下半年的競爭將更為激烈，在外部優(yōu)勢不再明顯的局面下，各項目更重要的將是比拼內(nèi)在品質(zhì)。圖表 13 2008年上半年新開盤項目開盤消化走勢對比數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心江北區(qū)作為北部城區(qū)門戶，因政府主推的“重慶向北”政策受益，而觀音橋商圈和北濱路的崛起、江北城建設(shè)的全面推進(jìn)，成為江北區(qū)房地產(chǎn)市場一派欣欣向榮的最重要支撐。受外部優(yōu)質(zhì)資源助推，加上江北區(qū)樓盤普遍保有較高品質(zhì)，且高端項目云集，江北區(qū)樓盤開盤消化率一直保持在較大比例高于主城區(qū)整體消化率的水平。而在三北一南的四個熱點區(qū)域?qū)Ρ戎?，江北區(qū)也憑借其核心區(qū)位、成熟商圈和配套，稀缺景觀資源等競爭優(yōu)勢，開盤成交情況優(yōu)于三北一南整體水平。(三) 同類競爭項目近況圖表 14 同類競爭項目2008年推售情況項目名稱可比組團(tuán)2008年上半年開盤情況目前銷售情況時間推出套數(shù)折后均價當(dāng)天銷售率龍湖春森彼岸一組團(tuán)3.202161100076%2007年年底首次推出的2、9號樓已基本銷售完畢，2008年3月份推出的江天上至6月累計銷售接近190套，售價約11000元，開盤后因市場影響、產(chǎn)品價格過高，銷售一直較為緩慢。為了給項目造勢，龍湖調(diào)整策略，將江天上剩余的30余套房源停售，改推不看江的香邸，同時將關(guān)注高層的客戶向香邸引導(dǎo)。由于客戶積累情況理想，香邸價格低于前期產(chǎn)品，加上龍湖品牌號召力，香邸順利實現(xiàn)開盤熱銷，此輪造勢基本成功。7.2658855195%中海北濱一號天賦6.21129756731%天賦組團(tuán)323套整體取得預(yù)售資格，首批推出129套房源，由于客戶積累量不足，當(dāng)天銷售情況不理想，后期受產(chǎn)品、價格、環(huán)境、宏觀市場等多方面的影響，天賦銷售一直較為緩慢，平均每周消化套數(shù)在4-5套。雍江苑整體3.29681300063%目前在售的是5、6號板式高層和11號樓點式高層，銷售情況不甚理想，板式高層目前整體銷售60%，點式高層銷售25%，平均周消化量僅為2-3套。雖然銷售不暢，但項目并沒有在價格或調(diào)整上進(jìn)行調(diào)整，宣傳推廣力度也并未加大。5月1789289棕櫚泉國際花園C區(qū)6.840811830%在售的10號樓為2008年上半年首次開盤。受宏觀市場影響，去年年底推出的2號樓銷售緩慢，導(dǎo)致10號樓開盤時間間隔大半年。銷售速度也比較緩慢，目前在售的2、10號樓整體銷售70%，平均周消化套數(shù)在1-2套。剩余的幾棟產(chǎn)品已全部取得預(yù)售資格，1號樓高層已開始預(yù)約登記。恒大華府一期6項目于6月13日開始認(rèn)購，7月12日正式開盤。認(rèn)購期內(nèi)共認(rèn)購產(chǎn)品42套，截至目前已銷售35%?；▓@洋房也已開始認(rèn)購，截至7月28日已累計認(rèn)購30套，客戶積累200余組。金科廊橋水岸江山四棟未正式開盤，自然銷售中廊橋水岸自去年年底10號樓正式開盤后，連同9號樓一并進(jìn)行銷售。由于產(chǎn)品主要正對投資客戶，而目前市場的持續(xù)低迷對房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)重，廊橋水岸一度滯銷，半年時間150套房源僅銷售近50%。目前價格已由開盤之初的8500元下調(diào)至7000元，同時還推出了部分特價房源。珠江太陽城北斗至尊4.25143816010%今年4月25日2號樓開盤后陸續(xù)推出剩余2棟，目前四棟產(chǎn)品均在售。價格已下調(diào)至7500元，同時推出較大力度的折扣，近期還推出5000元的特價房，成交情況稍有起色。除春森彼岸最新推出的香邸由于推出量少，前期蓄客較好，價格有較強(qiáng)吸引力引致開盤售罄之外，其他競品項目飽受市場大環(huán)境所累，銷售進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)滯銷。本土的領(lǐng)軍企業(yè)和外地實力開發(fā)商有強(qiáng)大的資金后盾，尚能勉強(qiáng)頂住樓市不景氣帶來資金壓力，但對于本土的其他開發(fā)商來說，緩和資金緊張已經(jīng)成為他們?yōu)榍笃髽I(yè)生存而必須跨越的障礙，也因此出現(xiàn)了金科和珠江的降價之舉。所謂的價格探底讓部分購房者獲得了實惠，也讓開發(fā)商暫解燃眉之急，但是從長遠(yuǎn)角度來看，這種行為也是對這類本土知名地產(chǎn)商形象的一種損傷，此后，開發(fā)商可能需要尋求更多的途徑去重塑企業(yè)和項目形象。(四) 同檔次競爭花園洋房項目近況圖表 15 同檔次競爭花園洋房項目2008年推售情況項目名稱可比組團(tuán)2008年上半年開盤情況目前銷售情況時間推出套數(shù)折后均價當(dāng)天銷售率龍湖酈江一期4.26 226803963%酈江是今年上半年消化速度最快的項目之一，開盤三個月銷售接近280套，目前已基本售罄。剩余的約40套保留房源已由龍湖集團(tuán)方面找人團(tuán)購。5.31 60861065%龍湖江與城翡翠嶺4.26236860062%翡翠嶺洋房和疊拼別墅交替開盤，目前推出產(chǎn)品已銷售約90%，平均周消化套數(shù)在12-15套，憑借大盤規(guī)模和龍湖品牌，項目銷售情況比較理想。6.2850860058%金科十年城一期4.2660792058%十年城花園洋房目前已全部推出，價格方面穩(wěn)定在8000元/平米，沒有作過多的調(diào)整，僅在金科房交會期間推出大幅優(yōu)惠，目前整體銷售約80%（約580套），今年上半年平均每周消化7-8套。5.2470800080%二、 競品項目分析l 競品項目選擇我司通過對招商江灣城項目的整體規(guī)劃及產(chǎn)品進(jìn)行的初步定性分析,在選擇競品項目時將按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選：1、 項目地塊位于一線臨江或臨湖（100畝以上）位置2、 項目在市場上具有較大影響和話題性3、 一線江景或湖景非別墅物業(yè)清水房銷售均價在7000元/平米以上4、 供應(yīng)主力戶型為三房及以上舒適型戶型，主力戶型面積在100平米以上根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我司對重慶市主城區(qū)一線樓盤進(jìn)行了篩選，選取了龍湖春森彼岸、龍湖酈江、中海北濱一號、瑞安雍江苑、棕櫚泉國際花園、金科廊橋水岸、珠江太陽城、恒大華府等8個樓盤作為本案的競品分析樓盤,并根據(jù)所選項目的區(qū)域特征、產(chǎn)品特征、今年上半年以來市場反應(yīng)等因素進(jìn)行綜合考慮，將以上樓盤對本案的參考價值劃分成三類，分別為： 第一類參考項目：龍湖春森彼岸、中海北濱一號、瑞安雍江苑 第二類參考項目：棕櫚泉國際花園、恒大華府 第三類參考項目：龍湖酈江（花園洋房）、金科廊橋水岸、珠江太陽城l 分析架構(gòu)競品項目分析目的是為了通過對所選定的對價格影響較大的重要參數(shù)的分析比較，初步確定本案在市場同類型項目中所處的地位，為本案首次開盤的整體銷售均價制定提供依據(jù)。競品項目分析及初步價格評定框架按下圖進(jìn)行：基本參數(shù)規(guī)模產(chǎn)品戶型價格項目推售媒體推廣客戶特征開發(fā)商品牌競品項目對比地段配套交通景觀外部配套內(nèi)部配套外部景觀內(nèi)部景觀戶型功能戶型尺寸總體價格戶型景觀價格景觀價差總體推售戶型景觀去化活動報媒圖表 16 競品項目分析框架11緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心 招商江灣城競品項目分析報告(一) 基本參數(shù)比較1、地段招商江灣城龍湖春森彼岸中海北濱1號瑞安雍江苑金科廊橋水岸龍湖酈江棕櫚泉國際花園珠江太陽城江北城解放碑觀音橋恒大華府圖表 17 競品項目區(qū)位分布圖圖表 18 競品項目交通車行時間位置描述區(qū)域商圈距離（車程）觀音橋江北城解放碑招商江灣城江北區(qū)北濱路5分鐘5分鐘10分鐘龍湖春森彼岸江北區(qū)北濱路5分鐘3分鐘8分鐘中海北濱一號江北區(qū)北濱路15分鐘15分鐘20分鐘重慶天地渝中區(qū)化龍橋15分鐘15分鐘20分鐘棕櫚泉國際花園北部新區(qū)金開大道20分鐘20分鐘25分鐘恒大華府北部新區(qū)金開大道15分鐘15分鐘20分鐘龍湖酈江南岸區(qū)南濱路20分鐘15分鐘20分鐘金科廊橋水岸江北區(qū)溉瀾溪10分鐘10分鐘15分鐘珠江太陽城江北區(qū)北濱路5分鐘1分鐘5分鐘2、配套l 外部配套比較圖表 19 競品項目外部配套情況項目名稱外部配套評價招商江灣城觀音橋商圈綜合配套、金砂水岸配套商業(yè)、盛世金源購物廣場觀音橋商圈已經(jīng)成熟，且其影響力正直逼解放碑，盛世金源和老牌濱江高檔社區(qū)金砂水岸的濱江商業(yè)群也頗有口碑，為本項目在面市之初展示了良好的外部形象和增值預(yù)期。龍湖春森彼岸觀音橋商圈綜合配套、江北城CBD綜合配套（展望）東有已經(jīng)啟動的江北城，西有著名的觀音橋商圈，春森彼岸外部配套條件優(yōu)越。中海北濱一號大石壩片區(qū)綜合配套，未來主要有東海岸、北國風(fēng)光等社區(qū)商業(yè)周邊沒有商圈或大型商業(yè)中心支撐，距離成熟的大石壩片區(qū)尚有一段距離，未來展望也僅有規(guī)模有限的臨近項目社區(qū)商業(yè)。外部配套不足略顯尷尬。重慶天地現(xiàn)階段外部配套僅有文化（紅巖革命紀(jì)念館）、教育（重慶師范大學(xué)）。未來主要依托項目自身配套，外部配套少。舊城改造項目，所處地段相對孤立，周邊缺乏配套支撐。棕櫚泉國際花園富抱泉花園社區(qū)商業(yè)配套、人和鎮(zhèn)綜合配套。地處北部新區(qū)富人區(qū)，也預(yù)示著周邊還處于成熟的過程中。恒大華府人和鎮(zhèn)綜合配套地處北部新區(qū)富人區(qū)，也預(yù)示著周邊還處于成熟的過程中。龍湖酈江洋人街商業(yè)配套、中海國際社區(qū)（展望）、彈子石CBD綜合配套（展望）彈子石CBD開發(fā)建設(shè)尚未全面啟動，僅有洋人街目前已經(jīng)對外營業(yè)，但未來預(yù)期良好。金科廊橋水岸現(xiàn)階段配套基本空白，僅有江北區(qū)政府辦公大樓。同樣屬于開發(fā)新區(qū)，現(xiàn)階段外部配套匱乏，但江北區(qū)政府的進(jìn)駐使這一區(qū)域有較高的增值預(yù)期。珠江太陽城五里店片區(qū)綜合配套，江北城CBD綜合配套（展望）現(xiàn)階段和預(yù)期展望都有條件優(yōu)越的綜合配套支撐。l 內(nèi)部配套比較圖表 20 競品項目自身配套情況項目名稱內(nèi)部配套評價商業(yè)商務(wù)教育會所運動招商江灣城2.2萬方社區(qū)商業(yè)幼兒園6000方高檔會所網(wǎng)球場、游泳池外部配套完善，因此社區(qū)配套以基本商業(yè)和運動配套為主，同時為提升項目品質(zhì)，配置有高檔會所。龍湖春森彼岸8.8萬方商業(yè)配套超高層酒店、寫字樓3000平米幼兒園配套2500平米會所（文化活動中心）大規(guī)模城市綜合體，在配套上力求綜合、完備，因此規(guī)劃的商業(yè)、商務(wù)配套體量較大。中海北濱一號2萬方濱江商業(yè)中心室內(nèi)恒溫泳池、高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場以社區(qū)商業(yè)配套為主，為提升項目檔次，在運動配套上有所側(cè)重，偏向于較為高檔的高爾夫練習(xí)場和網(wǎng)球運動場。重慶天地重慶天地商業(yè)Mall國際商務(wù)中心組團(tuán)教育配套組團(tuán)會所組團(tuán)運動配套以造城之勢，配套有大體量、高檔次的商業(yè)Mall及商務(wù)配套，其中嘉陵帆影擬建為西南第一高樓。雍江苑14萬方體量擁有一個3500平米獨立會所和，700平米幼兒園。棕櫚泉國際花園1.6萬方社區(qū)商業(yè)高星級酒店伊頓國際雙語幼兒園約1萬平米國際會所健身俱樂部、室內(nèi)恒溫泳池、網(wǎng)球場、籃球場、足球場；雖然為千畝大盤，但作為高檔居住社區(qū)，沒有大規(guī)模配套商業(yè)商務(wù)設(shè)施。而近萬平米的國際會所充分彰顯了項目高端氣質(zhì)。恒大華府3萬方景觀商業(yè)街國際雙語幼兒園8000平米私家會所高檔豪宅社區(qū)以近10%的體量配套商業(yè)，8000平米會所加上內(nèi)部豪華硬件配置，成為重慶數(shù)一數(shù)二的頂級會所。龍湖酈江1.5萬方濱江商業(yè)街高層架空層泛會所運動設(shè)施一般社區(qū)配套，體量較小。金科廊橋水岸8000方社區(qū)商業(yè)（引入重客隆超市）巴蜀小學(xué)游泳池，泛會所健身場所商業(yè)配套規(guī)模較小，也直接導(dǎo)致項目到目前為止入住率偏低。珠江太陽城26萬方商業(yè)、商務(wù)配套托兒所、雙語幼兒園、小學(xué)游泳池、健身跑道、羽毛球場、籃球場大型綜合體項目，加上地段優(yōu)勢，在商業(yè)、商務(wù)上配套體量較大。3、交通圖表 21 競品項目周邊公共交通情況項目名稱公共交通軌道交通道路系統(tǒng)評價招商江灣城122（朝天門-金砂水岸）123（青草壩-金砂水岸）127（江北農(nóng)場-金砂水岸）401（信義街-金源廣場）615（中山支路-大川水岸）630（金紫山-金砂水岸）631（工商大學(xué)江北校-海關(guān)）816（望江-金砂水岸）輕軌三號線北濱路、萬唐路、金源路可達(dá)依托金砂水岸和盛世金源的成熟，目前沿金源路的公共交通通達(dá)性較高，但北濱路沿線公交通達(dá)性較低；道路交通系統(tǒng)較為完善，通行情況良好；輕軌三號線在建，預(yù)計一期工程將于2010年建成并試運行，成為繼軌道二號線之后第二條建成并運行的軌道線路。龍湖春森彼岸輕軌四號線目前北濱路可達(dá)，待建成后經(jīng)建新東路可達(dá)春森彼岸目前僅有北濱路可達(dá)，公交線路暫時空白，軌道四號線途徑項目，但建成時間預(yù)計在2020年前后。但對私家車保有者來說，北濱路通行情況良好，通達(dá)性較高。中海北濱一號615（中山支路-大川水岸）北濱路可達(dá)，規(guī)劃有市政道路。公共交通通達(dá)性較差，但隨著北濱路沿線各項目逐步成熟，預(yù)計未來公共通達(dá)性將有顯著改善。重慶天地104（紅巖村-滄白路）210（白公館-龍頭寺）215（雙碑-朝天門）216（沙坪壩-牛角沱）217（雙碑-上清寺）219（牛角沱-新橋）251（牛角沱-白鶴嶺）261（重大-臨江門）262（重慶圖書館-朝天門）265（雙碑-朝天門）318（陳家灣-洋人街）501（北碚-牛角沱）802（學(xué)林雅園-牛角沱）808（磁器口-融僑半島）輕軌五號線沙濱路、嘉陵路可達(dá)，未來規(guī)劃有半山路地處沙坪壩區(qū)進(jìn)城要道，公共交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性很高，同時規(guī)劃有輕軌線路。項目對化龍橋片區(qū)進(jìn)行整體改造，將對原有道路進(jìn)行拓寬改造，并新建多條支路與干道相連，路面通行狀況將有顯著改善。棕櫚泉國際花園126（尖山紅旗河溝）149（人和街道國會山）786（五星園紅旗河溝）金開大道可達(dá)周邊道路等級較高，通行狀況良好，但公交通車數(shù)量較少，且等級較低。恒大華府119（南坪人和）125（南坪-人和）126（尖山-紅旗河溝）133（天湖美鎮(zhèn)西南醫(yī)院） 145（華廷汽貿(mào)-回龍灣）208（人和西南醫(yī)院）603（朝天門-人和）606（袁家崗-人和）786（五星園-紅旗河溝）輕軌五號線金開大道、金山大道、新溉達(dá)到均可達(dá)到緊鄰因人氣聚集而逐漸繁華的人和鎮(zhèn)，公共交通通暢，“金”系列快速干道和內(nèi)環(huán)高速、機(jī)場高速在此集結(jié)，交通十分便利。龍湖酈江323（龍頭寺-洋人街）368（動物園-洋人街）輕軌九號線南濱路可達(dá)彈子石CBD尚處于開發(fā)初期，目前沿南濱路公共交通通達(dá)程度不高；規(guī)劃有軌道線路經(jīng)過彈子石，預(yù)計開工時間在2013年左右。金科廊橋水岸107（尖山-紅旗河溝）153（廊橋水岸-新華路）616（南坪-鴛鴦）812（觀音橋-東風(fēng)造船廠）813（324醫(yī)院-鐵山坪）816（金砂水岸-望江）817（觀音橋-桂花灣）831（五里店-云祥路）835（江北家樂福-汽博中心）866（朝天門-港城工業(yè)園）輕軌四號線從江北方向只能通過五里店立交經(jīng)五桂路到達(dá)。雖然片區(qū)開發(fā)尚未成熟，但目前到觀音橋、解放碑、朝天門、南坪等地均有公交可達(dá)，較為便利。軌道四號線也設(shè)站于附近。珠江太陽城604（南橋寺-劉家臺）105（龍頭寺-新華路）111（龍溪鎮(zhèn)-滄白路）119（南坪-人和）121（金果園-南坪五小區(qū)）135（大都會-李家坪）141（朝天門-龍頭寺）149（人和-輔仁路）151（朝天門-南橋寺）152（五里店-較場口-五里店）153（廊橋水岸-新華路）323（龍頭寺-洋人街）419（龍頭寺-躍進(jìn)村）421（長安華都-楊家坪）841（龍頭寺-花溪工業(yè)園）輕軌六號線、輕軌九號線、軌道環(huán)線北濱路和五簡路可達(dá)。比鄰成熟的五里店片區(qū)和在建的江北城CBD，公共通達(dá)性很高，三條軌道線路將通過臨近的五里店和江北城。4、景觀資源l 外部資源圖表 22 競品項目外部景觀資源情況項目名稱江景城市景觀山景評價招商江灣城嘉陵江（江岸線長550米）上清寺商務(wù)中心區(qū)鵝嶺公園江灣城江岸線長度不占優(yōu)勢，所臨江面較窄，上清寺老式建筑較多，給城市景觀帶來一定負(fù)面影響。龍湖春森彼岸嘉陵江（江岸線長1000米）解放碑CBD江岸線較長，且屬嘉陵江相對開闊地段，解放碑CBD也展現(xiàn)出良好的城市風(fēng)貌。中海北濱一號嘉陵江（江岸線長600米）平頂山江面較為狹窄，江景資源并不占優(yōu)；平頂山公園山景較好。重慶天地嘉陵江（江岸線長2000米）鴻恩寺、平頂山項目規(guī)模較大，江岸線長達(dá)2000米，但嘉陵江江景效果一般。棕櫚泉國際花園無外部景觀資源欠缺，主要依賴項目內(nèi)部良好的園林景觀打造。恒大華府照母山公園、天湖公園、百林公園位于北部開發(fā)新區(qū)，自然園林景觀資源較為豐富。龍湖酈江長江（江岸線長300米）江北城CBD雖然江岸線不長，但長江江面開闊，江景資源明顯優(yōu)于嘉陵江沿岸項目金科廊橋水岸長江（江岸線長400米）彈子石CBD雄踞高地，長江江景視野開闊，未來預(yù)期彈子石CBD景觀迷人。珠江太陽城嘉陵江（江岸線長1000米）解放碑CBD、江北城CBD江岸線較長，且地處嘉陵江相對開闊地斷，解放碑和江北城的城市景觀都為項目加分不少。江灣城眺望上清寺春森彼岸遙望解放碑雍江苑看北國風(fēng)光中海天賦看江效果圖表 23 部分競品項目外部景觀示意圖l 內(nèi)部資源圖表 24 競品項目內(nèi)部園林景觀情況項目名稱占地面積綠化率園林面積內(nèi)部景觀性質(zhì)評價招商江灣城13.5萬方37%9.5萬方湖景、園林以組團(tuán)形式圍合而成三個大型中庭，保證戶戶可觀景。龍湖春森彼岸16萬方30%5.7萬方園林景觀項目容積高，建筑面積較大，最大中庭面積不足5000平米，內(nèi)部景觀面較為狹窄，主要以大型成年喬木拉伸景觀效果。中海北濱一號10萬方40%人工水景、園林雖然項目為低密度別墅社區(qū)，單從實際成型效果來看，樓棟排布較密，稍顯壓抑。雍江苑5萬方37%約1.0萬方園林景觀中庭園林面積近萬平米，但在景觀品質(zhì)上略顯不足。棕櫚泉國際花園80萬方40%約27萬方湖景、生態(tài)公園千畝低密度社區(qū)，160畝中央湖景和240畝生態(tài)公園，加上地塊本身的地勢起伏，項目內(nèi)部景觀視野較為開闊。恒大華府21萬方31.2%約10萬方水景園林為配合項目奢華定位，在園林景觀打造上也大面積的打造內(nèi)湖水景，并結(jié)合情趣景觀，提升景觀風(fēng)情。龍湖酈江12.3萬方31%7.7萬方人工湖泊、園林酈江占地面積不大，卻以7.7萬方大手筆打造景觀園林，水系、櫻花大道使項目景觀情趣倍增。金科廊橋水岸20萬方40%約6.0萬方人工水景、園林金科在景觀打造上一直都頗具特色，廊橋水岸的園林景觀在珠江太陽城22.5萬方34.6%園林項目定位為東南亞風(fēng)情，頗具特色，但項目容積率較高，且高層建筑容易壓抑中庭所展示的效果。(二) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖表 25 競品項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目名稱占地面積總建筑面積容積率建筑密度總戶數(shù)招商江灣城13.5萬方50萬方3.3525%2712龍湖春森彼岸16萬方78萬方4.929.8%約3800中海北濱一號10萬方14.8萬方1.17527重慶天地(雍江苑)127萬方(5萬方) 359.6萬方（14萬方）2.8（2.8）18%（雍江苑）784（雍江苑）棕櫚泉國際花園80萬方80萬方1.0恒大華府21萬方38萬方1.830%1264龍湖酈江12.3萬方33萬方3.0金科廊橋水岸20萬方37萬方2.720%2329珠江太陽城22.5萬方100萬方3.86(三) 產(chǎn)品構(gòu)成1、比較組團(tuán)圖表 26 競品項目比較組團(tuán)主要指標(biāo)項目名稱組團(tuán)名建筑形態(tài)產(chǎn)品質(zhì)素評價梯戶比戶型配比江灣城一期板式高層2梯2戶：37.2%2梯3戶：42.5%2梯4戶：20.3%平層：兩房 108，23，5%三房 111-149，165，37%四房 136-158，177，39%五房 168/171，36，8%高廳：四房 189-190，20，4% 199-220，16，4%頂躍： 四房 149-228，10，2%五房 182-218，5，1%一期全板式結(jié)構(gòu)，在有限的土地資源上，最大限度保證觀江效果；2梯2戶/3戶的梯戶比配置已經(jīng)達(dá)到目前重慶市最高配置標(biāo)準(zhǔn)；三房四房所占比重達(dá)到80%以上，大尺度充分體現(xiàn)出豪宅品質(zhì)。龍湖春森彼岸一組團(tuán)板式小高層、點式高層小高層1梯2戶：13.9%小高層1梯3戶：5.4%高層3梯7戶：80.7%高層平層：兩房 74-79，62，12% 84-88，50，9% 94，12，2%三房 99-114，184，34%四房 125-137，62，12% 140-154，60，11%高層頂躍：五房 260-576，5，1%小高層平層:三房 124-129，31，6%四房 130-134，17，3%142-152，28，5%小高層townhouse：三房 221，2，0%小高層躍層：三房 140/142，8，1%四房 185-195，4，1% 206-210，6，1% 218-235，8，1% 春森彼岸供應(yīng)戶型和價格皆達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但是高層3梯7戶的配置離真正意義上的豪宅還有一段距離，不過龍湖品牌在重慶的影響力在此時足以掩蓋一些缺陷。中海北濱一號天賦板式小高層1梯2戶：100%平層：三房 118-125，153，47%四房 142-145，14，4% 152-156，126，39%頂躍：五房 169-185，16，5% 214-220，14，4%繼承北濱一號高端形象，以一梯兩戶的板式建筑充分挖掘稀缺江景優(yōu)勢，主力戶型面積也體現(xiàn)出豪宅標(biāo)準(zhǔn)。雍江苑板式高層、點式高層板式高層2梯2戶：27.6%點式高層3梯6戶; 72.4%板式高層平層：三房 119-123，34，14% 132-133，34，14%點式高層平層：兩房 80-86，90，37%三房 102/103，88，36%雍江苑整體戶型設(shè)計走豪宅路線，主力產(chǎn)品以三房和四房為主，首推產(chǎn)品戶型面積走主流市場路線，戶型面積并不突出。棕櫚泉國際花園C區(qū)板式小高層點式高層、板式高層、板式小高層1梯2戶: 21.9% 類板式高層2梯3戶：31.1%點式高層3梯5戶：47.0%高層平層：兩房 88，81，9%三房 129-136，360，39% 143-152，266，29%四房 172，6，1%小高層平層：三房 150，90，10%四房 175，90，10%小高層頂躍：四房 217，10，1%五房 243，10，1%C區(qū)戶型設(shè)計較為單一，但各戶型面積與在售同類項目相比，明顯偏大，更強(qiáng)調(diào)豪宅的舒適性。恒大華府板式小高層、花園洋房1梯2戶：100%小高層平層：三房 181，20，7% 192-199，200，76%四房 227-246，44，17%超大平層設(shè)計，堪比聯(lián)排別墅，4+1花園洋房配置電梯，體現(xiàn)了恒大華府系列產(chǎn)品一貫的奢華作風(fēng)龍湖酈江一期花園洋房1梯2戶：100%平層：兩房 68-86，12，4%三房 112-125，156，47%Townhouse：三房 125-140，106，32%四房 171，2，1%頂躍：三房 115/123，4，1%四房 158/162，52，17%龍湖回歸南岸的成功之作，花園洋房產(chǎn)品延續(xù)了龍湖大城小院的設(shè)計理念，只是在戶型面積上有所收斂。金科廊橋水岸江山四棟風(fēng)車式高層2梯3戶：100%平層：三房 129-133，4，2%四房 143-156，50，21% 160-175，96，40%五房 180/188，66，28%躍層：五房 191/204，4，2% 241，18，8%作為廊橋水岸最高端的產(chǎn)品，江山四棟采用風(fēng)車式設(shè)計，保證戶戶正看江，主力戶型為舒適型四房和五房，超過70%的產(chǎn)品面積在160平米以上，是繼怡景天域之后的又一超大面積產(chǎn)品。珠江太陽城北斗至尊V型點式高層3梯5戶：100%平層：兩房 87，116，20%三房 103，120，20% 116-120，120，20% 123-131，171，29%四房 137-139，53，18% 150，4，1%頂躍：五房 163/171，4，1%作為二線項目的一線產(chǎn)品，北斗至尊憑借絕佳區(qū)位優(yōu)勢，大打豪宅牌。但從其產(chǎn)品線來看，由于缺乏品牌的號召力，為保證項目實現(xiàn)快銷，北斗至尊在戶型面積設(shè)置上與其他項目相比略顯緊湊。備注：以上各項目做戶型配比統(tǒng)計時，因我司可獲得資料來源不同，各項目產(chǎn)品數(shù)量統(tǒng)計范圍有所差別：1、春森彼岸和雍江苑按已推出產(chǎn)品統(tǒng)計；2、恒大華府按一期小高層產(chǎn)品統(tǒng)計(包括未開盤的10-13號樓)；2、酈江花園洋房、中海天賦、廊橋水岸江山四棟、珠江太陽城北斗至尊按全部產(chǎn)品統(tǒng)計（包括未推出產(chǎn)品）；3、棕櫚泉C區(qū)僅未包括3號樓，其他樓棟均統(tǒng)計在內(nèi)（包括未開盤的1、11號樓）。圖表 27 競品項目戶型配比示意圖2、比較組團(tuán)規(guī)劃l 龍湖春森彼岸一組團(tuán)規(guī)劃示意圖12#：9層以上D1/D3正看江，B1/C2側(cè)看江，C1不看江；19#：端頭D2/E1正看江，其余側(cè)看江1321107485148991421511511101421421421421423#江天上，戶型分布與2號樓同，整體觀將效果略優(yōu)于2#樓11#樓香邸僅1單元1號房可側(cè)看江，但視野較大范圍被江天上阻擋；3單元可正看中庭；2單元和1單元2號房側(cè)看中庭?？唇壤?5%看中庭比例：23無特殊景觀比例：22%l 中海北濱一號天賦組團(tuán)規(guī)劃示意圖122-123122-123122-123153-155153-155153-155156118125118118156各棟各單元7層開始可觀江。57-61號樓1單元基本與江岸線平行，看江視野相對開闊?？唇壤?6%無特殊景觀比例：54%看江比例：46%看中庭比例：30%無特殊景觀比例：24%l 雍江苑規(guī)劃示意圖1331322122119791021038610284一線臨江大戶型均可正面觀江。二線點式高層1、6號房兩房不看江，2-5號房20層以下看中庭，20層以上可側(cè)看江l 棕櫚泉國際花園C區(qū)規(guī)劃示意圖1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#15017517514389129129152152135135135135143備注：棕櫚泉C區(qū)各樓棟中，1、5號樓為同一類戶型組合2、4、6號樓為同一類戶型組合3號樓為單一戶型組合7-11號樓為同一類戶型組合依賴地勢高差和挑高架空層，C區(qū)前排7-11號樓板式小高層戶戶正看湖二線高層11層開始三房四房產(chǎn)品均可看湖。150看湖比例：67%看中庭比例：24%無特殊景觀比例：9%l 恒大華府一期規(guī)劃示意圖227-246181-199181-199181-199181-199181-199備注：恒大華府一期推出產(chǎn)品中，10-11、14-21棟戶型相同，均為三房，12-13號樓戶型相同，均為四房18、19號樓正看湖景16、17、20、21號樓5層以上可側(cè)看湖景?？春壤?5%無特殊景觀比例：65%l 龍湖酈江花園洋房組團(tuán)規(guī)劃示意圖為保證花園洋房居住品質(zhì)，以三層層高4.5米的商業(yè)阻擋南濱路交通對花園洋房帶來的影響，但也因此造成一線花園洋房5樓以下看江效果受阻，各戶主要以組團(tuán)內(nèi)部景觀為評判標(biāo)準(zhǔn)。2500平米人工湖泊櫻花大道小區(qū)車庫入口1234567891011l 金科廊橋水岸江山四棟規(guī)劃示意圖9#10#25#26#146169160146169160180241189180189241江山四棟戶戶可觀江9、10號樓和