廠房價值評估

廠房價值評估中工招商網(wǎng) 任何商品和服務都是有價值的，關鍵是如何進行評估。如果價格高于價值，那么，人們在心理上就會認為這種租憑是不值得的。對于投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資廠房，也是同樣的道理，我們認為首先要做的就是對廠房進行價值評估。如何評估？從以下幾個方面進行考慮：1、是否處于核心工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言，在傳統(tǒng)市級工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注其周邊的工業(yè)區(qū)，而這些地方的廠房空置率相對較多，投資機會也比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會非?？捎^。2、變動因素就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的地區(qū)投資廠房，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以租賃價格也非常高。而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū)，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著該地區(qū)的快速發(fā)展，廠房的成長性將非常好，因此，這里的廠房絕對是值得投資的績優(yōu)股。反之，如果選擇的廠房所處的地區(qū)以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時買入股票一樣，前景堪憂。3、品牌效應目前在廠房買賣和租憑市場，品牌客戶比較多。世界五百強、國有企業(yè)、大型外資企業(yè)等。在選擇投資廠房的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對廠房的選擇有嚴格的評估標準和計算方法，所以他們選擇的廠房從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇廠房的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。4、立地條件廠房項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了周圍環(huán)境和其本身因素對生產(chǎn)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。一個廠房的立地力，主要包括門前道路的類別、客戶前來的方便度等。? 道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為?？蛻魪哪囊粋€方向來、是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。5、廠房的通用性一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買廠房時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，廠房的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒有這些，等有人租賃后并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了。因此，投資人在投資的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，這樣是對自己利益的保障。6、周邊租金水平如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資廠房的租金能否支撐租憑價格。租憑廠房的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預期利潤，再低的回報總應該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資廠房和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，當前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而廠房是越做越旺，租金只會往上走。在具體評估廠房時考慮的問題非常多，我們不能簡單盲從于發(fā)展商銷售人員用計數(shù)器搗騰出的投資回報，而是要必須充分考慮到各種交易費用以