豪宅價(jià)值研究 PPT課件

領(lǐng)一個(gè)城市的風(fēng)氣之先 2 豪宅KPI體系 豪宅營(yíng)銷體系 豪宅價(jià)值研究 豪宅戶型研究 豪宅啟動(dòng)策略研究 第二部分 第六部分 第三部分 第四部分 第五部分 豪宅產(chǎn)品發(fā)力研究 第七部分 豪宅配套建設(shè)研究 豪宅的初步理解 第一部分 第八部分 豪宅客戶寫真 3 基于市場(chǎng)對(duì)豪宅的初步理解 第一部分 4 豪宅的定義 豪宅的功能 豪宅的價(jià)值 豪宅操作的關(guān)鍵 豪宅的定價(jià) 5 新景祥對(duì)豪宅的定義 市場(chǎng)上有這么一個(gè)傳言 豪宅營(yíng)銷是檢驗(yàn)一個(gè)代理公司水平高低的標(biāo)尺 而我們的能力正逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可 豪宅的定義 從價(jià)格角度 豪宅的價(jià)格必然構(gòu)成了一個(gè)城市的價(jià)值屋脊 從客戶角度 豪宅的客戶必然是社會(huì)財(cái)富金字塔的頂層 從產(chǎn)品角度 豪宅的產(chǎn)品必然具有相當(dāng)?shù)牟豢蓮?fù)制性 6 功能一 一種權(quán)貴豪富的階層標(biāo)識(shí) 豪宅功能的理解 功能二 一種與眾不同生活方式的體驗(yàn) 平民眼中的天價(jià)大眾看不見(jiàn)的頂層奢華的銷金窟人生置業(yè)的終極夢(mèng)想最具炫耀性的符號(hào)占據(jù)大眾認(rèn)可的稀缺資源 有的墻分出內(nèi)外 這堵墻分出高低 多處置業(yè) 非生活必需品奢侈品的意象每處豪宅代表一種生活方式客戶偏好的不同 決定了他對(duì)生活方式需求的不同 也決定了他為各種生活方式買單的意愿 豪宅在功能上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了使用的范疇 不同的生活 在不同的人眼中 有著不同的價(jià)值 7 豪宅的核心價(jià)值 物以稀為貴 豪宅的核心價(jià)值就在于其稀缺性 豪宅的核心價(jià)值 稀缺性 資源的稀缺性 產(chǎn)品的稀缺性 自然資源 城市資源 人文資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌界定 8 資源的稀缺 豪宅一定占有著稀缺資源 或是對(duì)稀缺自然資源的占有 或是對(duì)稀缺人文資源的占有 或是對(duì)稀缺城市資源的占有 或是幾者的共同占有 人文資源占有 華府天地華府天地緊臨上海新天地 與擁有百年人文的淮海路咫尺之遙 同時(shí)占據(jù)三大龍脈 一大會(huì)址 孫中山故居與韓國(guó)臨時(shí)總統(tǒng)府 項(xiàng)目總占地14652平方米 總建面42000平方米 共4幢18層的高層公寓住宅面積300 500平方米左右 自然資源的占有 萬(wàn)科十七英里 17英里 項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn) 用地面積為67571 1平方米 容積率0 75 總建筑面積50678平方米 其中住宅48678平方米 商業(yè) 含會(huì)所 2000平方米 項(xiàng)目三面環(huán)海 背靠青山 高差約50米 9 資源的稀缺 城市豪宅的定律 第一 CBD一定有一個(gè)豪宅第二 城市公園等特殊資源附近一定有一個(gè)豪宅第三 外國(guó)人首選的區(qū)域一定有一個(gè)豪宅 陸家嘴片區(qū)陸家嘴做為上海三大CBD之一 擁有多個(gè)甲A國(guó)際寫字樓 如中銀大廈 匯豐大廈等 同時(shí)聚集了大量的大型跨國(guó)公司 因此該片區(qū)也成為了上海三大千萬(wàn)級(jí)公寓豪宅片區(qū)之一 有仁恒濱江與世茂濱江等項(xiàng)目 CBD豪宅 世紀(jì)公園片區(qū)世紀(jì)公園片區(qū)內(nèi)擁有浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的一片綠地 同時(shí)區(qū)域國(guó)際化氛圍濃厚 配套完善 其憑借優(yōu)秀的資源已成為了浦東豪宅的聚集地 如九間堂 御翠園等項(xiàng)目 其以成為上海三大千萬(wàn)級(jí)豪宅板塊之一 城市公園豪宅 華漕片區(qū)隨著虹橋的發(fā)展 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地的越發(fā)稀缺 逐漸使得區(qū)域內(nèi)的高端需求外溢 而華漕憑借其國(guó)際學(xué)校的云集的優(yōu)勢(shì) 逐漸吸引了許多外籍客戶的入住 帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 外國(guó)首選區(qū)豪宅 10 資源的稀缺 單單資源本身是構(gòu)不成豪宅價(jià)值基礎(chǔ)的 只有當(dāng)資源 稀缺 且為公眾所 認(rèn)知 才能夠構(gòu)成豪宅的價(jià)值基礎(chǔ) 財(cái)富海景45000 54000 中海瀛臺(tái)均價(jià)15000元 平 中海瀛臺(tái)中海瀛臺(tái)是中海集團(tuán)在上海濱江開(kāi)發(fā)的一個(gè)濱江項(xiàng)目 憑借其濱江之利與中海品牌優(yōu)勢(shì) 使其已成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿 均價(jià)達(dá)到15000元 平方米 財(cái)富江景但相比同樣擁有江景資源的財(cái)富海景 由于江景資源的不同 財(cái)富海景面對(duì) 十里外灘 使其江景具備了稀缺性 從而在均價(jià)實(shí)現(xiàn)上 中海瀛臺(tái)遠(yuǎn)低于財(cái)富海景 VS 11 產(chǎn)品的稀缺 由于現(xiàn)階段國(guó)內(nèi) 對(duì)于豪宅的開(kāi)發(fā)仍處于發(fā)展階段 這使得某些開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與品牌號(hào)召力 在產(chǎn)品上構(gòu)建了其稀缺性 從而獲得了超額利潤(rùn) 12 豪宅營(yíng)銷的關(guān)鍵 豪宅操作的關(guān)鍵在于 均好性 與 極至性 的完美結(jié)合 13 佘山高爾夫 世茂佘山 紫都晶園 佘山月湖 佘山客戶 3 喜歡真山真水 享受佘山所帶來(lái)的心情上的放松 1 對(duì)高爾夫情有獨(dú)鐘 有一定的留洋背景 希望在佘山擁有一個(gè)分享平臺(tái)的客戶 4 對(duì)價(jià)格有所考慮 比較注重性價(jià)比的客戶 2 財(cái)富增長(zhǎng)迅速 希望通過(guò)標(biāo)簽來(lái)彰顯自我成就的客戶 極至性放大1 高爾夫配套2 建筑風(fēng)格 極至性放大1 奢華配置2 大占地 極至性放大1 性價(jià)比 極至性放大1 景觀環(huán)境 致勝關(guān)鍵 極至性 佘山千萬(wàn)級(jí)豪宅案例 以佘山千萬(wàn)級(jí)豪宅為例 這些豪宅都位于佘山風(fēng)景區(qū)內(nèi) 擁有自然資源的絕對(duì)稀缺性 這使得其具備了豪宅的資質(zhì) 而另一方面 這些項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品定位與營(yíng)銷舉措放大其核心優(yōu)勢(shì) 將其極至化 從而形成競(jìng)爭(zhēng)上的差異化 佘山高爾夫 極至的建筑風(fēng)格與高爾夫世貿(mào)佘山 極至奢華佘山月湖 極至園林 14 不敗之地 均好性 1 形象界定 2 推廣策略 3 終端體驗(yàn) 4 客戶管理 均好性的保證 15 形象界定 營(yíng)銷的核心就是爭(zhēng)奪客戶的 心智 如寶馬將自身定位為最具操控性的豪華車 沃爾沃定位為最安全的豪華車 而奔馳則定位為最舒適的豪華車 豪宅同樣需要通過(guò)形象界定向客戶傳遞自身的價(jià)值 根據(jù)項(xiàng)目的不同 策略的不同 所要傳遞的信息也會(huì)有所不同 形象界定 但是有一點(diǎn)我們需要認(rèn)識(shí)到 形象界定并不是簡(jiǎn)單地通過(guò)企劃工作就能完成的 她是需要產(chǎn)品與企劃支撐的 企劃工作 16 豪宅的定價(jià)方法 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展階段的不同 豪宅定價(jià)的方法也將有所不同 具體我們將其歸為兩類市場(chǎng)下的定價(jià)方法 成熟型市場(chǎng)下的定價(jià)與成長(zhǎng)型市場(chǎng)下的定價(jià) VS 17 豪宅的定價(jià)方法 跟隨者戰(zhàn)略下的定價(jià) 在已有價(jià)值體系下 通過(guò)模仿領(lǐng)導(dǎo)者 在現(xiàn)有價(jià)值體系下 尋找自身的占位 領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略下的定價(jià) 通過(guò)創(chuàng)新占位于市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 突破已有市場(chǎng)規(guī)則 形成強(qiáng)勢(shì)牽引 隨著城市間異地置業(yè)趨勢(shì)的加強(qiáng) 以級(jí)M型社會(huì)的不斷形成 財(cái)富兩級(jí)分化趨勢(shì) 使得許多城市的豪宅項(xiàng)目正逐漸脫離原有的城市價(jià)值體系 而與周邊其他城市豪宅形成一個(gè)獨(dú)立的價(jià)值參考體系 這也就意味著這些城市的價(jià)格天頂將不斷被該城市中的豪宅項(xiàng)目所抬高 剪刀叉效應(yīng)加強(qiáng) 我們將這些城市的豪宅市場(chǎng)視為一種 成長(zhǎng)型 市場(chǎng) 并存在兩種策略導(dǎo)向的定價(jià)方法 18 2 尋找市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)者在本項(xiàng)目入市之際的價(jià)格與狀況進(jìn)行預(yù)估 從而得出市場(chǎng)的價(jià)格天頂 城市價(jià)值體系 1 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判 并根據(jù)此對(duì)本項(xiàng)目入市時(shí) 本區(qū)域正常情況下的公寓價(jià)格進(jìn)行預(yù)估 而這就構(gòu)成了本項(xiàng)目的入市底價(jià) 跟隨者的占位成為高端項(xiàng)目 領(lǐng)導(dǎo)者的占位成為豪宅項(xiàng)目 豪宅的定價(jià)方法 項(xiàng)目定位為豪宅的一個(gè)必要條件 項(xiàng)目稀缺性的明確 19 豪宅的定義 豪宅的功能 豪宅的價(jià)值 豪宅操作的關(guān)鍵 豪宅的定價(jià) 從價(jià)格 客戶與產(chǎn)品三個(gè)角度定義豪宅 豪宅核心價(jià)值 也是必要條件 稀缺性 超越了使用功能的范疇 類奢侈品 均好性與極至性的完美結(jié)合 兩種市場(chǎng)下 兩種策略下的定價(jià)法 20 基于市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的豪宅KPI體系 第二部分 21 豪宅別墅的KPI體系 KPI體系 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 項(xiàng)目地段 達(dá)標(biāo)指標(biāo) 自然環(huán)境 戶均資源 居住私密性 戶型設(shè)計(jì) 產(chǎn)品的建筑風(fēng)格 成熟成型的別墅圈 社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況 與城區(qū)的快速交通關(guān)系 內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量 土地資源指標(biāo) 景觀資源指標(biāo) 所處地段的特殊價(jià)值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開(kāi)闊度 特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點(diǎn)處理 景觀細(xì)節(jié)處理 建筑間距 戶前院尺度 規(guī)劃布局形式 戶型面積 內(nèi)部功能空間 22 達(dá)標(biāo)動(dòng)作 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 通過(guò)項(xiàng)目調(diào)研和客戶調(diào)研 可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點(diǎn) 1 地段 2 環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 3 戶均資源 4 居住私密性 5 戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目調(diào)查與客戶調(diào)查均顯示 高總價(jià)別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可和客戶接受存在關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 地段 內(nèi)環(huán)境 其他要素則依據(jù)項(xiàng)目條件的不同和客戶自身需求的各異而各有標(biāo)準(zhǔn) 但各要素并非決定性影響因素 23 項(xiàng)目調(diào)研中發(fā)現(xiàn) 地段優(yōu)勢(shì)是豪宅別墅所必須具備的優(yōu)勢(shì) 別墅是土地稀缺性的最佳體現(xiàn) 地段的不可復(fù)制性使其在眾多影響因素中已經(jīng)成為 壓倒性 因素 豪宅級(jí)別墅必須具備在地段上的優(yōu)勢(shì) 24 豪宅的地段分類 豪宅別墅的地段優(yōu)勢(shì)可細(xì)分為三種情況 第一類 具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢(shì) 第二類 位于成熟別墅圈內(nèi)的地段優(yōu)勢(shì) 第三類 位于城市特殊人文傳統(tǒng)區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì) 案例 優(yōu)山美地 晴翠園 案例 東山墅 碧海方舟 案例 西山美廬 本項(xiàng)目具備位于 近城區(qū)的成熟別墅圈 內(nèi)的雙重地段優(yōu)勢(shì) 25 達(dá)標(biāo)動(dòng)作 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 1 地段 2 環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 3 戶均資源 4 居住私密性 5 戶型設(shè)計(jì) 26 別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶的購(gòu)買目的決定了豪宅別墅項(xiàng)目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章 碧水莊園 344畝中心湖 大湖山莊 帶狀綠化公園 長(zhǎng)島瀾橋 60m寬的人工河道 晴翠園 入口林蔭道 西山美廬 依香山而居 東山墅 依坡而居 27 內(nèi)環(huán)境的打造方式可分為三種 對(duì)客戶的沖擊力則有所差異 A 大規(guī)模制勝 B 局部特色處理 C 精致細(xì)節(jié) 按照對(duì)客戶的 打擊力 排序 大面積水體寬敞的流動(dòng)水系成規(guī)模的樹(shù)種大面積草坪 入口隱蔽處理外部綠地處理地形變換 精致園林小品情趣空間處理 28 大規(guī)模制勝 是目前最具效果的處理手法 大手筆打造內(nèi)部景觀 是目前豪宅別墅最為常見(jiàn)的處理手法 也是 必要?jiǎng)幼?大湖面 碧水莊園344畝人工湖 在豪宅客戶群中的認(rèn)可度極高 沿湖2000萬(wàn)元?jiǎng)e墅極為搶手 寬敞的河道 水系 長(zhǎng)島瀾橋引入溫榆河支流水體 在社區(qū)一側(cè)建造寬度60m 大草坪 氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件 碧海方舟憑借高爾夫球場(chǎng)的 球道景觀 成為北京為數(shù)不多的球場(chǎng)別墅 29 依水而居 的生活狀態(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶骨子里的情節(jié) 長(zhǎng)島瀾橋總規(guī)圖 優(yōu)山美地總規(guī)圖 晴翠園總規(guī)圖 客戶訪談顯示 豪宅客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對(duì)于水體的關(guān)注度極高 而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購(gòu)買欲望 北京玫瑰園總規(guī)圖 北京玫瑰園總規(guī)圖 30 局部的特色處理 用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)豪宅景觀的私有與珍貴 國(guó)花園 社區(qū)入口的私家路處理 模仿杭州月湖山莊 自然傳達(dá)私密豪宅的氣勢(shì) 大湖山莊 對(duì)外待征綠地的處理 營(yíng)造出與世隔絕的環(huán)境 31 以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處理 北京現(xiàn)有豪宅項(xiàng)目 尚未出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處理手法 這是本項(xiàng)目可出彩之處 河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處理 入戶路的道路線行處理 私家水岸小品 公共空間的處理 水岸庭院的展示 32 土地資源指標(biāo) 私家庭院面積 私家庭院完整性 視野開(kāi)闊度 特征景觀的私家享有 景觀資源指標(biāo) 達(dá)標(biāo)動(dòng)作 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 1 地段 2 環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 3 戶均資源 4 居住私密性 5 戶型設(shè)計(jì) 33 主要在售項(xiàng)目私家庭院的面積狀況 目前市場(chǎng)上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1 1 2 1的關(guān)系 地上建筑面積 600 庭院面積約在400 600 間 地上建筑面積600 1000 庭院面積約為800 1000 豪宅別墅私家庭院分為 前院 入戶院 距社區(qū)路約10 20m 后院 集中庭院通常位于后院 側(cè)院 單體左右間距所需 使用頻率低 34 北京的豪宅別墅項(xiàng)目絕大多數(shù)將水景作為項(xiàng)目最大的賣點(diǎn) 臨水而居已經(jīng)成為千萬(wàn)別墅必備條件 碧水莊園24萬(wàn)平米的湖面 西山美廬內(nèi)部寬7 10m的公共水系 35 別墅單體依水而居 線性排布 景觀豐富的同時(shí)享有開(kāi)闊的視野 由此成為絕大多數(shù)項(xiàng)目的暢銷產(chǎn)品 長(zhǎng)島瀾橋引入的溫榆河支流 建造貫穿豪宅別墅區(qū)的寬闊河道 豪宅別墅居于河道兩側(cè) 視野開(kāi)闊 景觀豐富 私家水岸的享有明顯高貴于社區(qū)內(nèi)的其他產(chǎn)品 22套別墅在短時(shí)間內(nèi)以3套 月的速度快速消化完畢 自東山墅樓王位置觀水 碧水莊園千萬(wàn)別墅沿湖而居 線性排布 每戶擁有私家水岸 36 建筑左右間距 戶前院尺度 單體規(guī)劃布局 達(dá)標(biāo)動(dòng)作 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 1 地段 2 環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 3 戶均資源 4 居住私密性 5 戶型設(shè)計(jì) 37 別墅單體間的距離 在一定程度上體現(xiàn)了別墅的價(jià)值 前后間距 豪宅別墅的布局 大多為沿資源走向的行列式布局 車行路作為別墅前后間隔的一部分 可使得前后間距達(dá)到20 30m 組團(tuán)式布局的別墅 不存在南北正向間距 建筑斜向間距可達(dá)8 10m 左右間距 項(xiàng)目調(diào)查顯示 目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在6 10m 38 客戶對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目間距的接受度較高 豪宅客戶對(duì)于建筑間距的關(guān)注度相對(duì)較低 認(rèn)可 土地稀缺所造成的建筑密度大 的事實(shí) 因此大多可以接受市場(chǎng)上常見(jiàn)的6 10m左右間距 前后間距20 30m 對(duì)于間距過(guò)小的大面積別墅 應(yīng)更注重利用庭院和戶型設(shè)計(jì)避免對(duì)視影響 碧海方舟 左右間距僅為7m 但到訪客戶在被高爾夫景觀打動(dòng)的同時(shí) 對(duì)間距的關(guān)注程度很低 西山美廬 很多業(yè)主認(rèn)為西山美廬唯一的缺點(diǎn)即為左右間距太小 整體過(guò)密 但西山美廬在利用戶型設(shè)計(jì)避免主要空間對(duì)視的處理手法深受客戶認(rèn)可 39 在單體規(guī)劃方面 豪宅別墅大多以能保證視野開(kāi)闊度的單排行列式布局為主 輔以組團(tuán)式布局已實(shí)現(xiàn)容積率要求 沿資源走向而成的行列式布局 可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化 保證建筑單體與庭院內(nèi)的開(kāi)闊視野 且可通過(guò)車行路擴(kuò)大別墅前后間距 不存在斜向間距過(guò)近的弊端 沿資源走向的行列式布局 大湖山莊總體規(guī)劃圖 40 行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性 通常會(huì)采用擴(kuò)大前院尺度和戶型調(diào)整來(lái)規(guī)避 同組團(tuán)式布局相比較 行列式布局使得沿路別墅均受到過(guò)往車輛的干擾 處理手法二 將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置 處理手法一 增加前院與車行路的距離 41 達(dá)標(biāo)動(dòng)作 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 1 地段 2 環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 3 戶均資源 4 居住私密性 5 戶型設(shè)計(jì) 42 豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可通過(guò)如下分布圖體現(xiàn) 豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個(gè)面積區(qū)間 400 500 600 1000 地下室面積200 400 地上建筑面積400 550 之間是目前客戶需求的主流面積和各項(xiàng)目暢銷面積區(qū)間 也是豪宅別墅的達(dá)標(biāo)面積 1000 以上別墅通常占據(jù)最佳位置 享有稀缺資源 兩者均能實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度 43 不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑450 550平方米 地上建筑面積450 550平方米 地下建筑面積200 250平方米 總建筑面積700 800平方米 宅基地面積約2畝 地上兩層 地下一層 室內(nèi)車庫(kù)1或2輛 室內(nèi)外共計(jì)2 3個(gè)車位 首層功能空間通常包括 門廳 客廳 家庭室 正餐廳 早餐廳 西廚 封閉中廚 衛(wèi)生間 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的次臥室 二層為居住區(qū) 通常除首層1個(gè)次主臥或書(shū)房外 二層應(yīng)設(shè)有1個(gè)主臥區(qū)及2 3間帶獨(dú)立衛(wèi)生間 或衣帽間 的次臥室 入戶門廳挑空 客廳或家庭室擇一挑空 通常為客廳挑空 44 不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑600 800平方米 地上建筑面積600 800平方米 地下建筑面積300平方米以上 總使用面積約1000平方米 房間數(shù)量6個(gè)以上 首層設(shè)有1 2個(gè)房間 可用作書(shū)房或老人房 除首層客廳與家庭室外 二層樓梯處通常另設(shè)私密起居室 雙挑空設(shè)計(jì) 入戶玄關(guān)挑空 客廳或家庭廳擇一挑空 且與樓梯結(jié)合 單側(cè)弧形樓梯設(shè)計(jì) 部分可提供電梯 需設(shè)置兩個(gè)主臥區(qū) 提供上下分層和在二層并立的兩種選擇 主臥區(qū)面積闊綽80平方米 衛(wèi)生間面積應(yīng)保證 15平方米 獨(dú)立衣帽間 主臥書(shū)房保證南向采光或以大面積滿足工作間需求 全地下室 采光井 下沉式庭院 或者半地下室設(shè)計(jì) 2個(gè)以上的保姆間應(yīng)有明采光 一層的主要功能空間與前類產(chǎn)品基本相同 但門廳 客廳 餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當(dāng)放大 其中客廳的面寬要保證在9米以上 同時(shí)在入戶門廳處增加單獨(dú)的衣帽間 45 不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成地上建筑1000平方米以上 地上建筑面積1000平方米以上 地下室面積 300平米 合計(jì)使用面積1400平方米以上 房間數(shù)量通常 8個(gè) 平面空間調(diào)整余地大 可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量 戶型設(shè)計(jì)的功能空間的組成和序列與常見(jiàn)居家型別墅有所不同 不僅主要的功能空間的尺寸進(jìn)一步放大 同時(shí)室內(nèi)增添如私家泳池 男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間 因?yàn)榫邆渖虅?wù)招待功能 因此首層空間的尺度應(yīng)盡可能的夸大 通過(guò)夸張華麗的樓梯形式 3 6m的層高 大面積挑空來(lái)傳達(dá)招待功能 地下室功能豐富 除常見(jiàn)功能外 通常設(shè)計(jì)有游泳池 大規(guī)模酒窖 藝術(shù)收藏室 緊急避難室 46 達(dá)標(biāo)動(dòng)作 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 1 地段 2 環(huán)境 6 建筑風(fēng)格 3 戶均資源 4 居住私密性 5 戶型設(shè)計(jì) 47 豪宅別墅市場(chǎng)風(fēng)格類型之一 居家風(fēng)格 偏向居家的北美風(fēng)格 通過(guò)柔和的顏色 中規(guī)中矩的風(fēng)格 適合用于以私家居住為主的別墅 北京玫瑰園 北京玫瑰園 東山墅 碧海方舟 晴翠園 大湖山莊 48 豪宅別墅市場(chǎng)風(fēng)格偏向之二 商務(wù)風(fēng)格 以 怪 求勝類 適合商務(wù)型別墅定位 國(guó)花園 將新古典主義 巴洛克風(fēng)格 維多利亞時(shí)代 托斯卡尼娜風(fēng)格盡收項(xiàng)目 財(cái)富公館 法式古典貴族風(fēng)格 49 訪談結(jié)果顯示 豪宅客戶對(duì)于建筑風(fēng)格的關(guān)注度較低 但存在一定的傾向性 傳統(tǒng) 現(xiàn)代 復(fù)古 簡(jiǎn)約 豪宅客戶對(duì)各類建筑風(fēng)格關(guān)注度低 接受度較高 北美 歐洲 美式西班牙風(fēng)格各有所好 但客戶認(rèn)為豪宅別墅的風(fēng)格應(yīng)該遵循符合大眾口味 常規(guī)別墅認(rèn)知的原則 避免出現(xiàn)極端的建筑風(fēng)格 豪宅客戶對(duì)別墅外立面的要求程度相對(duì)較高 要求外立面應(yīng)能體現(xiàn)別墅的品質(zhì)感 傳統(tǒng)的貼面材料過(guò)于陳舊 問(wèn)卷調(diào)查顯示 總之 豪宅別墅的外立面應(yīng)傳達(dá)簡(jiǎn)約 大氣 不夸張的風(fēng)格特征 輔以體現(xiàn)質(zhì)感的外墻建材 50 城市豪宅KPI 一 51 城市豪宅KPI 二 52 城市豪宅KPI 三 53 城市豪宅KPI 四 54 高容積率豪宅園林一般做法 55 三線城市標(biāo)桿 惠州帝景灣 高品質(zhì) 歐洲皇家形象創(chuàng)造高溢價(jià) 創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn) 歐洲皇家形象 品質(zhì)發(fā)力 56 三線城市標(biāo)桿 煙臺(tái)凱旋城 高端配置 產(chǎn)品設(shè)計(jì)使景觀資源最大化創(chuàng)造高溢價(jià) 創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn) 高端及齊備配套 景觀資源價(jià)值的最大化 連通濱海廣場(chǎng) 57 創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn) 寬樓間距 最大化江景價(jià)值 挺拔形象 園林 二線城市標(biāo)桿 武漢錦繡長(zhǎng)江 獨(dú)特建筑形象 寬樓間距等 創(chuàng)造溢價(jià) 58 案例一 水榭花都 香蜜湖區(qū)域豪宅開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)始者 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 地塊位于香蜜湖東側(cè) 主要景觀資源位于項(xiàng)目的西北側(cè) 是距離香蜜湖最近的地塊 與生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔 劣勢(shì) 項(xiàng)目東側(cè)鄰交通主干道香梅路 南側(cè)鄰紅荔西路 高層會(huì)受到一定的噪音影響 景田南片區(qū) 紅荔西路 香蜜湖路 香梅路 59 水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理 三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來(lái)形成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 高層 高層 小高層 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 60 水榭花都 高層贈(zèng)送大面積錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái) 戶型特色 首個(gè)推出6米高錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目 其觀景效果受到客戶青睞 奇數(shù)層167m2 偶數(shù)層169m2 奇數(shù)層194m2 偶數(shù)層192m2 產(chǎn)品特色 61 案例二 香蜜湖1號(hào) 終極置業(yè)者的追求 富人攀比的選擇 景田南片區(qū) 紅荔西路 香蜜湖路 香梅路 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 地塊位于香蜜湖的東北側(cè) 主要景觀資源位于項(xiàng)目的西南側(cè) 擁有一線香蜜湖景觀 和生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔 劣勢(shì) 項(xiàng)目東側(cè)緊鄰交通主干道香梅路 高層單位會(huì)受到一定的噪音 62 香蜜湖1號(hào)的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理 香蜜湖 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 疊加 以園林植被 水系和疊加單位緩沖高層對(duì)別墅的影響 通過(guò)高層6米架空 為社區(qū)內(nèi)部打開(kāi)視野 以高大的林木作為別墅之間的綠色屏障 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 63 香蜜湖1號(hào) 對(duì)各種創(chuàng)新元素的改良運(yùn)用 打造細(xì)節(jié) 戶型特色 項(xiàng)目戶型方面 雖說(shuō)不上是首創(chuàng) 但其將市場(chǎng)上的各種創(chuàng)新元素都合理的容納進(jìn)項(xiàng)目中 而且對(duì)這些創(chuàng)新元素加以改良 使這些原本有缺陷的創(chuàng)新點(diǎn)變得更完美 建筑上解決私密性問(wèn)題措施 加寬花槽防止上下層入戶花園的對(duì)望 墻體漂板解決局部上層房間與下層陽(yáng)臺(tái)的對(duì)望 加寬花槽 墻體漂板 入戶花園 下沉式空中院館 產(chǎn)品特色 64 香蜜湖1號(hào) 把普通的設(shè)施做到極致 舒適度 65 香蜜湖1號(hào) 全頂級(jí)品牌配置 構(gòu)筑市場(chǎng)高端硬指標(biāo) 設(shè)施材料 外墻面 a 巴西進(jìn)口花崗石 b 英國(guó)進(jìn)口涂料 c 日本技術(shù)燒制擠壓磚 門窗 意大利Aluk系統(tǒng)品牌門窗 具有優(yōu)良的防水 隔音 隔熱性能 鋁合金型材以氟碳噴涂進(jìn)行表面處理 是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝 具有耐磨損 抗沖擊 附作力強(qiáng) 抗輻射 耐腐蝕 耐紫外線 熱穩(wěn)定性強(qiáng) 難變色等極為優(yōu)良的特性 正常使用壽命可達(dá)60年 玻璃 雙層中空LOW E玻璃6 9 6 mm 具有隔熱 遮陽(yáng) 降噪 保溫 防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料 夏季有陽(yáng)光的日間 室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于4C0 隔音效率在30dB以上 入戶門 北美洲進(jìn)口黑胡桃木制作實(shí)木子母門 門扇高達(dá)2 5米 寬度達(dá)到1 5米 木紋上施以高級(jí)原色清漆 門上線條均是在實(shí)木上鐫刻而成 門鎖以色列Mul T lock三合一功能豪華鑄精銅大門鎖 管道 冷水和熱水管道采用原裝進(jìn)口VESBO 衛(wèi)水寶 PPR給水管 污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管 陽(yáng)臺(tái) 設(shè)金屬防護(hù)欄桿 配雙層鋼化安全玻璃和高檔防銹防腐不銹鋼配件 電梯 OTIS 高速住宅電梯 速度高達(dá)2 5米 秒 安裝定制冷氣機(jī) 特別設(shè)計(jì)廂內(nèi)裝修 智能化電梯運(yùn)行系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)定向召喚 定點(diǎn)到達(dá) 社區(qū)智能化周邊防護(hù)系統(tǒng)雙重巡更系統(tǒng)停車場(chǎng)快速到達(dá)系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)社區(qū)智能燈光系統(tǒng) 家居智能化可視對(duì)講系統(tǒng)智能一卡通室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)無(wú)線上網(wǎng) 66 香蜜湖1號(hào) 中海深藍(lán) 專為中國(guó)頂級(jí)住宅定制 一流服務(wù)匹配一等建筑 物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人為中海深藍(lán)最高級(jí)別服務(wù)者 負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù) 素白手套 深色西服 從容優(yōu)雅 物業(yè)私人助理直接面對(duì)業(yè)主 提供物業(yè)私人助理服務(wù) 24小時(shí)在線 業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)系 包括物品采購(gòu) 生活顧問(wèn) 出游安排 代為繳費(fèi) 房屋代管等全方位的服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士來(lái)自中國(guó)海軍陸戰(zhàn)隊(duì)等機(jī)構(gòu) 具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力 可在3分鐘內(nèi)趕往指定地點(diǎn) 迅速解決業(yè)主遇到的安全問(wèn)題 包括雙人巡警 隱性特衛(wèi)隊(duì) 安全特種隊(duì) 護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)等 中海深藍(lán)按照服務(wù)深度 將服務(wù)者分為不同層級(jí) 為業(yè)主提供不同層次的服務(wù) 使服務(wù)尊貴有序 67 案例三 中信紅樹(shù)灣 區(qū)位價(jià)值的發(fā)掘者 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 北臨華僑城主題公園 西臨沙河高爾夫球場(chǎng) 東接規(guī)劃中的中央公園 南臨深圳灣 景觀資源豐富 生態(tài)環(huán)境好 臨近未來(lái)地鐵2號(hào)線出口 有較大升值潛力 劣勢(shì) 生活配套設(shè)施仍未完善 公共交通暫缺 68 中信紅樹(shù)灣的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 底層TH與項(xiàng)目之外的高爾夫別墅呼應(yīng) 形成強(qiáng)烈的儀式感 兩地塊之間的市政道路實(shí)現(xiàn)了與內(nèi)部環(huán)境融合 TH錯(cuò)列 改善與高層之間的關(guān)系 69 中信紅樹(shù)灣 空中院館的戶型創(chuàng)新是其產(chǎn)品的最大特色 市場(chǎng)影響力強(qiáng) 戶型特色 南北通透 板式格局 空中院館創(chuàng)新格局 270度室內(nèi)空中花園景 大尺度落地窗 大尺度室外景觀陽(yáng)臺(tái) 270室外景觀 餐廳 客廳角度 過(guò)道角度 書(shū)房角度 景觀陽(yáng)臺(tái) 院落 外部資源 書(shū)房 餐廳 產(chǎn)品特色 70 中信紅樹(shù)灣 不斷建立更高的展示和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 承接高形象 通透大玻璃體的售樓處 270度全高爾夫景觀樣板房 汽車防曬膜 借鑒深圳乃至全國(guó)的項(xiàng)目的展示標(biāo)準(zhǔn) 并不斷創(chuàng)新和提升 硬件展示 精確選擇展示點(diǎn) 客戶遮陽(yáng)傘 軟件展示 細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì) 71 城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)一 高層區(qū) 別墅區(qū)組合模式 72 城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)二 創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升舒適度指標(biāo) 73 城市豪宅項(xiàng)目案例借鑒要點(diǎn)三 獨(dú)有的特色服務(wù)和體驗(yàn) 74 基于區(qū)域價(jià)值的豪宅營(yíng)銷體系 第三部分 75 在這場(chǎng)席卷全球的轟轟烈烈的財(cái)富化運(yùn)動(dòng)中 是什么 促使他們一擲千金 76 為什么LOUISVUITTON每一次Logo顏色或形式的改變 都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么RollsRoyce每年300多輛純手工制造的昂貴轎車 會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿 擁有財(cái)富卻未見(jiàn)得能擁有一輛RollsRoyce NotOnly ButAlso 77 欲望是人性的弱點(diǎn) 導(dǎo)致人產(chǎn)生了非理性的精神需求 欲望是非必需的 是超越物質(zhì)需求的精神滿足 欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無(wú)法永遠(yuǎn)滿足 所以具有無(wú)限性 78 關(guān)鍵詞 欲望Desire 稀缺Scarcity 時(shí)尚Fashion 身份Status 79 城市頂級(jí)豪宅的購(gòu)買亦受欲望所驅(qū)使 故此 客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引 頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需要 迎合客戶的欲望需求 豪宅成功營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 稀缺感 身份感 營(yíng)造 80 房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金定律 地段 地段 還是地段 區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷方向 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 豪宅成功營(yíng)銷方向 陌生區(qū)域 認(rèn)知度低 區(qū)域 嬰兒 期 區(qū)域發(fā)展迅速 擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域高成熟度 區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可 區(qū)域 少年 期 區(qū)域 成年 期 告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美 重新定義區(qū)域價(jià)值 提升形象 告訴別人她美得與眾不同 基于區(qū)域價(jià)值 重新定義產(chǎn)品 告訴別人她是完美的 利用成熟區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大 81 不同區(qū)域價(jià)值下的豪宅營(yíng)銷方向 豪宅成功營(yíng)銷動(dòng)作 重新定義區(qū)域價(jià)值 提升形象 基于區(qū)域價(jià)值 重新定義產(chǎn)品 利用成熟區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目全方位打造下的細(xì)節(jié)放大 營(yíng)造時(shí)尚感追逐時(shí)尚潮流元素 營(yíng)造稀缺感占有稀缺并炫耀 營(yíng)造身份感渴望尊貴至尚的地位 82 基于區(qū)域價(jià)值的豪宅營(yíng)銷模型 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 豪宅成功營(yíng)銷 在基于區(qū)域質(zhì)素的正確營(yíng)銷方向上 完成三方面的營(yíng)銷動(dòng)作 83 不同區(qū)域價(jià)值下的豪宅營(yíng)銷典型案例 84 豪宅成功營(yíng)銷案例1 85 位置 北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處 規(guī)模 占地 70000m平米 總建面 320000平米 容積率 4 57 綠化率 50 均價(jià) 14000元 平米 戶型 面積區(qū)間134平方米 640平方米 建筑形式 2幢板樓 9棟塔樓 開(kāi)發(fā)商 北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 園林設(shè)計(jì) 貝爾高林香港有限公司 資源條件 朝陽(yáng)公園自然景觀 CBD 燕莎商務(wù)圈 項(xiàng)目概況 86 區(qū)域形勢(shì) 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟 配套不夠完善 區(qū)域印象較差 沒(méi)有形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng) 市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì) 片區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格 6000 7000元 平米 本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格 10000元 平米 項(xiàng)目核心概念 城市公園文化 推廣側(cè)重點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié) 營(yíng)銷問(wèn)題 賣點(diǎn)過(guò)于單薄 支撐價(jià)格走高有困難 概念的挖掘膚淺 無(wú)論是名字的來(lái)源和 城市公園文化 的概念在表達(dá)上都顯得生硬 未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合 項(xiàng)目背景 建立中央公園豪宅物業(yè)的價(jià)值體系 扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目形象 建立客戶對(duì)豪宅區(qū)域的認(rèn)知 入住供樓 解決期房困擾 京城首推入住前零按揭方式 本項(xiàng)目運(yùn)作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅 策劃代理前實(shí)現(xiàn)均價(jià)10000元 平米 月均銷售20套 策劃代理后實(shí)現(xiàn)均價(jià)14000元 平米 月均銷售40套 操作效果 介入時(shí)間 年介入方式 營(yíng)銷策劃代理 介入背景與操作結(jié)果 87 項(xiàng)目營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟 配套不夠完善 區(qū)域印象較差 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營(yíng)銷方向 區(qū)域 嬰兒 期 重新定義區(qū)域價(jià)值 提升形象 重新定義朝陽(yáng)公園及整體區(qū)域的價(jià)值 對(duì)比紐約的中央公園 倫敦的海德公園及附近的精致建筑 引入 中央公園區(qū) 概念 通過(guò)類比快速提升區(qū)域價(jià)值 區(qū)域價(jià)值的重新定義大幅度提升了項(xiàng)目整體形象及知名度 項(xiàng)目形象確立 中央公園區(qū)的頂級(jí)豪宅 紐約中央公園 倫敦海德公園 北京朝陽(yáng)公園 88 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 贊助承辦國(guó)際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽 宣揚(yáng)了本項(xiàng)目時(shí)尚 健康的生活方式 時(shí)尚感 邀請(qǐng)美國(guó)小姐在來(lái)華訪問(wèn)期間 到本項(xiàng)目參觀 并參加客戶活動(dòng) 與本項(xiàng)目國(guó)際化 時(shí)尚前沿的形象相符 舉辦印度珠寶展 展現(xiàn)了財(cái)富階層的時(shí)尚主張 聘請(qǐng)?jiān)?jīng)設(shè)計(jì)國(guó)際俱樂(lè)部的名師 對(duì)項(xiàng)目10000平米的會(huì)所進(jìn)行設(shè)計(jì) 會(huì)所內(nèi)飾設(shè)計(jì)具備國(guó)際水準(zhǔn) 軟硬件設(shè)備與國(guó)際接軌 89 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi) 大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會(huì)所 世界市中心 宣傳推廣上 強(qiáng)勢(shì)凸顯本項(xiàng)目所在區(qū)域的稀缺地位 稀缺感 身份感 社區(qū)內(nèi)地面墊高 與外部形成高差 社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計(jì)顯示出尊貴的氣勢(shì) Logo設(shè)計(jì)采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象 張揚(yáng)身份 美國(guó)總統(tǒng)小布什來(lái)華訪問(wèn)期間 受邀來(lái)本項(xiàng)目參觀 給項(xiàng)目及客戶均帶來(lái)很強(qiáng)的面子感 90 案例營(yíng)銷總結(jié) 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟 配套不夠完善 區(qū)域印象較差 名師設(shè)計(jì)會(huì)所 印度珠寶展 美國(guó)小姐來(lái)訪 國(guó)際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價(jià)值 五星級(jí)超大會(huì)所 高貴形象logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來(lái)訪 有氣勢(shì)的社區(qū)入口 引入 中央公園區(qū) 概念 91 豪宅成功營(yíng)銷案例2 92 項(xiàng)目概況 總占地面積 162653M2總建筑面積 650000M2其中 住宅建筑面積 505100M2會(huì)所建筑面積 6000M2幼兒園 6000M2中央廣場(chǎng) 3000M2 橫跨市政路 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā) 其中一期588套綠化率 65 容積率 3 18總車位 3500梯戶比 二梯兩戶 二梯三戶 93 介入背景與操作結(jié)果 區(qū)域識(shí)別性差 紅樹(shù)灣片區(qū)與周邊片區(qū)無(wú)明顯區(qū)隔 區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重 區(qū)域價(jià)值 紅樹(shù)灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件 但是其自身價(jià)值未得到客戶的充分認(rèn)知 區(qū)域成熟度低 紅樹(shù)灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域 尚未被開(kāi)發(fā) 區(qū)域配套及成熟度低 本項(xiàng)目既定目標(biāo) 樹(shù)立項(xiàng)目高端豪宅形象 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià) 項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷售 開(kāi)發(fā)商品牌形象樹(shù)立 項(xiàng)目背景 紅樹(shù)灣區(qū)域價(jià)值得到大幅提升 成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域 項(xiàng)目一期開(kāi)盤2個(gè)月實(shí)現(xiàn)4 5億銷售額 操作效果 介入時(shí)間 年 月介入方式 營(yíng)銷策劃代理 94 項(xiàng)目營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行 紅樹(shù)灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源 區(qū)域尚未開(kāi)發(fā) 區(qū)域定義模糊 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營(yíng)銷方向 區(qū)域 嬰兒 期 重新定義區(qū)域價(jià)值 提升形象 重新定義片區(qū) 提出 灣區(qū) 的概念 并抓住深圳一直以來(lái)濱海不看海的遺憾進(jìn)行炒作 明確區(qū)域價(jià)值 個(gè)盤價(jià)值 尋找國(guó)外同類型可借鑒案例模式 創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè) 將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定第一級(jí)別豪宅 95 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 組織酒會(huì) GOLF等上層社會(huì)的時(shí)尚活動(dòng) 進(jìn)行客戶圈層的營(yíng)銷 擴(kuò)大影響力 形成口碑傳播 時(shí)尚感 根據(jù)客戶喜好旅游的特點(diǎn) 組織當(dāng)下流行的自駕游活動(dòng) 給客戶新鮮體驗(yàn) 30 30米通透玻璃盒子售樓處 極具時(shí)尚沖擊力 濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn) 兼具銷售和藝術(shù)展示的功能 首批選擇最亮點(diǎn)的戶型 聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司梁志天進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修 充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì) 96 提出 灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 的口號(hào) 并將 灣區(qū)物業(yè) 注冊(cè) 成為項(xiàng)目的專署代名詞 營(yíng)造項(xiàng)目珍貴 稀缺的區(qū)域地位和形象 稀缺感 身份感 售樓處10米超高大門 氣派 體面 體現(xiàn)項(xiàng)目高端的氣質(zhì) 現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)細(xì)致 周到 不僅體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì) 更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 97 案例營(yíng)銷總結(jié) 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 紅樹(shù)灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源 區(qū)域尚未開(kāi)發(fā) 區(qū)域定位模糊 酒會(huì) GOLF活動(dòng) 梁志天設(shè)計(jì)樣板間 注冊(cè) 灣區(qū)物業(yè) 10米超高大門 體現(xiàn)客戶尊貴的細(xì)節(jié)服務(wù) 玻璃盒子售樓處 組織自駕游 提出 灣區(qū)物業(yè) 的概念 98 豪宅成功營(yíng)銷案例3 99 項(xiàng)目概況 位置 北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬(wàn)柳中路 規(guī)模 總建筑面積約8萬(wàn)平方米 物業(yè)用途 住宅 社區(qū)構(gòu)成 4棟18層塔樓 1棟8層和1棟9層板樓 發(fā)展商 北京錦繡大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬(wàn)柳中路 規(guī)模 總建筑面積約8萬(wàn)平方米 物業(yè)用途 住宅 社區(qū)構(gòu)成 4棟18層塔樓 1棟8層和1棟9層板樓 發(fā)展商 北京錦繡大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 100 介入背景與操作結(jié)果 項(xiàng)目形象模糊 未充分形成賣點(diǎn)認(rèn)知 對(duì)客戶無(wú)法形成足夠的購(gòu)買沖動(dòng) 前期過(guò)份低價(jià)入市 無(wú)法體現(xiàn)樓盤的高檔定位 而且沒(méi)有得到客戶認(rèn)同 現(xiàn)場(chǎng)展示存在嚴(yán)重缺陷 售樓處與工地現(xiàn)場(chǎng)相距較遠(yuǎn) 多個(gè)項(xiàng)目的售樓處同居一處 相互影響 展示點(diǎn)雜亂 無(wú)章法 沙盤陳舊 未進(jìn)行感性訴求 現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力弱 賣點(diǎn)沒(méi)有有效的組織 人員缺乏有效培訓(xùn) 對(duì)項(xiàng)目的理解不夠深刻 未進(jìn)行有效銷控 項(xiàng)目背景 北京市場(chǎng)首創(chuàng)高科技住宅 改變塔樓的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì) 建立全新價(jià)值體系 告別空調(diào)暖氣時(shí)代 家喻戶曉 京城首推 裸體樣板間 高舉高打 控制放量 創(chuàng)造市場(chǎng)奇跡 策劃代理前實(shí)現(xiàn)價(jià)格7000元 平米 策劃代理后實(shí)現(xiàn)價(jià)格10500元 平米 操作結(jié)果 介入時(shí)間 年 月介入方式 營(yíng)銷策劃代理 101 項(xiàng)目營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行 萬(wàn)柳 一個(gè)新興的高檔住宅熱點(diǎn)區(qū)域 上升勢(shì)頭強(qiáng)勁 區(qū)域在不斷完善建設(shè)中 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營(yíng)銷方向 區(qū)域 少年 期 基于區(qū)域價(jià)值 重新定義產(chǎn)品 重新定義產(chǎn)品 提出 告別空調(diào)暖氣時(shí)代 建立有別于周遍項(xiàng)目的形象認(rèn)知 建立全新產(chǎn)品價(jià)值體系 提出全新產(chǎn)品概念 極易誘發(fā)客戶的興趣 在激烈競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍 102 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 修改案名從 錦繡大地公寓 修改為 鋒尚國(guó)際公寓 形象鋒銳 超前 使人產(chǎn)生時(shí)尚之地的聯(lián)想 時(shí)尚感 將國(guó)外普遍使用的遮陽(yáng)卷簾引入到項(xiàng)目中 讓客戶體驗(yàn)到國(guó)際上先進(jìn)的居住標(biāo)準(zhǔn) 修改Slogan新的Slogan賦予項(xiàng)目新鮮的概念 帶有強(qiáng)烈的時(shí)尚沖擊力 鋒過(guò)處度量失衡 告別空調(diào)暖氣時(shí)代 修改推廣形象推廣形象以紅色為主 視覺(jué)沖擊效果好 且整體形象具有很強(qiáng)的時(shí)尚感 售樓處外包裝色彩簡(jiǎn)潔 現(xiàn)代感十足 概念模型體現(xiàn)了項(xiàng)目超前的思想 帶有國(guó)際化的色彩 103 首次在市場(chǎng)上提出 歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn) 而且也是當(dāng)期市場(chǎng)上唯一一個(gè)以此為標(biāo)準(zhǔn)的高端項(xiàng)目 首次也是當(dāng)期市場(chǎng)上唯一一個(gè)推出裸體樣板間的項(xiàng)目 進(jìn)行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示 稀缺感 身份感 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 采用世界頂級(jí)品牌廚具poggenpohl進(jìn)行裝修 讓客戶感受到項(xiàng)目高端品質(zhì)所帶來(lái)的身份感 104 案例營(yíng)銷總結(jié) 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 萬(wàn)柳 一個(gè)新興的高檔住宅熱點(diǎn)區(qū)域 上升勢(shì)頭強(qiáng)勁 區(qū)域在不斷完善建設(shè)中 現(xiàn)代感十足的售樓處 國(guó)外常用的遮陽(yáng)卷簾 歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn) 頂級(jí)品牌poggenpohl 修改案名和Slogan 時(shí)尚 簡(jiǎn)潔的推廣形象 裸體樣板間 歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn) 105 豪宅成功營(yíng)銷案例4 106 項(xiàng)目概況 位置 深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處 占地面積 93544平米 建筑面積 131000平米 住宅面積 127000平米 容積率 1 4 綠化率 近50 戶數(shù) 共447套 資源條件 本項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔 近鄰CBD 具有極為純粹的城市湖景 同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方 107 介入背景與操作結(jié)果 新政影響 房地產(chǎn)新政出臺(tái) 限制了以往所用營(yíng)銷手段的運(yùn)用 創(chuàng)新勢(shì)在必行 區(qū)域價(jià)值 香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)之一 被客戶和市場(chǎng)所廣泛認(rèn)可 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 與本項(xiàng)目同類型的產(chǎn)品 市場(chǎng)供應(yīng)量大 競(jìng)爭(zhēng)激烈 本項(xiàng)目既定目標(biāo) 樹(shù)立項(xiàng)目高形象及高知名度 充分提升項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在高價(jià)位下順利銷售 2005年實(shí)現(xiàn)銷售金額6個(gè)億 項(xiàng)目背景 得到客戶高度認(rèn)可 成為深圳豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目 項(xiàng)目擁有較高美譽(yù)度與良好客戶口碑 項(xiàng)目項(xiàng)目最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅 聯(lián)排實(shí)現(xiàn)均價(jià)40000元 平米 雙拼實(shí)現(xiàn)均價(jià)70000元 平米 操作效果 介入時(shí)間 2005年2月介入方式 營(yíng)銷策劃代理 108 項(xiàng)目營(yíng)銷方向確定與執(zhí)行 香蜜湖區(qū)域地處城市中心 擁有絕佳自然資源 是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū) 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營(yíng)銷方向 區(qū)域 成年 期 利用成熟區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目全方位打造下的細(xì)節(jié)放大 放大香蜜湖區(qū)域價(jià)值 利用地塊拍賣所引起的關(guān)注 炒作絕版地王 9萬(wàn)3 的概念 在全方位精心打造產(chǎn)品的同時(shí) 放大會(huì)所展示 擁有奢侈大堂 挑空樓梯間 豪華裝修 頂級(jí)配置 放大尊貴服務(wù)展示 注重每一個(gè)可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù) 109 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 創(chuàng)新推出 豪門夜宴選房活動(dòng) 高檔的布置 高雅的氛圍 既給客戶新鮮的感受 又體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次 迎合高端客戶的品位 舉辦香蜜湖1號(hào)鑒賞酒會(huì) 利用這種高層次的時(shí)尚活動(dòng)推廣項(xiàng)目形象 老爺車外形的看房車 新穎 別致 讓客戶產(chǎn)生時(shí)尚的共鳴 現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡 浴缸 泳池 里的花瓣 浴巾 花園里的燒烤架 私家藏酒窖 樣板間內(nèi)的每個(gè)細(xì)節(jié)布置 都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活 110 社區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古樹(shù) 制造稀缺感 炒作項(xiàng)目土地價(jià)值 強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位和稀缺性 稀缺感 身份感 會(huì)所擁有10米大堂挑空 彰顯身份感和尊貴感 主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童 為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù) 讓客戶體驗(yàn)尊貴感受 售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計(jì)私家林蔭路 氣勢(shì)恢宏 路的盡頭開(kāi)啟一個(gè)階層 此后 城市再無(wú)如此規(guī)格之土地 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 111 案例營(yíng)銷總結(jié) 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 香蜜湖區(qū)域地處城市中心 擁有絕佳自然資源 是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū) 香蜜湖1號(hào)鑒賞酒會(huì) 豪門夜宴選房活動(dòng) 稀缺土地價(jià)值 私家林蔭路 樣板間現(xiàn)代生活展示 新穎看房車 百年古樹(shù) 尊貴禮儀服務(wù) 10米大堂挑空 放大土地價(jià)值放大展示區(qū)放大尊貴服務(wù) 112 基于市場(chǎng)的豪宅戶型研究 第四部分 113 單棟建筑頂層復(fù)式產(chǎn)品拉開(kāi)差距湯臣一品 上海 案例分析 園景利用 114 利用面積 會(huì)所以及不同層高區(qū)隔產(chǎn)品凱旋門 香港 朝日閣 第1A座 樓層高度 案例分析 自創(chuàng)資源賣點(diǎn) 115 享受型城市豪宅144 170 客廳餐廳南北通風(fēng) 主臥獨(dú)立衣帽間 上海淡水灣花園戶型 三室兩廳155 雙陽(yáng)臺(tái) 基礎(chǔ)功能價(jià)值點(diǎn) 必須保障主臥室?guī)б旅遍g 客廳和餐廳南北通透 南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 兩室兩廳148 無(wú)陽(yáng)臺(tái) 北京POPMOMA戶型 可以自由分隔的空間將生活創(chuàng)意化 但卻忽略了基本功能的配置 116 30m面寬 10m進(jìn)深 179m2 84m2 170m2 基礎(chǔ)功能價(jià)值點(diǎn)設(shè)計(jì) 大面寬 短進(jìn)深 二梯三戶房型設(shè)計(jì) 房型端正 多處采光 每套主臥帶衣帽間 2 2 1 4 2 2 4 2 2 房間采光充足 仁恒河濱花園 上海 享受型城市豪宅144 170 117 享受型城市豪宅144 170 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn) 錯(cuò)躍式設(shè)計(jì) 讓空間更為情趣化 客廳上兩步后到達(dá)生活空間 保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾 餐廳肩負(fù)了起居室功能 靚達(dá)名邸 樂(lè)山市 180m2 京潤(rùn)珍珠 海南 118 北京棕櫚國(guó)際公寓 三室兩廳158 增加傭人套房設(shè)計(jì) 次臥室轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì) 主臥室飄窗設(shè)計(jì) 彈性功能價(jià)值點(diǎn)設(shè)計(jì) 玄關(guān)增設(shè)小衣帽間改善主臥和次臥窗設(shè)計(jì) 增加傭人套房 讓生活更實(shí)用化 上海東方曼哈頓尚東區(qū) 三室兩廳156 玄關(guān)設(shè)置衣帽間 享受型城市豪宅144 170 119 彈性功能價(jià)值點(diǎn) 多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗 入戶花園等既美觀又實(shí)用 105m2 116m2 跳送6M超高空中露臺(tái) 半贈(zèng)送入戶花園 體現(xiàn)一種廊院生活 270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì) 品味愜意生活 恒立聽(tīng)?；▓@ 深圳 享受型城市豪宅144 170 120 彈性功能價(jià)值點(diǎn) 露臺(tái)跳送 并較好解決其私密性問(wèn)題 使露臺(tái)更實(shí)用 155m2 152m2 超大露臺(tái) 通過(guò)百頁(yè)或凸窗來(lái)提高露臺(tái)私密性 空中庭院 三個(gè)空間共享 入戶花園露臺(tái)和主臥露臺(tái)跳送 155m2 金地香蜜山 深圳 享受型城市豪宅144 170 121 豪華型城市豪宅170 200 基礎(chǔ)功能價(jià)值點(diǎn) 必須保障主臥室?guī)?shū)房 入戶衣帽間 一梯一戶 觀景客廳設(shè)計(jì)或入戶花園等景觀利用的考量 200m2 184m2 中信君庭 廣州 180m2 中凱城市之光 上海 轉(zhuǎn)角觀景大廳的設(shè)計(jì) 讓自然延伸到屋內(nèi) 經(jīng)過(guò)陽(yáng)臺(tái)過(guò)渡空間進(jìn)入書(shū)房 主臥套房靈活性大 廚房 餐廳 客廳 臥室 主臥 衛(wèi) 衛(wèi) 臥室 空中花園 擁有私人庭院 但餐廳和客臥 廚房享受景觀 作為豪華型城市豪宅 價(jià)值點(diǎn)忽略基礎(chǔ)功能 122 189m2 209m2 工人房間套間設(shè)計(jì) 注重工作區(qū)與主人家庭社生活的分離 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn) 房型空間更為細(xì)分化 考慮工人套房的設(shè)計(jì) 飲食與會(huì)客分離等 餐廳區(qū)域與客廳區(qū)域分離 東方曼哈頓尚東區(qū) 上海 豪華型城市豪宅170 200 123 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn) 可變空間的利用 中西廚房 書(shū)房觀景等細(xì)部空間設(shè)計(jì) 讓生活變得更尊崇 入戶衣帽間 可以變更為儲(chǔ)藏室 淡水灣花園 上海 180m2 書(shū)房觀景 將生活更加愜意 3 廚房功能擴(kuò)充滿足不同功能的中西廚房 餐廳和廚房功能結(jié)合 形成新的生活方式 豪華型城市豪宅170 200 124 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn) 考慮餐廳與客廳共享陽(yáng)臺(tái) 增設(shè)玄關(guān)的入戶花園等 豪華型城市豪宅170 200平方米 餐廳觀景 一天中的時(shí)節(jié)變換可以與家人在吃飯時(shí)共同分享 保證客廳的采光 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 深圳 162m2 入戶花園設(shè)計(jì) 讓玄關(guān)空間增加亮點(diǎn) 125 彈性功能設(shè)計(jì)主臥室270度景觀陽(yáng)臺(tái)與增設(shè)空中院館 空中院館 270度觀景陽(yáng)臺(tái) 空中院館可改成一書(shū)房 轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái) 豪華型城市豪宅170 200 126 基礎(chǔ)功能價(jià)值點(diǎn) 全套間設(shè)計(jì) 工人獨(dú)立入戶 中西廚房等將生活全面提升 更私有化 類別墅型城市豪宅200 300 工人套間 266m2 客臥以及主臥 工人房均是套房 60 主人空間 工人套間 中西廚房 24 次主臥 9米采光面 轉(zhuǎn)角窗 278 60平米主人空間的極盡奢侈 獨(dú)立衣帽間 書(shū)房 衛(wèi)生間 新城國(guó)際 北京 盛大金磐 上海 127 類別墅型城市豪宅200 300 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn) 復(fù)式設(shè)計(jì) 客廳挑高 洗衣房 在考慮平面布局的基礎(chǔ)上 適當(dāng)增加了別墅房型的功能 200平方米的設(shè)計(jì)考量了客廳挑高 主臥觀景等附加功能 200m2 140m2 躍層上空 客廳 中凱城市之光 上海 洗衣房 330m2 嘉里華亭 上海 128 90平方米創(chuàng)意圓廳設(shè)計(jì)可舉行晚宴 涵蓋了鋼琴的附屬空間 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn) 90平米觀景圓廳將客廳價(jià)值放大 家庭起居室配置讓生活更私密 類別墅型城市豪宅200 300 盛大金磐 上海 起居室 301m2 家庭起居室 129 彈性功能增值點(diǎn) 錯(cuò)層設(shè)計(jì) 形成高4 5m豪華客廳 餐廳可觀景 陽(yáng)臺(tái)可根據(jù)客戶需要改成客廳等其他功能房間 1F 2F 陽(yáng)臺(tái)可改造成為客廳 4 5m豪華客廳 冠城世家 深圳 類別墅型城市豪宅200 300 豪華觀景餐廳 130 基礎(chǔ)功能設(shè)置 主臥觀景 雙工人房設(shè)置 多梯入戶 闊綽宴會(huì)廳 雙工人套房設(shè)置 主臥觀景設(shè)計(jì) 五步電梯 主家獨(dú)立擁有兩部 湯臣一品 上海 434m2 類別墅型城市豪宅300 500 131 升級(jí)功能設(shè)置 闊綽宴會(huì)廳與露臺(tái)融合 多廳設(shè)計(jì)容納男女主人不同活動(dòng)空間 設(shè)置可變更空間 類別墅型城市豪宅300 500 工人房 可變更空間 進(jìn)行大型宴會(huì)的可分可合空間 華府天地 上海 450 460m2 132 彈性功能增值點(diǎn) 空中私人會(huì)所和空中大花園 類別墅型城市豪宅300 500 凱旋門 香港 大廈中77至79層高樓頂?shù)奈鍌€(gè)號(hào)稱天際獨(dú)立屋的獨(dú)立單位 面積由2000多至5000多平方英尺 5 7房不等 每戶均擁有私家泳池 按摩池 空中花園和 無(wú)敵海景 客廳臨海一側(cè)綿延近20米的豪華落地窗 能令港島 維多利亞海灣的迷人夜景盡落主人眼底 這份高距200米空中的奢華享受是唯一的 133 功能價(jià)值點(diǎn)匯總表 134 基于市場(chǎng)的豪宅啟動(dòng)區(qū)策略 第五部分 135 案例一 中信紅樹(shù)灣 強(qiáng)勢(shì)資源啟動(dòng) 樓王概念營(yíng)造頂級(jí)豪宅形象 項(xiàng)目背景 位于沙河填海區(qū) 南山沙河?xùn)|路與白石路交匯東南面 有著海景和高爾夫的強(qiáng)勢(shì)景觀資源 總占地面積16萬(wàn) 總建筑面積65萬(wàn) 共