軌道交通對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析報(bào)告.doc

目 錄 背景篇壹、上海軌道交通歷史與現(xiàn)狀貳、上海軌道交通發(fā)展前景一、總體規(guī)劃二、規(guī)劃線路概況三、軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系四、城市的形態(tài)對(duì)軌道交通的影響五、軌道交通的優(yōu)點(diǎn)：六、軌道仍屬低層次交通附表：軌道交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃情況效應(yīng)篇壹、軌道交通與房產(chǎn)項(xiàng)目之間的聯(lián)系貳、軌道交通規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)的影響一、軌道改寫“地段”概念二、軌道交通對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響三、軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)格的影響四、軌道交通對(duì)房地產(chǎn)投資的影響五、軌道交通對(duì)置業(yè)觀點(diǎn)的影響叁、軌道所帶來的效應(yīng)預(yù)測(cè)肆、軌道交通9號(hào)線帶來房產(chǎn)效應(yīng) 一、對(duì)人們的生活和工作方式產(chǎn)生的影響二、軌道交通9號(hào)線帶來的沿線房地產(chǎn)熱三、對(duì)沿線房產(chǎn)租金的影響四、9號(hào)線沿線房產(chǎn)概述房產(chǎn)篇壹、地鐵一號(hào)線（閔行地區(qū)）貳、地鐵二號(hào)線（浦東花木地區(qū)）叁、輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)地區(qū)）肆、各線路重點(diǎn)個(gè)案分析結(jié)論篇壹、軌道交通沿線物業(yè)應(yīng)限量開發(fā)貳、軌道交通沿線房?jī)r(jià)有待平民化叁、軌道交通沿線需要什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目一、地段二、主體戶型面積三、產(chǎn)品價(jià)格四、首付及月還款五、家庭收入及家庭構(gòu)成肆、軌道交通沿線房產(chǎn)發(fā)展需要注意的問題一、嚴(yán)防增值利益被提前透支二、“莘莊房市效應(yīng)”已經(jīng)絕版三、軌道交通只塞人不塞車背景篇引 言2010年，上海城市軌道交通將從目前3條線路、65公里增加到15條線路、400公里，每天客運(yùn)能力將從80萬人次提升到500萬人次。軌道交通的快捷與方便，使沿線樓盤熱銷，房?jī)r(jià)攀升，對(duì)上海樓市的影響已不容小視壹、上海軌道交通歷史與現(xiàn)狀建國(guó)初期，上海軌道交通基本上是在原有有軌電車基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。但在市區(qū)道路行車狀況日益復(fù)雜的情況下，有軌電車已逐漸不能適應(yīng)。上海市政府決定停駛有軌電車，至此為上海城市交通奠定基礎(chǔ)的有軌電車開始從上海的道路上消失了。80年代以后，上海城市發(fā)展規(guī)模和速度快速提高，中心城區(qū)向周邊延伸，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的興起和發(fā)展，寶山、閔行、金山、嘉定、松江先后劃入城區(qū)范圍，這些變化對(duì)調(diào)整城市布局、合理分布產(chǎn)業(yè)、疏散中心城區(qū)工業(yè)及人口都起到了作用。為解決交通梗阻，上海市政府于1983年重提建設(shè)地鐵方案。這是一個(gè)包括更大規(guī)模的交通改造設(shè)想，相應(yīng)機(jī)構(gòu)“南北快速有軌交通項(xiàng)目籌備組”也成立了?！澳媳薄?，南指金山，北指寶山?！翱焖儆熊壗煌ā眲t包括地下的、地面的以及高架的有軌交通，有別于過去慢吞吞的有軌電車。1985年該機(jī)構(gòu)改名為“地鐵公司”，統(tǒng)籌建設(shè)上海市新的軌道交通系統(tǒng)工程。1990年1月，地鐵一號(hào)線首期工程開工。經(jīng)過4年多艱苦施工，到1994年12月12日，工程完工進(jìn)入通車調(diào)試。1995年4月10日，全長(zhǎng)16.21公里，南起錦江樂園（全線通車后改名為虹梅路站），北迄上海鐵路客運(yùn)站，以上海歷來最薄弱的南北交通為基本走向，呈反S型的地鐵一號(hào)線正式營(yíng)運(yùn)。1996年底，地鐵一號(hào)線西南端向莘莊方面的延伸段建設(shè)完成，全長(zhǎng)5.2公里，于1997年7月正式營(yíng)運(yùn)。地鐵一號(hào)線沿途共設(shè)16個(gè)車站，其中11個(gè)地下車站，5個(gè)地面車站，全程行駛約需30分鐘。上海的地鐵夢(mèng)，歷經(jīng)三十幾年的風(fēng)風(fēng)雨雨，終于由美麗的幻想變成了現(xiàn)實(shí)。1996年，地鐵二號(hào)線開始興建。1999年10月建成試通車。這是由西向東為基本走向，連接浦西與浦東的重要快速地下交通線。地鐵二號(hào)線西起浦西中山公園，途徑靜安寺，至人民公園與一號(hào)線交匯，通過上海最繁忙的鬧市區(qū)棗南京東路，然后穿過越江隧道，至浦東龍東路，全長(zhǎng)15.7公里。地鐵二號(hào)線溝通浦江兩岸，這將大大提高開發(fā)浦東地區(qū)的質(zhì)量。2000年12月26日，東端延伸段龍陽路到張江高科站2.7公里竣工通車。地鐵二號(hào)線全程共設(shè)13個(gè)車站。目前，上海已建成的軌道線路長(zhǎng)約65公里，地鐵一號(hào)線、二號(hào)線和明珠線一期3條線投入運(yùn)營(yíng)后，2001年客運(yùn)量達(dá)2.83億人次。除了地下軌道交通外，上海借鑒了國(guó)外大都市的交通發(fā)展模式，利用城市周邊原有的鐵路線，改造成便捷快速的高架軌道交通線。1997年7月，淞滬支線及滬杭鐵路內(nèi)環(huán)線路軌被拆除，高架軌道交通“明珠線”開工。2000年12月“明珠線”通車試運(yùn)營(yíng)。首期工程從漕河涇至江灣鎮(zhèn)，全長(zhǎng)24.97公里，其中地面線3.6公里，高架線21.37公里。沿途設(shè)19個(gè)車站。按行車組織安排，旅行速度為每小時(shí)35公里，設(shè)計(jì)最小行車間隔近期為8分鐘，遠(yuǎn)期為2分鐘。2001年3月，世界上第一個(gè)可投入實(shí)際運(yùn)行的磁懸浮快速列車工程項(xiàng)目在浦東開工，標(biāo)志著上海擁有領(lǐng)先于世界水平的先進(jìn)軌道交通。這條磁懸浮快速列車干線是一條連接浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)與上海市區(qū)的高速交通線，西起地鐵二號(hào)線的龍東路站，東至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，線路全長(zhǎng)33公里，設(shè)計(jì)最大時(shí)速為430公里，單向運(yùn)行時(shí)間僅8分鐘。城市公共交通向多層面立體化方向發(fā)展，是國(guó)際上許多大城市的成功經(jīng)驗(yàn)。隨著上海軌道交通地鐵一、二號(hào)線及明珠線的投入運(yùn)行，上海軌道交通總里程已達(dá)到65公里，居全國(guó)之冠。根據(jù)未來城市交通規(guī)劃，上海中心城區(qū)客流運(yùn)送將由地下軌道交通承擔(dān)，中心城區(qū)以外則以地面軌道交通為主。貳、上海軌道交通發(fā)展前景一、總體規(guī)劃“十五”期間，上海每年都將建設(shè)33公里左右的軌道交通線，五年后總里程將增至233公里。軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架包括棗呈“十字”形的地鐵一號(hào)線和地鐵二號(hào)線；呈“環(huán)狀”的軌道交通明珠線，初步形成“十字加環(huán)”的格局。未來軌道交通網(wǎng)絡(luò)經(jīng)專家論證已初步確定：將由11條地鐵、7條高架輕軌和3條郊區(qū)軌道線路組成。形成中心城區(qū)的地鐵、輕軌系統(tǒng)和中心城區(qū)與新時(shí)上海以公共汽城之間的軌道交通系統(tǒng)兩個(gè)層次。到那時(shí)以車為主體的城市公共交通格局將被徹底改變。到2005年，本市還將有9項(xiàng)新的軌道交通線路要建成，其中既有地鐵一號(hào)線、二號(hào)線和三號(hào)線的各自延伸段工程，也有全部新建的地鐵7號(hào)、8號(hào)等整線。9項(xiàng)工程的具體項(xiàng)目是：1號(hào)線北延伸線、5號(hào)線(莘閔輕軌線)、2號(hào)線西延伸線、3號(hào)線北延伸線、4號(hào)線(明珠線二期)、6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線。到2005年，借助軌道交通，上海中心城區(qū)內(nèi)任意兩點(diǎn)間的公交出行時(shí)間將控制在45分鐘內(nèi)。2005年是上海軌道交通能力大幅度提升的又一個(gè)時(shí)刻軌道交通的出行比率將占全市公共交通的25%，僅地鐵1號(hào)線北延伸、7號(hào)線、8號(hào)線和6號(hào)線4條線路就將使400萬沿線居民出行受益。二、規(guī)劃線路概況線路起迄站主要站點(diǎn)建成時(shí)間1號(hào)線北延伸線上?；疖囌?泰和路外環(huán)線上?；疖囌菊尽⒅猩奖甭氛?、延長(zhǎng)路站、廣中路站、汶水路站、場(chǎng)中路站、保德路站、長(zhǎng)江路站、呼蘭路站、泰和路站2003年5號(hào)線(莘閔輕軌線)莘莊-閔行開發(fā)區(qū)莘莊站、春申路站、顓橋站、北橋站、劍川路站、東川路站、金平路站、華寧路站、文井路站、閔行開發(fā)區(qū)站2003年2號(hào)線西延伸線中山公園-虹橋機(jī)場(chǎng)中山公園站、長(zhǎng)寧路站、古北路站、威寧路站、北新涇站、虹橋機(jī)場(chǎng)站2005年3號(hào)線北延伸線江灣鎮(zhèn)-寶山鋼鐵總廠江灣鎮(zhèn)站、殷高路站、長(zhǎng)江南路站、軍工路站、吳淞鎮(zhèn)站、水產(chǎn)路站、寶楊路站、鐵力路站。2004年4號(hào)線(明珠線二期)上海體育館-上海體育館上海體育館站、宜山路站、虹橋路站、延安路站、中山公園站、金沙江路站、曹楊路站、鎮(zhèn)坪路站、上?；疖囌菊?、寶山路站、溧陽路站、臨平路站、長(zhǎng)陽路站、楊樹浦路站、浦東大道站、浦電路站、藍(lán)村路站、浦東南路站、南浦大橋站、中山南路站、魯班路站、大木橋路站、零陵路站、天鑰橋路站、上海體育館站2005年6號(hào)線浦東港城路-浦東外環(huán)路港城路站、高橋公園站、春暉路站、高南路站、洲海路站、五洲大道站、東靖路站、巨峰路站、五蓮路站、長(zhǎng)島路站、金橋路站、云山路站、羅山路站、北洋涇站、民生路站、源深體育中心站、世紀(jì)大道站、浦電路站、藍(lán)村路站、龍陽路站、浦三路站、濱洲路站、成山路站、胡崗站、高清路站、華夏路站、外環(huán)路站2005年7號(hào)線祁連山路-中山南路祁連山路站、南陳路站、滬太路站、場(chǎng)中路站、汶水路站、新滬路站、平利路站、交通路站、鎮(zhèn)坪路站、長(zhǎng)壽路站、昌平路站、靜安寺站、常熟路站、東安路站、零陵路站。2005年8號(hào)線成山路-開魯路成山路站、耀華路站、周家渡路站、中山南路站、陸家浜路站、復(fù)興路站、淮海路站、人民廣場(chǎng)站、曲阜路站、中興路站、中山北路站、虹口足球場(chǎng)站、曲陽路站、昌平路站、鞍山新村站、江浦路站、黃興路站、延吉中路站、黃興綠地站、翔殷路站、嫩江路站、開魯路站2005年9號(hào)線(申松線)徐家匯地區(qū)-松江新城東安路站、徐家匯站、宜山路站、桂林路站、虹梅路站、合川路站、外環(huán)線站、七寶站、九亭站、泗涇站、佘山度假區(qū)站、度假區(qū)二站、大學(xué)城站、松江新城站三、軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系“十五”期間，上海投資1000億元左右，初步建成集地鐵、輕軌、磁懸浮一體，“十字加環(huán)”和多項(xiàng)輻射相結(jié)合的大都市軌道交通網(wǎng)絡(luò)骨架。根據(jù)遠(yuǎn)景規(guī)劃，未來的上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)將由17條線路組成，總長(zhǎng)780公里。而十五期間，上海投資1000億元左右，新建4條R線、4條M線、1條L線和1條磁懸浮。其中，將新建135座車站和24個(gè)換乘點(diǎn)。線路標(biāo)識(shí)說明：線路標(biāo)識(shí)說明R線指主要連接市中心和市郊衛(wèi)星城的市域級(jí)快速線M線市級(jí)地鐵，主要穿過市區(qū)繁華的中心地帶，并和R線融為一體；L線是市區(qū)級(jí)輕軌，主要活躍于城市內(nèi)人口密集較低的地區(qū)，作為M線網(wǎng)的補(bǔ)充。到2010年，上海城市軌道交通將從目前3條線路、65公里增加到15條線路、400公里，每天客運(yùn)能力將從80萬人次提升到500萬人次。此外，上海的高速公路網(wǎng)屆時(shí)可達(dá)到650公里，從而形成一個(gè)以軌道交通為骨干、公共汽（電）車為基礎(chǔ)、出租汽車為補(bǔ)充的一體化公共交通體系。 四、城市的形態(tài)對(duì)軌道交通的影響中國(guó)的城市交通面臨的問題是城市化進(jìn)程速度加快；機(jī)動(dòng)車量飛速的增長(zhǎng)。改善城市交通的需求比世界上任何一個(gè)國(guó)家都更加迫切。城市機(jī)動(dòng)車量增長(zhǎng)的速度，不包括摩托車在內(nèi)，從1995年每千人只有九輛，到2010年每千人57年，到2020年每千人162輛，速度增長(zhǎng)是非常之快的。2020年是1995年增長(zhǎng)17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，實(shí)際上就決定了城市規(guī)劃的形態(tài)。一個(gè)城市是什么樣子，很關(guān)鍵的就取決于交通的規(guī)劃及交通的模式.城市是一個(gè)什么樣的形態(tài)？我們認(rèn)為有三種形態(tài): 傳統(tǒng)的步行的城市：人口密度很高，城市的范圍很小，步行的城市那就是很小的范圍，基本上密集在這個(gè)區(qū)域里邊，用途可以有多種，另外它完全是有組織的小的城市，不可能是很大的。 依賴小汽車的城市：城市范圍擴(kuò)展得更大了，光是公共交通可能不太行，人口的密度比較低，有各種專門的用途，從城市的市區(qū)向外面，除了輻射的軌道交通以外，同時(shí)還有其它的小汽車行走的路線。所以，一個(gè)城市要覆蓋的范圍很大，而且軌道交通不發(fā)達(dá)的話，必然是依賴于小汽車的城市，鋪得很大。 公共交通的城市：這種城市有多種人口的密度，有的地方很密，有的地方不是很密，用途也有多種，另外有網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)，而且形成若干個(gè)中心，中間那一塊就是城市的市區(qū)，從市區(qū)開始用軌道交通向四面輻射，交通輻射出去以后，沿著這些軌道交通又是若干個(gè)小范圍的步行區(qū)，這些區(qū)位都是電車可以通達(dá)的郊區(qū)。也就是說軌道交通可以到達(dá)的，這是公共交通的城市。中國(guó)有20個(gè)城市規(guī)劃、籌建軌道交通，地鐵、輕軌和市郊鐵路都叫軌道交通。中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)明白軌道交通對(duì)城市交通是多么的重要，而且現(xiàn)在已經(jīng)開始建設(shè)了。隨著大城市的人口的增長(zhǎng)，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，最好的最佳的看來莫過于軌道交通了。道路交通只是輔助的，主要用于向軌道交通系統(tǒng)集散客流。五、軌道交通的優(yōu)點(diǎn)：我們認(rèn)為軌道交通的主要有以下優(yōu)點(diǎn)： 運(yùn)量大軌道交通能力是公共汽車的2.5到14倍，軌道交通運(yùn)量非常大，比一般的車運(yùn)量大得多。 速度快輕軌和地鐵為公共汽車的2到4倍。有軌道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行。 污染少因?yàn)殡娏M為動(dòng)力的，所以是一種清潔的運(yùn)輸方式，是一種綠色的交通工具。 能耗比較少軌道交通綜合占地為道路交通的三分之一，地鐵和高架式輕軌土地更少。六、軌道仍屬低層次交通從國(guó)外發(fā)展的規(guī)律看，軌道交通畢竟是比較低層次的交通方式，今后真正的高檔住宅區(qū)將會(huì)與軌道交通保持一定的距離。其次，軌道交通也改變了上海商業(yè)的格局。一些中心城區(qū)的綜合性大商業(yè)的衰落不可避免，伴隨而來的是中心城區(qū)的空心化趨勢(shì)以及軌道交通內(nèi)部的商業(yè)形態(tài)將日趨平民化、甚至低端化。附表：軌道交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃情況1、R線市域快速鐵線路名規(guī)劃路線R-1線（地鐵一號(hào)線)石化-南橋-閔行-莘莊-上海站-共和新路-寶鋼-崇明R-1a線(莘閔線)江川路-閔行-莘莊R-2線(地鐵二號(hào)線)青浦-虹橋機(jī)場(chǎng)-天山路-中山公園-張江-浦東機(jī)場(chǎng)R-2a線至機(jī)場(chǎng)鎮(zhèn)-蘆潮港R-3線嘉定-滬宜公路-交通路-西站-曹楊路-江蘇路-華山路-徐家匯-龍華-成山路-三林-周浦-航頭-新場(chǎng)-星火開發(fā)區(qū)R-3a線至安亭R-4線(申松線)楓涇-松江-七寶-曹寶路-宜山路-徐家匯-肇家浜路-徐家匯路-張楊路-世紀(jì)大道-楊高路-金橋-長(zhǎng)興島-崇明R-4a線至青浦2、市區(qū)地鐵 線路名規(guī)劃路線M-1線外高橋-凌橋-新江灣城-凇滬路-五角場(chǎng)-四平路-海寧路-河南路-復(fù)興路-淮海西路-原鐵路徐虹支線-動(dòng)物園M-2線巨峰路-復(fù)興島-長(zhǎng)陽路-長(zhǎng)治路-天潼路-(R1漢中路站)-泰興路-茂名路-陜西路-大木橋路-鐵路南浦站-龍華-漕河涇M-3線(明珠線)寶鋼果園-同濟(jì)路-逸仙路-江灣鎮(zhèn)-南站M-4線(明珠二期)寶山路-宜山路M-5線金沙江路-曹家渡-長(zhǎng)壽路-(R1漢中路站)-恒豐路-石門路-威海路-黃陂路-博文路-滬南路M-6線銅川路-曹楊路-武寧路-靜安寺-華山路-長(zhǎng)樂路-金陵路-淮海路-陸家咀-浦東大道-金楊路-金橋向東M-7線陳太路-滬太路-志丹路-鎮(zhèn)平路-常德路-靜安寺-華山路-常熟路-衡山路-東安路-鐵路南浦站-成山路-錦銹路-(R2龍陽路站)M-8線(楊浦線)開魯路中原路-營(yíng)口路-控江路-大連路-虹口足球場(chǎng)-中山北路-西藏路-上南路-外環(huán)線 3、輕軌 線路名規(guī)劃路線L-1線西站-真北路-虹梅路-漕河涇-南站-桂林南路L-2線祁連山路-武威路-西站-交通路-嵐皋路-新村路-志丹路-廣中路-虹口足球場(chǎng)L-3線西站-真金路-大場(chǎng)-場(chǎng)中路-江楊南路-任德路-武川路-政民路-國(guó)和路-嫩江路L-4線外高橋-三林L-5線共和新路張廟-長(zhǎng)江西路-長(zhǎng)江南路-何家灣路-國(guó)權(quán)北路-江浦路-民生路-(R2龍陽路站)-周康4、磁懸浮快線線路名規(guī)劃路線磁懸浮(R2龍陽路站)-浦東機(jī)場(chǎng)-蘆潮港-沿杭州灣至石化-出市境效應(yīng)篇引 言“軌道效應(yīng)”早已體現(xiàn)在上海樓市中。除現(xiàn)有的三條線路，今明兩年，上海的軌道交通還將有八條線路在建或竣工，軌道交通會(huì)帶來怎樣的效應(yīng)壹、軌道交通與房產(chǎn)項(xiàng)目之間的聯(lián)系房地產(chǎn)項(xiàng)目和它有什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)項(xiàng)目基本上看三個(gè)東西。第一個(gè)是產(chǎn)品，第二個(gè)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，第三個(gè)是客戶。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目好不好，軌道交通只是一個(gè)因素，而不是項(xiàng)目的全部，項(xiàng)目放在軌道交通旁邊一定好，一定能賣出去，不是這樣的。軌道交通對(duì)一個(gè)項(xiàng)目而言只是其中的一個(gè)因素。第一從產(chǎn)品來說，首先來看住房。一個(gè)是套型設(shè)計(jì)，一個(gè)外觀，一個(gè)裝修。比如對(duì)地點(diǎn)要求下降一點(diǎn)，而對(duì)套型和環(huán)境的要求提高了。產(chǎn)品除了住宅本身還有小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境和實(shí)施，包括小區(qū)的規(guī)劃，景觀綠化，車流走向，商業(yè)設(shè)施，幼兒園、小學(xué)、物業(yè)管理、收費(fèi)、服務(wù)等等。住宅小區(qū)周圍環(huán)境和設(shè)施，包括地段、空氣質(zhì)量，包括交通，這個(gè)交通和軌道交通有聯(lián)系，商業(yè)和生活配套設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、服務(wù)水平和教育設(shè)施數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量等等。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目好不好首先看它的產(chǎn)品，產(chǎn)品包括住宅本身，同時(shí)包括住宅小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境和設(shè)施，包括住宅小區(qū)外部的環(huán)境和設(shè)施，輕軌交通是它周圍環(huán)境和設(shè)施的一部分，這部分是很重要的。第二個(gè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括規(guī)模，占地面積，使用率，目前進(jìn)展，入住時(shí)間，周邊交通狀況，人口狀況，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)，電梯品牌，物業(yè)管理，容積率，商業(yè)、娛樂設(shè)施，分期開發(fā)情況，開工時(shí)間，綠化率，建筑面積，類型。在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來說，如果周邊交通情況比較好，旁邊有軌道交通通過，交通很方便，比它的項(xiàng)目就有競(jìng)爭(zhēng)力，競(jìng)爭(zhēng)力更好，但是這并不是說在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手里它并不是唯一的，但是是其中的一個(gè)因素。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有宣傳推廣，媒體的選擇，發(fā)布的頻率、范圍、力度、形式、內(nèi)容、種類，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目約投入量。這也是項(xiàng)目能不能做得好的一個(gè)方面。另外還要看銷售數(shù)量、方式、付款情況，客戶認(rèn)可套型，各個(gè)套型銷售比例，證件情況，起售的時(shí)間，樓層和朝向的差價(jià)等等。第三個(gè)，客戶。誰來買，誰來?。磕繕?biāo)客戶加上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目購(gòu)房客戶，家庭的收入和消費(fèi)，家庭主要成員的行業(yè)、職位、喜好物業(yè)方面，對(duì)身份和區(qū)位的計(jì)較程度，經(jīng)常消費(fèi)和娛樂場(chǎng)所，思維方式，反感的時(shí)間和人等等，這都是房產(chǎn)項(xiàng)目的客戶。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能不能銷售得很好，從產(chǎn)品來講，從客戶來說，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象來講，這些方面都要做全面的分析，可能這個(gè)項(xiàng)目比較好。但是交通是周圍環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比因素當(dāng)中的一個(gè)。貳、軌道交通規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)的影響 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司來滬，對(duì)上海十五期間將建設(shè)的明珠線二期、莘閔線等九個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。原本這是個(gè)不起眼的消息，就因?yàn)樗姓?guī)劃相關(guān)，諸多報(bào)章紛紛在重要位置刊發(fā)。從來沒有像現(xiàn)在這樣，市政規(guī)劃尤其是大型公用交通線路、公用設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工被上海市民所關(guān)注。原因無它，這些市政項(xiàng)目功能強(qiáng)大，其走向、站點(diǎn)設(shè)置都會(huì)直接影響到市民購(gòu)置商品住宅的價(jià)格和意向，更是直指房產(chǎn)商的錢包。一、軌道改寫“地段”概念隨著上海未來幾年軌道交通的快速發(fā)展，無疑將對(duì)申城樓市傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也改變著人們對(duì)地域價(jià)值的觀念，在今后的十多年里這種改變將越來越明顯，這在某種程度上也可以說軌道交通改變了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，尤其是越來越多的浦西居民將不再視去浦東為“畏途”。20世紀(jì)80年代，閔行地區(qū)只是徐匯區(qū)的邊緣，如今那里的樓盤單價(jià)卻已經(jīng)賣到5000元以上；20世紀(jì)90年代前期，浦東花木地區(qū)的房?jī)r(jià)也不過每平方米2000多元而已，今天大概翻一番都買不到。是什么使得這兩個(gè)地區(qū)“一夜暴富”？原因是地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的相繼開通。二、軌道交通對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響經(jīng)過幾年的間歇調(diào)整之后，2001年以來，上海的市政規(guī)劃及大型公用設(shè)施建設(shè)再次掀開高潮，步伐突然加快，規(guī)模急劇擴(kuò)大，項(xiàng)目遍地開花。同時(shí)，市政規(guī)劃、公用設(shè)施建設(shè)的決策過程也相對(duì)透明、公開化。這表明，市政規(guī)劃、大型公用設(shè)施對(duì)樓市的作用將從單純的刺激拉動(dòng)變?yōu)榇碳づc平衡相輔相成。市政項(xiàng)目、市政規(guī)劃對(duì)樓市的刺激作用將繼續(xù)，但它們對(duì)后進(jìn)地區(qū)的拉動(dòng)，在先進(jìn)與后進(jìn)地區(qū)之間平衡的作用，也將被放到與刺激同等重要的地位。上海軌道交通的總體規(guī)劃意味著軌道交通等大型市政項(xiàng)目的拉動(dòng)效應(yīng)將在全市的各個(gè)主要區(qū)域出現(xiàn)。就現(xiàn)在已經(jīng)建成和在建的項(xiàng)目來看，地鐵一二號(hào)線、輕軌明珠一號(hào)線、地鐵一號(hào)線北延線、明珠二號(hào)線、莘閔輕軌、地鐵M8線牽涉了幾乎所有的市中心區(qū)域和次中心區(qū)，現(xiàn)在大概只有南匯、金山這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)不能聲稱自己有軌道線了。軌道交通項(xiàng)目的多頭開花，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激當(dāng)然是最直接的，但是從市場(chǎng)的整體來看，這樣的建設(shè)規(guī)模對(duì)以往逢軌道就飆升的現(xiàn)象反而會(huì)起一種平抑平衡的作用。軌道交通沿線的土地供應(yīng)是沿著軌道線呈啞鈴狀分布的，即兩頭大中間小。以地鐵M8線(楊浦線)為例，從新江灣城到中山南路，土地供應(yīng)量逐步遞減；如果看它的二期，從上南地區(qū)到外環(huán)線南大道，土地供應(yīng)量又是逐步增加。一般來說，一條跨越全城的軌道交通線，兩端近郊的土地供應(yīng)量是最大的，中間的中心城區(qū)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與之相比。近郊的土地價(jià)格、土地規(guī)模決定了軌道線終端的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是大規(guī)模、中等價(jià)的。中心城區(qū)的土地價(jià)格、規(guī)模決定了樓盤的小規(guī)模高價(jià)格。整體看來，跑規(guī)模的遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于跑價(jià)格的，多頭開工的軌道交通對(duì)樓市的平抑平衡作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于刺激作用。所以，近郊的大規(guī)模中等價(jià)，將大大牽制市中心小規(guī)模高價(jià)格。另一方面，大規(guī)模的市政建設(shè)也伴隨著市政規(guī)劃、決策過程的透明化、公開化。比如，上海從2001年8月起，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房的土地使用權(quán)出讓，必須通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。這大大降低了開發(fā)商追尋優(yōu)質(zhì)可開發(fā)地塊的成本，成本的降低也必將反映到商品房的價(jià)格上。因此，有相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)商可以通過公平競(jìng)爭(zhēng)，在可預(yù)估前景的地塊上，開發(fā)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，軌道交通建設(shè)的大規(guī)模鋪開，并不是簡(jiǎn)單地拖動(dòng)房產(chǎn)熱銷，更意味著上海人的生活方式將徹底改變。上海下一步的城市建設(shè)重點(diǎn)已經(jīng)從中心城區(qū)的改造變?yōu)橹行某菂^(qū)、市郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)并重。一城九鎮(zhèn)規(guī)劃是上海徹底理清城市區(qū)域功能，提升城市規(guī)劃水平、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)質(zhì)量的核心方案。以松江為首的九個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)是上海未來十年的建設(shè)重點(diǎn)。圍繞這些衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，將以生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境為中心。市郊區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的土地價(jià)格、土地規(guī)模和規(guī)劃目的決定了這些區(qū)域供應(yīng)的住宅價(jià)格必定是中等價(jià)位的。其價(jià)位大致相當(dāng)于目前上海的房地產(chǎn)平均成交價(jià)格，在35004000之間。這個(gè)價(jià)格基本上能夠在保證房產(chǎn)質(zhì)量、居住環(huán)境的前提下達(dá)到市民、開發(fā)商、政府三者利益的兼顧。三、軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)格的影響1995年，地鐵一號(hào)線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強(qiáng)心劑。以往，梅隴、莘莊的房?jī)r(jià)每平方米在2000元左右，地鐵開通后，房地產(chǎn)價(jià)格上升很快，現(xiàn)在莘莊附近的房地產(chǎn)平均價(jià)格已經(jīng)在4500元左右。閔行莘莊也在短短幾年內(nèi)成長(zhǎng)為上海最成規(guī)模住宅區(qū)。輕軌明珠線也有類似的輻射效應(yīng)。另一個(gè)市政項(xiàng)目地鐵一號(hào)線北延伸段還沒有建成，沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)火熱發(fā)燙了。沿線的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到5000元平方米左右。去年上半年閘北區(qū)的平均房?jī)r(jià)每平方米在4160元左右，比去年上升了17.4%。當(dāng)然，這里面也有大寧綠帶的作用。彭浦地區(qū)，原是上海人眼中遙遠(yuǎn)的地方，房?jī)r(jià)每平方在2500元左右，可是地鐵即將來到的消息，使3000元以下的房?jī)r(jià)成為過去，現(xiàn)在三泉路每平方的房?jī)r(jià)大約在3100-4000元左右。由此可以看出，上海市民和房地產(chǎn)開發(fā)商已開始認(rèn)識(shí)到市政項(xiàng)目對(duì)于房地產(chǎn)的作用。和市民對(duì)市政項(xiàng)目一邊倒的歡迎態(tài)度不同，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市政規(guī)劃的態(tài)度，可以說是愛恨交加。能夠提前預(yù)知市政規(guī)劃的方案、新的大型市政項(xiàng)目的走向，是房產(chǎn)易銷的一個(gè)保證。四、軌道交通對(duì)房地產(chǎn)投資的影響在立體交通網(wǎng)絡(luò)即將成形的時(shí)候，指望軌道線旁的房產(chǎn)價(jià)格能夠像工程進(jìn)度一樣日長(zhǎng)夜大，是很不實(shí)際的。地鐵一號(hào)線現(xiàn)象是不可能再現(xiàn)了。從投資的角度來看，對(duì)軌道交通沿線房產(chǎn)的投資更應(yīng)該有清醒而現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)。從最基本的原理上講，除了少數(shù)稀缺商品(如古董)外，任何商品增值的前提都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)本身在增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)前景看好。消費(fèi)者必須對(duì)未來有一個(gè)良好的預(yù)期，才能敢于接手。在軌道交通稀缺性不再的情況下，未來的軌道沿線房產(chǎn)最可能的前景是保值為先，至于升值就只能看大環(huán)境了。類似的，其它大型市政項(xiàng)目周邊的物業(yè)也是這種情況。不過，如果是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合市政項(xiàng)目，能夠大幅度提升某個(gè)區(qū)域的整體環(huán)境、周邊情況就不一樣了。比如，在建的盧浦大橋一下子縮短了浦東上南地區(qū)到市中心的距離，配合盧浦大橋的建設(shè)，上南地區(qū)的道路和環(huán)境建設(shè)也上了一個(gè)臺(tái)階，區(qū)域整體居住環(huán)境得到了大幅度提升。這樣的區(qū)域，升值潛力也就不言自明了。五、軌道交通對(duì)置業(yè)觀點(diǎn)的影響置業(yè)跟著軌道交通走的觀念，目前已經(jīng)被越來越多的市民所接受。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著本市軌道交通的日臻完善，沿線的商業(yè)經(jīng)濟(jì)將加速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)更是其最先、最直接的受益者。由11條地鐵和7條輕軌組成的上海城市軌道交通網(wǎng)是上海市城市總體規(guī)劃的重要組成部分。隨著地鐵一、二號(hào)線及明珠線一期投入營(yíng)運(yùn)，軌道交通大容量、快捷、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的優(yōu)越性顯露無遺。隨之，軌道交通沿線大小樓盤紛紛建成。目前，楊浦區(qū)基建投資量最大的項(xiàng)目M8工程正式啟動(dòng)。該線從新江灣城至浦東三林，中途經(jīng)過虹口、閘北、黃浦和盧灣，跨越了大半個(gè)上海。據(jù)悉，該線沿線站點(diǎn)精華地塊早就被眼明手快的開發(fā)商“搶”光，在建樓盤已接二連三，如五角場(chǎng)商圈翔殷路上的一家離M8線不到400米的樓盤已在新一波的地鐵概念房中拔得頭籌。其實(shí)，在新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，政府的做法也是確定某地區(qū)將投入開發(fā)，先將軌道交通線路開進(jìn)去，輔之規(guī)劃醫(yī)院、學(xué)校和各種商業(yè)設(shè)施，最后再興建各類住宅，市民入住后生活非常便捷、舒適?，F(xiàn)在地鐵一號(hào)線、二號(hào)線和軌道明珠線長(zhǎng)度僅65公里，上班高峰和節(jié)假日期間比較擁擠。根據(jù)規(guī)劃，在“十五”期間有望建成軌道交通的全路網(wǎng)。上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將是商機(jī)無限，購(gòu)買沿線住宅的居民也會(huì)更加實(shí)惠和方便。由于軌道交通有別于一般交通工具，具備便利、經(jīng)濟(jì)、時(shí)間可控制的不可代替性，未來一旦上海十條軌道交通以十字架環(huán)連接，形成緊密路網(wǎng)，四通八達(dá)，將不可避免的打破長(zhǎng)期以來市民對(duì)時(shí)空距離的判斷與認(rèn)知。叁、軌道所帶來的效應(yīng)預(yù)測(cè)“軌道效應(yīng)”早已體現(xiàn)在上海樓市中。除現(xiàn)有的三條線路，今明兩年，上海的軌道交通還將有八條線路在建或竣工。這八條線路將穿行于上海的西南、西北、東北及浦東深處等一些相對(duì)冷僻的角落，使其周邊居民的交通條件大大的改善。隨著上海條軌道線路建成后，本市軌道交通的基本骨架也將初步顯露，并將擔(dān)負(fù)起疏解舊城人口、塑造新鎮(zhèn)的功能。上海新一輪房產(chǎn)開發(fā)也將圍繞條軌道交通展開，沿線各大站點(diǎn)附近及軌道的兩極地區(qū)將成為房地產(chǎn)的熱土。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)什么樣的前景呢？專家預(yù)測(cè)，上海的房產(chǎn)行情也將隨著交通血脈的暢通，迎來新一輪大發(fā)展。軌道線路的大規(guī)模的涌現(xiàn)，使得城郊與市中心的距離縮短，從而帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的走高。但正因?yàn)檐壍谰€路大規(guī)模的增多，地鐵一號(hào)線所帶來的“莘莊效應(yīng)”不會(huì)再次出現(xiàn)。開發(fā)商在借助軌道交通效應(yīng)的同時(shí)將更加注重產(chǎn)品本身的塑造，使產(chǎn)品本身的品質(zhì)上升到一個(gè)新的臺(tái)階。購(gòu)房者也不止單純滿足于“軌道交通”所帶來的便捷的交通環(huán)境，對(duì)產(chǎn)品本身的要求會(huì)大大的提高。肆、軌道交通9號(hào)線帶來房產(chǎn)效應(yīng) 軌道交通9號(hào)線全長(zhǎng)37.59公里，它起自徐家匯附近的東安路，止于松江新城。自七寶鎮(zhèn)站過后，便躍出地面，途經(jīng)九亭、泗涇、佘山、大學(xué)城、最后抵達(dá)松江新城，預(yù)計(jì)2005年投入運(yùn)行。軌道交通是連接郊區(qū)和中心城區(qū)的重要通道，將對(duì)沿線地區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)布局、人員流向，包括人們的工作和生活方式產(chǎn)生積極的作用。事實(shí)上，潛在商機(jī)隨著9號(hào)線的上馬在即，漸漸浮現(xiàn)出來。一、對(duì)人們的生活和工作方式產(chǎn)生的影響松江工業(yè)區(qū)內(nèi)集聚著幾百家中外企業(yè)，幾乎各個(gè)企業(yè)都有自己的上下班班車，早晨進(jìn)市區(qū)把管理人員接進(jìn)來，下午把他們送回去。9號(hào)線一旦投運(yùn)，企業(yè)班車就失去存在價(jià)值。從市中心的徐家匯到松江大學(xué)城只需半個(gè)小時(shí)?？梢韵胂?，在市中心工作，回郊區(qū)居??；在郊區(qū)工作，回市中心生活，都將會(huì)變得更加普遍。二、軌道交通9號(hào)線帶來的沿線房地產(chǎn)熱軌道交通1號(hào)線熱了閔行區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，9號(hào)線正在產(chǎn)生同樣的效應(yīng)。沿途站點(diǎn)所在地的七寶、九亭、泗涇、佘山，一直到松江新城，地價(jià)房?jī)r(jià)齊飛。佘山的房產(chǎn)過去只讓人心動(dòng)，難叫人行動(dòng)，如今交通瓶頸將被打破，山水勝景的優(yōu)勢(shì)便凸現(xiàn)出來，5000多畝房產(chǎn)用地，價(jià)格上升1至2倍，仍被6家房產(chǎn)商搶購(gòu)一空。 地處松江新城東北角的泗涇鎮(zhèn)，原有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序傾刻被打亂。當(dāng)然這種“亂”是積極意義上的，它促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重快速提升。去年以來，上海市區(qū)、廣東、浙江等地的20多家房地產(chǎn)商爭(zhēng)相落戶泗涇，土地批租價(jià)格迅速上升一倍多。有了迅捷來往的軌道交通，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程將得以加快。離市區(qū)最近的九亭鎮(zhèn)，至今已吸納了2萬多市區(qū)居民來此落戶。據(jù)介紹，按目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和外來人口的入住率，2005年9號(hào)線投入運(yùn)行時(shí)，這個(gè)原本只有近2萬人口的小鎮(zhèn)，將成為擁有居民15萬以上的衛(wèi)星城。人氣集聚給小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)帶來良機(jī)，也推動(dòng)著支撐人氣的產(chǎn)業(yè)群不再像過去那樣“攤大餅”，得以組團(tuán)式布局，而且行政經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)所代替。三、對(duì)沿線房產(chǎn)租金的影響 軌道交通有一個(gè)吸引人的范圍，一般來講，在郊區(qū)兩公里內(nèi)乘坐軌道交通是人們可以接受的，在市區(qū)八百米是可以接受的。住宅小區(qū)如果說能受到軌道交通的直接影響，在兩邊兩公里范圍之內(nèi)還可以考慮。反過來說，對(duì)在站點(diǎn)兩邊兩公里以外的房子的升值幅度就不能有過高的期望。不過線路開到哪，周邊房地產(chǎn)開發(fā)就會(huì)熱起，而且會(huì)升值，這也是可以肯定的。 現(xiàn)在在軌道9號(hào)沿線（如：七寶地區(qū)）購(gòu)買房子，目前這里的房?jī)r(jià)是4000 每平方米左右，這個(gè)房?jī)r(jià)比一年前上漲了近40，除去上海房?jī)r(jià)大勢(shì)普遍高走的因素，也已經(jīng)上漲了好幾個(gè)百分點(diǎn)。 作為有意通過收取租金達(dá)到“以房養(yǎng)房”小業(yè)主，在沿線購(gòu)房或許可以有更樂觀的收益回報(bào)，因?yàn)?0分鐘的軌道車程，對(duì)在徐家匯周邊上班的房客而言，在距離上是完全可能接受的。因此可以預(yù)測(cè)，在2005 年軌道9號(hào)線通車后，沿線房產(chǎn)將會(huì)有一個(gè)空前美好的出租前景，平均出租率也將大大提高并保持租客的高穩(wěn)定性。 四、9號(hào)線沿線房產(chǎn)概述 交通等市政規(guī)劃建設(shè)對(duì)郊區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)刺激作用十分直接，地鐵一號(hào)線開通帶動(dòng)閔行沿線房產(chǎn)價(jià)格攀升。同樣，2005 年軌道9號(hào)線也將對(duì)所經(jīng)區(qū)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。軌道9號(hào)線從徐家匯出發(fā)，沿途經(jīng)過徐匯的漕河涇開發(fā)區(qū)、沿漕寶路經(jīng)七寶進(jìn)九亭穿泗涇最后到達(dá)松江新城區(qū)，并在佘山設(shè)立站點(diǎn)。從徐家匯出發(fā)，一起找尋9號(hào)沿線的在建樓盤。 1、徐家匯站 作為商業(yè)中心，9號(hào)線對(duì)其交通狀況只能說是錦上添花，作用主要是緩解郊區(qū)人流進(jìn)入市中心對(duì)地面交通所帶來的壓力。對(duì)于未來徐家匯景園、徐虹華庭及明輝苑的業(yè)主來說，可以更加方便地?fù)Q乘其他線路軌道交通，屆時(shí)將在凱旋路宜山路建成垂直換乘站。 2、合川路站 進(jìn)入閔行漕寶路，地鐵合川路站?？看笊虾?guó)際花園側(cè)，目前在售樓盤有靜安新城、東蘭新城（二期歐風(fēng)花都全裝修房近期推出）和亦園別墅及公寓。該區(qū)域公寓房毛坯價(jià)格4100元/平方米左右。這兩個(gè)樓盤都存在一些問題：靜安新城二期推出不久，但余房已不多，該案北面有一大面積污染源一直不能得到妥善的處理；大上海國(guó)際花園由于種種原因，現(xiàn)在物業(yè)管理難以繼續(xù)，小區(qū)到地鐵的巴士靠政府資助運(yùn)營(yíng)。 3、外環(huán)路站 合川路站的下一站是外環(huán)路站，最近即將推出的陽光加州正以規(guī)劃中的地鐵為賣點(diǎn)，公寓房售價(jià)4500 5500 元/平方米，別墅800012000 元/平方米。應(yīng)該說公寓房的市場(chǎng)接受能力還看好，但別墅則可能遭受阻力。該區(qū)域高檔別墅少而且較為分散，且公寓房和別墅混合的小區(qū)在物業(yè)管理方面難度很大。 4、七寶鎮(zhèn)站 下一站我們來到七寶鎮(zhèn)站點(diǎn)。它位于七莘路漕寶路，鎮(zhèn)政府計(jì)劃在七寶建一個(gè)規(guī)模大，輻射九亭、航華以及水表路住宅區(qū)的區(qū)域性商圈。七寶鎮(zhèn)站將興建七個(gè)出口的地下商城，還會(huì)對(duì)地鐵出口的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行改造。還有七寶廣場(chǎng)、七寶老街在建設(shè)中。規(guī)劃中還將建成6所中學(xué)、6所小學(xué)以及多所幼兒園，還將在鄰近熱帶風(fēng)暴的區(qū)域建成1200 畝的全開放的體育公園。 5、九亭鎮(zhèn)站 9號(hào)線過中春路后出地面運(yùn)行進(jìn)入九亭鎮(zhèn)，九亭是松江的門戶，房產(chǎn)開發(fā)以別墅為主，公寓房有影響力的是上海奧林匹克花園，奧園最初推出的裝修房售價(jià)3000 多元/平方米，受到市場(chǎng)的追捧，去年獲得上海市預(yù)售面積50強(qiáng)。其二期將于今年底之前推出，售價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到4000 多元/平方米，目前已經(jīng)開始預(yù)訂。區(qū)域內(nèi)別墅價(jià)格較低，聯(lián)體別墅均價(jià)4000 元/平方米，獨(dú)立別墅5000 多元/平方米。房產(chǎn)篇引 言軌道交通在上海發(fā)展至今對(duì)沿線的房地產(chǎn)項(xiàng)目究竟產(chǎn)生了什么影響，其對(duì)樓市的影響有多大？為更加準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的脈搏，在下文我們對(duì)目前軌道交通沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。壹、地鐵一號(hào)線（閔行地區(qū)）一、歷史沿革閔行房產(chǎn)已走過了10年發(fā)展歷程，它以動(dòng)遷房起步，以地鐵房走紅，以蓮浦花苑、東苑新世界等新型小區(qū)提升了公寓住宅的品質(zhì)，以櫻園、君臨天下等花園住宅引發(fā)了新一輪的別墅熱在這兩年的樓市火爆中，我們不得不對(duì)軌道交通的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的巨大的影響而感嘆。繼90年代初出現(xiàn)了地鐵1號(hào)線的專屬樓市行情后，蓮花路站、莘莊南北廣場(chǎng)的開發(fā)量不斷上升，在這兩個(gè)地鐵站點(diǎn)住宅林立、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈.地鐵莘莊南廣場(chǎng)以南三公里半徑所形成的半圓，依靠便捷的交通優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速是發(fā)展，是閔行全區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的重中之重。因其重要性，及與軌道9線的可比性，所以，在本文中將對(duì)其做一個(gè)較全面的分析。二、價(jià)格帶5年中，地鐵一號(hào)線終點(diǎn)的物業(yè)價(jià)格從2324元平方米，漲到了4500元平方米，這一漲幅是驚人的。目前，地鐵南廣場(chǎng)的價(jià)格范圍在35005000元/平方米，主力峰值集中在44004600元/平方米。據(jù)此可見3000元/平方米的低價(jià)住宅已逐漸淡出區(qū)域的樓市，區(qū)域樓市已基本完成了一次中檔品質(zhì)樓盤與低價(jià)樓盤的更替過程。三、產(chǎn)品力經(jīng)過數(shù)年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域樓盤已從原先的動(dòng)遷房實(shí)現(xiàn)了向中高檔住宅的飛躍，區(qū)域的居住水平和居住檔次得到不斷的提高，從而吸引了大批二次置業(yè)的購(gòu)房者和收入水平較高的人群。如今產(chǎn)品在總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、綠化景觀等各個(gè)方面較之早期產(chǎn)品都有很大的突破，多層、小高層、板式高樓、別墅排屋區(qū)域市場(chǎng)建筑形態(tài)發(fā)展的多元化令人目不暇接，各種綠化景觀、小品都有機(jī)的融入到小區(qū)的整體的生態(tài)體系中去，讓業(yè)主擁有一個(gè)舒適的生態(tài)環(huán)境。各種配套的成熟，區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的自然環(huán)境、便利的交通等有利條件吸引更多大手筆的開發(fā)商來閔行開發(fā)高品位樓盤，多個(gè)項(xiàng)目已列入開發(fā)計(jì)劃。這將進(jìn)一步提升閔行住宅的整體形象，也將使其他中檔、中高檔住宅獲得有力的價(jià)格支撐。 四、去化情況2001年以來，隨著地鐵一號(hào)線南側(cè)的眾多樓盤同時(shí)開盤，一號(hào)地鐵概念房的內(nèi)涵被極大的擴(kuò)充，整個(gè)區(qū)域的供應(yīng)放量放大，交易活躍。目前2001年開始銷售的南廣場(chǎng)大多樓盤均已完成銷售，如賞翠時(shí)代、上海莘城、名都新城一、二期等多個(gè)物業(yè)均有不俗之業(yè)績(jī)；而新近開盤的柏林春天、名都新城三期等依托各自獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃也都取得了較好的銷售成績(jī)。五、發(fā)展趨勢(shì)閔行房產(chǎn)曾依托“地鐵沿線房”概念不斷掀起波瀾。然而周邊區(qū)域建設(shè)飛速發(fā)展淡化了閔行房產(chǎn)的地鐵效應(yīng)，特別是地鐵南廣場(chǎng)樓市發(fā)展幾乎接近飽和狀態(tài)不免讓人憂心忡忡。幾年過去了，一號(hào)線承載的壓力越來越來大，上下班時(shí)間的擁擠眾人皆知，捷運(yùn)系統(tǒng)所帶來的優(yōu)勢(shì)已逐漸淡化。但莘閔輕軌馬上就要通車，滬閔路高架二期工程全線開工，滬青平告訴公路也將投入運(yùn)行，閔行三大綠地項(xiàng)目正式運(yùn)行等等利好消息會(huì)在區(qū)域內(nèi)掀起新的一輪開發(fā)的熱潮。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間區(qū)域的開發(fā)量及去化量將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，供求關(guān)系保持平衡。貳、地鐵二號(hào)線（浦東花木地區(qū)）一、歷史沿革花木地區(qū)作為浦東新區(qū)政治、文化中心，是隨著浦東新區(qū)開發(fā)而迅速的發(fā)展。地鐵的通車，多條道路的建成使該區(qū)域內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)的日漸完善，多項(xiàng)生活配套的逐漸成型，區(qū)域優(yōu)良的自然環(huán)境（世紀(jì)公園），逐漸成為浦東房地產(chǎn)的熱點(diǎn)之一。周邊樓盤的賣點(diǎn)多為地鐵二號(hào)線及世紀(jì)公園，兩者相比較后者又是重中之重。二、價(jià)格帶產(chǎn)品的價(jià)格呈一路走高的局面，在售個(gè)案的均價(jià)達(dá)到了6060元/平米，較之2001年二季度4460元/平米，同比增長(zhǎng)75%，已超過了浦東區(qū)域均價(jià)。如此大的漲副引起了人們對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。主力單價(jià)范圍也逐漸向高處攀升。5000-6000元/平米開始占據(jù)更大比例。其中浦東世紀(jì)花園以其無與倫比的環(huán)境特色、高品質(zhì)的社區(qū)生活、景觀住房和生態(tài)家園為契機(jī)，更是在高價(jià)樓盤中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，均價(jià)達(dá)到9000元/平米。大房型的普遍出現(xiàn)及價(jià)格的一路走高，區(qū)域內(nèi)單套總價(jià)也正在向高處發(fā)展，而該區(qū)域存在的小房型（90平米/套）及低價(jià)位（4000元/平米）的存在，總價(jià)分布就變得較為均化，在今后的一段時(shí)期內(nèi)，主力單套總價(jià)將分布在40-80萬/套。三、產(chǎn)品力交通、周邊環(huán)境的改善是其房?jī)r(jià)走高的外因，連續(xù)高強(qiáng)度的基礎(chǔ)設(shè)施的投入以及生態(tài)環(huán)境的形成都使其吸引力大增。樓盤整體品質(zhì)上升則是房?jī)r(jià)上升的內(nèi)因。注重小區(qū)規(guī)劃，綠化覆蓋率高，房型布局多元化，樓盤外觀設(shè)計(jì)美觀，已成為開發(fā)商的自覺行為。占地面積140.3公頃的世紀(jì)公園，一直是該區(qū)域房產(chǎn)的熱點(diǎn)，圍繞這個(gè)中心造就了一個(gè)又一個(gè)的精品住宅。建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及社區(qū)規(guī)劃越來越引起開發(fā)商及購(gòu)房者的重視。周邊各案中，大唐盛世及浦東世紀(jì)花園都邀請(qǐng)著名的景觀設(shè)計(jì)公司精心打造。為求將小區(qū)設(shè)計(jì)為“公園借景、小區(qū)內(nèi)景、景觀互融”的形式。通過形態(tài)與空間的合理布局形成景觀通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景象共享，營(yíng)造出一個(gè)帶風(fēng)景的社區(qū)和看得見風(fēng)景的房間。房型設(shè)計(jì)趨向簡(jiǎn)約，在上半年銷售的樓盤中都采用“簡(jiǎn)約實(shí)用”的風(fēng)格。首先，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)都采用了大開間設(shè)計(jì)，結(jié)合大型落地玻璃幕墻，利用雙陽臺(tái)多面采光，取景。并且在房屋的細(xì)部設(shè)計(jì)（如衣櫥、儲(chǔ)藏室）等的簡(jiǎn)約，充分利用了生活的空間。四、去化情況目前該區(qū)域上半年銷售的大盤：大唐盛世花園、萬邦城市花園等已基本完成銷售，尤其是大唐盛世花園。自1月份開盤以來，僅4個(gè)月的時(shí)間就銷售一空。特別值得一提的是緊靠龍陽路地鐵站出口的萬邦都市花園依靠無可比擬的交通條件，高水準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)商實(shí)力的保證，在沒有過多廣告宣傳的支持下，一經(jīng)面市就受到了消費(fèi)的追捧，取得了驕人的業(yè)績(jī)，13期產(chǎn)品迅速的完成去化。陸續(xù)將推出的后期產(chǎn)品也倍受購(gòu)房者關(guān)注。五、發(fā)展趨勢(shì)隨著市政配套的進(jìn)一步發(fā)展，生活配套日趨完善，花木地區(qū)作為浦東新區(qū)行政、文化中心的作用將日益彰顯，受此影響，花木地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)日漸活躍。而今年，樓市出現(xiàn)持續(xù)旺銷，就是有力的證明。跟隨部分新盤的上市，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)花木地區(qū)的樓市會(huì)逐步走好，將會(huì)出現(xiàn)新一輪的銷售熱潮。叁、輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)地區(qū)）一、歷史沿革早期的江灣鎮(zhèn)與楊浦區(qū)五角場(chǎng)地區(qū)相連，被人們常叫做“江灣鎮(zhèn)五角場(chǎng)”，屬于上海市的“下只角”，如今高架內(nèi)環(huán)線、逸仙路高架、特別是軌道交通三號(hào)（明珠）線等重大工程的建設(shè)及投入使用，使得該地區(qū)一下之成為人們關(guān)注的重點(diǎn)，房產(chǎn)市場(chǎng)也隨之迅猛發(fā)展。區(qū)域的形象早已有了很大的改觀。就上海市總體房地產(chǎn)而言江灣鎮(zhèn)版塊房產(chǎn)的發(fā)展還處于一個(gè)較落后的水平。區(qū)域推案量小、去化緩慢，區(qū)域中、低價(jià)位的樓盤目前占據(jù)了樓市主導(dǎo)地位。二、價(jià)格帶除了交通優(yōu)勢(shì)外，在自然環(huán)境、生活配套等方面可以說是比較糟糕的，特別區(qū)域周邊多為貨場(chǎng)，來往的大型載重車輛眾多，所帶來的噪音污染、空氣污染給環(huán)境帶來較大的影響。區(qū)域內(nèi)沒有支撐中高檔住宅價(jià)格的先決條件。區(qū)域內(nèi)的價(jià)格段在29005000元/平方米。主力峰值在3500元/平方米。4000-5000元/平方米的價(jià)格是因?yàn)槿媸兰o(jì)花城的開發(fā)而創(chuàng)造了區(qū)域內(nèi)的最高價(jià)。其余產(chǎn)品的售價(jià)均集中在29003500元/平方米這個(gè)區(qū)間。三、產(chǎn)品力區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)主要還是依托區(qū)域優(yōu)越的交通條件及成熟的居住氛圍為賣點(diǎn)，但因地區(qū)發(fā)展速度較慢，而且環(huán)境、生活設(shè)施等方面的落后及缺乏使得該區(qū)域在近幾年上海房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中也一直沒什么大動(dòng)作，雖然在售產(chǎn)品較早期老式公寓房有較大的進(jìn)步但都無自身特色，建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)水平一般。整個(gè)市場(chǎng)還處于一個(gè)成長(zhǎng)發(fā)展階段。四、去化情況：由于該區(qū)域的特性，區(qū)域內(nèi)物業(yè)定位普遍不高，地段、環(huán)境、交通、商業(yè)、文化等都沒有其它區(qū)域來的那么優(yōu)越，在唯一突出的物業(yè)同時(shí)也是區(qū)域中銷量最好的一個(gè)物業(yè)三湘世紀(jì)花城中，其小面積的二房的銷售最好，而三房面積因相對(duì)偏大因而導(dǎo)致去化速度緩慢，阻礙了該物業(yè)的銷售。五、發(fā)展趨勢(shì)如無大手筆的市政規(guī)劃及配套設(shè)施建設(shè)，目前的環(huán)境不能有明顯的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)受到很大的制約，如今的現(xiàn)狀不會(huì)有較大的改變。肆、各線路重點(diǎn)個(gè)案分析 柏林春天 地理位置： 春申路3355號(hào)發(fā)展商： 復(fù)地集團(tuán)類 型： 多層、小高層基地面積： 10萬平方米建筑面積： 17萬平方米容積率