濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告(DOC 138頁).doc

山東濰坊東方天韻項(xiàng)目山東濰坊東方天韻項(xiàng)目 專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 凌峻地產(chǎn) 中國 有限公司凌峻地產(chǎn) 中國 有限公司 20062006 年年 6 6 月月 2828 日日 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國2 前言前言 首先 感謝國大房地產(chǎn)公司委托 由我司負(fù)責(zé)濰坊市東方天韻 項(xiàng)目的策劃及銷售等工作 為了對項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向 項(xiàng)目的 產(chǎn)品走向等做出準(zhǔn)確的判斷 首先必須對濰坊房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入 的市場調(diào)研 了解和把握濰坊房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展情況 市場調(diào)研報(bào)告作為項(xiàng)目開發(fā)的有效依據(jù) 能夠客觀反映目前濰 坊房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 對項(xiàng)目成功運(yùn)作具有戰(zhàn)略性 指導(dǎo)意義 為此 我司組成了專業(yè)的調(diào)研小組對濰坊房地產(chǎn)市場進(jìn) 行了細(xì)致 深入的專項(xiàng)市場調(diào)研工作 并通過對相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資 料的收集整理 多次的深度討論與專業(yè)數(shù)據(jù)分析 最終形成本報(bào)告 力求對濰坊的房地產(chǎn)市場做到深刻 精確的認(rèn)識 為貴司項(xiàng)目的開 發(fā)運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)建議 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國3 目錄目錄 第一章 市場調(diào)查組織實(shí)施和可信度分析第一章 市場調(diào)查組織實(shí)施和可信度分析 6 第一節(jié) 調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程 7 一 調(diào)查前期準(zhǔn)備 7 二 調(diào)查實(shí)施 8 第二節(jié) 調(diào)查結(jié)果的可信度分析 9 第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析 10 第一節(jié) 城市概況 11 一 地理位置 11 二 行政區(qū)劃及面積 12 三 城市人口 12 四 文化環(huán)境與歷史資源 13 第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì) 13 一 國民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長 14 二 固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 16 三 產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 17 第三節(jié) 居民生活 18 一 居民收入情況 19 二 居民消費(fèi)情況 20 三 人均居住面積 20 第四節(jié) 城市規(guī)劃 20 一 城市性質(zhì) 20 二 城市布局及區(qū)域職能 20 三 各區(qū)域規(guī)劃概況 20 第五節(jié) 本章總結(jié) 20 第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析 20 第一節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 20 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國4 一 2001 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 20 二 1998 2005 年商品房價(jià)格情況 20 第二節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 20 一 濰城區(qū)區(qū)域 20 二 奎文區(qū)區(qū)域 20 三 高新區(qū)區(qū)域 20 四 區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項(xiàng)目的影響 20 第三節(jié) 典型項(xiàng)目分析 20 一 典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治?20 二 典型個(gè)案縱向分析 20 第四節(jié) 濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預(yù)測 20 一 新政對房地產(chǎn)市場的影響 20 二 土地供給量預(yù)測 20 三 市場競爭與未來市場供應(yīng)預(yù)測 20 四 銷售價(jià)格預(yù)測 20 第四章 濰城 奎文 高新三區(qū)在售項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析第四章 濰城 奎文 高新三區(qū)在售項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析 20 第一節(jié) 各區(qū)域戶型面積及配比分析 20 第二節(jié) 濰坊市暢銷項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析 20 一 嘉日花園 20 二 怡和 星國際 20 三 領(lǐng)秀華城 20 第三節(jié) 本章總結(jié)及啟示 20 一 高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總 20 二 啟示 20 第五章 項(xiàng)目區(qū)域 開發(fā)條件分析第五章 項(xiàng)目區(qū)域 開發(fā)條件分析 20 第一節(jié) 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展 20 一 區(qū)域定位 20 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國5 二 特征描述 20 第二節(jié) 項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析 20 一 項(xiàng)目地塊概況 20 二 項(xiàng)目 SWOT 分析 20 第三節(jié) 本章總結(jié) 20 第六章 消費(fèi)者調(diào)研分析第六章 消費(fèi)者調(diào)研分析 20 第一節(jié) 消費(fèi)者調(diào)研總體情況 20 第二節(jié) 調(diào)研情況分析 20 一 主消費(fèi)群定位 20 二 消費(fèi)群細(xì)化分析 20 第七章 媒體調(diào)查與分析第七章 媒體調(diào)查與分析 20 一 戶外廣告 20 二 報(bào)紙 20 三 電視媒體 20 四 手機(jī)短信廣告 20 五 網(wǎng)絡(luò)廣告 20 六 自辦發(fā)行 包括購買點(diǎn)廣告 20 七 電臺廣告 20 八 車身媒體 20 第八章 市場調(diào)查總結(jié)第八章 市場調(diào)查總結(jié) 20 結(jié)束語結(jié)束語 20 附件 濰坊市樓盤資料附件 濰坊市樓盤資料 20 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國6 第一章 市場調(diào)查組織實(shí)施和可信第一章 市場調(diào)查組織實(shí)施和可信 度分析度分析 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國7 第一節(jié) 調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程第一節(jié) 調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程 為保證調(diào)查過程的順利和調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確有效 正式調(diào)查前我司 與國大公司進(jìn)行了多次溝通 框定了調(diào)查范圍和調(diào)查對象 擬定了 調(diào)查工作實(shí)施計(jì)劃 并精心組織了調(diào)查實(shí)施工作 主要工作包括 市場預(yù)調(diào) 調(diào)查隊(duì)伍組建 調(diào)查的程序設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì) 實(shí)地調(diào)查及信息采集 信息分析及報(bào)告撰寫 一 調(diào)查前期準(zhǔn)備一 調(diào)查前期準(zhǔn)備 1 1 市場預(yù)調(diào) 市場預(yù)調(diào) 月上旬已專人到濰坊對城市 項(xiàng)目地塊及市場基本情況做簡 單摸底調(diào)查和熟悉 并與開發(fā)商進(jìn)行了深度溝通 2 2 調(diào)查隊(duì)伍組建 調(diào)查隊(duì)伍組建 公司總部策劃中心組建了由 1 名主要負(fù)責(zé)人 1 名執(zhí)行負(fù)責(zé)人 4 名調(diào)查人員組成的 6 人調(diào)查小組 3 3 調(diào)查的程序設(shè)計(jì) 調(diào)查的程序設(shè)計(jì) 正式調(diào)查前 擬訂了調(diào)查的區(qū)域 內(nèi)容 日程安排等詳盡的計(jì)劃 并就計(jì)劃與開發(fā)商進(jìn)行了交流 雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實(shí) 施中各項(xiàng)工作的順利展開 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國8 4 4 調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì) 調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì) A 二手資料收集提綱 B 政府部門 廣告公司及媒體深度訪談提綱 C 消費(fèi)者訪談問卷 二 調(diào)查實(shí)施二 調(diào)查實(shí)施 1 1 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集 二手?jǐn)?shù)據(jù)收集 濰坊市概況 濰坊市歷史文化 發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃等 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 包括濰坊市地區(qū)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 財(cái)政 收入 居民消費(fèi)水平等 濰坊市房地產(chǎn)市場情況 房地產(chǎn)投資 開工 竣工 銷售等資料 其它相關(guān)資料 2 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查 濰城區(qū) 巴黎假日 碧水豪庭 金都家園 名都 百盛園 西城 名都 奎文區(qū) 東方御景 風(fēng)尚 100 嘉日花園 康橋水岸 領(lǐng)秀華城 名門 現(xiàn)代城 三友文錦苑 圣榮 都市廣場 盛世豪庭 泰華 城 陽光外灘 怡和 星國際 中央麗景 左岸華庭 東方威 尼斯 高新區(qū) SOHU 新 E 城 東城 新海楓景 海信 順峰蘭郡 翰林 新城 清荷園小區(qū) 富華公寓 隆基花園 金馬小區(qū) 福?；▓@ 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國9 3 3 深度訪談 深度訪談 調(diào)查小組先后去發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo) 主管及工程部相關(guān)人員 業(yè)內(nèi)同 行 銷售人員進(jìn)行了深度訪談 并針對項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行了消費(fèi) 者隨機(jī)訪談 4 4 調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫 調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫 調(diào)查小組成員對所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理 核對以及補(bǔ)充電話訪問 作出統(tǒng)計(jì)分析 并經(jīng)過與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會(huì)議討論 最終形成項(xiàng)目 的市場調(diào)查報(bào)告 第二節(jié) 調(diào)查結(jié)果的可信度分析第二節(jié) 調(diào)查結(jié)果的可信度分析 1 二手資料由濰坊市國土局 開發(fā)辦和房管局等相關(guān)職能部門提供 準(zhǔn)確率 80 由于濰坊政府在信息統(tǒng)計(jì)方面尚有欠缺 難以達(dá)到 100 的準(zhǔn)確率 如從網(wǎng)絡(luò)查找的 經(jīng)再三核證 準(zhǔn)確率 90 以 上 2 樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪 是由公司專人對相關(guān)樓盤的銷售部或物業(yè)部 進(jìn)行了實(shí)地訪問 準(zhǔn)確率 90 以上 3 以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對比分析以及適當(dāng)?shù)碾?話回訪等方式 對所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證 調(diào)整 本報(bào)告所使 用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá) 95 以上 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國10 第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析第二章 濰坊市宏觀環(huán)境分析 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國11 本章通過對濰坊的城市概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 居民生活及城市規(guī)劃 等宏觀層面的闡述 分析 預(yù)測 準(zhǔn)確的把握濰坊房地產(chǎn)市場所處 的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢 第一節(jié) 城市概況第一節(jié) 城市概況 要點(diǎn)要點(diǎn) 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看 濰坊在山東屬于中型城市 從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看 濰坊在山東屬于中型城市 市內(nèi)交通便利 行政區(qū)劃明晰 歷史文化悠久 房地產(chǎn)發(fā)展具備市內(nèi)交通便利 行政區(qū)劃明晰 歷史文化悠久 房地產(chǎn)發(fā)展具備 社會(huì)優(yōu)勢 社會(huì)優(yōu)勢 一 地理位置一 地理位置 濰坊市位于山東半島中部 西至省會(huì)濟(jì)南 183 公里 西北至 首都北京 410 公里 南依沂山 北瀕渤海 扼山東內(nèi)陸腹地通往半 島地區(qū)的咽喉 膠濟(jì)鐵路橫貫市 境東西 東連海港名城青島 煙臺 西接工礦重鎮(zhèn)淄博 東營 南 連臨沂 日照 濰坊市位于山東交通核心地帶 三面臨陸 北面靠海 終年四濰坊市位于山東交通核心地帶 三面臨陸 北面靠海 終年四 季分明 屬于中國比較適宜人類居住的城市之一 季分明 屬于中國比較適宜人類居住的城市之一 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國12 二 行政區(qū)劃及面積二 行政區(qū)劃及面積 濰坊現(xiàn)轄奎文 濰城 坊子 寒亭 4 區(qū) 青州 諸城 安丘 昌邑 壽光 高密 6 市 縣級 臨朐 昌樂 2 縣 共有 152 個(gè)鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 總面積 15859 平方公里 其中市區(qū)面積 1472 平方公里 南北長 188 公里 東西寬 164 公里 市域地勢南高北低 南部是山區(qū)丘陵 中部為平原 市域共有大小河流 112 條 其中流域面積在 100 平方 公里以上的有 55 條 主要水系有濰河 彌河 白浪河 膠萊河 小 清河 5 條 海岸線為東南 西北走向 呈曲線狀 西起淄脈河口 東到膠萊河口 全長 143 公里 濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰 市區(qū)地勢平坦 水景豐富 市內(nèi)具備較濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰 市區(qū)地勢平坦 水景豐富 市內(nèi)具備較 好的房地產(chǎn)開發(fā)條件 好的房地產(chǎn)開發(fā)條件 三 城市人口三 城市人口 濰坊為地級市 轄 4 區(qū) 2 縣代管 6 市 市區(qū)人口 68 萬 單位 萬人 22 07 22 26 27 26 38 57 39 13 08 13 18歲以下18 35歲35 60歲60歲以上 圖示 濰坊市 2005 年各年齡人群分布圖 十一五十一五 時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān) 鍵時(shí)期 到鍵時(shí)期 到 20102010 年 全市城市化水平將達(dá)到年 全市城市化水平將達(dá)到 50 50 中心市區(qū)人口規(guī) 中心市區(qū)人口規(guī) 模達(dá)到模達(dá)到 130130 萬人 屆時(shí) 住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍 市場對房萬人 屆時(shí) 住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍 市場對房 地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng) 地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng) 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國13 四 文化環(huán)境與歷史資源四 文化環(huán)境與歷史資源 三皇五帝 中的舜 齊國政治家晏嬰 東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄 北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊 孔融 范仲淹 歐陽修 蘇東坡 鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事 近代涌現(xiàn)出了王盡美 陳少敏 王愿 堅(jiān) 王統(tǒng)照 臧克家等一批革命家 文學(xué)家 藝術(shù)家 濰坊名勝古 跡 人文景觀眾多 濰坊風(fēng)箏 楊家埠木版年畫等中外馳名 擁有十 笏園 范公亭 山旺化石 恐龍化石 沂山國家森林公園 青云山 青云湖等旅游景點(diǎn) 濰坊是歷史文化古城 具有深厚的東方文化背景 為房地產(chǎn)項(xiàng)濰坊是歷史文化古城 具有深厚的東方文化背景 為房地產(chǎn)項(xiàng) 目推廣宣傳的提供了炒作話題 目推廣宣傳的提供了炒作話題 第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)第二節(jié) 城市經(jīng)濟(jì) 要點(diǎn)要點(diǎn) 從從 GDPGDP 總量還是財(cái)政收入等方面看 濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東總量還是財(cái)政收入等方面看 濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東 處于中上游位置 處于中上游位置 三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化 固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化 固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長以及 區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展 為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展 為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部 條件和購買能力較強(qiáng)的人群 條件和購買能力較強(qiáng)的人群 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國14 一 國民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長一 國民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長 1 地區(qū)生產(chǎn)總值 2004 年濰坊市 GDP 1246 41 億 按可比價(jià)格比上年增長 16 9 增幅同比提高 1 9 個(gè)百分點(diǎn) 人均 GDP 達(dá)到 14678 元 比上 年增長 16 7 同比提高 1 7 個(gè)百分點(diǎn) 2005 年濰坊市生產(chǎn)總值 GDP 完成 1471 2 億元 按可比價(jià)格 比上年增長 17 1 人均 GDP 達(dá)到 17279 元 762 870 1030 1246 41 1471 2 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 20012002200320042005 年份 GDP 億元 圖 1 濰坊 2001 2005 國民生產(chǎn)總值 41 19 37 0837 11 40 75 82 21 4 8 8 52 28 46 3846 05 49 41 54 58 35 37 10 96 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)寒亭區(qū)高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) GDP 億元 2004年各區(qū)生產(chǎn)總值 2005年各區(qū)生產(chǎn)總值 圖 2 濰坊市各縣區(qū) 2004 2005 生產(chǎn)總值對比 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國15 從以上兩表可以看出 從以上兩表可以看出 20012001 年以來 濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展年以來 濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展 速度 特別是近兩年來 高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首 速度 特別是近兩年來 高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首 高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭 區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭 區(qū)域內(nèi)孕育了一批對居住條件 較高 對房價(jià)承受能力較強(qiáng)的社會(huì)精英 該部分人群主要以工程師 較高 對房價(jià)承受能力較強(qiáng)的社會(huì)精英 該部分人群主要以工程師 高科技研發(fā)者為主 學(xué)歷在本科以上 年收入在高科技研發(fā)者為主 學(xué)歷在本科以上 年收入在 6 86 8 萬左右 萬左右 2 2 財(cái)政收入 財(cái)政收入 2004 年 全市完成財(cái)政總收入 107 8 億元 增長 26 7 2005 年 全市完成財(cái)政總收入 141 6 億元 增長 31 4 107 8 141 6 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20042005 年份 財(cái)政收入 億元 圖 1 濰坊市 2004 2005 年財(cái)政收入圖示 濰坊市連續(xù)濰坊市連續(xù) 1919 年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡 財(cái)政收入也在逐年以年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡 財(cái)政收入也在逐年以 25 25 左右的速度提升 為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)左右的速度提升 為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè) 提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國16 二 固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛二 固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛 1 1 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資 2004 年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 826 1 億元 2005 上升到 1100 4 億元 比上年增長 33 4 826 1 1100 4 0 200 400 600 800 1000 1200 20042005 年份 固定資產(chǎn)投資 億元 圖示 濰坊 2004 2005 年固定資產(chǎn)投資 2 2 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 2004 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元大關(guān) 其中住宅開發(fā) 完成投資 33 5 億元 2005 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 79 億元 比上年增長 83 7 其中住宅建設(shè)投資 50 億元 同比增長 49 2 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國17 圖示 濰坊 2004 2005 年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近 1 31 3 其中房地產(chǎn)建設(shè)投 其中房地產(chǎn)建設(shè)投 資特別是住宅建設(shè)投資都在以資特別是住宅建設(shè)投資都在以 50 50 以上的速率增長 充分說明濰坊以上的速率增長 充分說明濰坊 房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康 市民對住宅需求旺盛 現(xiàn)階段正是房地產(chǎn)建設(shè)投資市場發(fā)展健康 市民對住宅需求旺盛 現(xiàn)階段正是 住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī) 住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī) 三 產(chǎn)業(yè)分布更趨合理三 產(chǎn)業(yè)分布更趨合理 1 1 各產(chǎn)業(yè)所占比重 各產(chǎn)業(yè)所占比重 一 二 三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由 04 年的 14 5 54 8 30 7 調(diào)整 為 05 年的 13 57 30 其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比 04 年下降 1 5 個(gè) 百分點(diǎn) 第二產(chǎn)業(yè)比重上升 2 2 個(gè)百分點(diǎn) 第三產(chǎn)業(yè)比重下降 0 7 個(gè)百分點(diǎn) 13 57 30 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖示 濰坊市 2005 年一 二 三產(chǎn)業(yè)所占百分比 43 79 33 5 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 20042005 年份 投資額 億元 房地產(chǎn)建設(shè)投資額 住宅建設(shè)投資額 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國18 2 2 各產(chǎn)業(yè)增長比率 各產(chǎn)業(yè)增長比率 第一產(chǎn)業(yè)增加 8 6 第二產(chǎn)業(yè)增長 25 7 其中工業(yè)增加值 618 49 億元 增長 27 1 一 二 三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長 1 6 12 8 和 2 5 個(gè)百分點(diǎn) 180 4 196 8 683 49 836 5 382 52 437 9 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 20042005 年份 增加值 億元 第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 圖示 濰坊市 2004 2005 年一 二 三產(chǎn)業(yè)增加值 如上兩表分析可得 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主 且工業(yè)仍然如上兩表分析可得 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主 且工業(yè)仍然 以迅猛的速度上升 工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加 以迅猛的速度上升 工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加 稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一 而城市化進(jìn)程所稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一 而城市化進(jìn)程所 帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展 帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展 第三節(jié) 居民生活第三節(jié) 居民生活 要點(diǎn)要點(diǎn) 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 居民消費(fèi)收入增長迅速 消費(fèi)能力進(jìn)一步濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 居民消費(fèi)收入增長迅速 消費(fèi)能力進(jìn)一步 提高 對房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力 提高 對房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力 濰坊市人均居住面積較高 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速 并逐漸進(jìn)入買濰坊市人均居住面積較高 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速 并逐漸進(jìn)入買 方市場 競爭日趨激烈 方市場 競爭日趨激烈 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國19 一 居民收入情況一 居民收入情況 1 1 濰坊市人均 濰坊市人均 GDPGDP 及增長情況及增長情況 2004 年人均 GDP 達(dá)到 14678 元 按現(xiàn)行匯率折算為 1775 美元 比上年增長 16 7 2005 年人均 GDP 達(dá)到 17279 元 按現(xiàn)行匯率折 算為 2141 美元 比上年增長 16 8 2 2 濰坊市人均可支配收入情況 濰坊市人均可支配收入情況 2005 年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10318 元 比 九五 末 即 2000 年底 增加了 63 6 年均增長 10 4 6306 7307 7538 8500 9346 10318 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 200020012002200320042005 單位 元 圖 1 濰坊市 2000 2005 年城鎮(zhèn)居民可支配收入 1521 1775 2141 1090 1490 1703 0 500 1000 1500 2000 2500 200320042005 單位 元 濰坊 全國 圖 2 2003 2005 年濰坊市與全國人均 GDP 比較 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國20 從以上兩表可以看出 濰坊市人均從以上兩表可以看出 濰坊市人均 GDPGDP 總量及增長幅度遠(yuǎn)高于總量及增長幅度遠(yuǎn)高于 全國水平 人均可支配收入以年均全國水平 人均可支配收入以年均 10 4 10 4 的速度快速增長 可見濰的速度快速增長 可見濰 坊市居民消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁 可承受相對較高的房價(jià) 坊市居民消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁 可承受相對較高的房價(jià) 二 居民消費(fèi)情況二 居民消費(fèi)情況 1 1 濰坊 濰坊 2003 20052003 2005 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況 2003 年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 6123 元 2004 年均 增長 11 3 2005 年均增長 12 3 6123 6821 7663 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 200320042005 單位 元 圖示 2003 2005 濰坊城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出 2 2 濰坊 山東 全國恩格爾系數(shù) 濰坊 山東 全國恩格爾系數(shù) 2005 年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比 九五 末下降 1 8 個(gè)百分 點(diǎn) 32 2 33 7 36 7 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 濰坊山東全國 單位 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國21 圖示 2005 年濰坊 山東 全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) 從以上分析可以看出 近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持從以上分析可以看出 近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持 10 10 的增長速率 恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國的增長速率 恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國 1 51 5 和和 4 54 5 個(gè)個(gè) 百分點(diǎn) 百分點(diǎn) 反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕 有比較高的消費(fèi)實(shí)反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕 有比較高的消費(fèi)實(shí) 力和消費(fèi)水平 有承受較高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 力和消費(fèi)水平 有承受較高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 三 人均居住面積三 人均居住面積 23 14 22 0 5 10 15 20 25 濰坊山東全國 單位 圖示 2005 年濰坊 山東 全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積 濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國 9 9 和和 1 1 這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平 另 這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國水平 另 一方面表明濰坊住宅市場供給量大 逐漸由賣房市場進(jìn)入買方市場 一方面表明濰坊住宅市場供給量大 逐漸由賣房市場進(jìn)入買方市場 第四節(jié) 城市規(guī)劃第四節(jié) 城市規(guī)劃 要點(diǎn)要點(diǎn) 濰坊市城市格局合理 職能各異 其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化濰坊市城市格局合理 職能各異 其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化 園林式住區(qū) 未來園林式住區(qū) 未來 2 52 5 年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn) 年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn) 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國22 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善 生活起居的方高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善 生活起居的方 便將吸引消費(fèi)者前來入住或投資 便將吸引消費(fèi)者前來入住或投資 一 城市性質(zhì)一 城市性質(zhì) 濰坊的城市性質(zhì)定位為濰坊的城市性質(zhì)定位為 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 工業(yè) 商貿(mào) 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 工業(yè) 商貿(mào) 旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城 具體分為 兩中心 兩基地 一樞紐 三個(gè)部分 兩中心 即 世界風(fēng)箏文化傳播交流中心 半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心 兩基 地 即以海洋化工 動(dòng)力機(jī)械 紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造 業(yè)基地 高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地 一樞紐 即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐 二 城市布局及區(qū)域職能二 城市布局及區(qū)域職能 1 1 濰坊市整體布局 濰坊市整體布局 濰坊中心城總體布局 一心 一環(huán) 一軸 一廊 一心 即四月河路 北宮街 北海路 健康街所圍合的城市核 心區(qū) 一環(huán) 即長松路 玄武街 濰縣路 寶通街組成的城市快速 交通環(huán) 一軸 即由北海路為主的交通 發(fā)展軸 一廊 即由白浪河 虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu) 成的生態(tài)綠化廊道 2 2 濰坊市中心城區(qū)職能各異 濰坊市中心城區(qū)職能各異 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國23 中心城區(qū)包括長松組團(tuán) 中心組團(tuán) 東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán) 共四個(gè)組團(tuán) 長松組團(tuán) 在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí) 將積 極參與推動(dòng)物流業(yè)成長 提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面 中心組團(tuán) 將形成高級工程師商業(yè)區(qū) 金融中心 行政 商 務(wù)中心 以及高級工程師文化娛樂場所 商務(wù)會(huì)展中心 東南組團(tuán) 高新區(qū) 位于新華路以東 東外環(huán)以西 北外環(huán) 以南 該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)項(xiàng)目 加快生活服務(wù) 設(shè)施建設(shè)水平面 發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū) 出口加工組團(tuán) 將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群 三 各區(qū)域規(guī)劃概況三 各區(qū)域規(guī)劃概況 1 1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 41 2 37 1 82 23 4 25 5 35 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 濰城奎文高新 單位 億元 0 5 10 15 20 25 30 35 40 單位 區(qū)生產(chǎn)總值 增長率 表 1 2004 年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國24 38 538 8 54 3 125 6 137 1 106 0 10 20 30 40 50 60 濰城奎文高新 單位 億元 0 20 40 60 80 100 120 140 160 單位 區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率 表 2 2004 年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長率 從表從表 1 1 可以看出 高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū) 可以看出 高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū) 較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力 表較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力 表 2 2 則反映了高新則反映了高新 區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū) 說明高區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū) 說明高 新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度 的增加 市場競爭將會(huì)日趨激烈 的增加 市場競爭將會(huì)日趨激烈 2 2 區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度 區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度 濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū) 區(qū)內(nèi)城市生活配套完善 能夠 滿足生活及工作需要 其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心 批發(fā)物流配套發(fā) 達(dá) 奎文為新商業(yè)中心 寫字樓 酒店 大型購物廣場主要集中在 此 以下 重點(diǎn)對高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹 高新區(qū) 高新區(qū) 海運(yùn) 海運(yùn) 開發(fā)區(qū)周圍 200 公里范圍內(nèi)有青島 煙臺 日照等國際 客貨港口 可直達(dá)世界各地 濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運(yùn) 營 公路 公路 濰坊公路以通車?yán)锍潭?路面等級高聞名全國 濟(jì)南至 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國25 青島 濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū) 并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立 交式出入口 東到青島 煙臺 西至濟(jì)南分別只需 90 分鐘 150 分 鐘和 120 分鐘 鐵路 鐵路 東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里 并 連通全國各大主要鐵路干線 客貨運(yùn)輸便捷 空運(yùn) 空運(yùn) 開發(fā)區(qū)距濟(jì)南 青島兩個(gè)國際機(jī)場和濰坊機(jī)場分別為 180 公里 120 公里 10 公里 濰坊機(jī)場可通達(dá)北京 廣州 深圳 廈門 大連 南京等眾多城市 供水 供水 濰坊境內(nèi)水源充足 山東省最大的峽山水庫常年儲水 6 10 億立方米 開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20 萬立方米 入戶水壓 0 35 0 45Mpa 供電 供電 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng) 裝機(jī)總?cè)?量 1450 萬千瓦 年發(fā)電量 800 億千瓦時(shí) 區(qū)內(nèi)有兩座 110 千伏 12 6 萬千伏的變電站 電力供應(yīng)充足 供熱供熱 開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱 可滿足用戶生產(chǎn) 生活 需求 通訊通訊 濰坊已形成有線 無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò) 電話交換 機(jī)總?cè)萘?65 萬門 開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量 4 萬門 信息聯(lián)絡(luò)暢通 廠房 廠房 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房 客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用 購 置或自行建造 商住 商住 開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅 別墅 寫字樓 50 多萬 平方米 可供投資者購置或租用 支撐服務(wù)情況體系支撐服務(wù)情況體系 高新區(qū)建立健全了會(huì)計(jì)師事務(wù)所 律師事 務(wù)所以及信息咨詢 人才交流 合同仲裁 社會(huì)保險(xiǎn) 金融服務(wù)等 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國26 投資保障體系 幼兒園 中小學(xué) 大學(xué) 醫(yī)院等社會(huì)服務(wù)體系日趨 完善 國際五星級標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國際四星級 三星級標(biāo) 準(zhǔn)的酒店 游樂園 夜總會(huì)等旅游娛樂設(shè)施齊全完備 區(qū)內(nèi)生產(chǎn) 經(jīng)營 生活方便 社會(huì)秩序良好 高新區(qū)作為高新區(qū)作為 19921992 年年 4 4 月建立的開發(fā)區(qū) 大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于月建立的開發(fā)區(qū) 大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于 規(guī)劃建設(shè)中 目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需規(guī)劃建設(shè)中 目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需 求 而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的求 而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的 主要銷售抗性問題 主要銷售抗性問題 第五節(jié) 本章總結(jié)第五節(jié) 本章總結(jié) 通過本章對濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì) 居民收入 格局等方面的介 紹 我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論 一 濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 居民消費(fèi)收入增長較快 消費(fèi)能力進(jìn)一 步提高 對房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力 二 近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長近 1 3 其中房地產(chǎn)投資特 別是住宅投資都在以 50 以上的速率增長 充分說明濰坊房地 產(chǎn)投資市場發(fā)展?jié)摿^大 市民對住宅需求旺盛 現(xiàn)階段正是 住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī) 三 濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主 且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升 工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一 而城市化進(jìn)程 所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展 四 濰坊市人均居住面積較高 房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國27 市場 競爭日趨激烈 五 高新區(qū)作為 1992 年 4 月建立的開發(fā)區(qū) 大多數(shù)配套設(shè)施尚屬 于規(guī)劃建設(shè)中 而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特 別是住宅存在的主要銷售抗性問題 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國28 第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析第三章 濰坊市房地產(chǎn)市場分析 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國29 本章通過對濰坊近年房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況 各區(qū)域房地產(chǎn) 具體特征 典型項(xiàng)目分析等 了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預(yù)測未來 第一節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況第一節(jié) 濰坊市房地產(chǎn)市場總體情況 要點(diǎn)要點(diǎn) 近幾年來 濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng) 需求兩旺盛 價(jià)格平穩(wěn)上漲 近幾年來 濰坊市房地產(chǎn)市場供應(yīng) 需求兩旺盛 價(jià)格平穩(wěn)上漲 20052005 年后 市場供略過于求 買方市場逐漸形成年后 市場供略過于求 買方市場逐漸形成 房價(jià)上漲速房價(jià)上漲速 率逐漸減慢 競爭更趨向激烈 率逐漸減慢 競爭更趨向激烈 一 一 20012001 以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售 1 1 截止 截止 20052005 年統(tǒng)計(jì)情況年統(tǒng)計(jì)情況 截止 2005 年 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 419 59 億元 同 比下降 3 37 商品房竣工面積為 656 23 萬平方米 同比下降了 35 18 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為 894 35 萬平方米 同比下降 6 45 其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 711 58 萬平方米 同比下降了 10 96 04 年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 43 億元 比上年增長 15 9 其中住宅投資 33 5 億元 增長 29 1 全年商品房銷售額 13 5 億 元 2 2 歷年情況 歷年情況 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國30 2005 年濰坊市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 50 億元 竣工面積 500 萬 平方米 其中住宅 390 萬平方米 市區(qū)完成投資 27 億元 竣工面積 275 萬平方米 其中住宅 214 萬平方米 各項(xiàng)指標(biāo)均增長 20 以上 2004 年全市完成房地產(chǎn)投資 41 億元 施工面積 520 平方米 竣工面積 390 平方米 其中住宅開發(fā)完成投資 31 億元 施工面積 416 萬平方米 竣工面積 240 平方米 濰坊市房地產(chǎn)竣工面積 銷售面積統(tǒng)計(jì)表如下 年份年份 200120012002200220032003 商品房竣工面積 萬 m2 97 16128 31152 98 全市商品房銷售面積 萬 m2 82 78114 27134 65 二 二 19981998 20052005 年商品房價(jià)格情況年商品房價(jià)格情況 從 1998 年實(shí)施住房貨幣化分配以來 濰坊市的商品住宅平均價(jià) 格總體上是平穩(wěn)上升的 以市中心為例 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2002 2005 年 上半年的房價(jià)增長情況如下圖 1600 1800 2100 2500 6 7 12 5 16 7 19 2 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2002200320042005 單位 年 單位 元 0 5 10 15 20 25 單位 價(jià)格 增長率 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國31 圖示 2002 2005 年濰坊市中心商品房均價(jià)及走勢 第二節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括第二節(jié) 各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括 要點(diǎn)要點(diǎn) 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境 能有效吸引消費(fèi)者投資及入住 舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境 能有效吸引消費(fèi)者投資及入住 但舊城改造進(jìn)度在未來幾年內(nèi)力度都不會(huì)太大 市場供應(yīng)有限 但舊城改造進(jìn)度在未來幾年內(nèi)力度都不會(huì)太大 市場供應(yīng)有限 這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源 這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓 隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓 2 52 5 年高新區(qū)內(nèi)年高新區(qū)內(nèi) 將涌現(xiàn)出大量樓盤 促進(jìn)區(qū)域?qū)⒂楷F(xiàn)出大量樓盤 促進(jìn)區(qū)域 新城市居住中心新城市居住中心 板塊最終形板塊最終形 成 區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升 區(qū)域升值潛力將為成 區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升 區(qū)域升值潛力將為 目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源 目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源 一 濰城區(qū)區(qū)域一 濰城區(qū)區(qū)域 1 1 區(qū)域位置 區(qū)域位置 以白浪河為界 處于濰坊市西邊 北至濟(jì)青高速公路 東靠白 浪河 西 南至濰坊市城市邊緣 2 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)內(nèi)樓盤較多 但規(guī)模不大 10 30 畝居多 尤其是以商業(yè)項(xiàng)目 居多 住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主 多層占 85 以 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國32 上 戶型設(shè)計(jì)以 80 100 的二房 110 148 的三房為主打 3 3 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)商品房價(jià)格在 1900 2400 元 之間 均價(jià)約 2200 元 多層小高層價(jià)格相差不大 消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主 周邊環(huán)境配套較成熟 4 4 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū) 不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi) 根據(jù)市 政規(guī)劃 該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢 發(fā)展成為濰坊市批發(fā) 物流集散之地 房地產(chǎn)業(yè)將不會(huì)有太大動(dòng)作 二 奎文區(qū)區(qū)域二 奎文區(qū)區(qū)域 1 1 區(qū)域位置 區(qū)域位置 該區(qū)域西靠白浪河 東依新華路 北至濟(jì)青高速公路 南達(dá)濰 坊市城市邊緣 處于濰坊市城市中心 2 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富 高層 小高層 多層均有分布 其 中高層及多層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū) 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立 產(chǎn)品形態(tài)多樣 其中不乏酒店 大型商場 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國33 寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店 商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū) 區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在 90 116 左右的二房 及面積在 118 160 的三房為主 其中還有不少單間設(shè)計(jì)的 40 50 純商務(wù) 公寓 如泰華城 3 3 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況 1 根據(jù)現(xiàn)場走訪了解 來此購房的消費(fèi)者分布較廣 除濰坊本 地以外還有不少外地投資者 甚至有部分外國客戶 投資成分比較 大 2 該區(qū)域均價(jià)在 2600 2800 元 是濰坊各區(qū)中最高的 4 4 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 該區(qū)域景觀較好 濰坊市主要河流白浪河 虞河 張湎河均穿 本區(qū) 加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟 商業(yè)氛圍濃厚 將發(fā)展成濰坊商 業(yè)貿(mào)易金融行政中心 而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大 從 土地局得到的土地發(fā)放資料來看 該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造 上 宗數(shù)較多 但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi) 主要為舊廠房的遷移 三 高新區(qū)區(qū)域三 高新區(qū)區(qū)域 1 1 區(qū)域位置 區(qū)域位置 高新區(qū)西靠新華路 北至濟(jì)青高速公路 東 南至濰坊市城市 邊緣 處于濰坊市東部 2 2 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況 樓盤較多 在建或已建項(xiàng)目約 20 個(gè) 以高檔住宅小區(qū)及集資房 為主 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國34 產(chǎn)品以多層及小高層為主 其中多層占 85 以上 戶型設(shè)計(jì)相對其他兩區(qū)要大 二房一廳 三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶 型 二房 90 110 三房 120 148 其中三房預(yù)計(jì)占總量的 51 大部分行政小區(qū)無土地證 房子無法上市交易 業(yè)主只有使用權(quán) 3 3 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況 區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況 該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià) 2500 元 左右 價(jià)格比濰城稍高 比奎文 稍低 高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員 政府公務(wù)員 私營企業(yè)主 其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者 所占比例在購房者中 占到 20 以下 4 4 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測 隨著市政府的東遷 區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升 配套設(shè)施隨之完 善 將帶動(dòng)地段價(jià)值提升 區(qū)域均價(jià)相對奎文區(qū)便宜 產(chǎn)品又比濰城要好 整體性價(jià)比要比 兩個(gè)區(qū)高 對投資者具有一定吸引力 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā) 居住氛圍將逐漸形成 2006 年出讓土 地在 5000 畝左右 2 5 年內(nèi)將形成濰坊市 新城市居住中心 區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升 區(qū)域升值潛力將為目前 的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源 四 區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項(xiàng)目的影響四 區(qū)域房地產(chǎn)情況對本項(xiàng)目的影響 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國35 項(xiàng)目地處高新區(qū) 具備以下幾點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢 區(qū)域均價(jià)相對奎文區(qū)便宜 產(chǎn)品又比濰城要好 整體性價(jià)比要比 兩個(gè)區(qū)高 對投資者具有一定吸引力 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā) 居住氛圍將逐漸形成 區(qū)域板塊的形成 將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升 區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶 來更多客源 由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房 有部分房產(chǎn)未取得土地證 造成房產(chǎn)無法上市交易 而本項(xiàng)目在這點(diǎn)上具備絕對的優(yōu)勢 隨著市政府的東遷 區(qū)域內(nèi)人群購買能力上升 配套設(shè)施隨之完 善 將帶動(dòng)地段價(jià)值提升 提高項(xiàng)目美譽(yù)度 第三節(jié) 典型項(xiàng)目分析第三節(jié) 典型項(xiàng)目分析 要點(diǎn)要點(diǎn) 以下列舉海信 順峰蘭郡 翰林新城 領(lǐng)秀華城三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫 向和縱向?qū)Ρ?該三個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有一定類似性 且規(guī)劃和營銷等方面都比較 出色 通過分析可對本項(xiàng)目的規(guī)劃等提供參考 一 典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治鲆?典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治?1 1 開發(fā)團(tuán)隊(duì)及規(guī)模對比分析 開發(fā)團(tuán)隊(duì)及規(guī)模對比分析 開發(fā)規(guī)模 開發(fā)規(guī)模 項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱 開發(fā)公司開發(fā)公司 占地面積占地面積總建面積總建面積 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國36 海信 順峰蘭郡海信順峰置業(yè)約 80000 95990 翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司 68000170000 領(lǐng)秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司 178000260000 分析 分析 1 就開發(fā)規(guī)模來看 以上三個(gè)個(gè)案除領(lǐng)秀華城外 項(xiàng)目占地均 在 100 畝左右 開發(fā)規(guī)模在 10 20 萬平方米左右 與本項(xiàng)目有一定 差距 2 就開發(fā)公司情況來看 海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份 有限公司全面實(shí)施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設(shè)立的子公司 其他兩家都 是濰坊本土開發(fā)企業(yè) 與本項(xiàng)目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距 2 2 整體規(guī)劃對比分析 整體規(guī)劃對比分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱 整體規(guī)劃整體規(guī)劃評述評述 海信 順峰蘭郡 18 棟多層 3 棟高層 項(xiàng)目配套有會(huì)所 酒店 休閑中心 園林設(shè)計(jì)有中心廣場 噴泉 項(xiàng)目開發(fā)周期短 產(chǎn)品類型較 豐富 區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)尚可 加 強(qiáng)了區(qū)內(nèi)配套建設(shè) 彌補(bǔ)周邊 生活配套缺乏的劣勢 翰林新城 分三期開發(fā) 一期 5 棟小高層 二 期高層 三期待定 項(xiàng)目配套只有底商 基本沒有園林設(shè)計(jì) 只在樓距間做 有簡單綠化 項(xiàng)目開發(fā)周期較長 產(chǎn)品類型 較單一 區(qū)內(nèi)園林綠化和配套 少 主要依靠濰坊學(xué)院配套彌 補(bǔ) 領(lǐng)秀華城 分三期開發(fā) 共 70 棟 一期 22 棟 二期 6 棟小高層 13 棟多層 三期 3 棟小高層 24 棟多層 項(xiàng)目開發(fā)周期長 各期開發(fā)規(guī) 模大 產(chǎn)品類型非常豐富 社 區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富 配套齊全 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國37 項(xiàng)目配套有會(huì)所 公共綠地健身配 套 幼兒園 園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場 鐘鼎廣 場 社區(qū)綠化帶 住宅組團(tuán)綠化帶 樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶 布局 分析 分析 濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤 都比較注重區(qū)內(nèi)配 套特別是生活配套的建設(shè) 園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹 可見濰 坊消費(fèi)者的購房需求已經(jīng)從單純的看地段可價(jià)格上升到了對居住環(huán) 境的要求上來 3 3 營銷對比分析 營銷對比分析 營銷賣點(diǎn)營銷賣點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱推廣主題推廣主題核心廣告詞核心廣告詞 評述評述 海信 順峰蘭 郡 韶光易逝 經(jīng) 典流傳 只有戶型圖 基本沒有 核心廣告詞 基本沒有廣告宣傳 翰林新城 上層建筑 人 文社區(qū) 學(xué)府生活哲學(xué) 濰坊 首席人文社區(qū) 圖書館 運(yùn)動(dòng)場 就 在家門口 校園商業(yè)時(shí)代 成就 財(cái)富夢想 因項(xiàng)目靠近濰坊學(xué)院 大打人文牌 并把學(xué)院 的配套作為項(xiàng)目的生活 配套來宣傳 由于項(xiàng)目 有底商 對校園經(jīng)濟(jì)也 有一定表述 領(lǐng)秀華城孕育一種生活 掌控城市干線黃金動(dòng) 脈 未來文脈延伸 四大園林分區(qū)秀美出 姿 流露百魅榮耀 項(xiàng)目處在較靠近城市中 心的地帶 對地段和升 值潛力進(jìn)行了大段描述 另外園林景觀是本項(xiàng)目 山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場調(diào)查研究報(bào)告 國大集團(tuán) 凌峻 中國38 鐘鼎廣場中軸景觀帶 講究風(fēng)水之學(xué) 的重要賣點(diǎn) 宣傳上也 比較注重 但整個(gè)項(xiàng)目 宣傳比較雜亂 并沒有 完全圍繞主題 孕育一 種生活 來進(jìn)行 分析 分析 根據(jù)現(xiàn)場走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn) 以上三個(gè)項(xiàng)目中 只有翰林新城項(xiàng)目 的營銷推廣和現(xiàn)場包裝是做得比較到位的 其他不是沒有賣點(diǎn)提煉 就是宣傳理念不明晰 可見濰坊市缺乏營銷推廣新穎和現(xiàn)場包裝優(yōu) 秀的住宅項(xiàng)目 4 4 主打戶型及 主打戶型及價(jià)格對比分析價(jià)格對比分析 主打戶型主打戶型 項(xiàng)目項(xiàng)目 名稱名稱 面積 面積 格局格局 均價(jià)均價(jià) 元 元 評述評述 海信 順峰蘭郡 1