南通市某別墅項目市調(diào)總結(jié)報告.doc

南通市XX別墅項目市調(diào)報告.doc 目 錄一、 環(huán)境篇1、 城市結(jié)構(gòu)（圖）2、 城市總述3、 城市總體規(guī)劃二、 市場篇1、 宏觀住宅市場2、 微觀市場分析三、定位篇四、項目篇1、 地塊分析2、 SWOT分析3、 項目建議通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東4市（縣級），海安、如東2縣，崇川、港閘2區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積8001平方公里 ；大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門、匯龍為市域次中心，以204國道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn)主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu)。常州市無錫市蘇州市連云港市鹽城市上海市南京市徐州市 沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸海安、如皋城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)掘港、長沙城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主；引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成“母子型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸南通市城市圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心；引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈：現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模；引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽“眾星拱月”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 南通城市結(jié)構(gòu)圖2、城市總述1） 南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地位近年來，南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是2002年以后，南通GDP年增長率均超過了10%，2005年突破17.4%； 南通在長三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇通“金 三角” ，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，目前南通在江蘇省的GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到7.9%，僅次于蘇州、無錫與南京； 按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心 ； 相對于長三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢在于其區(qū)位以及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢在于其當(dāng)前的 城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2）南通在長江三角洲的優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)；南通在長江三角洲的劣勢：城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費水平2005年年末，南通市共有人口770.86萬人，其中南通市區(qū)人口85.36萬人，占全市人口的11.1%；全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為31.1%，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在25%左右，啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為15.2%、17.3%；南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費品零售總額在02年以后增幅加快，人均GDP與城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增長。4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)劃南通在最近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級速度較快，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，工業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重最高；按照規(guī)劃，南通市區(qū)將形成“一主”：國家級南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；“二副”：崇川、港閘兩個省級開發(fā)區(qū)；“二帶”：沿江、沿河產(chǎn)業(yè)帶；“六口”：陳橋、橫港等6個道口經(jīng)濟(jì)板塊；“十區(qū)”：陳橋、幸福、閘東等10個工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)；南通特色產(chǎn)業(yè)（如，紡織服裝、精細(xì)化工、船舶制造）正逐漸形成聚集效應(yīng)，這將有助于南通在長三角開發(fā)中實行“錯位競爭”，打造上海擴(kuò)散產(chǎn)業(yè)的協(xié)作基地，以及長三角的加工基地。5）交通布局與規(guī)劃公路：已建成204國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； 鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋港口：南通港, 與世界上65個國家和地區(qū)的199個港口通航，江海岸線綿延430多公里。在建洋口港是江蘇唯一可建10萬噸至20萬噸級國際性深水大港的理想港址，將形成江蘇最大的出海入陸通道。 蘇通大橋 3、城市總體規(guī)劃南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。港閘區(qū)傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。江海港區(qū)以發(fā)展大運(yùn)輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉儲業(yè)為主的新區(qū)。 港閘區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)江海港區(qū)二、市場篇1、宏觀房地產(chǎn)市場一）南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀南通的房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立和發(fā)展起來的，經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大的發(fā)展過程。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小型化、主體多元化趨勢明顯到2005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)354家，從資質(zhì)等級看企業(yè)呈小型化，三級以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。擁有一級資質(zhì)的企業(yè)為1家，二級資質(zhì)的企業(yè)43家，三級資質(zhì)的企業(yè)180家，四級資質(zhì)及以下的企業(yè)130家。從登記注冊類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。內(nèi)資企業(yè)為322家，其中：國有企業(yè)為12家，集體企業(yè)為10家，有限責(zé)任公司為107家，股份有限公司為15家；外資企業(yè)為32家，其中：港澳臺商投資企業(yè)19家，外商投資企業(yè)13家。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到2005年底，市區(qū)為164家，占全市的46.33%；海安為37家，占全市的10.45%；如皋為26家，占全市的7.34%；如東為16家，占全市的4.52%；通州為27家，占全市的7.63%；海門為48家，占全市的13.56%；啟東為36家，占全市的10.17%。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀 1、投資總量擴(kuò)張，增速波動較大 作為一個新興行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資呈快速增長態(tài)勢，已成為南通全社會投資的重要組成部分?！笆濉逼陂g，是南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的五年，投資總量持續(xù)擴(kuò)張，完成投資連創(chuàng)新高（圖2）。房地產(chǎn)開發(fā)投資由2001年的33.13億元，發(fā)展到2005年的80.05億元，五年間累計完成投資256.85億元，年均增長24.68%。“十五”期間，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長勢頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國家宏觀調(diào)控政策的影響，2002年房地產(chǎn)投資增速由2001年的增長26.89%回落到增長8.54%；2004年受項目清理等國家宏觀調(diào)控政策的影響，速度比2003年回落11個百分點；2005年南通房地產(chǎn)投資在國家宏觀調(diào)控中繼續(xù)發(fā)展，投資增速達(dá)到34.79%，創(chuàng)“九五”以來的最高。 2、商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U(kuò)張在房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的同時，商品房施工、竣工規(guī)模也快速擴(kuò)張?！笆濉逼陂g，南通累計施工房屋面積2806.36萬平方米，比“九五”期間增長85.64%，其中施工住宅面積2307.44萬平方米，比“九五”期間增長92.47%?！笆濉逼陂g，南通累計竣工房屋面積1198.43萬平方米，比“九五”期間增加319.94萬平方米，增長36.42%，其中竣工住宅1014.11萬平方米，比“九五”期間增長37.95%。2002年新開工面積的大幅下降，造成2003年竣工面積出現(xiàn)較大幅度的回落(圖3)。“十五”期間，全市竣工住宅81165套，其中2005年建成22398套，單套住宅平均建筑面積為124.69平方米，比2000年提高19平方米。 3、房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯近幾年，南通高層建筑明顯增多，房屋高層化趨勢明顯，“十五”期間南通累計施工十一層及以上高層建筑293.98萬平方米，占房屋施工面積的10.48%，其中2005年施工十一層及以上高層建筑141.86萬平方米，同比增長121.9%，占房屋施工面積的15.95%，比2001年提高11.55個百分點。2005年市區(qū)施工十一層及以上高層建筑 112.73萬平方米，同比增長155.1%，占比達(dá)到23.9%，比2001年提高 17.44個百分點。近年來南通國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設(shè)日趨城郊化。“十五”期間，市區(qū)隨著行政中心的搬遷和建設(shè)，新城區(qū)建設(shè)成為房地產(chǎn)開發(fā)的亮點，天安花園、天都花園、前錦花園、五山公寓等一個個小區(qū)建成交付使用，鳳凰萊茵苑、新城小區(qū)、中南世紀(jì)新城、兆豐嘉園等大盤紛紛開工建設(shè)，2005年市區(qū)的新區(qū)在建房屋施工面積達(dá)到102.01萬平方米，占市區(qū)房屋施工面積的21.63%，其中新開工面積達(dá)到了92.58萬平方米，占市區(qū)新開工房屋施工面積的35.06%。4、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨于合理南通房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求，投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅施工面積已達(dá)734.18萬平方米，同比增長44.96%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積的82.55%，比重比2004年提高3.4個百分點；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積分別達(dá)到27.34萬平方米、108.10萬平方米，所占的比重分別為3.07%、12.15%，比重比2004年分別提高0.9個百分點與回落2.3個百分點。從2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。（三）房地產(chǎn)銷售市場現(xiàn)狀1、銷售增長較快，期房成為市場主要銷售形式房地產(chǎn)市場需求增加，銷售看好。1998年以來，商品房銷售面積以年均15.27%的較快速度增長。 “十五”以來，全市累計銷售商品房屋面積1098.99萬平方米，比“九五”期間增長72.01%，其中銷售住宅980.24萬平方米，比“九五”期間增長69.21%。2005年全市銷售商品房屋面積302.92萬平方米，同比增長32.71%，其中銷售住宅267.46萬平方米，同比增長35.84%。今年上半年全市商品房銷售面積176.22萬平方米，按新口徑推算，同比增長18.58%，其中商品住宅銷售面積152.4萬平方米，同比增長19.96%。從房屋銷售形式來看，上半年全市現(xiàn)房銷售面積21.91萬平方米，同比下降54.08%，期房銷售面積154.30萬平方米，同比增長52.92%，期房銷售面積占商品房銷售面積的87.56%，同比提高19.7個百分點。2、商品房市場活躍，個人消費成為市場主體隨著住房體制改革的推進(jìn)和居民住房需求的增加，特別是“十五”時期全市經(jīng)濟(jì)增長，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相當(dāng)旺盛，個人購房比重相應(yīng)上升，個人逐步成為房地產(chǎn)市場的消費主體。2005年，全市商品房銷售面積為302.92萬平方米，實現(xiàn)銷售額76.61億元。在商品房銷售中，個人購買面積達(dá)到300.41萬平方米，實現(xiàn)銷售額75.76億元，分別占銷售總量的99.17%和98.89%，比2001年分別提高7.2和11.1個百分點。3、商品房價格上漲，住宅價格快速上揚(yáng)“十五”期間南通商品房價格上漲較快，2005年商品房平均價格達(dá)到 2578.7元/平方米，比2000年上漲1189.8元/平方米，年均上漲13.17%。其中住宅平均價格由2000年的1298.42元/平方米，上漲到2005年的2419.58%，年均上漲12.16%。今年上半年全市商品房平均價格為3351.49元/平方米，同比上漲21.65%，其中住宅平均價格為3061.68元/平方米，同比上漲20.84%。市區(qū)商品房平均價格為3971.98元/平方米，同比上漲17.75%，其中住宅平均價格為3899.1元/平方米，同比上漲20.19%，剔除低價位商品房影響，市區(qū)商品住宅平均價格為4091.44元/平方米。今年二季度市區(qū)二手房重點調(diào)查資料顯示：二手房住宅平均價格為4411元/平方米，比一季度上升348元/平方米。從樣本控制點價格抽樣報告情況看，平均價格超4000元/平方米的樣本控制點占全部樣本控制點的77.8%，其中5000元/平方米以上的樣本控制點占19.4%（表1）。二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場持續(xù)旺銷，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運(yùn)行過程中還存在一些不容忽視的問題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。（一）資質(zhì)等級偏低在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實力強(qiáng)、規(guī)模大的企業(yè)比重偏小，近九成企業(yè)資質(zhì)等級偏低。2005年末，資質(zhì)等級為三級及以下企業(yè)310個，占全部企業(yè)個數(shù)的87.58%，一、二級企業(yè)個數(shù)分別僅有1個和43個，分別僅占0.3%和12.14%。從市場占有份額來看，一、二級企業(yè)的投資總規(guī)模分別只占全部的1.27%和26.01%，三級及以下企業(yè)占有近八成的市場份額。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。（二）負(fù)債率偏高房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于企業(yè)實收資本少，不得不舉債度日。2005年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共擁有資產(chǎn)327.08億元，其中負(fù)債257.47億元，平均每個企業(yè)負(fù)債7273萬元，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.72，其中資質(zhì)等級為二級、三級的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為81.62和80.22。企業(yè)負(fù)債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。（三）商品房空置面積較多2005年底商品房空置面積總量達(dá)到67.99萬平方米，同比增長10.71%，其中住宅為44.87萬平方米，同比增長33.11%，占空置面積總量的65.99%，其他空置分別為：辦公樓為3.19萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為18.58萬平方米，其他房屋為1.35萬平方米。空置面積過多，一方面會造成社會資源的浪費，另一方面也會占壓資金，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。（四）商品房價格上漲較快，房價收入比偏高商品住宅價格由2000年的1298.4元/平方米，上漲到2001年的1484元/平方米、2002年的1564.4元/平方米、2003年的1765.1元/平方米、2004 年的1898.81元/平方米和2005年的2419.6元/平方米。2005年市區(qū)居民人均可支配收入12384元，按戶均3人計算，家庭年收入3.72萬元。2005年市區(qū)商品住宅均價2617.96元，買一套100平方米的住宅需26.18萬元，是當(dāng)年家庭年收入的7.04倍。如剔除低價位商品房價格的影響，市區(qū)房價與收入比超過10倍。按世界銀行提出的房價應(yīng)是家庭年收入的36倍的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，南通房價收入比明顯偏高。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，長期以來銀行既給開發(fā)商“買”地，又放建設(shè)款貸款給施工隊，還貸款給購房者買房。風(fēng)險由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財?，F(xiàn)在要房地產(chǎn)商自己來承擔(dān)資金風(fēng)險，而全市房地產(chǎn)自有資金一般僅占當(dāng)年到位資金的15%左右，基礎(chǔ)十分脆弱。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷售來彌補(bǔ)資金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材設(shè)備購置款，應(yīng)付款所占當(dāng)年完成投資的比重在10%左右。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊貸不到款無法墊資，被動購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦市場出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會有斷裂的危險。2005年的到位資金雖然增速不低（30.06），但滯后開發(fā)投資增速（34.79）4.7個百分點。三）對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考目前，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格增長過快，結(jié)構(gòu)不合理等問題，國家已采取了多種措施，通過經(jīng)濟(jì)、行政等手段，控制信貸和土地兩個閘門，有保有壓，區(qū)別對待，已經(jīng)取得了初步的成效。但要使房地產(chǎn)市場巨大的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，就必須政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)要實行三方聯(lián)動，積極采取有針對性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。（一）政府部門加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應(yīng)，同時也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。一是房地產(chǎn)市場調(diào)控要做到適時適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。調(diào)控力度的把握主要是對房地產(chǎn)市場總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評估等市場交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購買的無序增長。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時搞活房地產(chǎn)二、三級交易市場，促進(jìn)居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計劃、有步驟地開發(fā)。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建房成本。六是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象面對激烈的市場競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平。通過改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實力，提高市場競爭力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。第四，要加強(qiáng)市場營銷，樹立理性的營銷觀念，堅持誠信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作。重點是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計、生態(tài)平衡等等，通過加強(qiáng)營銷誠信服務(wù)積極創(chuàng)造市場。（三）金融機(jī)構(gòu)制度創(chuàng)新、加大支持目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，對開發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對購買者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險。2、微觀房地產(chǎn)市場 東郊莊園：本項目位于南通市金通路3688號，由江蘇星源房產(chǎn)天一公司開發(fā)，總占地458畝，總建筑面積14.8萬平方米，綠化率41%，建筑密度22%，其中會所面積為2萬平方米；小區(qū)共分三期開發(fā)，一期現(xiàn)已交房，二期將于06年12月交房，三期則將于07年初動工，一期獨棟去化在95%左右，聯(lián)排在74%左右，余房多在外側(cè)，即遠(yuǎn)離水系及中心花園區(qū)的房源，二期06年9月28日開盤，現(xiàn)已去化30余套，二期面積約為260328m2，總價在250260萬/套，均價約在800010000元/ m2之間，例如一套218 m2的獨棟（含地下室418 m2）總價在218萬；而一套300 m2（含地下）的雙拼總價則為180萬。 優(yōu)山美地：本項目位于南位于園林景觀大道星湖大道1888號（瑞慈醫(yī)院東側(cè)），毗鄰國家4A級狼山風(fēng)景區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，整個小區(qū)總占地33萬余平方米，建筑面積約40萬平方米，規(guī)劃有獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層等物業(yè)類型。現(xiàn)一期外圍別墅已全部售磬，待推二期為島中島獨棟梁別墅（600-800 m2）、聯(lián)排別墅和八棟已封頂?shù)幕▓@洋房（120 m2和180 m2），價格未定；小區(qū)擁有會所、三條特色風(fēng)情街，農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園等內(nèi)部配套設(shè)施。項目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內(nèi)南北中心主河道南通長江，奔遠(yuǎn)長流，整體規(guī)劃以尊重大自然紋理生態(tài)為尺度，將狼山優(yōu)美環(huán)境延伸，萃取狼山自然風(fēng)貌與長江水系引入景觀規(guī)劃中，運(yùn)用“坡、水、林”三大自然造景手法來營造自然生態(tài)空間，打造南通唯一一個擁有真山真水的生態(tài)國際社區(qū)。中南世紀(jì)城：本項目北接市政府，南依體育會展中心，東臨南通大學(xué)，西望狼山風(fēng)景和已建好的現(xiàn)代化高檔市政設(shè)施，是集行政、商業(yè)商務(wù)、金融、居住、教育、體育六大中心與一體的現(xiàn)代新城區(qū)。本項目的住宅、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、體育等項目現(xiàn)已全面啟動，它將是南通市最富有的商機(jī)和最具有活力的現(xiàn)代中心城。項目總占地面積996927 m2，總建筑面積: 250000 m2，其中住宅面積為400000 m2，共13棟梁高層住宅，現(xiàn)余4棟未售，預(yù)計在11月中下旬將推出9#和平11#，面積為110190 m2之間，均價據(jù)銷售人員稱約在5600元/m2左右，平面差為500元/ m2，立面差在50100元/ m2，共3000戶預(yù)計開發(fā)周期為68年，小區(qū)共有710個機(jī)動車位、2280個非機(jī)動車位供住戶使用，現(xiàn)已有13、17、22、31路公共交通。小區(qū)內(nèi)部配套: 商鋪、幼兒園、郵局；中小學(xué): 南通大學(xué)、外國語學(xué)校等；綜合商場: 麥客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車百貨銀行: 中國銀行、中國建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社；醫(yī)院: 醫(yī)療中心、瑞慈醫(yī)院（江蘇省最好的民辦醫(yī)院）；其他: 游泳池、網(wǎng)球場、市民廣場、體育會展中心、大劇院、文化中心、比環(huán)西文化廣場大7.5倍的大廣場、六縣一市的公交轉(zhuǎn)乘點、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、旭日山莊大酒店、5000平米的凈菜市場等等。鳳凰萊茵苑：鳳凰萊茵苑坐落于東南至海港引河，西至工農(nóng)路，北至洪江路、通啟路的新城區(qū)核心地塊，與南通市新城區(qū)行政中心隔河相望。整個小區(qū)三面臨水，一面臨街。小區(qū)總用地面積32.11萬平方米，占地面積213519.51 m2，總建筑面積276872 m2，其中住宅251868 m2，綠地率46.5%，容積率1.203，建筑密度22.4%，總機(jī)動車位1034輛。小區(qū)配有25004 m2的幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、居委會、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、文化活動站、衛(wèi)生站、公廁等有關(guān)公建配套設(shè)施；鳳凰萊茵苑項目總投資預(yù)計約8億元人民幣，共分三期開發(fā)，一期已售完，二期余一部分將于11月中下旬推盤，三期（7棟小高層和9棟聯(lián)排別墅）預(yù)計在07年初動工；小高層均價在5200元/ m2左右，別墅價格在1000012000元/ m2左右。小區(qū)住宅戶型設(shè)計采用全明設(shè)計，功能布局體現(xiàn)現(xiàn)代健康人居設(shè)計理念；陽臺直接入戶，設(shè)子母門，既尊貴大氣又安全實用；臥室多為南向，南北通透，景致開揚(yáng)；書房獨立設(shè)計，外接娛樂室，豐富主人業(yè)余生活；主臥連接景觀陽臺，配有獨立衛(wèi)浴和走入式衣柜。采用的成套技術(shù)有外墻保溫、雙層玻璃窗等，采用智能化管理，在室內(nèi)裝修上對精裝修進(jìn)行了有益的嘗試，做了小部分精裝修。 蘇建花園城：本項目首創(chuàng)南通城區(qū)最大120000平方米的純生態(tài)園林，收藏4500平方米的私家湖泊，充分領(lǐng)略1300米的水岸景觀，擁有詩意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧。整個小區(qū)綠意盎然、流水潺潺、波光粼粼。舉目望去，滿園春色;側(cè)耳傾聽，蟲鳴鳥啼。此時您與自然最近。項目引進(jìn)園外先進(jìn)物業(yè)管理模式，三星級的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，八重小區(qū)內(nèi)部智能化配套系統(tǒng)，三重小區(qū)內(nèi)部保安系統(tǒng)，24小時全天候即時響應(yīng)，聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)24000平方米的繁華商業(yè)配套 、2900平方米的4層高檔診所、40000平方米的超大型車庫、300平方米銀行和郵電配套，幼兒園、學(xué)校，一切應(yīng)有盡有，還規(guī)劃有四星級酒店入戶其中。 兆豐嘉園：本項目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi)，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江路，南接平倭路，東臨城市主干道工農(nóng)路，交通便利。項目規(guī)劃用地約273畝，占地面積約38萬平方米，共396戶，現(xiàn)在售的為6棟高層（15F）、14棟多層住宅和5棟聯(lián)排別墅，高層起價4138元/ m2，均價約為47004800元/ m2，立面差為100元/ m2，去化約70%，聯(lián)排別墅面積180240 m2，獨棟別墅（年底開盤）面積為240345 m2（不含地下室和閣樓贈送面積），例如聯(lián)排240 m2總價約180萬，而獨棟240 m2總價則約在290萬。 小區(qū)物業(yè)管理費1.23元/ m2，年底開盤的多為獨棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（46聯(lián)）。 晏園南岸：本項目位于一號橋，占地約27836平方米，總建筑面積約為36188平方米，共規(guī)劃有二棟18F高層住宅、9棟獨棟別墅和8棟聯(lián)排別墅，共160戶，現(xiàn)推出的是兩棟高層住宅，其中19#于9月28日開盤現(xiàn)余10幾戶未去化，而18#也于11月1日推盤，至中午已定10戶，面積僅163 m2和1 65 m2兩個戶型，均價在5400元/ m2左右（6F-5090元/ m2，10F5400元/ m2），立面差為50100元/ m2。其中項目別墅，位于地塊南部，僅建有20套，組團(tuán)設(shè)有獨立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項目高層洋房，建筑立面采用三段式設(shè)計，寶藍(lán)色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯落有致，建筑外形的可觀性極強(qiáng)。2幢18層兩梯兩戶住宅，均為160平米三房以上大戶型錯層設(shè)計，氣派顯赫，布局合理，全明設(shè)計，寬敞實用，以采納充足光線及清新空氣為重點，通風(fēng)極佳，視野開闊，戶戶見景。 濠濱花園：本項目位于濠北路與濠東路的交界得。占地6.9萬平方米，總建筑面積7.8萬平方米，現(xiàn)去化已達(dá)65%左右，別墅僅余項目西側(cè)，據(jù)說是因為風(fēng)水因為，因為其前方有一座廟，現(xiàn)余的聯(lián)排別墅面積在320平方米，總價在400萬。天虹花園：本項目位于人民東路小石橋轉(zhuǎn)盤東800米，由南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積135000 m2，總建筑面積147000 m2，共1002戶，400個停車位；項目共有9棟別墅（共50記），現(xiàn)已售出5棟（