關(guān)于解除合同的法律意見(jiàn)書(shū)樣本.doc

關(guān)于解除合同的法律意見(jiàn)書(shū)樣本 關(guān)于解除合同的法律意見(jiàn)書(shū)關(guān)于解除合同的法律意見(jiàn)書(shū)尊敬的房總:您好！本所律師根據(jù)貴司的基本陳述和提供的文件以及貴司與我所律師的溝通交流，對(duì)貴司的解除租賃合同事宜提供以下初步法律意見(jiàn)，供貴司參考運(yùn)用。 一、泰宇公司提供材料 11、租賃合同復(fù)印件。 22、物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)復(fù)印件。 33、電力配套資金的借款協(xié)議復(fù)印件。 44、上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高光路5215弄弄999號(hào)的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。 55、公司人員口述。 二、本案的基本事實(shí)根據(jù)上海泰宇實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰宇公司”）的基本陳述，貴司提供的租賃合同、物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)以及借款協(xié)議的內(nèi)容以及與我所律師的初步溝通，本案的基本事實(shí)如下:泰宇公司與美怡物業(yè)管理（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“美怡公司”）于33月月212日簽署了租賃合同，泰宇公司將其所有的位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)高光路5215弄弄999號(hào)的房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“該物為業(yè)”）出租給美怡公司，租期為020年。 雙方合同約定，租賃期限為66月月11本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 日至12031年年55月月131日，該物業(yè)交付美怡公司的最后期限為55月月131日，實(shí)際起租日從交付驗(yàn)收結(jié)束的次日計(jì)算。 當(dāng)前，泰宇公司因施工進(jìn)度原因尚未將該物業(yè)交付美怡公司。 美怡公司已向泰宇公司支付該合同履行前期的風(fēng)險(xiǎn)保障定金人民幣22，000，0000元。 另外，泰宇公司與美怡公司約定了該物業(yè)的移交標(biāo)準(zhǔn)以及雙方還約定了電力配套資金的借款協(xié)議。 另?yè)?jù)貴司反映，美怡公司的招商工作已進(jìn)行了一段時(shí)間，經(jīng)常帶客戶前往該物業(yè)商談轉(zhuǎn)租事宜，為此也花費(fèi)了一定的八人力、物力和財(cái)力，并可能已與租戶達(dá)成了轉(zhuǎn)租協(xié)議。 美怡公司可能也已對(duì)該物業(yè)的二次裝修做好了準(zhǔn)備工作。 三、委托人的訴求以及可能的法律后果泰宇公司因經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整，避免租賃關(guān)系帶來(lái)的不確定性，初步?jīng)Q定解除與美怡公司簽署的租賃合同，提前終止該物業(yè)租賃。 如果泰宇公司選擇提前終止租賃合同，則根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后能夠獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失；中華人民共和國(guó)合同法第一百一十五條規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。 債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；租賃合同第四條第11點(diǎn)約定泰宇公司已收取美怡公司合同履行前期本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 的風(fēng)險(xiǎn)性保障金人民幣22，000，0000元以及租賃合同第九條第11點(diǎn)約定，在后本合同簽訂后泰宇公司未按約定交付租賃標(biāo)的，經(jīng)美怡公司書(shū)面催告后30日內(nèi)仍未交付的，美怡公司有權(quán)單方面解除本合同并要求違約方賠償全部損失。 另外，根據(jù)最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)中指出在當(dāng)前市場(chǎng)主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。 根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等類型。 生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤(rùn)損失。 承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。 先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失。 人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見(jiàn)的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。 根據(jù)上述法律規(guī)定來(lái)看，泰宇公司的提前終止行為在法律上可能被認(rèn)定為合同違約行為，如果認(rèn)定為合同違約行為，泰宇公司將可能面臨以下或的法律后果:雙倍退還美怡公司支付的履約定金人民幣22，000，0000元。 如果雙倍退還定金仍不能彌補(bǔ)美怡公司的直接損失和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失，則本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 需在雙倍退還定金的基礎(chǔ)上另補(bǔ)足因違約給美怡公司造成的直接損失和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。 當(dāng)然，在司法實(shí)踐中非違約方若要舉證經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失比較困難，通常需要與非違約方簽約的第三方向非違約方提起訴訟，在得到法院生效判決后才能確定非違約方的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失的大小，然后非違約方才能向違約方追索和主張，這是個(gè)漫長(zhǎng)而艱巨的過(guò)程，對(duì)非違約方難度很大。 但我們不能排除本案中美怡公司可能慫恿第三方提起虛假訴訟，在得到司法判決后轉(zhuǎn)而向泰宇公司一并主張，這樣泰宇公司的損失將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。 四、解決方案根據(jù)本案情況及上述分析，本所律師提供以下兩種解決方案，供貴公司參考:方案 11、利用電力配套施工合同，給對(duì)方設(shè)置履約障礙，迫其作出讓步。 理由:根據(jù)租賃合同第六條約定，物業(yè)配套設(shè)施在交接時(shí)未達(dá)到上述約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需進(jìn)行相關(guān)增容與改造，費(fèi)用由泰宇公司承擔(dān)，但其中，用電增容費(fèi)用由美怡公司墊付；根據(jù)借款協(xié)議第二條規(guī)定該物業(yè)用電增容費(fèi)用（包括但不限于設(shè)備、工程施工等）根據(jù)甲方與電力部門即施工單位簽約時(shí)約定的付款進(jìn)度由美怡公司及時(shí)負(fù)責(zé)支付。 從中我們能夠得知，該物業(yè)用電增容工程由泰宇公司負(fù)責(zé)，對(duì)外的電力工程合同也由泰宇公司負(fù)責(zé)簽署，而美怡公司負(fù)責(zé)根據(jù)合同要求付款，這就說(shuō)明泰宇公司在電力工程方面擁有主導(dǎo)權(quán)，能夠與施工單位商定大大高于市場(chǎng)價(jià)的合同價(jià)款以及較緊的付款進(jìn)度，造成美怡公司無(wú)力承擔(dān)從而構(gòu)成違約，工程暫停施工及延期交付的責(zé)任則可轉(zhuǎn)移至本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 美怡公司。 根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第九十四條第（三）項(xiàng)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行以及第（四）項(xiàng)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其它違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的規(guī)定，泰宇公司能夠以此為理由解除本合同沒(méi)收預(yù)收定金并要求美怡公司賠償全部損失。 注意點(diǎn):泰宇公司與電力施工單位商定合同內(nèi)容時(shí)需要與通常的施工合同別無(wú)二致，合同價(jià)款上的約定能夠在市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ)上提高數(shù)倍，但也不能高的沒(méi)有邊際；在付款進(jìn)度上則可設(shè)置障礙采用從緊原則，提高付款時(shí)間的頻率和額度。 方案 22、泰宇公司主動(dòng)與美怡公司協(xié)商解除本租賃合同，退還美怡公司已支付的定金并協(xié)商適當(dāng)賠償美怡公司的損失。 理由:如果美怡公司對(duì)解除合同的賠償要求適度，不積極尋求繼續(xù)租賃，泰宇公司則可采用主動(dòng)與美怡公司協(xié)商解除本租賃合同，在退還美怡公司已支付的定金的基礎(chǔ)上，考慮美怡公司在雙方簽訂合同后招商準(zhǔn)備工作的實(shí)際損失，雙方協(xié)商適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償數(shù)額，從而提前解除合同。 注意點(diǎn):主要視美怡公司的態(tài)度和要求，因項(xiàng)目尚未正式開(kāi)始運(yùn)作泰宇公司可不理會(huì)美怡公司可能提出的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失要求。 五、聲明與承諾 11、,已向本所律師提供了出具本法律意見(jiàn)書(shū)所必需的全部有關(guān)事實(shí)材料，并且提供的所需文件均真實(shí)、合法、有效、完整，并無(wú)任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，文件上所有的簽名、印鑒均為真實(shí)，所有的復(fù)印件或副本本文檔所提供的信息僅供參考之用，不能作為科學(xué)依據(jù)，請(qǐng)勿模仿。 文檔如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系本人或網(wǎng)站刪除。 均與原件或正本完全一致。 若在本法律意見(jiàn)書(shū)出具后，委托人發(fā)現(xiàn)新的證據(jù)材料或者案件有新情況發(fā)生，請(qǐng)及時(shí)與本所律師聯(lián)系，本所律師將根據(jù)新的證據(jù)材料和新的進(jìn)程重新制作法律意見(jiàn)書(shū)。 22、本法律意見(jiàn)書(shū)僅根據(jù)并依賴于本法律意見(jiàn)書(shū)出具之日公布并生效的相關(guān)法律、法規(guī)，并參照部門規(guī)章等本國(guó)的法律、法規(guī)、規(guī)章出具。 本所