商品房交付法律風(fēng)險(xiǎn)20150413ppt課件

商品房交付法律風(fēng)險(xiǎn)交流2015年4月,一、交付危機(jī)產(chǎn)生的原因二、進(jìn)擊的刁民三、奸商？四、合法的交付？五、合同約定的交付條件六、交付需公示文件七、交付意味著什么？,八、何時(shí)可拒收、退房？九、交房過(guò)程中的程序糾紛十、交房過(guò)程中的實(shí)體糾紛十一、法院判例十二、交付過(guò)程中的證據(jù)十三、快遞單怎么填？十四、驗(yàn)房單怎么填？,目錄,危機(jī),一、交付危機(jī)產(chǎn)生的原因,購(gòu)房人素質(zhì)提升。外部勢(shì)力的介入。利益驅(qū)動(dòng)。開發(fā)商因素。,龍湖：專業(yè)維權(quán)網(wǎng)站,遠(yuǎn)洋大河宸章,二、進(jìn)擊的“刁民”,萬(wàn)科=萬(wàn)坑？,綠城田園牧歌,二、進(jìn)擊的“刁民”,中海寰宇天下,保利江語(yǔ)海,二、進(jìn)擊的“刁民”,三、“奸商”？,222戶1.72億時(shí)間：2013年底地點(diǎn)：溫州樓盤：時(shí)代濱江投訴原因：營(yíng)銷過(guò)程中，對(duì)該小區(qū)與安置房間隔方式、贈(zèng)送面積、車位銷售、商品房戶型、銷售價(jià)格等問(wèn)題上存在虛假宣傳處理單位：溫州市消保委結(jié)果：經(jīng)過(guò)4個(gè)月的拉鋸戰(zhàn)，開發(fā)商賠償1.72億元,投訴重災(zāi)區(qū),三、“奸商”？,關(guān)于合法交付的幾種觀點(diǎn)：觀點(diǎn)1：一表即建設(shè)工程備案表。觀點(diǎn)2：按照購(gòu)房合同約定處理。但不得違反法律強(qiáng)行性規(guī)定，不得違反生活常識(shí)、常理。觀點(diǎn)3：備案表+具備商品房使用的基本條件+其他合同約定。,四、合法的交付？,五、合同是如何約定交付？,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書；建設(shè)工程環(huán)保“三同時(shí)”檢查意見書；建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書；住宅質(zhì)保書、說(shuō)明書；分戶驗(yàn)收證明；物業(yè)專項(xiàng)維修資金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；房屋面積實(shí)測(cè)繪成果物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；氣、水、電收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),六、交付需公示文件,權(quán)屬時(shí)間,交付時(shí)間,七、交付的意味著什么？,毀損、滅失,房屋收益,毀損、滅失,房屋收益,保修期,拒收,主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用面積誤差超過(guò)約定標(biāo)準(zhǔn)特定類型的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,退房,逾期辦證超過(guò)約定時(shí)限逾期交付超過(guò)約定時(shí)限,八、何時(shí)可拒收、退房？,交了也白交,如何通知收房？地址？退件？存檔？本人沒到現(xiàn)場(chǎng)，能否收房？多人的？尾款未付、違約金未付，能否先驗(yàn)房？先驗(yàn)房還是先簽房屋交接書？物業(yè)管理費(fèi)未交，能否領(lǐng)鑰匙？如何認(rèn)定收房？,九、交房過(guò)程中的程序糾紛,房屋現(xiàn)狀與約定不符違反強(qiáng)制性規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施、配套未兌現(xiàn)；層高、面積不符與附圖不符：設(shè)計(jì)變更、施工錯(cuò)誤；圖貼錯(cuò)、畫錯(cuò)與裝修標(biāo)準(zhǔn)不符：品牌不符,房屋現(xiàn)狀與宣傳物不符與樣板間不符與沙盤不符：外立面顏色、造型；景觀；樓間距與置業(yè)顧問(wèn)口頭承諾不符非標(biāo)戶型與標(biāo)準(zhǔn)戶型差異與其他宣傳資料不符,十、交房過(guò)程中的實(shí)體糾紛,現(xiàn)狀與實(shí)際使用的沖突管道、空調(diào)機(jī)、地漏等設(shè)施位置；門窗開啟幅度、開啟方向、開啟困難；室內(nèi)放置公共設(shè)施：總放氣閥、燃?xì)饪傞y門等室內(nèi)管井過(guò)大等車庫(kù)出入口位置、數(shù)量,工程質(zhì)量問(wèn)題墻地面空鼓、裂縫，不平房屋防水、保溫層問(wèn)題；房屋門窗質(zhì)量投訴；精裝房空氣質(zhì)量不合格、配件質(zhì)量問(wèn)題。維修費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題,十、交房過(guò)程中的實(shí)體糾紛,購(gòu)房人:陳某等10余戶開發(fā)商：浙江廣宇丁橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上東名筑）約定交付時(shí)間：2012-12-31；竣備時(shí)間：2012-12-222012年12月26日，陳某等驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)：陽(yáng)臺(tái)玻璃龜裂、地面空鼓、墻面滲水等質(zhì)量問(wèn)題，當(dāng)場(chǎng)表示開發(fā)商整改，整改前將拒絕收房。2013年4月18日，開發(fā)商電話通知已維修完畢通知收房。陳某再次驗(yàn)房過(guò)程中，再次發(fā)現(xiàn)其他問(wèn)題，并提出開發(fā)商要承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，雙方協(xié)商未果。陳某一紙?jiān)V狀至江干區(qū)人民法院，要求開發(fā)商按照合同約定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。,焦點(diǎn)：1、是否構(gòu)成逾期交樓？2、質(zhì)量問(wèn)題如何處理？,十一、法院判例,購(gòu)房人：張某開發(fā)商：杭州世茂新里程置業(yè)有限公司（世茂西西湖）約定交付時(shí)間：2012年12月31日，補(bǔ)充協(xié)議約定寬限至2013年6月30日；竣備時(shí)間：2013年6月18日。2013年6月底，張某在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，銷售時(shí)承諾的景觀橋沒有了，噴泉景觀也沒有了，河道兩旁卻增設(shè)了全封閉的鐵圍欄，房屋、公共設(shè)施設(shè)備也存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。張某將開發(fā)商起訴至余杭法院，要求退房、解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。,焦點(diǎn)：1、張某退房能否得到支持？2、如不退房，開發(fā)商是否要承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任？,十一、法院判例,購(gòu)房人：鄭某開發(fā)商：杭州綠逸置業(yè)有限公司（鳳凰家園）鄭某按約收房屋時(shí)，拿出置業(yè)顧問(wèn)張某手寫的“贈(zèng)與該業(yè)主2萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)”說(shuō)明，要求開發(fā)商履行贈(zèng)與義務(wù)。鄭某在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)：客廳及衛(wèi)生間墻面、地面開裂，樓板東北角向下貫通開裂，客廳、臥室大面積滲漏發(fā)霉痕跡。鄭某要求開發(fā)商進(jìn)行整改，并承諾整改時(shí)限。經(jīng)辦人員在房屋驗(yàn)收反饋表中寫明“存在質(zhì)量問(wèn)題，修復(fù)后再行通知交付”。房屋整改完畢后，電話通知鄭某收房，但鄭某一直未收房。2014年4月鄭某一紙?jiān)V狀將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任并履行贈(zèng)與2萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)的承諾。,焦點(diǎn)：1、是否構(gòu)成逾期交樓？退房？2、2萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)的贈(zèng)與如何處理？,十一、法院判例,購(gòu)房人：王某開發(fā)商：浙江金盈置業(yè)有限公司（綠城之江一號(hào)）王某購(gòu)買的為2幢2單元頂層戶型，合同約定：“陽(yáng)臺(tái)見附件一個(gè)，其建筑樣式為非封閉式”，合同附圖顯示該部位為“露臺(tái)”，銷售員也承諾該陽(yáng)臺(tái)為非封閉式的。王某按約收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，原本看中的非封閉式的陽(yáng)臺(tái)竟然變成全封閉式的，王某當(dāng)即表示拒絕收房，并要求退房。焦點(diǎn)：1、退房條件能否滿足？2、如何解決？,十一、法院判例,購(gòu)房人：之江一號(hào)東一期600余戶業(yè)主開發(fā)商：浙江金盈置業(yè)有限公司（綠城之江一號(hào)）合同約定交付時(shí)間：2014年5月30日；竣備時(shí)間：2014年5月22日2013年，綠城之江一號(hào)東二、三期因市場(chǎng)及公司發(fā)展需要進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整的主要事項(xiàng)為住宅套數(shù)。但已交付的東一期業(yè)主認(rèn)為調(diào)規(guī)需征得全體業(yè)主同意，認(rèn)為公司的行為已經(jīng)侵害到老業(yè)主的權(quán)益，降低了小區(qū)的居住品質(zhì)和使用價(jià)值，聚集40余戶業(yè)主要求開發(fā)商賠償或退房。焦點(diǎn)：1、是否所有規(guī)劃調(diào)整均需全體業(yè)主同意？2、東一期業(yè)主退房的要求是否能得到支持？,十一、法院判例,調(diào)整前,調(diào)整后,所有規(guī)劃調(diào)整都需全體業(yè)主同意？全體業(yè)主到底是哪些業(yè)主？建設(shè)部令第88號(hào)商品房銷售管理辦法第二十四條：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人?！?另?yè)?jù)2008版的買賣合同示范文本第十一條約定：,十一、法院判例,購(gòu)房人：劉某等百余戶業(yè)主開發(fā)商：杭州保利建霖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（保利香檳國(guó)際）合同約定交付時(shí)間：2013年12月30日；竣備時(shí)間：2013年12月25日2013年12月23日，開發(fā)商寄發(fā)了交付通知書。2013年12月30日，劉某等在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)：小區(qū)現(xiàn)狀與當(dāng)初宣傳嚴(yán)重不符，并存在重大安全隱患和諸多缺陸問(wèn)題，不具備收房入住條件。并向開發(fā)商寄發(fā)了拒絕收房的函。2014年2月25日，劉某等隨同公證處人員至杭州燃?xì)廪k事大廳，大廳工作人員明確回復(fù)該樓盤燃?xì)馍形撮_通。2014年3月6日，市燃?xì)饧瘓F(tuán)回復(fù)，該樓盤暫未通氣，正式通氣預(yù)計(jì)下周即可。最終通氣時(shí)間為2014年3月7日，3月10日可至各營(yíng)業(yè)廳辦理。,十一、法院判例,焦點(diǎn)：開發(fā)商在取得竣備表之前，是否可以寄發(fā)交付通知書？因房屋質(zhì)量問(wèn)題要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，能否得到支持？因燃?xì)馕赐ǎ_發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任？退房？開發(fā)商如舉證燃?xì)馕赐ㄊ怯捎谥苓吺姓缆肥┕ぴ驅(qū)е碌?，開發(fā)商可否免責(zé)？,十一、法院判例,交付通知書房屋交接書、物品交接單驗(yàn)房單現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻、錄音短信記錄（短信接收號(hào)碼？）往來(lái)函件、快遞單據(jù)合同文本,十二、交付過(guò)程中的證據(jù),西溪融莊1-2-1001交付通