南通市某別墅項目市調總結報告.doc

南通市XX別墅項目市調報告.doc 目 錄一、 環(huán)境篇1、 城市結構（圖）2、 城市總述3、 城市總體規(guī)劃二、 市場篇1、 宏觀住宅市場2、 微觀市場分析三、定位篇四、項目篇1、 地塊分析2、 SWOT分析3、 項目建議通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑叮诘乩砦恢蒙?，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經濟技術開發(fā)區(qū)，面積8001平方公里 ；大南通城市結構規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結構。常州市無錫市蘇州市連云港市鹽城市上海市南京市徐州市 沿海經濟發(fā)展軸：形成以204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現狀：經濟發(fā)展一般，農業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉型期引導：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結構掘港、長沙城鎮(zhèn)圈：現狀：經濟實力較弱，以農業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成“母子型”城鎮(zhèn)空間結構沿江經濟發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現狀：經濟實力最強，市域政治經濟文化中心；引導：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結構匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現狀：經濟實力較強，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結構 南通城市結構圖2、城市總述1） 南通經濟發(fā)展與地位近年來，南通經濟高速發(fā)展，特別是2002年以后，南通GDP年增長率均超過了10%，2005年突破17.4%； 南通在長三角經濟體系中地位顯著，是接受上海經濟輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設有助于打造滬蘇通“金 三角” ，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經濟增長，目前南通在江蘇省的GDP貢獻率達到7.9%，僅次于蘇州、無錫與南京； 按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎工業(yè)和先進制造業(yè)基地，長三角北翼的現代物流中心 ； 相對于長三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢在于其區(qū)位以及優(yōu)勢產業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢在于其當前的 城鄉(xiāng)結構與產業(yè)結構。2）南通在長江三角洲的優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關產業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；產業(yè)優(yōu)勢：輕紡、造船、機電、建材、化工產業(yè)發(fā)達，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產業(yè)，這些特色產業(yè)已形成集聚效應；南通在長江三角洲的劣勢：城鄉(xiāng)結構：人口多、農業(yè)人口比重大，城市化水平較低；產業(yè)結構：第一產業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產業(yè)的產品市場份額偏大，高新技術產業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結構與消費水平2005年年末，南通市共有人口770.86萬人，其中南通市區(qū)人口85.36萬人，占全市人口的11.1%；全市農業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為31.1%，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在25%左右，啟東與海門的非農業(yè)人口比重僅為15.2%、17.3%；南通市全社會固定資產投資與消費品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長。4）產業(yè)結構與規(guī)劃南通在最近幾年產業(yè)結構升級速度較快，第一產業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國民經濟中的比重最高；按照規(guī)劃，南通市區(qū)將形成“一主”：國家級南通經濟技術開發(fā)區(qū)；“二副”：崇川、港閘兩個省級開發(fā)區(qū)；“二帶”：沿江、沿河產業(yè)帶；“六口”：陳橋、橫港等6個道口經濟板塊；“十區(qū)”：陳橋、幸福、閘東等10個工業(yè)集中區(qū)的產業(yè)布局結構；南通特色產業(yè)（如，紡織服裝、精細化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應，這將有助于南通在長三角開發(fā)中實行“錯位競爭”，打造上海擴散產業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地。5）交通布局與規(guī)劃公路：已建成204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋港口：南通港, 與世界上65個國家和地區(qū)的199個港口通航，江海岸線綿延430多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。 蘇通大橋 3、城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠景進一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結構。港閘區(qū)傳承國際資本和民間資本轉移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿為主的現代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設施相應配套的城市組團。主城區(qū)是全市的政治、經濟、科技、文化、金融、貿易中心。原有工業(yè)用地進行調整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現代紡織、精細化工、出口加工、電子等高科技產業(yè)為主；配套居住板塊。江海港區(qū)以發(fā)展大運輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉儲業(yè)為主的新區(qū)。 港閘區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)江海港區(qū)二、市場篇1、宏觀房地產市場一）南通房地產業(yè)發(fā)展現狀南通的房地產業(yè)是隨著經濟體制改革和國民經濟的發(fā)展而逐步建立和發(fā)展起來的，經歷了一個從無到有、從小到大的發(fā)展過程。 （一）房地產開發(fā)企業(yè)現狀1、房地產開發(fā)企業(yè)小型化、主體多元化趨勢明顯到2005年底，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)354家，從資質等級看企業(yè)呈小型化，三級以下的企業(yè)占絕大多數。擁有一級資質的企業(yè)為1家，二級資質的企業(yè)43家，三級資質的企業(yè)180家，四級資質及以下的企業(yè)130家。從登記注冊類型看企業(yè)主體呈多元化，內資企業(yè)占絕大多數。內資企業(yè)為322家，其中：國有企業(yè)為12家，集體企業(yè)為10家，有限責任公司為107家，股份有限公司為15家；外資企業(yè)為32家，其中：港澳臺商投資企業(yè)19家，外商投資企業(yè)13家。2、房地產開發(fā)企業(yè)集中度明顯南通房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到2005年底，市區(qū)為164家，占全市的46.33%；海安為37家，占全市的10.45%；如皋為26家，占全市的7.34%；如東為16家，占全市的4.52%；通州為27家，占全市的7.63%；海門為48家，占全市的13.56%；啟東為36家，占全市的10.17%。 （二）房地產開發(fā)投資現狀 1、投資總量擴張，增速波動較大 作為一個新興行業(yè)，房地產業(yè)投資呈快速增長態(tài)勢，已成為南通全社會投資的重要組成部分?！笆濉逼陂g，是南通房地產業(yè)發(fā)展較快的五年，投資總量持續(xù)擴張，完成投資連創(chuàng)新高（圖2）。房地產開發(fā)投資由2001年的33.13億元，發(fā)展到2005年的80.05億元，五年間累計完成投資256.85億元，年均增長24.68%?！笆濉逼陂g，南通房地產開發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長勢頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國家宏觀調控政策的影響，2002年房地產投資增速由2001年的增長26.89%回落到增長8.54%；2004年受項目清理等國家宏觀調控政策的影響，速度比2003年回落11個百分點；2005年南通房地產投資在國家宏觀調控中繼續(xù)發(fā)展，投資增速達到34.79%，創(chuàng)“九五”以來的最高。 2、商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U張在房地產開發(fā)投資快速增長的同時，商品房施工、竣工規(guī)模也快速擴張?！笆濉逼陂g，南通累計施工房屋面積2806.36萬平方米，比“九五”期間增長85.64%，其中施工住宅面積2307.44萬平方米，比“九五”期間增長92.47%。“十五”期間，南通累計竣工房屋面積1198.43萬平方米，比“九五”期間增加319.94萬平方米，增長36.42%，其中竣工住宅1014.11萬平方米，比“九五”期間增長37.95%。2002年新開工面積的大幅下降，造成2003年竣工面積出現較大幅度的回落(圖3)?！笆濉逼陂g，全市竣工住宅81165套，其中2005年建成22398套，單套住宅平均建筑面積為124.69平方米，比2000年提高19平方米。 3、房地產開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯近幾年，南通高層建筑明顯增多，房屋高層化趨勢明顯，“十五”期間南通累計施工十一層及以上高層建筑293.98萬平方米，占房屋施工面積的10.48%，其中2005年施工十一層及以上高層建筑141.86萬平方米，同比增長121.9%，占房屋施工面積的15.95%，比2001年提高11.55個百分點。2005年市區(qū)施工十一層及以上高層建筑 112.73萬平方米，同比增長155.1%，占比達到23.9%，比2001年提高 17.44個百分點。近年來南通國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，給房地產業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產開發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設日趨城郊化。“十五”期間，市區(qū)隨著行政中心的搬遷和建設，新城區(qū)建設成為房地產開發(fā)的亮點，天安花園、天都花園、前錦花園、五山公寓等一個個小區(qū)建成交付使用，鳳凰萊茵苑、新城小區(qū)、中南世紀新城、兆豐嘉園等大盤紛紛開工建設，2005年市區(qū)的新區(qū)在建房屋施工面積達到102.01萬平方米，占市區(qū)房屋施工面積的21.63%，其中新開工面積達到了92.58萬平方米，占市區(qū)新開工房屋施工面積的35.06%。4、房地產開發(fā)投資結構趨于合理南通房地產市場經過多年市場經濟的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求，投資的結構漸趨合理，形成了以住宅為主、商務為輔的投資格局。2005年統(tǒng)計數據顯示：全市房地產開發(fā)投資中，住宅施工面積已達734.18萬平方米，同比增長44.96%，占全市房地產開發(fā)施工面積的82.55%，比重比2004年提高3.4個百分點；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積分別達到27.34萬平方米、108.10萬平方米，所占的比重分別為3.07%、12.15%，比重比2004年分別提高0.9個百分點與回落2.3個百分點。從2005年全市房地產開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務房建設也有相應的變化，與城市發(fā)展、市場需求相適應。（三）房地產銷售市場現狀1、銷售增長較快，期房成為市場主要銷售形式房地產市場需求增加，銷售看好。1998年以來，商品房銷售面積以年均15.27%的較快速度增長。 “十五”以來，全市累計銷售商品房屋面積1098.99萬平方米，比“九五”期間增長72.01%，其中銷售住宅980.24萬平方米，比“九五”期間增長69.21%。2005年全市銷售商品房屋面積302.92萬平方米，同比增長32.71%，其中銷售住宅267.46萬平方米，同比增長35.84%。今年上半年全市商品房銷售面積176.22萬平方米，按新口徑推算，同比增長18.58%，其中商品住宅銷售面積152.4萬平方米，同比增長19.96%。從房屋銷售形式來看，上半年全市現房銷售面積21.91萬平方米，同比下降54.08%，期房銷售面積154.30萬平方米，同比增長52.92%，期房銷售面積占商品房銷售面積的87.56%，同比提高19.7個百分點。2、商品房市場活躍，個人消費成為市場主體隨著住房體制改革的推進和居民住房需求的增加，特別是“十五”時期全市經濟增長，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相當旺盛，個人購房比重相應上升，個人逐步成為房地產市場的消費主體。2005年，全市商品房銷售面積為302.92萬平方米，實現銷售額76.61億元。在商品房銷售中，個人購買面積達到300.41萬平方米，實現銷售額75.76億元，分別占銷售總量的99.17%和98.89%，比2001年分別提高7.2和11.1個百分點。3、商品房價格上漲，住宅價格快速上揚“十五”期間南通商品房價格上漲較快，2005年商品房平均價格達到 2578.7元/平方米，比2000年上漲1189.8元/平方米，年均上漲13.17%。其中住宅平均價格由2000年的1298.42元/平方米，上漲到2005年的2419.58%，年均上漲12.16%。今年上半年全市商品房平均價格為3351.49元/平方米，同比上漲21.65%，其中住宅平均價格為3061.68元/平方米，同比上漲20.84%。市區(qū)商品房平均價格為3971.98元/平方米，同比上漲17.75%，其中住宅平均價格為3899.1元/平方米，同比上漲20.19%，剔除低價位商品房影響，市區(qū)商品住宅平均價格為4091.44元/平方米。今年二季度市區(qū)二手房重點調查資料顯示：二手房住宅平均價格為4411元/平方米，比一季度上升348元/平方米。從樣本控制點價格抽樣報告情況看，平均價格超4000元/平方米的樣本控制點占全部樣本控制點的77.8%，其中5000元/平方米以上的樣本控制點占19.4%（表1）。二）制約房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析南通市房地產業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場持續(xù)旺銷，房地產業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運行過程中還存在一些不容忽視的問題，應引起重視和關注。（一）資質等級偏低在房地產開發(fā)企業(yè)中，實力強、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，近九成企業(yè)資質等級偏低。2005年末，資質等級為三級及以下企業(yè)310個，占全部企業(yè)個數的87.58%，一、二級企業(yè)個數分別僅有1個和43個，分別僅占0.3%和12.14%。從市場占有份額來看，一、二級企業(yè)的投資總規(guī)模分別只占全部的1.27%和26.01%，三級及以下企業(yè)占有近八成的市場份額。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。（二）負債率偏高房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，由于企業(yè)實收資本少，不得不舉債度日。2005年末，全市房地產開發(fā)企業(yè)共擁有資產327.08億元，其中負債257.47億元，平均每個企業(yè)負債7273萬元，企業(yè)資產負債率高達78.72，其中資質等級為二級、三級的企業(yè)資產負債率分別為81.62和80.22。企業(yè)負債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。（三）商品房空置面積較多2005年底商品房空置面積總量達到67.99萬平方米，同比增長10.71%，其中住宅為44.87萬平方米，同比增長33.11%，占空置面積總量的65.99%，其他空置分別為：辦公樓為3.19萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為18.58萬平方米，其他房屋為1.35萬平方米。空置面積過多，一方面會造成社會資源的浪費，另一方面也會占壓資金，影響房地產開發(fā)企業(yè)的效益。（四）商品房價格上漲較快，房價收入比偏高商品住宅價格由2000年的1298.4元/平方米，上漲到2001年的1484元/平方米、2002年的1564.4元/平方米、2003年的1765.1元/平方米、2004 年的1898.81元/平方米和2005年的2419.6元/平方米。2005年市區(qū)居民人均可支配收入12384元，按戶均3人計算，家庭年收入3.72萬元。2005年市區(qū)商品住宅均價2617.96元，買一套100平方米的住宅需26.18萬元，是當年家庭年收入的7.04倍。如剔除低價位商品房價格的影響，市區(qū)房價與收入比超過10倍。按世界銀行提出的房價應是家庭年收入的36倍的標準來衡量，南通房價收入比明顯偏高。（五）房地產企業(yè)融資渠道單一房地產是資金高度密集型行業(yè)，長期以來銀行既給開發(fā)商“買”地，又放建設款貸款給施工隊，還貸款給購房者買房。風險由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產商，房地產商靠著銀行發(fā)大財。現在要房地產商自己來承擔資金風險，而全市房地產自有資金一般僅占當年到位資金的15%左右，基礎十分脆弱。宏觀調控后，多數房地產商的應對措施首先是進一步擴大期房的銷售來彌補資金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材設備購置款，應付款所占當年完成投資的比重在10%左右。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊貸不到款無法墊資，被動購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦市場出現供大于求的局面，房地產資金鏈會有斷裂的危險。2005年的到位資金雖然增速不低（30.06），但滯后開發(fā)投資增速（34.79）4.7個百分點。三）對房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考目前，針對部分地區(qū)房地產投資規(guī)模過大，價格增長過快，結構不合理等問題，國家已采取了多種措施，通過經濟、行政等手段，控制信貸和土地兩個閘門，有保有壓，區(qū)別對待，已經取得了初步的成效。但要使房地產市場巨大的潛在需求轉變?yōu)橛行枨?，就必須政府部門、房地產企業(yè)、金融機構要實行三方聯(lián)動，積極采取有針對性的措施進行調控與引導，全力促進房地產業(yè)的健康快速發(fā)展。（一）政府部門加強調控，優(yōu)化環(huán)境房地產行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經濟發(fā)展水平相適應，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應，同時也要適應城市的發(fā)展需要。一是房地產市場調控要做到適時適度，遠近結合。調控力度的把握主要是對房地產市場總量和結構調控力度的把握，積極引導商品房開發(fā)結構調整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進一步整頓和規(guī)范房地產市場，各有關部門要進一步完善房屋產權登記、評估等市場交易體系及土地招標制度，強化土地供應管理，控制土地購買的無序增長。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅決治理房地產開發(fā)和交易活動的違規(guī)違法行為，確保房地產業(yè)健康發(fā)展；同時搞活房地產二、三級交易市場，促進居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產業(yè)的發(fā)展要納入城市建設的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計劃、有步驟地開發(fā)。五是要進一步優(yōu)化房地產開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建房成本。六是要加強對房地產市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產預警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導企業(yè)理性投資和居民理性購房。（二）房地產企業(yè)內練素質、外樹形象面對激烈的市場競爭，首先，房地產企業(yè)要強化自身素質，改革內部機制，創(chuàng)新經營理念，提高管理水平。通過改革創(chuàng)新，加強管理，增強發(fā)展實力，提高市場競爭力。其次，房地產企業(yè)要根據市場需求的變化不斷調整開發(fā)結構，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構造多層次供給體系，以結構調整促進商品房開發(fā)的理性回歸。第三，房地產業(yè)的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發(fā)商要加強工程質量，完善內部質量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質房。第四，要加強市場營銷，樹立理性的營銷觀念，堅持誠信服務，進行“陽光”操作。重點是加強小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設計、生態(tài)平衡等等，通過加強營銷誠信服務積極創(chuàng)造市場。（三）金融機構制度創(chuàng)新、加大支持目前中、低收入者是房地產市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。金融機構應向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。一要進一步改革公積金制度，放松現行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應居民改善住房條件的梯次需求。要加強對房地產開發(fā)貸款的監(jiān)管，對開發(fā)商要嚴格執(zhí)行房地產企業(yè)資本金制度，加強對申貸企業(yè)信譽度和還貸能力的審核；對購買者貸款要嚴格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風險。2、微觀房地產市場 東郊莊園：本項目位于南通市金通路3688號，由江蘇星源房產天一公司開發(fā)，總占地458畝，總建筑面積14.8萬平方米，綠化率41%，建筑密度22%，其中會所面積為2萬平方米；小區(qū)共分三期開發(fā)，一期現已交房，二期將于06年12月交房，三期則將于07年初動工，一期獨棟去化在95%左右，聯(lián)排在74%左右，余房多在外側，即遠離水系及中心花園區(qū)的房源，二期06年9月28日開盤，現已去化30余套，二期面積約為260328m2，總價在250260萬/套，均價約在800010000元/ m2之間，例如一套218 m2的獨棟（含地下室418 m2）總價在218萬；而一套300 m2（含地下）的雙拼總價則為180萬。 優(yōu)山美地：本項目位于南位于園林景觀大道星湖大道1888號（瑞慈醫(yī)院東側），毗鄰國家4A級狼山風景區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，整個小區(qū)總占地33萬余平方米，建筑面積約40萬平方米，規(guī)劃有獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層等物業(yè)類型?，F一期外圍別墅已全部售磬，待推二期為島中島獨棟梁別墅（600-800 m2）、聯(lián)排別墅和八棟已封頂的花園洋房（120 m2和180 m2），價格未定；小區(qū)擁有會所、三條特色風情街，農貿市場、幼兒園等內部配套設施。項目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內南北中心主河道南通長江，奔遠長流，整體規(guī)劃以尊重大自然紋理生態(tài)為尺度，將狼山優(yōu)美環(huán)境延伸，萃取狼山自然風貌與長江水系引入景觀規(guī)劃中，運用“坡、水、林”三大自然造景手法來營造自然生態(tài)空間，打造南通唯一一個擁有真山真水的生態(tài)國際社區(qū)。中南世紀城：本項目北接市政府，南依體育會展中心，東臨南通大學，西望狼山風景和已建好的現代化高檔市政設施，是集行政、商業(yè)商務、金融、居住、教育、體育六大中心與一體的現代新城區(qū)。本項目的住宅、商業(yè)、商務、休閑、娛樂、體育等項目現已全面啟動，它將是南通市最富有的商機和最具有活力的現代中心城。項目總占地面積996927 m2，總建筑面積: 250000 m2，其中住宅面積為400000 m2，共13棟梁高層住宅，現余4棟未售，預計在11月中下旬將推出9#和平11#，面積為110190 m2之間，均價據銷售人員稱約在5600元/m2左右，平面差為500元/ m2，立面差在50100元/ m2，共3000戶預計開發(fā)周期為68年，小區(qū)共有710個機動車位、2280個非機動車位供住戶使用，現已有13、17、22、31路公共交通。小區(qū)內部配套: 商鋪、幼兒園、郵局；中小學: 南通大學、外國語學校等；綜合商場: 麥客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車百貨銀行: 中國銀行、中國建設銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社；醫(yī)院: 醫(yī)療中心、瑞慈醫(yī)院（江蘇省最好的民辦醫(yī)院）；其他: 游泳池、網球場、市民廣場、體育會展中心、大劇院、文化中心、比環(huán)西文化廣場大7.5倍的大廣場、六縣一市的公交轉乘點、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、旭日山莊大酒店、5000平米的凈菜市場等等。鳳凰萊茵苑：鳳凰萊茵苑坐落于東南至海港引河，西至工農路，北至洪江路、通啟路的新城區(qū)核心地塊，與南通市新城區(qū)行政中心隔河相望。整個小區(qū)三面臨水，一面臨街。小區(qū)總用地面積32.11萬平方米，占地面積213519.51 m2，總建筑面積276872 m2，其中住宅251868 m2，綠地率46.5%，容積率1.203，建筑密度22.4%，總機動車位1034輛。小區(qū)配有25004 m2的幼兒園、商業(yè)服務用房、居委會、物業(yè)管理、社區(qū)服務、文化活動站、衛(wèi)生站、公廁等有關公建配套設施；鳳凰萊茵苑項目總投資預計約8億元人民幣，共分三期開發(fā)，一期已售完，二期余一部分將于11月中下旬推盤，三期（7棟小高層和9棟聯(lián)排別墅）預計在07年初動工；小高層均價在5200元/ m2左右，別墅價格在1000012000元/ m2左右。小區(qū)住宅戶型設計采用全明設計，功能布局體現現代健康人居設計理念；陽臺直接入戶，設子母門，既尊貴大氣又安全實用；臥室多為南向，南北通透，景致開揚；書房獨立設計，外接娛樂室，豐富主人業(yè)余生活；主臥連接景觀陽臺，配有獨立衛(wèi)浴和走入式衣柜。采用的成套技術有外墻保溫、雙層玻璃窗等，采用智能化管理，在室內裝修上對精裝修進行了有益的嘗試，做了小部分精裝修。 蘇建花園城：本項目首創(chuàng)南通城區(qū)最大120000平方米的純生態(tài)園林，收藏4500平方米的私家湖泊，充分領略1300米的水岸景觀，擁有詩意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧。整個小區(qū)綠意盎然、流水潺潺、波光粼粼。舉目望去，滿園春色;側耳傾聽，蟲鳴鳥啼。此時您與自然最近。項目引進園外先進物業(yè)管理模式，三星級的設計標準，八重小區(qū)內部智能化配套系統(tǒng)，三重小區(qū)內部保安系統(tǒng)，24小時全天候即時響應，聯(lián)網可視對講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。 小區(qū)內24000平方米的繁華商業(yè)配套 、2900平方米的4層高檔診所、40000平方米的超大型車庫、300平方米銀行和郵電配套，幼兒園、學校，一切應有盡有，還規(guī)劃有四星級酒店入戶其中。 兆豐嘉園：本項目位于南通市新城區(qū)范圍內，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江路，南接平倭路，東臨城市主干道工農路，交通便利。項目規(guī)劃用地約273畝，占地面積約38萬平方米，共396戶，現在售的為6棟高層（15F）、14棟多層住宅和5棟聯(lián)排別墅，高層起價4138元/ m2，均價約為47004800元/ m2，立面差為100元/ m2，去化約70%，聯(lián)排別墅面積180240 m2，獨棟別墅（年底開盤）面積為240345 m2（不含地下室和閣樓贈送面積），例如聯(lián)排240 m2總價約180萬，而獨棟240 m2總價則約在290萬。 小區(qū)物業(yè)管理費1.23元/ m2，年底開盤的多為獨棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（46聯(lián)）。 晏園南岸：本項目位于一號橋，占地約27836平方米，總建筑面積約為36188平方米，共規(guī)劃有二棟18F高層住宅、9棟獨棟別墅和8棟聯(lián)排別墅，共160戶，現推出的是兩棟高層住宅，其中19#于9月28日開盤現余10幾戶未去化，而18#也于11月1日推盤，至中午已定10戶，面積僅163 m2和1 65 m2兩個戶型，均價在5400元/ m2左右（6F-5090元/ m2，10F5400元/ m2），立面差為50100元/ m2。其中項目別墅，位于地塊南部，僅建有20套，組團設有獨立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項目高層洋房，建筑立面采用三段式設計，寶藍色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯落有致，建筑外形的可觀性極強。2幢18層兩梯兩戶住宅，均為160平米三房以上大戶型錯層設計，氣派顯赫，布局合理，全明設計，寬敞實用，以采納充足光線及清新空氣為重點，通風極佳，視野開闊，戶戶見景。 濠濱花園：本項目位于濠北路與濠東路的交界得。占地6.9萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，現去化已達65%左右，別墅僅余項目西側，據說是因為風水因為，因為其前方有一座廟，現余的聯(lián)排別墅面積在320平方米，總價在400萬。天虹花園：本項目位于人民東路小石橋轉盤東800米，由南通開發(fā)區(qū)天虹房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積135000 m2，總建筑面積147000 m2，共1002戶，400個停車位；項目共有9棟別墅（共50記），現已售出5棟（