某市商貿物流園項目申請報告(DOC 48頁).doc

來賓市商貿物流園項目申請報告二一年八月來賓市商貿物流園項目申請報告編 制 單 位：公司負責人： 項目經(jīng)理： 報告編寫人： 需求分析 任 遠 注冊投資咨詢師建筑結構 陳玉峰 教授級高工 給 排 水 嚴傳庚 高級工程師 強 弱 電 郭育榮 高級工程師 投資估算 徐明輝 教授級高工目 錄第一章 申報單位及項目概況1一、項目申報單位1二、項目背景2三、項目概況3四、編制依據(jù)3五、結 論4第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析6一、項目發(fā)展規(guī)劃6二、解決職工再就業(yè)，實現(xiàn)和諧社會的需要，符合產(chǎn)業(yè)政策7三、行業(yè)準入8第三章 建設用地、征地拆遷安置和建設條件9一、項目地理位置9二、自然環(huán)境和地質條件9三、建設用地和征地拆遷安置10四、市政配套條件10第四章 建設內容和建設方案12一、建設內容12二、設計指導思想13三、設計原則13四、建設方案13第五章 節(jié)能方案分析22一、節(jié)能措施綜述22二、能耗指標23三、節(jié)能效果分析24第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析25一、環(huán)境保護依據(jù)25二、環(huán)境質量現(xiàn)狀25三、環(huán)境保護措施26第七章 項目建設周期30一、建設周期規(guī)劃30二、實施進度計劃30第八章 項目招標方案32一、招標范圍32二、招標組織形式32三、招標方式32第九章 投資估算與資金籌措34一、投資估算編制依據(jù)34二、投資估算編制范圍34三、總投資估算36四、資金籌措38五、資金使用計劃38第十章 社會效益評價39一、項目對社會和城市的影響分析39二、項目與所在地區(qū)的互適性分析39三、社會效益評價結論40附件：1、營業(yè)執(zhí)照復印件2、規(guī)劃意見書附件第 2 頁來賓市商貿物流園項目申請報告第一章 申報單位及項目概況一、項目申報單位本項目申報單位為廣西交通實業(yè)有限公司(以下簡稱“實業(yè)公司”)是廣西交通投資集團有限公司(以下簡稱“交投集團”)的全資子公司，是在交投集團授權下，對高速公路資產(chǎn)和建設管理有關業(yè)務進行一體化開發(fā)經(jīng)營的綜合性企業(yè)。實業(yè)公司于2008年11月注冊成立，注冊資本5000萬元人民幣。公司以高速公路建設和運營管理有關業(yè)務和資產(chǎn)經(jīng)營為依托，主要從事高速公路服務區(qū)一體化經(jīng)營、大宗商品物流、資源和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。2009年，實業(yè)公司實現(xiàn)銷售收入1154億元，利潤總額9805萬元。 項目申報單位地址：廣西南寧市德瑞大廈20樓法人代表：注冊資金：5000萬元二、項目背景來賓市作為后期發(fā)展城市，近年來城市建設發(fā)展迅速，已經(jīng)形成以中心城區(qū)為核心，沿高速公路和沿紅水河的“十字經(jīng)濟帶”，從來賓市的城市建設形勢來看，來賓服務區(qū)建設成為來賓市“十字經(jīng)濟帶”重要的城市服務中心。 根據(jù)廣西壯族自治區(qū)把柳南高速公路打造成為“廣西第一精品”的要求，來賓服務區(qū)承擔著服務高速公路的流通和服務來賓城市的雙重功能。來賓服務區(qū)的改擴建，既是滿足高速日益增長的車流帶來服務區(qū)需求，同時也靠充分發(fā)揮服務區(qū)物流、人流聚集所帶來的經(jīng)濟功能，為來賓市城市和經(jīng)濟建設服務。因此，來賓服務區(qū)在改擴建，增加了來賓城市和經(jīng)濟服務擴展功能，進行開放式經(jīng)營，依托服務區(qū)的交通優(yōu)勢建立現(xiàn)代商貿物流園，開發(fā)相關的商業(yè)配套，在高速路上打造來賓市的城市名片。 本項日研究的目的：從來賓市的城市建設概況、經(jīng)濟資源條件和房地產(chǎn)開發(fā)潛力，論證來賓服務區(qū)物流園區(qū)擴展功能項目、商業(yè)住宅配套開發(fā)擴展項目的可行性與投資價值，以供廣西交通投資集團有限公司決策參考。三、項目概況1、項目名稱：來賓市商貿物流園項目2、建設地點：本項目擬建場地依托來賓服務區(qū)進行建設，從來賓服務區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅小區(qū)隔江相望，距離來賓市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離來賓老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項目地塊東西兩側為低坡度丘陵旱地。3、項目建設內容：項目總占地面積926.8畝(不含服務區(qū))，其中物流園區(qū)518.2、物流配套區(qū)111.1、商貿住宅區(qū)185.1畝、住宅小區(qū)78.2畝。4、項目總投資：本項目總投資為209109.99萬元，項目所需建設資金來源為交通實業(yè)公司公司自籌資本金、銀行貸款以及其它合作建設資金。四、編制依據(jù)1、廣西物流業(yè)調整和振興規(guī)劃(桂政發(fā)(2009)83號) ；2、來賓市城市總體規(guī)劃(2008-2025年)3、來賓市2008-2012年工業(yè)發(fā)展規(guī)劃4、雙方簽訂的咨詢服務合同；5、項目業(yè)主提供的功能要求、地質勘探報告、規(guī)劃要求等有關技術基礎資料和相關設計文件資料；6、廣西交通投資集團中長期發(fā)展規(guī)劃7、國家有關的政策法規(guī)、技術規(guī)范和標準；8、類似工程項目的造價資料及市場詢價資料。五、結 論1、本項目的建設符合來賓市的規(guī)劃，有利于來賓市河西區(qū)周圍環(huán)境的改善，同時，本項目的建設可以解決大量來賓市部分人口的就業(yè)問題，為創(chuàng)造一個和諧社會，促進來賓市的建設發(fā)展做出貢獻。因此，本項目的建設是非常必要的。2、項目總占地面積926.8畝(不含服務區(qū))，其中物流園區(qū)518.2、物流配套區(qū)111.1、商貿住宅區(qū)185.1畝、住宅小區(qū)78.2畝。3、經(jīng)初步估算，本項目投資總額為209109.99萬元。其中建安工程費 萬元，工程建設其他費用 萬元，基本預備費 萬元。4、本項目所需建設資金全部由交通實業(yè)公司通過自籌、銀行貸款以及其它合作建設資金解決。5、根據(jù)現(xiàn)行工程建設工期定額和項目的具體情況，本項目建設周期預計為六年。42第 頁第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、項目發(fā)展規(guī)劃（一）符合來賓市建設區(qū)域性商貿物流基地的需要來賓市作為“桂中之都”，區(qū)位經(jīng)濟優(yōu)勢明顯，近年來來賓工農業(yè)發(fā)展良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，特別是商貿物流的的發(fā)展。目前來賓市充分利用當前我區(qū)掀起交通建設新高潮的契機，加速推進來賓交通建設，力爭用五年時間，建設成四通八達的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡，使來賓交通優(yōu)勢變成經(jīng)濟優(yōu)勢。有效利用外部發(fā)展機遇，充分發(fā)揮內部優(yōu)勢，加強基礎配套設施建設，大力推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步實現(xiàn)第i產(chǎn)業(yè)的社會化、產(chǎn)業(yè)化，把來賓建設成區(qū)域性商貿物流基地。根據(jù)來賓市20082012年經(jīng)濟社會發(fā)展的指導意見五年內計劃新建汽車客運服務站7個，建成高速公路中心服務區(qū)l個、物流園區(qū)3個。來賓市第三產(chǎn)業(yè)重點行業(yè)規(guī)劃與布局規(guī)劃指出，堅持以消費品批發(fā)零售業(yè)為基礎，以工業(yè)、能源、農業(yè)、旅游商貿物流業(yè)為主導，分層次建立來賓市現(xiàn)代商貿流通業(yè)。 項目以來賓服務區(qū)為依托，充分發(fā)展高速公路“物流、人流、商流、信息流”的大流通和聚集優(yōu)勢，將項目建設成為桂中地區(qū)最大的商貿物流集散中心，對加快推進來賓市區(qū)域性商貿物流基地建設具有重要意義。（二）符合來賓市的產(chǎn)業(yè)體系和促進工農業(yè)的發(fā)展需要來賓市物流發(fā)展屬于起步階段，來賓市商貿物流市場建設規(guī)模有限，缺乏大型綜合物流項目，專業(yè)化程度與集中程度不足，商貿物流體系不完善，這與來賓市“大工業(yè)”、“大農業(yè)”的產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展不符，一定程度上制約著來賓市工農業(yè)發(fā)展。根據(jù)廣西物流業(yè)調整與振興規(guī)劃，來賓市應發(fā)揮毗鄰南寧、柳州工業(yè)中心的優(yōu)勢，重點發(fā)展與冶煉、電力、制糖等支柱產(chǎn)業(yè)相配套的物流服務體系，形成為生產(chǎn)服務的物流中心。本項目建設將有助于加快工業(yè)產(chǎn)品和農產(chǎn)品的流通，促進來賓市“大工業(yè)”、“大農業(yè)”的發(fā)展。（三）符合促進來賓市河西區(qū)開發(fā)建設的需要目前來賓市老城區(qū)與發(fā)展快速的城北區(qū)，都集中在紅水河北岸。項目所在片區(qū)為河西區(qū)，片區(qū)東側大橋路一帶屬于老城區(qū)部分，發(fā)展成熟，長梅路沿線發(fā)展比較快，其周邊大片區(qū)域為基本農田和村落，片區(qū)大部分沒有城市化，房地產(chǎn)開發(fā)項目少，發(fā)展層次相對滯后，商業(yè)服務檔次較低。本項目是一個現(xiàn)代化的大型商貿物流項目，聚集人氣帶動片區(qū)商貿業(yè)發(fā)展，激活片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，對加快片區(qū)的城市化建設具有重要的促進作用。廣西交通實業(yè)公司在該片開發(fā)具有重要影響力的項目，將起到龍頭企業(yè)進入帶動龍頭項目的作用，使得更多房地產(chǎn)開發(fā)商關注河西片區(qū)的開發(fā)，促進該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、增加就業(yè)機會，實現(xiàn)和諧社會就業(yè)是民生之本、安國之策。來賓市因為土地征收出現(xiàn)的失業(yè)、失地人員就業(yè)壓力較大。擴大就業(yè)機會，提高就業(yè)質量和水平，不僅是當前的一項重點工作，更是一項長期的戰(zhàn)略任務。促進就業(yè)，不僅是重大的經(jīng)濟問題，也是重大的政治問題。千方百計解決好就業(yè)問題，是貫徹“三個代表”要求的重大實踐，是全面建設小康社會和構建和諧社會的重要任務。近年來，來賓市為解決企業(yè)下崗人員再就業(yè)問題，出臺了若干相應的政策措施，較好地處理了發(fā)展經(jīng)濟和擴大就業(yè)、經(jīng)濟結構調整和擴大就業(yè)、深化改革和擴大就業(yè)、城鄉(xiāng)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展和擴大就業(yè)、完善社會保障體系和擴大就業(yè)的關系。本項目的建設包括物流園區(qū)、商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)，綜合考慮了周邊的經(jīng)濟發(fā)展與民生相結合，項目建成之后，將帶動周邊地塊的升值和經(jīng)濟貿易發(fā)展。三、行業(yè)準入第三章 建設用地、征地拆遷安置和建設條件一、項目地理位置本項目依托來賓服務區(qū)進行建設，從來賓服務區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅小區(qū)隔江相望，距離來賓市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離來賓老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項目地塊東西兩側為低坡度丘陵旱地。二、項目自然條件（一）地形、地貌、地質來賓市城區(qū)在興賓區(qū)境內，興賓區(qū)境內以石山峰林過渡到平原為主，北、西部多為巖溶峰林洼地，南部為峰林谷地，東部為孤峰平原及紅水河沿岸階地，是典型的巖溶溶蝕地貌。大部分地區(qū)地勢在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷階地海拔在70100米。（二）氣候來賓市屬南亞熱帶季風氣候，氣候較為炎熱，雨熱同季。其氣候特點是氣候溫暖，雨量充沛，太陽輻射強、日照充足，雨熱同季、干濕季節(jié)分明、無霜期長。年平均氣溫在20度至21度左右，年降雨量1350-1450毫米之間，年均無霜期為332天，58月以東南或偏南風為，其余月份以北風或東北風為主，由于無霜期長對本項目施工有利，但夏季多暴雨，天氣炎熱給施工造成一些影響。（三）水文本項目南面2km為紅水河。紅水河在興賓區(qū)境內流程162Km，多年平均流量為2112.16m/s；洪水季節(jié)一般為每年的58月，最大洪水多發(fā)生在78月，枯水期一般為每年的12月；90%保證率最枯月平均流量為295m/s。項目西面2km為北之江，屬洪水河一級支流。北之江發(fā)源與忻城縣，成河于興賓區(qū)，流經(jīng)七洞、良江、橋鞏鄉(xiāng)，在來賓市華僑投資區(qū)西側匯入紅水河，流域面積1460km,河長109km，多年平均流量29.61m/s。（四）地震來賓市地處較為穩(wěn)定的華南準地臺，至今地震震級小于5.5級，本區(qū)域構造運動相對較為微弱，周邊地區(qū)的地基相對穩(wěn)定。據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）柳江地震動峰加速分區(qū)小于0.05G。本項目抗震設防強度為6度以下,按城市道路設計規(guī)范（CJJ37-90）及建筑抗震設計規(guī)范（GB5001-2001）可不考慮地震設防。三、建設用地和征地拆遷安置本項目擬建場址通過土地征收獲取，目前擬建場址主要為旱地，需要拆遷的范圍比較小。該場址占地面積約926.8畝，主要規(guī)劃指標如下表所示。表31 主要規(guī)劃指標建設用地性質公共設施用地容積率建設用地面積 平方米建筑控制高度 米地上建筑規(guī)模 平方米地下建筑層數(shù)綠地率30%機動車按照來賓市大中型公共建筑停車場標準設置四、市政配套條件該場址交通便利，周邊環(huán)境良好，場址周圍的水、電、氣、熱等市政配套設施完備。已建設完成電信管道、雨水管道、上水管道等市政設施，可方便接入和使用。周圍道路系統(tǒng)良好，能夠滿足施工的需要。（一）供水物流中心用水主要為生產(chǎn)生活及消防用水。給水水質應符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。中心用水由市政給水管供給，必要時可自建深水井，還可利用服務區(qū)自挖水井，滿足水源要求?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從各新建小區(qū)敷設管道進入地盤小區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。（二）排水室內生活污水采用單立管排除。小區(qū)設置獨立的污水管系(有利于小區(qū)污水處理)。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)經(jīng)小區(qū)埋地式污水處理設備最終排入周邊低洼處。 屋面雨水采用雨水斗收集，設計重現(xiàn)期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按來賓市降雨強度設置。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設置獨立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。（三）供電利用周邊供電線路接入，即可滿足本項目使用的需要。 （四）供氣本項目所需天然氣由市政天然氣管網(wǎng)接入，燃氣管道距離本項目約200米。（五）通訊工程1、有線電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)，根據(jù)需要預留電視插座，傳輸電纜采用SYV-75-l型電纜穿管暗敷，用戶輸出端電平均為735db。 2、電話及網(wǎng)絡系統(tǒng)：電話及網(wǎng)絡系統(tǒng)接入城市電訊網(wǎng)。根據(jù)需要預留電話及網(wǎng)絡插座。 （六）交通 項目周邊道路暢通，物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)分別設有出入口，每個出入口分別與城市道路相連，可利用現(xiàn)有城市交通道路。 第四章 建設內容和建設方案一、建設內容本項目為新建，項目總占地面積926.8畝(不含服務區(qū))，其中建設一個物流園區(qū)及物流配套區(qū)、一個商貿住宅區(qū)、一個住宅小區(qū)。主要建筑技術指標表序號項目名稱單 位數(shù) 值備 注1總占地面積平方米2建筑面積平方米其中：地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米3容積率4建筑高度米5建筑密度6綠化率7機動車總停車位輛其中：地上停車位輛地下停車位輛8自行車位輛二、設計指導思想本項目建設方案設計的指導思想是：1、建筑方案要體現(xiàn)以人為本的設計理念，盡可能滿足功能要求，并能適應變化的需要。2、充分利用先進科技手段，廣泛采用新技術、新工藝、新材料。3、要考慮環(huán)保、節(jié)能、降耗，降低該工程投入使用后的運行費用。4、充分體現(xiàn)樸素、大方、莊重的建筑風格。三、設計原則1、設計應遵循國家有關工程建設的法律法規(guī)以及來賓市城市規(guī)劃部門的規(guī)定。2、設計應滿足合理、適用、安全、現(xiàn)代、先進與可持續(xù)發(fā)展的原則。3、建筑設計與使用功能、周圍環(huán)境和建筑相協(xié)調的原則。四、建設方案（一）總體布局情況項目分三期進行開發(fā)建設，開發(fā)內容為物流園區(qū)建設、物流園配套區(qū)建設、商品房住宅區(qū)開發(fā)等三個主要功能分區(qū)開發(fā)建設。 1、物流園區(qū)：該區(qū)占地518.2畝，占總占地面積的 ，主要以倉庫及商貿門面、鋁材市場、建材市場為主，所有物業(yè)均出租經(jīng)營，收取租金，同時為業(yè)主及客戶提供停車、搬運、裝卸、包裝、配送等增值服務，從而收取一定的費用該區(qū)域可分為： (1)綜合倉儲區(qū)：該區(qū)域占地 畝，建設成為專業(yè)的大型倉儲用地，主要為來賓市的工業(yè)項目提供物流倉儲服務及貨物中轉，發(fā)展成熟后，可成為高速公路沿線主要的物流集散地，充分發(fā)揮公路運輸?shù)膬?yōu)勢。 (2)鋁材交易市場：占地120畝，兼具集鋁材加工，鋁材貿易，鋁材儲存等功能，主要客戶為來賓市內大型鋁制品加工企業(yè)。 (3)建材交易市場：與鋁材交易市場相輔相成，內設裝飾材料市場，建材加工區(qū)，小五金交易市場等，占地共l22畝。 2物流園區(qū)配套及商業(yè)貿易區(qū)：占地111.1畝，占總占地面積的 ，所有物流均出售以獲取收益。建筑以天地樓結構的商住樓，建設高級商務中心，提供物流信息、展覽中心、交易中心、銀行、商務活動中心、會議中心、行政管理辦公中心，提供酒店、餐飲等服務，打造來賓市河西區(qū)新商業(yè)中心。 (1)綜合商貿中心：占地111.1畝，建設成為河西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，建設大型購物廣場，商業(yè)辦公場所，建設銀行、酒店、郵政等服務設施。 (2)商貿住宅區(qū)：占地l85.1畝，建筑為天地樓，小高層，利用建筑優(yōu)勢，一、二樓為商業(yè)鋪面，三樓以上為住宅物業(yè)出售，提高收益，聚集人氣，帶動商業(yè)街區(qū)的發(fā)展。 3、住宅小區(qū)：占地78.2畝，占總用地面積的 ，該區(qū)域將規(guī)劃在紅水河邊上，以臨江美景做為賣點，建設大型住宅區(qū)，通過房地產(chǎn)項目開發(fā)來獲取收益。 本項目采取整體規(guī)劃、分塊建設為指導思想。對于實際的建設內容和建設進度，要以宏觀產(chǎn)業(yè)政策為導向，以市場需求為依據(jù)，以專業(yè)嚴謹?shù)膽B(tài)度為要求，對每塊功能區(qū)的建設分別進行商業(yè)策劃，以求獲得最合適的投資回報。（二）土建設計方案1、設計標準及主要指標（1）設計標準民用建筑設計通則 GB50352-2005智能建筑設計標準 GB/T 50314-2000辦公建筑設計規(guī)范 JGJ/T 67-2006公共建筑節(jié)能設計標準 DBJ01-621-2005建筑抗震設計規(guī)范 GB50011-2001混凝土結構設計規(guī)范 GB50010-2002建筑結構荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑地基基礎設計規(guī)范 GB50007-2002（2）主要指標 建筑使用性質：綜合用地（物流倉儲、市場、商鋪、住宅）； 結構設計使用年限：50年以上； 抗震設防烈度：抗震設防烈度為乙類建筑抗震設防； 建筑耐火等級：一級；供電標準：一級用電負荷、雙路供電； 防雷標準：二類。2、建筑方案設計本項目擬建內容主要為：物流園區(qū)、物流配套區(qū)、商業(yè)貿易區(qū)、住宅區(qū)，總建筑面積926.8畝。3、結構設計 （1）生產(chǎn)房屋配備原則 生產(chǎn)房屋的配備，系根據(jù)生產(chǎn)運輸作業(yè)及工藝要求，確定生產(chǎn)及辦公房屋設計規(guī)模。 （2）生活房屋配備原則 生活房屋按工程建設標準強制性條文、民用建筑設計通則JGJ37-87及GB50096-99等標準建設。 （3）建筑防火 本建筑防火執(zhí)行建筑設計防火規(guī)范(GBJl6-87修訂本)。保稅監(jiān)管庫耐火等級為二級，層數(shù)為一層，存儲物品的火災危險性為丙類。庫內設兩道防火墻，防火墻間庫房面積符合規(guī)范第4.2.1條規(guī)定。 （4）結構材料 混凝土的強度等級。柱、鋼筋混凝土墻為C40，各層梁板為C30。 鋼筋強度等級。鋼筋：HRB235級，HRB335級，HRB400級。 混凝土加強帶。應采用摻膨脹劑的混凝土，其強度等級應較本體提高一級。（三）給排水設計方案1、設計標準建筑給水排水設計規(guī)范 GB50015-2003室外給水設計規(guī)范 GB50013-2006室外排水設計規(guī)范 GB50014-20062、給水系統(tǒng)物流中心用水主要為生產(chǎn)生活及消防用水。給水水質應符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。中心用水由市政給水管供給，必要時可自建深水井，還可利用服務區(qū)自挖水井，滿足水源要求?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從各新建小區(qū)敷設管道進入地盤小區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。3、排水系統(tǒng) 室內生活污水采用單立管排除。小區(qū)設置獨立的污水管系(有利于小區(qū)污水處理)。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)經(jīng)小區(qū)埋地式污水處理設備最終排入周邊低洼處。 屋面雨水采用雨水斗收集，設計重現(xiàn)期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按來賓市降雨強度設置。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設置獨立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。4、消防系統(tǒng) (1)建筑設計依據(jù) 建筑設計防火規(guī)范(GB50016-20061) 建筑滅火器配置設計規(guī)范(GB50140-2005) (2)室外消火栓系統(tǒng)設計 本項目室外消火栓用水量按同一時間火災次數(shù)為一次計。一次火災用水量按20Ls計。室外消防采用低壓制，在給水環(huán)狀管網(wǎng)上按120m范圍設置室外消火栓。 (3)室內消火栓系統(tǒng)設計 室內消火栓系統(tǒng)置于樓房和商鋪，設計室內消防用水量l5LS。管網(wǎng)成獨立的消防系統(tǒng)，由水塔直接供給消火栓系統(tǒng)用水。水塔水池容積l50m。 (4)自動噴淋系統(tǒng) 按規(guī)范，在各建筑物內設濕式自動噴淋系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)按中級危險I級設計，自動噴淋系統(tǒng)統(tǒng)一加壓。 (5)滅火器配置 大樓滅火器配置按中危險級A類考慮，選用磷酸銨鹽干粉滅火劑，置于各建筑明顯處。 (6)火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng) 根據(jù)建筑設計防火規(guī)范，重要的公共建筑應采用一、二級耐火等級的建筑。本項目總體保護方式按一級保護對象進行，消防控制中心設在一樓。按一類保護對象要求設置火災自動報警信號源，包括不同地址編碼的煙、溫感控測器及手動報警按鈕。設置火災緊急廣播系統(tǒng)與消防對講系統(tǒng)。消防中心能接收所以火火災報警信號，并能對所有消防設備進行聯(lián)動控制和手動控制；如控制消火栓泵、噴淋泵、排煙風機、正壓風機、消防電梯、應急照明、緊急廣播等 ，在火警發(fā)生時自動切除非消防電源。（四）通風系統(tǒng)設計方案1、車庫平時通風設置機械送排風系統(tǒng)。車庫內設置送排風機房，由送風機、射流風機、排風機組成平時通風系統(tǒng)。2、火災時設置機械排煙系統(tǒng)。車庫內設置補風機房和排煙機房。由補風機、風管、排煙風機、風管組成火災時通風系統(tǒng)。3、人防按人防辦公室要求等級設計防護通風。設置及時送風系統(tǒng)及戰(zhàn)時排風系統(tǒng)。根據(jù)建筑設計有條件的可以合并設置風機房。（五）電氣設計方案 1、電氣設計標準供配電系統(tǒng)設計規(guī)范 GB50052-95低壓配電設計規(guī)范 GB50054-95民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ/T16-92建筑物防雷設計規(guī)范 GB50057-94(2000年版）建筑照明設計標準 GB50034-2004建筑設計防火規(guī)范 GBJ16-87(2001年版)人民防空地下室設計規(guī)范 GB50038-20052、供電系統(tǒng) （1）負荷等級及用電量。本工程按一級負荷要求供電。其中消防設備用電負荷、應急照明、疏散標志燈、安防系統(tǒng)電源屬于一級負荷中的特別重要負荷；網(wǎng)絡中心電源、電信機房電源、走道照明、值班照明、保衛(wèi)照明空調用電屬于一級負荷；電梯、各類變頻水泵等照明屬于二級負荷；其它用電設備屬于三級負荷。建成后電氣用電負荷為1600千伏安。（2）供電方案。利用現(xiàn)有供電線路供電，即可滿足本項目使用的需要。 應急照明（含疏散照明、安全照明及備用照明）擬采用多組EPS電源供電，EPS的供電時間為90分鐘。變配電室設在地下一層各自的負荷中心處。（3）設備選型。高壓開關柜采用新型手車式真空斷路器柜。繼電保護采用微機綜合保護。 低壓開關柜采用新型、供電可靠、質量優(yōu)良、維修方便的抽屜式低壓開關柜。柜內低壓開關采用優(yōu)質空氣開關。 配電箱采用新型、供電可靠、質量優(yōu)良的配電箱。箱內開關采用優(yōu)質空氣開關、漏電保護器或漏電斷路器。 變壓器采用難燃、節(jié)能的干式變壓器。其中工藝變壓器、照明變壓器宜采用有載調壓干式變壓器。 電纜、電線根據(jù)不同需要選用銅芯無鹵低煙阻燃或銅芯無鹵低煙耐火電纜、電線。UPS不間斷電源采用技術先進、安全、可靠的進口設備。 3、防雷、接地本工程為二類防雷建筑物，根據(jù)建筑物防雷設計規(guī)范進行設計。在屋頂女兒墻上裝避雷帶，屋面做避雷網(wǎng)，網(wǎng)格尺寸不大于10m10m或12m8m。根據(jù)實際情況在屋頂局部突出的構筑物處設避雷針。針、帶、網(wǎng)混合組成的接閃器以防直擊雷。利用柱內鋼筋作防雷引下線和均壓環(huán)可靠連接，以防側擊雷。引下線上端和屋頂避雷裝置可靠連接，下端與接地裝置可靠連接，以形成良好的電氣通路。屋頂上所有凸起的金屬構筑物和金屬管道均應與避雷裝置可靠焊接。金屬門、窗宜與避雷裝置連接。 接地系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)。工作接地、保護接地、防雷接地共用接地裝置。綜合接地電阻應不大于0.5歐姆。若不滿足要求，則應增加接地極。 4、照明 （1）一般照明。照明電源為交流380/220V，在各分區(qū)內，各樓層的一般照明采用單路供電，應急照明及采用兩路供電，末端自投。照度按民用建筑照明設計標準進行設計。一般照明采用節(jié)能型熒光燈。（七）智能化管理系統(tǒng) 本項目智能化管理系統(tǒng)的規(guī)劃設計應按照智能化建筑的設計規(guī)范，嚴格遵循智能建筑設計標準等國家有關標準。智能化管理系統(tǒng)設計標準：火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范 GB50016-98智能建筑設計標準 GB/T50314-2000建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范 GB/T50311-20001、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)。主干使用ATM或千兆以太網(wǎng)，子網(wǎng)內部采用100M快速交換以太網(wǎng)技術組網(wǎng)，提供10/100M自適應交換端口。2、綜合布線系統(tǒng)。此系統(tǒng)由工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)、垂直干纜子系統(tǒng)、設備間子系統(tǒng)等組合成一完整的布線系統(tǒng)。3、電話通訊系統(tǒng)。每棟樓分設電話交換機，電話線連接到每戶。 4、有線電視系統(tǒng)。高質量的電視傳輸系統(tǒng)是現(xiàn)代化信息系統(tǒng)的重要組成部分。5、停車場管理系統(tǒng)。停車場智能管理系統(tǒng)是利用高度自動化的機電設備對停車場進行安全、有效的管理。6、樓宇自動化系統(tǒng)?？蓪照{暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等相關系統(tǒng)、設備的運行進行實時監(jiān)控及管理。第五章 節(jié)能方案分析一、節(jié)能措施綜述建筑節(jié)能是我國的基本國策，目前我國與世界發(fā)達國家有較大的差距，應建立可持續(xù)發(fā)展的能源結構，最大限度地節(jié)能減耗。本項目空調、通風的設計嚴格按公共建筑節(jié)能設計標準（GB50189-2005）的國家標準和公共建筑節(jié)能設計標準（DBJ01-621-2005）的地方標準進行設計，包括各種空調設備的選用，水系統(tǒng)、風系統(tǒng)及其自動控制都采用多項節(jié)能措施，并對所用各種能源包括電、自來水及天然氣都嚴格按用能單位能源計量器具配備和管理通則（GB17167-2006）國家標準的要求設置各種計量儀表及監(jiān)測儀表。同時要求設專人查表、記錄并整理出凝結的日用量、月用量、季用量（冬季、夏季）和年用量。合理選擇變配電室的位置，盡量靠近負荷中心，低壓送電半徑控制在200米以內以減少線路損耗，安裝適當?shù)淖儔浩?，把常?guī)變壓器容量大而帶負荷小的變壓器，合并為一臺變壓器。照明用電選用節(jié)能電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。電氣傳動方面，采用節(jié)能的交流變頻技術控制電動機，使其在負載率變化時自動調節(jié)轉速使得與負載變化相適應以提高電動機輕載時的效率從而達到節(jié)約電能的目的。本項目節(jié)能措施包括：（一）建筑物節(jié)能減少冬季采暖和夏季空調的能耗 控制建筑物的體形系數(shù)，減少圍護結構的面積，控制窗墻比； 控制外圍護結構的傳熱系數(shù)，加強外墻、屋頂、外門窗的保溫和隔熱性能、氣密性能，建筑物設活動遮陽措施。 外墻選用保溫隔熱性能好的建筑材料，如陶?？招钠鰤K、金屬保溫板等，盡量減少能源消耗。（二）選用節(jié)能的設備 本項目所選用的機電設備的負荷率必須達到國家節(jié)能設計規(guī)范要求，各類設備及器材的選型一律采用國家現(xiàn)行技術標準的高效節(jié)能設備和器材。 電機、燈具采用高效節(jié)能、變壓器選擇低耗節(jié)能產(chǎn)品； 通風、空調、水泵及各項設施盡可能采用低噪變頻產(chǎn)品； 實現(xiàn)智能化控制，設備運營進行優(yōu)化管理及先進管理模式。（三）提高全體員工節(jié)能意識，加強節(jié)能技能教育 嚴格執(zhí)行有關節(jié)能標準，采用先進、成熟、適用的節(jié)能新技術、新工藝、新設備、新材料和科學的管理辦法。 制定節(jié)水、節(jié)能管理辦法，責任落實到人。二、能耗指標類 別年總耗能量計量單位實物量折標系數(shù)折標準煤量（噸）耗電量萬KWh331.22940.56 天然氣總耗量萬m31912.143230.72年耗能總量271.28三、節(jié)能效果分析本項目采用的節(jié)能措施節(jié)能效果顯著，符合國家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)改委節(jié)能減排要求，各專業(yè)節(jié)能措施完全符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范及標準。在施工圖設計和項目建設全過程中，按照以上各專業(yè)的節(jié)能措施實施之后，本項目能耗能夠達到北京市公共建筑節(jié)能設計標準。 通過本項目節(jié)能措施的實施，能夠有效節(jié)約能源，改善地區(qū)的環(huán)境質量，有利于首都的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境保護依據(jù)本工程為綜合建筑，建筑物的性質決定了只有少量的廢水、廢固排放，物流區(qū)有噪聲源和廢氣排放。設計標準與依據(jù)：中華人民共和國環(huán)境保護法（1989）中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法（1995）環(huán)境空氣質量標準 GB3095-1996地下水質量標準 GB/T14848-93城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 GB3096-1993建筑施工場界噪聲限值 GB12523-90大氣污染物綜合排放標準 GB16297-1996污水綜合排放標準 GB8978-96二、環(huán)境質量現(xiàn)狀（一）環(huán)境空氣本項目所在區(qū)域大氣環(huán)境中S02、NO2和TSP的監(jiān)測結果均符合國家環(huán)境空氣質量標準(GB30951996)中二級標準要求。（二）主要環(huán)境保護目標所在區(qū)域內未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動植物等重點保護目標。主要環(huán)境保護目標為附近居民。三、環(huán)境保護措施（一）施工期間環(huán)境保護措施1、噪聲污染防治措施（1）主要污染源。本項目施工期間的噪聲污染，主要是施工機械及運輸車輛所致，聲源有固定式和移動式，各施工階段所采用的施工機械不同，對環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。拆除建筑物、土石方階段的主要噪聲源是破拆機、挖掘機、推土機、裝載機和各種運輸車輛等，大多數(shù)為移動聲源。打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機以及一些打井機、風鎬、移動式空壓機等，大多數(shù)為固定聲源，該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。結構階段是建筑施工中周期最長的階段，使用的設備種類較多，噪聲主要來自運輸車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機、振搗棒等，此階段應是重點控制施工噪聲的階段。裝修階段施工時間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機、卷揚機等。（2）控制措施。須對固定噪聲源采取隔聲減振措施，確保噪聲達標。為減少噪聲對環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機器設備，設備基礎采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。各類車輛運輸在市場區(qū)內禁止車輛鳴笛。合理安排施工時段，合理布局施工場地，避免同時使用大量噪聲的設備；減少夜間施工，避免擾民；降低人為噪聲影響，在施工工作面鋪設草袋等，以減少車輛與路面摩擦產(chǎn)生的噪音。2、大氣污染防治措施（1）主要污染源。該項目大氣污染主要來自運輸車輛產(chǎn)生的汽車尾氣，以及施工期間的揚塵。在拆遷舊構筑物、開挖土石方、澆注基礎作業(yè)過程中以及車輛運輸進行有裝卸運輸土建材料時，會產(chǎn)生車輛廢氣、揚塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外，施工中運輸車輛在運輸線路沿途也會帶來大氣污染。其中，對環(huán)境影響較為突出的是施工揚塵，施工垃圾的清理及堆放揚塵；人員流動、車輛運輸造成的現(xiàn)場及道路揚塵。（2）控制措施。該項目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時采取防塵措施，運輸車輛加蓋布，保持車輛清潔，施工現(xiàn)場采取設立圍擋等防塵措施。同時，對各種運輸車輛加強日常維護、檢修，確保車輛尾氣達標上路。這樣，就不會給外環(huán)境帶來大的污染。在施工期間，還要對地面硬化、簡易綠化等有效措施防止揚塵；施工現(xiàn)場做到定期灑水，在刮大風時加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵的產(chǎn)生；運行車輛進入施工現(xiàn)場應低速行駛，出場應沖洗輪胎。施工前制定工地揚塵、噪聲控制方案。施工期間接受有關部門的監(jiān)督檢查，執(zhí)行建筑施工廠界噪聲限值（GB12523-90）中的規(guī)定；做好有效防塵、降噪工作，施工渣土必須覆蓋，遇有4級以上大風要停止拆遷和土方施工。3、廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施（1）主要污染源。施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設施排水等，施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結構階段混凝土養(yǎng)護排水以及各種車輛沖洗水等。在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等。（2）控制措施。施工期間，施工產(chǎn)生的廢水要注意收集，經(jīng)沉淀處理后排入下水道；生活污水均應排入城市下水管道，禁止以滲坑、滲井或漫流方式排放?，F(xiàn)場工作的柴油機等設備的排氣口要避免朝向道路等居民較多的方向；施工階段要設立固定的渣土堆放點，由專人管理，設置專車每天收集施工人員的生活垃圾，集中密閉外運，嚴禁就地拋灑，無組織排放。該項目排水實行雨污分流，污水經(jīng)處理后排入市政管網(wǎng)，執(zhí)行水污物排放標準（DB11/307-2005）中排入城鎮(zhèn)污水處理廠的水污物排放限值。（三）運行期間環(huán)境保護措施 各類設備、設施降噪應達到國家和地方標準：冷凍、空調、通風、水泵均采用低噪，并做減震、隔聲及建筑吸聲； 生活污水排入市政管網(wǎng)后，送到污水處理廠； 固體廢物的收集、貯存和處置執(zhí)行中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防護法中的規(guī)定。生活垃圾不得隨意傾倒、拋撒或者堆放，及時清運。第七章 項目建設周期一、建設周期規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)行工程建設工期定額和項目的具體情況，本項目分三期建設，建設周期預計共為六年。二、實施進度計劃按照“一次征地，分期建設，滾動開發(fā)”的原則，來賓商貿物流園建設分三期進行。一期建設299。25畝，建筑面積27075 136 m2，包括物流倉儲區(qū)171畝土地，物流園配套區(qū)與商貿中心12825畝土地；二期建設為4275畝，建筑面積57000285 m2，包括物流倉儲區(qū)l71畝土地，物流園配套區(qū)與商貿中心12825畝土地，住宅區(qū)12825畝土地；三期建設為住宅區(qū)78.2畝，建筑面積29925150 m2。 項目分三期開發(fā)，每個開發(fā)期為兩年，第一期與第二期中包含物流園區(qū)建設，可長期出租物業(yè)，獲取穩(wěn)定收益，為主要收益來源，通過第一期的開發(fā)，培育成熟的購買環(huán)境，提升人氣后，從第二期開始進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，保證了銷售率和銷售價格。表71 項目實施進度表 時間任務工程建設進度2010201120122013前期立項準備階段前期拆遷、規(guī)劃階段施工階段竣工驗收、使用前準備階段第八章 項目招標方案根據(jù)廣西招標投標條例有關規(guī)定，本項目招標方案如下：一、招標范圍本項目的招標范圍包括設計、監(jiān)理、施工和主要設備、材料采購招標。二、招標組織形式本項目采用委托招標方式，委托具有招標代理資格的招標代理機構代理招標事宜。三、招標方式本項目招標方式全部采用邀請招標。表81 建設項目招標方案核準申報表項目采購細項單項合同估算金額（萬元）招標方式(公開招標或邀請招標)招標組織形式(自行招標或委托招標)不采用招標形式備 注勘察1、勘察38.29核準低于50萬元設計1、設計189.36邀請招標委托招標施工1、施工4217.48邀請招標委托招標2、安裝1673.94邀請招標委托招標監(jiān)理1、監(jiān)理117.45邀請招標委托招標設備1、設備包括在施工中重要材料1、包括在施工中2、其他1、其他費用889.27注：1、單項合同估算金額的總和應與可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告中所列項目總投資保持一致。2、采購細項應當詳細列明，其中擬不招標的部分和表中未盡事宜應當在備注中注明，并在申請書中具體說明。3、施工主要包括土建施工、設備安裝、裝飾裝修等。4、其他是指除項目勘察、設計、施工、監(jiān)理、設備和重要材料之外的部分，如房屋拆遷拆除等。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、依照項目建設內容和建設規(guī)模進行編制；2、廣西壯族自治區(qū)建筑工程消耗量定額（2005）；3、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表（2002）；4、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；5、投資項目可行性研究指南6、工程勘察設計收費標準（2002年修訂本）7、建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準（2007）8、同類工程結算資料二、投資估算編制范圍（一）建安工程費1、土建工程：結構、內裝修、外裝修；2、給排水工程：給水、排水、消防用水；3、采暖通風空調工程：采暖、通風、空調；4、電氣工程：變配電、照明、防雷接地；5、弱電工程：樓宇自控系統(tǒng)、火災自動報警級聯(lián)動控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)等；6、電梯工程：貨梯、客梯；7、室外工程：道路、停車場、綠化、管網(wǎng)、室外照明、大門、圍墻等；（二）工程建設其他費用1、土地費用。土地出讓金：按25萬畝計算，項目占地1000畝。土地五通一平費用：參照二級城市的五通一平的成本進行估算，費用約為429萬元畝，項目共需開發(fā)土地1000畝。土地契稅：土地契稅按土地出讓金的3估算。耕地占用稅：按每平方米20元估算，假設項目占用耕地1000畝。2、建安成本(1)前期費用 勘察費按照占地面積乘每平米3元計算； 設計費按照地上建筑面積乘每平米35元計算； 審圖費按照總建筑面積乘每平米2元計算； 其他費按照建安工程費的0.2計算。 (2)建安和配套及裝修工程費 物流園區(qū)建安費按照建筑面積乘800元計算，物流園配套區(qū)及住宅小區(qū)建安費按照建筑面積乘1200元計算； 地下室按照人防部分建筑面積乘l500元，非人防部分建筑面積乘1300元計算； 工程監(jiān)理費按照建筑安裝費0.6計算： 質檢監(jiān)測費按照建筑安裝費0.25計算； 公共部位裝修按地上建筑面積的l 5乘350元平米計算； (3)紅線內配套費 供水供電按照地上建筑面積乘40元計算； 排污工程按照地上建筑面積乘l0元計算； 園林綠化按照綠化面積乘100元計算； 燃氣按照2300元戶計算； 智能化系統(tǒng)按照1500元戶計算； 消防系統(tǒng)按照總建筑面積每平米36元計算。3、政府報建費按照總建筑面積乘75元計算4、不可預見費按照建安配套費用和政府報建費用的5計算5、管理費用按照建安配套費用和政府報建費用的3計算6、建設期土地使用稅按照建每平方米4元計算7、環(huán)境影響評價費按計價格2002125號國家計委、環(huán)保總局發(fā)布環(huán)境影響咨詢收費有關問題通知的規(guī)定計算。8、工程勘察、設計費按計價格200210號關于發(fā)布的通知的規(guī)定計算。9、工程建設監(jiān)理費按國家發(fā)展改革委、建設部建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定（發(fā)改價格2007670號）的規(guī)定計算。10、工程招標代理費為招標代理服務全過程的收費基準價格，包含編制招標文件（有標底的含標底）服務。按照計價格20021980號國家計委關于印發(fā)的通知的規(guī)定計算。11、前期工作咨詢收費按計價格19991283號國家計委關于印發(fā)的通知的規(guī)定