天津市富頓商業(yè)大廈調(diào)研報告

1 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 富頓商業(yè)大廈調(diào)研報告 2008年 5月 9日 天津愛購樂商業(yè)策劃 有限公司 2 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一部分 天津市與和平區(qū)城市發(fā)展研究 第二部分 天津商業(yè)市場研究 第三部分 項目商圈商業(yè)調(diào)研 第四部分 項目商圈住宅、寫字樓等調(diào)研 第五部分 商家訪談總結 第六部分 市場調(diào)研結論 一、天津城市發(fā)展狀況 二、天津城市經(jīng)濟情況 三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研 3 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本部分主要闡述天津城市的發(fā)展狀況、人口概況及未來的發(fā)展規(guī)劃和展望，以了解天津發(fā)展的基本概況況。通過對天津市宏觀經(jīng)濟的分析，了解天津市各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)及目前和未來的產(chǎn)業(yè)結構。對項目所在和平區(qū)的定位，優(yōu)勢，規(guī)劃等方面了解項目所在地行政區(qū)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展方向，以使項目未來定位符合整體片區(qū)的綜合定位。 第一部分綜述 4 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、天津城市發(fā)展狀況 1、 600年建衛(wèi)成城 1404 年明永樂大帝 (朱棣 )在津設衛(wèi)筑城。 2、天津商業(yè)的歷史悠久 天津因商而立，由商而興，自古即富漁鹽之利，且是天然河海兩用碼頭，地勢平坦，腹地廣闊。建國之前，天津城內(nèi) 50%以上的住戶從事商業(yè)及與商業(yè)有關的經(jīng)營服務活動。 3、天津 中國四大直轄市之一 總面積 11， 760平方公里，規(guī)劃 15個區(qū)和 3個縣 工業(yè)、商業(yè)、城市經(jīng)濟進一步獲得長足發(fā)展，所謂“南有上海，北有天津”，就是當時兩市在國內(nèi)市場上平分秋色的最形象寫照。 5 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、天津城市發(fā)展狀況 常住人口達 1115萬 據(jù)市統(tǒng)計局人口調(diào)查推算， 2007年末全市常住人口達 1115萬人，與去年同比增加了 40萬人，增長 系進入新世紀以來我市人口增速最快的一年。 外來人口增加至 171萬 外來人口 171萬人，占常住人口的 與上年相比增加了 32萬人，增長速度達 4、天津人口概況 天津市外來常住人口具有如下特征： 一、外來常住人口遍布全市各區(qū)縣 塘沽區(qū)最多，達 萬人；其次是南開區(qū)、河西區(qū)和河北區(qū) 二、外來常住人口的來源地分布較廣，以北方地區(qū)為主，其中來自河北、山東、黑龍江三省的規(guī)模最大 三、外來常住人口平均受教育程度以接受初中教育為主；接受大專及以上教育的僅占 。 四、外來常住人口多集中在生產(chǎn)和服務型行業(yè)以及勞動密集型的崗位，從事生產(chǎn)、運輸設備操作工作的最多，有 萬人，比重達 ；其次為商業(yè)、服務人員，有 萬人 目前外來人口占常住人口的比例較北京、上海低，加之整體收入層次低，因此外來人口拉動我市消費市場的能力不強，未來隨天津北方經(jīng)濟中心、濱海新區(qū)、中新生態(tài)城建設將吸引大量高層次人員，極大的推動商業(yè)的繁榮。 6 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津市是我國直轄市之一，環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。將天津市逐步建設成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、科教發(fā)達、設施完善、環(huán)境優(yōu)美的國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。 進一步提升天津城市的國際地位，天津?qū)⒊蔀槔^深圳、上海后，中國第三大經(jīng)濟中心 天津北方經(jīng)濟中心地位 天津?qū)⒊蔀楸狈降纳虾！?國際港口城市 、 北方經(jīng)濟中心 、 生態(tài)宜居城市 國家十一五總體規(guī)劃（ 2005 5、 城市定位 一、天津城市發(fā)展狀況 7 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “十一五”期間，天津市將逐步形成 “一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結構 6、天津未來發(fā)展規(guī)劃 城市中心區(qū)的功能依托于城市空間布局 “一軸、兩帶、三區(qū)”的發(fā)展格局向外圍延伸 . 一、天津城市發(fā)展狀況 8 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 調(diào)整優(yōu)化中心城區(qū)及近郊地區(qū)布局，形成中心城區(qū) +外圍組團布局結構 。 重點發(fā)展西青、小淀、雙街、青光 雙口、大畢莊四個外圍組團； 大港新城、漢沽新城、咸水沽等 11個新城 。 濱海新區(qū)形成“一軸一帶”的總體布局結構 “一軸”即津濱走廊地區(qū)，“一帶”即東部沿海發(fā)展帶。 中心城區(qū) 濱海地區(qū) 6、天津未來發(fā)展規(guī)劃 一、天津城市發(fā)展狀況 擁有綜合配套改革試點的政策優(yōu)勢，濱海新區(qū)將作為天津未來發(fā)展的新引擎，帶領天津成為名副其實的“北方經(jīng)濟中心”，并使天津成為全國第三個拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭型城市。 9 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高端高利潤行業(yè)紛紛投資將帶動天津快速發(fā)展 ,并吸引高層次外來人口 ，推動天津消費市場發(fā)展 1、濱海新區(qū)，空客 2、 100萬噸大乙烯工程破土動工； 3、國務院正式批準設立天津東疆保稅港區(qū)， 將建成我國目前規(guī)模最大、開放度最高的保稅港區(qū)。 4、將于 08年 7月奠基開工的“中新天津生態(tài)城” ，借鑒新加坡“鄰里單元”理念，總面積約 30平方公里，人口可達35萬，同時容納外部就業(yè)人口 6萬人和內(nèi)部暫住性消費人口3萬人。 天津 將成為中國經(jīng)濟騰飛的第三架馬車 世界矚目以京、津為核心地區(qū)的 “ 世界第七大城市群 ” ，首都北京與天津這座 “ 雙子城市 ” 將逐步形成的 “ 雙輪 ” 驅(qū)動模式。 7、天津未來展望 一、天津城市發(fā)展狀況 10 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、天津城市經(jīng)濟 經(jīng)濟增長速度保持在 14以上高位運行， 2007年經(jīng)濟總量突破 5000億元 天津市經(jīng)濟自 2003年開始進入本輪經(jīng)濟增長周期的高峰期，其主要特征就是經(jīng)濟增長速度始終在 14%以上的高增長平臺上穩(wěn)定運行。2007年全年全市生產(chǎn)總值達到 可比價格計算，比上年增長 增速比上年加快 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升。 2006年前 9個月天津市全社會固定資產(chǎn)投資達到 去年同比增長 27%， 2000年到 2005年期間，年均增長率達到 18%，顯示了天津全市固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運行的態(tài)勢。 全市人均生產(chǎn)總值突破 6000美元。 按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值達到 6022美元，按可比價格計算，增長 標志著天津的經(jīng)濟實力已經(jīng)達到中等發(fā)達城市的中等水平 ，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 2007全國城市人均 第一陣營：人均 深圳 、蘇州 、鄂爾多斯 第二陣營：人均 北京、上海、杭州 第三陣營：人均 青島、天津、鄭州、武漢、長沙、成都 2 0 0 711 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2007年社會消費品零售總額完成 上年增長 增幅比上年提高 近十年來最高增幅。 居民消費支出增長較快。全年城市居民人均消費性支出 12029元，增長 其中人均衣著支出增長 家庭設備用品及服務支出增長 交通通訊支出增長 天津社會消費品零售額整體快速上升趨勢，并且發(fā)展?jié)摿薮?，同時批發(fā)零售成為天津商業(yè)市場的主要發(fā)展支柱 隨著收入的提高和財富效應的顯現(xiàn)，市場需求更加活躍，消費需求明顯升溫。 2 0 0 6 年 天 津 社 會 消 費 品 零 售 額 構 成住 宿 餐 飲 業(yè) , 它 行 業(yè) , 發(fā)零售貿(mào)易業(yè) , 8 4 . 2 %批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 住宿餐飲業(yè) 其它行業(yè)二、天津城市經(jīng)濟 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 社會消費旺盛，發(fā)展?jié)摿薮?2 0 0 0 - 2 0 0 6消 費品零售額與價格指數(shù)走勢04 0 08 0 01 2 0 01 6 0 02 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7億元304050607080901 0 01 1 0社會消費品零售額12 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津市餐飲業(yè)零售總額額平均每年以 16%的速度增長， 2006年達到 飲業(yè)的發(fā)展反映了天津市居民的消費水平的提高。 天津的恩格爾系數(shù)在 2000年后平穩(wěn)下降， 2006年綜合恩格爾系數(shù)為 表明天津市居民總體上實現(xiàn)小康，進入了比較富裕階段。 居民生活水平不斷提高，居民的消費水平相應隨之提高，將促進餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 餐飲業(yè)零售總額0501001502002502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006億元餐飲業(yè)零售總額二、天津城市經(jīng)濟 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 餐飲娛樂業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)達到 60%以上，處于貧困階段； 50% - 60%，處于溫飽階段；達到 40% - 50%，進入小康；當達到 20% - 40%時，將進入富裕階段； 20%以下，屬于極端富裕 13 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費性支出持繼增長， 2006年分別達到 14,283元 /年和 10,548元 /年，同時，天津城鎮(zhèn)居民的消費性支出占其可支配收入的比例基本穩(wěn)定，長期在 75 - 78之間。 天津城市居民家庭人均用于食品類支出穩(wěn)步增長，2006年比 2000年增長 其中， 2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比 2000年增長 食品總支出的比重達 預計未來，隨著天津居民生活水平的不斷提高，居民更加注重生活質(zhì)量和生活品位，家庭在外用餐支出明顯增長，餐飲消費需求將快速增長 2000 城 鎮(zhèn) 居 民 家 庭 人 均 收 支 情 況02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入 人均年消費性支出 支出收入比2000 - 2006 天津城市居民人均家庭食品支出情況050010001500200025003000350040002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消費支出 人均在外飲食消費支出 比重二、天津城市經(jīng)濟 1、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 居民生活水平不斷提高 ,食品類支出穩(wěn)步增長 14 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 天津市地產(chǎn)投資總額在 右，預計未來大量外地投資企業(yè)的涌入以及外來人口的增加，天津市的房地產(chǎn)購買能力和購買需求還會在這一數(shù)字的基礎上保持持續(xù)穩(wěn)定增長。 二、天津城市經(jīng)濟 2、房地產(chǎn)投資狀況 2001年 2007年天津市 年份 單位：億元） 可比 房地產(chǎn)投資總額 （單位：萬元） 住宅開發(fā)投資額（單位：萬元） 商業(yè)開發(fā)投資額（單位：萬元） 住宅所占比率 商業(yè)所占比率 2001 1612662 963985 156497 60% 9% 2002 1758446 1031788 147244 59% 8% 2003 2113876 1509252 242564 71% 11% 2004 2639165 1752377 282388 66% 11% 2005 3275403 2349240 417449 71% 12% 2006 3750000 2400000 525000 64% 14% 2007 5053000 3428200 938700 67% 18% 隨著城建開發(fā)的不斷推進，城市對于商業(yè)物業(yè)的需求將逐步增加，商業(yè)設施的升級勢在必行。天津由于濱海新區(qū)、中國經(jīng)濟第三極的發(fā)展定位，商業(yè)地產(chǎn)迎來了歷史性的發(fā)展機遇，年度增幅 15 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2% 58% 40% 天津市三次產(chǎn)業(yè)結構 農(nóng)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 二、天津城市經(jīng)濟 天津的主導產(chǎn)業(yè)是第二、三產(chǎn)業(yè)。其中工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)對天津 0%。 二、三產(chǎn)業(yè)增速差由上年的 濟增長結構更加均衡。 目前天津市主導產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了第二、三產(chǎn)業(yè)“ 3 2”的 5 大板塊： 以電子信息和現(xiàn)代醫(yī)藥業(yè)為主的高新技術產(chǎn)業(yè)板塊； 以石油、化工、冶金等裝置型重化工業(yè)為主的臨港工業(yè)板塊； 以汽車、造船業(yè)為主的交通運輸設備制造業(yè)板塊； 以物流、社會服務業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的先進服務業(yè)板塊； 以傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)為主的傳統(tǒng)服務業(yè)板塊。 3、天津的產(chǎn)業(yè)結構 16 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1. 和平區(qū) 代表天津城市特色的中心商業(yè)區(qū) 和平區(qū)位于天津市中心，是天津市黨政機關所在地，也是全市的政治、商貿(mào)、金融和信息中心，區(qū)域面積不足 10 平方公里，常住人口 。主要經(jīng)濟指標始終名列市內(nèi)六區(qū)前茅， 2007年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值360億元 。 和平區(qū)轄 6個街道：勸業(yè)場街道、小白樓街道、體育館街道、新興街道、南營門街道、南市街道。 濱江道地區(qū)集聚了天津市現(xiàn)有的商業(yè)、飲食業(yè)、服務等行業(yè)的精華，商業(yè)網(wǎng)點密度全市聚首，商品零售額居全市第一，節(jié)假日客流量保持在 60 萬人次左右，是國內(nèi)外公認的代表天津城市特色的中心商業(yè)區(qū)。 三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研 17 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、和平區(qū)優(yōu)勢 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 和平區(qū)是天津市中心城區(qū)核心區(qū)，公交、地鐵網(wǎng)線密集，交通便捷暢達、輻射全市。 寸土寸金的商業(yè)優(yōu)勢 商業(yè)聚集，市場繁榮，經(jīng)濟發(fā)達，流動人口多，經(jīng)濟消費能力強，是天津聚財生財?shù)慕?jīng)商寶地。 業(yè)脈悠久的金融優(yōu)勢 解放北路素有“天津華爾街”之稱。中國人民銀行和中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行天津分行等 200多家金融機構匯集于此，市政府規(guī)劃建設的天津金融城就依托解放北路而建。 底蘊深厚的人文優(yōu)勢 全市 70以上的風貌建筑和名人故居坐落于此，全市 15個建筑風貌保護區(qū)一半在和平，天津規(guī)劃建設中的 12個旅游板塊有 4個在和平區(qū)。 不可復制的行政優(yōu)勢 和平區(qū)是市委、市人大、市政府、市政協(xié)、警備區(qū)以及市級機關委辦局機關所在地，擁有大量行政資源，是名副其實的行政中心。 三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研 18 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、和平區(qū)規(guī)劃 三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研 “優(yōu)北興南，強化中軸，南北互動，協(xié)調(diào)發(fā)展” 規(guī)劃以南京路為界，建成以一條中軸線為核心，六個功能聚集區(qū)為載體，八個重點行業(yè)為支撐的“ 1體布局。 六個功能聚集區(qū) 小白樓中央金融商務商貿(mào)區(qū) 濱江道 和平廣場中心商業(yè)區(qū) 南市新興商業(yè)區(qū) 五大道風貌區(qū) 都市型宜居區(qū) 文化衛(wèi)生區(qū) 19 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南京路 天津市中心商務商貿(mào)經(jīng)濟帶 規(guī)劃面積約 121公頃，總長度 劃了中央商務區(qū) (中心商業(yè)區(qū) (中央信息區(qū) (個特色功能區(qū)，規(guī)劃時限為 16年。 和平路 濱江道中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃 “一核” 即位于商業(yè)區(qū)核心位置的都市休閑商業(yè)中心 “五區(qū)” 商務旅游區(qū) 面積 托海河景觀帶開發(fā)，重點建設 “津塔”和 “津門”項目。 綜合商業(yè)區(qū) 面積 業(yè)氛圍濃厚、文脈氣息旺盛、行業(yè)門類齊全的購物、觀光綜合商業(yè)區(qū)。 文化體驗區(qū) 面積 密道寬 100米綠軸景觀帶的開發(fā)和文化產(chǎn)業(yè)項目。 風貌體驗區(qū) 面積 托中心花園法式風情區(qū)，展示中心商業(yè)區(qū)深厚歷史文脈。 高端品牌區(qū) 面積 托現(xiàn)有高端品牌商廈的基礎上，形成天津市獨樹一幟的復合型高端消費集聚區(qū)。 “五條特色街” 濱江道現(xiàn)代商業(yè)街 哈密道生態(tài)文化街 和平路綜合商業(yè)街 河南路特色休閑街 南京路高端商業(yè)街 3、和平區(qū)規(guī)劃 三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研 南京路商務商業(yè)經(jīng)濟帶 中央商業(yè)區(qū) 20 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展的和平區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有投資吸引力 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 歷史悠久的商業(yè)底蘊 寸土斗金的投資回報 開放的和平投資環(huán)境寬松，具有服務競爭力 未來的和平發(fā)展前景廣闊，具有發(fā)展?jié)摿?輻射能力強的商業(yè)集群 服務功能強的商務集群 配套服務全的金融集群 聯(lián)動成片的旅游集群 和平區(qū)商機無限，潛力無限， 企業(yè)高成長的搖籃，投資商高回報的沃土 三、和平區(qū)城區(qū)調(diào)研 21 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 第一部分 天津市與和平區(qū)城市發(fā)展研究 第二部分 天津商業(yè)市場研究 第三部分 項目商圈商業(yè)調(diào)研 第四部分 項目商圈住宅、寫字樓等調(diào)研 第五部分 商家訪談總結 第六部分 市場調(diào)研結論 一、天津商業(yè)發(fā)展情況 二、天津商圈現(xiàn)狀及規(guī)劃 三、天津各業(yè)態(tài)發(fā)展情況 四、商業(yè)市場發(fā)展趨勢 22 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分綜述 本部分主要闡述內(nèi)容包括對天津市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的認識，了解天津市商圈的現(xiàn)狀及規(guī)劃，清晰的分析了天津市的幾大重點商圈，通過重點商圈的定位，達到對本項目所在商圈的更深層次了解和挖掘，通過對天津市各業(yè)態(tài)發(fā)展情況以及對商業(yè)市場發(fā)展趨勢的分析，找到目前天津市業(yè)態(tài)發(fā)展的極限點和空白點，達到需要項目機會點的目的。 23 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、天津市商業(yè)發(fā)展狀況 (1)近年來商業(yè)發(fā)展迅速，市場格局初步形成 天津的商業(yè)市場正由單中心向多中心發(fā)展過渡中， 逐步形成市級商圈、區(qū)域商圈、社區(qū)商業(yè)以及主題商業(yè)相結合的格局，整體規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營管理的相對落后。 市中心的商業(yè)核心地位不變，但是區(qū)域性中心逐漸發(fā)展 ， 政府規(guī)劃引領商業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴軍， 海河開發(fā) 帶動海河沿線商業(yè)高速發(fā)展， 地鐵 生活圈逐步形成，同時 濱海新區(qū)商業(yè) 快速發(fā)展。 24 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (2) 經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，支撐商業(yè)市場繁榮發(fā)展 “ 十一五”期間，天津市商業(yè)設施投資總額達 900億元，年均增長 20%。 2007年全年全市生產(chǎn)總值達到 長 ，人均生產(chǎn)總值 6022美元， 2007年我市社會消費品零售總額累計完成 年均增長 為近 10年來最高增幅。 消費結構逐漸轉(zhuǎn)向“享受型” ：居民對于名車、珠寶等奢侈品的消費行為不斷增多，消費結構正由生存型發(fā)向發(fā)展型和享受型過渡，刺激市場高端百貨的快速發(fā)展。 2 0 0 0 - 2 0 0 6消 費品零售額與價格指數(shù)走勢04 0 08 0 01 2 0 01 6 0 02 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7億元304050607080901 0 01 1 0社會消費品零售額25 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 到 2007年天津商業(yè)總體供應量為 950萬平米，人均商業(yè)面積 均商業(yè)面積較國內(nèi)一線城市還有一定差距。目前商業(yè)面積仍以每年 10的速度遞增，未來將有約 100萬平米的商業(yè)面積上市，市場競爭十分激烈。 建筑面積 50余萬平方米的 海河仁恒廣場， 總占地 總建筑面積 總投資近 34億元人民幣的和記黃埔項目等，也將于 2008年后陸續(xù)建成開業(yè)。 。 城市 建成區(qū) 城市面積 （ 商業(yè)營業(yè) 面積 （萬 城市常住 人口 （萬人） 每 1 人均擁有商業(yè)面積 津 50 1110 海 400 1780 京 727 2100 1600 慶 647 840 1200 1 直轄市的城區(qū)商業(yè)覆蓋率 天津與北京、上海兩城市相比，城區(qū)商業(yè)覆蓋率水平還較低，但高于重慶；說明現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)絡設施還不夠，尚有一定的發(fā)展容量。 (3) 天津商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀總體水平不高，今年發(fā)展迅速，開發(fā)量快速增加，未來競爭將很激烈。 26 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 未來大型商業(yè)項目 1 16 弘澤國際 31 泰達城歡樂港 大型綜合公建區(qū) 46 合生國際公寓 2 朗香街商業(yè)廣場 17 水岸公館 32 歐加華大廈 47 恒隆廣場 3 海河新天地公建 1期 18 環(huán)球置地廣場 33 后現(xiàn)代城 48 和黃南京路項目 4 歐樂購物中心 19 銅鑼灣廣場裙樓 34 天津世貿(mào)大廈 49 麥收二期 5 原吉美商廈 20 老城廂 11號公館 35 湘秀麗舍 50 金港中心 6 大悲院商業(yè)街 21 海河風情水畔 36 宏業(yè)廣場 51 仁恒海河廣場 7 天津科技廣場 22 國際五金機電城 37 天津財富中心 52 長江汽貿(mào)城 8 誠基中心 23 天津富力城 商業(yè) 38 意式風情區(qū) 53 中山路商貿(mào)街 9 同方瞰和平 24 金盛廣場 39 德式風情街 54 小伙巷項目 10 吉利花園 2期 25 天津壹街區(qū) 40 海河新天地公建 2期 55 國際商貿(mào)中心 11 君隆廣場 26 君臨天下 41 九龍建業(yè)南站地 塊 56 華明廣場 12 金茂現(xiàn)場 27 小白樓吉美林項 目 42 迎賓廣場 57 金地廣場 13 天津灣 28 天津世貿(mào)中心 43 君臨大廈 58 鵬潤廣場 14 海河大道 29 優(yōu)聯(lián)廣場 44 招商地產(chǎn)賓水西 道 15 又一城 30 天津中心 45 香港嘉里項目 46 47 未來 08 未來 09及以后 2 3 4 5 8 9 10 11 12 13 39 15 34 17 19 20 21 22 23 33 24 25 28 18 16 44 50 7 35 36 38 6 41 14 31 15 45 1 48 49 42 51 52 53 54 3 27 32 58 29 34 30 26 37 40 41 43 未來 1萬平米以上商業(yè)項目共有 58個，累計商業(yè)面積約 400萬平米 未來大型綜合商業(yè)仍然集中市中心區(qū)，特別是南京路沿線、老城廂及周邊區(qū)域。 新興的住宅區(qū)、商務區(qū)，如奧城、梅江、海河沿線也將出現(xiàn)一些大型綜合商業(yè)項目 未來商業(yè)主要將定位為購物中心，百貨其次 市中心、特別是核心商圈競爭加劇， 27 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 未來大型商業(yè)項目概況 項目名稱 規(guī)模 現(xiàn)狀 預計入市時間 4萬 招商 進行中，已簽約上島咖啡 香街商業(yè)廣場 3萬 已建成，招商 80% 河新天地公建 1期 銷售為主，已交房 2008年底 歐樂購物中心 已建成，招商 90% 吉美商廈 重新招商，以運動休閑品牌為主 2008年底 大悲院商業(yè)街 已建成，招商 80% 近期開業(yè) 天津科技廣場 11萬 已建成 近期無計劃 誠基中心 20萬 已建成，商鋪以銷售為主， 07年已開售 方瞰和平 已完工，未發(fā)售 近期無計劃 吉利花園 2期 14775 目前銷售中 近期無計劃 君隆廣場 18萬 建設中，部分區(qū)域已銷售 茂現(xiàn)場 17815 招商中，已完成 70% 津灣 12萬 已完工，開始招商 近期無明確排期 海河大道 5萬 2007年年底開始招商銷售工作 近期無明確排期 又一城 8萬 已建成，招商很失敗 2008年底 弘澤國際 接近完工，完善幕墻階段 確定整體銷售，無排期 水岸公館 二期配套商業(yè) 環(huán)球置地廣場 16566 已建成 近期無計劃 28 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目名稱 規(guī)模 現(xiàn)狀 預計入市時間 銅鑼灣廣場裙樓 21萬 已開業(yè)遠東百貨 近期無計劃 老城廂 11號公館 8萬 已建成，建設銀行進駐 出售為主，自主開業(yè) 海河風情水畔 國際五金機電城 5591 已建成 近期無計劃 天津富力城 商業(yè) 3萬 一拖二， 300 2008年底 金盛廣場 9萬 現(xiàn)規(guī)劃為商場電影院 2009年底 天津壹街區(qū) 2萬 尚未完工 君臨天下 基本完工，尚未發(fā)售 近期無計劃 小白樓吉美林項目 地塊已劃分 天津世貿(mào)中心 部分完成，建設進行中 近期無計劃 優(yōu)聯(lián)廣場 40萬 拆遷尚未完成 近期無計劃 天津中心 已基本完工，招商進行中 達城歡樂谷 建設中，已有部分商家簽約，如易買 得、寶力豪 未來 3 5年 歐加華大廈 23萬 07年底被香港心源房地產(chǎn)公司拍下 未知 后現(xiàn)代城 3萬 選擇適當時機入市 未知 天津世貿(mào)大廈 16萬，商業(yè) 爛尾樓 未知 湘秀麗舍 2萬 已建成 2007年 宏業(yè)廣場 建設中 2008年底 翔宇 2008財富中心 已建設完成，等待銷售 未知 意式風情區(qū) 占地面積 共有 63棟小樓，已整修 42棟，目前已基本完工 未知 未來大型商業(yè)項目概況 29 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 未來大型商業(yè)項目概況 項目名稱 規(guī)模 現(xiàn)狀 預計入市時間 德式風情區(qū) 占地面積 08年河西區(qū)重點建設項目，目前前期 準備中 未知 海河新天地公建 2期 已開盤 2008年底 九龍建業(yè)南站地塊 占地面積為 九龍已前期支付 5億建設資金 未知 迎賓廣場 君臨大廈 目前建設中，預計 2010年竣工 2011年 招商地產(chǎn)鉆石山 7萬 預計 08年 6月開盤 未知 香港嘉里項目 50萬 3至 5年時間建成大型綜合性商貿(mào)項目 預計 2013年 合生國際大廈 20萬 集酒店式公寓、寫字樓及商業(yè)中心于 一體的綜合項目 預計 3 5年后 恒隆廣場 13萬 最大集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等功 能于一體商業(yè)設施 未知 和黃南京路項目 已開始動工興建，預計工期 44個月 2010年 麥收二期 項目施工中 2010年 金港中心 23萬 2007年 7月開工，預計工期 3 5年 2010年后 仁恒海河廣場 4萬 一座地下兩層、地上五層的大型購物 中心 未知 長江汽貿(mào)城 30萬 05年開工，共分三期，全部工程用時 3年 2009年 中山路商貿(mào)街 06年立項，施工周期 3 5年 2010年后 小伙巷項目 48萬 拆遷已完成，正在完善規(guī)劃， 08年 6月開工 2010年后 國際商貿(mào)中心 華明廣場 18萬 前期規(guī)劃中，尚未完成定位 2010年后 金地廣場 10萬 前期定位過程中 2010年后 30 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (4) 商業(yè)向高端化流行化發(fā)展，但距離完全成熟仍有一段差距。 目前市場上中高端大型百貨業(yè)占 14，購物中心占 13，新建百貨店的品牌資源趨于國際化、模式趨于綜合化，并已逐漸形成集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)模式。 分類 已進入天津品牌 品牌調(diào)研結論 奢侈品及國際品牌 ， ； 琳）， , 拉格慕）， 地亞，伯爵 (,萬國 (, 勞力士 (奈爾 ) , 奧 ) , 阿瑪尼， 馬仕 O, 入天津的世界一線品牌占有達到了 70%，未來隨香港恒窿廣場的開業(yè)，將進一步達到 90%以上。 流行品牌 詩蘭黛 ) , 蔻 ) , 蓮娜） , 碧） , 麗沙白 , 絲芙蘭 (進入品牌較為繁多，但極聚人氣、時尚品牌如玩具反斗城，優(yōu)衣庫， 餐飲 俏江南、蕉葉、鼎泰豐、瀚金佰、上海年代、大漁 天津高檔精品餐飲需求量大，未充分滿足如彩蝶軒等。 休閑娛樂 荷酒吧），米樂星，東方之珠 天津夜生活商業(yè)市場正處成長階段，未形成像新天地、1912、衡山路、九眼橋等夜店聚集區(qū)，如亞歷山大健身，思妍麗酒吧，最美酒吧，本色，錢柜等一線品牌都未進入天津。 31 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 相對于住宅市場而言，區(qū)域內(nèi)商業(yè)的售價發(fā)展?jié)摿^大 銷售型商業(yè)曾因較高租金回報受到投資客的青睞，但不少商業(yè)后續(xù)經(jīng)營不善，大量空置。同時，住宅市場價格的快速增長也使得投資者的投資方向逐漸轉(zhuǎn)移 隨著投資客戶和開發(fā)商的成熟，商業(yè)處置方式也更加多樣，更多開發(fā)商將選擇租售結合的方式 ,本項目的商業(yè)的處置方式也應采取靈活的方式 天津市重點區(qū)域商業(yè)平均售價從 2003年的 18,667元 /平方米，上漲到 22,800元 /平方米。 不同區(qū)域價格差異很大，其中核心地段（和平路濱江道南京路，小白樓）優(yōu)質(zhì)店鋪的售價明顯高于全市平均水平 塘沽及開發(fā)區(qū)商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)店鋪的售價低于天津成熟商圈的價格，預計未來發(fā)展?jié)摿^大 整售物業(yè)近年來開始活躍，目前價格集中在 7,00000元 /平方米 預計未來 2008質(zhì)商業(yè)價格還將持續(xù)上漲，以 7漲幅的保守預計， 2010年重點區(qū)域的商業(yè)平均價格將達到 28,000元 /平方米 （ 5）銷售型商業(yè)銷售情況 目前各商圈優(yōu)質(zhì)商鋪價格對比0200004000060000和平路 濱江道 南京路 小白樓 老城廂 大梅江 解放路洋貨開發(fā)區(qū)核心元/平米均價重點區(qū)域商鋪價格01000020000300002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009元/平米32 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1、 天津商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 二、天津商圈規(guī)劃及現(xiàn)狀 形成和平路 濱江道、小白樓、塘沽解放路 3個中心商業(yè)區(qū)， 24個區(qū)域商業(yè)中心，并重點提升 10條特色商業(yè)街，重振天津北方商埠雄風 ， 打造體現(xiàn)大都市特色的現(xiàn)代商貿(mào)中心。 33 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、 商圈現(xiàn)狀及分析 市級商圈 濱江道 /和平路商圈： 區(qū)域界定為和平路與濱江道沿線 南京路商圈： 區(qū)域界定為南京路沿線，西至鞍山道，東至泰安道。 小白樓商圈； 區(qū)域界定為北至曲阜道、東至臺兒莊道及南京路所圍合區(qū)域。 東馬路商圈： 西到鼓樓北街，東至張自忠路，南到南馬路，北至河南路所圍合區(qū)域。 區(qū)級商圈 南市商圈、南樓商圈、友誼路 /佟樓商圈、海光寺商圈、中山路商圈等 新興商圈 奧城商圈、大梅江商圈、海河沿線商圈 目前及未來主要商圈 1 和平路 /濱江道商圈 9 北站商圈 16 梅江商圈 2 南京路商圈 10 中山路商圈 17 鞍山西道 /白堤路商圈 3 小白樓商圈 11 大悲院商圈 18 水上商圈 4 東馬路 商圈 12 獅子林 /金緯路商圈 19 奧運商圈 5 西站商圈 13 天津站商圈 20 新開路 /華昌大街商圈 6 鼓樓 14 佟樓商圈 21 南站 /十一經(jīng)路商圈 7 友誼路商圈 15 大沽南路 商圈 21 紅星路商圈 34 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南京路商圈 和平路 小白樓商圈 泛老城廂商圈 目前狀況 供應：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少 租金：臨街店鋪 12天 *平米，商場抽成比例為 20供應：大型商業(yè)面積約 318,000平米；和平路步行街總長度 1200米，濱江道步行街總長度 500米 租金：臨街店鋪 10天 *平米，商場抽成比例為 15供應：大型商業(yè)面積約67,000 平方米；無步行街，臨街店鋪極少 租金：臨街店鋪 8天 *平米，商場抽成比例為 15供應：大型商業(yè)面積約646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少 租金： 5天 *平米 ， 商場抽成比例為 15主要特點 該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈，具有濃厚商業(yè)商務氛圍，將引領天津商業(yè)向更高端邁進 天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平 商圈內(nèi)百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主 區(qū)域內(nèi)商場之間同質(zhì)化經(jīng)營比較嚴重，競爭激烈 在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導地位 受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應較小，休閑娛樂設施比較缺乏 07年區(qū)域內(nèi)海信廣場的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次 天津北部的主要商圈，擁有天津傳統(tǒng)的商業(yè)和特色文化商業(yè) 商業(yè)格局尚不成熟。 整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜 業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有 商業(yè)定位 中檔、中高檔 中低檔、中檔 中檔、高檔 低檔、中檔、中高檔 客群特點 以中高端消費人群為主，是高收入、高學歷、擁有跨國公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場所 除了全市大眾消費外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費場所之一 目前以中檔消費為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領和周邊居民購物的主要場所之一 以天津中等收入的家庭和時尚青年為主 欠缺高收入人群的購物氛圍 未來發(fā)展 隨著和黃、美美百貨、伊勢丹新廈等商業(yè)設施的入市，區(qū)域中高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固 市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域?qū)⒂幸欢ㄍ顿Y發(fā)展空間 海信廣場的進入提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)設施的整體品質(zhì) 未來大量綜合類公建項目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較低迷的現(xiàn)狀 未來項目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布 圈內(nèi)原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項目增多，整體檔次將明顯提升 主要商圈發(fā)展特點 35 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、天津商圈規(guī)劃及現(xiàn)狀 2、 商圈現(xiàn)狀及分析 天津市幾大成熟商圈多數(shù)是隨著城市的變遷自然形成。 目前天津市較為 成熟的四大商圈 分別是濱江道 市商圈、南京路商圈、東北角商圈和小白樓商圈。這些商圈都集中在 中環(huán)線以里，積聚效應 很明顯。 隨著城市改造步伐的加快，天津市又涌現(xiàn)出一些新興商圈， 分別是海河沿線商圈、地鐵沿線商圈、奧運商圈和大梅江區(qū)域商圈，這幾大商圈的發(fā)展?jié)摿薮?. 城市熱點 商圈 租金價格 （元 /平米 /天） 銷售價格 （萬元 /平米） 天津 6海 25京 38慶 5點商圈零售商業(yè)的回報率普遍偏高，但其他區(qū)域的投資回報率則偏低，這正印證了商業(yè)的特點 “地段、地段、還是地段“ 36 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 傳統(tǒng)市級商圈地位穩(wěn)固，市場競爭激烈，都在進行商業(yè)升級。 次級商圈業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明，處于蓬勃發(fā)展中。 新興商圈依托政策優(yōu)勢，檔次提升，發(fā)展?jié)摿薮蟆?2、 商圈現(xiàn)狀及分析 37 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 濱江道 /和平路商圈 業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴重，未來上市體量增多，市場競爭逐步激烈 1. 天津市第一商圈，現(xiàn)有規(guī)模約為 65萬平米商業(yè)經(jīng)營面積?，F(xiàn)有商業(yè)設施有：樂賓購物中心、友誼新天地、勸業(yè)場、米萊歐、麥購、百盛等大型集中商業(yè)，以及沿濱江道、和平路住宅底商；潛在供應商業(yè)項目有恒隆廣場等。 2. 商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：百貨、超市、專賣店、專業(yè)店等。 濱江道商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝為主，約占到 80%左右，由于設計年代比較久遠，功能老化，原有的眾多休憩業(yè)態(tài)逐漸被取代，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨同，同質(zhì)化競爭激烈。 3. 未來上市項目將帶動商圈向高檔化發(fā)展，未來商業(yè)競爭將逐漸激烈。 各商圈分析： 38 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 代表性商業(yè)： 萬達購物廣場 開業(yè)日期 ： 2003 年 12 月 24 日 開發(fā)商 /投資商 ： 大連萬達集團 占地面積 ： 平米 建筑面積 ： 為 A、 B、 C、 D、 E 五座 目前主要客群 ： 主要為 18物人群 位置優(yōu)越性 ： 處于和平路金街，位置優(yōu)勢明顯 設施 ： 地下車位約 2000 個， 主力業(yè)態(tài) ： 沃爾瑪超市、百安居、百盛百貨、萬達影城、國美電器、大時代美食廣場、 大力、味好佳 分區(qū)業(yè)態(tài)及面積 ： A 座： 爾瑪超市 B 座：百安居、百秀街 C 座：百盛 、必勝客 D 座：國美電器 E 座：萬達影城、大食代、申格體育 * 成功將“ 念首次引入天津 39 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各商圈分析： 南京路商圈 已形成市區(qū)高檔購物區(qū)域 1. 該商圈現(xiàn)有規(guī)模約為 12 萬平方米。 該商圈現(xiàn)有商業(yè)設施有：伊勢丹、津匯廣場、美美百貨、國際大廈等。該商圈是商務與商業(yè)結合較好的商圈之一，交通便利是該商圈發(fā)展起來的最大源動力。未來上市商業(yè)項目：和記黃埔等。 2. 南京路商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨商場為主，部分休閑娛樂業(yè)態(tài)。 針對客戶多為全市內(nèi)的高層次人群，特別是商圈內(nèi)的高檔寫字樓內(nèi)的商務辦公人員，其商業(yè)經(jīng)營檔次均為高檔，已經(jīng)成為天津市有名的高檔購物區(qū)域。 3. 作為天津市高檔購物區(qū)與高檔辦公區(qū)域的整體地位不會動搖。 40 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 代表性商業(yè)： 伊勢丹百貨 是日本首屈一指的零售業(yè)集團。 以百貨業(yè)作為業(yè)務中心，從 1972年在新加坡開第一所海外分店開始，在全世界已有多家百貨公司。以高感度，高質(zhì)量時裝見稱，成為時尚年青人的時裝指標及領導。 2006年 8月底天津伊勢丹告別吉利大廈搬入對面新廈。新店營業(yè)面積面約 3萬平米，是原店的 新店賣場擴大，商品更加豐富。 新店鋪經(jīng)營檔次雖有明顯提