房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn)PPT課件

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理要點(diǎn) 1 1 行業(yè)概述 國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼 GB 4754 2011 房地產(chǎn)業(yè) K7000 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)7010 物業(yè)管理7020 房地產(chǎn)中介服務(wù)7030 自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)7040 其他房地產(chǎn)業(yè)7090 2 1 行業(yè)概述 注冊(cè)登記 土地取得 立項(xiàng)規(guī)劃 建筑施工 銷售管理 產(chǎn)權(quán)辦理 行業(yè)特點(diǎn) 運(yùn)作環(huán)節(jié)多 投入資金大 產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng) 社會(huì)影響廣 投資風(fēng)險(xiǎn)高 業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng) 3 2 行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 2 1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 籌建開發(fā)期 經(jīng)營(yíng)期 項(xiàng)目結(jié)算期 4 2 1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 一 房地產(chǎn)企業(yè)籌建開發(fā)期主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 核心要點(diǎn) 1 土地成本2 建安成本 5 2 1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 二 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 核心要點(diǎn) 1 收入確認(rèn)2 成本分?jǐn)? 費(fèi)用列支 6 2 1行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 三 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算期間主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 核心要點(diǎn) 1 完工結(jié)算時(shí)間點(diǎn)2 實(shí)際毛利與預(yù)售收入毛利差額 7 2 2行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo)與方法 一 計(jì)算公式企業(yè)所得稅稅負(fù)率 應(yīng)納所得稅額 營(yíng)業(yè)收入 100 二 標(biāo)準(zhǔn)值標(biāo)準(zhǔn)值3 三 應(yīng)用要點(diǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng) 所以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅負(fù)率進(jìn)行考察 應(yīng)以至少3個(gè)納稅年度為考察期 若企業(yè)所得稅稅負(fù)率低于標(biāo)準(zhǔn)值 則可能存在少計(jì)收入虛列成本等風(fēng)險(xiǎn) 8 3 稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 3 1應(yīng)對(duì)方法3 2行業(yè)涉稅信息采集 9 3 1應(yīng)對(duì)方法 一 收集納稅人的基本信息 二 實(shí)地走訪調(diào)查三 售樓部調(diào)查四 物業(yè)調(diào)查五 房地產(chǎn)管理部門搜集數(shù)據(jù)六 拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議比對(duì)七 預(yù)售審批部門資料比對(duì)八 審查賬務(wù)資料九 測(cè)算房屋開發(fā)成本十 計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額 10 3 2行業(yè)涉稅信息采集 一 房地產(chǎn)項(xiàng)目開工前應(yīng)注意搜集的資料 一 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件 發(fā)改委等 二 土地使用權(quán)證 國(guó)土資源局 三 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃管理局 四 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃管理局 和建筑工程施工許可證 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 五 規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖 規(guī)劃管理局 六 經(jīng)濟(jì)適用房的批復(fù)文件 11 3 2行業(yè)涉稅信息采集 二 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段應(yīng)注意搜集的資料 一 拆遷補(bǔ)償支出明細(xì)表 二 建筑工程承包合同 招 中 標(biāo)書 監(jiān)理單位名稱 工程結(jié)算書 按月 工程量變更登記表 附工程量簽證 甲供材料購(gòu)進(jìn)發(fā)出明細(xì)表或清單 三 公共配套設(shè)施工程預(yù)算資料 并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷的相關(guān)資料 四 政府收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額明細(xì)表 12 3 2行業(yè)涉稅信息采集 三 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段應(yīng)注意收集的資料 一 商品房預(yù)售許可證或商品房銷售許可證 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 二 企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品 預(yù)售 收入臺(tái)賬及房地局網(wǎng)簽數(shù)據(jù) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 三 采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應(yīng)報(bào)送委托銷售協(xié)議 四 樓盤銷控表 按月或季 五 車庫(kù) 車位 車棚 儲(chǔ)藏間等銷售清單 13 3 2行業(yè)涉稅信息采集 四 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 計(jì)稅成本對(duì)象 完工后應(yīng)注意收集的資料 一 開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收證明資料 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 含建筑工程竣工驗(yàn)收意見書 二 開發(fā)產(chǎn)品初始產(chǎn)權(quán)證明 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 三 工程投資概算 預(yù)算報(bào)告 工程決算書 四 商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書等 14 3 2行業(yè)涉稅信息采集 五 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算時(shí) 應(yīng)注意收集以下資料 一 已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的納稅調(diào)整報(bào)告 二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年共同 間接 成本分?jǐn)偯骷?xì)表 三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表 15 4 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范 4 1相關(guān)政策 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知 財(cái)稅 2009 31號(hào) 16 4 2稅收管理措施 一 以 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅年度結(jié)算格式化模型 為依托 加強(qiáng)日常征管 防范執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn) 二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅信息管理三 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)分析 排查稅收風(fēng)險(xiǎn) 17 案例 2 行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 行業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo) 18 行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo) 選戶的重要依據(jù) 企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率偏低 存在漏報(bào)收入 多列成本費(fèi)用的嫌疑 2010年 2012年 該公司企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率僅0 52 明顯低于同行業(yè)平均水平 19 主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 籌建期間 1 土地成本 以地?fù)Q建合作開發(fā) 形式虛增土地成本 2 建安成本 甲供材 重復(fù)計(jì)成本 20 主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)期間 1 收入確認(rèn) 延遲申報(bào)銷售收入2 成本分?jǐn)?無法區(qū)分成本對(duì)象3 費(fèi)用 無合法憑證費(fèi)用 業(yè)務(wù)招待費(fèi)等 21 主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 結(jié)算期間 1