住宅批量精裝修轉(zhuǎn)訓.ppt

住宅項目批量精裝修報告,設(shè)計部2016.12.15,第一部分：精裝房發(fā)展趨勢,一、政策性文件,1、2001年，國家建設(shè)部就提倡推廣精裝修住宅并在上海試點，2002年建設(shè)部印發(fā)了商品住宅裝修一次到位實施細則等指導性文件，2008年住建部發(fā)文要求各地制定出臺相關(guān)政策，逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房。上海、江蘇等地相繼出臺了“精裝修”的建設(shè)、管理及技術(shù)標準等方面的文件。目前，全國的一些大中城市對住宅進行精裝修已成為一種趨勢，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對住宅進行第二次開發(fā)，省去了裝修業(yè)主的勞心勞力，也適應(yīng)當前人們快節(jié)奏的生活。2、2004年，重慶市建委推出關(guān)于新建住宅全裝修試點工作的意見，并擬定了初步的精裝修住宅推廣時間表；2005年，市建委根據(jù)精裝成品住宅市場發(fā)展趨勢，適時啟動了成品住宅工程建設(shè)地方標準的研究和編制工作；2008年7月重慶市建委批準成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程為我市推薦性工程建設(shè)標準，并自2008年10月1日起實施，該規(guī)程是我國首部系統(tǒng)成文的成品住宅裝修工程的地方標準，為重慶市成品住宅的設(shè)計、施工、監(jiān)理及驗收提供了基本技術(shù)依據(jù)。,二、住宅精裝修市場調(diào)研報告,2.1、消費趨勢：中國指數(shù)研究院做的關(guān)于購房者置業(yè)偏好的調(diào)查結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州等地購房者都普遍接受精裝修房，接受度都超過了50,二、住宅精裝修市場調(diào)研報告,2.2再次購房您還會選擇精裝修住宅嗎？,2.3選擇精裝修房的原因,2.4不喜歡精裝修房的主要原因,3.1為什么要做精裝修?1、是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)已經(jīng)從商品思維進入產(chǎn)品思維階段。2、是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必然。3、是實現(xiàn)綠色低碳、環(huán)保節(jié)能的重要途徑。4、未來主流目標客戶的需求，省時、省事，可以貸款、拎包入住、方便出租。5、是開發(fā)商提升產(chǎn)品價值的重要手段，獲得溢價收益。6、是開發(fā)商提升產(chǎn)品品質(zhì)和專業(yè)管理水平的重要手段。7、開發(fā)商可以合理避稅、改善財務(wù)現(xiàn)金流、降低資金成本。8、可以通過住宅精裝修為客戶提供后期增值服務(wù)。,3.2為什么有些開發(fā)商不做精裝修1、怕麻煩，建設(shè)周期長，資金回籠慢。2、裝修質(zhì)量容易出問題，怕小業(yè)主投訴，做不好還賠錢。3、認為大部分業(yè)主目前還是認可毛坯房。4、覺得自己的開發(fā)能力目前還不能進行精裝修住宅的運作。5、認為目前精裝修住宅產(chǎn)業(yè)鏈還不成熟，對精裝修支撐不夠。6、政府沒有出臺鼓勵精裝修住宅的優(yōu)惠政策。,三、開發(fā)商對精裝修產(chǎn)品的選擇,四、房地產(chǎn)精裝修住宅發(fā)展的過程,19781992年19921998年19982008年20082016年,計劃經(jīng)濟福利房,商品房與福利房過度時期,商品房的毛坯房時代,精裝修成品住宅時代,早期,過渡期,毛坯房,精裝成品住宅,從毛坯房到精裝房是“商品時代”轉(zhuǎn)為“產(chǎn)品時代”的開始，接下來是“商品時代”與“產(chǎn)品時代”并重發(fā)展的時代。,2008年之前20082014年20142016年2016年未來,1.0時代,2.0時代,3.0時代,4.0時代,1.0時代：省時省力的簡裝時代，2.0時代：設(shè)計更加合理，工藝更加精湛，標準化、系統(tǒng)化，個性缺乏3.0時代：高品質(zhì)、品牌化，智能化，個性化、裝飾化，定制化4.0時代：圈層化，互聯(lián)網(wǎng)化，高科技化，入住便捷化，.化.,中國精裝修住宅的發(fā)展進程,拎包入住的時代已經(jīng)到來！,第二部分：批量精裝項目管理部分,一、精裝項目八段式管理,實操精裝項目標準化執(zhí)行流程可分為上下半場共八個階段：即營銷定位階段、一體化設(shè)計階段、示范樣板間階段、銷售階段、批量招采階段、批量施工階段、批量交付階段、售后服務(wù)階段，過程中不同時期關(guān)注的重點工作不同。,上半場,下半場,二、精裝流程中各部門系統(tǒng)關(guān)系,風格定位、標準定位,精裝修設(shè)計,營銷,基本依據(jù)-輔助參與,建筑,戶型優(yōu)化、功能配套,具體內(nèi)容-深度參與,成本拆分、材料標準,成本,具體內(nèi)容-深度參與,工程,成品安裝、界面施工,具體內(nèi)容-深度參與,點位,功能布局、點位銜接,具體內(nèi)容-深度參與,材料樣板、技術(shù)標準,采購,具體內(nèi)容-深度參與,交樓樣板房,土建精裝移交工作,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,具體行為執(zhí)行,三、某房地產(chǎn)公司精裝修全過程關(guān)注點,四、批量精裝管理“六精”“四化”,六精營銷：客戶定位精“準”設(shè)計：設(shè)計管理精“細”成本：成本控制精“算”采購：部品選擇精“挑”施工：施工品質(zhì)精“雕”售后：客戶服務(wù)精“心”,四化設(shè)計精細化管理可視化施工工廠化現(xiàn)場整潔化,四、批量精裝項目實操管控體系建立,某公司工程管控體系1.項目工程管理目標2.組織機構(gòu)設(shè)置3.全裝修樣板（分展示樣板和交房樣板）管理要求4.全裝修房屋移交管理要求5.全裝修工期管理要求6.全裝修工序管理要求7.全裝修材料管理要求8.全裝修資料管理要求9.全裝修成品保護管理要求10.全裝修文明施工管理要求11.全裝修室內(nèi)環(huán)境污染防治要求12.質(zhì)量控制重點13、二次圖紙深化設(shè)計要求,第三部分：批量精裝研發(fā)與設(shè)計,一、精裝修產(chǎn)品定位,1.1、精裝修產(chǎn)品定位策略,策略一：標準化、成本領(lǐng)先、穩(wěn)定取勝代表企業(yè)：恒大集團、碧桂園策略二：標準化加創(chuàng)新，主打功能收納代表企業(yè)：萬科策略三：強化尊貴，主打奢侈牌代表企業(yè)：星河灣、華潤、綠城策略四：主打科技綠色產(chǎn)品牌代表企業(yè)：當代、朗詩,1.2、精裝產(chǎn)品配置策略（某樓盤）,不同的策略決定精裝在項目中價值的高低，成本投入合適？投入/售價：8-12%,價值點分析,1.3、精裝產(chǎn)品配置價值分析,二、精裝修研發(fā)產(chǎn)品分級體系,分級體系的制作目的,準確定位產(chǎn)品分級標準在項目配置上體現(xiàn)差別有效應(yīng)用在各實際項目,定義：通過客戶及市場調(diào)研，將不同裝修部品組合與不同的產(chǎn)品品類及目標客戶細分進行匹配，形成完整的裝修標準分級體系。意義：在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金合理的進行分配，使其產(chǎn)生受益最大化，即客戶滿意度最大化。,某房企精裝產(chǎn)品分級體系,三、批量精裝修設(shè)計和展示管理,3.1包含內(nèi)容,精裝設(shè)計全過程管理精裝戶型優(yōu)化設(shè)計管理精裝功能設(shè)計精裝設(shè)計圖紙管理精裝風格設(shè)計精裝示范區(qū)展示管理精裝產(chǎn)品設(shè)計原則,整體出圖關(guān)注點,3.2整體出圖關(guān)注點,3.3戶型優(yōu)化設(shè)計管理,關(guān)于戶型優(yōu)化設(shè)計,它是與產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計同步的一種地產(chǎn)設(shè)計項目，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋空間優(yōu)化、強弱電點位優(yōu)化、天花定位優(yōu)化、鋪裝優(yōu)化、設(shè)備孔洞優(yōu)化，目的是使建筑戶型在室內(nèi)設(shè)計專業(yè)作用下趨于合理和完善。,市場上的主流做法,報建一但通過，將嚴重制約戶型的調(diào)整幅度，繼而影響室內(nèi)交標系統(tǒng)的合理性,建筑專業(yè)無法解決的問題：缺乏對項目所在區(qū)域客戶生活需求的認知和理解，把握不到客戶需求敏感點。對空間的理解與室內(nèi)專業(yè)不同，室內(nèi)專業(yè)更擅長把控居住合理性。無法對室內(nèi)交標系統(tǒng)性和實操性作前置性的全盤考慮。,營銷提交要求,建議的做法,戶型優(yōu)化的好處：從客戶需求角度出發(fā)，發(fā)掘客戶需求敏感點，令產(chǎn)品針對性更強。從客戶實際使用設(shè)置產(chǎn)品功能，以室內(nèi)專業(yè)角度，對居住空間作出調(diào)整。有效統(tǒng)籌建筑各專業(yè)和室內(nèi)專業(yè)，結(jié)合使用合理性前置考慮交標系統(tǒng)。,戶型設(shè)計研發(fā)過程,戶型優(yōu)化設(shè)計過程中的多輪調(diào)整與互動，挖掘項目價值：精準定位營銷賣點功能合理性避免拆改費,核心價值精準定位營銷賣點功能合理性避免拆改費,3.4功能設(shè)計設(shè)計管理,功能至上“全面家居解決方案”,各收納空間客戶需求分析的原理玄關(guān)的需求層次,有鞋柜放鞋子臨時擺放物品（如包，鑰匙等）,鞋柜有大小不同的區(qū)格存放雜物,雨傘,運動用品能照鏡子能坐著穿鞋子,必要需求,彈性需求,必要性依次增強,魅力性依次增強,需要為客人預留34雙鞋子的放置空間,弱式需求,無,可用性依次降低,驚喜需求,折疊穿鞋椅,玄關(guān)至少能容納30雙鞋子,玄關(guān)能臨時擺放鑰匙、包和餐廳臨時物品等，理想的擺放方式放在鞋柜臺面,有老人或者小孩的家庭對坐著穿鞋子要求高,各收納空間客戶需求分析的原理廚房的需求層次,必要性依次增強,魅力性依次增強,摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作順手地柜好放東西，容易放取吊柜好放東西，容易放取強力排煙機雙眼煤氣罩鍋罐,盤碗,刀叉獨立收納盡可能多的儲藏空間雙水槽留微波爐,電飯煲擺放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜,插座帶有開關(guān)兩個水龍頭，其中一個帶有凈水器,一個可伸縮龍頭大水槽,水槽上有個濾水的支架洗碗機,弱式需求,垃圾桶放在地柜垃圾處理器,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,電視、臨時坐椅,垃圾桶放在比較隱蔽的地上，使用方便，清潔也方便,大操作臺魅力足調(diào)味品、刀具等放臺面，還能放3-4個盤子,廚房：順手更重要，整潔在其次,必要性依次增強,魅力性依次增強,干濕分區(qū)淋浴區(qū)設(shè)浴品擺放洗涑用品收納盡可能多的儲藏空間洗滌用品收納高電源位洗盆收納毛巾、衣物掛放,雙手紙盒兩個淋浴龍頭，其中一個手柄式大水盆報刊架，坐便旁置物臺,弱式需求,淋浴間設(shè)置淋浴坐位,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,音樂影視播放,最好置于盆柜上方設(shè)置鏡柜便于拿放。,衛(wèi)生間：干凈易于清潔,置于盆柜下方,各收納空間客戶需求分析的原理衛(wèi)生間的需求層次,必要性依次增強,魅力性依次增強,男女分區(qū)季節(jié)分區(qū)衣褲收納收納格抽屜拉藍高格帶鎖抽屜,領(lǐng)帶格照明燈包具、帽子收納穿衣鏡、升降衣架,弱式需求,飾品屜,可用性依次降低,必要需求,彈性需求,驚喜需求,保險柜,可設(shè)2-3個收納內(nèi)衣褲，襪子,主臥：衣柜強大收納,毛制衣物收納,被褥，行李箱收納,文件、證件收納,各收納空間客戶需求分析的原理主臥的需求層次,一體化原則-建筑、室內(nèi)、設(shè)備、部品系統(tǒng)設(shè)計可控性原則-成本、施工工藝、供應(yīng)體系、品質(zhì)可控精細化原則-營銷分析、設(shè)計管理精細化功能性原則-功能分析與設(shè)計效果完美結(jié)合一致性原則-標準化施工與管理工廠化原則-做到工廠化施工管理，盡量避免現(xiàn)場手工作業(yè)環(huán)保性原則-用材用料及施工工藝確保室內(nèi)環(huán)保指標達標,四、批量精裝修設(shè)計指導原則,第四部分：批量精裝采購與成本管理,精裝修成本控制與優(yōu)化是各企業(yè)最關(guān)注也是最難的工作之一，要全程跟蹤把控，主要從幾方面進行考慮1、確定精裝標準（標桿企業(yè)一般控制在售價的8%-12%左右）2、一體化合理的設(shè)計（盡量按工廠標準化模數(shù)設(shè)計，提前考慮規(guī)?；┕ぃ?、合理分配成本，客戶關(guān)注點要投入多成本4、良好的供應(yīng)鏈整合是控制成本關(guān)健5、強有力制度保障,一、批量精裝成本控制與優(yōu)化,一、批量精裝設(shè)計過程的成本控制流程,成本定位,裝修設(shè)計設(shè)計預算,采購詢價,編制預算,調(diào)整設(shè)計,實施預算,限額指標初定部品,采購詢價調(diào)整設(shè)計,項目定位標準確定,現(xiàn)代傳統(tǒng),確定部品成本實施,二、批量精裝成本控制,2.1精裝修的成本控制從定位開始關(guān)注,2.2精裝修的成本控制從設(shè)計開始實施（控制80%成本）,（1）產(chǎn)品定位標準的選定、設(shè)計風格確定,（2）限額指標的分解及細化,（3）主要材料部品的選擇及確定,（4）設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標準的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標準）,（5）按照梯級標準確定設(shè)計細節(jié)及裝修標準。,2.3精裝修的成本控制配置標準,2.4精裝修項目成本控制體系的標準化,2.4精裝修住宅實施過程的成本控制（控制20%成本）,（1）目標成本分解（項目工程合約規(guī)劃）,（2）采購階段的成本控制,（3）施工階段的成本控制,（4）決算階段的成本控制,三、批量精裝采購管理,3.1精裝修樣板間采購,銷售展示，為項目增值,核算成本，控制大貨成本,施工標準，控制大貨質(zhì)量,交付標準，控制交付風險,發(fā)現(xiàn)問題，控制實施風險,3.2批量精裝修總包采購,批量精裝修總包合同的編制,3.3批量精裝修部品采購,批量精裝修部品采購資源開發(fā),批量精裝修部品采購合同編制,標桿企業(yè)精細化采購管理,第五部分：批量精裝工程管理之交付通病,一、批量精裝質(zhì)量問題分類,按照階段分類：施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題入伙移交時發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題入伙6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題入伙6個月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題按照問題原因分類設(shè)計缺陷材料缺陷施工缺陷使用不當服務(wù)不好按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品門窗部品裝飾裝修部品建筑電氣部品給排水及通風空調(diào)部品欄桿部品,廣東地區(qū)各開發(fā)商精裝修住宅問題點數(shù)統(tǒng)計分析表,各開發(fā)商所占問題點數(shù)的比例,其它結(jié)構(gòu)類：陰陽角不方正；凈高、凈進深、凈開間偏差；角線、墻面不垂直。裝修類：外墻滲水；整體面層（墻、頂面）批蕩空鼓及開裂；鋁扣天花安裝不良；墻紙安裝不良;設(shè)計類：空調(diào)外機位、插座、孔洞位置不協(xié)調(diào)；總電箱未按設(shè)計規(guī)范要求設(shè)漏電保護開關(guān)；衛(wèi)生間門吸裝濕區(qū)的地上或浴室門口；衛(wèi)生間或入戶花園木門框到地。,給排水/潔具/廚具衛(wèi)生間及陽臺滲水；衛(wèi)生間坡度、坡向不合理；水閥接口處及總水表處滲水；設(shè)計不合理櫥柜臺面無檔水條。,門窗工程安裝不良、表面損傷；外窗防水條太短及缺溢水口；中空木門缺透氣孔、上下邊毛邊。,各問題點所占的比率,備注：業(yè)主未驗房入住后一個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)嚴重影響功能使用問題點戶均條數(shù)為43.5條。,業(yè)主未驗房入住后一個月的投訴情況,各開發(fā)商針對房屋質(zhì)量的處理方式,第六部分：其它相關(guān)收集,一、萬科3.0住宅精裝系統(tǒng)的構(gòu)成,（一）、綠色、健康、高科技住宅,馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭.不占用地下空間,食物性垃圾直接粉碎后隨水流入化糞池.可消除80的生活垃圾.避免室內(nèi)及小區(qū)蚊蠅污染、減輕家務(wù)負擔、降低保潔費用,廚房設(shè)新型變壓式止逆煙道，使煙道不再竄煙、竄味。變壓式止逆閥煙道排氣量大，截面尺寸較小。通過改變煙道的截面形式和風帽結(jié)構(gòu)，利用煙氣流動的物理規(guī)律，使氣流保持向上運動，保證建筑煙道口處風壓為負壓或在0壓左右。雙密封不銹鋼地漏(國際高標GMP認證)，其水封深度遠已超過國家標準，能比一般地漏高速排水外，漏水完畢后雙密封蓋可全封閉，保障沒有異味，更利于消毒劑及一般清潔劑清洗，更能杜絕蟲害與病毒的侵擾雙密封地漏很有特點：兩個水封在水流沖擊時同時打開；沒有水流時，上面的水封自動蓋住下面水封的水，防止反水碗中的存水揮發(fā)。同時，干濕分離也有助于提高衛(wèi)浴空間的健康程度，,“生態(tài)滅蚊機”（滅蚊磁場），此項技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。該系統(tǒng)：運用仿生學原理，模仿人類呼吸排出的二氧化碳、濕氣及熱，利用液化石油氣經(jīng)催化作用產(chǎn)生極準確濃度的二氧化碳，從而吸引大量吸血蚊蟲并最終消滅利用一種清潔、專利發(fā)明的counterflow技術(shù)，運用蚊蟲飛行時的氣體動力原理，能在呼出二氧化碳的同時，真空吸捕大量的吸血蚊蟲，當他們飛近滅蚊磁場找獵物時，便會被真空器吸入蚊網(wǎng)，最后被封干致死。不使用任何殺蟲劑或電蚊網(wǎng)。24小時不間斷工作，捕捉夜晚活動與白天活動的吸血昆蟲，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能夠大量吸引并捕捉會產(chǎn)卵的雌蚊,自身發(fā)電，采用標準的的液化氣供應(yīng)能源，無需任何電力。安全&無聲不使用殺蟲劑，不釋放任何對環(huán)境有害的氣體。極其安靜，沒有任何噪音。,（二）、3.0住宅精裝的智能化系統(tǒng),1、自動呼叫電梯系統(tǒng)：大堂或者地下車庫門禁卡同時呼叫電梯，進入電梯廳后客梯如約而至。一張卡對應(yīng)專屬樓層，保證絕對私密。室內(nèi)可在智能面板提前呼叫電梯，偶爾有客來訪，賓至如歸的體驗，也會讓主人感到特別有面子。2、入戶智能感應(yīng)燈光：打開入戶門的一剎那，智能感應(yīng)系統(tǒng)便會察覺你的入戶。當溫馨的玄關(guān)燈自動亮起，所有的風云變換都會歸于平靜，喧囂與名利都被關(guān)在了門外邊。開門就讓你內(nèi)心充滿“家”的陽光。,3、智能家居系統(tǒng)的應(yīng)用,智能燈光場景控制，隨心切換就跟玩手機游戲一樣，不同的生活場景、燈光方案由你定義。在移動終端，你可以設(shè)置想要場景的時間，決定室內(nèi)燈光配置，營造出特別的氛圍環(huán)境。無論派對、晚餐、閱讀或入睡，均可一鍵切換。一鍵電動窗簾設(shè)定，每天被天光叫醒每天愿意被鬧鈴叫醒？還是被自然叫醒？手機上設(shè)置起床時間，窗簾會自動拉起，陽光傾瀉在你的床上，燈光的色溫與室內(nèi)的溫度略微調(diào)高，喚醒你身體的每一個細胞。,萬科正在研究引入智能魔鏡系統(tǒng)，在你洗漱更衣的時候，鏡子上會出現(xiàn)時間、天氣、新聞、股票等信息，你可以根據(jù)上面的信息安排一天的穿衣和出