西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法.doc

西安市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法第一章 總 則第一條 為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評(píng)估客觀公平，依據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、建設(shè)部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。第三條 本辦法所稱(chēng)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征收評(píng)估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的各項(xiàng)因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第二章 管 理第五條 市征收主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市征收評(píng)估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收管理辦公室負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。第六條 市征收主管部門(mén)應(yīng)建立征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會(huì)公示。第七條 從事本市征收評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門(mén)備案。第八條 承擔(dān)征收評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門(mén)依法采用投票、搖號(hào)、抽簽、招標(biāo)等方式確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報(bào)評(píng)估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估；需要由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選定等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。第十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的征收評(píng)估業(yè)務(wù)。第十一條 在征收評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師有違法違規(guī)行為的，按照國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法及西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法等規(guī)定處罰。第十二條 對(duì)于承接的征收評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展業(yè)務(wù)。從事征收評(píng)估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價(jià)資格證書(shū)，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)。第十三條 征收評(píng)估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必需的資料，協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評(píng)估結(jié)果失實(shí)的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十五條 評(píng)估人員從事征收評(píng)估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對(duì)評(píng)估對(duì)象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄由查勘的評(píng)估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。房屋征收當(dāng)事人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在評(píng)估報(bào)告中做出相應(yīng)說(shuō)明。征收評(píng)估所涉及的房屋建筑面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部房屋測(cè)量規(guī)范執(zhí)行。第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定出具征收評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名或兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托合同的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果及時(shí)轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。初步評(píng)估結(jié)果存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。公示期滿(mǎn)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)報(bào)告。第十八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：（一）評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）；（二）評(píng)估委托合同；（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；（四）評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（五）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；（六）其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。第十九條 房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明。房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提交書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面答復(fù)告知申請(qǐng)人。第二十條 房屋征收當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)提交書(shū)面技術(shù)鑒定申請(qǐng)。第二十一條 受理征收評(píng)估鑒定申請(qǐng)后，評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評(píng)估鑒定事宜。原評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對(duì)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。第二十二條 評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估值確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。第二十三條 征收評(píng)估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評(píng)估費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評(píng)估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十四條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其它補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十五條 被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第二十六條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。第二十七條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第二十八條 本市國(guó)有土地上各類(lèi)被征收房屋宜采用“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”評(píng)估。“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對(duì)同一用途且建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對(duì)該價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。（一）“典型房屋市場(chǎng)價(jià)格修正法”的操作程序：1按照房屋的用途、建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類(lèi)；2在同一類(lèi)別房屋內(nèi)確定典型房屋；3求取典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格；4根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正；5確定被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對(duì)各類(lèi)別房屋分別確定其典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格。如同一類(lèi)別房屋的價(jià)格差異較大，可對(duì)同一類(lèi)別房屋確定多個(gè)典型房屋市場(chǎng)價(jià)格。（三）典型房屋市場(chǎng)價(jià)格宜采用市場(chǎng)比較法評(píng)估確定。（四）不具備市場(chǎng)比較法條件的，可采用其它適宜的評(píng)估方法確定典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格。求取典型房屋市場(chǎng)價(jià)格所采用的各種評(píng)估方法均按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。（五）房屋重置成新價(jià)格，依據(jù)西安市各類(lèi)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類(lèi)型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價(jià)部門(mén)或行業(yè)管理部門(mén)公布的數(shù)據(jù)確定。（六）房屋的裝修及附屬物價(jià)格，按照實(shí)際使用狀況結(jié)合評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。第二十九條 對(duì)于不適用“典型房屋市場(chǎng)比較法”的被征收房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，評(píng)估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和數(shù)據(jù)。第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價(jià)值評(píng)估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具書(shū)面意見(jiàn)所說(shuō)明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及相關(guān)部門(mén)與被征收人訂