房?jī)r(jià)的決定因素及其調(diào)控的政策建議.doc

20094總第 383期 目前 , 房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷已經(jīng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)構(gòu)成 嚴(yán)重威脅 , 房地產(chǎn)業(yè)該怎樣發(fā)展已成為政府與學(xué)者共同關(guān) 注重點(diǎn) 。 2008年 12月 2日 , 中國(guó)社科院發(fā)布 2009年 經(jīng)濟(jì) 藍(lán)皮書(shū) , 藍(lán)皮書(shū)指出 :“ 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí) 間的調(diào)整期 。 部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買(mǎi)行為將 向后推遲 , 炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市 場(chǎng) , 首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎 。 另外 , 供給方資金 緊張 , 部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)商將面臨退市的 風(fēng)險(xiǎn) 。 ” 在此情況下 , 國(guó)家應(yīng)該怎樣調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)推動(dòng) 我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng) ? 在 2008年末 , 政府調(diào)控組合拳頻出 , 各種利好陸續(xù)出臺(tái) , 這些政策的效力如何 ? 要回答這些問(wèn) 題 , 需要先對(duì)我國(guó)房 地產(chǎn)市 場(chǎng) , 特別 是住宅 市場(chǎng)房 價(jià)的決 定因素進(jìn)行分析 , 以此對(duì) 現(xiàn)有政 策進(jìn)行 評(píng)價(jià) , 進(jìn) 而提出 政 策建議 。一 、 房?jī)r(jià)收入比的合理性由于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要 , 西方經(jīng)濟(jì)學(xué) 家逐漸將房地產(chǎn)作為一種重要資產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)模型 , 研 究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與一些宏觀經(jīng)濟(jì)變量密切關(guān)聯(lián) , 如人均 收入 (或 GDP 、 就業(yè) 、 實(shí)際 利率等 1, 其中人 均收入 是決定房?jī)r(jià)最重要的 因素 , 因此 , 房?jī)r(jià)收 入比是 國(guó)際上 普遍公 認(rèn) 的衡量房?jī)r(jià)合理性的權(quán)威指標(biāo) 。 國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比的合理 區(qū)間是 3倍 6倍 , 這是依據(jù)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)達(dá)國(guó)家穩(wěn)定 的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得到的 。 也就是說(shuō) , 從長(zhǎng)期來(lái)看 , 平 均房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)在個(gè)人年平均收入的 3至 6倍的范圍內(nèi) 。 當(dāng)房 價(jià)收入比 超過(guò)這 一區(qū)間 , 說(shuō)明房 價(jià)超過(guò) 了居民 的承受 能力 , 房?jī)r(jià)就會(huì)下跌 , 直至趨于合理水平 。為什么不 同國(guó)家 間在長(zhǎng) 期內(nèi)的 房?jī)r(jià)收 入比存 在 差 別 呢 ? 這要從房?jī)r(jià)收入比的定義談起 。 無(wú)論是對(duì)于一個(gè)國(guó)家 還是一個(gè)地區(qū) , 通常采用的是平均房?jī)r(jià)與平均收入比 。 在 剔除了房屋品質(zhì) 、 外 部基礎(chǔ) 設(shè)施等 因素后 , 區(qū)域內(nèi) 部的房 價(jià)差別應(yīng)該不大 , 用平均房?jī)r(jià)能夠較好地反映一個(gè)地區(qū)的 房?jī)r(jià)水平 2。 但是 , 個(gè)體之間的收入差距是非常大的 , 用平 均收入有時(shí)并不能很好地反映居民的收入分布狀況 。 而居 民收入分布狀況與居民整體的承受能力密切相關(guān) 。 如果收 入分布比較集中 , 用平均收入就能較好地反應(yīng)在房?jī)r(jià)一定 的條件下居民的承受能力 , 此時(shí)房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)就能 比較客觀地 反映居 民的承 受能力 。 如果收 入分布 比較分 散 , 即收入不平 等程度 較大 , 用 平均收 入就會(huì) 高估居 民的 承受能力 , 此時(shí)合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)當(dāng)要更低一些 。 因此 , 在長(zhǎng)期內(nèi) 各國(guó)房 價(jià)收入 比的差 異實(shí)際 上反映 的是各 國(guó)居 民收入分布的差異 。國(guó)內(nèi)一些學(xué)者認(rèn)為 , 不能簡(jiǎn)單套用房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際 標(biāo)準(zhǔn)衡量我國(guó)房?jī)r(jià)的合理性 , 原因是在我國(guó)估計(jì)得到的房 價(jià)收入比偏高 。 我國(guó)個(gè)人收入統(tǒng)計(jì)普遍存在低估 , 許多收 入 , 如獎(jiǎng)金 、 福利和灰色收入并沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)范圍 , 這會(huì)低 估國(guó)內(nèi)居民平均收入水平 , 造成房?jī)r(jià)收入比偏高 3。 因此 , 考慮收入統(tǒng)計(jì)中存在的問(wèn)題 , 不但要考慮其對(duì)平均收入造 成的影響 , 還應(yīng)考慮其對(duì)合理房?jī)r(jià)收入比的影響 。 例如 , 假 設(shè)某一地區(qū)房?jī)r(jià)收入比是 10, 如果所有居民收入中平均有 20%的收入未納入統(tǒng)計(jì) , 則實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比為 8。 但是 ,房?jī)r(jià)的決定因素及其調(diào)控的政策建議王春雷 黃素心【 摘 要 】 房?jī)r(jià)收入比在長(zhǎng)期內(nèi)能夠衡量房?jī)r(jià)的合理性 , 但在短期內(nèi)房?jī)r(jià)由房地產(chǎn)商控制 , 這主要是銀行與房地產(chǎn)商的利益牽涉以及政府的現(xiàn)行政策造成的 。 當(dāng)前我國(guó)住宅調(diào)控政策主要從刺激需求方面著手 , 對(duì)住宅市場(chǎng)形成的影響 有限 。 解決房?jī)r(jià)過(guò)高的關(guān)鍵 , 要將所有居民家庭納入保障性住房對(duì)象增加購(gòu)房者的選擇 。【 關(guān)鍵詞 】 房?jī)r(jià)收入比 需求土地政策保障性住房【 中圖分類(lèi)號(hào) 】 F293.35【 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 】 A【 文章編號(hào) 】 1006-2025(200904-0023-03【 作者簡(jiǎn)介 】 王春雷 , 廣西大學(xué)商學(xué)院講師 , 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 , 主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng) (廣西南寧 530004 ; 黃素心 , 廣西民族大學(xué)商學(xué)院講師 , 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士 , 主要研究方向?yàn)榻鹑谑袌?chǎng) (廣西南寧 530006 。2320094總第 383期 考慮到個(gè)體收入越高其未統(tǒng)計(jì)收入越大 , 其房?jī)r(jià)收入比的 合理比值要比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)還低一些 。 因此 , 針對(duì)我國(guó)國(guó)情 , 在 沒(méi)有考慮未統(tǒng)計(jì)收入的現(xiàn)實(shí)情況下 , 房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū) 間應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大一些 , 但不應(yīng)擴(kuò)大太多 , 以 5倍 8倍為宜 。 從實(shí) 際情況來(lái)看 , 國(guó)內(nèi)一些重點(diǎn)城市近兩年房?jī)r(jià)收入比均在 10以上 , 從長(zhǎng)期來(lái)看顯然是不合理的 。學(xué)者們還 提及的 另一個(gè) 原因是 我國(guó)房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 時(shí)間較短 , 處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期階段 。 確實(shí) , 我國(guó)從 施行住房貨幣分配制度至今 , 只不過(guò)經(jīng)歷了短短 10余年 , 因此很難利用成熟市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)論證我國(guó)房?jī)r(jià)的合理性 。 考慮到我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況 , 一些學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)高是合理的 , 至 少暫時(shí)是合理的 。 但是 , 要注意到的是 , 住宅服務(wù)是一種必 需品 ,“ 居者有其屋 ” 是老百姓的合理要求 。 無(wú)論在房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)展早期還是成熟期 , 房?jī)r(jià)都不能超出大部分普通 居民的承受能力范圍 。 既然在長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)收入比有一定合 理的范圍 , 在短期內(nèi)它就不應(yīng)當(dāng)偏離太多 。 因此筆者認(rèn)為 , 采用國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)是可行的 。二 、 在短期內(nèi)房?jī)r(jià)由房地產(chǎn)商控制雖然說(shuō)房 價(jià)收入 比在長(zhǎng) 期以及 在短期 內(nèi) 都 應(yīng) 當(dāng) 處 在 一合理 區(qū)間內(nèi) , 但是從 我國(guó)的 現(xiàn)實(shí)情 況來(lái)看 , 盡管我 國(guó)政 府對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)進(jìn) 行了范 圍較廣 、 時(shí)間較 長(zhǎng) 、 參與 部門(mén)較 多 、 力度很大的調(diào)控 , 很多城市房?jī)r(jià)仍然唯持在較高水平 , 一些大中 城市的 房?jī)r(jià)收 入比遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超過(guò) 了國(guó)際 上公認(rèn) 的 合 理水平 4。 這也引起了學(xué)者們對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格上漲原因的 探討及爭(zhēng)論 。許多學(xué)者 和政府 部門(mén)從 剛性需 求和投 資 性 需 求 角 度 入手 , 探討房?jī)r(jià)高漲的合理性 。 首先 , 社會(huì)中 2535周歲人 口的第一個(gè)高峰到來(lái) , 引致對(duì)房產(chǎn)的剛性需求增加 ; 其次 , 居民 對(duì)未來(lái) 高房?jī)r(jià) 的預(yù)期 , 導(dǎo)致居 民提前 購(gòu)買(mǎi)需 求 的 增 加 ; 此外 , 國(guó)內(nèi)外對(duì)中國(guó)宏觀形勢(shì)的看好 , 特別是人民幣匯 率制度改革等因素促使國(guó)內(nèi)社會(huì)資金 、 境外游資和 “ 熱錢(qián) ” 涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) , 也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要原因 。 總 的來(lái)說(shuō) , 需求快速增加是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的根本原因 。 那么 , 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇 “ 寒冬 ”、 購(gòu)房者持幣觀望的局面下 , 剛性 需求和投資性需求不可避免地減少 , 房?jī)r(jià)為何沒(méi)有下跌呢 ? 顯然 , 這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)可以被房地產(chǎn)商所控制 。 那么 , 房地產(chǎn) 商為什么能控制房?jī)r(jià) , 特別是控制房?jī)r(jià)下跌呢 ? 筆者認(rèn)為 , 銀行與房 地產(chǎn)商 的利益 牽涉以 及政府 的現(xiàn)行 政策是 房 地 產(chǎn)商在短期內(nèi)能夠防止房?jī)r(jià)下跌的主要原因 :(一 銀行與房地產(chǎn)商的利益牽涉在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中 , 最為保守的估計(jì)是銀行資金至 少占房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)的 70%。 銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的利益 牽涉造成了對(duì)房?jī)r(jià)飆升的共同要求 。 銀行業(yè)承擔(dān)了信貸的 壓力 , 房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還貸款 , 所以它利用媒 體引導(dǎo) 、 宣傳造勢(shì)等手段鼓勵(lì)百姓趕緊買(mǎi)房 , 制造房源緊張 的假象 , 導(dǎo)致房市的異?？駸?5。 在這種情況下 , 房地產(chǎn)商 貸款的風(fēng)險(xiǎn)更小 , 銀行與房地產(chǎn)商的利益關(guān)系更加緊密 。因此 , 房地產(chǎn)商在不存在資金壓力時(shí) , 在短期內(nèi)不會(huì)拋 售房屋 , 也不會(huì)將銷(xiāo)售價(jià)格降至合理水平 。 這就是房地產(chǎn) 市場(chǎng) “ 拐點(diǎn) ” 遲遲未至的原因 。 國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)商的降價(jià)行為 , 純粹是 為了增 加居民 的購(gòu)房 需求 , 以 期賺取 更多的 利 潤(rùn) 。 所以 , 許多城市的房屋降價(jià)幅度非常有限 , 而且只是個(gè) 別房地產(chǎn)商的行為 , 大部分房地產(chǎn)商仍在高房?jī)r(jià)上支撐 。(二 政府現(xiàn)行政策2008年末 , 政府提出許多對(duì)購(gòu)房者優(yōu) 惠的政 策 , 實(shí)際 上是促使購(gòu)房者去接受高房?jī)r(jià) , 這也進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)商 不降價(jià) 。 從這個(gè)角度看 , 政府近期提出的政策實(shí)際上對(duì)購(gòu) 房者是不利的 。 因此 , 理性的購(gòu)房者不會(huì)因?yàn)槲⑿〉睦?而承擔(dān)過(guò)高的住房成本 。 從結(jié)果來(lái)看 , 政策效果一如既往 的不明顯 。 要想提出更好的政策 , 就必須先分析是什么政 策或制度造成房地產(chǎn)商不愿意降價(jià) 。首先是土地制度 。 地方政府壟斷著城鎮(zhèn)住房建設(shè)用地 的全部供應(yīng) 。 在獲得土地財(cái)政收入和 GDP 增加值的利益驅(qū) 動(dòng)下 , 地方政府必然采取種種措施哄抬房屋價(jià)格 , 以帶動(dòng)地 價(jià)上漲 6。 從某種程度上說(shuō) , 放縱開(kāi)發(fā)商肆意提高商品房?jī)r(jià) 格 , 不過(guò)是地方政府推動(dòng)地價(jià)上漲的一個(gè)策略 。 土地稀缺 造成了房地產(chǎn)商壟斷地位的形成 。 當(dāng)房地產(chǎn)商具有壟斷地 位時(shí) , 就會(huì)剝削購(gòu)房者的利益 。 這種現(xiàn)象不會(huì)因?yàn)橐?、 兩家 房地產(chǎn)商的降價(jià)行為而改變 。 當(dāng)一些房地產(chǎn)商降價(jià)時(shí) , 雖 然最先賣(mài)出的是他們降價(jià)的房產(chǎn) (通常是條件最差的 , 但 是只要有需求 , 其它的房產(chǎn)還是可以高價(jià)賣(mài)出 。不過(guò) , 房地產(chǎn)商的壟斷地位會(huì)造成高房?jī)r(jià)這一推斷需 要一個(gè) 前提 , 那 就是需 求一直 存在 , 也 就是老 百姓缺 乏選 擇的權(quán)利 。 我國(guó)的保障性住房制度是對(duì)中低收入家庭提供 廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房 。 但是 , 對(duì)大部分居民家庭而言 , 他們 是沒(méi)有選擇廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房的條件的 , 也就是說(shuō)他 們是沒(méi)有保障的 , 因此只能去購(gòu)買(mǎi)商品房 。 既然不得不進(jìn) 入商品 房市場(chǎng) , 那就不 得不接 受房地 產(chǎn)商設(shè) 定的 過(guò) 高 房 價(jià) 。 前兩年 , 購(gòu)房者出于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期 , 提前購(gòu)買(mǎi)行為十 分嚴(yán)重 , 即使房?jī)r(jià)超過(guò)其承受能力太多 , 也只有承受 。 而在 現(xiàn)在房市低迷的情況下 , 提前購(gòu)買(mǎi)是不可能的 , 推遲購(gòu)買(mǎi)成 了普遍現(xiàn)象 。 如果大部分居民家庭仍然沒(méi)有選擇的權(quán)利 , 最終的結(jié)果 仍然是 老百姓 不得不 為 “ 居者 有其屋 ” 這一愿 望支付過(guò)高的價(jià)格 。還有一個(gè)原因是土地出讓金的使用 。 出于政績(jī)的需要 , 地方政府 的大部 分土地 出讓金 并沒(méi)有 用于解 決房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)的問(wèn)題 , 而是用于城市設(shè)施建設(shè) 。 而城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)值更高 , 房地產(chǎn)商就能夠制定更高的房?jī)r(jià) 。 因此 , 城市設(shè)施建設(shè)實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)商的一種補(bǔ)貼 , 即 使地方政府的本意并非如此 。 盡管政府現(xiàn)在著手解決低收 入家庭的住房問(wèn)題 , 運(yùn)用一部分土地出讓金建設(shè)廉租房和 經(jīng)濟(jì)適用房 , 但對(duì)大部分居民是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性幫助的 。從上面的分析可以看出 , 在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中 , 需求推動(dòng)是房?jī)r(jià)走高的決定性因素 , 這也是學(xué)者們一致接 受的結(jié)論 。 但是 , 在需求減少的情況下 , 由于銀行與房地產(chǎn) 商的利益牽涉以及政府現(xiàn)行的土地 、 保障性住房等政策 , 造 成普通居民家庭缺乏選擇的權(quán)利 , 則是短期內(nèi)房地產(chǎn)商能 夠控制房?jī)r(jià)的根本原因 。三 、 政策建議政府實(shí)際上也知道 , 降價(jià)才是刺激需求最有用的手段 。24王春雷 , 黃素心 :房?jī)r(jià)的決定因素及其調(diào)控的政策建議 6. 調(diào)整貸款結(jié)構(gòu) , 變短期貸款為長(zhǎng)期貸款 , 變商業(yè)性貸 款為政策性貸款高校貸款具有金額較大 、 時(shí)間較長(zhǎng)的特點(diǎn) 。 一般情況 下 , 高校貸款的前期 , 貸款主要用來(lái)建設(shè)新校區(qū) 、 購(gòu)置新設(shè) 備 , 高校的撥款和學(xué)費(fèi)收入以及其他收入還不足以?xún)斶€當(dāng) 年應(yīng)承擔(dān)的貸款本息 , 所以有 些高校 需要每 年貸款 , 以新 的貸款來(lái)償還舊的貸款 , 此后隨著貸款余額的逐漸減少 , 高校的各種收入逐年 增加 , 還 貸能力 逐步提 高 , 這時(shí) 高校 可以憑借自身收入還本付息 。 但是隨著高等教育已由精英 教育階段進(jìn)入大眾教育階段 , 近幾年高校已經(jīng)不再擴(kuò)招 , 所以對(duì)于一些擬通 過(guò)多招 生增加 學(xué)費(fèi)收 入來(lái)償 還貸款 的 學(xué)校就面臨新的壓力 , 只能每 年勉強(qiáng) 償還貸 款利息 , 而本 金就很難償還 。 根據(jù)高校與銀行簽訂的協(xié)議 , 目前大多數(shù) 高校都已進(jìn)入還貸高峰期 , 在高校自有資金無(wú)法按規(guī)定期 限還本付息的情況下 , 為避免 不良貸 款的形 成 , 有效 方式 就是適當(dāng)延長(zhǎng)還貸期限 , 降 低貸款 的利率 , 可以通 過(guò)一定 的程序?qū)⒏咝５馁J款由商業(yè)銀行轉(zhuǎn)入國(guó)家政策性銀行 。 7. 銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)高校貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控銀行作為發(fā)放高校貸款的主體 , 應(yīng)完善信貸資金貸后 管理制度 , 進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)高校貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 。 第一 , 應(yīng)對(duì) 消費(fèi)性建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)加限制 。 第二 , 要根據(jù)項(xiàng)目投資的實(shí)際 需求 , 在保證一定 比例項(xiàng) 目資本 金的前 提下 , 控 制項(xiàng)目 貸 款規(guī)模 , 并按照項(xiàng)目 實(shí)際進(jìn) 程發(fā)放 貸款資 金 , 絕不 能以貸 促存 , 盲目擴(kuò)大貸款規(guī)模 , 將貸款資金轉(zhuǎn)變?yōu)榇婵钜?guī)模 。 第 三 , 金融機(jī)構(gòu)要監(jiān) 管好每 一筆貸 款資金 的使用 , 確保貸 款 資金專(zhuān)款專(zhuān)用 , 并形成有效資產(chǎn) 。 在貸款資金的貸后管理 中 , 尤其要防止貸 款高校 將貸款 資金挪 作生活 消費(fèi) 、 日 常 消耗性開(kāi)支 。 最后 , 銀行一旦向高校發(fā)放貸款 , 要隨時(shí)取得 高校每個(gè)時(shí)期的各種會(huì)計(jì)報(bào)表 , 密切關(guān)注高校的資金流向 。【 參考文獻(xiàn) 】1盧波 , 段進(jìn) . 國(guó)內(nèi) “ 大學(xué)城 ” 規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略調(diào)整 J . 規(guī) 劃師 , 2005, (1.2周華 云 . 解決 高 校 貸款 問(wèn) 題 的幾 點(diǎn) 建 議 J . 廣 西 民 族 大學(xué)學(xué)報(bào) (哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版 , 2007.(1.3吳 非 . 高 校 貸 款 的 風(fēng) 險(xiǎn) 及 防 范 王 建 新 J . 會(huì) 計(jì) 之 友 , 2006, (10.4薛玉 華 . 淺析 高 校 貸款 風(fēng) 險(xiǎn) 的防 范 與 控制 J . 山 東 農(nóng) 業(yè)教育 , 2007, (1.5萬(wàn)青 . 高 校貸 款 的 風(fēng)險(xiǎn) 及 其 控 制 J . 浙 江 金 融 , 2004, (5.中國(guó)政府部門(mén)明確表示 , 目前各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回落 , 但 對(duì)于普通居民的支付能力來(lái)說(shuō)仍然過(guò)高 。 但是 , 國(guó)家不能 等待 , 因?yàn)?在外部 金融危 機(jī)的沖 擊下 , 政 府想通 過(guò)房地 產(chǎn) 市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng) , 避免經(jīng)濟(jì)快速下滑 。 政 府救市 , 并不是在救開(kāi)發(fā)商 , 也不是在救房?jī)r(jià) , 而是在救受 全球金融危機(jī)影響下的中國(guó)經(jīng)濟(jì) 。 所以 , 必須盡快解決房 地產(chǎn)市場(chǎng)低迷這一問(wèn)題 。一個(gè)最直 接簡(jiǎn)單 的辦法 就是通 過(guò)限價(jià) 來(lái)促進(jìn) 購(gòu) 買(mǎi) 需 求 。 但是 , 到底應(yīng)該降多少呢 ? 降的太少?zèng)]人買(mǎi) , 降得太多 又會(huì)造成排隊(duì)搶 房 , 甚至 出現(xiàn)住 宅黑市 交易 , 計(jì) 劃經(jīng)濟(jì) 時(shí) 代的產(chǎn)物又將重現(xiàn) 。 在商品市場(chǎng)中 , 政府應(yīng)盡可能地減少 干預(yù) , 這是早已被證明的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 。 因此 , 政府不應(yīng)該干 預(yù)商品房?jī)r(jià) 。 但是 , 要想老百姓買(mǎi)房 , 就必須刺激需求 。 上 面的分析表明 , 房?jī)r(jià)被房地產(chǎn)商控制的本質(zhì)在于購(gòu)房者沒(méi) 有選擇的權(quán)利 。 大部分購(gòu)房者可以選擇早買(mǎi) 、 也可以選擇 等待 , 但最后不得不買(mǎi) 。 如果在高房?jī)r(jià)下購(gòu)房者能夠選擇 一直不買(mǎi) , 房地產(chǎn)商就沒(méi)有堅(jiān)持高價(jià)的動(dòng)力了 。 而要想增 加購(gòu)房者的選擇 , 就必須改變現(xiàn)行的保障性住房制度 。 也 就是說(shuō) , 廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房不再以收入高低作為劃分對(duì) 象 , 而是將所有居民家庭 , 無(wú)論收入高低 , 均可以進(jìn)入住房 保障體系 。 保障性住房并不依賴(lài)收入 , 而是按照個(gè)體主觀 意愿選擇 。 在均衡的時(shí)候 , 收入高的人會(huì)選擇商品房 , 收入 低的人選擇廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房 。 房地產(chǎn)商雖