淺析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本突圍.doc

【標(biāo) 題】中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本突圍分析(2003年文獻(xiàn))(2478字)【副 標(biāo) 題】陳筱紅【正 文】在北京，繼北京泰躍集團(tuán)、北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司、嘉利恒德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、北京科技園置業(yè)以及金融街房地產(chǎn)公司等一批企業(yè)成功買殼上市后，房地產(chǎn)業(yè)涌起了上市熱潮。前一階段，北京、上海等一些城市，向房地產(chǎn)領(lǐng)域成功發(fā)放的信托基金，引起了房地產(chǎn)業(yè)的極大興趣。不久前，由中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的成員企業(yè)深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、河南建業(yè)等家較具影響力的企業(yè)，共同發(fā)起組建的“中城房網(wǎng)投資管理有限公司”正在著手與海內(nèi)外基金公司合作，創(chuàng)設(shè)專事于土地開(kāi)發(fā)的信托基金和住宅產(chǎn)業(yè)投資基金。這一系列的資本動(dòng)作攪動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)接資本的春夢(mèng)，吸引了業(yè)界的眼球。“突破”上市禁令房地產(chǎn)上市一波三折兩年前，北京城建股份有限公司將標(biāo)的為，億元的公司建筑類資產(chǎn)與北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)類資產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的置換，從此，北京城建的主營(yíng)業(yè)務(wù)由建筑業(yè)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)業(yè)；與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多的上市公司，北京城建也借此打通了企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)融資渠道。有證券市場(chǎng)籌資功能的助力，房地產(chǎn)投資商就能獲得巨額的低成本資金，使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，其速度是企業(yè)上市以前無(wú)法比擬的。因此，當(dāng)年月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)重新對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市開(kāi)試點(diǎn)綠燈時(shí)，金地股份、天津綜合開(kāi)發(fā)公司和北京天鴻集團(tuán)作為首批上市試點(diǎn)企業(yè)，就開(kāi)始了它們作為地產(chǎn)“新貴”的使命，而房地產(chǎn)企業(yè)的上市前景也似乎隨之迎來(lái)了春天。此前，伴隨大量資金進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫，導(dǎo)致大量資金特別是銀行資金的沉淀和土地資源的浪費(fèi)。為防止房地產(chǎn)過(guò)熱炒作引發(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)，年中國(guó)證券監(jiān)督委員會(huì)發(fā)文：暫停房地產(chǎn)、金融等行業(yè)的公司上市融資，直接融資渠道被切斷，房地產(chǎn)上市公司也由此陷入低谷。北京城建地產(chǎn)總經(jīng)理趙廣義指出，隨著政府對(duì)開(kāi)發(fā)用地的供給更加市場(chǎng)化，要求投資商更致力于追求規(guī)?；蛯I(yè)化，更加重視企業(yè)保持適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，這都要求投資商們必須具備更強(qiáng)的資金實(shí)力，不斷地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)地域，提高市場(chǎng)占有率，才能應(yīng)對(duì)隨之而來(lái)的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)考驗(yàn)。然而，即便是上市公司，也仍然是一肚子苦水。深圳著名上市房地產(chǎn)企業(yè)金地集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示：上市，讓人愛(ài)恨交加。雖然解決了融資渠道，能夠使企業(yè)品牌快速擴(kuò)張，但是這個(gè)錢拿著不容易，回報(bào)股東就更難。比如金地，每年要保持的凈資產(chǎn)回報(bào)率，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的投入產(chǎn)出周期在年以上，沒(méi)有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和多個(gè)項(xiàng)目做支持，就沒(méi)法保證回報(bào)率；另外，作為上市公司，透明度要求較高，特別是一些公告的東西，必須要通過(guò)董事會(huì)和股東大會(huì)，而在這個(gè)過(guò)程中就幾乎沒(méi)有商業(yè)秘密可言。銀行控制信貸規(guī)模房地產(chǎn)基金投石問(wèn)路增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，加快投資進(jìn)度以增加供給，為居民購(gòu)房提供按揭貸款，促進(jìn)有效需求迅速形成。銀行對(duì)于地產(chǎn)商的支持可以形成這樣的良性循環(huán)。但是，隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈，違規(guī)信貸時(shí)有發(fā)生。為防范風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行在年月發(fā)布了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房投資貸款發(fā)放條件。至此，很多地產(chǎn)商漸漸感到：貸款無(wú)門。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)專家認(rèn)為，此次貨幣市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，及時(shí)擠壓了可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)是利大于弊；但是在一定程度上，也對(duì)今后市場(chǎng)的發(fā)展形成了壓力。而控制貸款的另一個(gè)影響是，房地產(chǎn)投資商的預(yù)售回款和銀行貸款兩條融資渠道均受到很大阻力。如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)融資危機(jī)，資金鏈一旦斷裂，對(duì)于投資企業(yè)來(lái)說(shuō)便是毀滅性的打擊。因此，當(dāng)一種創(chuàng)新金融工具房地產(chǎn)投資基金剛一露面便吸引了國(guó)內(nèi)投資商和投資銀行家們的注意。據(jù)專家介紹，房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)在于其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)額的一定比例，因此企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)；房地產(chǎn)投資基金作為投資者，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行能夠起到一定的外部監(jiān)督作用，增強(qiáng)其運(yùn)行的透明度，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。當(dāng)前，美國(guó)每一個(gè)大城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目都活躍著房地產(chǎn)投資基金的影子。在我國(guó)，雖然直到現(xiàn)在還沒(méi)有真正意義上的房地產(chǎn)投資基金，但是，房地產(chǎn)投資基金的萌芽已經(jīng)出現(xiàn)。由中國(guó)五礦集團(tuán)房地產(chǎn)、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)、中國(guó)石油天然氣管道局房地產(chǎn)、萬(wàn)年投資集團(tuán)共同發(fā)起成立的北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司可以算是房地產(chǎn)投資基金的“問(wèn)路石”。房地產(chǎn)證券化下一個(gè)地產(chǎn)流行的產(chǎn)品銀行的一些專家認(rèn)為，由于房地產(chǎn)價(jià)值大、周期長(zhǎng)、位置固定、整體不可分割性等不利因素，形成其投資金額大、市場(chǎng)流動(dòng)性差的特點(diǎn)，使得一般企業(yè)或個(gè)人很難涉足于該領(lǐng)域的投資；房地產(chǎn)證券化通過(guò)有價(jià)證券形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分割并出售給各中小投資者，是啟動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突破點(diǎn)?！澳壳?，實(shí)行房地產(chǎn)證券化，除了會(huì)遇到專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才缺乏等技術(shù)性問(wèn)題以外，還會(huì)有個(gè)顯性風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額呆賬和不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，缺乏健全的個(gè)人信用制度，我國(guó)的證券法沒(méi)有對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行金融資產(chǎn)證券化做出單獨(dú)的規(guī)定和描述。”趙廣義分析。房地產(chǎn)證券化將推動(dòng)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，使房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。購(gòu)房者可以通過(guò)購(gòu)買有價(jià)證券，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值，中小投資者也可按自己的意愿換房，更多地得到實(shí)惠。另外，證券讓資產(chǎn)的持有者更加分散，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散，這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展大為有利。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，國(guó)內(nèi)住房貸款證券化要在短時(shí)間內(nèi)廣而推之，可能還有一些難度。主要制約因素在于，我國(guó)缺乏獨(dú)立的評(píng)估體系，信用擔(dān)保中間人缺位也加大了住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)；從目前情況看，中小城市顯然還不具備條件，其重心將停留在大城市，作為實(shí)施證券化的重要組成部分，全國(guó)性的銀行交易網(wǎng)絡(luò)還有待形成等。標(biāo) 題】中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀(2003年文獻(xiàn))(7811字)【副 標(biāo) 題】劉福坦【正 文】一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的功能定位當(dāng)前中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要矛盾是工農(nóng)兩種生產(chǎn)方式、城鄉(xiāng)兩元社會(huì)結(jié)構(gòu)的矛盾。在以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的農(nóng)村社會(huì)結(jié)構(gòu)中生存著70人口，因此它是矛盾的主要方面。這個(gè)主要方面決定中國(guó)的工業(yè)化和城市化的任務(wù)還十分艱巨，按每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度減少農(nóng)村人口，需要50年才能趕上未來(lái)世界的平均水平。在這50年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可動(dòng)搖的，幾十年內(nèi)總量不足是基本態(tài)勢(shì)。局部的泡沫總是難免的，隨著市場(chǎng)和投資者的成熟，泡沫會(huì)越來(lái)越小。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)品的主體結(jié)構(gòu)是由它的主體功能規(guī)定的。為新進(jìn)城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)20年的主要方向。如果商品房供給結(jié)構(gòu)比較大的背離國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要矛盾轉(zhuǎn)化的需要，背離消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)，那么在總量不足的條件下也會(huì)產(chǎn)生泡沫。當(dāng)前的情況就是如此，不是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，不是整個(gè)產(chǎn)業(yè)的泡沫而是結(jié)構(gòu)性泡沫，是房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，是商品房中的高檔品種嚴(yán)重供大于求。但泡沫畢竟是泡沫，結(jié)構(gòu)性泡沫也是泡沫，不解決這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)實(shí)的結(jié)構(gòu)決定實(shí)際的功能，房地產(chǎn)業(yè)背離了主要矛盾轉(zhuǎn)化的要求，也會(huì)阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展，住宅問(wèn)題將成為城市化的門檻、甚至是門閂。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步成熟，部門間要素流通的障礙將逐漸消失，平均利潤(rùn)率規(guī)律必將成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的正常機(jī)制，結(jié)構(gòu)問(wèn)題就不會(huì)像目前這樣突出。泡沫的不斷產(chǎn)生正是平均利潤(rùn)率規(guī)律形成過(guò)程中的陣痛，泡沫的破裂是這個(gè)規(guī)律作用的成本。投資者在規(guī)律的教訓(xùn)下越來(lái)越成熟，泡沫就會(huì)越來(lái)越小。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果能順應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要矛盾轉(zhuǎn)化的需要，適應(yīng)廣大消費(fèi)者的需要，雖然單位成本的利潤(rùn)率低一些，但由于銷售量大，資金周轉(zhuǎn)快，將獲得巨大利潤(rùn)?？傊?，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)永久性的支柱產(chǎn)業(yè)，目前正處于總量擴(kuò)張時(shí)期，由于投資者不成熟，泡沫將不斷出現(xiàn)，不斷破滅。這是人間正道。泡沫的破滅，也是對(duì)倒行逆施者的懲罰，不花成本的社會(huì)進(jìn)步幾乎是沒(méi)有的。二、房地產(chǎn)業(yè)泡沫產(chǎn)生的根源在于流通體制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫大體可以分為兩類：一類表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格過(guò)高；另一類表現(xiàn)為供求結(jié)構(gòu)不對(duì)稱。但產(chǎn)生的根源是一個(gè)，即房地產(chǎn)商品化、資本化過(guò)程中要素和產(chǎn)品流通體制改革出現(xiàn)重大失誤。現(xiàn)行房地產(chǎn)流通體制與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、主要矛盾轉(zhuǎn)化態(tài)勢(shì)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重背離，我們必須認(rèn)真總結(jié)教訓(xùn)，重新理順?lè)峙淞魍w制，才能確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1、產(chǎn)權(quán)混亂的流通體制我們必須首先明確房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體?，F(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格是由租、稅（費(fèi)）、價(jià)3個(gè)部分組成。實(shí)際上是讓購(gòu)買者一次性購(gòu)買3個(gè)東西：土地、公共品、商品房。它們分屬于3個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，具有不同的周轉(zhuǎn)方式和不同的循環(huán)周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財(cái)產(chǎn)，所謂地價(jià)是50年的地租；公共品的產(chǎn)權(quán)是政府的，公共品的價(jià)格是指目前房?jī)r(jià)中的稅和配套費(fèi)，實(shí)際上是50年的消費(fèi)稅和資產(chǎn)稅；商品房的價(jià)格是指建安成本加平均利潤(rùn)，它的產(chǎn)權(quán)可以是私人的，也可以是政府的，還可以是全民的。3個(gè)產(chǎn)權(quán)主體不同的東西一次性出售，租、價(jià)、稅合流，價(jià)格自然很高。本應(yīng)該產(chǎn)權(quán)主體分立，土地、公共品和商品房分體流通。開(kāi)發(fā)建設(shè)期的地租由開(kāi)發(fā)商繳納，商品房一次性出售，由商品房業(yè)主按年或月繳納租、稅。這樣一來(lái)，購(gòu)買者一次性支付的商品房?jī)r(jià)就大大降低了，現(xiàn)階段能買得起住宅的人就會(huì)大大增加。市場(chǎng)房租和工資可能包含的房租量也有可能相匹配。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的墊資資本量大幅度降低，負(fù)債率降低，資本周轉(zhuǎn)加快，獲得的利潤(rùn)必然增加。同時(shí)政府受全民賦予的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一直掌握在自己手中，每年從城市建成區(qū)土地獲得的地租和房產(chǎn)稅是一個(gè)數(shù)量可觀的并且不斷增加的現(xiàn)金流。用這些現(xiàn)金的一小部分就可彌補(bǔ)目前社會(huì)成本（社會(huì)保障、政府廉租房和教育等）的不足。也可以用較低的資金成本以政府債的形式把地租的一部分轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)建設(shè)資金，以彌補(bǔ)房產(chǎn)稅的不足。然而，我們忽視了在公有制條件下土地資本化的特殊性，忽視了政府產(chǎn)權(quán)和全民產(chǎn)權(quán)的重大區(qū)別，政府批租土地實(shí)際上侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)，侵犯了下屆政府的經(jīng)營(yíng)權(quán)。在私有制的條件下土地的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)可以買賣，使用權(quán)也可以買賣即出租；在公有制的條件下特別是全民所有制條件下，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)權(quán)也是不能買賣的，只有使用權(quán)可以買賣即土地出租。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，土地所有者獲得了地租，實(shí)現(xiàn)了土地的按要素分配，客觀上土地就資本化了。所謂土地價(jià)格不過(guò)是資本化的地租。我們目前的問(wèn)題是用“批租”這個(gè)介于租、售之間的概念混淆了產(chǎn)權(quán)的買賣和使用權(quán)的買賣。幾十年的批租用時(shí)間偷換了空間。使用權(quán)的租期是所有權(quán)的折扣，租期愈長(zhǎng)，所有權(quán)的一束棒就被抽去的愈多。土地開(kāi)發(fā)商可以獲得土地產(chǎn)權(quán)證，可以用“批租”來(lái)的土地向銀行抵押貸款，這在實(shí)質(zhì)上出賣了產(chǎn)權(quán)即大部分所有權(quán)。后果是開(kāi)發(fā)商把地價(jià)即幾十年批租的地租一次性地計(jì)入房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)畸高，嚴(yán)重背離我國(guó)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段廣大居民的收入水平。即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家里，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分立也是很普遍的。賣房子不賣地，逐年向地主交租，是很正常的事。世界銀行的研究表明，一套住宅的價(jià)格與家庭年收入之比為31至61時(shí)比較合理。按我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的發(fā)展階段房?jī)r(jià)與家庭年收入比應(yīng)該在3到4倍之間比較合適，而目前實(shí)際上全國(guó)平均是7.8倍。在我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)該是6倍左右，而目前實(shí)際上都在10倍左右。其主要原因是批租土地造成的，結(jié)構(gòu)性矛盾也是地價(jià)過(guò)高逼出來(lái)的。如果產(chǎn)權(quán)主體分立、租、稅、價(jià)分流，我國(guó)目前的房?jī)r(jià)和家庭收入比基本上可以達(dá)到3到4倍之間，那么房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、銷兩旺，資金的周轉(zhuǎn)和循環(huán)的速度就大大加快，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者兩利雙盈的局面就會(huì)迅速形成。級(jí)差地租產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷，幾十年的批租就是放棄幾十年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，放棄幾十年因城市擴(kuò)容社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的級(jí)差地租的增加額。我們大家都知道土地本身是沒(méi)有價(jià)值的，更不能創(chuàng)造價(jià)值，地租是由于土地所有權(quán)的壟斷使土地所有者參與了全社會(huì)剩余價(jià)值的分割。地租落入私人手中，是一種寄生性收入，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的額外負(fù)擔(dān)。我們有幸實(shí)現(xiàn)了大部分土地的國(guó)有化，絕不應(yīng)該再讓地租落到私人手中。實(shí)事求是地說(shuō)土地批租是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、制度建設(shè)上重大戰(zhàn)略性失誤。由于土地炒賣，國(guó)有資產(chǎn)大量流失，增加了經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步的成本。北京恐怕是中國(guó)地皮炒賣能力最強(qiáng)、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的地區(qū)。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等信息源得到的資料，截止2001年底，北京有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3929家，其中真正具備土地開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)只有500多家，其他企業(yè)則忙于“圈地造城”，其中相當(dāng)一部分在炒地皮。目前北京多數(shù)房地產(chǎn)公司注冊(cè)資金不到位。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)公司在先期成立階段，注冊(cè)資金沒(méi)有完全到位的占92，股東基本未投入注冊(cè)資金的占15，而注冊(cè)資金投入量在一半以上的僅占50左右。有資料顯示北京99的施工企業(yè)都不同程度地墊資給開(kāi)發(fā)商，而靠預(yù)售款帶動(dòng)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商占50以上。同時(shí)還存在較為普遍的違法銷售。目前在全國(guó)究竟有多少人在利用房地產(chǎn)流通體制的缺陷，發(fā)了多少不義之財(cái)？不得而知。但根據(jù)下面這個(gè)簡(jiǎn)單的公式大體可以推算出一個(gè)概念性的結(jié)論?，F(xiàn)行商品房總產(chǎn)值減去商品房建安成本加平均利潤(rùn)，再減去配套費(fèi)，再減去政府批租土地實(shí)際得到的收入，余額便是炒地皮發(fā)的不義之財(cái)。土地批租的誤區(qū)十幾年前就暴露出來(lái)了，早就有人提出科學(xué)合理的改進(jìn)方案，為什么一直不能引起各級(jí)政府重視呢？問(wèn)題的根源在于各級(jí)政府的發(fā)展觀有問(wèn)題。他們大多把增長(zhǎng)當(dāng)發(fā)展，嚴(yán)重偏離了以人為本的發(fā)展觀。在GDP的增長(zhǎng)方面一直有一種急躁情緒，為了自己的所謂政績(jī)，不惜寅吃卯糧。明知批租對(duì)國(guó)家和民族來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)、戰(zhàn)略上看，是得不償失的，但對(duì)5年一任的本屆政府的政績(jī)而言是有得無(wú)失的。房地產(chǎn)投資與投資增幅對(duì)地方GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率較高，有些地方把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)作政績(jī)工程、城市形象工程來(lái)做，過(guò)度依賴房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府和開(kāi)發(fā)商在一條船上。銀行作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源，一直在添油加柴。2002年以來(lái)外地投資商、外行業(yè)的投資商和海外投資商，這“三外”大舉進(jìn)軍熱點(diǎn)城市，為已經(jīng)過(guò)熱的高檔房地產(chǎn)又加了一把火。大家都遵照猶太商法，都去掏有錢人的腰包，把有錢人估計(jì)得太多，胃口又估計(jì)得太大。于是高檔住宅積壓越來(lái)越多，造成一邊熱得冒泡沫，一邊冷得如冰窖。目前北京的泡沫急劇吹大，銷售明顯趨緩。中、高檔商品房仍是主流。2002年1至8月北京商品房銷售價(jià)每平方米比上年同期平均下跌317元，8個(gè)月來(lái)商品房銷售僅增長(zhǎng)了12.8，而完成的總投資額512.6億元，比上年同期增長(zhǎng)28.2。價(jià)位適中的商品房太少，經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要，有些急需改善住房條件的市民甚至連經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位都無(wú)力承受。杭州的新住宅空置率達(dá)到70。濟(jì)南2002年1-8月份，商品房的空置面積同比增長(zhǎng)了近96。廣東1-6月銷售面積增幅12.92，比上年下滑18，而完成土地開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積分別比上年同期增長(zhǎng)127.88和37.58。城市擴(kuò)容的配套費(fèi)一次性計(jì)入房?jī)r(jià)是當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格畸高的第二位原因。城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)屬于政府應(yīng)該提供的公共品，它是由政府稅收收入投資建設(shè)的。和地租一樣不應(yīng)該一次性收幾十年的稅，而應(yīng)該由商品房的業(yè)主逐年繳稅。買房置業(yè)不是處理遺產(chǎn)，業(yè)主的資產(chǎn)沒(méi)有必要一次性繳稅。任何住宅小區(qū)的配套設(shè)施都是整個(gè)城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的組成部分，不可能僅僅由一個(gè)小區(qū)使用，如果由一個(gè)小區(qū)承擔(dān)費(fèi)用，產(chǎn)權(quán)就發(fā)生了變化，在使用上就應(yīng)該產(chǎn)生排他性。這是不合邏輯的。這種不合邏輯的事在房地產(chǎn)買賣中還不止這一個(gè)。如某些住宅按所謂銷售面積出售，這個(gè)銷售面積包括地下車庫(kù)、物業(yè)管理需要的房間等公共面積。按理這些公共面積的產(chǎn)權(quán)屬于商品房業(yè)主們，業(yè)主們的這部分共有財(cái)產(chǎn)現(xiàn)在被物業(yè)管理部門無(wú)償占用，在物業(yè)和業(yè)主的利益關(guān)系上沒(méi)有任何交代，就不打折扣地向業(yè)主們收取物業(yè)費(fèi)。2、以售為主的房改取向住宅商品化的總體取向是完全正確的，但住宅商品化的道路并不僅僅是購(gòu)買一條路，租和售都是住宅商品化的實(shí)現(xiàn)方式，我們單打一地推行銷售一種方式，只對(duì)極少數(shù)最困難的居民提供政府廉租房（大多未落實(shí)），這是不符合一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，尤其不符合我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的客觀實(shí)際。這是當(dāng)前我國(guó)城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)卡在“住”的階段的根本原因。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以勞動(dòng)力商品化為前提的。勞動(dòng)力商品化之后勞動(dòng)者按要素分配獲得的收入是勞動(dòng)力的價(jià)格。勞動(dòng)力價(jià)格中只包括房租，而不可能包括房?jī)r(jià)。在正常消費(fèi)的條件下勞動(dòng)者的工資是月月光的。如果硬是要積累購(gòu)房款，勞動(dòng)力必然是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的，這不符合勞動(dòng)力再生產(chǎn)規(guī)律。以抵押貸款等方式購(gòu)買了住宅，那么每個(gè)月的月供也是對(duì)勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用的扣除，影響當(dāng)期消費(fèi)，勞動(dòng)力還是要在萎縮的條件下再生產(chǎn)。為什么近10年來(lái)城市居民一個(gè)勁地向銀行存款，內(nèi)需嚴(yán)重不足，失業(yè)率不斷上升？除了社會(huì)保障不到位以外就是由于住宅分配流通體制不符合勞動(dòng)力再生產(chǎn)規(guī)律。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到住宅這個(gè)商品具有資本品和消費(fèi)品雙重經(jīng)濟(jì)屬性。買住宅是投資行為，租住宅是消費(fèi)行為。勞動(dòng)力再生產(chǎn)需要的是住宅的消費(fèi)品屬性。一般工薪階層沒(méi)有錢買住宅，只可能租住宅；有錢買住宅的人他的投資資金來(lái)源于按資本要素分配得來(lái)的收入，而不是工資收入。高薪階層的收入已經(jīng)不僅僅是勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用，他們的勞動(dòng)力價(jià)格中已經(jīng)包括人力資本要素的價(jià)格。他們的勞動(dòng)力的維持費(fèi)用小于他們的工薪收入，因而他們可以積累一部分收入用于買住宅或支付月供?，F(xiàn)在大多數(shù)靠財(cái)政開(kāi)支的國(guó)家職工已經(jīng)購(gòu)買了住宅。但這種所謂購(gòu)買實(shí)際上不過(guò)是一次性交了10年20年的房租，大多數(shù)人連物業(yè)費(fèi)都還是單位支付的，自己實(shí)際上不是真正的業(yè)主，也沒(méi)有資格行使業(yè)主權(quán)利。購(gòu)買者所交的房?jī)r(jià)款連市場(chǎng)上商品房?jī)r(jià)的15甚至110都不到。這叫什么購(gòu)買？！相當(dāng)多的人連這些錢也拿不出來(lái)，還要靠銀行貸款。這樣的房改政策，是國(guó)有資產(chǎn)的又一次大流失，并制造了新的不公平。工齡和級(jí)別是這次改革中購(gòu)房打折的主要根據(jù)。但同樣工齡和級(jí)別的人占用國(guó)有房產(chǎn)的情況是不同的。有的人一直住著和他的職級(jí)相當(dāng)?shù)淖≌?，如果是把住了幾十年的舊住宅按工齡和職級(jí)打折賣給他，這是比較合理的（最合理的是按折舊后的現(xiàn)值賣給他，但他可能還買不起），但目前是他放棄了舊住宅，卻按工齡和職級(jí)打折購(gòu)買了單位提供的新住宅。這些人大多是臨近退休或已經(jīng)退休多年的老干部。這實(shí)際上是政策讓他侵吞了國(guó)有資產(chǎn)。而相當(dāng)多的人，原有住宅大大小于本人職級(jí)和工齡所應(yīng)該住的住宅，少數(shù)人甚至還沒(méi)有占用過(guò)國(guó)有住宅。但他們?cè)诜扛臅r(shí)卻和在舊體制下占盡了便宜的人以同樣的政策購(gòu)買住宅。這就產(chǎn)生了新的不公平。最不公平的是占城市人口70的不吃財(cái)政飯的產(chǎn)業(yè)工人很少有機(jī)會(huì)按上述政策購(gòu)買住宅。大多數(shù)企業(yè)目前是不可能有錢購(gòu)買新的住宅再低價(jià)賣給工人的。住在破舊住宅里的廣大產(chǎn)業(yè)工人，只有等待拆遷帶來(lái)的級(jí)差地租改善住宅條件。這種用時(shí)間換空間逆城市化的做法，目前許多大城市都在進(jìn)行著。這種使產(chǎn)業(yè)工人在空間上邊緣化的做法必然加大城市交通的成本和降低流動(dòng)的速度。另外，住宅的內(nèi)外空間結(jié)構(gòu)不同，不是所有的住宅都適合出售。我們目前大部分向消費(fèi)者出售的住宅都是多層和高層建筑公寓（單元樓）的一套房間（aPartment），而在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下這類住宅只適合于短期出租，不適合出售。因?yàn)樗漠a(chǎn)權(quán)不容易界定，業(yè)主對(duì)它沒(méi)有充分的處置權(quán)。如果作為投資者購(gòu)買的目的是為了出租，這是比較理智的，如果是為了個(gè)人消費(fèi)，實(shí)際上是不理智的。適合高收入階層的住宅，也就是適合出售的住宅，應(yīng)該是我們平常說(shuō)的別墅，這類商品房才是真正的住宅或房子。城市的別墅區(qū)一般都分布在郊區(qū)或衛(wèi)星城。別墅和小轎車是中產(chǎn)以上階層的居住方式和代步工具，公寓樓和公共交通是一般工薪階層的居住方式和代步工具。這樣一種城市的人口時(shí)空分布是經(jīng)濟(jì)有效的。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展中順其自然的選擇。我們現(xiàn)在這種公寓樓下轎車密布，上班族在城區(qū)東西南北大搬運(yùn)，造成交通嚴(yán)重堵塞的局面，則是政府盲目選擇的結(jié)果。如果上班族能夠在單位附近租房子，有車一族大都住在郊區(qū)或衛(wèi)星城，交通情況就會(huì)大不一樣。農(nóng)村居民的小塊耕地和自有住宅已經(jīng)極大地限制了他們勞動(dòng)力的商品化和市場(chǎng)化流動(dòng)。那么在我國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整時(shí)期，我們?cè)儆靡惶鬃杂凶≌旬a(chǎn)業(yè)工人拴在特定的空間，這是十分不明智的。這種做法加大了勞動(dòng)力流動(dòng)的成本，交通費(fèi)用、時(shí)間的浪費(fèi)和體力的消耗加起來(lái)比房租的代價(jià)還要大。這種做法必然延長(zhǎng)結(jié)構(gòu)性失業(yè)的時(shí)間，甚至把結(jié)構(gòu)性失業(yè)變成志愿失業(yè)或永久性失業(yè)，增加政府社會(huì)保障的支出。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下勞動(dòng)力不僅要企業(yè)間流動(dòng)、行業(yè)間流動(dòng)，而且還要城區(qū)間流動(dòng)、城際間流動(dòng)、區(qū)域間流動(dòng)、國(guó)際間流動(dòng)。勞動(dòng)者只要能租到房子，滿足了勞動(dòng)力再生產(chǎn)的需要，沒(méi)有必要有自己的住宅。不求所有，但求所居。只要他們還是出賣勞動(dòng)力的勞動(dòng)者，他們就沒(méi)有必要購(gòu)買住宅，只要租來(lái)的住宅能滿足他們消費(fèi)需要，他們勞動(dòng)力的再生產(chǎn)就能正常進(jìn)行?？傊?，一句話，租房子是謀生的需要，買房子是樂(lè)生或投資的需要。三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向通過(guò)上述分析，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向?qū)嶋H上已經(jīng)基本明確了。關(guān)鍵是如何理順已經(jīng)混亂了的住宅等房地產(chǎn)的分配流通關(guān)系。我建議在承認(rèn)既成事實(shí)的條件下制定一整套新的政策。首先，停止批租，明確任何全民土地的占用者都必須向國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門繳納地租。為了簡(jiǎn)便易行、承前啟后，各個(gè)城市可以暫時(shí)按當(dāng)前50年批租的價(jià)格確定地價(jià)，按地價(jià)的150確定地租率。合同規(guī)定每年交一次租。每隔5年參考城市擴(kuò)容面積占原面積的比率適當(dāng)提高地租率，或參考城市人均收入5年平均增長(zhǎng)率適當(dāng)提高地租率。原有的土地占用稅或占用費(fèi)停止繳納。政府可以向國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門收土地資產(chǎn)稅。這里的思路是徹底理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全民資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者向占用土地者（包括各級(jí)政府）收地租，向政府繳納資產(chǎn)稅；政府用資產(chǎn)稅所得建設(shè)城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)。全民得到了地租，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到了實(shí)現(xiàn)，完成了土地資本化經(jīng)營(yíng)的過(guò)程；收年租的政策使開(kāi)發(fā)商投資的門檻降低，租、價(jià)分離使商品房一次性交割的價(jià)格大幅度降低；從根本上杜絕了地皮炒賣，消滅了寄生性地租，地租這個(gè)本來(lái)是社會(huì)發(fā)展負(fù)數(shù)的東西變成了社會(huì)發(fā)展的正數(shù)。其次，把目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅和費(fèi)再做一次清理，剔除一切不合理的費(fèi)和稅，把合理的費(fèi)全部納入稅的范疇，形成一個(gè)房地產(chǎn)稅收總額。為了同既成事實(shí)接軌，和地租一樣，也采取每年向房產(chǎn)業(yè)主收150的做法。并且把這個(gè)稅率作為全部建成區(qū)房產(chǎn)的統(tǒng)一資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)。不管新房舊房都應(yīng)該按資產(chǎn)現(xiàn)值以此稅率繳納資產(chǎn)稅。在新政策實(shí)施之后，租、稅、費(fèi)、價(jià)合一的舊商品房即使保本銷售，恐怕大多數(shù)都賣不動(dòng)。這是由于政府政策變化給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的問(wèn)題，政府應(yīng)該在合理的范圍內(nèi)幫助他們解套，但必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自愿原則。政府只承認(rèn)從開(kāi)發(fā)商那里實(shí)際得到的批租款為政府幫助解套額度。開(kāi)發(fā)商可以按新的流通方式出售剩余的商品房，每賣出一套住宅，政府扣除開(kāi)發(fā)商在簽定購(gòu)房合同之前的地租后，可以把這套住宅分?jǐn)偟呐饪钔诉€給開(kāi)發(fā)商。然后由住宅業(yè)主逐年向全民土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部門繳納地租。實(shí)際上政府已經(jīng)把當(dāng)年得到的批租款花掉了，用什么錢來(lái)退租呢？我認(rèn)為用發(fā)地方政府債券的辦法是可行的。你賣掉一套房子，我退給你一部分債券。要現(xiàn)錢沒(méi)有，要債券歡迎。當(dāng)年是50年的批租，債券可以設(shè)計(jì)為25年兌現(xiàn)，利息按發(fā)債即時(shí)銀行利率計(jì)算。這種債券應(yīng)該允許轉(zhuǎn)讓、抵押、套現(xiàn)等商業(yè)運(yùn)作。如果開(kāi)發(fā)商欠銀行的貸款，可以用政府債券抵還貸款，把債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)換為政府和銀行的關(guān)系。如果政府兌現(xiàn)這種債券有困難，可以用一定的代價(jià)動(dòng)用全民的地租收入來(lái)實(shí)現(xiàn)政府債券的兌現(xiàn)，動(dòng)用多少就減收多少全民土地的資產(chǎn)稅。在新政策以前已經(jīng)賣掉的住宅，在批租年限內(nèi)不再收租收稅。最后，租售并舉、以租為主，這其實(shí)是市場(chǎng)運(yùn)行的必然結(jié)果。在任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家里能夠按資分配獲得高收入的人口始終是少數(shù)，按勞動(dòng)力要素分配獲得中、低收入的人口始終是多數(shù)。關(guān)鍵是政府要有一個(gè)明確的預(yù)期，在工資制度上要為此創(chuàng)造條件，不要人為地采取逆調(diào)節(jié)措施。比如住宅補(bǔ)貼、住宅公積金制度是以賣為主方針的產(chǎn)物，改革后應(yīng)該廢除。在制定最低工資標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，應(yīng)該把最低房租含量考慮進(jìn)去。這個(gè)最低房租含量要能租得起政府廉租房。所謂政府廉租房，是指按勞動(dòng)壽命40年回收房?jī)r(jià)的、帶有社會(huì)保障性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán)屬于政府的住宅。房租是工資的一部分，房租高工資就必須提高，工資提高到一定程度，失業(yè)人數(shù)就要增加，工資和房租又會(huì)降下來(lái)。如果房租脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平，過(guò)高了，房源就會(huì)過(guò)快地增加，不等工資提高，平均利潤(rùn)率規(guī)律就會(huì)使房租又降下來(lái)。所以，政府只要理順了流通分配關(guān)系，確保政府廉租房的供應(yīng)，房租、房?jī)r(jià)、工資都讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，一切都會(huì)走上正軌。目前的混亂困境是政府過(guò)分積極，市場(chǎng)和政府兩股力量碰撞的結(jié)果。一旦政府冷靜下來(lái)，抓住了自己該抓住的東西，放下了不該自己抓的東西，就可以綱舉目張，以四兩撥千斤的宏觀調(diào)控措施使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展?！緲?biāo) 題】專家解析中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)(2003年文獻(xiàn))(2384字)【副 標(biāo) 題】侯勇【正 文】日前，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院共同發(fā)起，通過(guò)對(duì)滬深兩市家房地產(chǎn)上市公司的研究分析，發(fā)布了年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司強(qiáng)系列研究。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授認(rèn)為，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的運(yùn)行狀況，對(duì)于引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，分析這個(gè)行業(yè)當(dāng)中存在的問(wèn)題，都會(huì)有很大的幫助；另外，對(duì)于股市的投資者，也有參考價(jià)值。都擁有大量土地開(kāi)發(fā)資源上市的家房地產(chǎn)公司市值規(guī)模在億元以上的有家，占總市值的，絕大多數(shù)企業(yè)市值還在億元以下。前位市值之和占家市值總額的，規(guī)模占整個(gè)家上市公司平均規(guī)模的倍。家公司中最大和最小市值的規(guī)模差距是倍，最大的一家是上海的張江高科，總市值達(dá)億元，緊隨其后的是外高橋，為億元。這些企業(yè)都擁有大量的土地開(kāi)發(fā)資源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫的過(guò)程中，一方面通過(guò)土地升值獲取一級(jí)開(kāi)發(fā)收入，另一方面加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，以低成本的土地獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中更高的收益，企業(yè)市值不斷增大。從市值目前的排名可以看出：上海、北京及深圳是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司的三大主流區(qū)域市場(chǎng)。約五分之一出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn)關(guān)于利潤(rùn)總額的排序，名列第一的是中國(guó)國(guó)貿(mào)，僅次于國(guó)貿(mào)的是萬(wàn)科，其中在家房地產(chǎn)上市公司中，利潤(rùn)額在億元以上的有家，有家企業(yè)利潤(rùn)是負(fù)值，還有三五家的利潤(rùn)在零的邊緣，小于零的，出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn)的大概占五分之一，而前十位利潤(rùn)額之和占房地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)總額的。中國(guó)國(guó)貿(mào)作為以物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)，其寫字樓、公寓、商鋪的出租情況良好。通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，獲取了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，贏得較好收益。這充分說(shuō)明：謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和專業(yè)化發(fā)展是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)之道?？梢?jiàn)強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司在行業(yè)中的主導(dǎo)作用，也表明房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)水平參差不齊?？傎Y產(chǎn)規(guī)模最大差倍從總資產(chǎn)排序來(lái)看，中關(guān)村的總資產(chǎn)是億，萬(wàn)科是億。萬(wàn)科在年世界房地產(chǎn)上市公司中排到了第位，跟萬(wàn)科差不多規(guī)模的上市公司還有好幾個(gè)，其中北京城建、招商局是通過(guò)資產(chǎn)置換進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，中關(guān)村是資產(chǎn)重組后進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。深圳的企業(yè)雖然占據(jù)半數(shù)，但除萬(wàn)科外，資產(chǎn)規(guī)模都沒(méi)有突破億。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前家上市公司的總資產(chǎn)占家上市公司總資產(chǎn)數(shù)額的，最大和最小的上市公司的總資產(chǎn)差了倍。凈資產(chǎn)收益率低于從主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入來(lái)看，招商局的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入接近億，萬(wàn)科是億，最少的可能就是上海世貿(mào)。而北京的中關(guān)村，有房地產(chǎn)和建筑施工兩大支撐，并且面臨電信、生物制藥等多元化發(fā)展的虧損壓力。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入排在前位的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占到了家上市公司的，最多的和最少的公司相差倍。從盈利能力來(lái)看，凈資產(chǎn)收益率絕大多數(shù)都低于，這是比較低的。多數(shù)企業(yè)每股收益沒(méi)有達(dá)到角，屬于總體收入比較低的水平。業(yè)績(jī)要求專業(yè)化劉洪玉對(duì)今年上市公司綜合前強(qiáng)與單項(xiàng)前強(qiáng)作了一個(gè)比較，他說(shuō)，上市公司綜合實(shí)力前強(qiáng)的水平要明顯高于總體狀況。談到綜合實(shí)力前強(qiáng)的特點(diǎn)，劉洪玉也提出了自己的看法：其中純房地產(chǎn)公司大概占了，另外一些是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的上市公司，占，走專業(yè)化發(fā)展道路的上市公司的效果比較好。像萬(wàn)科，它是一個(gè)比較單純的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)期間，把握住一些發(fā)展機(jī)會(huì)，另外憑借著自身專業(yè)的操作能力、管理能力，成為行業(yè)當(dāng)中的老大，同時(shí)注意在區(qū)域上的投資分散，具備了抗風(fēng)險(xiǎn)能力；像上海陸家嘴，年的表現(xiàn)也不錯(cuò)；招商局把那些基礎(chǔ)設(shè)施、港口慢慢地置換出去以后，成了一個(gè)主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，在一定程度上提高了企業(yè)的盈利能力。即使市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，一些規(guī)模比較大的上市公司也會(huì)憑借自身的優(yōu)勢(shì)，保持一個(gè)比較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。擴(kuò)大規(guī)模是趨勢(shì)有資料顯示，年全球上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前強(qiáng)的總資產(chǎn)平均是億美元，差不多是億人民幣。最大的是香港的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，當(dāng)時(shí)是億美元，最小的公司是萬(wàn)美元。有人提出質(zhì)疑：中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司比國(guó)外的上市公司小多了，怎么能跑到世界前強(qiáng)？劉洪玉認(rèn)為，原因就是世界強(qiáng)房地產(chǎn)公司指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而國(guó)際上的房地產(chǎn)公司大多都擁有房地產(chǎn)，做房地產(chǎn)的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理，開(kāi)發(fā)收入占它的總體營(yíng)業(yè)收入的比例不是很高。劉洪玉對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)上市公司提出了看法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)性非常強(qiáng)，從購(gòu)買土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)到市場(chǎng)銷售和售后服務(wù)，涉及面廣，操作過(guò)程復(fù)雜，并且房地產(chǎn)又具有投資大，風(fēng)險(xiǎn)高的特性，任何一種非專業(yè)性的行為，都可能產(chǎn)生無(wú)法彌補(bǔ)的后果。目前中國(guó)房地產(chǎn)上市公司規(guī)模普遍偏小，總資產(chǎn)絕大多數(shù)在億元以下，總市值多數(shù)在-億元之間，企業(yè)規(guī)模與國(guó)際化企業(yè)相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)又是一個(gè)資金密集型行業(yè)，只有規(guī)模大，才利于企業(yè)融資。年土地實(shí)施招標(biāo)拍賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加公開(kāi)、平等，開(kāi)放。中國(guó)房地產(chǎn)上市公司要快速縮小與國(guó)際同行的差距，必須鞏固自身在行業(yè)中的地位。由于房地產(chǎn)上市公司實(shí)際開(kāi)發(fā)能力參差不齊，隨著股市管理的逐步嚴(yán)格和規(guī)范，許多公司維持不了證券法所要求的盈利水平，被淘汰的命運(yùn)不可避免。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的房地產(chǎn)上市公司可以通過(guò)收購(gòu)其他房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，公司之間的差異會(huì)越來(lái)越大，優(yōu)勝劣汰已是必然。未來(lái)房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展趨勢(shì)，一個(gè)是專業(yè)化，另外還要有一定的規(guī)模，有了規(guī)模才有可能在時(shí)間、地域和服務(wù)類型上去做有效的投資組合，因?yàn)樯鲜泄疽髽I(yè)績(jī)穩(wěn)定，就要想辦法擁有一定的資產(chǎn)，才可能沿著房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈去做，這樣才會(huì)向好的方向發(fā)展。本正文被點(diǎn)擊次數(shù)為 15【標(biāo) 題】2002年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掀起創(chuàng)新風(fēng)暴(2314字)【正 文】2002年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整中繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，上升到理論層面的研討日趨活躍、觀點(diǎn)紛呈。如入世對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化主要應(yīng)解決的問(wèn)題，企業(yè)和產(chǎn)品創(chuàng)新在行業(yè)發(fā)展中占有的地位等等，都給業(yè)界帶來(lái)深刻影響。2002年是創(chuàng)新的一年，時(shí)代在變，潮流在變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要在變，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念也在變。從住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新風(fēng)暴開(kāi)始，大到企業(yè)管理，小到設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，無(wú)處不體現(xiàn)出創(chuàng)新精神，以及從業(yè)人員的良苦用心。每個(gè)人眼中的創(chuàng)新都不一樣，每個(gè)人創(chuàng)新的目的卻都一樣，為了競(jìng)爭(zhēng)，為了盈利，為了不會(huì)“過(guò)把癮就死”。房地產(chǎn)業(yè)界幾位知名老總今年也對(duì)創(chuàng)新有了新的認(rèn)識(shí)與深刻的領(lǐng)悟。創(chuàng)新企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力更重要張寶全（北京安地房地產(chǎn)公司）：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈，尤其是國(guó)家把住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)發(fā)展龍頭以后，在政策上給予支持，反過(guò)來(lái)又造成了競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇。房地產(chǎn)企業(yè)都在想如何在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展。我個(gè)人感覺(jué)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化時(shí)間比較短，尤其北京房地產(chǎn)市場(chǎng)化時(shí)間更短，基本從1998年取消實(shí)物分房以后，住房消費(fèi)由集團(tuán)消費(fèi)轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)，這種市場(chǎng)化的特色在北京市場(chǎng)才開(kāi)始明顯起來(lái)。房地產(chǎn)界還有一個(gè)更大的問(wèn)題，與其他行業(yè)及國(guó)外同行業(yè)相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更處于投資分散、小生產(chǎn)、小作坊階段。北京房地產(chǎn)公司有上千家，一般中等城市的房地產(chǎn)企業(yè)都在三千家左右，這些都可能對(duì)我們產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；瘞?lái)很大的問(wèn)題。加上我們進(jìn)入新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，已經(jīng)改變了過(guò)去的許多行為方式及其他方式，包括人們對(duì)住宅的需求、概念等等。例如，以前我們辦公和居住地非常明確，現(xiàn)在這種空間已經(jīng)開(kāi)始模糊。從北京來(lái)看，提高競(jìng)爭(zhēng)力最大的體現(xiàn)就是房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)的創(chuàng)新包括兩個(gè)方面，即經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新，這兩者必須結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)新才能形成，才能真正獲得市場(chǎng)最大化、利潤(rùn)最大化，包括品牌的營(yíng)造和建立。但大多數(shù)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新并沒(méi)有予以重視，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新主要是對(duì)資