房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)案例集

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)案例集案例1據(jù)調(diào)查，在美國的二手房交易中，約82%的買主利用了經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，85%的賣方通過經(jīng)紀(jì)人幫助他們實(shí)現(xiàn)銷售，只有15%的賣方?jīng)]有雇傭經(jīng)紀(jì)人。實(shí)際上，即使沒有雇用經(jīng)紀(jì)人，也有人在扮演著類似于經(jīng)紀(jì)人的角色。經(jīng)紀(jì)人成為美國人居家理財(cái)不可缺少的好幫手。舉例來說，如果委托人希望出售其房產(chǎn)，他的單方經(jīng)紀(jì)人就會憑借豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場信息，詳細(xì)地為委托人規(guī)劃一下，欲出售的房產(chǎn)有多少價(jià)值?有多少的投資回報(bào)?怎樣操作最劃算?需要交哪些費(fèi)用?有什么具體手續(xù)?如果委托人下一步需要購置新房，應(yīng)該選哪兒的房子?多大的戶型適合?什么房屋適合委托人需要?怎樣從大量的供應(yīng)體系中選中最理想的房屋?選中的房屋合理價(jià)位是多少?需要考慮哪些實(shí)際問題?要交多少錢?怎樣辦理等。所有這些繁瑣又專業(yè)的環(huán)節(jié)都由經(jīng)紀(jì)人全權(quán)負(fù)責(zé)落實(shí)打理，委托人可以節(jié)省大量的時間和精力，并且避免了相當(dāng)大的房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。從某種角度上來看，經(jīng)紀(jì)人的定位實(shí)際上是類似于私人律師性質(zhì)的房地產(chǎn)私人顧問，擔(dān)負(fù)著真正的代理責(zé)任。經(jīng)紀(jì)人由于其高水平的執(zhí)業(yè)能力和專業(yè)水準(zhǔn)，贏得了廣泛的社會尊重與信賴。在當(dāng)今的西方發(fā)達(dá)國家，經(jīng)紀(jì)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)林立，業(yè)務(wù)范圍十分廣泛，他們涉足的領(lǐng)域包括商品和證券買賣、勞動雇傭、房地產(chǎn)交易、融資借款、保險(xiǎn)，甚至體育比賽、文藝演出、圖書出版等各個領(lǐng)域。在西方相當(dāng)多的國家，生產(chǎn)廠家的對外銷售都是通過經(jīng)紀(jì)人來完成的，經(jīng)紀(jì)人在制造商與消費(fèi)者之間建立了買賣關(guān)系。這些國家的國際分銷系統(tǒng)機(jī)制發(fā)育完善，制造商可以通過委托代理方式與國際貿(mào)易中間人及他國進(jìn)口中間人簽定銷售合同。這種業(yè)務(wù)一般都是通過本國出口商和他國進(jìn)口商達(dá)成商品所有權(quán)交割協(xié)議的。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)紀(jì)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了相當(dāng)高的水平。 【思考與討論】1、經(jīng)紀(jì)有哪些作用?你如何認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用?2、經(jīng)紀(jì)有哪些特點(diǎn)?案例2香港的房地產(chǎn)熱最早可以追溯到20世紀(jì)70年代。當(dāng)時，李嘉誠、包玉剛等商界巨頭紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而人。在各種因素的推動下，香港的房價(jià)和地價(jià)急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價(jià)最高的地區(qū)。1984，一1997年，香港房價(jià)年平均增長超過20。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價(jià)高達(dá)十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價(jià)。受房價(jià)飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當(dāng)時的香港，人們盲目地投資房地產(chǎn)。為了抓住機(jī),許多人往往僅憑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)︻櫩驼f出這樣的話：“什么，你要考慮一兩天?當(dāng)然不行!有很多人在等，你不買的話，過3分鐘就沒了!”1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時，東南亞金融危機(jī)降臨了。1998-2004年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時的每平方英尺1. 3萬港元下跌到四五千元。據(jù)專家計(jì)算，從1997-2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”。 【思考與討論】 1、房地產(chǎn)投資有哪些風(fēng)險(xiǎn)? 2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋交易中扮演了怎么的角色?案例3孫小姐，杭州市一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，從業(yè)兩年后，與朋友李某共同出資100萬，準(zhǔn)備開一家的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。首先是辦理營業(yè)執(zhí)照，公司名稱要預(yù)先核準(zhǔn)，為了避免重名，準(zhǔn)備了3個公司名字，分別為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司、杭州B房地產(chǎn)代理有限公司、杭州C房地產(chǎn)代理有限公司，最后核準(zhǔn)的名字為杭州A房地產(chǎn)代理有限公司。后制訂了公司章程和組織機(jī)構(gòu)，申報(bào)各項(xiàng)村料后在銀行開戶打入100萬資金，并辦理了驗(yàn)資證明，之前，兩人在杭州某街租下一商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營場所，簽了租期3年的租賃合同。兩人準(zhǔn)備了相關(guān)村料，到所在區(qū)域的工商登記機(jī)關(guān)進(jìn)行設(shè)立登記，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案初始登記。持有申請表、申請報(bào)告，企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件核對原件)、營業(yè)場所的自有房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃證(復(fù)印件核對原件)、法定代表人任命書及身份證明(復(fù)印件核對原件)、公司章程(加蓋公章并核對原件)、公司管理制度原件(必須包括99和46號文件)、驗(yàn)資報(bào)告副本原件、專職經(jīng)紀(jì)人杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(原件及復(fù)印件，不少于3名人員)、經(jīng)紀(jì)人勞動合同原件、經(jīng)紀(jì)人“三金”繳納證明材料原件、原單位解聘證明(調(diào)令函)原件、經(jīng)紀(jì)人工作簡歷等所需要的有關(guān)資料和證件，進(jìn)行了備案登記，完成了公司的設(shè)立。 【思考與討論】 1、杭州A房地產(chǎn)代理有限公司屬于哪種企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)?這類機(jī)構(gòu)設(shè)立要符合什么條件? 2、辦理營業(yè)執(zhí)照要準(zhǔn)備那些材料?申請?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的程序是什么?案例420世紀(jì)60年代是美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展的萌芽期，這一時期中介市場混亂，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊，公司沒有針對從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，更沒有頗具影響力的品牌讓消費(fèi)者選擇，盡快成業(yè)最重要的目標(biāo)。那時中介單店數(shù)量高速擴(kuò)張，但尚未形成特許經(jīng)營體系，仍以“各自為政、形式經(jīng)營。隨著整個房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭加劇以及買方市場的逐步形成，顧客對中介服務(wù)提出了更高的要求。在這種情況下，一些中介公司不得不開始考慮從降低經(jīng)營成本、提高服務(wù)質(zhì)量以及依靠可信賴的大品牌吸引顧客來增強(qiáng)自身的市場競爭力。20世紀(jì)70年代的美國以特許經(jīng)營的形式崛起了一大批房地產(chǎn)中介品牌。其中就有通過特許經(jīng)營模式發(fā)展至今已經(jīng)成為全球最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一21世紀(jì)不動產(chǎn)，另外還有一些小規(guī)模的中介公司，也開始嘗試轉(zhuǎn)向特許經(jīng)營。中介交易模式開始進(jìn)入系統(tǒng)化，擁有多家單店的中介公司開始發(fā)展起來。20世紀(jì)80年代，傳統(tǒng)的特許經(jīng)營持續(xù)成長，與此同時，由于一些金融服務(wù)公司如西爾斯、美林證券、大都會保險(xiǎn)公司等介入房地產(chǎn)中介行業(yè)，促成了現(xiàn)代房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式的初步規(guī)模化和體系化。中介經(jīng)營模式面臨著深刻的變革。而特許經(jīng)營模式自身特點(diǎn)和雙贏的獨(dú)特魅力得以成為那些勵精圖治的中介公司的首要選擇，同時特許經(jīng)營模式的應(yīng)用也極大地推進(jìn)了房地產(chǎn)中介業(yè)的迅速發(fā)展。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營模式迅猛發(fā)展并逐步走向成熟。此時行業(yè)內(nèi)邊際利潤降低、經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少、同時中介還要面臨科技手段的沖擊?！舅伎寂c討論】 1、你了解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式發(fā)展演變情況嗎?什么是特許經(jīng)營?特許經(jīng)營模式的優(yōu)勢是什么 2、結(jié)合你所在城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況，舉特許經(jīng)營模式的實(shí)例? 3,目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨著什么樣的科技手段的沖擊?案例521世紀(jì)不動產(chǎn)采取特許經(jīng)營模式，杭州區(qū)域分部成立于2002年9月2日，致力于21世紀(jì)不動產(chǎn)體系在杭州地區(qū)的推廣和發(fā)展，使全球最優(yōu)秀的房地產(chǎn)中介系統(tǒng)和服務(wù)理念順利進(jìn)入杭州房地產(chǎn)市場。加盟條件:有志在不動產(chǎn)中介行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，渴望獲得成功;接受特許經(jīng)營模式，理念和使命;加盟的目的是為了不斷地?cái)U(kuò)中介業(yè)務(wù)的不斷增長并獲利;有團(tuán)隊(duì)合作加盟成員友好合作;有(希望有)專業(yè)的產(chǎn)中介服務(wù):一般要求50平方米以上的營經(jīng)紀(jì)人，具各專職管理人員(店長或店主);力;持有中介商營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的資質(zhì)加盟利益:著名品牌，使用全球著名以為你創(chuàng)建更好的客戶識別和創(chuàng)造客戶線助你快速打造專業(yè)的銷售隊(duì)伍和管理團(tuán)認(rèn)可二十一世紀(jì)的大市場份額，促進(jìn)精神，能夠與其他形象和優(yōu)質(zhì)的不動業(yè)面積，5名以上的具備一定的資金能證書。的品牌和商標(biāo)，可索;止隊(duì):們的管理顧問團(tuán)隊(duì)將及時幫助你解決經(jīng)營中的問題;專業(yè)化的營銷工具，可以指導(dǎo)你更加有效地創(chuàng)建公司的形象，并幫助你及你的銷售團(tuán)隊(duì)更為有效的開拓市場;聯(lián)合廣告，有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果; 衍生服務(wù)，戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們的戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能為你的公司提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立你的差異化競爭優(yōu)勢;通過總部建立的衍生服務(wù)，可以使你為客戶提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶價(jià)值以吸引和保留你的客戶;VIP客戶推薦及異地安家，利用體系在全球和國內(nèi)的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，你可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會;經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)，集中采購可以有效降低你的經(jīng)營成本，提高利潤率;電子商務(wù)系統(tǒng)，基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使你的房源和客戶信息最大程度的進(jìn)行流通并創(chuàng)造與他人的合作機(jī)會，加速交易，提高交易的成功率。目前已有93家加盟店。 【思考與討論】 1, 21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的是哪種經(jīng)營模式? 2, 21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司采用的經(jīng)營模式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?案例62001年2月，某房屋公司開發(fā)了一棟寫字樓，想賣出一部分。但由于該公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且該房產(chǎn)還沒有最后建成，甚至連建設(shè)施工許可證都還沒有一取得，所以擔(dān)心無人問津。于是房屋公司做廣告稱:欲采用以租代售的方法銷售房地產(chǎn)，即買家先與之簽定所謂以租代售合同，付幾年租金后，即取得房屋所有權(quán)。 一家貿(mào)易公司覺得房產(chǎn)不錯，就在2001年4月與房屋公司簽訂了合同，購買部分房間，并分幾次交付了款項(xiàng)，房屋公司在發(fā)票上均明確注明“預(yù)付購房款”。2001年7月，房屋公司才取得建設(shè)施工許可證，到年底，該房產(chǎn)建成，貿(mào)易公司搬入。2002年10月，房屋公司取得了房產(chǎn)權(quán)證。但上述情況，貿(mào)易公司完全不知。房屋公司在廣告中宣傳其房產(chǎn)權(quán)證齊全。 貿(mào)易公司搬入該房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋狀況與廣告宣傳所稱完全不符，情況較差。后來還得知，房屋公司早在簽約前，就將該房地產(chǎn)抵押給了銀行，抵押期限一直持續(xù)到以租代售合同中約定的貿(mào)易公司取得房產(chǎn)權(quán)證之日止。 【思考與討論】 1,貿(mào)易會司購買房屋后，為什么會出現(xiàn)這么多的麻煩事，分析一下其主要原因出在哪里? 2、為了避免買房出現(xiàn)類似貿(mào)易公司碰到的這些事情，購房者應(yīng)該如何辦理購房手續(xù)? 3、為減少房屋買賣糾紛，可以從哪些方面和環(huán)節(jié)對房屋開發(fā)商的出售行為進(jìn)行規(guī)范?4、結(jié)合本案例談?wù)勅绾我?guī)范房屋買賣的操作程序。案例7 張挺，杭州市一家公司的普通職員，屬于工薪階層，尚無自己的住房。經(jīng)過多年的工作，自己積累了一筆15萬元的購房存款，并能夠從家里親屬處借到5萬元。于是，打算2005年在這個城市買一套屬于自己的安家房。 2005年8月，從沒有過買房經(jīng)歷的張挺，開始了他的購房行動。他估計(jì)，自己手頭總共能籌20萬元，可以支付的最大貸款額是20萬元，所以他在自己最大承受的房屋總價(jià)范圍40萬元以內(nèi)進(jìn)行了大量房源尋找。由于新商品房都是期房，而且位置不佳，于是張挺將購房的目標(biāo)放在了二手房上。通過報(bào)紙房源信息，他看中了位于城西，面積56平米，環(huán)境及配套很好的房子，房東掛出的凈價(jià)為40萬元整。張挺想，該房屋在區(qū)位上、價(jià)位上比較符合自己的要求。于是與發(fā)布信息的中介公司進(jìn)行了聯(lián)系。 經(jīng)過現(xiàn)場看房，張挺覺得該房很好，并與房東商談能否給予一定優(yōu)惠，結(jié)果房東沒有任何讓步，張挺還是決定咬牙把這套房子買下。當(dāng)場簽訂了購房意向，并支付了5000元締約保證金。 然而，明目很多，就在與中介公司簽訂委托代理協(xié)議的時候，張挺傻眼了，除了40萬元的房款之外，各種交易稅費(fèi)而且總額要達(dá)到5-6萬元，大大超出了自己的預(yù)算，己來說，目前是無力承受的。所以最終，因自己預(yù)算的不準(zhǔn)確，多出來的上萬元的稅費(fèi)錢，對于工薪收入的自終止這套房子的交易。 【思考與討論】 1、你了解購房要繳哪些稅費(fèi)嗎，談?wù)劚景咐o你的啟發(fā)? 2、聯(lián)系當(dāng)前新的房地產(chǎn)稅收政策，談?wù)勂鋵?shí)施的目的、將起什么作用和對房地產(chǎn)交易活動產(chǎn)生什么樣的影響?案例8 去年12月，鐘小姐在杭州江濱花園購買了一套120多平方米的二手房，總價(jià)為108萬元。她仔細(xì)算了算已經(jīng)繳納的印花稅、契稅、個人所得稅、營業(yè)稅等稅費(fèi)，“前前后后一共交了7.5萬元的稅。聽說很快又要征收保有稅了，貸款還沒還清，如果每年又要征保有稅，真是有點(diǎn)吃不消?！?鐘小姐口中所說的“保有稅”并非空穴來風(fēng)。據(jù)建設(shè)部近日透露，為扭轉(zhuǎn)當(dāng)前住宅建設(shè)和消費(fèi)中的“貪大求闊”現(xiàn)象，有關(guān)部門有意通過保有環(huán)節(jié)征稅等多項(xiàng)稅收、金融和土地政策等，提高大戶型住宅的購買使用成本。此后又有消息稱，目前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在今年4月以后出臺。 房產(chǎn)“保有稅”已經(jīng)不是這段時間我們聽到的新稅名了，營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅大多數(shù)購房者都是初次買房，他們中有多少人真正能把這些交易過程中的種種稅費(fèi)搞得明明白白呢?記jx-,rf - n場小調(diào)查。 七八種稅費(fèi)，多數(shù)購房者兩眼一抹黑。在我愛我家文暉店，記者看到了正與店員一起拿著地圖研究的滕先生?！罢垎柲私庠诙址拷灰字行枰欢嗌俣悊?”面對記者的提問，滕先生努力想了下，不好意思地笑了:“說實(shí)在的，一樣都說不全。，滕先生告訴記者，他是第一次買房，“我只知道稅很多，但到底是怎樣的，就不知道了?！碑?dāng)記者告訴他二手房交易中所需繳納的稅種后，滕先生第一反應(yīng)是:“這么多啊，那我更搞不清楚了?！?店經(jīng)理吳榮花告訴記者，以她平時接觸到的客戶，像滕先生這樣一無所知的還真不少，幾乎占到了所有顧客中的一半。 相比滕先生，王先生就非?！袄系馈?。面對記者對于稅種的提問，王先生回答得頭頭是道，“我已經(jīng)是第三次買房了，但說實(shí)話雖然說得出來，但還不太算得清。21世紀(jì)不動產(chǎn)杭州華明加盟店店長姜繼紅表示，像王先生這樣的客戶一般都有過幾次買房的經(jīng)驗(yàn)，對稅率也有一定了解了?！安贿^，要計(jì)算清楚還是很難，因?yàn)橛?jì)算方法分普通住宅和非普通住宅，5年內(nèi)和5年以上又有區(qū)別，不是專業(yè)人員，很難算得清楚。， 張先生和老伴是到中介公司掛牌賣房的，對于二手房交易中所涉及的稅種，他只能說得上個所稅。旁邊的老伴接過了話頭:“現(xiàn)在的稅種太多了，能簡化些就好了。像我們老年人記性本來就不好，這么多稅怎么記得住! 記者算了算，包括去年新增的稅費(fèi)在內(nèi)，房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)需要繳納的稅和費(fèi)包括:契稅、評估費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅，如果是房改房還要交土地出讓金。算下來有一七八種，這還不算沒有正式開征的土地增值稅和計(jì)劃開征的保有稅。這別說第一次買房的消費(fèi)者搞不懂，就是業(yè)內(nèi)人也難免被繞昏頭。 【思考與討論】 1、你或你的家人是否有過購房經(jīng)歷，若有話，購房時繳納了什么稅，繳納了多少稅? 2、本案例說明了什么，作為經(jīng)紀(jì)人你打算怎樣做?案例9 客戶甲因?yàn)樾沦徺I位于天河區(qū)某花園的復(fù)式商品房住宅。為支付購房首付款和裝修費(fèi)，于2005年3月委托某房地產(chǎn)置換公司A店出售其位于東山區(qū)的物業(yè)，該物業(yè)為20世紀(jì)80年代末建造的多層住宅樓(共9層)的6樓，房型為一室一廳，建筑面積為49平方米，朝向東南，三年前裝修，權(quán)屬為個人產(chǎn)權(quán)，該物業(yè)以22萬元在“xx置換網(wǎng)”掛牌出售。 客戶乙因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動和子女讀書的關(guān)系，于2005年5月委托該房地產(chǎn)置換公司B店為其置換房屋，欲將其在海珠區(qū)的住宅置換到東山區(qū)或越秀區(qū)附近一房一廳或兩房一廳的產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格在25萬元以下。其委托出售的房屋位于天河區(qū)20世紀(jì)70年代末建造的G層新村住宅的一樓，戶型為一室戶，居住面積18平方米，朝向南，權(quán)屬為個人產(chǎn)權(quán)，上網(wǎng)出售價(jià)格為9萬元。 客戶丙是初來廣州工作的技術(shù)人員，他希望在天河區(qū)交通較為方便的區(qū)域購買一處面積不-限定在10萬元以下的房屋。 A店和B店的業(yè)務(wù)員接到上述委托后馬上在電腦上完成了初步配對，希望通過經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動，使客戶丙購買客戶乙的住宅，客戶乙購買客戶甲的住宅，以完成三筆委托。 業(yè)務(wù)員首先與客戶丙聯(lián)系，向其推薦了客戶乙的住宅，實(shí)地看房后客戶丙相當(dāng)滿意，對價(jià)格也沒有太多異議;業(yè)務(wù)員趁熱打鐵馬上告訴客戶乙，他的住房有下家看中，同時為其介紹了客戶甲位于東山區(qū)的一室一廳，客戶乙前往看房也比較滿意，看來這個三連環(huán)馬上就可以解套。 然而進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段時，三客戶都提出了特殊要求:客戶甲要求客戶乙補(bǔ)貼其房屋2萬一3萬元的裝修費(fèi);客戶乙要求辦理抵押貸款來支付部分房款，同時希望房價(jià)再降一點(diǎn);客戶丙要求簽約后延期一個月交款。這些條件的提出使得談判陷入僵局。 有關(guān)業(yè)務(wù)員沒有氣餒，一起對三客戶的要求進(jìn)行了認(rèn)真的分析，分別找到了每位客戶需求的關(guān)鍵所在的突破點(diǎn)，分別是:客戶丙肯定是要購買客戶乙的房屋了，突破點(diǎn)是房款付款時間;客戶乙愿意將住房賣給丙，但希望其盡快付清房款，因?yàn)樗眠@筆房款支付購買客戶甲住房的首付款，另外他同意補(bǔ)貼一部分裝修費(fèi)，但堅(jiān)持只補(bǔ)貼1萬元;客戶甲對客戶乙的付款方式?jīng)]有意見，但對裝修費(fèi)的要求比較高。 分析清楚上述事實(shí)后，業(yè)務(wù)員們準(zhǔn)備對每位客戶實(shí)行各個擊破，業(yè)務(wù)員A負(fù)責(zé)做甲的工作，給他分析裝修價(jià)格的補(bǔ)貼計(jì)算方法，并站在其立場上分析應(yīng)盡快出售房屋防止老房型再跌，說服他將裝修費(fèi)再做一些讓步，盡快地促進(jìn)交易;業(yè)務(wù)員B負(fù)責(zé)做丙的工作，經(jīng)過多次協(xié)商，丙答應(yīng)看到預(yù)定合同即付款;業(yè)務(wù)員C負(fù)責(zé)做乙的工作，為其查詢公積金賬戶，審核其貸款資格，并也力圖說服他將裝修費(fèi)再抬高一點(diǎn)。 通過業(yè)務(wù)員們分頭做工作，又經(jīng)過近一個月的談判，在三方分別讓步后終于在2005年6月初步達(dá)成協(xié)議，簽訂了有關(guān)交易合同，完成了這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)，并為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得了可觀的傭金。【思考與討論】1、上述這筆三連環(huán)業(yè)務(wù)是屬于何種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)?2、上述經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的操作流程如何?3、經(jīng)紀(jì)公司的傭金如何計(jì)算?4、在業(yè)務(wù)員們促成交易過程中對你有哪些啟發(fā)?案例10 針對大多數(shù)購房者來說，購房是一件消耗時間、精力和感情的事情，與其自己去消耗時間，不如花一平方米的價(jià)錢請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來幫忙完成購房計(jì)劃。北京正則律師事務(wù)所推出的“一平方米購房服務(wù)計(jì)劃”就是針對購房者的這種需求而開辦的經(jīng)紀(jì)服務(wù)。這一計(jì)劃是指房地產(chǎn)專業(yè)律師為購房人提供從審查房的全過程服務(wù)，而消費(fèi)者只需支付它所買房子一平方米的價(jià)款作為服務(wù)費(fèi)。律師提供的經(jīng)紀(jì)在以下三個環(huán)節(jié): 1.替買房人選擇房源，簽訂認(rèn)購書。在這一環(huán)節(jié)，律師要確保買房人所買房屋的合法性及認(rèn)購定金的安全，為買房人提供購房可行性分析，并出具法律意見書。 2.替買房人與開發(fā)商就商品房買賣合同及補(bǔ)充條款進(jìn)行談判。這個環(huán)節(jié)有兩部分服務(wù)，一是協(xié)助買房人簽訂“主合同”，即標(biāo)準(zhǔn)樣式的購房合同;二是協(xié)助買房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3.替買房人進(jìn)行入住驗(yàn)收，“一平方米購房服務(wù)計(jì)劃”旨在通過專業(yè)服務(wù)，解決買賣雙方在商品房買賣過程中出現(xiàn)的各種問題，替購房者把好購房關(guān)，避免糾紛。 【思考與討論】1.北京正則律師事務(wù)所的房地產(chǎn)專業(yè)律師在該購房服務(wù)中充當(dāng)?shù)慕巧鞘裁?2.房地產(chǎn)專業(yè)律師能為購房者提供哪些便捷?案例n 位于順德市的一座物資大樓，由于產(chǎn)權(quán)所有人欠債，由債權(quán)人向廣州市中級人民法院起訴，勝訴后由法院委托廣東某拍賣行對該幢大樓進(jìn)行拍賣。 物資大樓占地面積四下多平方米，樓高7層，總建筑面積9600多平方米。拍賣時評估價(jià)20s3萬元，拍賣保留價(jià)1643萬元，該樓前曾2次拍賣，均無人參加競買而元成交。 2000年s月19日上午10時正，某拍賣行對該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家，分別持10號牌和36號牌，除競買人外，參加拍賣會還有該幢大樓產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人、法官。拍賣會準(zhǔn)時開始，拍賣師會前宣讀了拍賣規(guī)則及注意事項(xiàng)，經(jīng)過詢問，確認(rèn)在場競買人沒有異議和疑問后，拍賣開始。 由于前7項(xiàng)標(biāo)的均采用增價(jià)拍賣方式，所以輪到第8項(xiàng)拍賣該幢大樓時，拍賣師向場上競買人宣布了另一種競買方式:按委托方要求，本標(biāo)的以20ss萬元起價(jià)，如有應(yīng)價(jià)則按增價(jià)拍賣:如無應(yīng)價(jià)則采用設(shè)有保留價(jià)的減價(jià)方式拍賣，第一個舉牌應(yīng)價(jià)，且高于保留價(jià)者作標(biāo)的成交。在場競買人無異議的情況下，叫價(jià)開始，20ss萬元起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)。 于是拍賣師開始以每次遞減so萬元逐次減價(jià)拍賣，當(dāng)口I價(jià)1700萬元時，10號舉起號牌，拍賣師即時見到，于是拍賣師敲褪成交。但就在此時，36號也舉起號牌，拍賣師指出舉牌晚了一步，標(biāo)的由10號成交。拍賣會后，36號競買人提出異議，要求以原成交價(jià)重新拍賣，產(chǎn)權(quán)代理律師更提出幾大疑點(diǎn)，一場糾紛由此而起。 二、產(chǎn)權(quán)人提出五大疑點(diǎn) 其一:標(biāo)的產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)地點(diǎn)都在順德，但拍賣公告只在廣州日報(bào)刊登，而不在順德媒介刊登。 其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時通知產(chǎn)權(quán)所有人，但產(chǎn)權(quán)所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知，他們是通過其他途徑得知自己的房產(chǎn)被拍賣的。 其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價(jià)拍賣，沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍三宣布采用荷蘭拍賣法引起競買人消極等待。 其四:如何認(rèn)定舉牌在先，沒有客觀依據(jù)。拍賣會場沒有錄像機(jī)，只憑拍賣師主觀臆斷。 其五:拍賣時，每次應(yīng)叫價(jià)三次，每次應(yīng)有停頓，而不應(yīng)“連珠炮“似往下叫，當(dāng)減至1700萬元價(jià)格時，有-2人應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用開價(jià)方式繼續(xù)拍賣，拍賣師無視現(xiàn)實(shí)，判定10號牌所得，并宣布拍賣結(jié)束，侵犯了其他競買人合法權(quán)益。 三、拍賣行釋疑 1、關(guān)于標(biāo)的在順德，為何不在順德報(bào)刊登公告。拍賣法第四十七條規(guī)定，拍賣公告應(yīng)當(dāng)通過報(bào)紙或者其他新聞媒介公布。那么，在廣州日報(bào)刊登拍賣公告完全合法，拍賣人、委托人、債權(quán)申請人均在廣州，拍賣行的潛在客戶在全省，廣州日報(bào)發(fā)行比順德報(bào)覆蓋面大得多。 2、關(guān)于拍賣行為何不通知執(zhí)行人。拍賣法第三章關(guān)于拍賣當(dāng)事人共分四節(jié)，分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人，產(chǎn)權(quán)所有人作為法院被執(zhí)行人，并不是其中任何一方，拍賣行未與其發(fā)生任何法律關(guān)系，拍賣行按時向委托方發(fā)了拍賣通知，并無通知被執(zhí)行人的義務(wù)。 3、關(guān)于為何提前宣布采用“荷蘭式”叫價(jià)方式。首先，減價(jià)拍賣的方式是應(yīng)委托人要求早就確定的，拍賣人有權(quán)且必須在拍賣前向竟買人說明競價(jià)方式和竟買規(guī)則，其次，拍賣是在起叫價(jià)無人應(yīng)價(jià)的情況下轉(zhuǎn)入減價(jià)拍賣方式的，這也是應(yīng)委托人的要求進(jìn)行的。 4、對于認(rèn)定誰先舉牌沒有客觀依據(jù)(指沒有錄像)，只是憑拍賣師主觀臆斷的說法。拍賣行認(rèn)為，減價(jià)拍賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認(rèn)定，現(xiàn)場還有場上記錄員協(xié)助，其記錄的拍賣會筆錄具有法律效力，另外，拍賣會場上還有60余人目睹，可以證明。拍賣法規(guī)定了拍賣師的權(quán)力和作用，但沒有規(guī)定必須錄像。 5、對“有兩個人對1700萬元的價(jià)位應(yīng)價(jià)，按規(guī)定應(yīng)采用增價(jià)方式繼續(xù)拍，但拍賣師卻判10號成交，有失公允”的質(zhì)疑。拍賣行認(rèn)為在減價(jià)拍賣的規(guī)則下，拍賣師不確認(rèn)首先舉牌的競買人的權(quán)益，那才真是違約違法，損害了10號競買人的應(yīng)有權(quán)益，而這次拍賣，拍賣師是以固定的降價(jià)幅度，逐次減價(jià)拍賣的，每次報(bào)價(jià)之后均有停頓，有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應(yīng)價(jià)?！舅伎寂c討論】1、你認(rèn)為此宗房地產(chǎn)拍賣過程中，產(chǎn)生糾紛的原因是什么?應(yīng)該如何處理這樣的糾紛?2、在代理房地產(chǎn)拍賣的過程中，作為房地產(chǎn)拍賣中介的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好哪些工作?案例12 今年上半年房地產(chǎn)投資特點(diǎn):(一)房地產(chǎn)投資總量和規(guī)模繼續(xù)增加，投資絕對量歷史最高。2005年上半年我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量達(dá)到6153億元，投資總量相當(dāng)于2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量和規(guī)模呈現(xiàn)擴(kuò)大之勢。 (二)房地產(chǎn)投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產(chǎn)投資確實(shí)是過高、過快-觀調(diào)控措施及時出臺，那么，2005年我國經(jīng)濟(jì)將會是一種極其緊張的運(yùn)行狀態(tài)。今年上半年，由于投資增長慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回落態(tài)勢，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢頭出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。盡管如此，由于目前較低的增速是在原有較大基數(shù)上的增幅，所以，房地產(chǎn)投資絕對量和絕對增量仍然是很大的。 (三)房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增長速度，原因之一是房地產(chǎn)投資商針對國家近一段時間實(shí)施的穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策而采取了暫時性的投資調(diào)整策略，長期性戰(zhàn)略投資調(diào)整則取決于未來房地產(chǎn)市場價(jià)格變化和政策變化;另外，也說明了固定資產(chǎn)投資增長進(jìn)入逐步上升軌道。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒有必要的。 (四)房地產(chǎn)投資占固定投資的比例呈現(xiàn)逐月下降趨勢。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地產(chǎn)投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長的因素已發(fā)生了新變化。 (五)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)繼續(xù)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，我國房地產(chǎn)投資景氣指數(shù)從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83 6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最低狀態(tài)。如果將2005年中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)下降最為猛烈的時期。 (六)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲速度減緩，但價(jià)格仍處高位。在經(jīng)歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進(jìn)行抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策之后，人們期望著今年二季度房地產(chǎn)價(jià)格會有一個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價(jià)格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，漲幅仍達(dá)10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點(diǎn)。雖說2005年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格增長速度有所回落，但價(jià)格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位上波動。在我國全方位加大各項(xiàng)宏觀調(diào)控力度的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的難度很大，遇到的阻力很強(qiáng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很復(fù)雜，另一方面說明當(dāng)前我國實(shí)行的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策尚未起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的明顯效果。當(dāng)前，上海、北京、廈門每平方米房價(jià)仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價(jià)在6000元以上，說明抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的任務(wù)依然很艱巨。 影響我國房地產(chǎn)投資及價(jià)格變化的因素分析: 縱觀2005年上半年我國房地產(chǎn)投資和價(jià)格變化新特征，可以看出，無論是房地產(chǎn)投資還是價(jià)格都呈現(xiàn)出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產(chǎn)投資增速在2004年下半年基本穩(wěn)定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進(jìn)一步下降到25%-23%之間，呈現(xiàn)梯度下降之態(tài)勢。這反映出我國房地產(chǎn)投資已進(jìn)入了正常的增長軌道，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重也處于較合理范圍。但不可忽視的是，投資總量已經(jīng)很大，投資增長慣性依然在延續(xù);房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠(yuǎn)未降下來，房地產(chǎn)價(jià)格依然在高位運(yùn)行，影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素還在進(jìn)行著激烈的博弈。 (一)“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，j起的經(jīng)濟(jì)緊運(yùn)行狀態(tài)基本得到改觀，房地產(chǎn)投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財(cái)政政策開始淡出，到2005年，我國全面實(shí)施“雙穩(wěn)健”的財(cái)政和信貸政策?！半p穩(wěn)健”實(shí)質(zhì)上就是不以拉動社會投資、刺激消費(fèi)為核心，相反，是以協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制和調(diào)節(jié)投資與消費(fèi)過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩(wěn)定的范圍內(nèi)，防止投資過快、過熱引起泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。“雙穩(wěn)健”宏觀經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監(jiān)管力度。這一系列措施都對房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象起到了抑制作用。 (二)抑制房地產(chǎn)投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動房地產(chǎn)價(jià)格上漲的資金推動力有所減弱，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅有所回落。我國房地產(chǎn)投資高漲和價(jià)格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)。 其一，房地產(chǎn)超額利潤成為推動社會資金大量涌入房地產(chǎn)市場的巨大推動力。在2000年我國上市公司平均毛利潤率只有27%的情況下，房地產(chǎn)上市公司的毛利潤率卻高達(dá)33%;在此后的2000年到2004年5年間，我國上市公司毛利潤率下降了近4個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)上市公司毛利潤率卻提升了1.3個百分點(diǎn)。 其二，房地產(chǎn)投資性需求資金的推動。近幾年，房地產(chǎn)投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因?yàn)?，股票市場市值?001年到 2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損;汽車和房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求量過大，也不適合個人投資;而購買房地產(chǎn)作為投資最合適，且利潤率最高。這樣，社會上大量閑散資金涌入房地產(chǎn)中，從而推動了住宅價(jià)格的快速上漲。但2005年以來，尤其是3月份以來，國家政策導(dǎo)向從抑制投資轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，從金融信貸轉(zhuǎn)向金融信貸與稅收相結(jié)合，即在提高住房貸款利率的同時，還提高了首付款比例。與此同時，從 2005年4月5月份開始，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，要求各地方高度重視房價(jià)，實(shí)行政府負(fù)責(zé)制。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、國土資源部等一七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見。5月30日，國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合出臺了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產(chǎn)價(jià)格就從單一的投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費(fèi)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域相結(jié)合的雙重抑制，從單純的金融手段轉(zhuǎn)向金融信貸和稅收、房地產(chǎn)管理等綜合治理軌道上來。2005年5月、6月份以來，用于購買房地產(chǎn)的資金大幅度減少，房地產(chǎn)成交額減少了40%以上，房地產(chǎn)價(jià)格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度比一季度就有所降低。 (三)地方政府非主動性干預(yù)及政策執(zhí)行發(fā)生偏移，造成了實(shí)際執(zhí)行力度大大減弱，效果甚微，促使房地產(chǎn)價(jià)格在增長通道上繼續(xù)延仲。房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從表象上看，對地方政府是有好處的，價(jià)格上漲不僅可以提高財(cái)政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實(shí)上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發(fā)啟動資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅收、出讓金將會減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。因此，在國家發(fā)出了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知之后，地方政府對房地產(chǎn)稅收征收范圍、時間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力)如此一來，房地產(chǎn)價(jià)格降幅也相應(yīng)就大打折扣。(四)出于對未來經(jīng)濟(jì)增長的擔(dān)憂，中央和地方政府在執(zhí)行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲政策時有所放松，這也是房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由于2005年以來推動我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出口貿(mào)易同比增長分別為42.2%, 30.8%, 32.8%, 31.9%, 30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個百分點(diǎn)。今年1-5月份新批設(shè)立外商投資企業(yè)數(shù)量同比下降4.75%; 1-6月份實(shí)際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%.加上2005年以來影響世界經(jīng)濟(jì)增長的主要力量即美國經(jīng)濟(jì)增長速度減速，歐洲經(jīng)濟(jì)增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不確定性增強(qiáng)，從而使得未來世界經(jīng)濟(jì)增長回落的預(yù)期增大。 【思考與討論】 1,案例當(dāng)中主要討論了哪些因素對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響?影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素還有哪些? 2、作為一名房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T，如何才能準(zhǔn)確地幫助顧客評估特定房地產(chǎn)的價(jià)格?進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估時應(yīng)該注意哪些問題?案例13 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場領(lǐng)域中，“上房置換”模式(連鎖經(jīng)營模式)和“21世紀(jì)不動產(chǎn)”(特許經(jīng)營模式)模式都是具有代表性的、有較大影響的、發(fā)展前景廣闊的企業(yè)經(jīng)營模式。 從20世紀(jì)90年代以來，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)從無到有一，從小到大，得到了快速的發(fā)展。從增量房和存量房成交量上來看，1997年上海存量房交易量為162萬平方米，而在2003年達(dá)到2306. 3萬平方米，增加了十幾倍!房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)數(shù)量也發(fā)展到近萬家。這一方面為流通服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供了市場空間，但同時也意味著市場競爭加劇。在長期的市場競爭中，上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了兩極分化，一方面，以“上房置換”股份有限公司和“智衡不動產(chǎn)”等為代表的連鎖企業(yè)嶄露頭角，以其規(guī)模化、連鎖化、先進(jìn)的管理、完善的網(wǎng)絡(luò)在市場上占據(jù)了先機(jī)。另一方面，為數(shù)更多的是小規(guī)模的、單打獨(dú)斗型的小流通服務(wù)企業(yè)仍然是上海房地產(chǎn)流通服務(wù)市場的主體，由于管理和網(wǎng)絡(luò)方面的原因，其競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前者，而在中國加入WTO后，外資行業(yè)巨頭的進(jìn)入進(jìn)一步壓縮了他們的生存空間和發(fā)展能力。在這樣的背景下，它們需要抱成團(tuán)，以集合的力量在市場上占據(jù)自己的一席之地，21世紀(jì)不動產(chǎn)”特許經(jīng)營模式正是適合這一需求的企業(yè)經(jīng)營模式。通過“21世紀(jì)不動產(chǎn)”中國總部和區(qū)域分布在品牌、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等方面的支持，各個小的流通企業(yè)實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)信息的共享，企業(yè)從業(yè)人員和管理人員經(jīng)過培訓(xùn)后專業(yè)素質(zhì)也進(jìn)一步提高，有能力提供更為專業(yè)、附加值更高的服務(wù)，企業(yè)的管理水平也因此更上一層樓。總之，眾多的小企業(yè)通過加入到“21世紀(jì)不動產(chǎn)”體系中，企業(yè)競爭力得到了顯著提高。 【思考與討論】 1、連鎖經(jīng)營模式和特許經(jīng)營模式有哪些主要的差異?各有什么優(yōu)缺點(diǎn)? 2、為什么在我國加入WTO后，上海很多小規(guī)模企業(yè)選擇了“21世紀(jì)模式”?思考房地產(chǎn)擇經(jīng)營模式時主要考慮哪些因素?案例14 截至?008年1月15號，原來擁有1600多家分公司、20000多名員工，中國規(guī)模最大、網(wǎng)點(diǎn)最多的中介公司創(chuàng)輝租售在珠三角7個主要城市的門店紛紛關(guān)門:廣州、佛山、中山、東莞4個城市的分店全部關(guān)門，珠海絕大部分門店關(guān)門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩1/3門店。 林鳳輝，作為創(chuàng)輝租售的創(chuàng)始人、集團(tuán)董事長，在2008年1月17日接受一家網(wǎng)站采訪時公開承認(rèn)，當(dāng)初過分高估資金實(shí)力和管理駕馭能力、擴(kuò)張?zhí)焓菍?dǎo)致公司發(fā)生危機(jī)的根本原因。 林鳳輝表示，公司拓展速度、擴(kuò)張規(guī)模去年(2007年)確實(shí)有點(diǎn)過快、過大，也導(dǎo)致在宏觀調(diào)控影響下資金出現(xiàn)了周轉(zhuǎn)緊張。但他強(qiáng)調(diào)面對這個危機(jī)，在11月份時股東層已決定“瘦身”，將1800家門店砍到1000家左右。截至目前，上海仍有一數(shù)十家門店在經(jīng)營，最早從上海開始“瘦身”時，由于當(dāng)時有一不少員工對于200家門店只保留50家的做法不滿，出現(xiàn)了抗拒裁員并在撤資過程中對營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)搶奪公司資產(chǎn)的行為，于是在華南其他城市如廣州，為了正常地運(yùn)作及完成瘦身計(jì)劃，臨時對大部分網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行暫停營業(yè)以保護(hù)資產(chǎn)。廣州仍有