某縣地塊投資價(jià)值分析.doc

地塊投資價(jià)值淺析蒙城縣0801地塊投資價(jià)值分析阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日蒙城縣2008-01地塊投資價(jià)值分析第一部分市場調(diào)研蒙城房地產(chǎn)市場首要關(guān)注的是價(jià)格因素，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從開發(fā)商本身的角度出發(fā)，制定完成的；對(duì)于客觀的市場及消費(fèi)者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費(fèi)者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。蒙城房產(chǎn)市場正處在迅速起步階段。1.1區(qū)域開發(fā)目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。部分較早開發(fā)項(xiàng)目的成功入住，營造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時(shí)競爭日趨激烈。隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。在建的樓盤以鴻業(yè)時(shí)代廣場項(xiàng)目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。1.2市場供給2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對(duì)蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。2007年1-3季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.07億元，增長47.18%，商品房銷售面積達(dá)27.85萬平方米，增長53.64%，其中銷售住宅18.83萬平方米，預(yù)售面積達(dá)35.13萬平方米，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。2007年1-9月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢物業(yè)類型投資額/萬元施工面積新開工面積竣工面積銷售面積住宅20700萬46.7萬30萬20.7萬18.83萬商業(yè)7200萬10萬-7.3萬5.02萬合計(jì)27900萬56.7萬30萬28萬23.85萬1.2.1蒙城住宅市場目前蒙城市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110140之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實(shí)用，南北朝向；產(chǎn)品風(fēng)格均是現(xiàn)代風(fēng)格，簡捷明快。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110140之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝 飾毛坯朝 向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖1.2.1.1住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比1.2.1.2戶型配比 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會(huì)以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。100120的住宅銷售量占總銷售量的42.38，均價(jià)為1750元/左右。120140的住宅銷售量占總銷售量的30.46，均價(jià)為1850元/左右。而60以下的住宅戶型幾乎是市場空白。1.3樓盤銷售 1.3.1蒙城樓市蒙城樓市均價(jià)在1850元平方米左右，部分樓盤的單價(jià)突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。蒙城的房價(jià)在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，累計(jì)銷售商品房23.85萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，銷售量同比增長1.37倍；已簽訂的各類商品房合同預(yù)售面積32.13萬平方米，同比增長67。1.3 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價(jià)格為1558元/。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價(jià)格差別也不大，基本上都在1600元/平方米2000元/平方米左右。 2004年-2007年蒙城商品房均價(jià)走勢 蒙城目前房價(jià)上漲的主要原因是蒙城價(jià)值的總體提高和人們對(duì)蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價(jià)格區(qū)間在1600-2000元的價(jià)位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。1.3.2銷售面積2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬，其中100120的住宅銷售量為7.63萬，占總銷售量的42.38；120140的住宅銷售量為5.48萬，占總銷售量的30.46。依此計(jì)算，100140的中大戶型銷售就占了整個(gè)年度銷售總額的72.84，比重是相當(dāng)大的。而90以下的戶型和140以上的戶型銷售為28.16。1.4營銷手段房產(chǎn)市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商既承擔(dān)了建設(shè)的責(zé)任也承擔(dān)了銷售的任務(wù)。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個(gè)開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。營銷概念在當(dāng)?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會(huì)有人買一樣。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。蒙城的房地產(chǎn)市場還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格開始迅速攀升，這是一個(gè)供需基本平衡，需求依然旺盛的市場。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。1.5區(qū)域市場需求形勢1.5.1 市場對(duì)社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費(fèi)者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49; 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占24; 認(rèn)為購物重要的占17; 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12; 認(rèn)為公關(guān)健身場所重要的占8;意向消費(fèi)者對(duì)社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。1.5.2 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購住房時(shí)對(duì)面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15； 選擇100-120的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0； 選擇120-140的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1； 選擇140-160、160以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9和5。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購房首選的面積集中在100140，對(duì)于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。1.5.3意向消費(fèi)者對(duì)房屋套型的要求從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在購房時(shí)首選的套型誰室2廳的住房，這主要是因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者把購房當(dāng)作第一居所來考慮，因此在選擇時(shí)愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。1.5.4購房時(shí)看重的因素 從上面可以看出，意向購房者最關(guān)注的問題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。1.5.5消費(fèi)者可以接受的最高房屋銷售單價(jià)由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的接受程度相對(duì)較低。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。1.5.6消費(fèi)者選擇的付款方式 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。由此可以看出，消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)銷售現(xiàn)場時(shí)最關(guān)心的問題主要集中在銷售價(jià)格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。1.6.蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價(jià)格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿(mào)成為代表。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)時(shí)代廣場及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場均價(jià)在4500元/8500元/之間。1.6.1商用房形態(tài)分類按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。綜合性商場如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時(shí)代廣場為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價(jià)格也有較大差異。各形態(tài)商業(yè)所占市場比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，1-3季度商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)7.22萬，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場還處于初步適應(yīng)階段。1.6.2商用房市場形勢 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/以下的價(jià)格區(qū)間。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價(jià)較高，達(dá)6000元/平方米左右。隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。反映在房產(chǎn)市場上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢日趨看好并漸見規(guī)模。1.7.市場預(yù)測1.7.1消費(fèi)群體、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，蒙城縣銷售給個(gè)人的商品房銷售金額約為3.05億元，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重大轉(zhuǎn)變，購房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入達(dá)到2896元，人均儲(chǔ)蓄存款年末余額 3066 元，其中用于購房支出580元，居住消費(fèi)比重也從2004年的7.1上升到20，增加11個(gè)百分點(diǎn)。居住消費(fèi)增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）達(dá)到27.6，比2004 年提高了5百分點(diǎn)。2004年底，蒙城城鎮(zhèn)居民住房人均居住面積達(dá)到22.6平方米，低于全國平均水平。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來三年預(yù)計(jì)蒙城將新增住房面積為140萬平方米，并且有相當(dāng)一部分是由商品房市場供給。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。今后幾年蒙城居民消費(fèi)潛力巨大。預(yù)計(jì)，在2010年蒙城縣凈增人口3.1萬左右。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個(gè)較快增長，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。由此可以看出，在蒙城，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，比年平均增長6.8；另外，截止到2007年9月，蒙城城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為6.13億元，比2005年降低了2.3個(gè)百分點(diǎn)。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。1.7.2市場形式預(yù)測 2006年蒙城面開展了國有土地資本運(yùn)營工作。國土收購儲(chǔ)備中心投入收購資金2800萬元，收購儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。2006年已經(jīng)公開出讓10宗土地，面積127.40畝，總交易額8374萬元。其中4月11日公開出讓的4宗20畝土地，有29家開發(fā)商參與公開競爭，成交價(jià)達(dá)2280萬元，并創(chuàng)下了每畝229.67萬元的亳州市出讓土地最高價(jià)。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，面積分別為11.32畝，41.4畝，分別以1200萬元、2610萬元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對(duì)外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲。1.7.3近兩年蒙城房地產(chǎn)市場預(yù)測我們憑著對(duì)蒙城房地產(chǎn)市場的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場調(diào)研工作，略作簡單的預(yù)測。1.7.3.1.新盤上市量明顯增多，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。后繼開發(fā)仍需較長的時(shí)間；居民的購房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場良好的態(tài)勢將持續(xù)全年。1.7.3.2.個(gè)別“短、平、快”的項(xiàng)目將增多由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)，這部分企業(yè)實(shí)力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項(xiàng)目面目出現(xiàn)。1.7.3.3外商入駐，樓市開發(fā)有增無減蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇。預(yù)計(jì)，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，蒙城總的開發(fā)量定會(huì)有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。1.7.3.4.房地產(chǎn)開發(fā)投資的重心區(qū)域?qū)⒓性诿沙悄隙h(huán)路和東二環(huán)兩側(cè)，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤不薄。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項(xiàng)目的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。綜上所述，由于未來住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房價(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤數(shù)量增多，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)競爭的重心將開始進(jìn)入營銷時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使蒙城房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。第二部分項(xiàng)目研究2.1.項(xiàng)目宗地狀況本項(xiàng)目位于蒙城縣東南部，原蒙城農(nóng)場用地，西臨牛群商貿(mào)城，東接蒙城九中，北到農(nóng)貿(mào)市場，南至307省道。地塊平整，基本呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。本案正處于城市發(fā)展的主要方向上，周遍配套完善，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，發(fā)展?jié)摿薮螅瑑?yōu)勢相當(dāng)明顯。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢平衡點(diǎn)。2.2.本項(xiàng)目居住條件分析：2.2.1區(qū)位交通條件分析從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項(xiàng)目位于307省道北側(cè)，體育場路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 從路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項(xiàng)目的居住形象。2.2.2學(xué)校及教育條件分析項(xiàng)目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學(xué)，一中是蒙城縣高中最好的中學(xué)；此外，小學(xué)、幼兒園等環(huán)伺四周。本項(xiàng)目可以整合相關(guān)資源，提高本項(xiàng)目的附加值。 蒙城九中 農(nóng)場后商業(yè)2.2.3商業(yè)及日常生活設(shè)施由于本項(xiàng)目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的居住生活區(qū)，早在?？h長在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項(xiàng)目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。2.3.項(xiàng)目SWOT分析2.3.1優(yōu)勢（S） 地理位置得天獨(dú)厚，交通狀況良好； 居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； 區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間； 原農(nóng)場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； 大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； 由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。 2.3.2劣勢(W)開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場定位不好將造成巨大的銷售壓力；瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；品牌尚未建立，公眾對(duì)本項(xiàng)目信心有培育過程；2.3.3機(jī)會(huì)(O)蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)模化和品牌化,本項(xiàng)目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇；蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實(shí)到實(shí)處, 忽視自身產(chǎn)品的完善.只要本案充分認(rèn)識(shí)到配套的重要性并引用高級(jí)樓盤配套先行的開發(fā)模式,將可能成為蒙城地區(qū)第一個(gè)真正意義上的高尚人群聚居地。縱觀蒙城房地產(chǎn),大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格,也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；從營銷宣傳角度來看,本地房地產(chǎn)商嚴(yán)重缺乏營銷理念，基本上以坐銷為主,沒有自己的個(gè)性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個(gè)性主題的先機(jī),容易以主題創(chuàng)立品牌。2.3.4威脅(T)牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機(jī),寶貴的中高端客戶在不斷流失；區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；政府對(duì)房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。綜合以上分析，本項(xiàng)目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全。是片較為成熟的居住生活區(qū)。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，不久的將來此區(qū)域一定是蒙城未來的核心。2.4.項(xiàng)目消費(fèi)群的定位 基于蒙城經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和蒙城城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然一新，未來蒙城房地產(chǎn)市場購房的主體將會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有所變化，個(gè)人購房的比例還會(huì)進(jìn)一步升高，并會(huì)有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標(biāo)客戶群體的總量增大勢必會(huì)促使蒙城的房地產(chǎn)銷售面積和價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定增長。通過對(duì)項(xiàng)目的考察和初步的分析，本區(qū)域的樓盤目標(biāo)客源以以下的目標(biāo)客戶為主：蒙城縣與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的商家與成功人士城區(qū)的黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位管理人員該類客戶屬于有實(shí)力在本項(xiàng)目落戶的階層，也是我們在銷售初期重點(diǎn)的客戶來源。他們擁有較高的社會(huì)地位，亦有一定的財(cái)富積累，是我們項(xiàng)目最龐大的目標(biāo)消費(fèi)群。在蒙城當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人有投資觀念的外地人士在外地工作的原籍本土成功人士2.5.項(xiàng)目定位方案根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀及對(duì)未來發(fā)展的預(yù)測，把項(xiàng)目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標(biāo)客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。2.5.1項(xiàng)目產(chǎn)品方案在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，盡量做到針對(duì)性與完整性的統(tǒng)一，針對(duì)不同層次目標(biāo)客戶群，組合設(shè)計(jì)產(chǎn)品，通過挖掘賣點(diǎn)，提升形象， 有效刺激潛在客戶群。最終讓我們的產(chǎn)品得到市場的擁護(hù)和喜愛，形成高認(rèn)可率，引爆蒙城市場。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重普通多層和復(fù)式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。在戶型設(shè)計(jì)上，以市場主導(dǎo)戶型為主，同時(shí)要超越市場，引領(lǐng)市場。以120-130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以80-90平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。編號(hào)用地面積分部物業(yè)建筑類型設(shè)計(jì)用途面積分配（平方米）擬設(shè)戶型號(hào)7590 臨S307路商鋪(225*14.5*2)多層商業(yè)6525-二期多層住宅 (3-6層)多層住宅9680 小戶型號(hào)81985 二期點(diǎn)式小高層住宅(328*11*7*2)小高層住宅50512中小戶型二期板式小高層住宅(220*11*11*1)小高層住宅26620中小戶型一期多層住宅(170*10.5*6*8)多層住宅85680大中戶型號(hào)6785 一期臨體育路商鋪(230*14.5*2)小高層商業(yè)6670-一期小高層住宅(220*10.5*9)小高層住宅20790 中小戶型號(hào)3240 一期臨體育路商鋪(260*10.5*2)多層商業(yè)5460-一期多層住宅 (240*10*3)多層住宅7200中小戶型合計(jì)99600 容積率2.2219137 注:一期工程計(jì)劃開工建設(shè)125800平方米,二期工程計(jì)劃開工建設(shè)93337平方米。第三部分投資估算3.項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）3.1建筑成本估算3.1.1前期費(fèi)用費(fèi)包括市場調(diào)研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費(fèi)。按每平方10元計(jì)，前期費(fèi)用為：10元/219137=218萬元3.1.2勘察設(shè)計(jì)包括總體規(guī)劃費(fèi)、單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、市政、園林綠化設(shè)計(jì)等工作。按每平方15元計(jì)，為：15元/219137=328萬元3.1.3建筑安裝包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程造價(jià)按阜陽工程造價(jià)“部分結(jié)構(gòu)類型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。本項(xiàng)目小高層建筑安裝費(fèi)用按為1050元/，多層建筑安裝費(fèi)用按為750元/，小高層建筑面積為10459平方米，多層建筑面積為114545平方米，綜合平均為900元/平方米900元/219137=19722萬元3.1.4室外配套包括居住小區(qū)3米以下幢間道路，小區(qū)綠化、化糞池、窨井，排水、排污管線，等費(fèi)用。按100元每平方算，計(jì)為：100元/219137=2191萬元3.1.5稅費(fèi)及其他費(fèi)用包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水增容、電增容、電力建設(shè)、白蟻防治、人防防工程等費(fèi)用扣除政府應(yīng)給予減免的稅費(fèi)。根據(jù)地塊招標(biāo)文件規(guī)定，超六層的建筑（約45000平方米）不收城市建設(shè)配套費(fèi)用，六層以下的建筑計(jì)17.4萬平方米,按100元每平方計(jì)，為：100元/174137=2191萬元3.1.6公共道路及綠化費(fèi)用本項(xiàng)目公共道路及綠化費(fèi)用投入按建筑面積計(jì)算,按80元每平方米計(jì)，為：80元/219137=719萬元3.1.7管理費(fèi)用 管理費(fèi)用為前期費(fèi)用、勘察建筑景觀設(shè)計(jì)、建筑安裝(綜合)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用的百分之二。為：（218+328+19722+2191）2=449萬元3.1.8不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用為前面總費(fèi)用的2，計(jì)，498萬元?？偨ㄖ杀?，合計(jì)為： 25869萬元蒙城縣2008-01地塊投資成本估算序 號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)建筑面積 （M2）總價(jià)（元/M2）（萬元）A前期費(fèi)用10 219137219.1 B勘察建筑景觀設(shè)7 C建筑安裝（小高層104592*1050元+多層114545*750元）900 21913719722.3 D室外配套1002191372191.4 E政府配套稅費(fèi)及其他費(fèi)用 (4.5的萬平米超六層住宅不繳）1001741371741.4 F公共道路綠化8089844718.8 G管理費(fèi)（A+B+C）2%449.2 H不可預(yù)見費(fèi)（A+B+C+D+E+F）2%498.4 合計(jì)1180 元/平方米25869.33.2財(cái)務(wù)費(fèi)用（不含土地價(jià)款的利息）按正常的開發(fā)速度，項(xiàng)目可在2年的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)，同時(shí)考慮到建筑施工墊資,故假設(shè)建筑成本在一年內(nèi)均勻投入，并按開發(fā)期的一半計(jì)算利息，則建筑成本的利息額為：197221/2(1+7.2%)0.5-1=458（萬元）3.3管理費(fèi)用指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按成本的1.5%計(jì)算：258691.5%=388（萬元）3.4項(xiàng)目開發(fā)總投資（不含地價(jià)）項(xiàng)目開發(fā)的總投資額（不含地價(jià)款及其利息）為25869+458388=18405（萬元）3.4.項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)測根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)一期多層住宅均價(jià)定位為2200元/ m2,二期小高層住宅均價(jià)定位為2300元/ m2，一二聯(lián)層商鋪均價(jià)定位為4250-5300元/ m2。具體銷售收入測算見下表：地塊 編號(hào)分部物業(yè)設(shè)計(jì)用途面積 分配（平方米）測算單價(jià)（元/平方米）銷售 價(jià)格 （萬元）號(hào)臨S307路商鋪(225*14.5*2)商業(yè)652553003458 二期多層住宅(3-6層)住宅9680 22002130 號(hào)二期點(diǎn)式小高層住宅(328*11*7*2)住宅50512230011618 二期板式小高層住宅(220*11*11*1)住宅2662023006123 一期多層住宅(170*10.5*6*8)住宅85680220018850 號(hào)一期臨體育路商鋪(230*14.5*2)商業(yè)667042502835 一期小高層住宅(220*10.5*9)住宅20790 23004782 號(hào)一期臨體育路商鋪(260*10.5*2)商業(yè)546042502321 一期多層住宅 (240*10*3)住宅720022001584 合計(jì)219120219137 2450 53699 注：1、以上價(jià)格為開發(fā)商扣除折扣后的實(shí)收價(jià)格。銷售收入為純收入。2一期工程計(jì)劃開工建設(shè)125800平方米，在住宅銷售100%、商業(yè)銷售50%的條件下可實(shí)現(xiàn)銷售收入2.8億元，二期工程（含一期商業(yè)）可實(shí)現(xiàn)銷售收入2.5億元。3.5.土地價(jià)值估算采用假設(shè)開發(fā)法估算本地塊的市場價(jià)值。計(jì)算公式為：地價(jià)銷售收入-建筑費(fèi)-利息-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-預(yù)期利潤其中：建筑成本：25869（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地利息計(jì)息周期按2年計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額為：458（萬元）+(1+7.2%)1.5-1地價(jià)=458（萬元）+10.99地價(jià)管理費(fèi)用：388（萬元）銷售費(fèi)用：536992=1074萬元土地增值稅銷售稅費(fèi)(8%)：53699(5.5+2.5%)=4296萬元預(yù)期利潤：（地價(jià)+建筑費(fèi)用）20%=地價(jià)20%+2586920%（萬元）所得稅：預(yù)期利潤25%=地價(jià)20%25%+2586920%（萬元）地價(jià)計(jì)算：地價(jià)銷售收入-建筑費(fèi)-利息-管理費(fèi)-稅費(fèi)-預(yù)期利潤地價(jià)=11137（萬元）計(jì)74.6萬元/畝考慮4.1%的買方稅費(fèi)，地價(jià)=11137萬元1.041=10699萬元 計(jì)71.6萬元/畝可售樓面地價(jià)=10699萬元219137平方米=489元/平方米3.6.項(xiàng)目總投資估算3.6.1土地成本按土地價(jià)值評(píng)估的價(jià)格計(jì)算土地成本，土地價(jià)款為10699萬元。3.6.2建筑成本按報(bào)告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為25869萬元。3.6.3財(cái)務(wù)成本按開發(fā)周期2年計(jì)算，土地價(jià)款的計(jì)息期為2年，假設(shè)建筑成本在開發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計(jì)息期為開發(fā)周期的半年(考慮到建筑施工墊資)，兩者的利息總額為1682萬元。3.6.4管理費(fèi)用指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的1.5%計(jì)算為388萬元3.6.5項(xiàng)目總投資額項(xiàng)目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：10699萬元+25869萬元+1682萬元+388萬=39077萬元3.7.投資利潤額按報(bào)告前述對(duì)項(xiàng)目未來銷售均價(jià)和投資總額的估算，分析項(xiàng)目投資的利潤額： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為39077萬元；項(xiàng)目總銷售收入為53699萬元；銷售費(fèi)用：1074萬元土地增值稅銷售稅費(fèi)： 4296萬元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷售收入-項(xiàng)目總投資-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=9252萬元。項(xiàng)目投資利潤表銷售收入53699 減：土地價(jià)款10699 （擬71.6萬元/畝）建筑成本25869 財(cái)務(wù)成本1682 管理費(fèi)用388 銷售費(fèi)用1074 銷售稅費(fèi)4296 買方稅439 所得稅前：稅前利潤9252 所得稅后：所得稅2313 稅后利潤6939 3.8.投資利潤率根據(jù)前述對(duì)項(xiàng)目投資利潤的分析，計(jì)算項(xiàng)目稅前總投資利潤率和稅后總