商業(yè)地產(chǎn)常見(jiàn)問(wèn)題分析.doc

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)問(wèn)題分析在中國(guó)，現(xiàn)在的城市化進(jìn)程中，由于城市改造快，而老百姓的消費(fèi)提升與城市化進(jìn)程速度無(wú)法匹配，基本上每個(gè)二三級(jí)城市，商業(yè)都已飽和，某些地區(qū)城市幾乎嚴(yán)重飽和，尤其以?xún)?nèi)蒙古各地城市為甚。這種飽和現(xiàn)象，短期之內(nèi)難化解，“這個(gè)短期指5-6年之內(nèi)”，所以就會(huì)面臨商業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)新商業(yè)誕生，就意味著一群老的及小的商業(yè)倒閉，這種情況已屢見(jiàn)不解。為此，我們特邀北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資咨詢(xún)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)張金，為業(yè)內(nèi)網(wǎng)友來(lái)分析一下目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)問(wèn)題。地點(diǎn)：新浪樂(lè)居直播間(海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈8層)主題：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)問(wèn)題分析講師簡(jiǎn)介北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資咨詢(xún)服務(wù)有限公司張金張金：現(xiàn)任北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資咨詢(xún)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)；中國(guó)商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會(huì)中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)委員會(huì)常務(wù)理事。1996年進(jìn)入專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域，對(duì)全國(guó)各大城市商業(yè)地產(chǎn)均有系統(tǒng)調(diào)研了解，擁有十余年商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，并成功帶領(lǐng)金力天團(tuán)隊(duì)操盤(pán)幾十余個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，先后于2006年出版商業(yè)房地產(chǎn)投資分析，2009出版商業(yè)房地產(chǎn)操盤(pán)實(shí)務(wù)，是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的知名專(zhuān)家。張金：大家好，我是張金，北京金力天商業(yè)房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)。我們公司主要是從事專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資服務(wù)方面工作。是一家從前期拿地一直做到招商銷(xiāo)售，一條龍服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性公司。很榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)到新浪樂(lè)居跟大家一起溝通交流。我做這個(gè)行業(yè)有十多年時(shí)間了，有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家一起分享我這十幾年的從業(yè)履歷中的一些感悟；同時(shí)，也借這個(gè)機(jī)會(huì)把這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在我們認(rèn)為出現(xiàn)的一些問(wèn)題跟大家探討，這樣對(duì)大家和我們也是一個(gè)共同的提高。非常感謝！今天主要講的內(nèi)容是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境的幾個(gè)要點(diǎn)，和對(duì)過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一些回顧，討論當(dāng)前大家比較關(guān)注的一些問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較陌生的行業(yè)，甚至在很多時(shí)候，我給別人名片的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)策劃師，別人還很詫異。其實(shí)這個(gè)職業(yè)對(duì)我們來(lái)說(shuō)不陌生了，很多人說(shuō)它是從2002年興起的，實(shí)際上它從90年代初就開(kāi)始有了。只不過(guò)90年代初，我們國(guó)家改革開(kāi)放開(kāi)始很多人做這個(gè)已經(jīng)很有成績(jī)了，或者做得非常好隱退在后面，大家不知道而已。我在這里主要講一下集中性商業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)分類(lèi)比較廣闊，我們的劃分是劃分為六大類(lèi)，從社區(qū)底商、商業(yè)街、百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心和物流園區(qū)這樣的劃分。但實(shí)際上有不同的公司和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)它的劃分是不一樣的。我這里主要講的是這個(gè)領(lǐng)域里集中性的商業(yè)，主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、百貨和購(gòu)物中心為主的模式。六個(gè)不同的模式，他們的運(yùn)作形式和運(yùn)作思路也是不相同的，因此我們就會(huì)經(jīng)常發(fā)現(xiàn)做百貨的不懂市場(chǎng)，做市場(chǎng)的不懂購(gòu)物中心，做購(gòu)物中心的不懂物流園區(qū)。雖然都是商業(yè)地產(chǎn)，但是他們之間的劃分也是有很大區(qū)別的。但是他們的內(nèi)在原理還是相通的。今天我主要講一下原理方面的問(wèn)題，具體細(xì)節(jié)大家可以看我寫(xiě)的商業(yè)地產(chǎn)分析書(shū)和商業(yè)房地產(chǎn)操盤(pán)實(shí)務(wù)。這里主要講一下宏觀的內(nèi)容。我特別有感觸地說(shuō)一下，我是96年開(kāi)始做這個(gè)的，之前有很多先行者92、93年他們就開(kāi)始做，就是中國(guó)改革開(kāi)放剛剛興起，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向商品經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，城市里出現(xiàn)了一個(gè)個(gè)商品集散地，比如像木樨園早期的城中村，或者城市郊區(qū)的集貿(mào)市場(chǎng)，在當(dāng)時(shí)中國(guó)很多城市都可以看到。比如石家莊的南三條、濟(jì)南的濼口等等。在這個(gè)時(shí)候，由于人們商品集散交易的需要，大量的人就進(jìn)入了這種大棚式的初級(jí)交易場(chǎng)所，形成了很多市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)到現(xiàn)在還存在，甚至有的做得依然不錯(cuò)。這種局面一直持續(xù)到1999年。在這之前我們做項(xiàng)目都是非常輕松，只要開(kāi)個(gè)商場(chǎng)，基本上都是一搶而空。而且一個(gè)鋪?zhàn)?，好的時(shí)候給個(gè)好處費(fèi)給到10萬(wàn)塊錢(qián)是沒(méi)有問(wèn)題的。我記得當(dāng)時(shí)一個(gè)小鋪?zhàn)邮畮灼矫椎拿娣e，在全國(guó)各地很普遍。為了這個(gè)問(wèn)題，我從2000年到2002年的時(shí)候?qū)θ袊?guó)的商業(yè)進(jìn)行了一個(gè)考察，當(dāng)時(shí)主要以省會(huì)城市為中心。在當(dāng)時(shí)情況下我花了30多萬(wàn)塊錢(qián)和一年多時(shí)間，把整個(gè)全中國(guó)跑了一遍，對(duì)當(dāng)時(shí)整個(gè)商業(yè)規(guī)律還是比較了解的，感覺(jué)這個(gè)形勢(shì)還是不錯(cuò)的。像發(fā)展到現(xiàn)在的紅星美凱龍、香港的豪德，在當(dāng)時(shí)他們剛剛進(jìn)行品牌連鎖和品牌擴(kuò)張，那時(shí)候我就特別看好他們，也希望他們能做好。回過(guò)頭來(lái)，他們現(xiàn)在有的已經(jīng)做到上市了，有的做到很大，我也成立了自己的公司。為什么發(fā)生這么大的變化？我們國(guó)家從1999年開(kāi)始，朱镕基把房地產(chǎn)作為國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)之后，中國(guó)的城市化進(jìn)程迅速發(fā)展，這是一個(gè)影響全世界的事情，在全國(guó)上下涌起一片建設(shè)熱潮。02、03、04、05這幾年是特別有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的，基本上我參與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目都是建完賣(mài)完，而且這個(gè)時(shí)間也使很多人賺到了錢(qián)。比如天雅，天雅在北京也是一個(gè)非常大的公司了。但是在05年以后局勢(shì)就不一樣了，中國(guó)城市化進(jìn)程速度非?？欤胀ɡ习傩盏氖杖脒€沒(méi)有到迅速增加的速度，造成了大量商業(yè)物業(yè)建設(shè)完以后缺少商家入住和消費(fèi)者，這個(gè)矛盾現(xiàn)在就突出了，就是我們現(xiàn)在說(shuō)的飽和。我記得很早的時(shí)候有個(gè)外國(guó)人提出一個(gè)“飽和理念”，我覺(jué)得這個(gè)飽和理念在中國(guó)已經(jīng)沒(méi)法用了，他們的理論基礎(chǔ)好象是人均商業(yè)面積1平米作為飽和性的理論。在中國(guó)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在過(guò)10的到處都是，就是人均商業(yè)面積已經(jīng)過(guò)10平米的地方到處都是。用這個(gè)理論來(lái)說(shuō)，幾乎就沒(méi)法弄了，所以這個(gè)飽和程度是很?chē)?yán)重的。因此在這種形勢(shì)下，最近這三年，我平均每個(gè)月考察六七個(gè)城市，每?jī)商炀徒佑|一個(gè)項(xiàng)目，一年就要接觸200多個(gè)項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目有80%是很難成功的。我說(shuō)的成功的標(biāo)準(zhǔn)是能開(kāi)業(yè)，能正常運(yùn)營(yíng)，或者投資成本在七到八年能收回來(lái)，我們以前做項(xiàng)目一年、兩年、三年就收回成本。所以它造成的進(jìn)入門(mén)檻是極其高的，同時(shí)它的養(yǎng)護(hù)成本也很高。現(xiàn)在一個(gè)5萬(wàn)平米的商場(chǎng)，在中國(guó)的養(yǎng)護(hù)成本，人工、電費(fèi)、暖氣、維修下來(lái)相當(dāng)于每天是3萬(wàn)塊錢(qián)，一年一千萬(wàn)，很昂貴的。所以這個(gè)成本非常高。(刪除了一句)中國(guó)商業(yè)體量迅速膨脹和商家銷(xiāo)售能力沒(méi)有提高的矛盾，在中國(guó)已經(jīng)很突出了，在這種背景下大量的項(xiàng)目很難成功。很難成功就意味著大量的財(cái)富浪費(fèi)，像5萬(wàn)平米的商業(yè)，輕輕松松就是幾個(gè)億的投資。現(xiàn)在5萬(wàn)平米在我們眼里就是一個(gè)中小型項(xiàng)目，以前是大的。低于兩萬(wàn)平米，我們認(rèn)為就是很小的。按兩萬(wàn)平米來(lái)算也將近1個(gè)億的投資。而且對(duì)于很多企業(yè)、集團(tuán)來(lái)說(shuō)也是一種浪費(fèi)和損耗，因?yàn)檫@種財(cái)富是來(lái)之不易的。這種飽和性的矛盾，我認(rèn)為在短期三到五年之內(nèi)很難解決。因?yàn)檎麄€(gè)中國(guó)普通老百姓的消費(fèi)水平還沒(méi)有達(dá)到完全匹配的程度。所以在這個(gè)地方，關(guān)于飽和性，任何地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者準(zhǔn)備做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)這個(gè)飽和應(yīng)該有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，這個(gè)現(xiàn)象在全國(guó)已經(jīng)很普遍了。我主要說(shuō)一下內(nèi)蒙，因?yàn)槲艺J(rèn)為內(nèi)蒙古地級(jí)市的商業(yè)項(xiàng)目在招商引資上做得最不錯(cuò)的，我每年都和大量的市委書(shū)記領(lǐng)導(dǎo)接觸，在中國(guó)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為內(nèi)蒙的領(lǐng)導(dǎo)干部還是非常不錯(cuò)的，非常有魄力的。但是內(nèi)蒙商業(yè)基本是超級(jí)飽和，很難成功。因?yàn)閮?nèi)蒙有一個(gè)特點(diǎn)，它很難成功的背景是它地大，人少，它的開(kāi)發(fā)量過(guò)大，整個(gè)內(nèi)蒙有幾十個(gè)地級(jí)市。當(dāng)然別的城市，像山東、山西都已經(jīng)非常飽和了，因此這種飽和的情況，希望要引起大家的高度重視。很多人說(shuō)飽和歸飽和，需求還是有的，這樣就出現(xiàn)了這種情況，修起了一個(gè)樓倒下一片樓，這就是商戶(hù)太少或者需求達(dá)不到造成的情況。這種矛盾，在投資開(kāi)發(fā)的時(shí)候要特別謹(jǐn)慎。同時(shí)在這種情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)有時(shí)候得不做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)楝F(xiàn)在很多土地拿的時(shí)候，市里面就規(guī)定死了你必須是商業(yè)用地，要不然它不給你，這就造成了很多開(kāi)發(fā)不得已而為的情況。那么你要做這個(gè)的時(shí)候就要考慮這個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是飽和性；第二，要解決開(kāi)發(fā)企業(yè)、商戶(hù)和消費(fèi)者三者之間的關(guān)系。我把最基本的商業(yè)原理給你說(shuō)一下，這樣你在處理的時(shí)候比較好。所有的商場(chǎng)，我們要考慮這個(gè)支撐，這個(gè)支撐有一個(gè)基本的原理在里面，就是任何一個(gè)商場(chǎng)的回收，它都是有一個(gè)收入的，主要是靠租金收益這一塊。租金收益是靠顧客買(mǎi)東西來(lái)的，也就是說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)物產(chǎn)生的剩余價(jià)值，租戶(hù)靠這些剩余價(jià)值的一部分交給商場(chǎng)，這是三者之間的關(guān)系，消費(fèi)者、商戶(hù)產(chǎn)生一個(gè)購(gòu)買(mǎi)行為，掙的租金交給商場(chǎng)。這里面首先你要考慮到消費(fèi)者有沒(méi)有能力消費(fèi)，或者消費(fèi)者的消費(fèi)能力是多少，消費(fèi)人群是多少。我們經(jīng)常做這樣的調(diào)研分析，在某個(gè)城市的某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，每個(gè)到來(lái)的消費(fèi)者月消費(fèi)多少，占他月收入多大的比例，因?yàn)樗粋€(gè)月的工資不可能全部花完，這就是居民可支配收入，大家可以算出來(lái)。另外，還有一個(gè)商戶(hù)數(shù)量，大家也可以算出來(lái)。把這兩個(gè)之間加起來(lái)做一個(gè)換算，這是最基本的原理。但是很多項(xiàng)目都是違背這個(gè)原理的。我見(jiàn)到的一些項(xiàng)目，都是路上一個(gè)行人都沒(méi)有的，這種項(xiàng)目就注定很難成功。從項(xiàng)目投資方向來(lái)說(shuō)，這是社會(huì)大環(huán)境造成的矛盾，我們要做的是分析商戶(hù)和消費(fèi)者支撐量夠不夠，所以，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)選址的時(shí)候，盡可能選擇具有足夠商戶(hù)支撐和消費(fèi)支撐的地方進(jìn)行建設(shè)。第二，在做商業(yè)的時(shí)候，還有一點(diǎn)很重要，很多開(kāi)發(fā)商的短期行為比較嚴(yán)重。這種短期行為嚴(yán)重當(dāng)然有一個(gè)特殊背景，現(xiàn)在和以前做項(xiàng)目有很大區(qū)別。在早期我們做項(xiàng)目的時(shí)候，土地成本沒(méi)有這么高，現(xiàn)在由于土地拍賣(mài)以后成本極其高，這么高的成本造成很多人的資金壓力是很大的。另外，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的情況對(duì)回報(bào)要求和以前也是不一樣的，雖然很多人說(shuō)我回報(bào)10%就夠了，但是他的自有資金的回報(bào)絕對(duì)不是這個(gè)數(shù)。在自有資金很有限的情況下，進(jìn)行一個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，需要要花高昂的費(fèi)用取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，造成極大的浪費(fèi)。在以前遺留的問(wèn)題就是售后包租，尤其百貨這塊造成的問(wèn)題還是比較多的，造成虛擬產(chǎn)權(quán)的售后包租問(wèn)題。在全國(guó)一般都有這樣的項(xiàng)目，當(dāng)天在北京的BC項(xiàng)目，就是這個(gè)事情。當(dāng)時(shí)小業(yè)主買(mǎi)了以后跳樓自殺，京華時(shí)報(bào)的報(bào)道，引起了整個(gè)社會(huì)的轟動(dòng)?，F(xiàn)在這種產(chǎn)權(quán)商鋪的包租不允許了，不允許包租，現(xiàn)在很多百貨就沒(méi)法做。因此就有很多違規(guī)的銷(xiāo)售，違規(guī)銷(xiāo)售也造成了很多社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn)，而且也會(huì)形成很多包袱，給政府也造成了很多困難。以前國(guó)家專(zhuān)門(mén)解決過(guò)這種問(wèn)題，政府非常頭疼這個(gè)問(wèn)題，我們也很頭疼。這是虛擬產(chǎn)權(quán)小商鋪的問(wèn)題。還有一個(gè)銷(xiāo)售的問(wèn)題。銷(xiāo)售方面有一個(gè)銷(xiāo)售回報(bào)問(wèn)題，以前的時(shí)候基本上租金和每年銷(xiāo)售回報(bào)之間還是可以的，有8%到10%左右。現(xiàn)在在很多城市租金上不去，租金價(jià)格太低，造成銷(xiāo)售完以后給投資人回報(bào)你不能那么低，要回報(bào)更高一點(diǎn)。這里有個(gè)補(bǔ)貼問(wèn)題，有些項(xiàng)目補(bǔ)貼一兩年還行，有些項(xiàng)目補(bǔ)貼五年還是不行。關(guān)于產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售問(wèn)題，如果不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，靠自有資金解決，這樣就有一個(gè)問(wèn)題，至少要十年的回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)上市是很難的，這條路基本上堵得差不多。未來(lái)也許可以，別說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，住宅也很難。所以在商業(yè)地產(chǎn)上就會(huì)出現(xiàn)像萬(wàn)達(dá)這樣的企業(yè)做得非常好，還有一些海外企業(yè)，比如嘉茂，他們做得都非常好，因?yàn)樗麄冇泻芎玫娜谫Y渠道，解決了資金瓶頸問(wèn)題。相當(dāng)于一大批企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，因此這個(gè)行業(yè)，未來(lái)我們來(lái)看，我們說(shuō)三高行業(yè)，其中一個(gè)原因就是資金量的高門(mén)檻。在這個(gè)行業(yè)，普通人有1個(gè)億就可以了，但是在這個(gè)行業(yè)有1個(gè)億就算很窮了，1個(gè)億幾乎做不了項(xiàng)目。輕輕松松的一個(gè)投資就要五六個(gè)億，七八個(gè)億。對(duì)地方國(guó)家來(lái)說(shuō)，如果這七八個(gè)億損失掉了，浪費(fèi)也是很大的。另外，就是商業(yè)資源問(wèn)題。前面講了商業(yè)資金問(wèn)題和商業(yè)飽和問(wèn)題。飽和，我引進(jìn)一些有品牌的商家資源就可以了。但是引進(jìn)商家資源就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)真正能夠進(jìn)行全國(guó)連鎖、擴(kuò)張的商業(yè)品牌非常少，像麥當(dāng)勞、肯德基，還有紅星美凱龍、蘇寧、國(guó)美這些，咱們說(shuō)知道的大約這幾十個(gè)品牌，還有一些超市，比如家樂(lè)福。除了這些之外，叫大家說(shuō)大家說(shuō)不出來(lái)幾個(gè)。而且你做商業(yè)資源，沒(méi)有號(hào)召力就沒(méi)有任何意義，我們經(jīng)常會(huì)填充很多項(xiàng)目，你開(kāi)發(fā)的時(shí)候做得量很大，散戶(hù)撐不起這個(gè)面積，就要大品牌，大品牌特別少，現(xiàn)在這個(gè)矛盾也特別突出。所以現(xiàn)在具有能夠連鎖和擴(kuò)張的企業(yè)都比較好過(guò)。如果在這方面進(jìn)行發(fā)展的企業(yè)，我認(rèn)為前途是非常廣闊的，但是現(xiàn)在具有品牌連鎖、品牌擴(kuò)張和品牌號(hào)召力的企業(yè)很少。因?yàn)橹袊?guó)城市人口占了全世界的四分之一，像歐洲這些國(guó)家，你看到他們很大的城市，跟中國(guó)一比就差得很多，所以中國(guó)在這方面的前景是非常廣闊的。但是引進(jìn)這些品牌資源也是不容易的。這個(gè)矛盾也是很尖銳的，就是商業(yè)品牌資源和商業(yè)體量之間的矛盾。所以，將來(lái)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在做這一點(diǎn)的時(shí)候，要事先跟他們溝通，不要樓建起來(lái)再去溝通。另外一個(gè)問(wèn)題，就是關(guān)于商業(yè)人才的問(wèn)題。因?yàn)槲覀円郧敖佑|的項(xiàng)目，一年五十幾個(gè)項(xiàng)目就覺(jué)得很厲害了，而現(xiàn)在是每年兩百個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)反而是大量的人退出了這個(gè)行業(yè)，而不是進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。這就是競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。我記得在01、02年的時(shí)候，北京報(bào)紙上打出的全是樓盤(pán)項(xiàng)目，也不貴。我們一去，基本上都是這樣子，動(dòng)不動(dòng)在咖啡廳聊天的都是這些人，現(xiàn)在北京這些人很少了。因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商都在轉(zhuǎn)向三線、二線城市去開(kāi)發(fā)，北京現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相比那個(gè)時(shí)候已經(jīng)很少了。開(kāi)發(fā)企業(yè)少了以后，使從業(yè)人員就減少了。從業(yè)人員減少就造成有一些新近項(xiàng)目人就比較少。我們想找一些有本事的人來(lái)，但是我們?cè)谡衅傅臅r(shí)候一直發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的學(xué)生太少了。房地產(chǎn)作為我們國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，很多大學(xué)沒(méi)有這個(gè)課程的，而且這方面的從業(yè)人員基本上都是改行過(guò)來(lái)的。這樣我們就面臨一個(gè)很困難的問(wèn)題，對(duì)他們進(jìn)行房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的普及。如果大學(xué)開(kāi)這個(gè)課程，我們就可以把這方面的課程省掉了。尤其是商業(yè)人才，現(xiàn)在更少。因?yàn)樯虡I(yè)人才是一個(gè)復(fù)合型非常強(qiáng)的一個(gè)專(zhuān)業(yè)。他既要懂房地產(chǎn)，又要懂商業(yè)。但是我們很多人是只做房地產(chǎn)，不懂商業(yè)。從商業(yè)入手是很累的，又懂房地產(chǎn)，又懂商業(yè)的人就更少了。高層人才就更少了。因?yàn)槲以谌珖?guó)考察過(guò)一次，我統(tǒng)計(jì)過(guò)，在早期的時(shí)候全國(guó)公司還是比較多的，全中國(guó)商場(chǎng)也很多，大概有幾十萬(wàn)個(gè)。大量人員都在商業(yè)管理體系里面，都是做商場(chǎng)管理出身的，他對(duì)開(kāi)發(fā)流程不清楚，開(kāi)發(fā)和管理差別還是很大的。大批管理人員學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候非常累，我在全國(guó)來(lái)看這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，那時(shí)候還是比較多一點(diǎn)。這幾年這樣的公司就特別少了。一個(gè)原因，大量開(kāi)發(fā)企業(yè)少了，兼并組合速度很快。另外一個(gè)原因，現(xiàn)在這種人才的兼并組合也非?？?，很多人失敗之后再也不想碰這個(gè)商業(yè)了。曾經(jīng)我在早期操盤(pán)的時(shí)候也是特別迷盲，覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目這么復(fù)雜，就想打退堂鼓。所以我說(shuō)我是幸運(yùn)的，我渡過(guò)了這個(gè)瓶頸期，能夠繼續(xù)走。當(dāng)然很多人在這種情況下渡過(guò)不了，因?yàn)樗牟僮麟y度特別大。一方面，它對(duì)周期要求特別高，商業(yè)地產(chǎn)操作周期是非常短的，一個(gè)銷(xiāo)售周期也就是三個(gè)月到半年，基本就結(jié)束了。但是作為住宅，至少要兩三年的時(shí)間。所以它的整個(gè)體系、人員建設(shè)，操作流程，包括推廣就會(huì)很復(fù)雜。第二點(diǎn)，你在做銷(xiāo)售和招商的時(shí)候，還要考慮到管理體系和規(guī)劃的問(wèn)題。找這樣一個(gè)能夠操作項(xiàng)目和控制項(xiàng)目的復(fù)合型人才，我計(jì)算過(guò)這個(gè)培養(yǎng)時(shí)間，沒(méi)有五到六年的培養(yǎng)周期是很難實(shí)現(xiàn)的。所以造成這方面的高級(jí)人才更加少。由于這個(gè)原因，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)看到大量的項(xiàng)目做得有問(wèn)題，人才是根本，雖然資金是很重要的，但我認(rèn)為人才是根本。如果有這樣的人才，就不會(huì)出現(xiàn)這些錯(cuò)誤和失敗，也就能夠成功。我前面講到資金是一個(gè)比較高的門(mén)檻；第二，人才也是比較高的門(mén)檻。另外，還有一個(gè)，高技術(shù)難度。但是很多人聽(tīng)了這個(gè)問(wèn)題覺(jué)得不以為然，其實(shí)真正操作起來(lái)就不是這么回事，因?yàn)樯虡I(yè)的變數(shù)太多了。比方商業(yè)開(kāi)業(yè)必須在旺季來(lái)臨之際開(kāi)業(yè)，這樣對(duì)你的工程就有要求。這是一個(gè)對(duì)人才和技術(shù)比較高的要求。另外，風(fēng)險(xiǎn)性高。在競(jìng)爭(zhēng)飽和的情況下，在人才不好找的情況下，在商業(yè)資源比較頻繁的情況下，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是一個(gè)很高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，當(dāng)然高風(fēng)險(xiǎn)伴隨的也是高利潤(rùn)。要解決這個(gè)問(wèn)題，最好的情況，首先選擇的時(shí)候盡可能選擇繁華地段，有商戶(hù)和消費(fèi)支持力的開(kāi)發(fā)。事實(shí)證明，現(xiàn)在在這些地方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目做得都非常成功。另外一個(gè)，在開(kāi)始的時(shí)候關(guān)于人才、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)要放在第一位。人才問(wèn)題要放到核心。同時(shí)，商業(yè)品牌引進(jìn)要放到核心。這樣成功率會(huì)比較大一些。同時(shí)，在做開(kāi)發(fā)之前的時(shí)候要