汽車城可行性研究報告

“ X 國際汽車城” 項目可行性研究報告 X 2005年 10月 21日“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 目 錄 一、 總論。 1 1、 項目概述 、 項目實施計劃概述 、 項目可行性研究結(jié)論 、 汽車產(chǎn)業(yè)分析。 2 1、 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 、 汽車需求預(yù)測 、 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 、 區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測。 6 1、 主要城市的市場需求狀況 、 福建省汽車市場狀況 、 X 市場狀況 、 汽車銷售模式分析。 。 10 1、 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 、 銷售市場概況 1）、廣州汽車銷售市場概況 . 2）、東莞汽車銷售市場概況 . 3）、 X 汽車銷售市場概況 .、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 。 18 1、 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析 、 X 市場規(guī)模預(yù)測 、 項目實施方案。 20 1、 項目選址及周邊狀況 、 項目實施初步計劃 、 項目實施進度安排 、 項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 、 項目 析 25 七、 項目經(jīng)濟效益分析。 27 “ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 1、 基本指標 、 建安成本估計 、 銷售與租金收入估算 、 投資估算 、 債務(wù)償還計劃 、 損益估算 、 現(xiàn)金流量估算 、 社會效益分析。 33 1、 對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響 、 對就業(yè)的影響 、 對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 、 對生態(tài)環(huán)境的影響 、 項目風(fēng)險評價。 。 35 1、 宏觀政策風(fēng)險 、 城市規(guī)劃風(fēng)險 、 市場競爭風(fēng)險 、 項目財務(wù)風(fēng)險 、 招商運作風(fēng)險 、 項目自我評價。 。 38 1、 項目用地對報告結(jié)論的影響 、 項目實施方案對報告結(jié)論的影響 、 項目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響 .、 本報告的應(yīng)用說明 . X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) X 國際汽車城”項目可行性研究報告 一 總論 1項目概述 “ 目是由 國內(nèi)外知名汽車銷售運營商、國內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國際領(lǐng)先水準的汽車城項目。 項目把握 目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機，緊抓 X 汽車銷售市場的市場空隙，選擇項目實施的有利位置，將快速改變 形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進入壁壘。 在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。 2項目實施計劃概述 該項目擬選址于福建省 X 市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) ，面積 460 畝，地塊特點表現(xiàn)為：地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動；交通優(yōu)越，有適合本項目操作的交通條件；地塊面積較大，適合本項目的大面積需求 ；本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。 項目規(guī)劃設(shè)立 4車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 凝土結(jié)構(gòu)為 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S 專賣區(qū)開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進 行。 項目建設(shè)期周期預(yù)計為 目在 2008年 5月預(yù)計可以全部啟動。 “ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 項目可行性研究結(jié)論 靜態(tài)投資回收期 N=，動態(tài)投資回收期 N= 項目從 2008 年開始進入回收期， 2008 年預(yù)計實現(xiàn)收入 元，項目到 2021 年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達 資利潤率達 如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2011 年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從 2006 年開始計為 6 年。 本項目能夠產(chǎn)生巨大的社會效益。 項目的風(fēng)險和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市 場競爭和財務(wù)風(fēng)險?！?X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 汽車產(chǎn)業(yè)分析 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 2004年我國人均 0000元 人民幣 ，國際經(jīng)驗表明，當(dāng)人均 000美元左右時，轎車開始進入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會消費結(jié)構(gòu)和消費理念發(fā)生深刻變化。在我國，由于人口規(guī)模巨大， 2004年總戶數(shù)達 使有 5%的家庭（高收入階層）購買 轎 車，其總消費量便達 1750萬輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計算，消費量也可達 660萬輛，而實際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費經(jīng)濟型轎車的能力，按 10%算，轎車消費 量可達1300萬輛，這可以認為是當(dāng)前擁有實際購買力的轎車需求量。據(jù)國家統(tǒng)計局資料，2004年私人轎車僅 為 到目前為止， 估計全國轎車保有量當(dāng)前仍不足1100萬輛，即短期消費潛能還有 500 600萬輛未得到釋放。 這一短期的巨大消費潛能之所以未得到有效釋放，主要是受 過去 高關(guān)稅 所造成高價格、消費環(huán)境不佳及其他限制消費的政策等的影響。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規(guī)模 、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下， 從 2002 年 開始 汽車特別是經(jīng)濟型轎 車消費出現(xiàn)了 “井噴 ”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放 。 商務(wù)部最近的一份報告認為，今年我國汽車產(chǎn)量將超過 500萬輛，其中約一半是轎車。這將使中國汽車產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個百萬級臺階。這一增長速度在世界各國前所未有。 最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價：“能與美國這個全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個！” 2汽車需求預(yù)測 在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另一個是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費 環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對汽車消費需求的不斷增加。 無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我 國 汽車特別是轎車的消費潛能巨大。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短期性轎車消費需求至少有 500 600萬輛，這相當(dāng)于目前全社會轎車的保有量。這些需求都是有購買力支撐的，只是由“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 價格問題、汽車消費和使用政策上的問題而一時沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力。 即期的消費需求到底有多大？對這一測算有一點需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此 ，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴大出口，而對國內(nèi)汽車消費采取抑制政策，這后一點與我國極其相似。如日本人均 1965年接近 1000美元，千人擁有小汽車為 ，韓國 1986 年人均 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到1989年，韓國人均 000美元，千人擁有小汽車達 此而推算出的即期消費需求見表 1。 表 1 對當(dāng) 前小汽車即期消費需求的估算 地區(qū) 人口數(shù) （ 萬人 ） 2004年 人均美元 ） 2005年 人均 美元 ） 千人擁有小汽車數(shù) （輛） 有購買力小汽車潛在需求 （ 萬輛 ） 上海 1352 6680 7356 67 京 1492 4300 4730 39 津 1023 3586 3945 36 江 4719 3000 3300 30 東 8303 2380 2618 18 蘇 7432 2350 2585 17 建 3511 2077 2285 16 寧 4217 1946 2140 14 東 9180 2037 2240 15 龍江 3816 1403 1544 11 北 6808 1006 1110 10 疆 1876 955 1050 8 北 6016 943 1040 8 林 2708 1319 1450 10 他地區(qū) 67535 一般 900 一般 1000 5 國 129988 893 965 ： 2004 年一些地區(qū)人均 足 1000 美元，但 2005 年達 1000 美元，所有數(shù)據(jù)按年增長10%計算。 表 1測算結(jié)果表明，按最保守的估計，我國當(dāng)前已有購買力支持的即期汽車總消費量為 明短期內(nèi)有 500多萬輛的私人小汽車消費需求等待釋放，那么，估計要 3 4 年才能將歷史上累積的汽車消費潛能釋放完，因此，僅憑這一項因素就能使汽車消費保持 20 30%的增長率。 “ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 當(dāng)前汽車需求和供給的長期轉(zhuǎn)折 點正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進入中期穩(wěn)定高增長階段。汽車需求高增長態(tài)勢的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標志著我國汽車消費進入到一個新的階段。 2004 年國產(chǎn)汽車總銷量 達到 504 萬輛，比上年 433 萬輛增長 16%，其中轎車 227 萬輛，比上年 192 萬輛增長 18%； 快速增長的汽車銷量使得 汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這為汽車行業(yè)的進一步高增長奠定了重要基礎(chǔ)。 2005年，國產(chǎn)汽車總銷量將達到 564萬輛，比上年增長 12%，其中轎車 264萬輛，比上年增長 16%。 幾年來特別是進入 2004 年以后，我國轎車銷售量 占汽車總銷售量的比例不斷提高。 2004 年是汽車消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個轉(zhuǎn)折點。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額， 2004 年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了 40%大關(guān)，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優(yōu)勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴重偏低。有專家指出，突破 40%，意味著中國的汽車消費開始從生產(chǎn)資料型向消費型轉(zhuǎn)化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發(fā)生實質(zhì)性變化。家用轎車作為新的大眾消 費品，正在為中國經(jīng)濟增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)。 我國長期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費量第二大市場，不久將會變成第一大市場。假設(shè)我國到 2010 年千人擁有轎車達到韓國 1986年的水平，那么，按屆時人口達 14億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達到 2240 萬輛，這將是 1997年 (317萬輛 )的 均增長率將達到 即年均新增轎車量將為 輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實際年均轎車消費量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測不僅可以實 現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些。 “十五 ”年均轎車消費量將達 150萬輛， “十一五 ”則可提高到 250 萬輛左右。 表 2 對 2005年及 2010年我國城鎮(zhèn)家庭汽車消費增長的預(yù)測 項目 年份 1990 1997 1998 2000 2005 2010 交通通訊比重 （ %） 中汽車總保有量 （ 萬輛 ） 人汽車保有量比重 （ 萬輛 ） X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 汽車保有量 （ 萬輛 ） 人擁有小汽車量 （輛） ： 2000年及以后都是預(yù)測值，實際 2000年汽車保有量為 1608萬輛， 其 預(yù)測值偏低 資料來源：中國宏觀經(jīng)濟與行業(yè)景氣預(yù)測課題組 三區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測 主要城市的市場需求狀況 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2004 年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。截至 2004年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。 表 3 2004年度全國十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表 單位：萬輛 排序 地區(qū) 私人汽車擁有量 城市 私人汽車擁有量 1 廣 東 京 河 北 州 北 京 都 山 東 津 四 川 河 南 海 云 南 慶 遼 寧 陽 山 西 州 0 湖 南 京 料來源：中國宏觀經(jīng)濟與行業(yè)景氣預(yù)測課題組 2004年北京擁有私人轎車接近 搖領(lǐng)先于全國其他地區(qū)。 廣東、浙江、上海等發(fā)達地區(qū)轎車進入家庭的步伐也大大加快，如 2005 年上半年廣東省主要大中型汽車貿(mào)易市場的汽車銷售額達到了 上年同期增長 而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數(shù)量也達到了 ，同比增長了 盡管上海仍是中國限制私人消費最嚴厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至 2004年 底 ，上海私家車的數(shù)量也已經(jīng)超過了 輛，比 2003年增加了 參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費日趨活躍。 中國汽車流通月報表明， 2005年全國轎車的私人購車比例已經(jīng)達到 59%，1 6 月的平均值為 私人購買轎車比例最高的月份達到 68%。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費為主，且比重在不斷提高。從消費種類來看，私人消費主要集中在普通級轎車 、微型轎車和中高級“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 車，中級轎車私人消費比例最低，但也接近 50%。 2、 福建省汽車 市場狀況 福建 省地處中國東南沿海，近三年來，福建汽車市場進入了快速發(fā)展軌道，年度市場需求量超過 10 萬輛。 2003年度全省新車掛牌數(shù)達到 101675輛，全省民用汽車保有量達 到 輛，全省機動車保有量達到 330萬輛。根據(jù)測算預(yù)計福建2004年度民用汽車保有量達到 度凈增加汽車超過 10萬輛。預(yù)計 2005年 福建汽車市場增長率在 18%左右，年需求量會在 11萬輛以上。 2004年度全省民用汽車保有量達到 輛， 較 1995年年末 8年來凈增加車輛 輛，民用汽車保有量由 1995 年位居全國第 23位提升到 2003年居全國第 20位，在華東位居第 6位。 福建汽車市場 具有 四 大特點 : 第一 ，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。在全省九個設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量 全省 66%；寧德、漳州、三明、南平、 X、莆田 6市地民用汽車保有量 輛，占 34%。 第二 ，福建私人汽車發(fā)展快。 2004年度新注冊汽車 較 2003年全省凈增加私車 車發(fā)展速度高于汽車市場發(fā)展速度 5個百分點。 第三， 2004年福建汽車市場運行前高后低。根據(jù)測算，上半年占總量的 52%，下半年占 48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。每年平均增長速度 18%左右。 第四， 2004年度福建汽車市場客貨車比重繼續(xù)擴大。根據(jù)測算客車占總保有量的 58%，貨車占總保有量的 42%?？蛙?(含轎車 )高于貨車 16個百分點，客車 (含轎車 )是汽車市場的主力軍。 3 X 市場狀況 （ 1）基本情況 X 市 作為 全省九個 重要 城市 ，經(jīng)濟發(fā)展快，生活水平高 已經(jīng)成為不爭的事實 ，私人購車已經(jīng)成為 X 市 市民消費的第二大支出，且汽車消費檔次迅速提高。 據(jù) X 市國稅局車購辦統(tǒng)計，今年至月全市汽車總申報納稅 4729 輛（其中國產(chǎn)汽車 4686 輛，進口汽車 106 輛），比去年同期增長 20。共征收汽車稅額 4252“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 元，同比增長 16。 （ 2） 車產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查及分析 我們將分從 4S 專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務(wù)市場等幾個方面對 、 S 店 a上海通用別克： 地 址：高速公路出口處（ 中心城市 3公里 投資規(guī) 模：占地 10畝，約投資 1000萬元 場地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時建筑。 經(jīng)營狀況：年銷售量 600輛以上，經(jīng)營狀況良好。 b、一汽大眾、上海大眾： 地 址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處， 319 國道邊、距城中心 8公里 投資規(guī)模：占地 15畝，約投資 1500萬元。 場地歸屬：沿路 20米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是 4臨時建筑 . 經(jīng)營狀況：年銷售量 800輛以上，經(jīng)營狀況良好。 c、廣本： 地 址：東城方向，通往漳平市（縣級市）的路 上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國、省道上，位置較差，距城市中心 2公里 . 投資規(guī)模：占地 10畝，約投資 1000萬元 場地歸屬：規(guī)劃局批準的 4經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好。 、 目前 是距城比較近的龍騰路，有 20家左右，二是龍門謝洋大洋路段 319 國道，有 20多家，三是龍門鎮(zhèn)新街，319國道，有 20多家。除新南方汽貿(mào)是自購物業(yè)外，其余都是租賃物業(yè)進行經(jīng)營，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬左右 . 銷商還處于租幾間店面、擺幾 輛汽車的低級 、不規(guī)范的經(jīng)營 狀態(tài)， 這些賣場甚至 被戲稱為汽車小賣部 。這種 規(guī)模 過小 ， 分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場經(jīng)營狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進的汽車營銷方式不符。這種極為不專業(yè)的市場將 被規(guī)模 化 、規(guī)范 化 經(jīng)營所代替。 、 從路邊擺滿的待售的二手車來看 ,我們不難想象 但火爆的同時 ,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時用地進行擺放 ,甚至占道經(jīng)“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 的雜貨鋪般的二手車交易店 ,與這個城市如此的不和諧 . 二手車交易市場市場主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場相鄰的幾個 區(qū)域。 、 型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn) 319國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經(jīng)營者向店主租賃 、 汽車維修市場 由于私家車消費者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護也不知從何下手而要找人代做。而消費者對于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。這樣， 維修行業(yè)便與汽車市場同步壯大，形成龐大的汽車維修市場。據(jù) 年 5%的速度遞增。目前全市大大小小的維修企業(yè)達 292 家，其中新羅區(qū)就有 169 家，從業(yè)人員達 3800多人。全市年維修產(chǎn)值 (包括維修配件等 )約 8000余萬元。 、配套服務(wù)市場 汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在 車精品店已發(fā)展到 50余家。洗車、打蠟、貼防爆膜汽車美容店生意火熱得令人眼紅。 （ 3）發(fā)展預(yù)測 按照前面的分析預(yù)測方法，可以對 2010年）的各相關(guān)指標進行預(yù)測， 口增長率、小車銷售增長率是預(yù)測值，根據(jù)這些預(yù)測值，可以對未來幾年 為本項目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進行一個定量的判斷。 表 4 年份 億元） 預(yù)測人口增長 常住人 口 預(yù)測小車銷售增長率 當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬臺） 截止當(dāng)年小車保有量 千人擁有小車數(shù) 04年 5年 10% 0% X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 6年 10% 5% 7年 10% 5% 8年 10% 5% 9年 10% 0% 0年 10% 0% 汽車銷售模式分析 1汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業(yè)市場（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。 表 5 轎車銷售模式分析 模式 代表 特點 優(yōu)勢 劣勢 獨立 專賣店 43統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強勢地位 得到廠家更直接的支持、 投資小 獨立的店會增加消費者的搜尋成本 汽車 銷售公司 廣物汽貿(mào) 多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè) 多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險 大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴張難度加大，投資大 汽車銷售連鎖店 廣物汽貿(mào) 同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營，銷售商的力量加強 生產(chǎn)廠家和銷售商對每家連鎖店的強有力支持 跨區(qū)域的連鎖店需要更強大的支持和管理、投資大 汽車 專業(yè)市場 龍崗汽車交易中心 提供大面積的汽車交易場所，集合了多家品牌店和銷售公司 產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費者受益更多 銷售商的成本增加 汽車專業(yè)市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費、休閑等領(lǐng)域延伸，以實現(xiàn)商業(yè)的最大價值。 2004 年末，全國擁有年成交額億元及以上的機動車交易市場（以下簡稱億元機動車市場） 118個，比 2003年增加 10家；成交額達 1368億元，比上年增長 43%；零售額達 399 億元，占成交額的 增長 機動車交易市場 成交額超過“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 0億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 1020億元的有 13家，比上年增加 7家； 510億元的有 21 家，比上年增加 6 家。長春市汽車中心批發(fā)市場是全國唯一一家年成交額 100 億元以上的機動車交易市場， 2002 年成交額突破 150 億大關(guān)，營業(yè)面積達 平米，居全國首位。山東汽車城和大連保稅區(qū)國際車城市場的營業(yè)面積也達 10萬平米以上。 2004年，機動車交易市場的攤位為 10810 個，雖比去年減少了 1500余個，但營業(yè)面積卻增長了 平均攤位營業(yè)面積增長 平均攤位營業(yè)額達 上年增長 63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額 長 2004年，東部地區(qū)有億元機動車交易市場 64家，比上年增加 12 家，占全部億元機動車交易市場的 中部地區(qū)有 22家，比上年減少 3家，占 西部地區(qū)有 12家，比上年增加 1家，占 從成交額看，東部地區(qū)億元機動車交易市場成交額達 高于全國 8 個多百分點；中部地區(qū)增長 西部地區(qū)增長 35個大城市有億元機動車交易市場 61家，比上年增加 11家，占全部億元機動車交 易市場的 成交額達 上年增長 中國汽車自 2002 年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加理性和買方市場的年代。 2銷售市場概況 由于 我們就集中對廣州、 X、東莞三地的大型集中式 汽車交易市場進行了調(diào)研，調(diào)研的情況匯總?cè)缦隆?（ 1）廣州汽車銷售市場概況 目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有 300 多家，面積 1 萬 0 多家。到這些在建市場完工之時，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的 300 萬 州汽車市場的總面積將達 500 萬 廣東汽車交易市場、廣州“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是 6個較大的交易市場 ，總交易面積 40萬 中綜合性汽車交易市場（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)） 2家。廣東汽車交易市場和華南汽貿(mào)交易市場，這兩 家是目前 全省最大的交易龍頭市場。另外，已批準在建或正在籌建的 較大的 交易市場 3家，總建筑面積在 80 萬 另外，還有大量的沒有進入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū) 黃石東路，有幾十家品牌商。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。下面對我們實地考察過的廣東汽車市場和廣州汽車博覽中心進行重點介紹。 表 6 廣東汽車交易市場及運營商介紹 名稱 廣東汽車交易市場 地址 廣州市機場北路 410號 面積 7萬 資主體 廣東物資集團汽車貿(mào)易 公司 運作機構(gòu) 廣東物資集團汽車貿(mào)易公司 經(jīng)營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修 經(jīng)營方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán) 配套設(shè)施 展覽廳、室外自選車場 配套部門 檢測、汽車信貸、保險、銀行 投資目標 要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營龍頭企業(yè) 業(yè)務(wù)狀況 廣東汽車交易市場經(jīng)銷國內(nèi)外汽車 150 多個品種型號， 2004 年汽車銷售額達到 60 億元，是廣物汽貿(mào)的銷售主力； 這里的廣東舊機動車交易中心號稱全國最大的二手車交易機構(gòu)； 廣物汽貿(mào)自年以來，共銷售汽車萬輛，銷售總 收入億元。從年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式， 截止 2005 年 8 月 ，連鎖網(wǎng)絡(luò)已達多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東省市場占有率約為，在廣州地區(qū)市場占有率為。 目前廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費重點城市選擇合適企業(yè)進行收購，擴充全資或控股連鎖店， 2005年底直營連鎖店將超過家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴張。同時，還計劃 5 年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點，而且將逐步引 入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進程。此外， 2005 年 底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴展到整個供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機連接，建起一個 “網(wǎng)上汽車商城 ”。 廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車輛，其它各類載貨車多輛。去年向各分店年配送總量已達萬輛，金 額 億元。到年底，整個廣物汽貿(mào)連鎖店將達家左右，屆時每年銷售、配送汽車可達萬輛。 表 7 廣州汽車博覽中心（ 介 名稱 廣州汽車博覽中 心（ 地址 廣州天河北路 163號 面積 4萬 X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 資主體 運作機構(gòu) 團 經(jīng)營項目 汽車批發(fā)和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿(mào)易、汽車美容裝璜、汽車租賃 經(jīng)營方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店 配套設(shè)施 車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站、汽車信息服務(wù)、電子商務(wù)、物業(yè)租賃、物流倉儲、汽車職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認定 配套部門 檢測、汽車信貸、保險、銀行 投資目標 要成為“永不落幕的汽車博覽會”、“汽車大觀園” 業(yè)務(wù)及 公司狀況 廠商授權(quán) : 1個華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、 15個 46個汽車銷售總代理、 9個汽車特許經(jīng)銷、 6個汽車銷售一級代理、眾多汽車銷售二級代理； 應(yīng)用 一站式 購物的連鎖經(jīng)營模式，賣場提供近 3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護美容產(chǎn)品等品項，公司計劃 3 年內(nèi)在中國開發(fā) 40 家大型連鎖汽車超市。 博覽中心主展場總營業(yè)面積為 80000 中： 40000 20000平方米的售后服務(wù)站和零配件中心、 20000平方米的整車倉庫； 廣州汽車博覽中心成立于 1998 年 10 月，為民營企業(yè)， 注冊資本人民幣 5000萬元。 車集團實行汽車集團式管理、集汽車銷售、零配件供應(yīng)、售后服務(wù)、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業(yè)。州發(fā)展汽車城有限公司）組成。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運作 6年，2004 年實現(xiàn)銷售收入 58 億元。 車城是廣州計委立項，廣州政府重點扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項目，項目總投資近 10 億元人民幣。目前 車集團的車主會員擁有量為 10 萬多名。集團年汽車維修 數(shù)量近 8 萬量。年配件采購量達 從我們對廣州上述兩家交易市場的現(xiàn)場調(diào)研來看，有幾個特點值得注意： 兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個廣州的市場也是國資和民資各占一半； 集物業(yè)經(jīng)營和汽車銷售于一體，經(jīng)營成本有優(yōu)勢； 由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強烈的擴張意識和動作，并取得不錯的效績； 目前這種擴張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場，并有擴大市場的趨勢。 以上幾家專業(yè)市場具有項目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項目中汽車市場的概念存在本質(zhì)區(qū)別。 這說明廣州的汽車銷售市場的專業(yè)化分工沒有實現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場上顯示出了較強的競爭力。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項目將會使目前的市場格局發(fā)生一定變化。 “ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 2）東莞汽車銷售市場概況 東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達幾十家，包括了轎車和卡車銷售。 目前，東莞國際汽車城項目已經(jīng)進入招商尾期，有 31 家品牌銷售商進駐，還有三個場所正在招，具體指標和招商方案如下表。 表 8 東莞國際汽車貿(mào)易城招商方案 名稱 東 莞國際汽車貿(mào)易城 地址 莞樟路邊 面積 1300畝（ 86 萬 投資主體 寮步鎮(zhèn)政府 運作機構(gòu) 寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦 公室 經(jīng)營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討 等 經(jīng)營方法 土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃 配套設(shè)施 展覽廳、試車道、會議室、賽車場、休閑場所 部門設(shè)置 車管、檢測、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行 經(jīng)營意念 享受汽車文化、品味生活真諦 投資目標 以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費時尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建 成華南地區(qū)最 大的汽車銷售中心 招商優(yōu)惠方案 1、 汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營戶提供全方位服務(wù)，使經(jīng)營戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。 2、 入城經(jīng)營戶可以掛靠國際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨立經(jīng)營牌照。 3、 汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。 4、 五月底前簽訂入城經(jīng)營合同的，可以享受地價（ 35萬元 /畝）的 8折（即 28萬元 /畝）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國家政策執(zhí)行。簽合同時即付首期 30%，三個月內(nèi)再付 30%，其 余的一年內(nèi)付清。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。 5、 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / 惠（限 20 畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 / 第 6年開始，每年遞增 1元 / 合同時即付頭年租金，以后每年初交付當(dāng)年租金。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。 6、 五月底前簽 訂 合同的經(jīng)營戶可免收鎮(zhèn)級管理費三年。 7、 汽車城免費提供 10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會俱樂部（使用期為 40 年）。 8、 汽車城設(shè)立特別貢獻獎，對在城內(nèi)有 一定規(guī)模的著名品牌店，其銷售額較大的經(jīng)營戶給予物質(zhì)獎勵。 備注：上面所述 4、 5、 6點只適用于“ 3S”或“ 4S”專賣店的汽車經(jīng)營戶。 通過對現(xiàn)場調(diào)研，我們認為此項目具有以下幾個特點：面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進行了分區(qū)；政府部門是投資主體，將得到各級政府和相“ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 部門的大力支持；土地按商業(yè)用地出讓，有 40 年產(chǎn)權(quán)，且價格適中（ 525 元/出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進駐；只提供場地，降低了項目總投資額，分散了項目風(fēng)險。 東莞的汽車銷售正在進入一個高速發(fā)展的時代，目前每月新上牌數(shù) 達到了10000輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了 133億元，本項目高起點啟動將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。 （ 3） X 汽車銷售市場概況 汽車銷售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是 表 9 專業(yè)市場名稱 面積 業(yè)務(wù)范圍 地址 備注 聯(lián)合華鵬 汽車交易中心 11萬 車品牌銷售 汽車裝飾精品 香蜜湖商圈水上樂園北面 提供專業(yè)交易場所的運營商 奧特 城 2 萬多 車銷售展銷、 汽車零配件 羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處 產(chǎn)權(quán)式銷售 （ 50年） 水上樂園 汽車專業(yè)市場 3萬 車銷售 香蜜湖水上樂園 物業(yè)租賃 大富汽車交易廣場 8萬 車銷售 竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處 物業(yè)租賃 東都龍崗 汽車交易中心 車銷售 龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處 土地租賃 華南汽車 交易中心 6萬 車銷售 X 市寶安北路人才大市場對面 物業(yè)租賃 中海汽車 展銷專業(yè)市場 5萬 車銷售 紅荔路與香蜜湖路交匯處 物業(yè)租賃 汽 車博覽中心 4萬 車用品城 北環(huán)大道（銀湖路口三九機電大廈） 自有物業(yè) 自有經(jīng)營 深港汽車城 車銷售 福田汽車站旁 華鵬汽車 交易廣場 汽車銷售 臨時場所、出租 東益華鵬 汽車交易廣場 羅湖區(qū)延芳路 汽車大世界 香梅路 臨時場所、出租 元瑞汽車 專業(yè)市場 香蜜湖水上樂園西側(cè) 寶安汽車 寶安大道新城段 “ X 國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機構(gòu) 易市場 西鄉(xiāng)聯(lián)信 汽車廣場 西鄉(xiāng)前進路 此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規(guī)模將達到30 萬平方米，集國產(chǎn) 與進口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達 2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計劃成為名副其實的“汽車一條街”。 我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項指標和計劃如下表所示。 表 10 龍崗汽車交易中心概況 地址 龍崗中心城西南，深惠路和水官高 速的交匯處 面積 規(guī)劃三期共 180萬 資主體 龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳 村委、東 都實業(yè) 運作機構(gòu) 東都實業(yè) 經(jīng)營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化 及配套餐飲、酒店、別墅區(qū) 經(jīng)營方法 土地出租 規(guī)劃設(shè)施 汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點、市場管理中心、飲食美食街 部門設(shè)置 車管、檢測、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行 經(jīng)營意念 現(xiàn)代化、園林式、人性化的賞車、購車理想樂園 投資目標 中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心 項目發(fā)展?fàn)顩r 此項目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引 此項目被政府確認為重大建設(shè)項目，獲得各項優(yōu)惠政策支持； 總投資