房價的決定因素及其調(diào)控的政策建議.doc

20094總第 383期 目前 , 房地產(chǎn)市場低迷已經(jīng)對我國經(jīng)濟穩(wěn)定增長構(gòu)成 嚴重威脅 , 房地產(chǎn)業(yè)該怎樣發(fā)展已成為政府與學者共同關 注重點 。 2008年 12月 2日 , 中國社科院發(fā)布 2009年 經(jīng)濟 藍皮書 , 藍皮書指出 :“ 2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時 間的調(diào)整期 。 部分改善型需求和投資型需求的購買行為將 向后推遲 , 炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市 場 , 首次購房的自住性需求將更為謹慎 。 另外 , 供給方資金 緊張 , 部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)商將面臨退市的 風險 。 ” 在此情況下 , 國家應該怎樣調(diào)控房地產(chǎn)市場來推動 我國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長 ? 在 2008年末 , 政府調(diào)控組合拳頻出 , 各種利好陸續(xù)出臺 , 這些政策的效力如何 ? 要回答這些問 題 , 需要先對我國房 地產(chǎn)市 場 , 特別 是住宅 市場房 價的決 定因素進行分析 , 以此對 現(xiàn)有政 策進行 評價 , 進 而提出 政 策建議 。一 、 房價收入比的合理性由于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的地位日趨重要 , 西方經(jīng)濟學 家逐漸將房地產(chǎn)作為一種重要資產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟模型 , 研 究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與一些宏觀經(jīng)濟變量密切關聯(lián) , 如人均 收入 (或 GDP 、 就業(yè) 、 實際 利率等 1, 其中人 均收入 是決定房價最重要的 因素 , 因此 , 房價收 入比是 國際上 普遍公 認 的衡量房價合理性的權(quán)威指標 。 國際上房價收入比的合理 區(qū)間是 3倍 6倍 , 這是依據(jù)很長一段時間內(nèi)發(fā)達國家穩(wěn)定 的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計得到的 。 也就是說 , 從長期來看 , 平 均房價應當在個人年平均收入的 3至 6倍的范圍內(nèi) 。 當房 價收入比 超過這 一區(qū)間 , 說明房 價超過 了居民 的承受 能力 , 房價就會下跌 , 直至趨于合理水平 。為什么不 同國家 間在長 期內(nèi)的 房價收 入比存 在 差 別 呢 ? 這要從房價收入比的定義談起 。 無論是對于一個國家 還是一個地區(qū) , 通常采用的是平均房價與平均收入比 。 在 剔除了房屋品質(zhì) 、 外 部基礎 設施等 因素后 , 區(qū)域內(nèi) 部的房 價差別應該不大 , 用平均房價能夠較好地反映一個地區(qū)的 房價水平 2。 但是 , 個體之間的收入差距是非常大的 , 用平 均收入有時并不能很好地反映居民的收入分布狀況 。 而居 民收入分布狀況與居民整體的承受能力密切相關 。 如果收 入分布比較集中 , 用平均收入就能較好地反應在房價一定 的條件下居民的承受能力 , 此時房價收入比這一指標就能 比較客觀地 反映居 民的承 受能力 。 如果收 入分布 比較分 散 , 即收入不平 等程度 較大 , 用 平均收 入就會 高估居 民的 承受能力 , 此時合理的房價收入比應當要更低一些 。 因此 , 在長期內(nèi) 各國房 價收入 比的差 異實際 上反映 的是各 國居 民收入分布的差異 。國內(nèi)一些學者認為 , 不能簡單套用房價收入比的國際 標準衡量我國房價的合理性 , 原因是在我國估計得到的房 價收入比偏高 。 我國個人收入統(tǒng)計普遍存在低估 , 許多收 入 , 如獎金 、 福利和灰色收入并沒有納入統(tǒng)計范圍 , 這會低 估國內(nèi)居民平均收入水平 , 造成房價收入比偏高 3。 因此 , 考慮收入統(tǒng)計中存在的問題 , 不但要考慮其對平均收入造 成的影響 , 還應考慮其對合理房價收入比的影響 。 例如 , 假 設某一地區(qū)房價收入比是 10, 如果所有居民收入中平均有 20%的收入未納入統(tǒng)計 , 則實際的房價收入比為 8。 但是 ,房價的決定因素及其調(diào)控的政策建議王春雷 黃素心【 摘 要 】 房價收入比在長期內(nèi)能夠衡量房價的合理性 , 但在短期內(nèi)房價由房地產(chǎn)商控制 , 這主要是銀行與房地產(chǎn)商的利益牽涉以及政府的現(xiàn)行政策造成的 。 當前我國住宅調(diào)控政策主要從刺激需求方面著手 , 對住宅市場形成的影響 有限 。 解決房價過高的關鍵 , 要將所有居民家庭納入保障性住房對象增加購房者的選擇 ?！?關鍵詞 】 房價收入比 需求土地政策保障性住房【 中圖分類號 】 F293.35【 文獻標識碼 】 A【 文章編號 】 1006-2025(200904-0023-03【 作者簡介 】 王春雷 , 廣西大學商學院講師 , 經(jīng)濟學博士 , 主要研究方向為房地產(chǎn)市場 (廣西南寧 530004 ; 黃素心 , 廣西民族大學商學院講師 , 經(jīng)濟學博士 , 主要研究方向為金融市場 (廣西南寧 530006 。2320094總第 383期 考慮到個體收入越高其未統(tǒng)計收入越大 , 其房價收入比的 合理比值要比國際標準還低一些 。 因此 , 針對我國國情 , 在 沒有考慮未統(tǒng)計收入的現(xiàn)實情況下 , 房價收入比的合理區(qū) 間應當擴大一些 , 但不應擴大太多 , 以 5倍 8倍為宜 。 從實 際情況來看 , 國內(nèi)一些重點城市近兩年房價收入比均在 10以上 , 從長期來看顯然是不合理的 。學者們還 提及的 另一個 原因是 我國房 地 產(chǎn) 市 場 發(fā) 展 時間較短 , 處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期階段 。 確實 , 我國從 施行住房貨幣分配制度至今 , 只不過經(jīng)歷了短短 10余年 , 因此很難利用成熟市場的標準來論證我國房價的合理性 。 考慮到我國的現(xiàn)實情況 , 一些學者認為房價高是合理的 , 至 少暫時是合理的 。 但是 , 要注意到的是 , 住宅服務是一種必 需品 ,“ 居者有其屋 ” 是老百姓的合理要求 。 無論在房地產(chǎn) 市場的發(fā)展早期還是成熟期 , 房價都不能超出大部分普通 居民的承受能力范圍 。 既然在長期內(nèi)房價收入比有一定合 理的范圍 , 在短期內(nèi)它就不應當偏離太多 。 因此筆者認為 , 采用國際通行的標準是可行的 。二 、 在短期內(nèi)房價由房地產(chǎn)商控制雖然說房 價收入 比在長 期以及 在短期 內(nèi) 都 應 當 處 在 一合理 區(qū)間內(nèi) , 但是從 我國的 現(xiàn)實情 況來看 , 盡管我 國政 府對房地產(chǎn) 市場進 行了范 圍較廣 、 時間較 長 、 參與 部門較 多 、 力度很大的調(diào)控 , 很多城市房價仍然唯持在較高水平 , 一些大中 城市的 房價收 入比遠 遠超過 了國際 上公認 的 合 理水平 4。 這也引起了學者們對我國住宅價格上漲原因的 探討及爭論 。許多學者 和政府 部門從 剛性需 求和投 資 性 需 求 角 度 入手 , 探討房價高漲的合理性 。 首先 , 社會中 2535周歲人 口的第一個高峰到來 , 引致對房產(chǎn)的剛性需求增加 ; 其次 , 居民 對未來 高房價 的預期 , 導致居 民提前 購買需 求 的 增 加 ; 此外 , 國內(nèi)外對中國宏觀形勢的看好 , 特別是人民幣匯 率制度改革等因素促使國內(nèi)社會資金 、 境外游資和 “ 熱錢 ” 涌入我國房地產(chǎn)市場 , 也是導致房價上漲的重要原因 。 總 的來說 , 需求快速增加是導致房價上漲的根本原因 。 那么 , 當房地產(chǎn)市場遭遇 “ 寒冬 ”、 購房者持幣觀望的局面下 , 剛性 需求和投資性需求不可避免地減少 , 房價為何沒有下跌呢 ? 顯然 , 這是因為房價可以被房地產(chǎn)商所控制 。 那么 , 房地產(chǎn) 商為什么能控制房價 , 特別是控制房價下跌呢 ? 筆者認為 , 銀行與房 地產(chǎn)商 的利益 牽涉以 及政府 的現(xiàn)行 政策是 房 地 產(chǎn)商在短期內(nèi)能夠防止房價下跌的主要原因 :(一 銀行與房地產(chǎn)商的利益牽涉在房地產(chǎn)開發(fā)投資中 , 最為保守的估計是銀行資金至 少占房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)的 70%。 銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的利益 牽涉造成了對房價飆升的共同要求 。 銀行業(yè)承擔了信貸的 壓力 , 房價下跌會導致開發(fā)商無法償還貸款 , 所以它利用媒 體引導 、 宣傳造勢等手段鼓勵百姓趕緊買房 , 制造房源緊張 的假象 , 導致房市的異?？駸?5。 在這種情況下 , 房地產(chǎn)商 貸款的風險更小 , 銀行與房地產(chǎn)商的利益關系更加緊密 。因此 , 房地產(chǎn)商在不存在資金壓力時 , 在短期內(nèi)不會拋 售房屋 , 也不會將銷售價格降至合理水平 。 這就是房地產(chǎn) 市場 “ 拐點 ” 遲遲未至的原因 。 國內(nèi)一些房地產(chǎn)商的降價行為 , 純粹是 為了增 加居民 的購房 需求 , 以 期賺取 更多的 利 潤 。 所以 , 許多城市的房屋降價幅度非常有限 , 而且只是個 別房地產(chǎn)商的行為 , 大部分房地產(chǎn)商仍在高房價上支撐 。(二 政府現(xiàn)行政策2008年末 , 政府提出許多對購房者優(yōu) 惠的政 策 , 實際 上是促使購房者去接受高房價 , 這也進一步刺激房地產(chǎn)商 不降價 。 從這個角度看 , 政府近期提出的政策實際上對購 房者是不利的 。 因此 , 理性的購房者不會因為微小的利益 而承擔過高的住房成本 。 從結(jié)果來看 , 政策效果一如既往 的不明顯 。 要想提出更好的政策 , 就必須先分析是什么政 策或制度造成房地產(chǎn)商不愿意降價 。首先是土地制度 。 地方政府壟斷著城鎮(zhèn)住房建設用地 的全部供應 。 在獲得土地財政收入和 GDP 增加值的利益驅(qū) 動下 , 地方政府必然采取種種措施哄抬房屋價格 , 以帶動地 價上漲 6。 從某種程度上說 , 放縱開發(fā)商肆意提高商品房價 格 , 不過是地方政府推動地價上漲的一個策略 。 土地稀缺 造成了房地產(chǎn)商壟斷地位的形成 。 當房地產(chǎn)商具有壟斷地 位時 , 就會剝削購房者的利益 。 這種現(xiàn)象不會因為一 、 兩家 房地產(chǎn)商的降價行為而改變 。 當一些房地產(chǎn)商降價時 , 雖 然最先賣出的是他們降價的房產(chǎn) (通常是條件最差的 , 但 是只要有需求 , 其它的房產(chǎn)還是可以高價賣出 。不過 , 房地產(chǎn)商的壟斷地位會造成高房價這一推斷需 要一個 前提 , 那 就是需 求一直 存在 , 也 就是老 百姓缺 乏選 擇的權(quán)利 。 我國的保障性住房制度是對中低收入家庭提供 廉租房和經(jīng)濟適用房 。 但是 , 對大部分居民家庭而言 , 他們 是沒有選擇廉租房或者經(jīng)濟適用房的條件的 , 也就是說他 們是沒有保障的 , 因此只能去購買商品房 。 既然不得不進 入商品 房市場 , 那就不 得不接 受房地 產(chǎn)商設 定的 過 高 房 價 。 前兩年 , 購房者出于房價上漲的預期 , 提前購買行為十 分嚴重 , 即使房價超過其承受能力太多 , 也只有承受 。 而在 現(xiàn)在房市低迷的情況下 , 提前購買是不可能的 , 推遲購買成 了普遍現(xiàn)象 。 如果大部分居民家庭仍然沒有選擇的權(quán)利 , 最終的結(jié)果 仍然是 老百姓 不得不 為 “ 居者 有其屋 ” 這一愿 望支付過高的價格 。還有一個原因是土地出讓金的使用 。 出于政績的需要 , 地方政府 的大部 分土地 出讓金 并沒有 用于解 決房地 產(chǎn) 市 場的問題 , 而是用于城市設施建設 。 而城市基礎設施建設 會導致房屋價值更高 , 房地產(chǎn)商就能夠制定更高的房價 。 因此 , 城市設施建設實際上是對房地產(chǎn)商的一種補貼 , 即 使地方政府的本意并非如此 。 盡管政府現(xiàn)在著手解決低收 入家庭的住房問題 , 運用一部分土地出讓金建設廉租房和 經(jīng)濟適用房 , 但對大部分居民是沒有實質(zhì)性幫助的 。從上面的分析可以看出 , 在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場中 , 需求推動是房價走高的決定性因素 , 這也是學者們一致接 受的結(jié)論 。 但是 , 在需求減少的情況下 , 由于銀行與房地產(chǎn) 商的利益牽涉以及政府現(xiàn)行的土地 、 保障性住房等政策 , 造 成普通居民家庭缺乏選擇的權(quán)利 , 則是短期內(nèi)房地產(chǎn)商能 夠控制房價的根本原因 。三 、 政策建議政府實際上也知道 , 降價才是刺激需求最有用的手段 。24王春雷 , 黃素心 :房價的決定因素及其調(diào)控的政策建議 6. 調(diào)整貸款結(jié)構(gòu) , 變短期貸款為長期貸款 , 變商業(yè)性貸 款為政策性貸款高校貸款具有金額較大 、 時間較長的特點 。 一般情況 下 , 高校貸款的前期 , 貸款主要用來建設新校區(qū) 、 購置新設 備 , 高校的撥款和學費收入以及其他收入還不足以償還當 年應承擔的貸款本息 , 所以有 些高校 需要每 年貸款 , 以新 的貸款來償還舊的貸款 , 此后隨著貸款余額的逐漸減少 , 高校的各種收入逐年 增加 , 還 貸能力 逐步提 高 , 這時 高校 可以憑借自身收入還本付息 。 但是隨著高等教育已由精英 教育階段進入大眾教育階段 , 近幾年高校已經(jīng)不再擴招 , 所以對于一些擬通 過多招 生增加 學費收 入來償 還貸款 的 學校就面臨新的壓力 , 只能每 年勉強 償還貸 款利息 , 而本 金就很難償還 。 根據(jù)高校與銀行簽訂的協(xié)議 , 目前大多數(shù) 高校都已進入還貸高峰期 , 在高校自有資金無法按規(guī)定期 限還本付息的情況下 , 為避免 不良貸 款的形 成 , 有效 方式 就是適當延長還貸期限 , 降 低貸款 的利率 , 可以通 過一定 的程序?qū)⒏咝５馁J款由商業(yè)銀行轉(zhuǎn)入國家政策性銀行 。 7. 銀行應加強對高校貸款的風險監(jiān)控銀行作為發(fā)放高校貸款的主體 , 應完善信貸資金貸后 管理制度 , 進一步加強對高校貸款的風險監(jiān)控 。 第一 , 應對 消費性建設項目嚴加限制 。 第二 , 要根據(jù)項目投資的實際 需求 , 在保證一定 比例項 目資本 金的前 提下 , 控 制項目 貸 款規(guī)模 , 并按照項目 實際進 程發(fā)放 貸款資 金 , 絕不 能以貸 促存 , 盲目擴大貸款規(guī)模 , 將貸款資金轉(zhuǎn)變?yōu)榇婵钜?guī)模 。 第 三 , 金融機構(gòu)要監(jiān) 管好每 一筆貸 款資金 的使用 , 確保貸 款 資金?？顚Ｓ?, 并形成有效資產(chǎn) 。 在貸款資金的貸后管理 中 , 尤其要防止貸 款高校 將貸款 資金挪 作生活 消費 、 日 常 消耗性開支 。 最后 , 銀行一旦向高校發(fā)放貸款 , 要隨時取得 高校每個時期的各種會計報表 , 密切關注高校的資金流向 ?！?參考文獻 】1盧波 , 段進 . 國內(nèi) “ 大學城 ” 規(guī)劃建設的戰(zhàn)略調(diào)整 J . 規(guī) 劃師 , 2005, (1.2周華 云 . 解決 高 校 貸款 問 題 的幾 點 建 議 J . 廣 西 民 族 大學學報 (哲學社會科學版 , 2007.(1.3吳 非 . 高 校 貸 款 的 風 險 及 防 范 王 建 新 J . 會 計 之 友 , 2006, (10.4薛玉 華 . 淺析 高 校 貸款 風 險 的防 范 與 控制 J . 山 東 農(nóng) 業(yè)教育 , 2007, (1.5萬青 . 高 校貸 款 的 風險 及 其 控 制 J . 浙 江 金 融 , 2004, (5.中國政府部門明確表示 , 目前各地房價出現(xiàn)一定回落 , 但 對于普通居民的支付能力來說仍然過高 。 但是 , 國家不能 等待 , 因為 在外部 金融危 機的沖 擊下 , 政 府想通 過房地 產(chǎn) 市場來拉動我國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長 , 避免經(jīng)濟快速下滑 。 政 府救市 , 并不是在救開發(fā)商 , 也不是在救房價 , 而是在救受 全球金融危機影響下的中國經(jīng)濟 。 所以 , 必須盡快解決房 地產(chǎn)市場低迷這一問題 。一個最直 接簡單 的辦法 就是通 過限價 來促進 購 買 需 求 。 但是 , 到底應該降多少呢 ? 降的太少沒人買 , 降得太多 又會造成排隊搶 房 , 甚至 出現(xiàn)住 宅黑市 交易 , 計 劃經(jīng)濟 時 代的產(chǎn)物又將重現(xiàn) 。 在商品市場中 , 政府應盡可能地減少 干預 , 這是早已被證明的經(jīng)濟學原理 。 因此 , 政府不應該干 預商品房價 。 但是 , 要想老百姓買房 , 就必須刺激需求 。 上 面的分析表明 , 房價被房地產(chǎn)商控制的本質(zhì)在于購房者沒 有選擇的權(quán)利 。 大部分購房者可以選擇早買 、 也可以選擇 等待 , 但最后不得不買 。 如果在高房價下購房者能夠選擇 一直不買 , 房地產(chǎn)商就沒有堅持高價的動力了 。 而要想增 加購房者的選擇 , 就必須改變現(xiàn)行的保障性住房制度 。 也 就是說 , 廉租房與經(jīng)濟適用房不再以收入高低作為劃分對 象 , 而是將所有居民家庭 , 無論收入高低 , 均可以進入住房 保障體系 。 保障性住房并不依賴收入 , 而是按照個體主觀 意愿選擇 。 在均衡的時候 , 收入高的人會選擇商品房 , 收入 低的人選擇廉租房和經(jīng)濟適用房 。 房地產(chǎn)商雖