招商執(zhí)行案.doc

招 商 執(zhí) 行 案 太一.新天地商業(yè)部分一、招商的啟動時間如按2007年2月完成預(yù)期招商70%的計劃，按一般同規(guī)模的商業(yè)項目，至少應(yīng)準(zhǔn)備6個月的時間進(jìn)行招商，招商時間建議最遲10月初開始啟動。二、招商人員人數(shù)項目鋪位共計鋪位 個，前期出售以龍華路及文山路沿線為主，對此招商人員定為5名較為合適。具體工作分配如下：經(jīng)理（）：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。招商人員（五名）：由經(jīng)理安排具體招商工作其中：龍華路沿線文山路沿線各2名，一名人員專門針對西南3層、東南兩角4層進(jìn)行招商。招商文秘1名三、招商辦公地點因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心內(nèi)開展招商工作1、 在營銷中心內(nèi)劃分出約40平米左右的招商辦公室。建議在9月完建成。2、 在項目現(xiàn)場附近搭建臨時小屋一間作為現(xiàn)場招商辦公室，與營銷中心雙邊配合進(jìn)行四、項目整體招商的原則和目標(biāo)1、保證在2007年2月底前項目整體招商完成70%；2007年4月項目開業(yè)前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業(yè)。并保證銷售工作順利進(jìn)行距06年春節(jié)只剩下半年時間（2006年9月2007年2月），除去春節(jié)一個月的時間，實際剩下的時間只有5個月，因此對完成70%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合，對完成這個任務(wù)有一定的信心2、在招商過程中確保按既定的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行招商，以保障整個商街商業(yè)經(jīng)營井然有序。由于前期主力招商區(qū)域為龍華路及文山路沿線，龍華定位以中式高檔餐飲及西式無煙式餐飲為主，文山路定位以建材、家電、軟家裝為主。且在前期的定位中將商街定位要三統(tǒng)一，但要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區(qū)進(jìn)行招商只能是保障每個區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致，如龍華路也可經(jīng)營花店，煙酒店等，但不能有建材店。3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到6%以上，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到6%比較困難，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。建議開發(fā)商可以采取一定優(yōu)惠政策給予補償。4、確保整個商街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。對各區(qū)域采取統(tǒng)一招商，保證整個商街整體符合太一新天地品牌街的定位街需求，同時保證商街長遠(yuǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。五、開發(fā)商風(fēng)險分析1. 投入招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；2. 招商人員并非專業(yè)團(tuán)隊，培訓(xùn)時間不足；3.“先租后賣”銷售策略，若招商不理想，今后的經(jīng)營或銷售會很困難；4. 項目不能如期開業(yè)，業(yè)主鬧事；5. 項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，不利于開發(fā)商的品牌樹立；6. 項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事；以上問題均為各個商業(yè)項目普遍存在的問題，需開發(fā)商有一定思想準(zhǔn)備。六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法1.項目現(xiàn)場整體市政規(guī)劃到位時間不能明確，如路燈、綠地、規(guī)劃路貫通時間等。 規(guī)避方法：招商人員不要隨意承諾有關(guān)上述各方面的日期，時間，更不能書寫入合同。敏感問題多采用“好象”“應(yīng)該”等詞語。2. 招商時間緊迫、任務(wù)量較大如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約 m2、 多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫，任務(wù)巨大 規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案，招聘有相關(guān)招商經(jīng)驗的人員盡快到位開始工作，并組織專門的部門監(jiān)督管理。3.已簽租賃合同或已交納定金業(yè)主私自轉(zhuǎn)讓鋪位，對其難以制約。 規(guī)避方法：租賃合同需嚴(yán)格規(guī)定不得私自轉(zhuǎn)讓鋪位，否則其交納的保證金將全部扣除，并視為違約將其租賃鋪位收回。4. 引入大型租賃戶后，可能導(dǎo)致租金達(dá)不到所定回報率，影響銷售。引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐會形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補貼。5. 2007年4月前招商任務(wù)完不成90%，影響開業(yè)規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間?；蛘邔脮r制定相關(guān)的廣告宣傳活動，如大學(xué)生免費創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動，由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪，保證開業(yè)率達(dá)90以上。七、商街計劃招商方式如要保證2007年2