中國（上海）購物中心發(fā)展論壇 招商與品牌組合.ppt

招商與品牌組合 演講嘉賓 連允真2012年2月23日 2012中國 上海 購物中心發(fā)展論壇 正大商業(yè)房地產(chǎn)管理有限公司總裁正大廣場資深副總裁卜蜂蓮花資深副總裁 分管全國招商部 工程設(shè)計(jì)部 連允真ericlian 正大廣場 泰國正大集團(tuán)由老一輩華裔實(shí)業(yè)家謝易初 謝少飛兄弟于1921年在曼谷創(chuàng)建 農(nóng)牧企業(yè)是正大的核心企業(yè) 此外集團(tuán)還涉足電訊 商業(yè)零售 國際貿(mào)易 房地產(chǎn)等 至今已有89年歷史 1979年 正大集團(tuán)在中國改革開放的第一時間 領(lǐng)先進(jìn)入中國市場 在深圳特區(qū)興辦了第一家外資企業(yè) 深外資證第001號 20多年后的今天 正大集團(tuán)在中國的投資額近60億美元 年銷售額約400億人民幣 設(shè)立企業(yè)200多家 員工人數(shù)超過80 000人 業(yè)務(wù)遍及除青海 西藏以外的所有省 市 自治區(qū) 正大集團(tuán)在全世界主要資本市場如紐約 倫敦 香港等擁有十多家上市子公司 年收入超過150億美元 上海正大廣場基本信息basicinformation 發(fā)展商 上海帝泰發(fā)展有限公司股東 泰國正大集團(tuán)建筑商 jerdepartnership inc u s a樓層 13層總面積 247 425平方米可利用面積 121 433平方米開業(yè)日 2002年10月18日 招商與品牌組合 一招商前必須先準(zhǔn)備的工作 一招商前必須先準(zhǔn)備的工作 二招商原則 1 確定按理念 定位 戰(zhàn)略 維護(hù)及堅(jiān)決已設(shè)定好的經(jīng)營主題 2 核心主力店 自營百貨 大賣場 超市 主力店 次主力店的位置及條件 4 從建設(shè)初期已準(zhǔn)備好自己規(guī)劃方案與主題 以節(jié)省建設(shè)成本 尤其是餐飲與電影院等大型店鋪或特殊店鋪 5 廠商的數(shù)量 平均面積 合理的合同期 周轉(zhuǎn)率 6 順序 國際一線品牌 主力 次主力 大型租戶先行招商洽談 主樓比裙樓先行 3 retailmix租戶組合 業(yè)態(tài)與國際 國內(nèi) 當(dāng)?shù)仄放票壤?7 以顧客為中心的思考并利用合理的布局與主力店 次主力店與聚客業(yè)態(tài)的位置安排 a位置比率提高 死角減少 8 特殊租戶特別優(yōu)惠 以減租 純扣替代補(bǔ)貼 聚客或獨(dú)家商品同時以區(qū)域獨(dú)家來要求 價折租金 9 前期人氣不足的招商困擾 短 中 長期之租戶都需要 只是比例問題 餐飲 休閑 娛樂業(yè)態(tài)的幫忙是傳統(tǒng)方法 市場培育期給租戶前期優(yōu)惠 但必須要有品質(zhì)的租戶 同時能二者取高 10 優(yōu)良的統(tǒng)一人力培訓(xùn) 物業(yè)管理 營銷推廣機(jī)制與規(guī)劃 好的銷售與租戶 商戶 獲利 招商就不必疲于奔命 11 完整的erp信息系統(tǒng)平臺 掌控到每單位真實(shí)的效益與顧客消費(fèi)訊息 二招商原則 三 招商目標(biāo)與計(jì)劃 三 招商目標(biāo)與計(jì)劃 三 招商目標(biāo)與計(jì)劃 16 導(dǎo)引設(shè)施 公共空間及社會責(zé)任等 三 招商目標(biāo)與計(jì)劃 四招商活動與節(jié)點(diǎn) 推廣 4 引導(dǎo)話題性活動來制造未招商前引起注意 如吉尼斯記錄 公益活動等 五內(nèi)部人員招商監(jiān)控與招商外包 五內(nèi)部人員招商監(jiān)控與招商外包 六重新招商與調(diào)整策略 4 改造調(diào)整策略與戰(zhàn)略 5 丁字戶的處理 關(guān)鍵位置注意處理 避免法院封存 6 財(cái)務(wù)測算 定位 7 適當(dāng)回應(yīng)提出降租的租戶 有條件的降租 六重新招商與調(diào)整策略 6 國外主力店 開發(fā) 7 國際