海口市住宅市場(chǎng)分析.doc

市場(chǎng)整體表現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)充，由于存量不斷減少，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)保持在較低水平；高端市場(chǎng)領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價(jià)格層級(jí)拉開；度假觀念在轉(zhuǎn)變，外銷市場(chǎng)向內(nèi)陸延伸，二元制市場(chǎng)正在滲透和反滲透。 一、市場(chǎng)總體特征供求兩旺，價(jià)格逐步升高，二元制市場(chǎng)客戶結(jié)構(gòu)成為必然，政策利好催生樓市火熱 市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺態(tài)勢(shì) 09 年海口市場(chǎng)顯現(xiàn)量價(jià)齊升的特點(diǎn)，成交量大大超過08 年，并處于高位運(yùn)行，進(jìn)入10 年1 月國務(wù)院發(fā)布海南國際旅游島規(guī)劃后，市場(chǎng)需求旺盛，成交火爆，成交量節(jié)節(jié)攀升，成交價(jià)格快速上漲，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求之狀。 高端市場(chǎng)領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價(jià)格層級(jí)拉開 在海口房價(jià)上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)。豪宅價(jià)格的走高引發(fā)了價(jià)格層級(jí)的擴(kuò)大，為其它項(xiàng)目帶來了生存空間。進(jìn)入2009 年以后，?？诘姆績r(jià)更是進(jìn)入了一個(gè)明顯的上升通道，特別是10年后擁有稀有海景資源的品質(zhì)樓盤和成熟社區(qū)大盤成為帶動(dòng)價(jià)格上漲的主力。 度假觀念在轉(zhuǎn)變，外銷市場(chǎng)向內(nèi)陸延伸，二元制市場(chǎng)正在滲透和反滲透 島內(nèi)客戶需求被激發(fā)是二元制的客戶結(jié)構(gòu)體系下的一種必然，這種趨勢(shì)隨著全國房地產(chǎn)大勢(shì)的發(fā)展和國際旅游島概念投入下呈現(xiàn)不斷放大的勢(shì)頭。 政策性利好政策帶動(dòng)市場(chǎng)熱銷 2010 年1 月初海南正式獲批國際旅游島的消息首先引爆了海南的樓市，島內(nèi)置業(yè)和島外投資度假養(yǎng)生需求一齊爆發(fā)，商品房價(jià)格快速上揚(yáng)。海南作為我國唯一的熱帶海島，獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的自然地理氣候二、住宅供求分析2010 年?？谧≌袌?chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺態(tài)勢(shì) 06-08 年，?？诘淖≌袌?chǎng)呈現(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)，但是，供求比一直向平穩(wěn)態(tài)勢(shì)發(fā)展，在2009 年?？谧≌袌?chǎng)供求比處于大于1，說明市場(chǎng)需求十分旺盛，市場(chǎng)存量逐步被消化，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)，未來市場(chǎng)的競爭層面將加大，進(jìn)入到2010 年后，政策性的利好催動(dòng)了?？跇鞘械幕馃?，市場(chǎng)需求旺盛，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場(chǎng)上供應(yīng)相對(duì)不足，供求比差距快速拉大。 2009年1月-2010年2月?？谑猩唐纷≌┣笄闆r對(duì)比 2009 年以來，?？谑袌?chǎng)一直保持良好的銷售態(tài)勢(shì)，銷售價(jià)格和銷售量同步上漲，消費(fèi)者購買欲望持續(xù)增強(qiáng)。2010 年1 月4 日國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，?？跇鞘须S之瘋狂，吸引島內(nèi)大量投資客，導(dǎo)致?？跇鞘幸灰归g房價(jià)飆升，成交量大幅上漲，從圖上可以看出進(jìn)入10 年后?？跇鞘械墓┣蟊让黠@失衡，與突然放大的成交量相比，市場(chǎng)供應(yīng)明顯顯得供應(yīng)不足，供求比維持在較高位置。 吸引了眾多客戶的到訪。三、住宅供應(yīng)分析城市住宅供應(yīng)逐漸向城市外圍擴(kuò)散 ?？诔鞘凶≌?yīng)水平逐年提高，但是隨著中心城區(qū)住宅用地逐漸減少，城市住宅供應(yīng)逐漸向城市外圍擴(kuò)散。特別是西海岸和海甸島及南渡江濱江區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砉?yīng)的重點(diǎn)。 2009 年11 月開始，?？谏唐纷≌?yīng)量逐月增長，其中11 月共26.33 萬平方米的新房源推向市場(chǎng)，環(huán)比10 月上漲216.84%，同比也上漲58.68%。北方冬季的提前來臨使得北方候鳥提前南飛，又值年底將至，加快了開發(fā)商的推盤力度，以滿足突然爆發(fā)的市場(chǎng)需求。各開發(fā)商蓄勢(shì)待發(fā)，準(zhǔn)備迎接下一波的銷售高峰期。2009 年?？谧≌略龉?yīng)211.71 萬平方米，供應(yīng)最多的秀英區(qū)新增供應(yīng)68.14 萬平方米；其次為美蘭區(qū)新增66.83 萬平方米。四、住宅成交分析成交保持穩(wěn)定上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 08 年的海口樓市受到金融危機(jī)和國內(nèi)外樓市影響，使年度成交量一度下跌。從09 年3月份，成交量出現(xiàn)大幅上漲之后，之后的每月都維持在20 萬平方米以上，樓市回暖增溫態(tài)勢(shì)加強(qiáng)。09 年?？谏唐纷≌山幻娣e為231.28 萬平方米，相比08 年增長60.61 萬平方米，增長幅度35.51%。 2009 年1 月-2010 年2 月?？谑猩唐纷≌山涣孔邉?shì) 2009 年?？谧≌袌?chǎng)需求量增幅明顯，創(chuàng)下了歷年住宅成交新高，市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮態(tài)勢(shì)。?？谑猩唐纷≌袌?chǎng)從二季度開始起步，不斷刷新歷史水平，三季度始終維持在20 萬平方米左右。2010 年1 月商品住宅成交量為38.93 萬平方米，環(huán)比上月上漲24.10%，同比去年上升達(dá)483.06%，為2010 年開了一個(gè)好頭，成交量創(chuàng)下多年年來的新高，熱銷主要原因?yàn)閲H旅游島的推動(dòng)，2 月商品住宅成交24.02 萬平方米，雖然較上月下滑較多，但仍保持在20 萬平方米以上的高量成交上，同時(shí)本月是中國傳統(tǒng)的春節(jié)，受節(jié)日影響明顯。五、住宅價(jià)格分析高端市場(chǎng)領(lǐng)漲明顯，住宅銷售價(jià)格層級(jí)拉開 ?？谧≌N售價(jià)格保持了年均18%以上的增長率，2009 年1-12 月?？谧≌骄N售價(jià)格達(dá)到5088 元/平方米，較2008 年上漲了21.64%，已經(jīng)突破5000 元大關(guān)。 2009年1月-2010年2月?？谑猩唐纷≌山痪鶅r(jià)走勢(shì)圖 受海南國際旅游島效應(yīng)，2010 年1 月?？谑猩唐纷≌鶅r(jià)已經(jīng)高達(dá)6627 元/平方米，較上月擴(kuò)大9.59 個(gè)百分點(diǎn)，2 月商品住宅均價(jià)7910 元/平方米，環(huán)比上月上漲達(dá)19.35%，成交均價(jià)直線突破。從均價(jià)走勢(shì)圖來看，09 年以來的均價(jià)都是持續(xù)上漲的，穩(wěn)中有升，在穩(wěn)定成交量的基礎(chǔ)上上揚(yáng)，體現(xiàn)出?？跇鞘姓w市場(chǎng)發(fā)展良好的特征，進(jìn)入10 年后，國際旅游島效應(yīng)拉動(dòng)了海口房價(jià)的上揚(yáng)，成交均價(jià)明顯拉高。 在海口房價(jià)上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢(shì)資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場(chǎng)上升的發(fā)動(dòng)機(jī)。豪宅價(jià)格的走高引發(fā)了價(jià)格層級(jí)的擴(kuò)大，為其它項(xiàng)目帶來了生存空間。2009 年以后，海口的房價(jià)整體運(yùn)行在一個(gè)明顯的上升通道中，而從09 年12月份開始價(jià)格呈現(xiàn)翹尾，進(jìn)入10 年后，則每月一個(gè)臺(tái)階，房價(jià)在整體上得到提升。六、客戶需求分析度假、投資、養(yǎng)老等多重置業(yè)目的 05-09 年?？谧≌蛻艚Y(jié)構(gòu)變化 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ?？诳蛻艏?xì)分 2005-2008 年?？谏唐纷≌山涣繊u外客戶均占半數(shù)以上，08 年達(dá)到72.47%，始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。09 年由于島內(nèi)剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，?？谕庀蛐弯N售特點(diǎn)將延續(xù)，海口本地人已經(jīng)無法承擔(dān)高額房價(jià)，某種意義上來講受到了排擠。政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控，保持市場(chǎng)健康發(fā)展。 島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購買主體差異大。七、未來市場(chǎng)發(fā)展分析各項(xiàng)利好推動(dòng)下，進(jìn)入高速發(fā)展軌道 (一)未來市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 受到國際旅游島效應(yīng)影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求的特征，未來海口房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的發(fā)展空間。 首先，國際旅游島的發(fā)展規(guī)劃，將帶來免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)等相關(guān)優(yōu)惠政策，從整體上推動(dòng)整個(gè)海南旅游經(jīng)濟(jì)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展。作為海南政治，經(jīng)濟(jì)文化中心，?？趯⑹钦麄€(gè)政策的率先受惠者。 其次，今年環(huán)島鐵路的開通，將迅速縮短整個(gè)海南島的空間距離，這將進(jìn)一步放大?？谠诔鞘谢A(chǔ)設(shè)施、商業(yè)等配套完善方面的吸引力。 (二)未來市場(chǎng)供應(yīng)量 近四年?？谑袌?chǎng)供應(yīng)量趨于穩(wěn)定，每年平均在220 萬平方米左右，只有08 年房地產(chǎn)由于整體環(huán)境的影響，供應(yīng)量小幅下滑，在195 萬平方米，09 年，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量為211.71 萬平方米，受海南國際旅游島效應(yīng)影響，大批開發(fā)商進(jìn)駐海南市場(chǎng)，島外投資客也看好海南未來發(fā)展形勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛，海南省政府也承諾要保證市場(chǎng)充足的供應(yīng)，因此預(yù)計(jì)2010 年市場(chǎng)供應(yīng)量將大大增長。 根據(jù)近兩年土地購置面積及新開工面積的大幅增加，可以預(yù)見，未來兩年內(nèi)，海口房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將同比大幅攀升，但考慮到海南市場(chǎng)的特殊性及今年供應(yīng)特征，因此，保守預(yù)計(jì)，未來兩年?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增幅在5%-8%左右。 (三)未來市場(chǎng)消化量 從07 年開始，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求大幅攀升，達(dá)到198.92 萬平方米，即使在整體市場(chǎng)趨冷的08 年，成交量也僅僅是小幅波動(dòng)，達(dá)到170.67 萬平方米，而09 年，市場(chǎng)成交量已創(chuàng)歷史新高，達(dá)到231.28