巢湖鳳凰名城美食街招商方案.doc

巢湖鳳凰名城美食街招商方案一、巢湖商業(yè)市場(chǎng)分析（一）宏觀分析1、城市規(guī)劃格局 城市規(guī)劃思路：“一腹兩翼、擁湖發(fā)展”，重點(diǎn)發(fā)展政務(wù)新區(qū)和濱湖新區(qū)，推進(jìn)老城區(qū)舊城改造、推進(jìn)政務(wù)區(qū)入?yún)^(qū)項(xiàng)目，完善公共配套設(shè)施建設(shè)。巢湖市整體發(fā)展格局為東向發(fā)展，融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈。老城區(qū)商貿(mào)、金融、信息、文化教育中心，兼居住、游憩功能；政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是現(xiàn)代工業(yè)基地，兼居住、游憩功能濱湖新區(qū)是居住、旅游功能的綜合區(qū)。2、城市功能定位華東地區(qū)以水文化為特色的旅游休閑度假基地；“長(zhǎng)三角”地區(qū)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地；資源節(jié)約型的加工制造業(yè)基地。3、消費(fèi)特點(diǎn) 吃、穿、用商品銷售全面增長(zhǎng)，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯（二）商業(yè)特點(diǎn)1、巢湖整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人口總量、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，并在新一輪的城市規(guī)劃下城市未來(lái)發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的宏觀市場(chǎng)背景；2、巢湖商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以沃爾瑪為代表的大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入；3、市場(chǎng)投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場(chǎng)關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；4、城市商業(yè)市場(chǎng)近兩年發(fā)展迅速，市場(chǎng)投放量比較大；5、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在老市區(qū)、并逐步向外擴(kuò)張；6、新建集中商業(yè)向Mall的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑于一體；6、定位上走中高、高端路線，在此基礎(chǔ)上細(xì)分市場(chǎng)。（三）商圈分析市級(jí)中心商圈人民南路商業(yè)中心：該區(qū)域是巢湖市商業(yè)老城區(qū)，有巢湖商業(yè)街、金碼頭商業(yè)街、商之都以及新建成的的人民路步行街巢湖路商業(yè)中心：緊鄰人民路，同樣是巢湖傳統(tǒng)的商業(yè)中心，有世紀(jì)聯(lián)華和巢湖目前口碑最好的安德利購(gòu)物中心。僅憑KFC的存在位置即可得知，這兩條路是巢湖商業(yè)最繁華的地段。健康東路商業(yè)中心：正在發(fā)展中的商業(yè)聚集地，有少量餐飲，但設(shè)施陳舊，檔次不高，目前該中心已出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目-東方新世界。（四）市區(qū)商業(yè)租賃價(jià)格現(xiàn)狀以人民路、健康中路、團(tuán)結(jié)中路、東風(fēng)路構(gòu)成了巢湖市傳統(tǒng)核心商圈，匯集了市區(qū)60%以上的商業(yè)業(yè)態(tài)，呈現(xiàn)出高度集中的分布狀態(tài)。絕大數(shù)商鋪都分布在以人民路為中心向四周幅射區(qū)域延伸的街區(qū)，如健康路、巢湖路、團(tuán)結(jié)路、向陽(yáng)路、東風(fēng)路與金碼頭城等中心城區(qū)范圍內(nèi)。整體形成了以人民路為核心商圈，以圩墩、北門、南門等為副級(jí)商圈，以各社區(qū)商業(yè)為次級(jí)商圈的商業(yè)格局。 受到商圈、人流、車流、配套設(shè)施等因素的影響，市區(qū)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格落差較大，由核心商圈500-800元/月的租金向邊緣商圈依次遞減，最低的社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹬挥?元/月。 另外，隨著城市發(fā)展，新興社區(qū)和商業(yè)中心的逐步建設(shè)，商鋪的市場(chǎng)投放量正在不斷加大，商鋪?zhàn)饨饾q幅已經(jīng)受到影響。2007年-2008年的商鋪?zhàn)饨饾q幅平均在15%-25%之間，而2010年-2012年的商鋪?zhàn)饨饾q幅則平均在5%-12%之間，商鋪?zhàn)饨饾q幅出現(xiàn)放緩跡象。市區(qū)的商業(yè)街在業(yè)態(tài)分布上非常符合商圈規(guī)律，業(yè)態(tài)層次上有較大差別。07年之前建設(shè)的商業(yè)街多為社區(qū)附屬商業(yè)，在業(yè)態(tài)上基本仍是以社區(qū)配套商業(yè)為主，業(yè)態(tài)層次不高，租金收益上也就很難有起色。而07年之后的新興商業(yè)街，更加注重物業(yè)形象、業(yè)態(tài)定位和招商宣傳，往往在建設(shè)前期就啟動(dòng)了系統(tǒng)的招商工作。 可以看出，通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)層次的提升，巢湖市區(qū)的商業(yè)街正由傳統(tǒng)的社區(qū)附屬商業(yè)開(kāi)始逐漸向MALL轉(zhuǎn)變。二、項(xiàng)目分析（一）、鳳凰名城美食休閑街簡(jiǎn)介及SWOT分析1、鳳凰名城概況鳳凰名城由巢湖偉華置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地118410平方米，總建筑面積130000平方米。項(xiàng)目位于巢湖市半湯路東邊，鳳凰山路南北兩側(cè)。為新政務(wù)中心純公園高尚府邸，以市政府規(guī)劃為方向，四邊500米公建設(shè)施林立；市政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、巢湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院、巢湖電大、巢湖市道德醫(yī)院、新火車站 鳳凰名城，1800平方米中央花園，超市綠化率，組團(tuán)式建筑布局，現(xiàn)住宅已全面交付，入住人口不斷增加，小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛。2、鳳凰名城美食休閑街簡(jiǎn)介鳳凰名城.美食休閑街位于鳳凰山路南北兩側(cè)，為社區(qū)住宅底商，共計(jì)約13000平方米，商鋪全部為臨街商鋪，一二層連體，單體面積60-100平方米左右，商鋪結(jié)構(gòu)優(yōu)化，開(kāi)間較大，形象尤佳。3、鳳凰名城美食休閑街的SWOT分析1）、優(yōu)勢(shì)（S）交通項(xiàng)目位于半湯路，為高速通往市區(qū)的重要干道，交通便利；周邊項(xiàng)目緊鄰服務(wù)新區(qū)，周邊政府機(jī)關(guān)林立；市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)缺乏特色商業(yè)街；品牌鳳凰名城在巢湖具有較高的知名度和美譽(yù)度，品牌優(yōu)勢(shì)明顯；）、劣勢(shì)（W）區(qū)位項(xiàng)目離市區(qū)3公里左右，區(qū)位相對(duì)較偏；規(guī)模商業(yè)體量13000平方米不到，總體規(guī)模較小，；培育商業(yè)街的市場(chǎng)培育期在23年，特色商業(yè)街會(huì)更長(zhǎng)；租售商鋪前期已經(jīng)銷售，但總體不太理想；）、機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)以美食休閑為主題的特色商業(yè)街市場(chǎng)發(fā)展空間較大；休閑巢湖市民的休閑方式多元化、休閑消費(fèi)多樣化；政策項(xiàng)目以市場(chǎng)培育為主，招商政策相對(duì)寬松；決策開(kāi)發(fā)商決策層有打造特色街的主觀愿望和實(shí)際支持；）、威脅（T）競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，同類商業(yè)爭(zhēng)奪有限商業(yè)資源；業(yè)種巢湖休閑業(yè)種正處培育期，缺乏擴(kuò)張能力；人氣目的性消費(fèi)聚集人氣需要一個(gè)過(guò)程，要有耐心；商圈特色商圈需要選擇招商對(duì)象，有舍才有得；4、小結(jié)：鳳凰名城入住人口較少，單純的社區(qū)商業(yè)或者作為周邊社區(qū)配套商業(yè)在短期內(nèi)已經(jīng)無(wú)法保證本社區(qū)所有店面的正常經(jīng)營(yíng)。因此為了快速增加商業(yè)氛圍，提高商圈商業(yè)價(jià)值，需要將項(xiàng)目進(jìn)行主題定位，以特色形成吸引消費(fèi)者、投資戶。三、招商定位（一）、定位原則鳳凰名城商圈屬于新興商圈，其核心區(qū)域無(wú)商業(yè)沉淀。目前該商圈內(nèi)商業(yè)氛圍不夠濃郁，分布不夠均衡。因此，鳳凰名城美食休閑街市場(chǎng)定位原則須考慮一般原則和個(gè)案原則。一般原則是指美食街作為商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)案原則是結(jié)合美食街特征和所處商圈特征所符合的原則，具體如下：一般原則： 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn) 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)個(gè)案原則： 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買力 確保該美食街前期后期的自然保值能力和經(jīng)營(yíng)增值空間（二）、定位思維汽車社會(huì)的到來(lái)，讓距離不是問(wèn)題，只要有快捷的交通，足夠的停車場(chǎng)，就能滿足要求餐飲休閑娛樂(lè)對(duì)地段要求不高 餐飲休閑娛樂(lè)不需要培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，他是由口味，服務(wù)態(tài)度等因素構(gòu)成的，人們對(duì)新開(kāi)的餐飲都有嘗試的心態(tài)餐飲休閑娛樂(lè)能夠快速的聚集人氣、減輕招商壓力定位為餐飲休閑街 餐飲與休閑的結(jié)合和延伸，會(huì)創(chuàng)造新的特色巢湖休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)豐富，但餐飲特色不夠鮮明商鋪過(guò)于整齊、單一如何變劣為優(yōu)？就要通過(guò)聚集面積相當(dāng)?shù)男蓍e業(yè)種形成特色（三）、項(xiàng)目定位鳳凰名城美食休閑街市場(chǎng)定位從以下幾個(gè)方面考慮： 1概念定位（主題定位）：鳳凰名城美食休閑街-主題公園式美食休閑魅力街區(qū)2形象定位：鳳凰名城美食休閑街是小資市民美食娛樂(lè)休閑活動(dòng)中心3功能定位：美食、購(gòu)物、娛樂(lè)、茶飲、休閑功能4特色定位： 休閑美食，俗稱“小餐飲”5檔次定位： 中餐休閑化、特色化6業(yè)種定位 各地特色美食，休閑會(huì)所，民族美食，地方小吃7文化定位 特色餐飲休閑文化街（四）、招商定位1功能定位美食功能來(lái)自不同地區(qū)、民族的特色餐飲，如燒烤、火鍋、特色土菜、中西餐讓游逛美食街的消費(fèi)者在大快朵頤的同時(shí)感受不同地域餐飲文化。購(gòu)物功能滿足社區(qū)居民及前來(lái)就餐的消費(fèi)者各種時(shí)尚購(gòu)物功能，包括飾品、化妝品、家居用品、各種便利店等。娛樂(lè)休閑功能運(yùn)動(dòng)休閑也好，知識(shí)休閑、文化休閑也好，意在給疲憊的身心一個(gè)放松的場(chǎng)所，讓閑暇成為擁有快樂(lè)、浪漫、溫馨的美好時(shí)刻。2業(yè)種定位、特色定位：主要以餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物為主，其他特色休閑方式并存；餐飲在檔次上以中檔特色小餐飲為主，突出休閑餐飲；休閑娛樂(lè)以時(shí)尚娛樂(lè)為主，體現(xiàn)追求生活品質(zhì)的消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向，如酒吧、茶藝吧、咖啡廳；購(gòu)物主要是滿足休閑消費(fèi)顧客的購(gòu)買需求，滿足前來(lái)休閑的情侶的需求，同時(shí)兼顧社區(qū)的購(gòu)物需求。、業(yè)態(tài)配比：業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則：選擇和定位相符的特色餐飲、特色休閑娛樂(lè)、品牌購(gòu)物店、便利店為本商業(yè)街的主要商戶，進(jìn)行優(yōu)先安排；特色店業(yè)種配比與租賃商戶組合規(guī)劃，以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。3商戶定位目標(biāo)商戶的特征：具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商戶、公司或個(gè)人；有強(qiáng)烈的經(jīng)營(yíng)意識(shí)和成功欲望；認(rèn)同鳳凰名城美食休閑街的經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)理念；組織觀念強(qiáng)，服從領(lǐng)導(dǎo)，能自覺(jué)接受鳳凰名城美食休閑街運(yùn)營(yíng)公司提供的統(tǒng)一培訓(xùn)和輔導(dǎo)；愿配合鳳凰名城美食休閑街統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)；講求信譽(yù)，可長(zhǎng)期合作；能夠按規(guī)定及時(shí)交納各種費(fèi)用；嚴(yán)格按照鳳凰名城美食休閑街的各項(xiàng)要求及流程操作；4、經(jīng)營(yíng)定位：整體定位、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理、分段培育A、整體定位：根據(jù)美食街現(xiàn)狀和美食街所處商業(yè)地理環(huán)作整體市場(chǎng)定位，并根據(jù)市場(chǎng)定位對(duì)美食街的形象、功能、客層、競(jìng)爭(zhēng)地位、經(jīng)營(yíng)模式、文化內(nèi)涵作出精準(zhǔn)定位，讓美食街在戰(zhàn)略上確立好市場(chǎng)目標(biāo)。B、統(tǒng)一營(yíng)銷根據(jù)美食街市場(chǎng)定位對(duì)街上的商業(yè)景觀作統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，從業(yè)態(tài)到業(yè)種配比，從櫥窗到廣告位的設(shè)計(jì)，從動(dòng)線到布局的安排，從活動(dòng)的策劃與組織，從品牌的樹(shù)立到推廣，讓入駐美食街的商戶成為美食街品牌的創(chuàng)造者和受益者。C、統(tǒng)一管理從地面的設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理、保潔衛(wèi)生管理、園林綠化管理到臺(tái)后的租賃商戶換手管理、租賃商戶現(xiàn)場(chǎng)管理、租賃商戶營(yíng)銷管理，是無(wú)憂管理更是人性化服務(wù)。這種管理的核心是培育與美食街定位相對(duì)稱的休閑服務(wù)質(zhì)量，更是為商戶經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造寬松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。D、分段培育作為特色商業(yè)街，要讓美食街真正走向繁榮，沒(méi)有幾年的市場(chǎng)培育是很難做到的。美食街決策層下決心把這條街做好為這條街的繁榮打下了最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但走向繁榮還需要手段、需要時(shí)間、需要投入。四、招商策略(一)、招商原則美食街的招商原則的確定主要是考慮到以下條件的要求：美食街市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)定位的要求；美食街招商戰(zhàn)略略及招商策略的要求；提升美食街自身品牌建設(shè)的要求；巢湖市餐飲休閑行業(yè)的現(xiàn)狀要求；巢湖市餐飲休閑娛樂(lè)消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)性及消費(fèi)趨勢(shì)；美食街所需商業(yè)資源可能的商業(yè)要求。針對(duì)這些要求和實(shí)際情況，在此提出了本美食街招商的具體原則，以此作為展開(kāi)招商策略的參照標(biāo)準(zhǔn)。1、按業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃原則業(yè)態(tài)規(guī)劃是在前期市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上制定的，它對(duì)商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、招商、銷售和運(yùn)營(yíng)管理具有重要的指導(dǎo)作用，按照業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃的原則進(jìn)行招商，可以減少招商彎路，同時(shí)，控制競(jìng)爭(zhēng)激烈的業(yè)態(tài)和業(yè)種，從而減少開(kāi)業(yè)后一年內(nèi)地上鋪換租率，使整個(gè)美食街的業(yè)態(tài)在今后的經(jīng)營(yíng)中更加合理。2、按市場(chǎng)定位尋找招商目標(biāo)的原則根據(jù)市場(chǎng)定位，,在進(jìn)入美食街經(jīng)營(yíng)商戶的選擇上要注意把關(guān)、篩選，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)特色選擇應(yīng)遵循以下原則：要注重品牌化和特色的體現(xiàn)，品牌要以國(guó)內(nèi)連鎖餐飲品牌和地區(qū)知名餐飲品牌為主；主題要以格調(diào)化，特色明顯的地方徽式小吃、中式民族特色和異域風(fēng)情的休閑、餐飲文化店為主；要以文化氛圍較濃的休閑娛樂(lè)吧為主，而購(gòu)物和其它服務(wù)性質(zhì)的商戶為輔；要以本地有一定知名度的商戶為主，但也要引入巢湖尚沒(méi)有的外地特色餐飲、休閑娛樂(lè)品牌商戶；嚴(yán)格按照既定的業(yè)態(tài)比例招商，杜絕和定位業(yè)態(tài)相沖突業(yè)態(tài)的引入。3、立足本地、品牌優(yōu)先由于美食街的固有限制，在商戶的甄選上，主要選擇品牌知名度較高，市場(chǎng)影響力大，經(jīng)營(yíng)理念具有特色的商戶。在特色的餐飲、休閑娛樂(lè)中本地企業(yè)比較受歡迎，因此本次招商以本地商戶為主。本地商戶是本美食街未來(lái)的主體商戶，也是本市場(chǎng)招商的最大商戶群體，同時(shí)也是本市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)盈利的主體來(lái)源。因此，針對(duì)本地商戶開(kāi)展招商，是本案招商的基礎(chǔ)性工作。但本地小餐飲商戶普遍存在規(guī)模小、檔次低的弊端，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)不具備較強(qiáng)的盈利能力，也不具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)本美食街來(lái)講，這些低端商戶不僅不利于提升美食街的檔次，以爭(zhēng)取中高端商戶的認(rèn)可，同時(shí)也不具備為本美食街支付持續(xù)的、穩(wěn)定的租金的能力。因此，引進(jìn)餐飲品牌店是本市場(chǎng)優(yōu)先考慮的方向，品牌店不僅可以吸引分散的中高端商戶，更可以有效拉動(dòng)周邊商戶的層級(jí)提升，從而領(lǐng)導(dǎo)美食街向著更規(guī)范更具品質(zhì)的方向發(fā)展。為此，本美食街為品牌店提供更為優(yōu)惠的條件和更為完善的服務(wù)是完全有必要的。在美食街招商過(guò)程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，能夠提升本美食街經(jīng)營(yíng)檔次的品牌經(jīng)營(yíng)者，提升美食街的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和市場(chǎng)知名度。在此基礎(chǔ)上利用品牌經(jīng)營(yíng)商的影響力來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的招商，這樣可以增強(qiáng)招商的有效性，擴(kuò)大招商的影響力，對(duì)于帶動(dòng)美食街人氣及招商的持續(xù)開(kāi)展都有極大的促進(jìn)作用。具有一定知名度的特色休閑娛樂(lè)、特色餐飲，受歡迎度較高的專營(yíng)店，是此次招商的重點(diǎn)，因此美食街招商對(duì)品牌店的招商采取重拳出擊，定向招商，各個(gè)擊破，快速推進(jìn)的招商策略，力爭(zhēng)達(dá)到“滿場(chǎng)開(kāi)街效果”。4、招商動(dòng)態(tài)原則在招商策劃方案開(kāi)始實(shí)施后，招商的實(shí)際進(jìn)程并非能夠完全按照策劃方案所述的進(jìn)行，市場(chǎng)畢竟是不斷變化的。招商必須面對(duì)著三個(gè)方面的變化，一是美食街競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化；二是招商目標(biāo)開(kāi)店計(jì)劃的變化；三是美食街目標(biāo)消費(fèi)群的變化。一旦市場(chǎng)變化，招商目標(biāo)和實(shí)施細(xì)節(jié)肯定要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。招商政策的制定也是需要隨市場(chǎng)的變化作相應(yīng)的調(diào)整。另外，對(duì)于可能有助于整個(gè)美食街招商的特殊品牌，應(yīng)采取更優(yōu)惠的招商政策。5、宜采用長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的原則商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，美食街為適應(yīng)市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化，可采用低租金起點(diǎn)的做法招商，開(kāi)街后，通過(guò)市場(chǎng)推廣力度的遞減和租金的遞增，使整個(gè)商業(yè)物業(yè)的整體價(jià)值逐步最大化。商戶租賃的目標(biāo)就是獲取未來(lái)不可確定的收益，我們有必要在美食街起步之際，用實(shí)際行動(dòng)支持商戶，降低開(kāi)業(yè)后的商鋪換租率，為美食街良好持續(xù)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。6、在招商過(guò)程中要采用政策不均衡的原則為了吸引有一定實(shí)力的商戶和團(tuán)體商戶入駐，在美食街的優(yōu)惠政策上應(yīng)有一定的偏向性，應(yīng)對(duì)有較強(qiáng)品牌的商戶提供更多、更多的優(yōu)惠，而對(duì)一般的商戶則提供較少的優(yōu)惠，這樣可以使品牌的商戶感覺(jué)到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力。同時(shí)政策不均衡的原則也可以很好地應(yīng)用到開(kāi)街后的促銷活動(dòng)上，有效地拉動(dòng)消費(fèi)者的需求，同時(shí)也制造了商業(yè)街經(jīng)營(yíng)火爆的場(chǎng)面。以上在招商過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招商工作的順利開(kāi)展，招商策略的有效實(shí)施，最終達(dá)到預(yù)期的招商目的。(二)、招商策略1、指導(dǎo)思想啟動(dòng)美食街招商，具體的指導(dǎo)思想是“統(tǒng)一布置、餐飲先行、定向招商、分部實(shí)施”。1)、統(tǒng)一布置根據(jù)對(duì)美食街市場(chǎng)研究和市場(chǎng)定位作好美食街招商的思想準(zhǔn)備，通過(guò)商業(yè)步行街基礎(chǔ)知識(shí)和招商技巧的培訓(xùn)與演練做好美食街招商的業(yè)務(wù)準(zhǔn)備，按照統(tǒng)一布置、統(tǒng)一安排、分工協(xié)作、快速推進(jìn)的原則做好招商物料準(zhǔn)備，然后再統(tǒng)一行動(dòng)。 2)、餐飲先行根據(jù)美食街的特色定位，美食街招商把工作重點(diǎn)放在特色餐飲的招商上。特色小餐飲的集群將會(huì)迅速拉動(dòng)關(guān)聯(lián)業(yè)種進(jìn)入美食街。3)、定向招商從餐飲招商入手對(duì)美食街展開(kāi)定向招商，一層意思是我們首先把招商目標(biāo)鎖定特色小餐飲，針對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)設(shè)計(jì)不同的招商套餐，另一層意思是，我們對(duì)特色小餐飲進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)不同類型的特色小餐飲采取不同的目的性更加明確的招商措施，如對(duì)安徽各地徽式地方小吃的招商。4)、分步實(shí)施美食街招商目標(biāo)明確，準(zhǔn)備充足，在選擇合適時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)發(fā)布開(kāi)始招商消息的，準(zhǔn)確把握商戶的租賃心理和租賃需求，有的放矢地制定對(duì)應(yīng)招商政策、調(diào)整招商計(jì)劃、把握招商節(jié)奏，根據(jù)招商進(jìn)度合理準(zhǔn)確確定開(kāi)街日。2、招商策略1)、一戶一策根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。例如，根據(jù)不同類型的租賃商戶提出的不同需求，為每一個(gè)意向商戶度身訂做的一套商鋪?zhàn)赓U方案；妥善安排好各租賃商戶的的開(kāi)業(yè)裝修，其風(fēng)格要符合美食街的總體風(fēng)格設(shè)計(jì)構(gòu)想。根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租賃商戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、使其符合美食街的定位、檔次和其他品質(zhì)要求。2)、整合傳播 傳統(tǒng)招商模式在市場(chǎng)宣傳推廣方面過(guò)分依賴報(bào)紙、電視、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等宣傳工具，美食街的招商推廣，更注重通過(guò)招商人員、媒體和大型招商活動(dòng)的配合來(lái)提高本次招商的效率。前期，安排招商人員入戶登門拜訪目標(biāo)商戶，中期分類邀請(qǐng)意向商戶座談，高潮期組織互動(dòng)性強(qiáng)的招商懇談會(huì)來(lái)推動(dòng)招商，發(fā)揮傳媒的傳播優(yōu)勢(shì)把市場(chǎng)信息尤其是美食街招商信息準(zhǔn)確發(fā)布出來(lái)，以推動(dòng)招商步入良性循環(huán)。 3)、統(tǒng)一控制為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到多快好省的目標(biāo)。根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商戶精挑細(xì)選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來(lái)控制質(zhì)量。3、具體策略1)、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商根據(jù)美食街具體情況，開(kāi)展有針對(duì)性、有目標(biāo)的定向招商。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，同時(shí)招商效果理想，績(jī)效明顯。招商團(tuán)隊(duì)在美食街基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開(kāi)全面的針對(duì)性招商。由于本美食街的特殊性，因此招商的針對(duì)性較強(qiáng)，招商對(duì)象主要面向特色餐飲、休閑娛樂(lè)主題店等的招商，因此我們的目標(biāo)可小一點(diǎn)，避免不必要的資源浪費(fèi)。2)、關(guān)系招商美食街招商團(tuán)隊(duì)通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查積累了大量的商戶資源。利用現(xiàn)有的商戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)抓住對(duì)美食街商鋪?zhàn)赓U意向強(qiáng)烈的特色餐飲大戶、重點(diǎn)戶、品牌戶，讓他們?cè)谡猩讨邪l(fā)揮積極作用，影響潛在商戶、堅(jiān)定搖擺商戶、說(shuō)服觀望商戶，可以達(dá)到以一當(dāng)十的效果。3)、互動(dòng)懇談?dòng)烧猩虉F(tuán)隊(duì)與擬引進(jìn)的商戶面對(duì)面的洽談，實(shí)現(xiàn)開(kāi)閘效果。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商，影響大，實(shí)效性好，促成美食街的最終實(shí)現(xiàn)成功招商，同時(shí)可以通過(guò)相關(guān)潛在商戶群體和媒體的參與，進(jìn)行新聞追蹤報(bào)道，引起社會(huì)效應(yīng)，擴(kuò)大美食影響，聚集商業(yè)人氣。4)、廣告招商主要是通過(guò)各種廣告媒體將美食街的招商信息傳播出去，通過(guò)電話、傳真、信件等方式來(lái)收集商戶資料，通過(guò)進(jìn)一步談判，引導(dǎo)商戶對(duì)美食街產(chǎn)生興趣，進(jìn)而進(jìn)一步和招商人員接洽，最終成功招商的一種方式。本次美食街招商將在合適時(shí)間段開(kāi)展廣告招商，其中DM單頁(yè)和短信招商全程服務(wù)，其他廣告在各個(gè)階段配合使用。主要選擇目標(biāo)商戶關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告，將美食街統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)戶，增加消費(fèi)者信息。5)、租金策略堅(jiān)持先培養(yǎng)人氣，立足于先做活，再做強(qiáng)、做精、做大的運(yùn)作思路，同時(shí)為商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和寬松條件，培養(yǎng)商戶的經(jīng)營(yíng)信心，避免商戶的中途退出。a、高開(kāi)低收租金的高低直接影響到商戶和美食街雙方的利益，同時(shí)也要體現(xiàn)特色街地段和定位的價(jià)值，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，租金高開(kāi)低收即前三年租金訂到一個(gè)較