房地產(chǎn)的成本構成及管理ppt課件.ppt

1,房地產(chǎn)成本構成與管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,目錄,二、成本管理模式,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,日本汽車成本控制好啊，所以賣的比歐洲車便宜-告訴我們：對商家而言，擁有成本低的產(chǎn)品，就有利于用較競爭對手低的價格獲取市場；某某大公司為了削減開支，裁員5%.-體現(xiàn)了：人員開支，是企業(yè)成本的重要部分；中國勞動力便宜啊，所以外國人來中國投資-深刻含義是：追求低成本是市場經(jīng)濟的必然選擇；進口關稅又降了，買原裝進口車便宜多了-說明：稅金同樣構成產(chǎn)品的成本；大城市東西貴啊，生活成本太高了-反映出：不僅是企業(yè)，我們個人也都在比較選擇著生活的成本,“成本”對社會經(jīng)濟的影響無處不在，是經(jīng)濟過程中使用頻率最高的詞之一。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,什么是成本？,用科學的語言解釋是：成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費的總和。用我們的語言解釋是：成本是“成功之本”。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,房地產(chǎn)項目成本組成：九個大類,土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費期間費用,開發(fā)成本,完全成本,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,房地產(chǎn)的成本包括九個大類：,第一部分土地獲得價款：指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用。包括：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費、向政府部門交納的大市政配套費、土地交易環(huán)節(jié)交納的契稅、土地閑置費、項目竣工驗收前的土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價和相關稅費。紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊、管線鋪設、高壓線埋地、市政接口等建設費用或繳費。拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,第三部分主體建筑工程費-指項目開發(fā)過程中的主體土建費用，包括：基礎費用-建筑的地基與基礎費用；結構與粗裝修費用-完成地面以上的結構與基本裝修的費用；門窗工程費用-室內(nèi)外門與窗的費用；公共部位裝修費用-外立面、公共部位的裝飾與裝修費用；室內(nèi)精裝修費用-對精裝修交付的房屋的裝修費用；,第二部分開發(fā)前期準備費-指取得土地開發(fā)使用權后，在項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、設計可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。一般包括：勘察設計費-勘察丈量費、規(guī)劃設計費、建筑研究用房；報批報建費用-向政府繳納的規(guī)定費用；三通一平費用-通水、通電、通路和場地平整產(chǎn)生的費用；臨時設施費用-項目部辦公室、項目臨時圍板圍墻、臨時水電費用；,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,第四部分主體安裝工程費-指項目開發(fā)過程中的室內(nèi)安裝費用，包括：室內(nèi)水電安裝費用-室內(nèi)各類水電相關工程費用；室內(nèi)設備及安裝費用-空調(diào)、電梯、消防系統(tǒng)的設備及安裝費用；弱電系統(tǒng)費用-居家防盜系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡、有線電視、三表遠傳系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等費用；,第五部分社區(qū)管網(wǎng)費-指項目管網(wǎng)配套費用，包括：室外給排水費用-小區(qū)接入市政自來水、排水至城市排水系統(tǒng)費用；室外采暖費用-小區(qū)接入市政采暖或自行建設采暖設施費用；室外燃氣費用-小區(qū)接入市政燃氣的費用；室外電氣與高低壓費用-小區(qū)從市政供電網(wǎng)絡引入電至各家各戶的費用；室外智能化系統(tǒng)費用-小區(qū)停車管理、周界防越、閉路監(jiān)控、門禁、電子巡更、電子公告屏、室外背景音樂等智能化系統(tǒng)費用,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,第六部分園林環(huán)境費-指項目內(nèi)的景觀費用，包括：道路廣場費用-小區(qū)建設道路、廣場的費用；綠化建設費用-小區(qū)內(nèi)用于綠化工程的費用；建筑小品費用-小區(qū)內(nèi)雕塑、水景、環(huán)廊、假山等費用；小區(qū)圍墻費用-小區(qū)圍墻、組團圍墻的費用總和；室外景觀照明費用-各種照明所花費的費用零星設施費用-各類未細述的設施費用總和，如兒童游樂設施、指示牌、垃圾桶、座椅、洋傘等,第七部分配套設施費-通常情況指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施及其它應歸為公共配套的支出。包括：會所費用學校及幼兒園費用物業(yè)用房人防地下室垃圾轉(zhuǎn)運站市政設施公共用房,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,第八部分開發(fā)間接費-指項目開發(fā)直接相關，但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的費用支出以及項目營銷設施建造費等費用，包括：工程管理費-項目發(fā)生的行政、監(jiān)理、造價咨詢等費用資本化利息-項目使用資金的利息營銷設施建造費-銷售大廳、樣板房等建造費用物業(yè)完善費-物業(yè)維修基金與請物業(yè)公司配合項目的支出等,第九部分期間費用公司管理費-公司發(fā)生的但無法明確到項目上管理費用營銷費用-營銷部門行政費用、廣告、銷售代理等營銷費用,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,先看這句話：利潤是企業(yè)存在的意義。再看這個公式：利潤=收入-成本；收入不變，若成本增加，則利潤降低；收入不變，若成本降低，則利潤增加；毫無疑問，成本是企業(yè)實現(xiàn)利潤的最關鍵要素之一。成本不是重要，而是“相當”重要！,房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成,綜述：環(huán)看現(xiàn)今全球所有“基業(yè)長青”的企業(yè)，優(yōu)秀的成本管理甚至是成本競爭優(yōu)勢無一不是其特質(zhì)。萬科意欲成為百年老店，成本管理的重要性不言而喻。,成本重要嗎？那是相當重要??！,成本管理體系,成本管理模式,可研成本,目標成本,責任成本,動態(tài)成本,結算成本,成本管理體系,成本管理體系,1、目標成本管理,基本概念：,目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本結果。,管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性目標成本的嚴肅性,管理工具：萬科成本管理軟件成本數(shù)據(jù)庫,成本管理體系,2、責任成本管理,責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。,成本管理體系,主要內(nèi)容（1）要素概括,成本管理體系,主要內(nèi)容（2）反饋指標,總結,成本是公司管理結果的反映：,成本是公司內(nèi)部、外部管理的最終結果，無論優(yōu)勢與劣勢均體現(xiàn)在最終的成本數(shù)據(jù)上-公司內(nèi)部效率高、流程順暢反饋的結果就是內(nèi)部溝通成本低、內(nèi)耗少；公司人員素質(zhì)低、責任心差、能力不足反饋的結果就是執(zhí)行成本高、錯誤多；公司決策錯誤反饋的結果就是付出金錢代價與時間代價,我們需要一種“成本文化”,從這個意義上說，企業(yè)必須