商業(yè)項目策劃顧問及招商代理服務合同.doc

*廣場項目商業(yè)項目策劃顧問及招商服務合同甲方： *集團沈陽房屋開發(fā)有限公司乙方： 沈陽*地產(chǎn)營銷顧問有限公司甲乙雙方在平等互利的基礎上，經(jīng)充分友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國民法通則和中華人民共和國合同法的有關規(guī)定，就甲方委托乙方對“*廣場項目”（以下簡稱：本項目）進行商業(yè)項目策劃顧問及招商代理服務事宜達成以下協(xié)議，供雙方共同遵守。第一條：服務標的及合作方式、范圍一、 標的名稱：*廣場二、 標的地址：*與*交叉路口（西北角）三、 標的功能：規(guī)劃功能包括：寫字樓、公寓、商業(yè)裙房，本合同服務范圍僅限于 商場部分。四、 標的面積：商場面積約 1.7萬 平方米五、 標的開業(yè)時間：約為 年 月六、 本合同的顧問服務總共分為三大階段，其中策劃咨詢階段、招商執(zhí)行階段為主要服務內(nèi)容，經(jīng)營管理顧問服務為輔助內(nèi)容，具體的工作內(nèi)容和工作詳見各階段服務內(nèi)容。七、 合作方式：甲方指定乙方為該標的的獨家策劃招商代理。乙方在項目策劃方案的指導下，制定具體的產(chǎn)品包裝和推廣計劃，擬定符合項目定位及經(jīng)營的招租方案，為甲方提供項目營銷及招商策劃；在項目產(chǎn)品招商期間深入跟進項目營銷及招商策略，組建招商團隊，為甲方提供招商代理服務；根據(jù)招商進度，針對項目后期的商業(yè)運營提供科學合理的管理策劃方案與建議。第二條：策劃咨詢服務內(nèi)容一、 策劃咨詢階段工作內(nèi)容：1. 商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查：業(yè)態(tài)規(guī)模與結構、功能規(guī)劃、商家組合、租賃經(jīng)營模式、租賃政策、人流表現(xiàn)、經(jīng)營管理模式以及狀況與趨向、物業(yè)外觀與戶外廣告經(jīng)營狀況等。2. 商業(yè)價格及促銷策略調(diào)查：物業(yè)租金價格市場行情、價格構成、促銷手段、租金減免方案、租金遞增策略、商家扶持辦法等。3. 城市（區(qū)域）民生狀況及行為習慣調(diào)查：收入與日常支出狀況、消費模式與習慣消費結構、娛樂休閑習慣與喜好、消費潛力與趨向等。4. 城市（區(qū)域）媒介及推廣環(huán)境調(diào)查：媒介力量狀態(tài)與價格、推廣渠道挖掘、推廣模式現(xiàn)狀、市民接受狀況、廣告表現(xiàn)方式、線下廣告狀況及價格等。二、 項目可行性分析：1. 在充分調(diào)研市場的基礎上，通過對本項目主體功能經(jīng)營的定位、面積比例、投資規(guī)模、收益分析和經(jīng)濟分析，進行多方位的比較和分析，從而確定項目總體經(jīng)營方向和策略，提出符合甲方整體利益最大化的對策和意見。2. 項目招商方向定位及依據(jù)：在已確認的可行性分析的基礎上，根據(jù)總體經(jīng)營策略，對投資項目進行進一步的市場細分、市場定位，并對各分項功能區(qū)的有關經(jīng)濟技術問題提供專業(yè)咨詢建議。三、 項目招商策劃：1. 項目招商定位及策略詳細闡述。2. 平面布局及商業(yè)功能規(guī)劃。3. 人流導向及配套功能規(guī)劃。4. 項目租賃價格分析與定位。5. 項目租賃價值及收益評估。6. 招商客戶群定位。7. 初步招商資料及文件編訂。四、 項目推廣策劃：1. 項目形象定位（描述）及推廣定位及策略詳細闡述。2. 廣告策略及模式計劃。3. 推廣階段、目標、原則、手段及內(nèi)容擬訂。4. 媒介分析、媒介策略及媒介計劃。5. 項目形象識別系統(tǒng)（VIS）平面創(chuàng)意表現(xiàn)。五、 項目經(jīng)營管理輔助內(nèi)容：1. 經(jīng)營管理定位闡述。2. 經(jīng)營管理模式、目標、方案及流程設計。3. 管理崗位職能規(guī)劃。4. 行政管理制度目錄。第三條：招商執(zhí)行階段工作內(nèi)容一、 招商團隊管理及招商實施執(zhí)行工作：1. 制定該項目招商人員編制方案，組建項目小組、開展嚴格有效的招商培訓。2. 派駐招商小組，負責執(zhí)行具體的招商工作，包括但不限于銷控表的管理，根據(jù)實際情況調(diào)配資源，保證每日有足夠的招商人員在崗，按時提交招商進度，實時進行市場調(diào)查，對項目商業(yè)規(guī)劃及建筑設計、業(yè)態(tài)布局、物業(yè)配套、景觀設計等提供專業(yè)意見等。3. 向甲方反映客戶的要求、條件，促成客戶與甲方簽署租賃合同。 二、 招商策劃細則規(guī)劃工作：1. 根據(jù)策劃方案制定具體的項目招商計劃及價格政策，對營銷推廣、招商策略、招商組織及招商部署進行總體規(guī)劃。2. 編輯及整理該項目的招商文件、資料及工具。3. 制定付款方式、折扣辦法、市場定位、目標客戶分析、客戶定位、投資分析、招商時機、分期招商方式、推銷渠道及策略、租賃合同范本及簽訂程序、租賃款收取及退還程序等內(nèi)容。4. 以月報告形式，通過每月的報告會議向甲方反饋招商工作計劃及招商工作進度。5. 客戶承租資料、客戶資料整理與管理，確保資料及時更新準確，安排相關的租后跟進，包括定期提供招商報告、客戶統(tǒng)計分析、媒介分析、招商策劃等方面。6. 招商工作須遵循先主力店、后次主力店、最后零散商鋪的順序進行，招商結果不得背離初始的定位和規(guī)劃。三、 招商資料平面設計：1. 招商推廣計劃及媒介計劃。2. 招商推廣平面創(chuàng)意表現(xiàn)。 3. 招商推廣工作具體實施。四、 監(jiān)控項目的整體招商進度。第四條：經(jīng)營管理顧問內(nèi)容（部分內(nèi)容及實施時間取決于招商完成進度）一、 招商工作完成后組建項目經(jīng)營管理團隊進行顧問工作。二、 根據(jù)經(jīng)營管理要求幫助甲方完善團隊架構。三、 協(xié)助甲方制定物業(yè)管理辦法。四、 協(xié)助編劃經(jīng)營管理成本預算案。五、 協(xié)助編劃各崗位人員招聘工作、編制相關崗位職能。六、 協(xié)助甲方對團隊人員進行入職崗前學習培訓。七、 建立項目客戶檔案和管理處檔案。八、 鋪位設計審核及備案管理。九、 二裝對接與鋪位恢復審核。十、 經(jīng)營性廣告投放計劃。十一、 樓體、立面廣告位經(jīng)營與管理。十二、 經(jīng)營計劃與支持。十三、 協(xié)助物業(yè)管理公司（團隊）開展物業(yè)管理工作。十四、 日常經(jīng)營管理及物業(yè)服務顧問工作。十五、 指導及協(xié)助甲方的日常事務及客戶的糾紛、投訴及突發(fā)事件之處理。十六、 主動記錄或收集經(jīng)營管理相關的資料、問題及客戶反饋情況，并出具分析報告。第五條：合同期限、服務方式及費用負擔一、 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日，共計約 個月，在本合同到期前的_30_天內(nèi)，如甲乙雙方就續(xù)簽代理合同的事項達成一致的，就達成事項重新簽訂合同（后續(xù)合同以經(jīng)營管理為主、委托代理為輔，服務內(nèi)容及款項支付等內(nèi)容須甲乙雙方重新訂立合同），合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同終止處理。二、 在本合同執(zhí)行期限內(nèi)，甲方不得指定其他代理商租賃該項目，除非甲方或乙方違約，否則雙方不得單方面終止本合同。三、 甲方須確定與乙方的項目對接人，如有招商業(yè)務發(fā)生，由對接人審核租賃協(xié)議書條款、代甲方在合同上加蓋公章、處理在招商過程中應當由甲方負責的事宜，并協(xié)調(diào)甲乙雙方工作。四、 甲方須確定財務對接人，如有招商業(yè)務發(fā)生，由對接人負責收取或退還租賃款和代收款，并配合乙方招商工作。五、 乙方須在招商中心派駐招商服務團隊，代表乙方行使職權。負責一切招商租賃事宜，協(xié)調(diào)甲乙雙方工作。甲方有權建議調(diào)整乙方的項目組人員，乙方在調(diào)整項目組人員時，需與甲方進行溝通，征得甲方的同意。六、 乙方須在2012年12月31日前進入甲方商業(yè)招商中心(商業(yè)招商中心應設在*總部大廈內(nèi)，由乙方負責設計裝修，使用面積不小于 平米，商業(yè)招商中心前期作為租賃中心，后期作為商業(yè)營運中心)，正式開展招商業(yè)務。七、 廣告宣傳、廣告設計、市場推廣、項目包裝、公關活動、媒體投放等所需的所有費用均由乙方承擔，相關方案由乙方研究論證后提交甲方審定，經(jīng)甲方最終修改確認后執(zhí)行。八、 招商工作人員的開支及日常工作支出均由乙方負責。第六條：費用支付及支付條件一、 商業(yè)可招商總面積： 約1.7萬 平方米。 1. 招商傭金計算及支付。乙方傭金為每平方米 元。2. 商業(yè)物業(yè)租金水平由乙方根據(jù)市場情況提供合理的建議方案，由甲方論證、審核，簽字確認后執(zhí)行。3. 招商傭金支付條件：在代理期內(nèi)，甲方根據(jù)乙方的業(yè)績支付代理傭金，以完成招商面積的比例及一年租金金額作為考核條件，以累計總成交金額的 %向乙方支付代理傭金，其余部分傭金作為履約保證金，待乙方完全履行合同后再行支付；以甲方與租賃客戶簽訂租賃合同，并甲方已經(jīng)收取首期租金或保證金，作為甲方向乙方結算并支付招商傭金的唯一條件。1) 客戶交納3個月（含本數(shù)）及以上的租金（或保證金），甲方正常向乙方結算傭金；2) 客戶交納低于3個月（不含本數(shù)）的租金（或保證金），甲方在客戶進場裝修前無須向乙方支付傭金，待客戶正式進場裝修后七日后，甲方再向乙方支付傭金。3) 甲乙雙方均有指定專人負責相互聯(lián)絡工作，于每月做銷控上的核對。4. 招商傭金的支付方式：乙方于每月25日（節(jié)假日順延）向甲方報當月應付傭金申請，甲方于乙方提出申請后十個工作日內(nèi)完成審核并支付。乙方收取傭金同時向甲方提供等額的正式發(fā)票。二、 商業(yè)策劃及經(jīng)營管理顧問服務。1. 收費標準：每月服務費為人民幣 萬元（大寫： ）。2. 付款方式：每三個月支付一次，每次支付人民幣 萬元，具體支付日期如下：2012年12月1日前，甲方向乙方支付服務費人民幣 萬元（ ）；2013年3月1日前，甲方向乙方支付服務費人民幣 萬元（ ）；2013年6月1日前，甲方向乙方支付服務費人民幣 萬元（ ）；2013年9月1日前，甲方向乙方支付服務費人民幣 萬元（ ）；2013年12月1日前，甲方向乙方支付服務費人民幣 萬元（ ）；2014年3月1日前，甲方向乙方支付服務費人民幣 萬元（ ）；如乙方未能按照合同規(guī)定的標準向甲方按期提供工作成果，甲方有權拒絕支付該階段服務費，由甲方負責人簽字蓋章的“付款確認書”是甲方向乙方支付服務費的唯一憑證。三、 招商代理期限內(nèi)由乙方成功租賃，甲方應當向乙方支付傭金；經(jīng)乙方接觸由甲方成交者或經(jīng)甲方接觸由乙方成交者，視具體情況由甲方向乙方支付部分傭金（不高于傭金總額的50%）；由甲方成功租賃，甲方不向乙方支付傭金（甲方自主招商比例不超過商業(yè)總體量的 %）。四、 若有客戶簽署承租書并交納定金（法律認可無需退還）違約，客戶無法律訴訟或者訴訟后經(jīng)判決所交定金歸甲方所有，鑒于乙方已提供了招商工作，甲方同意向乙方支付相當于甲方所實際收取定金總額 %的傭金（最高不超過本單位交易的傭金總額）。凡與客戶協(xié)商退換定金的，則傭金不予計提。五、 若有客戶簽署租賃合同，支付首期或辦理鑒證后違約，乙方所收取的代理傭金不得超過客戶已付款項的一半，如之前已收取的代理傭金已超過此限額，超出部分須在當月返還給甲方。凡與客戶協(xié)商解除租賃合同并退還承租款的，則傭金不予計提。六、 乙方于收到甲方所付款項的同時開具等額發(fā)票。第七條：雙方的權利和義務甲方權利及義務一、 本案正式租賃前，甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設*廣場批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和預售許可證等)、甲方正式委托乙方為該項目招商獨家代理的委托書和確保*廣場具有可租賃條件，符合相關法律法規(guī)的規(guī)定并且保證相關的租賃承諾內(nèi)容真實合法。二、 本案正式租賃前，甲方應當向乙方提供真實有效的關于代理招商項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等。三、 本案正式租賃前，甲方應當向乙方提供甲方甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行賬戶、代理項目所需的收據(jù)、租賃合同，以實際使用數(shù)量為準，余數(shù)全部退還給甲方。四、 甲方保證若客戶租賃的*廣場的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。五、 甲方應負責因建筑材料、施工質(zhì)量、產(chǎn)權等方面與租賃客戶產(chǎn)生的糾紛。六、 甲方負責整個招商及運營管理過程中一切合同文件的簽署；負責與承租者簽訂商鋪租賃的一切合同文件；負責統(tǒng)一收取承租客戶的定金和全部租金；負責針對乙方提供的意見在五個工作日內(nèi)做出書面答復，以甲方指定確認人簽字或公司蓋章形式認可為準。七、 乙方可向甲方提供招商中心的整改意見，整改內(nèi)容須雙方共同確定。八、 甲方承諾乙方在2012年12月31日前可進入招商中心（具體位置： 層 、 室）。甲方免費為乙方提供招商中心所需的場地，配合乙方辦理有關招商事宜。由乙方負責租賃中心辦公設施、接待及辦公桌椅、水、電、電話費、電腦、網(wǎng)絡、清潔、保安等費用及能耗，以及與客戶有關的接待茶點、飲水設備、辦公設施（紙張、墨盒、復印打印傳真一體機）等費用。九、 合同期內(nèi)，因推廣工作需要經(jīng)甲方同意舉辦的各項活動，需要臨時增加的人員及設備等所產(chǎn)生的費用與甲方無關，均由乙方承擔。十、 甲方同意乙方在商業(yè)推介材料上刊登乙方公司的名稱及LOGO標識。十一、 按期支付本合同所列明的各款項，并甲方無需承擔合同履行期間發(fā)生的其他任何費用（包括但不限于推廣費用、招商團隊的管理費用、差旅費、招待費等）。十二、 甲方項目對接人對乙方上報的客戶情況及談判條件、談判進程負有保密責任。乙方權利與義務一、 乙方負責在合同范本所承諾的范圍內(nèi)，協(xié)助甲方與客戶簽訂本案招商租賃協(xié)議書，并對協(xié)議書的內(nèi)容及客戶的付款方式進行講解。二、 乙方與客戶最終確認的租賃協(xié)議，應經(jīng)甲方審核確認后簽署。三、 整個招商過程必須遵守遼寧省沈陽市的有關法律法規(guī)，本合同涉及的所有報告、意見分析、設計方案等服務均應以書面形式提交給甲方。四、 在合同履行期內(nèi)，乙方須及時有效地完成合同“第二條”“第三條”“第四條”所規(guī)定的所有工作內(nèi)容及完成合同總目標所需但條款中未詳列之工作項目。五、 由乙方負責招商人員的具體組織管理、業(yè)務培訓等，負責招商工作的操作執(zhí)行、負責項目的策劃與執(zhí)行監(jiān)控。六、 乙方應在進場后，向甲方提供針對本案制定的招商租賃計劃，并且按照甲乙方約定的時間即及向甲方匯報工作。（每周 為周例會時間）七、 未經(jīng)甲方書面承諾，乙方對客戶予以的任何書面承諾均由乙方承擔全部責任。八、 乙方不得將因本案獲取的客戶資料泄漏給第三方，因此給甲方造成的損失，應當由乙方負責賠償。九、 乙方有責任指導并督促承租者將相關款項直接劃入甲方指定的銀行賬戶，在按時完成當期工作任務的情況下，有權要求甲方按時支付各階段收費標準及支付方式的合同價款。十、 合同履行期內(nèi)，乙方根據(jù)甲方認可的租金均價制定租金表及付款方式，經(jīng)甲方批準后進行招商。招商過程中，所有的折讓、條款的讓步須得到甲方的書面同意，方可作出修改，如遇特殊個案，需書面上報甲方得到確認后方可執(zhí)行。乙方應向客戶作如實介紹，盡力促成租賃行為，不得夸大、隱瞞或過度承諾，不得擅自改變計劃、任意放盤或加減租金，不得擅自給客戶任何形式的折扣，不得向客戶收取任何未經(jīng)甲方同意的費用，否則視為乙方違約，甲方有權終止合同，并要求乙方承擔全部法律責任。若甲方根據(jù)市場情況，認為租金水平可以適當改變時，經(jīng)甲方提議，雙方協(xié)商一致，乙方應執(zhí)行新的租金標準。十一、 合同履行期內(nèi)，乙方必須按照甲方的要求如實進行招商工作，若發(fā)現(xiàn)乙方工作人員為提高業(yè)績，未經(jīng)甲方允許擅自向客戶承諾優(yōu)惠條件，或脫離甲方的招商資料做不當陳述造成甲方經(jīng)濟或名譽損失的，由乙方承擔全部責任。乙方不得在招商過程中錯誤、虛假引導客戶，進行不正當競爭，由此造成的一切經(jīng)濟糾紛和法律責任由乙方承擔。十二、 乙方保證在合同期內(nèi)完成本包括但不限于合同界定的所有顧問及服務工作，確保完成工作成果的質(zhì)量。第八條：違約責任一、 甲方如不依照合同規(guī)定支付合同款項，視為違約，乙方有權每天按該筆應付未付款項的0.01%向甲方收取違約滯納金；如甲方在規(guī)定時間內(nèi)不對乙方提交的成果資料作出答復，視為同意。二、 由于甲方的原因，甲方要求提前解除合同的，應向乙方承擔違約責任，則甲方須向乙方支付已工作的階段全部價款，雙方解除合同。三、 由于乙方原因，乙方要求提前解除合同的，應向甲方承擔違約責任，將該階段所有工作成果無償提交給甲方，并承擔由此給甲方帶來的經(jīng)濟和名譽上的損失，雙方解除合同。四、 如乙方不按期完成并提交各階段成果資料，視為違約，甲方有權每天按當期應付款項的0.1%扣減違約金；超出合理期限，甲方同時有權解除本合同，并根據(jù)實際情況要求乙方支付不低于合同總標的額 %的賠償金。五、 如乙方在合同期內(nèi)不能有效地完成各階段招商工作，或者沒有按照雙方協(xié)定的標準完成（招商工作完成指標如“第九條合同的中止和變更”所述），預計會對后期商業(yè)運營及物業(yè)升值產(chǎn)生影響，由此給甲方帶來的任何有形及無形損失，概由乙方負責。六、 如因甲方原因，未能按乙方要求提供與建設項目有關的真實、準確的資料、及時答復乙方提交的各項文件和指派人員配合有關工作，造成工作的失誤和延誤所引致的損失，概由甲方負責；如因乙方原因，未能按時完成有關計劃任務或工作失誤所造成的損失，概由乙方負責。七、 本合同期滿時，如不續(xù)約，乙方須將已承租客戶的所有資料移交甲方，未經(jīng)甲方許可乙方不得利用所獲知的客戶資料從事與本項目無關的經(jīng)營活動。