成都市區(qū)甲級寫字樓市場分析.doc

針對目前成都市寫字樓市場的租售價格及入住率等指標(biāo)表現(xiàn)，綜合增值保值、投資回報等現(xiàn)狀及發(fā)展走勢，結(jié)合分析本項目處于成都市三大核心商圈之一春熙路商圈的獨特區(qū)位地段等，以及由此高價值綜合土地成本等，單就發(fā)展寫字樓機會而言，本行不建議貴司發(fā)展乙級及以下檔次的寫字樓，建議重點考慮高標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓。以下分析主要就進入甲級寫字樓市場的可行性和本地塊塔樓部分的甲級寫字樓定位進行分析。1. 成都市寫字樓市場概述1） 成都寫字樓發(fā)展歷史 1995年以前 萌芽期 無代表性寫字樓，發(fā)展混亂，以中低檔樓盤為主； 1996-1997年 發(fā)展期1996年32層高的新時代廣場在文武路崛起，成都真正意義上的寫字樓誕生。玻璃幕墻開始流行，外資大量進入；1997年寫字樓竣工面積、實際銷售面積、施工面積均達到一個高峰，實際銷售面積、空置面積比1996年翻了一倍，呈井噴行情，結(jié)構(gòu)產(chǎn)生大量的爛尾樓。 1998-2000年 緩慢發(fā)展期1997年亞洲金融危機爆發(fā)，外資損失慘重，紛紛撤回資金，寫字樓實際銷售面積開始回落，空置面積達到歷年來的頂點；1998年“川信大廈”及2000年“冠城廣場”的入住，提升了成都寫字樓綜合素質(zhì)；2000年后，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和國民經(jīng)濟持續(xù)增長，寫字樓市場逐步復(fù)蘇，寫字樓的供應(yīng)量逐步上升，很大一部分是97、98年的爛尾樓包裝上市，如“美嶺大廈”改為“威斯頓聯(lián)邦大廈”，“莊士中心”改為“時代數(shù)碼大廈”，“成都市新華書店”改為”城市之心”，“天府廣場”改為“冠城廣場”、“凱樂廣場”等。 2001年至今 恢復(fù)增長期2001年寫字樓竣工面積只及頂峰時1997年的三分之一，新開工面積也比2000年減少近一半，施工面積有所下降。但是實際銷售面積比2000年增長近68.8%，空置面積出現(xiàn)下降的趨勢，成都寫字樓市場轉(zhuǎn)入恢復(fù)增長期。這一時期，開行國際廣場、時代廣場、天府中心、財富中心等進入了市場。2） 成都寫字樓現(xiàn)狀及分類 成都市寫字樓現(xiàn)狀成都市寫字樓主要沿東城根街玉帶橋順城街天府廣場人民南路區(qū)域分布，隨著城南副中心規(guī)劃建設(shè)的實施，出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展的狀況。中高檔寫字樓主要集中在順城街及天府廣場周邊，一般以純寫字樓的形式出現(xiàn)，供應(yīng)量較小，出租率較高；檔次較低的寫字樓多位于在一環(huán)路沿線，供應(yīng)量較大，除少數(shù)的地段寫字樓使用率較高外，整體使用率偏低。大部分的寫字樓周邊綠化面積都較小甚至沒有，適合普通員工消費的餐飲配套設(shè)施等也很少(盡管個別寫字樓內(nèi)設(shè)有員工餐廳)，員工就餐很不方便。目前成都寫字樓總體檔次不高，純寫字樓并不多，大量的商住樓里辦公居家混雜的情況還普遍存在。 成都寫字樓分類對于寫字樓的分級或分類，目前政府管理部門并無硬性規(guī)定,市面上“五A級、頂級、甲級、乙級、丙級”；“高、中、低檔”；“ABC類”等概念滿天飛，讓消費者甚至開發(fā)商也說不明白。目前市場上比較認可的寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)包括樓宇外觀設(shè)計、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達到 5A級寫字樓水平，即樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，通訊自動化系統(tǒng)(CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng)(OA)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達到星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。我們認為，對于寫字樓的分級不能只看硬件，也不能只看租售價格，而應(yīng)該綜合考察影響其品質(zhì)的各種因素以及這些因素的影響程度。參考國際甲級寫字樓評審標(biāo)準(zhǔn)，我們對各寫字樓的地理位置、建筑設(shè)計、硬件配置、物業(yè)管理等幾個方面進行綜合評定，將成都市所有寫字樓劃分為甲、乙、丙三個檔次。 甲級寫字樓定義地理位置建筑設(shè)計硬件配套物業(yè)管理銷售均價平均租金交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)完備、位于城市CBD內(nèi)，行政配套齊全建筑外觀為玻璃幕墻或花崗石、大理石外墻層高3米以上平均每200一個車位；平均每5層一部電梯；提供四管式空調(diào)系統(tǒng)，有新風(fēng)系統(tǒng)聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司擔(dān)任顧問或直接管理7,500以上80以上符合以上大部分條件，個別條件接近相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，我們就可以認為其是甲級寫字樓。 甲級寫字樓分布情況甲級寫字樓分布圖威斯頓聯(lián)邦大廈開行國際廣場城市之心四川國際大廈港鵬國際冠城廣場中銀大廈民興金融大廈仁恒廣場中環(huán)廣場高新國際廣場時代廣場國棟國際廣場 金驪總府大廈 匯通大廈 川信大廈成都國際商城天一大廈 注明：紅色為目前投入使用的甲級寫字樓黃色為其他高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓淡紅色為未交房的甲級寫字樓白色為待建的可能成為甲級的寫字樓2. 寫字樓市場進入可行性研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展這幾年一直處于比較穩(wěn)定的上升過程中，因此從宏觀的角度看，對寫字樓市場不存在什么威脅。以下我們將站在寫字樓市場這幾年的開發(fā)竣工量、銷售量、空置量、外商直接投資，及甲級寫字樓的市場供應(yīng)前景、市場存量、市場占用量、回報率，以及市場銷售形勢等幾個角度分析甲級寫字樓市場進入的可能性。1） 歷年寫字樓開發(fā)銷售情況 開發(fā)情況從歷年的開發(fā)數(shù)據(jù)看，各年的竣工面積有較大差異，2001年的竣工量最低，為9.7萬平方米，隨后2002年的竣工量最高，達到20.8萬平方米，從2002年至今，各年的竣工量有所下降，相應(yīng)地寫字樓的新增供應(yīng)量跟著下降。 銷售及空置情況從銷售量方面看，98年以后銷售量逐漸上升，到2002年達到18.3萬平方米。之后的2003年,由于新進入銷售市場的寫字樓少，導(dǎo)致銷售量大幅下滑，2003年的銷售量只有6.3萬平方米，隨后，時代廣場、天府中心、開行國際廣場等項目進入銷售市場，銷售量又逐漸地回升。估計這幾年寫字樓銷售市場仍將處于一個上升的過程當(dāng)中。從寫字樓的空置面積來看，多年來寫字樓的空置量處于逐步下降的過程中。 銷售均價處于上升時期寫字樓的銷售均價，很大程度是受制于當(dāng)年出售的樓盤檔次與品質(zhì)。從1998年開始，川信、冠城、城市之心和威斯頓聯(lián)邦等檔次較高的寫字樓投入使用，提高了后期的銷售均價。從歷年的銷售均價來看，整體上有一個上漲的趨勢，但是期間有一定的波動，目前處于上升時期。以上是宏觀寫字樓房地產(chǎn)統(tǒng)計上的分析，下面我們來看一看微觀方面的情況。2） 租賃市場未來供應(yīng)增長率在19左右根據(jù)我們調(diào)查資料預(yù)計，未來三年內(nèi)，即將以甲級寫字樓形態(tài)進入市場，和可能以甲級寫字樓形態(tài)推向市場的項目有以下一些：樓盤名稱開發(fā)商概況備注開行國際央擴置業(yè)總建面54268新建中環(huán)廣場爪哇集團總建面89306新建未定香格里拉酒店不詳新建財富中心漢高實業(yè)占地約20畝新建仁恒廣場新加坡仁恒占地23畝，總建面1215萬，主體45層，165米高待建熊貓萬國商城熊貓萬國商城開發(fā)公司Shpopping mall,包含寫字樓,總建面47萬新建成都國際商城中強實業(yè)總共約20萬，以商業(yè)為主，4-10層為商務(wù)區(qū)待建華暉廣場香港華暉集團約32萬，8幢大廈待建未定瑞奇凈用地約11.27畝新建精圖大廈精圖公司29層爛尾樓三業(yè)錦昌大廈不詳31層爛尾樓成都銀行中心港鵬集團80,800爛尾樓天一大廈天一公司47,700爛尾樓根據(jù)我們對市場中正在使用的六個甲級寫字樓建筑面積的計算，2005年甲級寫字樓存量為24.52萬平方米。在只計算在建甲級寫字樓的條件下，預(yù)計未來三年內(nèi)，有17萬平方米的潛在供應(yīng)量進入租賃市場，加上已有的供應(yīng)量，合計41.52萬平方米。那么，未來三年供應(yīng)的年均增長率19.2。如果包含爛尾樓及待建的寫字樓，根據(jù)現(xiàn)有甲級寫字樓的的平均建筑面積，按照每個爛尾樓和待建的寫字樓4萬平方米計算，預(yù)計未來五年內(nèi)，將有60萬平方米的潛在供應(yīng)量，這對本項目進入租賃市場形成較大的壓力。3） 甲級寫字樓需求逐年上升 外商直接投資增加意味著對甲級寫字樓需求的增加隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都市作為國務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐，外商投資的額度逐年增加，2004年末達到8.07億美元。2005年111月，實際利用外商直接投資4.5億美元，已經(jīng)超過了2004年全年水平，金額大幅回升，創(chuàng)下實際利用外商直接投資新高。外商投資的增加，一方面直接促進了成都市的經(jīng)濟社會發(fā)展；另一方面會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，提供更多的高薪崗位。隨著到成都就業(yè)、辦公、商務(wù)旅行人數(shù)的增加，也增加了對成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。外商企業(yè)作為甲級寫字樓的主要客戶之一，外商直接投資逐年增加，意味著對甲級寫字樓的需求在逐年的增加。外商投資的增加，一方面直接促進了成都市的經(jīng)濟社會發(fā)展；另一方面隨著到成都就業(yè)、辦公、商務(wù)旅行人數(shù)的增加，也增加了對成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。 甲級寫字樓占用量逐年增加上圖是我們統(tǒng)計的歷年甲級寫字樓占用量數(shù)據(jù)，根據(jù)我們的計算，02年04年甲級寫字樓占用平均增長速度為19.15，預(yù)計未來的增長速度也將保持在這個程度。每年甲級寫字樓占用增長量在23萬平方米。說明甲級寫字樓需求逐年增長。綜合上面的甲級寫字樓的現(xiàn)實供應(yīng)、潛在供應(yīng)與甲級寫字樓的占用增長情況?？紤]到部分爛尾樓和新增項目很可能會以甲級寫字樓面目進入市場，未來的租賃市場供求矛盾將會比較大，預(yù)示著寫字樓市場將進入一個更新?lián)Q代與激烈競爭的時代。4） 甲級寫字樓運營狀況不同的開發(fā)商運作寫字樓的目的有所不同，有的開發(fā)商是為了獲得長期的投資回報，因而不會考慮銷售，如嘉里集團的成都香格里拉、瑞安集團項目；有的開發(fā)商是為了獲得短期的回報，因而會考慮將寫字樓出售，能夠順利實現(xiàn)銷售，獲得預(yù)期利潤即為成功。本項目為后者。如果銷售情況較好，也可以從一個側(cè)面說明市場存在的進入機會，否則說明進入市場的風(fēng)險比較大。 新入市甲級寫字樓銷售情況較好成都甲級寫字樓銷售主要有以下幾個特點： 新進入市場的甲級寫字樓銷售情況較好開行國際廣場、時代廣場都是全新進入市場的甲級寫字樓。通過我們長期的觀察，如果不考慮投資商保留面積的策略，目前他們的銷售率都在80多，銷售周期相對較短。開行國際廣場銷售周期在14個月左右，原因在于其產(chǎn)品品質(zhì)、地段等方面的優(yōu)勢，除此之外也憑借了其擁有較多的關(guān)系客戶資源。時代廣場的銷售時間在28個月左右，銷售比例在幾個月前就已達到80%多，只是在目前的掃尾階段銷售比較緩慢。高新國際廣場由于地處三環(huán)外的城南副中心，目前周邊環(huán)境等方面較差，銷售速度較慢。物業(yè)名稱寫字樓部分建面()開盤時間銷售率銷售期（月）銷售速度（平方米月）銷售速度（平方米年）開行國際廣場54,2682004年10月80.00代廣場52,7002003年9月80.00%28150618069威斯頓聯(lián)邦大廈34,9912002年10月90.00%398079690高新國際廣場46,6002005年2月21.00%1189010676而過去的一些由爛尾樓改建而成的甲級寫字樓，有的銷售情況較好，如威斯頓聯(lián)邦大廈，有的銷售較差，如冠城廣場。從這個角度看，如果本項目作為全新規(guī)劃設(shè)計的甲級寫字樓進入銷售市場也是有機會的。 銷售價格存在上升的趨勢元平方米03.9.9年一期03.12.26二期04.3.1704.6.9三期05年時代廣場6,500-6,9007,180起7,280-7,6807,6808,8608,400從上面的兩組數(shù)據(jù)我們可以看到，成都市甲級寫字樓銷售價格有一定程度的上揚，這和前面的宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在相似的上升趨勢。但是上揚的幅度由于寫字樓的新舊、品質(zhì)高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫字樓價格變化較小，新的寫字樓價格變化略大一些。就整體情況而言，我們基本得到這樣一個結(jié)論，新進入市場的高端寫字樓，由于檔次、配套、形象等方面的原因，銷售情況較好。并且存在上升的趨勢。從這個方面而言，甲級寫字樓方面存在一定的市場進入機會。 新進入市場的甲級寫字樓月平均銷售速度為2200平方米月個新入市的甲級寫字樓，比過去的一些由爛尾樓改建而成的甲級寫字樓銷售情況好。根據(jù)我們的參考數(shù)據(jù)計算，作為新甲級寫字樓的代表開行國際廣場、時代廣場兩個項目的月平均銷售速度為1506平方米月和2894平方米月，通過簡單平均，其月平均銷售速度為2200平方米月個。相當(dāng)于新入市的甲級寫字樓平均每年的銷售量為5萬平方米左右。 未來兩三年全新設(shè)計的甲級寫字樓預(yù)計有12萬平方米進入銷售市場估計中強實業(yè)的成都國際商城寫字樓部分、省博物館地塊的寫字樓部分，將在未來三年內(nèi)以甲級寫字樓形式進入銷售市場。加上本項目的寫字樓，按照平均每個項目4萬平方米計算，未來將有12萬平方米的全新設(shè)計的甲級寫字樓銷售供應(yīng)。根據(jù)上面的銷售速度計算，如果上面三個寫字樓都將在未來三年內(nèi)進入銷售市場，那么建需要2年半的時間銷售完。因此從銷售市場的供求關(guān)系來看，本項目也是可行的。 多數(shù)甲級寫字樓出租率較高通過上面的數(shù)據(jù)，我們可以看到，大多數(shù)舊有的甲級寫字樓出租率在85%以上，租賃情況較好。但時代廣場和高新國際廣場由于交房的時間較短，出租情況目前不太理想，隨著后面的中環(huán)廣場和開行國際的相繼入市，市場競爭將會加大，同時需求增長速度不大，從而給整體市場租金帶來下滑的壓力，而新進入的甲級寫字樓租金則至少會保持在目前的水平，還可能存在上升的空間。 甲級寫字樓毛回報率較高開行國際城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場冠城廣場售價（元平方米）11,50010,6008,8008,4008,300租價（元月平方米）12011011010080年毛回報率12.5212.45%15%14.29%11.57%從上面的數(shù)據(jù)中我們可以看到，甲級寫字樓的租金年毛回報率較高，在1215之間。從回報率的角度看，寫字樓市場還有較大的投資潛力，這對于投資者將形成一定的吸引力，也將成為我們未來的一個賣點。時代廣場正熙大廈藍光大廈友誼大廈中環(huán)廣場5） 地塊環(huán)境分析道路交通方面，應(yīng)該說地塊的外部主要干道交通還是比較方便，可以由東南西三個方向進入本地塊，通過后面的寫字樓消費者調(diào)查的“員工居住方位”數(shù)據(jù)，外部交通只會對小部分人形成影響。內(nèi)部交通的城守街、聯(lián)升巷未來將形成人車混行的道路，對于汽車的進出有一定的影響，不過由于距離不是太長，兩條街加在一起也只有200米左右，影響不會太大。因而道路交通方面雖有局限，但影響不大。甲級寫字樓一般要求位于商業(yè)環(huán)境比較好的區(qū)域。從這一點看，本地塊位于CBD的商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)，其地塊位置比較好，應(yīng)屬一個優(yōu)勢。與其他寫字樓的距離方面，本地塊不在商務(wù)中心區(qū)內(nèi)，臨近的寫字樓相對較少，與其他的寫字樓有一定的距離。不過就成都市目前的甲級寫字樓分布狀況來看，開行國際廣場、威斯頓聯(lián)邦大廈、時代廣場與其他寫字樓的距離都較遠，和本地塊與其他寫字樓的距離差別不大。這對于吸引投資者和入駐客戶不會有多大的影響。6） 市場進入可行性小結(jié)通過前面多個方面的分析，我們發(fā)現(xiàn)對于本地塊進入甲級寫字樓市場既有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面包括目前宏觀寫字樓市場（含非甲級寫字樓）的開發(fā)量竣工量有所下滑導(dǎo)致短期銷售市場的供應(yīng)下降；銷售量上升、空置量下滑趨勢說明市場投資需求潛力較大；銷售價格存在上升的空間。微觀方面，全新設(shè)計的甲級寫字樓銷售情況較好；毛投資回報率較高，對投資者有較大的吸引力；道路交通、商業(yè)環(huán)境對投資者和入駐客戶都有一定的吸引力。不利的方面主要有：寫字樓租賃市場的供應(yīng)方面存在快速上升的可能，雖然租賃需求方面也在上升，但上升速度低于供應(yīng)的上升速度，將可能導(dǎo)致租賃市場較大的壓力，從而間接影響到寫字樓的銷售。但這種壓力最終將會轉(zhuǎn)移到舊有的一些甲級寫字樓上。另一方面是外資開發(fā)的部分甲級寫字樓突然改變運作方式，突然進入銷售市場?？傮w來看，有利的方面多于不利的方面，不利的方面只是一種可能性，可以在寫字樓銷售時，通過營銷手段化解一定的風(fēng)險。而從預(yù)計的甲級寫字樓供求關(guān)系來看，銷售周期也是可以接受的。因而本地塊進入甲級寫字樓市場是可行的。3. 甲級寫字樓定位研究前面我們討論了甲級寫字樓市場進入的可行性，結(jié)論是可行的。以下我們將圍繞本地塊的甲級寫字樓定位進行研究。研究的方向包括甲級寫字樓產(chǎn)品特征、寫字樓市場供應(yīng)、銷售、需求等方面，這些數(shù)據(jù)將會作為我們后面定的一個參考。1) 甲級寫字樓產(chǎn)品特征研究 寫字樓體量目前成都市已經(jīng)面世的單個甲級寫字樓體量在20,000平方米50,000多平方米之間，平均在40,000平方米。各個寫字樓的體量大小主要與其占地大小、規(guī)劃限高有關(guān)，來自租賃、銷售市場的影響不是太大，當(dāng)然也不可能做得太小或太大。 標(biāo)準(zhǔn)層面積及最小面積的劃分甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積和各個單位的面積通常比中檔寫字樓的要大，這也是甲級寫字樓的特征之一，根據(jù)我行對甲級寫字樓的定義，標(biāo)準(zhǔn)層的面積至少應(yīng)該在1,100以上。在本次調(diào)查中，甲級寫字樓平均標(biāo)準(zhǔn)層面積為1,700，范圍在1,1002,300多之間，最小單位面積平均為900。 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層的布局表：寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層布局樓盤名稱平面布局最小面積劃分（）層高（m）川信大廈回字型1003.0冠城廣場回字型563.3城市之心回字型573.15威斯頓聯(lián)邦大廈回字型833.15時代廣場主樓回字型2003.4開行國際廣場回廊型1193.7中環(huán)廣場回字型1363米左右調(diào)查顯示，成都市甲級寫字樓的平面布局基本上呈“回”字型，電梯、消防通道和管道間等在中間，寫字間圍繞四周。這種布局由目前成都超高層建筑多為筒體結(jié)構(gòu)決定，其主要好處是可以充分照顧到各個單位的通風(fēng)、采光，并且樓層內(nèi)的交通組織相對合理，較受租戶的歡迎；不足之處在于總有部分單位緊鄰衛(wèi)生間或電梯而降低其價值。 外觀及裝修情況樓盤名稱建筑風(fēng)格外立面裝飾層數(shù)總高度川信大廈現(xiàn)代裙樓花崗石大白玻，三菱復(fù)合鋁塑板幕墻地下2層，地上38層137m冠城廣場現(xiàn)代全隱框鍍膜玻璃，復(fù)合鋁塑板幕墻地下3層，地上35層127m城市之心后現(xiàn)代裙樓花崗石，鋁板幕墻地下3層，地上30層 99.9m威斯頓聯(lián)邦大廈現(xiàn)代裙樓高檔石材，鋁板幕墻地下3層，地上23層 87.2m時代廣場后現(xiàn)代干掛石材，鋁塑板、特種鍍膜玻璃幕墻地下3層，地上主樓28層，副樓21層99.95m中環(huán)廣場現(xiàn)代幕墻玻璃地下3層，地上主樓35層，130 m開行國際廣場后現(xiàn)代LOWE中空鍍膜玻璃地下3層，地上主樓26層99.9m作為寫字樓的臉面，開發(fā)商在外觀的設(shè)計和選料上投入很大精力和財力。一般而言，成都甲級寫字樓的外部裝修的檔次都高于其內(nèi)部裝修。成都的甲級寫字樓在建筑形式上大多為裙塔式，外觀基本以現(xiàn)代風(fēng)格和后現(xiàn)代為主，同時新材料和新工藝的采用也層出不窮。外墻材質(zhì)以高級石材和鍍膜玻璃為主，一般的材質(zhì)選用方式為：裙樓用高級石材，塔樓用鍍膜玻璃，同時大量運用鋁塑板（鋁板）和不銹鋼。典型例子是城市之心和威斯頓聯(lián)邦大廈。從外墻色調(diào)來說，淺色、通透成為目前甲級寫字樓發(fā)展的趨勢，開行國際廣場、時代廣場、城市之心都是接近半透明，威斯頓聯(lián)邦大廈幾乎全透明。但是由于部分甲級寫字樓缺少良好的維護，已經(jīng)顯得比較陳舊。 層數(shù)包含裙樓的寫字樓層數(shù)方面，川信大廈層數(shù)最多，38層。另外6座位于城市中心區(qū)域的寫字樓平均30.5層。甲級寫字樓的樓層分布狀況如下圖所示。 電梯情況現(xiàn)代辦公講究效率，分秒必爭，電梯效率成為選擇寫字樓尤其是甲級寫字樓的重要指標(biāo)。一般國際甲級寫字樓的要求是：平均每五層樓有一部客梯服務(wù)，或等待時間不超過三十秒。成都甲級寫字樓的電梯全部是原裝外國品牌。大多數(shù)甲級寫字樓電梯數(shù)量偏少，特別是90年代中期修建的川信和冠城，電梯使用非常緊張，非高峰期的等候時間經(jīng)常超過3分鐘。寫字樓的等候電梯的時間與面積規(guī)模、樓層數(shù)、入住率、電梯速度、開關(guān)門時間等都有關(guān)系，在入住率都在90%左右的情況下，面積規(guī)模成為最主要因素。圖：成都甲級寫字樓每部電梯（客梯）負擔(dān)的寫字樓面積表：成都市部分寫字樓電梯指標(biāo)項目名稱總層數(shù)（含地下）客梯品牌客梯數(shù)貨梯數(shù)梯速（高）電梯載重層數(shù)客梯數(shù)（單位）層乘乘米/秒Kg城市之心33三菱61310005.50 威斯頓聯(lián)邦26OTIS432.510006.50 冠城廣場38多快（美）622.510006.33 川信大廈40LG622.510006.67 時代廣場55蒂森（德）1112.51150 5.00 開行國際廣場29瑞士迅達61311504.83 中環(huán)廣場58三菱82311507.25 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在成都市大多數(shù)甲級寫字樓中，電梯無論是在速度、數(shù)量配置還是箱體空間等方面，還不能完全滿足樓內(nèi)客戶的需求，只有新進入市場的一些甲級寫字樓做得比較好，如開行國際廣場、時代廣場。除此之外，電梯還涉及到物業(yè)管理和維護的問題，有部分甲級寫字樓由于已經(jīng)被拆零銷售，部分業(yè)主不愿繼續(xù)掏錢進行維護與更新，也有部分甲級寫字樓的物業(yè)管理不到位，導(dǎo)致后期運營中電梯的使用效率不高，使客戶滿意度降低，并導(dǎo)致一些客戶的流失。 中央空調(diào)表：成都市甲級寫字樓中央空調(diào)配備情況樓盤名稱空調(diào)品牌川信大廈美國約克(FRICK)冠城廣場美國特靈城市之心美國特靈威斯頓聯(lián)邦大廈美國特靈高新國際廣場德國約克（YORK）時代廣場美國特靈開行國際廣場UCOS商務(wù)辦公中央空調(diào)所有的甲級寫字樓都安裝了世界名牌原裝中央空調(diào)，這已經(jīng)成為甲級寫字樓的基本配置，而且時代廣場的中央空調(diào)系統(tǒng)還在成都率先實現(xiàn)了24小時開放和分戶計費，而開行國際廣場則是用了先進的UCOS商務(wù)辦公中央空調(diào)系統(tǒng)，實現(xiàn)單機開停、冷源分散、自主計費。雖然甲級寫字樓都安裝有新風(fēng)系統(tǒng)，但據(jù)調(diào)查，不少用戶還是覺得空氣質(zhì)量不高。 衛(wèi)生間甲級寫字樓一般在標(biāo)準(zhǔn)層只設(shè)公共衛(wèi)生間，其原因是甲級寫字樓租金昂貴，寫字間里再設(shè)衛(wèi)生間影響使用率，也不便于清潔。本次調(diào)查也證實了這一點。表：部分樓盤衛(wèi)生間配置樓盤名稱衛(wèi)生間衛(wèi)生間配置川信大廈一組TOTO潔具冠城廣場一組精裝修，科勒潔具、烘手機、洗手液、卷紙城市之心一組星級酒店水平裝修，TOTO潔具、烘手機、洗手液、卷紙威斯頓聯(lián)邦大廈一組高級裝修，美標(biāo)潔具、烘手機、洗手液、卷紙時代廣場兩組五星級酒店裝修，TOTO潔具高新國際廣場兩組高級裝修，高檔潔具開行國際廣場一組中環(huán)廣場 智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)作為甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)之一，現(xiàn)有的部分甲級寫字樓只能做到其中的一部分，如消防自動化、安全自動化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)通訊系統(tǒng)、消防、保安系統(tǒng)、強電系統(tǒng)等配套設(shè)施的功能的先進性和智能化基本與修建的年代遠近成反比關(guān)系。由于寫字樓的所有管線設(shè)計基本都是預(yù)埋，因為時代的關(guān)系，90年中后期設(shè)計修建的甲級寫字樓在寬帶網(wǎng)、固定電話等的布線上存在明顯缺陷，而較新的甲級寫字樓如威斯頓聯(lián)邦大廈是成都市第一個設(shè)樓層門禁系統(tǒng)的寫字樓。新興的甲級寫字樓在智能化方面做得比較好。見下表：物業(yè)名稱時代廣場開行國際廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈冠城廣場川信大廈樓宇自動化系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)、供水自動控制系統(tǒng)、雙電源供電系統(tǒng)、應(yīng)急電源、停車場管理系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) 三表遠傳子系統(tǒng) 自啟動備用發(fā)電機系統(tǒng) 一卡通系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng)美國“特靈”冷暖舒適性中央空調(diào)、新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)雙電源，西門子頂峰 600系列大廈控制平臺美國特靈中央空調(diào)送新風(fēng)，自動調(diào)溫和風(fēng)速，智能化泊車收費系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)PDS、語音接入系統(tǒng)、微蜂窩數(shù)字覆蓋系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、多媒體演播會議系統(tǒng)、電視會議系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)有線電視子系統(tǒng) VSAT衛(wèi)星通訊子系統(tǒng) UPS子系統(tǒng) 遠程視頻會議子系統(tǒng) 綜合布線子系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 多媒體會議子系統(tǒng)寬帶網(wǎng)8001000兆數(shù)據(jù)帶寬；中國電信寬帶、中國網(wǎng)通寬帶通訊設(shè)備可支持ADSL、ISDN、DDN、E1及寬帶接入，衛(wèi)星信道服務(wù)、本地電視臺大樓共有3500個信息點，每10-15平米布3個信息點、五類點各一個美國AT&T智能綜合布線系統(tǒng).每12 m2設(shè)置一個信息點辦公自動化系統(tǒng)電子多媒體導(dǎo)航系統(tǒng)及計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)辦公管理系統(tǒng) 物業(yè)管理子系統(tǒng) 大廈Web網(wǎng)站子系統(tǒng)可無線上網(wǎng)辦公自動化管理系統(tǒng)(OA)保安自動化系統(tǒng)門禁系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)智能IC卡停車場管理系統(tǒng)，24小時實時自動報警錄像，自動噴淋裝置和會智能（帶CPU）煙溫感探測器閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、大廈內(nèi)所有員工進出由專用IC卡控制、“一卡通”門禁系統(tǒng)6層專設(shè)新風(fēng)平臺，20F專設(shè)消防避難層，自動噴淋，6600個噴頭，700平米消防池，冷卻塔6臺,39層擁有成都第一個直升機救援平臺。日本松下保安監(jiān)控系統(tǒng),設(shè)置中央監(jiān)控室，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)名稱時代廣場開行國際廣場城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈冠城廣場川信大廈消防自動化系統(tǒng)各單元內(nèi)均設(shè)置有自動噴淋、煙溫感、防排煙裝置及消防自動報警裝置，各樓層均有緊急廣播系統(tǒng)FAS火災(zāi)報警自動化系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 消防廣播和電話系統(tǒng) 水噴霧系統(tǒng) 氣體滅火系統(tǒng)進口消防報警控制設(shè)備，各層配備自動噴淋裝置和全智能（帶CPU）煙溫感探測器自動噴淋系統(tǒng)、消或栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、滅火器、煙感系統(tǒng)、應(yīng)急燈和安全出口指示自動噴淋、煙溫感、防排煙裝置及消防自動報警裝置，各樓層均有緊急廣播系統(tǒng)奧地利EBG自動消防監(jiān)控系統(tǒng),設(shè)置中央監(jiān)控室對煙火災(zāi)自動報警,自動噴淋,消防廣播會議室類型及配套4+1同聲傳譯系統(tǒng)的國際會議中心，商務(wù)酒樓、員工餐廳五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)多媒體視頻會議室，四國同聲傳譯，滿足跨地區(qū)跨語言溝通需要3個會議中心1800 m2全數(shù)碼,媒體會議中心,具有4+1同聲翻譯投影、攝影、視頻4個會議室，大中小都有，小的容30人，中的100多人，大的2000人；多媒體會議廳37F會議中心多種規(guī)格的會議廳,可進行學(xué)術(shù)研究培訓(xùn) 停車位情況停車位是衡量寫字樓物業(yè)是否達到甲級標(biāo)準(zhǔn)的一個重要指標(biāo)，根據(jù)國際慣例，一般甲級寫字樓應(yīng)保證平均每200 樓面至少1個車位。本次調(diào)查中所指的停車位僅限于地下停車位，地上的臨時停車位不在統(tǒng)計之列。根據(jù)下表，我們可以看到，大多數(shù)的甲級寫字樓停車位達到了國際標(biāo)準(zhǔn)。表：成都市甲級寫字樓車位配備比樓盤名稱地下車位數(shù)(個)每個車位負擔(dān)寫字樓面積備注川信大廈210195冠城廣場450102地面4個城市之心200194地面50個威斯頓聯(lián)邦大廈24582時代廣場400132開行國際廣場300110地面100個中環(huán)廣場220220圖：成都市甲級寫字樓每個車位平均負擔(dān)的寫字樓面積小結(jié)：嚴(yán)格來講，成都并沒有真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓，成都市甲級寫字樓的開發(fā)與沿海一線城市相比還有相當(dāng)?shù)牟罹唷Ｖ饕憩F(xiàn)在：硬件設(shè)施質(zhì)量、數(shù)量都難以滿足客戶要求，高檔寫字樓的設(shè)施并不高檔。辦公環(huán)境和智能化程度很大程度上還停留在炒作階段；整體物業(yè)管理水平有待提高。不過，從近幾年出現(xiàn)的甲級寫字樓以及部分在建寫字樓的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃來看，無論是設(shè)備還是管理，成都市甲級寫字樓都在不斷提升其水準(zhǔn)。2) 銷售情況分析成都市甲級寫字樓銷售除了前面分析的一些特點外，還有以下幾個特點： 銷售價格差距較大由于寫字樓特殊的賣點以及其本身的品質(zhì)影響，大部分地理位置較好，硬件設(shè)施較完善的寫字樓在市場銷售中價格一般較高，而且，銷售價格差距也很大，開行國際廣場均價達到11500元平方米，比冠城廣場搞出了3000元平方米，因而，價格差距較大。整體甲級寫字樓的平均價格在9000元平方米左右，。具體情況見下圖： 銷售價格上升幅度不大從上面的兩組數(shù)據(jù)我們可以看到，成都市甲級寫字樓銷售價格有一定程度的上揚，這和前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)差不多。但是上揚的幅度由于寫字樓的新舊、品質(zhì)高低等因素不同，而有所差別，舊有的寫字樓價格變化較小，新的寫字樓價格變化略大一些，當(dāng)然單個價格變化的大小，與開發(fā)商的定價策略有關(guān)。元平方米03.9.9年一期03.12.26二期04.3.1704.6.9三期05年時代廣場6,500-6,9007,180起7,280-7,6807,6808,8608,400 銷售周期一般在2年以上我們觀察，如果不考慮投資商保留面積的策略，除開行國際廣場外，目前成都甲級寫字樓的銷售周期基本都超過二年以上，但大都仍在“熱銷” 進行中。開行國際廣場由于有較多的客戶資源，同時產(chǎn)品的品質(zhì)處于目前的頂級位置，銷售周期比較短，在一年多的時間內(nèi)，就實現(xiàn)了大部分的寫字樓銷售。而時代廣場產(chǎn)品的品質(zhì)也比較好，同時在其低價策略的影響下，銷售情況良好。而個別原有的甲級寫字樓，由于品質(zhì)、營銷策略等多方面的原因，現(xiàn)在還在銷售，目前已經(jīng)處于銷售停滯狀態(tài)。這對我們甲級寫字樓的定位具有很好的參考作用。物業(yè)名稱寫字樓部分建面()開盤時間銷售率銷售期（月）銷售速度（平方米月）銷售速度（平方米年）開行國際廣場54,2682004年10月80.00%14 310137,212威斯頓聯(lián)邦大廈34,9912002年10月90.00%38 8299,945高新國際廣場46,6002005年2月21.00%10 97811,736時代廣場52,7002003年9月80.00%27 156118,7323) 租賃情況分析 現(xiàn)有甲級寫字樓租金差異不大成都市甲級寫字樓租賃價格總體水平不高，差距不大，與寫字樓的地理位置以及硬件設(shè)施、檔次等有較大關(guān)系。租金最高的五幢寫字樓寫字樓名稱城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈時代廣場川信大廈冠城廣場元月平方米1101101009080元日平方米3.673.673.3332.67 最終的出租壓力將轉(zhuǎn)移到舊有的甲級寫字樓上根據(jù)前面甲級寫字樓運營狀況的分析，大多數(shù)的甲級寫字樓出租率在85%左右，保持在較好的租賃水平。由于時代廣場和高新國際廣場由于交房的時間較短，出租情況目前不太理想，隨著后面的中環(huán)廣場和開行國際的相繼入市，市場競爭將會加大，同時需求增長速度不大，從而給市場租金帶來下滑的壓力。由于川信廣場、冠城廣場等原有的甲級寫字樓或多或少地存在不同的問題，如層高偏低、外觀陳舊、配套設(shè)施、電梯數(shù)量不足或陳舊、中央空調(diào)運轉(zhuǎn)不良等。這些問題導(dǎo)致客戶的不滿，又較難改善，從而引起客戶逐漸地向外轉(zhuǎn)移，尋找更好的甲級寫字樓。因此寫字樓租金的壓力最終會壓到舊有的甲級寫字樓上。4) 物業(yè)管理成都引進專業(yè)物業(yè)管理的時間已經(jīng)有十多年，目前專業(yè)的物業(yè)管理理念已經(jīng)得到社會大多數(shù)的認同。物業(yè)管理的高品質(zhì)不僅能帶來直接的經(jīng)濟收入，促進物業(yè)的升值，更是提升寫字樓形象的重要組成部分。好的物業(yè)管理就有可能帶來更大的銷售和租賃份額。各寫字樓的開發(fā)商或大業(yè)主都意識到這一點，但在具體操作上，各寫字樓根據(jù)自身的情況而采取的手法不盡一樣，有的采取住場經(jīng)理的形式，有的采取純粹顧問的形式，一般不采取由國際性物業(yè)公司實管的方式，只是借用其品牌。表：成都甲級寫字樓物業(yè)管理公司樓盤名稱物業(yè)管理公司物管費（元/月）川信大廈川信物管15冠城廣場戴德梁行物管顧問15城市之心奧萊物業(yè)15威斯頓聯(lián)邦大廈世邦魏理仕物管顧問17開行國際廣場宏騰國際15左右時代廣場世邦魏理仕物管顧問12中環(huán)廣場仲量聯(lián)行16左右甲級寫字樓除川信大廈外都引進了香港物業(yè)管理顧問，物業(yè)管理費一般為15元/月。15元以上的一般包括了空調(diào)費用，15以下的不包括空調(diào)費。5) 運營模式目前成都甲級寫字樓中，川信大廈和中環(huán)廣場采用只租不售的的經(jīng)營模式，其余的則采用租售結(jié)合的開發(fā)模式，一來可以緩解資金壓力，二來可以迅速回收資金，實現(xiàn)投資回報。但是租售模式會形成長期弊病，造成產(chǎn)權(quán)分散，不便于物業(yè)統(tǒng)一管理、維護和設(shè)備改造升級，從而影響到寫字樓長期的保值和增值，并為未來的打包銷售埋下隱患。這是內(nèi)資公司一般采取的方式。而外資公司開發(fā)的寫字樓很少見到寫字樓直接拆零銷售的方式，一般采取兩種方式：一是長期持有，并通過租賃獲取長期受益。二是完成開發(fā)后，先進入租賃市場，出租率達到一定水平后，打包銷售或拆零銷售。 6) 寫字樓市場消費者分析消費者分析方面，我們調(diào)查了主要的甲級寫字樓消費者和地塊周邊的部分寫字樓消費者，其中甲級寫字樓份，其他寫字樓份。以下我們選擇部分對本地塊有較大影響和作用的方面進行分析。 甲級寫字樓的外企是將來挖掘的重點從上圖的隨機調(diào)查數(shù)據(jù)中，我們可以看到，無論是甲級寫字樓中，還是其他檔次的寫字樓中，都有一些外資企業(yè)存在。但是甲級寫字樓中的外資企業(yè)比例更大。由于這些寫字樓已經(jīng)存在不同的問題，一些客戶將逐漸地向外轉(zhuǎn)移。其中的外資企業(yè)是我們將來需要挖掘的主要客戶，現(xiàn)有甲級寫字樓的外資企業(yè)將是挖掘的重點，同時不能忽視其他寫字樓的外資企業(yè)。 公司使用面積情況在調(diào)查的企業(yè)中，公司使用的辦公面積主要集中在50300sqm之間。其中以50100最為集中，其次是100200sqm，200300sqm。之所以使用面積集中在50100之間，受到現(xiàn)有甲級寫字樓面積劃分的影響，同還有一些被訪者對公攤情況不了解，回答的是使用面積，而不是建筑面積。根據(jù)我們的經(jīng)驗，甲級寫字樓中的公司，特別是一些外資公司，需要100以下的小面積的相對較少，一般需要的面積在100 sqm到300 sqm之間，有的還需要更大的面積。 員工居住區(qū)域從公司員工居住的區(qū)域來看，一般以城南、城西、城中三個區(qū)域為主，城北和城西的人相對較少。員工居住區(qū)域主要是影響到員工上班的交通方便問題，本地塊的北邊屬于步行街，對于汽車、非機動車的到達有較大的影響，通過本數(shù)據(jù)可以知道，本地塊定位為寫字樓只會影響到少部分人的交通。 寫字間使用方式大部分的寫字樓用戶以租賃為主，自己購買寫字間的客戶只有20左右，特別是一般的外資企業(yè)是不會考慮購買寫字間。從寫字樓的拆零銷售角度來看，我們未來應(yīng)該主要瞄準(zhǔn)兩部分客戶，一類是買來自用的國內(nèi)客戶，另一類是投資寫字樓用于出租的客戶，如何去挖掘這些客戶將是將來銷售策劃的重點之一。 租金水平從調(diào)查到的數(shù)據(jù)來看，甲級寫字樓客戶的租金一般都在75元月平方米以上，其他的寫字樓則在75元月平方米以下。上述數(shù)據(jù)表明，還是有部分的乙級寫字樓中的租戶可以承受70以上的租金，說明我們未來可以在其他檔次寫字樓中挖掘到一些客戶。 租期通過上面的數(shù)據(jù)，我們可以看到，大部分的公司租期都在13年之間。這對未來本寫字樓進入租賃市場有一定的影響，實際上從時代廣場的租賃情況，也可以反映出來，一個寫字樓要達到比較好的出租率，不是在一年內(nèi)就能順利實現(xiàn)的，一般會經(jīng)過23年的周期，才會有比較滿意的結(jié)果。因此在未來的招租過程中，前期需要采取一些較為靈活的招租手段。 選擇寫字樓的影響因素對于影響公司選擇寫字樓的因素，我們提供了10多項選擇，要求被訪者只選擇其中的三項，從統(tǒng)計的結(jié)果來看。甲級寫字樓客戶和其他檔次寫字樓客戶總體上的要求差不多，最主要關(guān)注的有位置、整體檔次、價格、物業(yè)管理、交通便捷程度、等幾個方面，只有一些細微的差別。在甲級寫字樓租戶的選擇比例中，價格被排在第三位，說明甲級寫字樓客戶對于價格沒有其他檔次寫字樓客戶敏感。其他檔次寫字樓客戶的選擇比例中，最關(guān)注的是價格，對于寫字樓的整體檔次不是太敏感，同時對于交通的便捷程度比較敏感。 對目前辦公位置的評價絕大部分被訪問公司對于起目前的辦公位置都是滿意的。 外立面評價小部分被訪問公司對于其所入駐寫字樓的外觀不滿意，其中其他檔次的寫字樓客戶不滿意的稍微多一點。不滿意的地方主要是覺得外觀不氣派、比較陳舊。 對目前使用辦公物業(yè)的通風(fēng)評價對于寫字樓的通風(fēng)條件方面，和對外觀相比的評價，有較多的客戶感到不滿意。其中甲級寫字樓客戶不滿的比例略高，達到37；其他檔次寫字樓客戶也有近三分之一感到不滿意。不滿意的地方主要是窗戶設(shè)計不合理、空氣流通不好、通風(fēng)設(shè)備不好等。 對目前使用辦公物業(yè)的電梯評價在電梯方面至少引起了一半的人不滿，提及的原因包括多個方面。有高峰期人多擁擠、數(shù)量不足、電梯小速度慢、破舊等原因。 對目前使用辦公物業(yè)的智能網(wǎng)絡(luò)評價在辦公的智能網(wǎng)絡(luò)方面，也引起了較多的不滿，原因主要是網(wǎng)絡(luò)配置不好、設(shè)備陳舊、不能及時更新等方面。 對目前使用辦公物業(yè)的衛(wèi)生間評價在衛(wèi)生間方面也有較多的不滿，原因主要在于一些寫字樓衛(wèi)生間不夠、或者是面積小、衛(wèi)生做得較差。 對目前使用辦公物業(yè)的物管服務(wù)評價對物業(yè)服務(wù)方面，相對沒有多少不滿。 對目前使用辦公物業(yè)的停車位評價對于停車位方面也有較多的不滿，主要原因是甲級寫字樓的停車位價格較高，其他檔次寫字樓的停車位數(shù)量較少，隨著將來汽車數(shù)量的增長，停車位的矛盾還會更加突出。 對目前使用辦公物業(yè)的中央空調(diào)評價對于中央空調(diào)的評價，甲級寫字樓的意見不是太大。其他檔次寫字樓的意見比較大，主要是有的沒有中央空調(diào)，有的效果比較差，經(jīng)常出問題。 公司在未來2-3年是否會改變或另外安排辦公地點從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，甲級寫字樓的租戶在未來23年另外安排辦公地點的比例還不是太大，這對本項目應(yīng)該沒有多少影響，因為本項目進入租賃市場的時間肯定是在23年之后了。其他檔次寫字樓的租戶可能換地點在一半左右。 公司會在哪個區(qū)域選擇辦公地點假如是要換辦公地點，大部分的公司還是會選擇在CBD商務(wù)圈內(nèi)，其次是在人民南路沿線，甲級寫字樓選擇其他區(qū)域的比例很小。 被訪問者認為在春熙路區(qū)域適合修寫字樓嗎在被問及本地塊是否適合建寫字樓的問題上，被訪者基本上都給予了肯定的答復(fù)。4. 本項目塔樓部分定位為甲級寫字樓的SWOT分析1) 優(yōu)勢（Strength） 地塊方正，便于規(guī)劃設(shè)計 位于CBD商業(yè)中心區(qū)，難得的區(qū)域位置 限高158米，有較高的發(fā)揮空間 全新的規(guī)劃設(shè)計，能更好地避免那些爛尾樓的設(shè)計缺陷 三面臨街，城守街、聯(lián)升巷為12米寬可通車道路，可由東、南兩個方向進出本寫字樓 靠近規(guī)劃中的地鐵2號線，到達方便 與公寓之間可能形成互動，形成有利的一個賣點 與凱悅酒店臨近，形成有利的互動 全新的規(guī)劃設(shè)計可形成有力的競爭力2) 劣勢（Weakness） 未來城守街、聯(lián)升巷人流較大，影響汽車出入； 位于商業(yè)中心區(qū)，與其他寫字樓相距較遠，非寫字樓發(fā)展的主流方向； 地下車庫出入口占用臨街面，影響臨街商業(yè)價值的發(fā)揮； 商業(yè)與辦公之間，規(guī)劃設(shè)計不好、管理，易造成混亂； 與凱悅酒店、正熙國際、京都大廈之間相距較近，容易形成采光、視線的相互干擾，同時與本項目的公寓部分也可能形成采光、視線干擾，以及檔次上的不協(xié)調(diào)；對于本項目的劣勢，并不是一些致命傷，可以在將來的規(guī)劃設(shè)計和營銷上加以上規(guī)避和克服。3) 市場機會（Opportunity） 宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，為甲級寫字樓需求提供了一定的保障； 甲級寫字樓的現(xiàn)實回報率較高，對投資客戶具有較大的吸引力； 由于市場信息的不對稱，以及受到媒體、開發(fā)商等的誤導(dǎo)，投資者有時會顯得比較沖動； 目前市場中可以預(yù)見將進入銷售市場新增的甲級寫字樓不多，而九龍倉可能開發(fā)的寫字樓、嘉里集團的成都香格里拉、瑞安集團項目的寫字樓將不會進入銷售市場。另一方面根據(jù)我們前面的數(shù)據(jù)，平均每個甲級寫字樓的月