項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告作業(yè)指引范文.docx

項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告內(nèi)容及寫作要求一、項(xiàng)目定位結(jié)論的內(nèi)容1. 項(xiàng)目總體定位說明 本部分內(nèi)容適用于含有兩種及以上物業(yè)類型的項(xiàng)目，單一物業(yè)的項(xiàng)目可省略此部分。1.1 市場(chǎng)定位 要求 用清晰、簡短的語句將項(xiàng)目的整體檔次、形象、客戶、功能和在市場(chǎng)中的位置描述清楚。在說明各類物業(yè)分別的市場(chǎng)定位后應(yīng)描述不同物業(yè)類型市場(chǎng)定位之間的關(guān)系?？蓴⑹龆ㄎ灰罁?jù)，要求言簡意賅，層次清晰。1.2 物業(yè)構(gòu)成121物業(yè)形態(tài)的組成、各物業(yè)形態(tài)的規(guī)模；122項(xiàng)目初步規(guī)劃示意圖要求圖示各物業(yè)類型分布位置。123各物業(yè)之間的關(guān)系。要求分析各物業(yè)類型之間在形象、產(chǎn)品、功能、客戶、價(jià)格、銷售進(jìn)度等方面的相互影響。1.3 開發(fā)策略1.3.1經(jīng)營方式；要求主要明確項(xiàng)目是銷售還是持有經(jīng)營、哪類物業(yè)進(jìn)行銷售，哪類物業(yè)持有經(jīng)營，銷售與持有的規(guī)模。1.3.2分期方案要求明確項(xiàng)目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)類型。必要時(shí)附分期開發(fā)示意圖。1.3.3各物業(yè)的開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。要求詳細(xì)安排項(xiàng)目各物業(yè)形態(tài)開發(fā)的基本時(shí)間節(jié)點(diǎn)，包括開盤（開業(yè)）、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時(shí)間。附銷售計(jì)劃、資金計(jì)劃表描述各物業(yè)形態(tài)開發(fā)周期的相互影響?？蓴⑹鲩_發(fā)周期確定的依據(jù)，要求言簡意賅，層次清晰。2 住宅定位說明 本部分內(nèi)容適用于以各種用地性質(zhì)和立項(xiàng)形式開發(fā)的散售型居住用途物業(yè)，包含公建立項(xiàng)目的公寓等。2.1 市場(chǎng)形象/主題概念要求對(duì)住宅的市場(chǎng)形象進(jìn)行概括性描述，明晰產(chǎn)品主題，提出產(chǎn)品開發(fā)著力點(diǎn)和支撐點(diǎn)。2.2 客戶定位要求 可從年齡、社會(huì)身份、收入、置業(yè)目的、家庭結(jié)構(gòu)、來源區(qū)域等多個(gè)角度界定客戶群，選擇多個(gè)客戶群時(shí)應(yīng)闡明不同客戶群之間的影響，明確客戶組合策略，清晰界定核心客戶、重要客戶、偶得客戶。通過總結(jié)分析不同客戶需求特點(diǎn)與本項(xiàng)目特征的吻合程度、客戶量、客戶可獲取性等方面闡述客戶定位的依據(jù)。2.3 價(jià)格及其實(shí)現(xiàn)策略要求住宅及配套商業(yè)等的價(jià)格，應(yīng)注明價(jià)格是“毛坯”還是“精裝”，包括開盤價(jià)、均價(jià)等。提出價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略。2.4 住宅具體產(chǎn)品建議2.4.1產(chǎn)品開發(fā)總體策略要求 提出產(chǎn)品開發(fā)總體思路，通常包括研發(fā)創(chuàng)新、復(fù)制公司已有產(chǎn)品線、以對(duì)標(biāo)項(xiàng)目為原型進(jìn)行微調(diào)等。2.4.2建筑形式l 超高層、高層、小高層、多層（花園洋房）、獨(dú)棟別墅、類別墅（雙拼/Townhouse/疊拼）以及多種建筑形式的混搭或中間形態(tài)l 一梯幾戶l 是否帶電梯要求 通過以上幾方面對(duì)建筑形式提出要求，如含有多種建筑形式，說明各種形式的建筑規(guī)模以及擺放位置建議。2.4.3戶型配比l 不同戶型的面積及總價(jià)范圍l 不同戶型所占面積和套數(shù)的比重l 若要求戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積，應(yīng)對(duì)贈(zèng)送位置和方式等提出建議2.4.4主要功能空間的具體要求從面寬、高度、朝向、采光、面積、位置、功能關(guān)系、布局聯(lián)系等方面對(duì)主要功能空間提出要求。l 廳客廳、餐廳、門廳、客庭廳l 臥室主臥、次臥、書房l 衛(wèi)生間主衛(wèi)、客衛(wèi)、保姆衛(wèi)生間l 廚房中廚、西廚l 陽臺(tái)觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái)l 其它功能空間儲(chǔ)藏室、工人房、步入式衣帽間、化妝間、別墅中的院落、中庭、設(shè)備間、車庫、地下空間的利用等 要求 以上所列各方面不要求逐項(xiàng)給出準(zhǔn)確規(guī)定，但客戶重點(diǎn)關(guān)注部分或與突出產(chǎn)品概念直接相關(guān)的部分應(yīng)盡可能清晰準(zhǔn)確要求。項(xiàng)目含有檔次、種類不同的產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)分別闡述清楚。2.4.5規(guī)劃布局l 各類戶型、建筑形式布局的建議l 各種配套的布局建議l 對(duì)樓間距、朝向等的傾向性意見l 人流車流的基本建議，如是否人車分流2.4.6裝修標(biāo)準(zhǔn)l 是否精裝：毛坯/精裝/廚衛(wèi)精裝l 裝修的檔次（價(jià)格）2.4.7車位l 車戶比l 特殊車位的要求：如超大車位的數(shù)量，位置要求等2.4.8建筑風(fēng)格方向性建議2.4.9景觀主題和風(fēng)格方向性建議2.5 住宅配套及服務(wù)建議2.5.1配套商業(yè)產(chǎn)品建議說明 本部分內(nèi)容適用于商業(yè)規(guī)模少于1萬平方米且占項(xiàng)目總體規(guī)模不足5%，僅作為住宅配套的情況，如商業(yè)規(guī)模較大應(yīng)作為獨(dú)立的物業(yè)形態(tài)專項(xiàng)研究。（散售型適用本文件第一部分第4項(xiàng)，持有型按照商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）l 位置布局l 規(guī)模l 層數(shù)l 層高l 業(yè)態(tài)設(shè)想l 單位面積，開間，組合與分割l 產(chǎn)品經(jīng)營條件，如上下水、餐飲條件l 出入口，與住宅的相互影響l 經(jīng)營方式（持有/銷售、整售/散售）l 銷售價(jià)格2.5.2會(huì)所l 規(guī)模l 檔次l 經(jīng)營內(nèi)容建議l 位置要求2.5.3其他配套建議要求 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)配套的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療等的規(guī)模、檔次等加以說明。2.5.4 物業(yè)服務(wù)核心理念及主要價(jià)值點(diǎn)2.6 開發(fā)策略說明 本部分內(nèi)容適用于僅含有住宅物業(yè)及少量配套的項(xiàng)目，在報(bào)告中不包括1中內(nèi)容情況下需按本部分的要求闡述開發(fā)策略。對(duì)于含有兩種及以上物業(yè)類型的項(xiàng)目，開發(fā)策略已經(jīng)在中體現(xiàn)的，可不在住宅部分中再列此項(xiàng)。2.6.1分期方案要求明確項(xiàng)目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)形式。必要時(shí)附分期開發(fā)示意圖。2.6.2開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。要求詳細(xì)安排項(xiàng)目開發(fā)的基本時(shí)間節(jié)點(diǎn)，包括開盤、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時(shí)間。附銷售計(jì)劃表、資金計(jì)劃表3 寫字樓定位說明 本部分內(nèi)容適用于以各種用地性質(zhì)和立項(xiàng)形式開發(fā)的散售型辦公用途物業(yè)，包含住宅或其他立項(xiàng)形式下的等實(shí)際主要用于辦公的建筑。3.1 市場(chǎng)形象/主題概念要求對(duì)市場(chǎng)形象進(jìn)行概括性描述，明晰產(chǎn)品主題，提出產(chǎn)品開發(fā)著力點(diǎn)和支撐點(diǎn)。3.2 客戶定位3.2.1購房目標(biāo)客戶定位3.2.2使用目標(biāo)客戶定位要求從置業(yè)目的、個(gè)人機(jī)構(gòu)、行業(yè)特征、企業(yè)規(guī)模等多個(gè)角度界定客戶群，選擇多個(gè)客戶群時(shí)應(yīng)闡明不同客戶群之間的影響，明確客戶組合策略。通過總結(jié)分析不同客戶需求特點(diǎn)與本項(xiàng)目特征的吻合程度、客戶量、客戶可獲取性等方面闡述客戶定位的依據(jù)。3.3 價(jià)格及其實(shí)現(xiàn)策略要求明確開盤價(jià)、均價(jià)等。提出價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略。3.4 具體產(chǎn)品建議3.4.1建筑形態(tài)l 總建筑規(guī)模l 單棟建筑規(guī)模范圍3.4.2建筑布局l 凈高l 主力單元分隔面積l 大堂最小面積要求l 特殊空間要求3.4.3設(shè)備設(shè)施l 空調(diào)種類（集中中央空調(diào)/戶式中央空調(diào)/不設(shè)空調(diào)）、檔次l 電梯最長等候時(shí)間、檔次l 通訊設(shè)施帶寬、信息點(diǎn)的密度、鋪設(shè)方式（網(wǎng)絡(luò)架空地板）l 特殊設(shè)施設(shè)備要求（針對(duì)特殊目標(biāo)客戶需求）3.4.4配套設(shè)施l 公共會(huì)議室數(shù)量、面積l 員工食堂設(shè)/不設(shè)、面積l 車位數(shù)量3.4.5物業(yè)管理l 物業(yè)公司類型l 物業(yè)費(fèi)水平3.5 開發(fā)策略說明 本部分內(nèi)容適用于僅含有寫字樓項(xiàng)目，在報(bào)告中不包括1中內(nèi)容情況下需按本部分的要求闡述開發(fā)策略。對(duì)于含有兩種及以上物業(yè)類型的項(xiàng)目，開發(fā)策略已經(jīng)在中體現(xiàn)的，可不再列此項(xiàng)。3.5.1分期方案要求明確項(xiàng)目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)形式。必要時(shí)附分期開發(fā)示意圖。3.5.2 開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。要求詳細(xì)安排項(xiàng)目開發(fā)的基本時(shí)間節(jié)點(diǎn)，包括開盤、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時(shí)間。附銷售計(jì)劃表、資金計(jì)劃表4 大中型商業(yè)設(shè)施定位說明 本部分內(nèi)容適用于以各種用地性質(zhì)和立項(xiàng)形式開發(fā)的建筑面積萬平方米以上散售型商業(yè)用途物業(yè)。4.1 市場(chǎng)形象/主題概念要求對(duì)市場(chǎng)形象進(jìn)行概括性描述，明晰產(chǎn)品主題，提出產(chǎn)品開發(fā)著力點(diǎn)和支撐點(diǎn)。4.2 客戶定位4.2.1購房目標(biāo)客戶定位4.2.2經(jīng)營客戶定位要求從置業(yè)目的、個(gè)人機(jī)構(gòu)、經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)等多個(gè)角度界定客戶群，選擇多個(gè)客戶群時(shí)應(yīng)闡明不同客戶群之間的影響，明確客戶組合策略。通過總結(jié)分析不同客戶產(chǎn)品需求特點(diǎn)與本項(xiàng)目特征的吻合程度、客戶量、客戶可獲取性等方面闡述客戶定位的依據(jù)。4.3 價(jià)格及其實(shí)現(xiàn)策略要求明確開盤價(jià)、均價(jià)等。提出價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略。4.4 具體產(chǎn)品建議4.4.1建筑形態(tài)l 總建筑規(guī)模l 單棟建筑規(guī)模范圍l 總層數(shù)4.4.2建筑布局l 各種業(yè)態(tài)布局位置l 各層凈高l 進(jìn)深最大、最小、主力單元l 單元分隔面積最小單元、主力單元l 特殊空間要求4.4.3設(shè)備設(shè)施l 空調(diào)種類（集中中央空調(diào)/戶式中央空調(diào)/不設(shè)空調(diào)）、檔次l 電梯類型（扶梯、貨梯等）及數(shù)量要求、檔次l 特殊設(shè)施設(shè)備要求（根據(jù)業(yè)態(tài)定位決定）l 車位數(shù)量及位置要求4.4.4物業(yè)管理l 物業(yè)公司類型l 物業(yè)費(fèi)水平4.5 開發(fā)策略說明 本部分內(nèi)容適用于僅含有商業(yè)項(xiàng)目，在報(bào)告中不包括1中內(nèi)容情況下需按本部分的要求闡述開發(fā)策略。對(duì)于含有兩種及以上物業(yè)類型的項(xiàng)目，開發(fā)策略已經(jīng)在中體現(xiàn)的，可不再列此項(xiàng)。4.5.1分期方案要求明確項(xiàng)目是否分期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模，各期開發(fā)的物業(yè)形式。必要時(shí)附分期開發(fā)示意圖。4.5.2 開發(fā)周期、銷售周期及其相互關(guān)系。要求詳細(xì)安排項(xiàng)目開發(fā)的基本時(shí)間節(jié)點(diǎn)，包括開盤、銷售完成50%，銷售結(jié)案、開工、竣工時(shí)間。附銷售計(jì)劃表、資金計(jì)劃表 二、項(xiàng)目定位分析基本內(nèi)容研究內(nèi)容可以不限于框架所指出的內(nèi)容，在具體研究和報(bào)告呈現(xiàn)過程中，可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況有重點(diǎn)地加以研究。報(bào)告應(yīng)力求簡潔、清楚，以便突出觀點(diǎn)和重要信息，方便閱讀。1公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求分析1.1集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略角度對(duì)項(xiàng)目的要求要求 對(duì)于新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模大，或涉及新的業(yè)務(wù)方向的項(xiàng)目，集團(tuán)會(huì)在項(xiàng)目自身的盈利要求以外提出更多要求。包括：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)品牌在當(dāng)?shù)氐慕⒑腿珖詡鞑?、新的產(chǎn)品或業(yè)務(wù)模式的探索、公司產(chǎn)品線完善、人才的培養(yǎng)、資本市場(chǎng)承諾、融資要求、公司整體結(jié)轉(zhuǎn)量及銷售額要求等等。應(yīng)闡明本項(xiàng)目承擔(dān)的集團(tuán)發(fā)展使命，并分析其對(duì)產(chǎn)品定位的限制或推動(dòng)作用。對(duì)于單獨(dú)追求利潤貢獻(xiàn)的常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目，本部分可以從略。1.2區(qū)域事業(yè)部城市公司角度對(duì)項(xiàng)目的要求要求 闡明區(qū)域事業(yè)部城市公司對(duì)于項(xiàng)目的戰(zhàn)略期望。主要包括：品牌在當(dāng)?shù)赜绊懥Φ慕⒓熬S護(hù)、區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度和占有率的維持及提高、現(xiàn)金流的要求、新產(chǎn)品或新客戶群的開發(fā)、與其他項(xiàng)目的資源共享、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、合作方引入等等。應(yīng)簡要分析以上要求對(duì)產(chǎn)品定位的限制或推動(dòng)作用。對(duì)于單獨(dú)追求利潤貢獻(xiàn)的常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目，本部分可以從略。2. 項(xiàng)目區(qū)位狀況及用地條件分析2.1 本項(xiàng)目與主要城市功能區(qū)的關(guān)系要求 討論本項(xiàng)目與對(duì)其影響比較顯著的城市功能區(qū)的關(guān)系，包括主要的政務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)集中區(qū)、居住區(qū)以及交通集散地、使館區(qū)等特殊的功能區(qū)。上述功能區(qū)應(yīng)包括國家級(jí)、市級(jí)以及區(qū)縣級(jí)的各種規(guī)劃功能區(qū)。盡可能用圖的形式表示各種功能區(qū)與本項(xiàng)目的位置關(guān)系和交通聯(lián)系，說明其與本項(xiàng)目的距離及其對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。對(duì)于寫字樓的定位，應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目所在地或周邊是否有較大規(guī)模的商務(wù)集中區(qū)或科技園，如果有，應(yīng)對(duì)其發(fā)展歷史、現(xiàn)狀、現(xiàn)行特殊政策及其對(duì)本項(xiàng)目所在地的輻射作用等進(jìn)行描述。對(duì)于商業(yè)設(shè)施定位，應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目所在地或周邊是否有較大規(guī)模的商業(yè)集中區(qū)，如果有，應(yīng)對(duì)其發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及其對(duì)本項(xiàng)目所在地的輻射作用等進(jìn)行描述。2.2 市、區(qū)內(nèi)各級(jí)政府對(duì)本項(xiàng)目及周邊地區(qū)城市功能和產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的規(guī)劃要求 描述市、區(qū)各級(jí)規(guī)劃部門對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的功能和產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的規(guī)劃，說明規(guī)劃的內(nèi)容、實(shí)施的計(jì)劃安排以及目前的實(shí)施情況。對(duì)未來規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)情況及其對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域帶來的影響加以預(yù)測(cè)。2.3 周邊分布的主要物業(yè)的類型、檔次以及周邊人群的特征要求 簡述項(xiàng)目周邊1-3公里范圍內(nèi)分布的主要物業(yè)類型及檔次，并由此說明周邊活動(dòng)的人群的基本情況。主要采用定性描述的方法，在可以獲得相關(guān)地區(qū)的物業(yè)和人口統(tǒng)計(jì)資料的情況下可以引用，但應(yīng)簡潔。對(duì)于寫字樓定位，應(yīng)關(guān)注周邊企業(yè)分布的基本情況。對(duì)于商業(yè)設(shè)施定位，應(yīng)關(guān)注周邊的人口數(shù)量、收入水平、人口的類型（居住人口/辦公人口/流動(dòng)人口、本地人/外地人/外國人）及其它特征。2.4 周邊地區(qū)的交通情況 2.4.1道路2.4.2軌道交通2.4.3其它交通條件：機(jī)場(chǎng)、火車站、交通樞紐等要求 描述目前的情況以及規(guī)劃中近3年內(nèi)可能出現(xiàn)的變化。盡可能利用圖來表示各種道路和交通設(shè)施與本項(xiàng)目的位置關(guān)系，并說明其與本項(xiàng)目的最短距離，在說明事實(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)本項(xiàng)目的交通便利性進(jìn)行評(píng)價(jià)。2.5 周邊地區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)情況說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)住宅定位的分析，對(duì)于寫字樓和商業(yè)定位可不分析周邊配套情況。2.5.1教育設(shè)施2.5.2醫(yī)療設(shè)施2.5.3商業(yè)設(shè)施2.5.4文化娛樂設(shè)施2.5.5公園綠地要求 描述本項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)各種配套設(shè)施的情況，包括目前的情況以及規(guī)劃中近3年內(nèi)可能出現(xiàn)的變化。盡可能利用圖來表示各種設(shè)施與本項(xiàng)目的位置關(guān)系，在說明配套設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模同時(shí)還要對(duì)其性質(zhì)（公立/私立、綜合性/專科等）和檔次加以說明。在說明事實(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)本項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施對(duì)本項(xiàng)目而言是否充分進(jìn)行評(píng)價(jià)。2.6 項(xiàng)目用地條件及其對(duì)項(xiàng)目的影響2.6.1主要規(guī)劃指標(biāo)：占地面積、總建筑面積、容積率、規(guī)劃用地性質(zhì)、限高、建筑覆蓋率等2.6.2用地的形狀及其制約2.6.3 周邊小環(huán)境制約條件：周邊景觀資源、保證周邊建筑日照要求、緊鄰道路退線要求等2.6.4政府有關(guān)部門對(duì)用地及產(chǎn)品規(guī)劃的其他特別要求 要求 簡要說明各有關(guān)指標(biāo)，沒有確定的可以不寫，說明用地條件對(duì)項(xiàng)目可能帶來的影響，對(duì)用地條件進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。3. 市場(chǎng)格局與競(jìng)爭性分析3.1 住宅市場(chǎng)格局與競(jìng)爭性分析說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)住宅定位的分析。3.1.1市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)分析l 城市住宅發(fā)展總體水平指標(biāo)：各年度總供應(yīng)量、總成交量、價(jià)格、開發(fā)和交易熱點(diǎn)區(qū)域、未來新增供應(yīng)量l 城市住宅產(chǎn)品開發(fā)的總體水平l 品牌競(jìng)爭總體狀況l 新出臺(tái)重大相關(guān)政策及其對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響要求 本部分為選寫。符合以下三種情況的項(xiàng)目定位必須完成本部分分析：1)公司新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)總體市場(chǎng)狀況了解不夠；2)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)整個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模較大，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響；3)近期出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有重大影響的政策，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)面臨較大的變化可能。三種情況均未發(fā)生的常規(guī)住宅項(xiàng)目定位本部分可省略或從簡。3.1.2競(jìng)爭區(qū)域住宅市場(chǎng)狀況分析l 項(xiàng)目分布情況及主要片區(qū)特點(diǎn)l 總供應(yīng)規(guī)模及不同類型產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模l 物業(yè)檔次l 建筑形式（別墅/多層/小高層/高層、塔樓/板樓/塔連板等）l 售價(jià)（現(xiàn)價(jià)格水平及近年變化趨勢(shì)）l 客戶構(gòu)成特點(diǎn)l 戶型配比l 銷售情況要求 通過對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲得第一手的資料，并對(duì)其就以上幾方面進(jìn)行分析。本部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)翔實(shí)準(zhǔn)確，通過分析找出周邊市場(chǎng)的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間。調(diào)研區(qū)域的選擇應(yīng)區(qū)別不同物業(yè)形式的根據(jù)各自的市場(chǎng)格局分別確定。對(duì)于與項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目影響較小的片區(qū)簡略分析即可，對(duì)于距離較近的片區(qū)應(yīng)重點(diǎn)分析。3.1.3重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目特點(diǎn)分析l 戶型特點(diǎn)l 產(chǎn)品突出特征，如規(guī)劃布局、檔次、產(chǎn)品賣點(diǎn)等方面的特點(diǎn)l 客戶特點(diǎn)l 銷售情況 要求 本部分為選寫部分，周邊有特別需要說明的項(xiàng)目或?qū)Ρ卷?xiàng)目有特殊借鑒意義的項(xiàng)目時(shí)撰寫。對(duì)重要的競(jìng)爭項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，重點(diǎn)是分析其與市場(chǎng)格局有關(guān)的內(nèi)容，以及對(duì)銷售產(chǎn)生重要影響的產(chǎn)品特點(diǎn)。重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目的選取主要考慮其與本項(xiàng)目的距離、規(guī)模大小、開發(fā)商的影響力、項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力、與本項(xiàng)目銷售時(shí)期的重疊、與本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的相似性等。在作簡單的市場(chǎng)分析報(bào)告時(shí)本部分可以省略。3.1.4未來市場(chǎng)供給變化預(yù)測(cè)l 周邊市場(chǎng)總供應(yīng)量的變化l 周邊市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)l 周邊潛在項(xiàng)目基本情況列表（主要包括地點(diǎn)、規(guī)模、預(yù)計(jì)價(jià)格、推出時(shí)間、開發(fā)商等）3.2 寫字樓市場(chǎng)格局與競(jìng)爭性分析說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)散售型寫字樓定位的分析。3.2.1市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)分析l 城市寫字樓發(fā)展總體水平指標(biāo)：各年度總存量、新增供應(yīng)量、總銷售量、租金與售價(jià)總體水平、空置率l 辦公物業(yè)集中分布區(qū)情況：各重要集中分布區(qū)的位置、辦公物業(yè)的存量、新增供應(yīng)量、總銷售量、租金與售價(jià)總體水平、空置率、客戶構(gòu)成特點(diǎn)及其變化趨勢(shì)l 城市辦公物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的總體水平、產(chǎn)品開發(fā)的新變化l 新出臺(tái)重大相關(guān)政策及其對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響要求 本部分為選寫。符合以下三種情況的項(xiàng)目定位必須完成本部分分析：1)公司新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，對(duì)總體市場(chǎng)狀況了解不夠；2)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)整個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模較大，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響；3)近期出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有重大影響的政策，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)面臨較大的變化可能。三種情況均未發(fā)生的常規(guī)寫字樓項(xiàng)目定位本部分可省略或從簡。3.2.2競(jìng)爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)狀況分析l 規(guī)模特點(diǎn)l 分布情況l 物業(yè)檔次l 售價(jià)及租金l 銷售速度/出租率l 客戶構(gòu)成要求 通過對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)寫字樓的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲得第一手的資料，并對(duì)其就以上幾方面進(jìn)行分析。本部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)翔實(shí)準(zhǔn)確，通過分析找出周邊市場(chǎng)的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間。區(qū)域范圍根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的影響力確定，主要考慮本項(xiàng)目的規(guī)模、位置以及物業(yè)類型，原則上規(guī)模越大的項(xiàng)目選取的區(qū)域研究范圍越大。根據(jù)本項(xiàng)目及周邊競(jìng)爭區(qū)域的特點(diǎn)可將競(jìng)爭區(qū)域進(jìn)一步細(xì)分后分別加以分析和對(duì)比，也可以區(qū)分不同物業(yè)類型（純寫字樓/商住公寓）或不同檔次分別加以分析。3.2.3重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目特點(diǎn)分析l 位置特征：交通可達(dá)性、可視性l 空間特點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)層面積及布局、層高、凈高l 硬件設(shè)施：電梯、空調(diào)、架空地板、智能化、衛(wèi)生間等l 配套設(shè)施：銀行、餐飲、酒店、會(huì)議室、商務(wù)中心、員工餐廳、車位數(shù)量等l 形象特征：建筑形體、外立面、大堂、公共區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)等l 物業(yè)管理：物業(yè)公司、物業(yè)費(fèi)l 租售情況：租售價(jià)格及變化方向、銷售速度/出租率l 客戶構(gòu)成特點(diǎn)l 其他突出的特點(diǎn)要求 本部分對(duì)重要的競(jìng)爭項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，重點(diǎn)是其具體的產(chǎn)品特征，特別是其突出的特點(diǎn)和對(duì)銷售產(chǎn)生重要影響的特點(diǎn)。重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目的選取主要考慮其與本項(xiàng)目的距離、規(guī)模大小、開發(fā)商的影響力、項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力、與本項(xiàng)目銷售時(shí)期的重疊等，根據(jù)實(shí)際情況選取1-5個(gè)即可。在作簡單的市場(chǎng)分析報(bào)告時(shí)本部分可以省略。3.2.4未來供給變化情況預(yù)測(cè)l 周邊市場(chǎng)總供應(yīng)量的變化l 周邊市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)：租金、售價(jià)l 周邊潛在項(xiàng)目基本情況列表：主要包括地點(diǎn)、規(guī)模、預(yù)計(jì)價(jià)格、推出時(shí)間、開發(fā)商等3.3 大中型商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)格局與競(jìng)爭性分析說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)散售型大中型商業(yè)設(shè)施定位的分析。住宅配套商業(yè)的市場(chǎng)分析可參照本部分內(nèi)容適當(dāng)簡化。3.3.1市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)分析l 城市商業(yè)設(shè)施發(fā)展總體水平指標(biāo)：人均商業(yè)面積、各年新增規(guī)模以上商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量、總銷售量、空置率l 主要商圈情況：各主要商圈的位置、業(yè)態(tài)、經(jīng)營特點(diǎn)、消費(fèi)檔次l 品牌零售商進(jìn)入情況l 新增商業(yè)設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)的總體水平、產(chǎn)品開發(fā)的新變化l 新出臺(tái)重大相關(guān)政策及其對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響 要求 本部分為選寫。符合以下三種情況的項(xiàng)目定位必須完成本部分分析：1)公司新進(jìn)入城市開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)總體市場(chǎng)狀況了解不夠；2)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)整個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模較大，對(duì)于城市的市場(chǎng)發(fā)展可能產(chǎn)生重要影響；3)近期出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有重大影響的政策，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)面臨較大的變化可能。三種情況均未發(fā)生的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目定位本部分可省略或從簡。3.3.2競(jìng)爭區(qū)域商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)狀況分析l 項(xiàng)目分布情況及主要片區(qū)特點(diǎn)l 規(guī)模以上商業(yè)設(shè)施總供應(yīng)量l 業(yè)態(tài)及經(jīng)營內(nèi)容l 物業(yè)檔次l 建筑形式：獨(dú)立商業(yè)/底商、總層數(shù)l 價(jià)格：售價(jià)與租金（分樓層位置）l 租、售情況：空置率、銷售速度要求 通過對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲得第一手的資料，并對(duì)其就以上幾方面進(jìn)行分析。本部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)翔實(shí)準(zhǔn)確，通過分析找出周邊市場(chǎng)的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間。區(qū)域范圍根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的影響力確定，主要考慮本項(xiàng)目的規(guī)模、位置以及可能的產(chǎn)品形式，原則上規(guī)模越大的項(xiàng)目選取的區(qū)域研究范圍越大。3.3.3重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目特點(diǎn)分析l 位置特點(diǎn)l 規(guī)模l 經(jīng)營內(nèi)容l 產(chǎn)品特征，如空間布局、檔次、產(chǎn)品賣點(diǎn)等方面的特點(diǎn)l 租售方式l 售價(jià)l 銷售速度 要求 本部分為選寫部分，周邊有特別需要說明的項(xiàng)目或?qū)Ρ卷?xiàng)目有特殊借鑒意義的項(xiàng)目時(shí)撰寫。對(duì)重要的競(jìng)爭項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，重點(diǎn)是分析對(duì)銷售產(chǎn)生重要影響的產(chǎn)品特點(diǎn)。重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目的選取主要考慮其與本項(xiàng)目的距離、規(guī)模大小、開發(fā)商的影響力、項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力、與本項(xiàng)目銷售時(shí)期的重疊、與本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的相似性等。在作簡單的市場(chǎng)分析報(bào)告時(shí)本部分可以省略。3.3.4未來供給變化情況預(yù)測(cè)l 周邊市場(chǎng)總供應(yīng)量的變化l 周邊市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)l 周邊潛在項(xiàng)目基本情況：地點(diǎn)、規(guī)模、預(yù)計(jì)價(jià)格、推出時(shí)間、產(chǎn)品特點(diǎn)等）4.市場(chǎng)需求分析4.1 住宅市場(chǎng)需求分析說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)住宅定位的分析。4.1.1周邊地區(qū)主要就業(yè)與居住人口的特點(diǎn)要求 對(duì)于目標(biāo)客戶主要由地源性客戶組成的項(xiàng)目定位，應(yīng)進(jìn)行本部分分析。主要結(jié)合周邊地區(qū)的物業(yè)構(gòu)成分析人口的構(gòu)成特點(diǎn)，可以利用官方的人口和不同物業(yè)規(guī)模的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)于深度要求比較高的報(bào)告，在進(jìn)行了周邊人口構(gòu)成抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上，可以用調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。對(duì)于目標(biāo)客戶主要是非地源性客戶的，本部分可以省略。4.1.2目標(biāo)客戶選擇及其對(duì)住宅的需求偏好l 客戶細(xì)分結(jié)果、不同細(xì)分客戶群之間的相互影響；l 客戶與地塊條件的匹配度：主要是分析各細(xì)分客戶群在購房位置偏好、對(duì)住房周邊環(huán)境的要求、支付能力（單價(jià)和總價(jià)）等方面的差異，選擇與項(xiàng)目地塊匹配度高的客戶群。l 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品要求：針對(duì)選出的細(xì)分客戶群分析其希望購買的面積、對(duì)各種功能空間的需求、對(duì)產(chǎn)品的情感訴求及其他消費(fèi)心理方面的內(nèi)容。要求 本部分內(nèi)容原則上是專項(xiàng)客戶需求調(diào)查結(jié)果的總結(jié)。在對(duì)目標(biāo)客戶比較了解，沒有進(jìn)行專項(xiàng)客戶調(diào)查的情況下可結(jié)合以往的接觸經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行定性的描述，也可以借用一部分其它機(jī)構(gòu)進(jìn)行的需求調(diào)查的結(jié)果，但要對(duì)其研究方法的可靠性和數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有相當(dāng)?shù)牧私狻?.1.3未來市場(chǎng)需求變化趨勢(shì)l 區(qū)域市場(chǎng)需求總量變化趨勢(shì)l 區(qū)域客戶構(gòu)成變化趨勢(shì)l 客戶產(chǎn)品需求變化趨勢(shì)要求 主要結(jié)合全市住宅需求的變化及周邊地區(qū)未來人口的變化對(duì)周邊地區(qū)的住宅需求變化進(jìn)行定性的分析。對(duì)規(guī)模較小，快速銷售的項(xiàng)目本部分可以省略。4.2 寫字樓市場(chǎng)需求分析說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)散售型寫字樓定位的分析。4.2.1 周邊區(qū)域的企業(yè)構(gòu)成特征l 企業(yè)規(guī)模l 企業(yè)性質(zhì)（外企、合資企業(yè)、私企、國企等）l 行業(yè)特征要求 對(duì)于目標(biāo)客戶主要由地源性客戶組成的項(xiàng)目定位，應(yīng)進(jìn)行本部分分析。對(duì)于深度要求比較高的報(bào)告，可在項(xiàng)目周邊地區(qū)進(jìn)行企業(yè)構(gòu)成抽樣調(diào)查，以調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行說明。在沒有進(jìn)行專項(xiàng)企業(yè)構(gòu)成抽樣調(diào)查的情況下，可通過北京黃頁、抄錄部分重要寫字樓水牌等方式獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)，也可以引用其它專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)區(qū)域的企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)。對(duì)于目標(biāo)客戶主要是非地源性客戶或投資客戶的，本部分可以省略。4.2.2潛在客戶辦公需求特征l 客戶與地塊條件的匹配度：主要是分析各類企業(yè)對(duì)于購買寫字樓的位置偏好、對(duì)周邊環(huán)境的要求、支付意愿等方面的差異，選擇與項(xiàng)目地塊匹配度高的客戶群。l 目標(biāo)客戶群的產(chǎn)品要求：針對(duì)選出的客戶群分析其希望購買的面積、對(duì)各種硬件設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理、寫字樓形象的要求等。要求 本部分內(nèi)容原則上是專項(xiàng)客戶需求調(diào)查結(jié)果的總結(jié)。在對(duì)目標(biāo)客戶比較了解，沒有進(jìn)行專項(xiàng)客戶調(diào)查的情況下可結(jié)合以往的接觸經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行定性的描述，也可引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)，但對(duì)二手?jǐn)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與適用性要有比較大的把握。4.2.3未來2-3年內(nèi)不同類型企業(yè)辦公需求變化趨勢(shì)l 不同類型（規(guī)模、行業(yè)、企業(yè)性質(zhì)）企業(yè)自身的發(fā)展趨勢(shì)l 本項(xiàng)目周邊已聚集或可能吸引的企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求偏好變化趨勢(shì)要求 本部分內(nèi)容以定性分析為主，對(duì)于不同類型企業(yè)自身發(fā)展趨勢(shì)部分可適當(dāng)引入有關(guān)行業(yè)主管部門或行業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，也可加入相關(guān)數(shù)據(jù)，但總的篇幅不宜過長。4.3 大中型商業(yè)設(shè)施市場(chǎng)需求分析說明 本部分內(nèi)容適用于對(duì)散售型商業(yè)設(shè)施定位的分析。4.3.1 投資者產(chǎn)品需求分析l 投資者對(duì)項(xiàng)目所在位置評(píng)估l 對(duì)于不同產(chǎn)品形式給予的價(jià)格評(píng)估要求 本部分內(nèi)容是建立在客戶專項(xiàng)調(diào)查基礎(chǔ)上的產(chǎn)品評(píng)測(cè)結(jié)果總結(jié)，即評(píng)測(cè)投資者對(duì)于不同產(chǎn)品形式愿意支付的價(jià)格，從而為項(xiàng)目價(jià)格定位和產(chǎn)品定位提供依據(jù)。如未進(jìn)行該項(xiàng)調(diào)查，本部分可以省略。4.3.2經(jīng)營者產(chǎn)品需求分析l 目標(biāo)運(yùn)營商的選址要求及對(duì)地塊位置的評(píng)價(jià)。l 目標(biāo)運(yùn)營商對(duì)產(chǎn)品的要求：經(jīng)營面積、可承受的租金水平、對(duì)于層高、荷載、用電量及其他方面的特殊需求。要求 本部分內(nèi)容原則上是運(yùn)營商專項(xiàng)需求調(diào)查結(jié)果的總結(jié)。如未進(jìn)行此項(xiàng)調(diào)查，可以省略。5. 項(xiàng)目SWOT分析和總結(jié)5.1優(yōu)勢(shì)5.2 劣勢(shì)5.3 機(jī)會(huì)5.4風(fēng)險(xiǎn) 要求 本部分是對(duì)前面項(xiàng)目周邊環(huán)境和自身?xiàng)l件、供給市場(chǎng)情況、需求情況的總結(jié)和對(duì)比，基本數(shù)據(jù)已在前面展示，本部分只需引用主要的結(jié)論，并應(yīng)將這些結(jié)論在綜合后進(jìn)一步條理化和深化。因此論述要簡潔明確，條理清晰。對(duì)于含有兩個(gè)及以上物業(yè)類型的項(xiàng)目，不同的物業(yè)類型的分析角度不同，可以分別分析。6. 項(xiàng)目效益分析要求 針對(duì)定位建議和初步經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目投資效益測(cè)算，列出主要的測(cè)算結(jié)果。她心中始終篤定的一個(gè)目標(biāo)，那就是教好深山的每一個(gè)孩子，做一棵大樹，守望這片深山，為這片貧瘠帶來希望。pseudonym Ding Bingcheng), to Jiangsu and Zhejiang in Taihu Lake area opened work, towards armed, carried out guerrilla race. 4 people such as Ding Bingcheng took Zhang Yan, Zhou Fen, from Shanghai, Zhao Anmin troops stationed at the border of Jiangsu and Zhejiang. Ding Bingcheng reach dual-COR, and anti- established contact of Communist Party members, when the Kuomintang military Committee in Jiangsu, Zhejiang and Deputy Commander of the Brigade in Taihu Lake and Qian Kangmin, Director of the Department of the Commission (CPC) accompanied by consultations with Commander Zhao Anmin placement I was personnel related issues. Qian Kangmin efforts, Zhao An