第八章-土地增值稅法.doc

第八章 土地增值稅法一、單項選擇題1、某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和準予扣除的開發(fā)費用共計3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元(其中印花稅2.5萬元)。該企業(yè)應繳納土地增值稅()萬元。A.96.75B.97.50C.306.75D.307.502、某內資房地產開發(fā)公司銷售一幢新建商品房，取得銷售收入7000萬元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費用及開發(fā)成本合計為2400萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例為10，銷售商品房繳納的有關稅費385萬元。該公司銷售商品房應繳納土地增值稅（）萬元.A.1128.25B.1222.75C.1535.25D.1540.253、某房地產企業(yè)在計算房地產開發(fā)費用時，對財務費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除。下列項目可以計入利息支出扣除的是( )。A.金融機構加收的罰息B.超過貸款期限的利息部分C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額4、對房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（）A.房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，準予扣除B.符合清算條件應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起60日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除D.房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費用計入開發(fā)費用在計算土地增值稅時可以扣除5、清算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是()。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉為自用的B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的C.建成后直接贈與其他企業(yè)的D.建成后產權屬于全體業(yè)主的6、根據(jù)土地增值稅的有關規(guī)定，以下優(yōu)惠政策正確的是（）。A.建造高等公寓出售的，增值稅未超過扣除項目金額之和20的，予以免稅B.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，免征土地增值稅C.個人因改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅D.對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅由各省、自治區(qū)、直轄市稅務機關確定是否減免7、自然人轉讓的房地產坐落地與其居住地不在同一地的，土地增值稅的納稅地點是（）。A.個人工作單位所在地B.個人居住地C.房地產辦理過戶手續(xù)所在地D.個人戶籍所在地二、多項選擇題1、下列關于土地增值稅稅率說法不正確的有（）。A.最高稅率為60%B.最高稅率為100%C.最低稅率為30%D.最低稅率為20%2、計算繳納土地增值稅時，判定普通標準住宅的標準有( )。A.建筑容積率在1.0以上B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下C.增值額未超過扣除項目金額之和的30D.單套建筑面積在120平方米以下3、關于土地增值稅的有關規(guī)定，以下說法中錯誤的有（）。A.中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉移房地產產權應繳納土地增值稅B.納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出，利息支出不可以扣除C.乙房地產公司在出售自建商品房時，可以加計扣除20的費用D.納稅人銷售普通標準住宅時，增值額未超過銷售收入金額20的，免征土地增值稅4、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算的有（）。A.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的B.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的C.直接轉讓土地使用權的D.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的5、下列企業(yè)中，屬于土地增值稅納稅人的有（）。A.與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)B.合作建房后出售房產的合作企業(yè)C.轉讓國有土地使用權的企業(yè)D.將辦公樓用于出租的外國企業(yè)6、按照土地增值稅的有關規(guī)定，下列房地產的各項行為中，應該繳納土地增值稅的有（）。A.工業(yè)企業(yè)以自建廠房作價投入某生產企業(yè)進行聯(lián)營B.雙方合作建房，建成后轉讓的C.被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的D.以房抵債而發(fā)生房地產產權轉讓的7、下列各項中,可以在計算土地增值額時扣除的有( )。A.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費B.房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅C.獲得合法有效憑據(jù)的拆遷補償費D.從建筑安裝施工企業(yè)工程款中扣留的質量保證金三、計算題1、某市一外資房地產開發(fā)公司2010年1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金6000萬元，繳納相關費用240萬元；以上述土地開發(fā)建設高檔商品房和精裝修寫字樓，占地面積各為1/2；高檔商品房開發(fā)成本3000萬元，分攤到商品房的利息支出306萬元，能提供金融機構貸款證明；精裝修寫字樓開發(fā)成本3400萬元，分攤到寫字樓利息支出300萬元，包括加罰利息40萬元；2011年9月份全部竣工驗收后，公司將高檔商品房出售，取得收入12000萬元；將精裝修寫字樓轉為對外租賃，當年收取租金1200萬元。(當?shù)禺斈?、同類房產市場價格為8000萬元)其他相關資料：該房地產公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產開發(fā)費用。根據(jù)上述資料，按下列序號計算有關納稅事項，每問需計算出合計數(shù)：(1)計算該房地產開發(fā)公司2011年共計應繳納的營業(yè)稅。(2)計算土地增值稅時準予扣除的土地使用權的金額；(3)計算土地增值稅時準予扣除的開發(fā)成本金額；(4)計算土地增值稅時準予扣除的稅金；(5)計算土地增值稅時扣除項目合計；(6)應繳納的土地增值稅。答案部分 一、單項選擇題1、【正確答案】：C【答案解析】：扣除項目金額3700+277.53977.5(萬元),土地增值額5000-3977.51022.5(萬元),增值額與扣除項目比率1022.53977.5100%25.71%，適用稅率為30%，應納土地增值稅1022.530%306.75(萬元)(注：非房地產企業(yè)轉讓不動產的印花稅可以作為稅金項目扣除)。 【該題針對“土地增值稅的計算（綜合）”知識點進行考核】 【10299818】 2、【正確答案】：B【答案解析】：收入總額7000（萬元），扣除項目合計24002400102400203853505（萬元）增值額700035053495（萬元）增值率增值額扣除項目金額3495350510099.71，適用稅率40，速算扣除系數(shù)5。應納土地增值稅稅額349540350551222.75（萬元） 【該題針對“土地增值稅的計算（綜合）”知識點進行考核】 【10299822】 3、【正確答案】：D【答案解析】：注意將土地增值稅的計稅要求與企業(yè)所得稅的計稅要求相區(qū)別。 【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進行考核】 【10299841】 4、【正確答案】：C【答案解析】：選項A，房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；選項B符合清算條件應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；選項D,房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本，不是計入開發(fā)費用。 【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】 【10299848】 5、【正確答案】：D【答案解析】：本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。 【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】 【10299857】 6、【正確答案】：C【答案解析】：高等公寓不屬于普通標準住宅，不能享受土地增值稅的優(yōu)惠；因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免征土地增值稅，納稅人自行轉讓的，也可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠；對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規(guī)定。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進行考核】 【10299863】 7、【正確答案】：C【答案解析】：本題考核土地增值稅的納稅地點。納稅人屬于自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地同在一地時，應在其住所所在地稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，則應在辦理過戶手續(xù)所在地稅務機關申報納稅。 【該題針對“土地增值稅的征收管理”知識點進行考核】 【10299870】 二、多項選擇題1、【正確答案】：BD【答案解析】：土地增值稅稅率最高為60%，最低為30%。 【該題針對“土地增值稅的稅率”知識點進行考核】 【10306824】 2、【正確答案】：ABD【答案解析】：普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20。 【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進行考核】 【10299864】 3、【正確答案】：ABD【答案解析】：對因中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉移房地產產權應繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應予免征的土地增值稅，應予以退稅。納稅人全部使用自有資金，沒有利息支出，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之各的10%以內計算扣除。納稅人銷售普通標準住宅時，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的優(yōu)惠政策”知識點進行考核】 【10311925】 4、【正確答案】：ABC【答案解析】：取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。注意納稅人應進行土地增值稅的清算與主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的適用情形是不同的。 【該題針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】 【10299850】 5、【正確答案】：ABC【答案解析】：出租房產，產權并沒有發(fā)生轉換，不繳納土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的納稅人”知識點進行考核】 【10299789】 6、【正確答案】：BD【答案解析】：工業(yè)企業(yè)以房產作為投資或聯(lián)營，投入某生產企業(yè)的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營企業(yè)將其房產再轉讓的應征收土地增值稅；雙方合作建房，建成后轉讓的應征收土地增值稅；對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對于以房地產抵債而發(fā)生房地產產權轉讓的，應征收土地增值稅。 【該題針對“土地增值稅的征收范圍”知識點進行考核】 【10299794】 7、【正確答案】：BC【答案解析】： 【該題針對“土地增值稅的扣除項目”知識點進行考核】 【10299844】 三、計算題1、【正確答案】：(1)2011年共計應繳納的營業(yè)稅=12005%+120005%=60+600=660(萬元)(2)精裝修寫字樓轉為租賃，不繳納土地增值稅，因此計征土地增值稅的只有高檔商品房的部分。應扣除的土地使用權的金額(6000240)23120(萬元)（3）應扣除的開發(fā)成本的金額