《房地產(chǎn)泡沫》PPT課件

第六章房地產(chǎn)泡沫,泡沫經(jīng)濟(jì),泡沫經(jīng)濟(jì)，是指資產(chǎn)價值超越實體經(jīng)濟(jì)，極易喪失持續(xù)發(fā)展能力的宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。泡沫經(jīng)濟(jì)經(jīng)常由大量投機(jī)活動支撐。由于缺乏實體經(jīng)濟(jì)的支撐，因此其資產(chǎn)猶如泡沫一般容易破裂，因此經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱之為“泡沫經(jīng)濟(jì)”。虛擬資本是以有價證券（包括股票、債券、不動產(chǎn)抵押單）等形式存在的，能給持有者帶來一定收入流量的的資本?，F(xiàn)實資本就是以生產(chǎn)要素形式和商品形式存在的物形態(tài)的資本。,歷史上的泡沫經(jīng)濟(jì),17世紀(jì)荷蘭發(fā)生郁金香狂熱。18世紀(jì)英國的南海公司泡沫經(jīng)濟(jì)（南海泡沫事件）。這次事件成為泡沫經(jīng)濟(jì)的語源。20世紀(jì)20年代大量歐洲資金流入美國，導(dǎo)致美國股價飛漲。之后黑色星期二爆發(fā)，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，導(dǎo)致1929年到1930年代的大蕭條。1980年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)1994年墨西哥為主的中南美洲泡沫經(jīng)濟(jì)1997年亞洲金融危機(jī)1999年-2000年美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)2003年-美國為主的全球房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)2007年-美國為主的全球金融海嘯經(jīng)濟(jì)-次貸危機(jī),17世紀(jì)荷蘭發(fā)生郁金香狂熱,1635年1株稀有品種郁金香1615弗羅林4頭公?；?輛拖車480弗羅林1000磅奶酪120弗羅林1636年1株稀有品種郁金香4600弗羅林+1輛嶄新的馬車+兩匹灰馬+1套完整的馬具1株SemperAugustus郁金香,1637年1月2000,2月漲至6290,但到1639年跌至0.1.,一、房地產(chǎn)泡沫定義房地產(chǎn)泡沫主要是指由于市場過多的投機(jī)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場價格大大高于房地產(chǎn)內(nèi)在價值的部分或房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲脫離市場基礎(chǔ)價值的狀態(tài)。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類的勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，相對較為穩(wěn)定。所以一般認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫實際上是土地價格泡沫。,地產(chǎn)泡沫的危害性,二、房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理首先，經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張使得整個市場（包括房地產(chǎn)市場）開始繁榮起來，消費(fèi)信心開始高漲，它使人們對未來有了一個最初的樂觀預(yù)期；其次，由于預(yù)期房地價將上漲，它對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的交易產(chǎn)生了影響，使得一方面需求增加，而另一方面卻出現(xiàn)了惜售，這對供求關(guān)系產(chǎn)生了重要影響。由于需求旺盛，而短期內(nèi)供給又不會大幅上升，這就會帶動房價和地價進(jìn)一步上漲；,第三，在房地價上升到一定高度時，真實需求將不斷下降，而投機(jī)需求將越來越多，它甚至完全彌補(bǔ)了真實需求的下降，使得市場從表面看來需求更加旺盛。由于投機(jī)者的大量參與，房地價的上漲將越來越快，直到某些跡象表明泡沫將破裂或投機(jī)風(fēng)險足夠大；最后，房地產(chǎn)市場的過度擴(kuò)張也引起了各方面的注意，于是市場的預(yù)期會朝著與原來完全相反的方向發(fā)展。當(dāng)悲觀預(yù)期超過樂觀預(yù)期時，市場就會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，泡沫就會破裂。,房地產(chǎn)泡沫逐步形成,地價與房價相互促動，輪番上揚(yáng)導(dǎo)致泡沫越吹越大，從而泡沫破滅的風(fēng)險越來越大。,三、房地產(chǎn)泡沫測度房地產(chǎn)泡沫的測度研究可以說是房地產(chǎn)泡沫研究的關(guān)鍵。目前，國內(nèi)外對于房地產(chǎn)泡沫的測度已經(jīng)有了比較多的研究，有的甚至已經(jīng)形成體系?，F(xiàn)有的測度房地產(chǎn)泡沫的研究主要使用兩大類方法：指標(biāo)法和模型法。指標(biāo)法和模型法中又各包含多種更為詳盡的方法。1、指標(biāo)法我們常見的測度房地產(chǎn)泡沫的方法絕大多數(shù)是指標(biāo)法。在絕大多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論中，爭論者都使用這類指標(biāo)來證明房地產(chǎn)泡沫的存在與否。在實際使用的過程中，指標(biāo)法有著天然的優(yōu)勢：它計算簡單，結(jié)果明了。,（1）預(yù)示指標(biāo)預(yù)示指標(biāo)是通過分析連續(xù)時間段內(nèi)指標(biāo)的變化情況，據(jù)以預(yù)測房地產(chǎn)價格走勢及產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫可能性的指標(biāo)。其實，這是一類反映房地產(chǎn)泡沫狀態(tài)的動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資增長率(20%以內(nèi))房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率(2.0)以內(nèi)之所以強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)該保持一定范圍之內(nèi),主要是因為在一定時期內(nèi)任何社會的資源總是有限的.,房地產(chǎn)投資與GDP,（2）指示指標(biāo)該項指標(biāo)是用來顯示土地作為虛擬資本與實體經(jīng)濟(jì)發(fā)生偏離程度的指標(biāo)。通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的比較分析，判斷是否發(fā)生地產(chǎn)泡沫及衡量其嚴(yán)重程度的指標(biāo)。房屋空置率：一般在5%-10%房價收入比:在發(fā)展中國家,通常比較認(rèn)同的房價與家庭年總收入在6-8(90平方米)。房價房租比：一般在300左右,九大城市房價收入比,（3）信貸指標(biāo)一般認(rèn)為，信貸杠桿的作用是形成房地產(chǎn)泡沫最為關(guān)鍵的因素。房地產(chǎn)是一個高杠桿的行業(yè)，這一特點(diǎn)容易形成經(jīng)典的道德風(fēng)險問題。而很顯然，銀行也是一個高杠桿的行業(yè)。他們的道德風(fēng)險問題對于推動房地產(chǎn)泡沫起著決定性作用。房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率住房按揭款/居民月收入房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重,2、模型法模型法是迄今為止在理論上被認(rèn)為是最為完善的測度方法。它一般通過建立某一個模型來解釋房地產(chǎn)市場的泡沫狀況，通常它有較為完整的測度體系。最為常見的模型法主要有收益還原法、市場修正法和預(yù)警法。（1）收益還原法：收益還原法是資產(chǎn)評估中常用的方法之一。在房租數(shù)據(jù)可得的情況下，該方法也是最能有效反映房地產(chǎn)泡沫的方法之一，而且其計算結(jié)果容易被人理解和接受，能夠直接說明問題。在收益還原法的應(yīng)用中，有三個對評估影響較大的基本參數(shù)，它們是年凈收益、尚可使用年限和還原利率，其中年凈收益和還原利率需要審慎地估計和確定，特別是還原利率的確定，它的細(xì)小差異會對使計算結(jié)果完全不同。,(2)市場修正法這種方法是首先設(shè)定了一個反應(yīng)特定時期(年份或季度)房地產(chǎn)泡沫程度的相對指標(biāo)房地產(chǎn)泡沫系數(shù)。房地產(chǎn)泡沫系數(shù)是以特定時期(年份或季度)的物業(yè)空置率為基礎(chǔ)值，在考慮各種修正系數(shù)之后，所得到的一個百分?jǐn)?shù)值。房地產(chǎn)泡沫評估首先要選擇特定類別的物業(yè)空置率，再根據(jù)評估目標(biāo)和評估范圍的不同確定不同的修正系數(shù)。在計算全國房地產(chǎn)泡沫系數(shù)時，采用的計算公式是：房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率經(jīng)濟(jì)增長修正系數(shù)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)交易狀況修正系數(shù)。,(3)預(yù)警法選定預(yù)警指標(biāo):指標(biāo)的選取是預(yù)警法的第一步，它可以綜合選取我們上述的指標(biāo)法中的子指標(biāo)。確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重各個指標(biāo)的靈敏度不向，出現(xiàn)預(yù)兆的先后順序也不同，在預(yù)警系統(tǒng)中的作用大小也就不同，因此要對指標(biāo)進(jìn)行對比，確定其權(quán)重。權(quán)重是否合適，還要根據(jù)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計檢驗。確定指標(biāo)臨界值預(yù)警指標(biāo)的數(shù)據(jù)變化達(dá)到預(yù)測泡沫變化的水平，稱為臨界值。,臨界值的確定原則是：在臨界值點(diǎn)上，泡沫將會發(fā)生變化而未發(fā)生預(yù)報的概率與發(fā)生錯誤預(yù)報的概率相等。在實際操作中可以根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況，將地產(chǎn)泡沫發(fā)生明顯變化時期的指標(biāo)定為臨界值。臨界值主要包括兩種：泡沫發(fā)生的臨界值；泡沫破裂的臨界值。當(dāng)預(yù)警指標(biāo)持續(xù)地、普遍地超越了臨界值，就可以認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號。對于發(fā)出預(yù)警信號的事件，可以用符號“D”來表示，也可以用“1”來表示。對于未發(fā)生預(yù)警信號這一事件，可以用符號“S”表示，也可以用“0”來表示。測算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率,四、日本泡沫經(jīng)濟(jì),(一)背景及原因(二)房地產(chǎn)泡沫及其破滅(三)股市泡沫及其破滅(四)泡沫破滅的影響,(一)背景及原因,1.“翹尾巴”：從1956年開始,日本經(jīng)濟(jì)騰飛,成為了全球最大的債權(quán)國和第二大經(jīng)濟(jì)體.美國傅高義日本第一一書,讓許多日本人自以為真的老子天下第一.2.認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)大國轉(zhuǎn)變?yōu)檎未髧臋C(jī)會來臨了.3.加快金融自由化與日元國際化.4.實施支持美元的政策(“國際協(xié)調(diào)優(yōu)先”與廣場協(xié)議).5.擴(kuò)張性的貨幣政策：永久性低利率政策；大量放松信貸；政策取向只關(guān)注CPI而不考慮資產(chǎn)價格.大量資金流入到了股市與房地產(chǎn)市場.,6.間接金融為主以及主銀行制度.前者使金融資源被銀行壟斷,后者使銀行與企業(yè)捆綁在一起了.7.護(hù)送船團(tuán)行政(銀行永不破產(chǎn))向市場發(fā)出了被嚴(yán)重扭曲的信號道德風(fēng)險很嚴(yán)重.8.銀行、企業(yè)之間的交叉持股.9.經(jīng)濟(jì)金融體制透明度低,使許多危機(jī)的預(yù)警信號被掩蓋了起來.從表面上看起來似乎一切正常,只要一出問題就很難收拾.10.1989年底貨幣政策轉(zhuǎn)向：緊縮以對付通脹.,(二)房地產(chǎn)泡沫及其破滅,地價指數(shù)以1983年為100.1988年東京商業(yè)用地的價格為1983年的350,住宅用地價格增長為300.日本國土面積只是美國的1/25（或零頭）.但1990年日本土地總市值達(dá)到15萬億美元,比美國土地資產(chǎn)總值多4倍,(三)股市泡沫及其破滅,1985年日經(jīng)225指數(shù)為12000點(diǎn)上下,1986年開始急劇上升,到了1989年底,日經(jīng)225指數(shù)突破了39000點(diǎn).四年之內(nèi)翻了兩倍多.股票總市值也從1985年底的224.2萬億日元到1989年底喲成了890萬億日元,增加了4.7倍.,(四)泡沫破滅的影響,泡沫破滅把日本經(jīng)濟(jì)置于一個惡性循環(huán)當(dāng)中.泡沫經(jīng)濟(jì)破滅經(jīng)濟(jì)不景氣低利率資本外流需求低迷銀行呆壞帳增加維持低利率資金不回流需求更低迷銀行危機(jī)經(jīng)濟(jì)衰退.日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)20年走“L”型.,（一）佛羅里達(dá)地產(chǎn)泡沫（二）泰國地產(chǎn)泡沫（三）香港地產(chǎn)泡沫（四）海南地產(chǎn)泡沫,五、典型的地產(chǎn)泡沫,（一）佛羅里達(dá)地產(chǎn)泡沫,一戰(zhàn)結(jié)束,美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的繁榮,大量歐洲人帶著熱錢涌入美國.佛羅里達(dá)州位于美國東南端,地理位置優(yōu)越,氣候宜人.歐美人都選擇這里作為冬日度假勝地.1923年1926年間,佛羅里達(dá)的地價出現(xiàn)了驚人的升幅.如棕櫚海灘上的一塊土地,1923年值80萬美元,1924年達(dá)150萬美元,1925年則高達(dá)400萬美元.據(jù)統(tǒng)計,到1925年,邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司,當(dāng)時該市僅有7.5萬人口,其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人.,（二）東南亞地產(chǎn)泡沫,上世紀(jì)80年代中期,泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域,促生了房地產(chǎn)市場的繁榮（與10多年的我國相同）.海灣戰(zhàn)爭結(jié)束后,大量開發(fā)商和投機(jī)者涌入了房地產(chǎn)市場,加上寬松銀行信貸政策,促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn).與此同時,大量熱錢涌入秦國與東南亞其他國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī).由于當(dāng)時這些國家或地區(qū)沒有對熱錢進(jìn)行有效調(diào)控,構(gòu)成了巨大的泡沫.在金融危機(jī)爆發(fā)前的1996年,泰國的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險的境地,房屋空置率持續(xù)升高.隨著東南亞金融危機(jī)的爆發(fā),泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅,并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退.,（三）香港地產(chǎn)泡沫,香港地產(chǎn)熱可以追溯到上世紀(jì)70年代.當(dāng)時,李嘉誠、包玉剛等紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,香港10大地產(chǎn)公司先后公開上市,來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入.在各種因素的推動下,香港的房價和地價急劇上升.到1981年,香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū).1984年1997年,香港房價年平均增長超過20%.受房價飛漲的刺激,香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來,出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”.1996年,出現(xiàn)了買房前必須先花150萬港元買一個號.1998年2004年,香港樓價大幅下跌,如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”,樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到4千多元.在這場泡沫中,香港平均每位業(yè)主損失267萬港元,有10多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”.,六、房地產(chǎn)泡沫問題的解決辦法,解決房地產(chǎn)泡沫問題可以從供給和(或)需求方面著手，往往通過行政力量的深度參與，通過擠壓法、吸收法、轉(zhuǎn)化法和綜合法等方法解決。,1、擠壓法。房地產(chǎn)泡沫擠壓法指的是通過降低房地產(chǎn)的市場價格來降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其內(nèi)在價值。擠壓法采取的措施主要增加供給和限制消費(fèi)兩類。增加供給的措施主要有增加土地供給，增加中低價格產(chǎn)品的供給，限制消費(fèi)的措施主要有增加消費(fèi)稅費(fèi)、限制房地產(chǎn)金融等。這兩類措施往往可以綜合使用。,2、吸收法。房地產(chǎn)泡沫吸收法指的是通過提升房地產(chǎn)內(nèi)在價值方式降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其內(nèi)在價值。吸收房地產(chǎn)泡沫的措施主要可歸納為優(yōu)化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境和優(yōu)化房地產(chǎn)市場運(yùn)行，這些措施的實施能提高房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，使社會和企業(yè)對房地產(chǎn)價值的增加有更好的合理預(yù)期，