項目投資控制程序.doc

濟南舜華園建設發(fā)展有限公司程 序 文 件編號：SHYQP-19第C版第1次修改標題：項目投資控制程序第2頁共6頁1.0目的通過編制并實施科學、有效的項目投資控制程序，促進項目資金準時足量到位，保障項目及時優(yōu)質完成。2.0適用范圍本程序適用于本公司所有房地產開發(fā)項目的投資控制。3.0職責 3.1市場部負責編制市場銷售限額，開發(fā)設計部、預（決）算部負責協(xié)助市場部分析計算工程成本，財務總監(jiān)負責編制管理、銷售、財務費用成本，市場部最終形成項目可行性報告，確立估算指標。 3.2財務部編制項目經濟評價、財務評價或投資價值評價；若評價結果不夠理想，必須作進一步分析，適當調整項目構成，提高項目價值或降低項目成本。3.3預(決)算部編制設計方案的估算，并寫出估算報告，提交項目籌備組審核通過。3.4預(決)算部負責項目的施工圖概算、預算、決算的編制工作，其中概算的編制誤差應控制在+10%以內，其他應控制在+3%以內。對于委托其他咨詢中介單位編制的造價文件，預(決)算部進行初步審核，并組織工程項目部、監(jiān)理單位、咨詢單位和承包方進行核對，定稿。3.5預(決)算部負責編制工程資金使用計劃，計核部負責核實，確保工程款的支付不超過預算計劃。 3.6財務部負責項目的融資工作。編制融資計劃、投資計劃、審定竣工決算書，并對工程款及其他費用的支付進行監(jiān)督和審查，并做項目投資控制工作總結。4.0程序4.1投資控制的依據(jù)4.1.1項目可行性研究報告、設計方案的估算報告、合作建房合同中的有關經濟條款。4.1.2施工合同中有關工程造價及資金支付情況、保證金的使用條款。4.1.3材料、設備合同中有關費用的條款。4.1.4工程預算書、決算書以及工程造價審定書或標底。4.2投資控制的基本原則4.2.1投資控制是一個動態(tài)的控制過程，以主動控制和事前控制為主，其他控制為輔。4.2.2投資控制的一般原則是：設計概算不突破估算指標，施工圖預算不突破設計概算；竣工結算不突破施工圖預算。濟南舜華園建設發(fā)展有限公司程 序 文 件編號：SHYQP-19第C版第1次修改標題：項目投資控制程序第3頁共6頁4.2.3預（決）算的控制應公正、合理、準確、精細。 4.2.4投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。 4.3投資控制的工作程序 4.3.1策劃階段的投資控制4.3.1.1營銷中心市場部負責市場調查，并收集與開發(fā)項目成本有關的資料。如項目所在地周邊綜地的地價及土地開發(fā)費用資料；有關建筑、安裝費用資料；有關財務費用資料；以及其他有關費用資料等。4.3.1.2開發(fā)設計部應根據(jù)工程的估算指標，委托設計單位形成初步設計方案，預（決）算部依據(jù)設計方案編制出概算報告，報送分管開發(fā)設計副總經理審核，總經理審批。至滿足項目最初的估算指標后，由開發(fā)設計部負責與設計單位進行交底，編制施工圖。4.3.1.3分管開發(fā)設計副總經理負責組織工程項目部、開發(fā)設計部、預(決)算部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材清單，具體控制要求見產品采購控制程序（SHYQP-25）。4.3.1.4分管開發(fā)設計副總經理負責組織工程項目部、預（決）算部、開發(fā)設計部、計核部共同確定甲、乙供材料、設備的價格，預(決)算部編制材料、設備限定價格一覽表。若有特殊材料設備且價位不清時可暫估價位，由分管開發(fā)設計副總經理批準并加以說明、備案。到確定價位時，即可及時調整工程造價。4.3.1.5財務部依據(jù)投資估算，編制融資或籌資計劃；依據(jù)項目實施計劃，編制項目投資計劃。4.3.2設計階段的投資控制4.3.2.1預(決)算部依據(jù)項目可行性報告，提出成本控制要求給開發(fā)設計部編制設計任務書。4.3.2.2預(決)算部根據(jù)設計方案，做出設計方案估算報告，作為進一步設計依據(jù)。4.3.2.3預（決）算部在施工圖紙未出之前，進行造價咨詢單位的市場調查，做出報告報分管開發(fā)設計副總經理批準，確定編制預算的單位并與之簽訂合同。在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設備價格一覽表、甲供材清單后，造價咨詢單位一個月內做出預算書或標底，預（決）算部審核。4.3.2.4計核部審計工程預算書。抽取2-5個具有代表性的分部或分項工程進行復濟南舜華園建設發(fā)展有限公司程 序 文 件編號：SHYQP-19第C版第1次修改標題：項目投資控制程序第4頁共6頁核。當復核造價誤差在3%之內時，可以認為造價準確，否則需要擴大復核范圍（整個工程的30-50%）。若仍達不到要求，則需要重新編制預算書。4.3.2.5預（決）算部根據(jù)初步設計，編制項目設計概算（若項目無擴大初步設計，此步可?。?。計核部審核設計概算，若概算造價突破估算造價時，應分析突破原因。是設計原因的，應返回設計單位重新設計；是增加功能或項目的，應重新進行項目評價；是其他原因的，應作補充說明或解釋。4.3.2.6根據(jù)施工圖設計，由預(決)算部編制工程施工圖預算或招標工作的標底，與估算進行對比，做出初步成本分析報告，找出與原成本控制的差距，分析原因，報請財務總監(jiān)得到認可后，方可編制出最終施工圖預算，并修正投資估算，計核部組織并審核。若施工圖預算造價突破概算（或估算）造價時，應分析突破原因。是設計原因的，應返回設計單位重新設計；增加功能或項目原因的，應重新進行項目評價；是其他原因的，應作補充說明或解釋。4.3.2.7工程項目部依據(jù)施工圖預算或標底與施工承包方簽訂工程施工合同。4.3.2.8根據(jù)施工合同，依照標底或施工圖預算書及公司項目總體進度計劃，由工程項目部編制工程設備材料款支付計劃和工程進度款支付計劃，報財務總監(jiān)審批。4.3.3施工階段的投資控制4.3.3.1根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當月實際完成工作量，施工單位提出申請報監(jiān)理公司認可簽字蓋章后，轉工程項目部核實當月實際完成工程量，工程項目部經理審定工程量，轉預(決)算部根據(jù)合同及國家有關規(guī)定審核計算進度款，報分管開發(fā)設計副總經理審批后返回工程項目部。計核部根據(jù)工程進度款支付計劃，監(jiān)督和審查當月實際應支付的工程進度款。4.3.3.2工程發(fā)生變更后，現(xiàn)場簽證施工單位在規(guī)定的時間內上報監(jiān)理公司，監(jiān)理公司首先做出初步原因和費用的分析意見書報工程項目部、預(決)算部 確定費用。預(決)算部應及時合理地做出費用分析意見報分管開發(fā)設計副總經理，得到認可后，可及時的做出成本上升或下降的原因分析意見， 報公司總經理批準。若總經理不批準，則不可以變更或簽證拒簽，計核部審核簽字后蓋章。4.3.3.3設計變更的審核，詳見設計變更控制程序（SHYQP-23）。濟南舜華園建設發(fā)展有限公司程 序 文 件編號：SHYQP-19第C版第1次修改標題：項目投資控制程序第5頁共6頁4.3.4竣工階段的投資控制4.3.4.1預（決）算部在接到工程竣工驗收報告后，依據(jù)合同中的要求，通知承包方報工程決算書給監(jiān)理單位，經過監(jiān)理單位初步核對后，預（決）算部進行審核。4.3.4.2施工承包方報送的工程決算書，應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。4.3.4.3.施工單位報送工程決算書與監(jiān)理單位、預(決)算部初步審核，送財務部最終審定，確定工程造價，雙方簽字、印章。預（決）算部與施工圖預算對比分析，做出工程造價成本分析報告，找出控制偏差，總結工作經驗與教訓。4.3.5項目成本分析4.3.5.1編制項目財務決算書1)財務部與施工單位核對工程款撥付情況，2)根據(jù)竣工決算書和工程款以及其他項目撥付情況，由財務部編制項目財務決算書，財務部經理審定項目財務決算書，財務總監(jiān)審批項目財務決算書。4.3.5.2由計核部牽頭，與預（決）算部共同完成項目成本分析：1)收集項目投資估算書、設計概算書、施工圖預算書（或標底）、竣工決算書以及有關施工合同、訂購合同等資料；2)根據(jù)項目實際運作情況，將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算（或標底）進行對比分析，找出差異，分析原因；3)編制項目成本分析報告，總結經驗。 4.3.5.3財務部審核成本分析報告。4.3.5.4 計核部審定成本分析報告。4.3.5.5財務總監(jiān)審批項目分析報告。5.0相關文件和記錄5.1設計變更控制程序（SHYQP-23）5.2產品采購控制程序（SHYQP-25） 5.3承包方控制程序（SHYQP-28） 5.4招標管理辦法（SHYQP-2