農業(yè)觀光旅游項目商業(yè)計劃書 精品.doc

江寧生態(tài)農業(yè)觀光旅游園區(qū)項目計劃書第一章 項目概要第一節(jié) 項目簡介項目名稱：江寧生態(tài)農業(yè)旅游觀光園投資總額：8000萬元人民幣建設單位：某某發(fā)展有限公司項目選址：南京市項目負責人：項目簡介：擬建設的江寧生態(tài)農業(yè)旅游觀光園項目占地500畝，該項目通過將農業(yè)生態(tài)與休閑觀光的有機結合，打造江寧生態(tài)農業(yè)旅游觀光園獨特的氣質。園區(qū)分為苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務村、綠色養(yǎng)殖區(qū)七大板塊，每個板塊都各有特色，在這里您不僅可以感受江南水鄉(xiāng)的獨特風致，還可以享受綠色天然的農家美味。更可以體驗輕松愉快的水上娛樂項目。建設目標：預計到20XX年建成集旅游觀光、休閑娛樂、農家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖等于一體的生態(tài)農業(yè)旅游觀光示范園，并成為突出展現(xiàn)生態(tài)農業(yè)特色，具有濃厚的人文情懷的新型旅游形態(tài)。第二節(jié) 項目建設必要性及意義生態(tài)農業(yè)是以生態(tài)學理論為主導，以合理利用農業(yè)自然資源和保護良好的生態(tài)環(huán)境為前提，遵循、規(guī)律，運用方法和現(xiàn)代科學技術，因地制宜地規(guī)劃、組織和進行農業(yè)生產集約化經(jīng)營的農業(yè)發(fā)展模式。生態(tài)觀光農業(yè)是為滿足人們對精神和物質需求而開展的、可吸引游客前來觀、賞、習、品、考、書、畫、攝、購的農業(yè)，是旅游業(yè)與農業(yè)之間交叉性的新興產業(yè)。建設觀光農業(yè)游覽基地及項目，可以成為人們觀光旅游、豐富農業(yè)知識、交流農業(yè)經(jīng)驗、體驗農業(yè)生產勞動與農民生活、享用農業(yè)成果、利用田園休憩健身的場所和農業(yè)深層次開發(fā)的樣板，從而促進當?shù)鼐G色產業(yè)的發(fā)展。一、發(fā)展生態(tài)農業(yè)的優(yōu)勢1、生態(tài)農業(yè)能產生綜合效益生態(tài)農業(yè)強調發(fā)揮農業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的整體功能，以大農業(yè)為出發(fā)點，按“整體、協(xié)調、循環(huán)、再生”的原則，全面規(guī)劃，調整和優(yōu)化農業(yè)結構，使農、林、牧、副、漁各業(yè)和農村一、二、三產業(yè)綜合發(fā)展，并使各業(yè)之間互相支持，相得益彰，提高綜合生產能力。2、生態(tài)農業(yè)能形成新的農業(yè)發(fā)展模式生態(tài)農業(yè)針對我國地域遼闊，各地自然條件、資源基礎、經(jīng)濟與社會發(fā)展水平差異較大的情況，充分吸收我國傳統(tǒng)農業(yè)精華，結合現(xiàn)代科學技術，以多種生態(tài)模式、生態(tài)工程和豐富多彩的技術類型裝備農業(yè)生產，使各區(qū)域都能揚長避短，充分發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，各產業(yè)都根據(jù)社會需要與當?shù)貙嶋H協(xié)調發(fā)展。3、生態(tài)農業(yè)能提高生物利用效率生態(tài)農業(yè)通過物質循環(huán)和能量多層次綜合利用和系列化深加工，實現(xiàn)經(jīng)濟增值，實行廢棄物資源化利用，降低農業(yè)成本，提高效益，為農村大量剩余勞動力創(chuàng)造農業(yè)內部就業(yè)機會，保護農民從事農業(yè)的積極性。4、生態(tài)農業(yè)能保持生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)展生態(tài)農業(yè)能夠保護和改善生態(tài)環(huán)境，防治污染，維護生態(tài)平衡，提高農產品的安全性，變農業(yè)和農村經(jīng)濟的常規(guī)發(fā)展為持續(xù)發(fā)展，把環(huán)境建設同經(jīng)濟發(fā)展緊密結合起來，在最大限度地滿足人們對農產品日益增長的需求的同時，提高生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，增強農業(yè)發(fā)展后勁。二、南京市及江寧區(qū)發(fā)展生態(tài)農業(yè)的需要南京的生態(tài)農莊自上世紀90年代開始發(fā)展，最近幾年勢頭尤猛。許多農莊形成了有特色的農業(yè)生產和旅游項目，在全省都處于較領先水平。南京郊縣的一批生態(tài)農業(yè)村和生態(tài)農莊規(guī)模都在300畝以上。無論是以果樹、茶葉、蔬菜、花卉種植還是水產、畜禽養(yǎng)殖，大都形成了能夠內部循環(huán)的生態(tài)模式。20XX年4月出臺的南京市“十一五”環(huán)境保護規(guī)劃明確未來5年南京生態(tài)建設路徑，南京市將投入300多億元，通過大力實施循環(huán)經(jīng)濟建設、生態(tài)保護與建設、水環(huán)境綜合整治、大氣污染防治、噪聲污染整治等九大環(huán)保建設工程，使生態(tài)市建設初見成效。20XX年5月南京市人大常委會通過的南京生態(tài)市建設規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，南京市將用15年時間打造生態(tài)南京，20XX年將達到國家生態(tài)市的主要指標要求。在南京市“十一五”計劃中明確提出：加快推進企業(yè)與園區(qū)循環(huán)經(jīng)濟體系建設；因地制宜推廣各種生態(tài)農業(yè)發(fā)展模式；促進社會層面循環(huán)經(jīng)濟體系的加快建立；形成循環(huán)利用各類資源的良好社會氛圍。從“產業(yè)鏈”到“產業(yè)生態(tài)鏈”，道出了循環(huán)經(jīng)濟的重要內涵凸顯經(jīng)濟系統(tǒng)與生態(tài)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。最大限度優(yōu)化配置自然資源，最大限度提高資源利用效率和效益，以循環(huán)經(jīng)濟為核心的綠色產業(yè)將展現(xiàn)出勃勃生機。為了加快江寧區(qū)生態(tài)農業(yè)的發(fā)展，建立圍繞旅游調整農業(yè)產業(yè)結構的新模式，同時充分利用江寧區(qū)的資源，推介南京地方特產，更為美化城市環(huán)境，維護南京生態(tài)環(huán)境作貢獻，通過深入調查，決定興建江寧生態(tài)農業(yè)旅游觀光園。第三節(jié) 研究結論1、“江寧生態(tài)農業(yè)旅游觀光園”項目符合當前我國重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的。2、工程建設內容：生態(tài)農業(yè)旅游觀光園，占地面積500畝，總投資8000萬元人民幣。3、經(jīng)初步測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率高于基準率，符合投資回收期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經(jīng)濟效益。第三章 項目介紹第一節(jié) 項目開發(fā)目標本項目利用生態(tài)經(jīng)濟學原理，將具有不同生物學特征的苗木、花卉、果樹等品種結合起來，采用立體經(jīng)營的模式，提高土地的生產力和經(jīng)濟效益；本項目還設計旅游觀光功能，依托豐富的農業(yè)資源，培育作物生態(tài)環(huán)境，設置瀏覽道路，打造綠色農業(yè)風景觀光園區(qū)，為來本市旅游的游客提供生態(tài)游覽和郊野觀光等活動，與南京市及周邊其它旅游區(qū)形成有機整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。本項目將兼顧政府、企業(yè)、和農民的利益，將南京生態(tài)農業(yè)旅游觀光園建設成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農業(yè)旅游觀光園。第二節(jié) 項目綜合開發(fā)思路旅游觀光園核心區(qū)分為五區(qū)一村一廊：苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務村、綠色養(yǎng)殖區(qū)。規(guī)劃地塊結構可以概括為：“瓜藤結構”，利用園區(qū)內部風光帶和外部公路把園區(qū)的產業(yè)功能和旅游文化功能連接起來。采用“兩藤多瓜”的結構模式。兩藤：“文化風情藤”，“產業(yè)經(jīng)濟騰”，多瓜為多個主題文化園?！拔鍏^(qū)一村一廊”的總體功能布局（苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊、旅游服務村、綠色養(yǎng)殖區(qū)）都包含在其中。項目分三期開發(fā)完成，首期開發(fā)苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊，計劃投入資金4500萬元人民幣；二期開發(fā)旅游服務村，將包括餐飲、住宿、購物、民俗文化、農家風情園等功能，計劃投入資金2500萬元人民幣；第三期開發(fā)綠色養(yǎng)殖區(qū)，主要散養(yǎng)雞、豬等家禽家畜，生產綠色食品，計劃投入資金1000萬元人民幣。第三節(jié) 項目建設基本方案一、規(guī)劃建設年限與階段（一）建設目標的提出本項目建設地點為南京江寧，在充分利用當?shù)剞r業(yè)資源條件的基礎上，根據(jù)南京市及周邊地區(qū)市場分析與需示預測，結合公司現(xiàn)有情況，提出以下建設目標。（二）建設目標1、總體要求 建設成為江蘇地區(qū)有較大影響力的生態(tài)農業(yè)旅游觀光基地之一。 規(guī)劃設計理念超前、思路清晰、概念明確、結構合理、重點突出。 建立成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農業(yè)旅游觀光園。2、目標年限設計使用年限40年。二、項目規(guī)劃建設依據(jù)1、中華人民共和國城市規(guī)劃法2、城市規(guī)劃編制辦法3、南京市城市總體規(guī)劃（200020XX年）4、南京市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20XX20XX年） 5、南京市“十一五”發(fā)展規(guī)劃實施綱要 6、南京市“十一五”環(huán)境保護規(guī)劃 7、南京生態(tài)市建設規(guī)劃，三、基礎設施建設內容項目核心區(qū)規(guī)劃依據(jù)總體功能定位和布局分為三大片區(qū)，內容如下： （一）生態(tài)農業(yè)區(qū)該區(qū)為第一期項目建設內容，計劃投資4500萬元人民幣。主要建設苗圃博覽區(qū)、林果綠洲區(qū)、花卉采摘區(qū)、水上休閑區(qū)、生態(tài)觀光走廊五大功能模塊。通過利用自然生態(tài)環(huán)境，適當整合，給游客提供親近自然的舒適的原汁原味的農家生活環(huán)境。整個生態(tài)農業(yè)區(qū)集觀光欣賞、休閑娛樂、參觀旅游等商業(yè)服務功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實驗園、水上休閑中心、生態(tài)觀光走廊?！艾F(xiàn)代的孩子們是生活在鋼筋水泥和游戲機前的一代?！币虼?，提供一處接近自然，了解自然、培養(yǎng)身心健康成長、樹立可持續(xù)發(fā)展的理想極為重要。該項目計劃布置四季水果園、農業(yè)體驗園、科普園等園區(qū)，使之成為天成的科普教學基地，也可成為城市居民周末、旅游者休憩游覽采擷的天然場所。創(chuàng)造南京所特有的農田肌理、林木莊稼、花卉果樹高低錯落層疊展現(xiàn)，帶給旅游者非同一般的空間感受和美好景觀，由此深深體會農耕之美。在景觀軸線上布置了一系列豐富多彩的景觀節(jié)點。如入口花圃、百花廣場、露天看臺、錦繡水園、生態(tài)博物館等。（二）旅游服務區(qū)該區(qū)為第二期項目建設內容，計劃投資2500萬元人民幣。為了方便游客，進一步推廣南京的美食文化，倡導綠色飲食健康觀念，該區(qū)域將建成功能齊全，風格獨特的農家樂小區(qū)。同時，該區(qū)域將布置相對集中的民俗設施、服務管理辦公及民俗文化風情館等建筑，這個區(qū)域中主要的公共開放空間有利于吸引眾多的游客到來，形成一個便于人流集散中心。民俗文化館：以鄉(xiāng)村題材為主，展示、再現(xiàn)我國不同歷史階段，南京地區(qū)的鄉(xiāng)村生產，飲食，穿衣，婚嫁，民居等方面的習俗。生態(tài)博物館：展示生態(tài)系統(tǒng)知識。配套綠色生態(tài)餐飲，休息，為方便游人分散布置，造型各異。建設展銷管理中心，由3部分內容組成：展銷大廳、管理辦公樓、小接待中心。（三）綠色養(yǎng)殖區(qū)該區(qū)為第三期項目建設內容，計劃投資1000萬元人民幣。建成綠色家禽家畜生產基地，利用放養(yǎng)的方式進行生產。以往的養(yǎng)殖方式都是閉合式的，管理人員通過采集樹葉、野菜，購買飼料，進行再加工，等等操作才得以完成，浪費了大量的人力、物力和財力，從經(jīng)濟上和社會效益上都已不符合時代潮流。在此次規(guī)劃中把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財富。另外動物的糞便與大自然的親密接觸，通過土壤的一些微生物的分解與合成，產生為一些有機物，增加了土壤養(yǎng)分，維持了大自然的生態(tài)系統(tǒng)平衡。第四章 市場分析第一節(jié) 中國農業(yè)觀光市場農業(yè)觀光屬于產業(yè)觀光的一部分，是一種將農業(yè)與旅游業(yè)相結合的消遣性生態(tài)旅游活動，利用規(guī)劃地有利的自然條件通過規(guī)劃設計建成各種活動場所，如風景游覽、水面垂釣、鮮果采摘、狩獵捕撈、農村風俗體驗等活動來吸引游客，帶動城郊或鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展。近年來，伴隨著農業(yè)產業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代農業(yè)不僅具有生產性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環(huán)境中放松自己。于是，農業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產業(yè)觀光農業(yè)應運而生，拓展了農業(yè)發(fā)展的新空間，開辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領域。現(xiàn)代社會，人們渴望能在優(yōu)美的環(huán)境中放松、休閑。于是，回歸田野、自然的觀光農業(yè)就成為人們最好的選擇，吃農家飯、住農家屋、做農家活、看農家景成了新的熱點。據(jù)專家介紹，觀光休閑農業(yè)，在日本、美國等發(fā)達國家20世紀70年代就已形成產業(yè)規(guī)模，進入90年代，隨著我國人民生活水平的提高觀光休閑農業(yè)也應運而生。生態(tài)觀光農業(yè)園主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植園為最主要的經(jīng)營項目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場銷售情況較好、人人愛吃的動物及特色品種。種植項目應引進速生、抗病豐產、好看、好吃，或外觀奇特的產品。隨著社會的發(fā)展，旅游業(yè)已成為全球經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的產業(yè)之一。旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)。旅游業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產業(yè)之一。作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設的基本方針。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內外各界資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設旅游項目。這種開放的投資方針推動了中國旅游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。盡管 中國旅游業(yè)的發(fā)展仍存在諸多問題和障礙，特別是旅游業(yè)管理體制和投資機制的市場化程度較低，但總體上看，中國旅游業(yè)的投資環(huán)境呈不斷優(yōu)化的趨勢。未來10年間，中國旅游業(yè)將保持年均10.4%的增長速度，其中個人旅游消費將以年均9.8%的速度增長，企業(yè)/政府旅游的增長速度將達到 10.9%，到20XX年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。到20XX年中國旅游總收入占GDP的比例將從20XX年的5.44% 達到8%。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內將存在重大的投資機會。第二節(jié) 南京市旅游市場現(xiàn)狀一、總體情況20XX年度，全市實現(xiàn)旅游總收入714.3億元人民幣，同口徑增長22%，實現(xiàn)旅游創(chuàng)匯8.73億美元，同比增長8.1%，接待入境旅游者119.52萬人次，較去年增長2.9%，接待國內旅游者4970萬人次，較上年同期增長10.7%。全市旅游總收入占全市GDP比重達18.92%，較上年提高了0.14個百分點，占第三產業(yè)增加值的比重達37.85%，較上年提高了1.89個百分點。二、旅游企業(yè)規(guī)模情況隨著對旅游需求能力的強力攀升，我市各項旅游供給要素也在不斷完善，旅游企業(yè)接待規(guī)模日益擴大。截止20XX年底，我市共有旅行社435家，其中國際社26家，國內社409家。我市共有旅游星級飯店131家，其中五星級飯店12家，四星級飯店20家，三星級飯店64家，二星級飯店35家。我市現(xiàn)有旅游A級景區(qū)43家，其中5A級景區(qū)1個，4A級景區(qū)9個，3A級景區(qū)11個，2A級景區(qū)22個。工農業(yè)旅游示范點14個,其中農業(yè)旅游示范點9個，工業(yè)旅游示范點5個。三、入境旅游市場(一)入境旅游總體接待情況20XX度，我市接待入境旅游者119.52萬人次,其中接待外國人77.85萬人次，較上年增長2.0%，接待香港同胞17.23萬人次，增長3.0%，接待澳門同胞0.86萬人次，增長12.2%，接待臺灣同胞23.58萬人次，較上年增長5.8%。從我市入境旅游市場客源結構來看，外國人占我市入境旅游總接待量的65.1%，香港同胞占14.4%，澳門同胞占0.8%，臺灣同胞占19.7%。20XX年度，我市接待入境旅游者人天數(shù)為525.08萬人天，較上年增長4.88%。其中接待臺灣同胞人天數(shù)為109.80萬人天，較上年增長6.1%，接待澳門同胞人天數(shù)為2.75萬人天，較上年下降29.9%，接待香港同胞人天數(shù)64.47萬人天，較上年下降2.7%，接待外國人人天數(shù)348.07萬人天，較上年增長6.46%。(二)外國人洲際市場按洲際市場劃分，我市20XX年度接待亞洲游客37.87萬人次，占我市接待外國人總數(shù)的48.6%，接待歐洲游客21.67萬人次，占外國人總數(shù)的27.8%，接待美洲游客12.73萬人次，占外國人總數(shù)的16.4%，接待大洋洲游客3.27萬人次，占外國人總數(shù)的4.2%，接待非洲游客1.06萬人次，占外國人總數(shù)的 1.4%。從洲際市場的份額來看，我市入境旅游接待的傳統(tǒng)市場在亞洲、歐洲及美洲，大洋洲、非洲等新興市場正在成為我市入境接待的重要潛力客源地。(三)外國人主要客源市場按照國別市場劃分，20XX年度，我市入境旅游接待占前十位的客源國家分別是(1)日本，118695人次 (2) 美國，96273人次(3) 馬來西亞，87427人次 (4)韓國，74494人次 (5) 德國，60761人次 (6)新加坡，47459人次 (7)英國，39630人次(8)法國，33588人次 (9)澳大利亞，27531人次 (10)意大利，24012人次。其中日本已多年穩(wěn)居我市第一大入境客源國家，美國于08年替代馬來西亞成為我市第二大客源國。 四、國內旅游市場20XX年度，我市接待國內旅游者4970萬人次，較上年同期增長10.7%，實現(xiàn)國內旅游收入654億元人民幣，較上年增長18.3%。(一)國內旅游收入構成抽樣調查結果顯示，20XX年度全市國內旅游收入中，長途交通費收入占 13.5%，住宿費用占17.1%，餐飲費占14.5%，景區(qū)游覽占13.4%，娛樂花費占 7.0%，購物花費占27.0%，市內交通占3.5%，郵電通信占1.6%，其它雜費占2.4%。(二)國內旅游者客源分布最新抽樣調查結果顯示，按來寧國內旅游者客源市場劃分，我市客源比重列前十位的省(市)依次是：江蘇占26.48%，浙江占9.52%，安徽占9.32%，上海占8.77%，山東占5.89%，北京占3.91%，河南占3.90%，廣東占3.89%，湖北占2.64%，陜西占2.45%。(三)假日接待情況20XX年是國家假日結構調整的第一年，當年春節(jié)由于受到冰雪災害的影響，我市春節(jié)黃金周旅游接待下降較為顯著，七天接待旅游者173萬人次，實現(xiàn)旅游收入14.77億元。當年“十一”黃金周期間，我市上半年被各種因素抑制的消費欲得到有效釋放，國慶七天接待旅游者354萬人次，實現(xiàn)旅游總收入27.4億元。節(jié)日長假帶動了我市休閑度假客流比重穩(wěn)步攀升，自駕車旅游成為市場新的亮點，我市作為長江中下游地區(qū)中心城市的都市效應明顯放大。隨著我市鄉(xiāng)村旅游資源整合力度及知名度的增強，我市鄉(xiāng)村旅游迅猛發(fā)展，農業(yè)旅游不僅成為節(jié)日旅游市場新的增長點，也為促進就業(yè)、優(yōu)化產業(yè)結構、增加農民收入起到了積極的作用。五、郊縣旅游經(jīng)濟20XX年度，面對自然、經(jīng)濟、政治等外部環(huán)境的影響，我市旅游業(yè)經(jīng)受住了市場的嚴峻考驗，特別是郊縣旅游成為促進全市旅游經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要支撐。江寧、溧水、高淳、浦口、六合五個郊區(qū)(縣)共接待旅游者635萬人次，較上年增長16%，郊區(qū)(縣)實現(xiàn)旅游總收入75.1億元，較上年增長25.2%，郊區(qū)(縣)旅游總收入占全市旅游總收入的比重達到了10.5%，郊區(qū)(縣)游覽點接待量達808萬人次。六、出境旅游情況20XX年，我市出境旅游市場發(fā)展平穩(wěn)，香港游和出國游增幅較為顯著。根據(jù)對全市十六家有出境旅游組團資格的旅行社統(tǒng)計，我市共組織21.4萬人次出境旅游，較上年增長16.1%。其中組織出國游 9.04萬人次，較上年增長14.7%，組織香港游9.16萬人次，較上年增長41.0%，組織澳門游3.20萬人次，較上年下降21.2%。七、旅游企業(yè)主要經(jīng)營及接待情況20XX年度，全市旅游星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入39.76億元，較上年增長23.5%，其中客房收入14.84億元，餐飲收入16.47億元，其它收入8.45億元。 上繳營業(yè)稅等各項稅金2.22億元，實現(xiàn)利潤總額2.09億元。全市旅游星級飯店平均客房出租率為64.5%，平均房價315元/間天。其中五星級飯店平均出租率66.4%，平均房價594元/間天；四星級飯店平均出租率70.8%，平均房價356元/間天；三星級飯店平均出租率63.2%，平均房價206元/間天；二星級飯店平均出租率65.9%，平均房價153元/間天。據(jù)對納入統(tǒng)計范圍的355家旅行社統(tǒng)計，20XX年度，全市旅行社實現(xiàn)營業(yè)收入27.81億元，與上年同期基本持平，上繳營業(yè)稅等各項稅金961萬元。全市旅行社組團國內人數(shù)150.4萬人次，接團國內人數(shù)83.27萬人次。全市國際旅行社外聯(lián)入境人數(shù)7.26萬人次，接待入境人數(shù)18.94萬人次。20XX年度，全市主要旅游景區(qū)(點)共接待游園游客7983萬人次，較上年增長21.5%。其中，年接待量超過100萬人次的景點有14個 ，年接待量超過50萬人次的景點有19個，年接待量超過20萬人次的景點有50個。全市A級景區(qū)實現(xiàn)營業(yè)收入9.6億元，其中門票收入3.8億元，上繳營業(yè)稅等各項稅金3183萬元，實現(xiàn)利潤總額3306萬元。第五章 發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃第一節(jié) 發(fā)展戰(zhàn)略一、總體戰(zhàn)略公司在3-5年內，成為南京市著名的集旅游觀光、休閑娛樂、農家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖等于一體的生態(tài)農業(yè)旅游觀光示范園。二、發(fā)展戰(zhàn)略建立成功的品牌，積累無形資產，收回初期成本，準備擴大生產規(guī)模。1、初步創(chuàng)業(yè)期（1-3年）主要是以休閑旅游觀光、休閑娛樂、農家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖等為主，逐步以擴大知名度為主，市場策略為逐步培養(yǎng)消費習慣，搶先占領生態(tài)休閑類旅游行業(yè)的市場份額，建立自己的品牌，積累無形資產，收回初期投資。第一、二年進入旅游業(yè)市場，站穩(wěn)腳跟，著力宣傳公司服務特色，主動出擊，為客戶提供高品質的服務，初步具有行業(yè)知名度，建立一部分相對穩(wěn)定的客戶群，為下一步發(fā)展的基礎。第三年：樹立并提升品牌形象，從初期的客戶群為主，通過口碑，媒體廣告等各種渠道加強宣傳，增加無形資產，中長期時，項目采用多元化服務擴大市場份額。2、發(fā)展成長期（4-5年）項目規(guī)模及業(yè)務相對穩(wěn)定，進一步提升知名度，打造品牌。并在不斷擴大市場份額的同時，籌備新業(yè)務的開發(fā)工作。使項目江寧市場知名度達到80%，南京市場知名度達到50%，江蘇及周邊地區(qū)知名度達到20%，鞏固已有市場，擴展?jié)撛谑袌觥５诙?jié) 目標市場一、近期南京市玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、下關區(qū)、雨花臺區(qū)、浦口區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)、六合區(qū)、溧水縣、高淳縣。南京市周邊城市，如馬鞍山市、句容市、溧陽市等。二、中遠期江蘇省及周邊地區(qū)，包括江蘇省、安徽省、浙江省、上海市等。第三節(jié) 服務產品一、旅游觀光提供滿足城市居民體驗農村生活的場所二、休閑娛樂包括棋牌、水上運動、KTV、酒吧等休閑娛樂項目。三、農家餐飲提供具有南京特色的農家小吃、土菜等具有農村特色的餐飲。四、園藝觀賞包括入口花圃、百花廣場、露天看臺、錦繡水園、生態(tài)博物館等園藝觀賞。五、旅游購物提供具有農家特色的小商品和園藝產品供游客購買。六、生態(tài)養(yǎng)殖把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其亦回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財富。第四節(jié) 定價創(chuàng)業(yè)期：由于在創(chuàng)業(yè)初期，本項目的市場占有和拓展能力都十分有限，在這種情況下急需擴大市場份額，但又必須保證服務質量和成本回收量因此在進入市場初期，首先用中等定價來吸引消費者。成長期：項目在成長期間具備了一定的市場占有量和服務拓展力，并且在服務、技術、管理等方面逐漸趨于成熟，因此將嘗試使用中高價來進一步增強我們的利潤獲取能力。成熟期：當本項目主營業(yè)務成熟，管理技術方面已經(jīng)完善的時候，將作為行業(yè)的領導者來牽頭訂閱行業(yè)標準，規(guī)范并整合市場資源，從而涉足其他相關產業(yè)發(fā)展，并盡力保持主業(yè)價格的穩(wěn)定，其它業(yè)務定價則與社會普遍價格一致，以此開拓其它業(yè)務價格。特殊情況：國家宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化，市場競爭加劇，以及競爭對于定價嚴重威脅本公司利益情況下，本公司也考慮采用其它定價方式。第五節(jié) 項目市場建設一、廣告在項目的市場開發(fā)階段打品牌廣告讓項目為人們所認識，因本項目為生態(tài)旅游推廣項目，遵循一定程度上的社會效益，所以宣傳方式和渠道一定要高雅，不能媚俗。項目形象廣告：在大眾傳媒和專業(yè)媒體上，如南京電視臺、廣播電臺、地鐵上發(fā)布制作精良的創(chuàng)業(yè)形象廣告，廣告力求傳達信息準確到位，同時配以文字報道則會取得更為良好的效果。項目品牌廣告：品牌要以通過各種渠道進行。廣播、電視、信息、傳遞時間短，可以用來提高知曉度；利用報紙、雜志作一些高品位廣告，提升品牌形象。總之，項目品牌廣告要保持風格的統(tǒng)一，利用不同媒介的特色建立全方位、立體的信息傳播網(wǎng)。同時可以采取公益廣告和 “冠名”廣告等形式擴大知名度。二、公共關系在項籌建期初開始公關工作，公關活動的原則是樹立公司業(yè)務精湛，熱情周到，嚴謹踏實，富有社會責任感受的良好形象。1、承辦農業(yè)類學術研討會，交流會；2、與媒介聯(lián)合舉辦大型公益團體咨詢活動；3、發(fā)放公司出版物和宣傳品，向消費都傳達企業(yè)目標和策略。三、項目的市場培育發(fā)揮廣告功能，這主要是讓項目有一定知曉度的前提下突出特色起著功能廣告的作用。充分利用項目在進入市場時的一些成功舉措，進行口碑宣傳，加深顧客對項目的印象和信任。再者，將成功的安全和舉措做成專題片，用圖片、文字等方式宣傳。四、項目的市場維護市場維護措施的好壞直接關系到公司的服務成果、公眾形象并由此影響到公司最終利益。因此公司會通過各種途徑維護市場。加強服務，注意回訪及信息的及時反饋如旅游效果究竟如何，要以優(yōu)質的服務來維護并開拓項目的市場。虛心、廣泛聽取客戶的不同聲音，在認真分析客戶的各種意見和建議基礎上，努力提高服務質量，增強業(yè)務實力，讓我們的服務更加有針對性、實踐性，從而維護公司良好的市場形象。如果在公司沒有授權的情況下，有以公司名義冒名營業(yè)或從事其它事物者，本公司將訴諸法律。第六章 組織機構與項目管理第一節(jié) 組織機構本著機構簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機構。本項目建設單位為某某發(fā)展有限公司，項目籌建和建設由公司辦公室具體負責，采取國內外招標方式落實設計、施工、監(jiān)理單位及主要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質量、工期、造價。公司實行公司董事會領導下的總經(jīng)理負責。董事會決定子公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負責執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。第二節(jié) 運行管理1、總經(jīng)理向董事會負責，執(zhí)行董事會決策并報告工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作?？偨?jīng)理辦公室在總經(jīng)理領導下全面組織管理江寧生態(tài)農業(yè)旅游觀光園各項工作。2、各部門經(jīng)理向總經(jīng)理負責。由總經(jīng)理辦公室制訂部門職能和管理權限，并協(xié)調部門間關系。3、各部門員工通過技術培訓，采用招聘上崗?？偣窘y(tǒng)一頒發(fā)員工規(guī)范行為準則，樹立良好員工隊伍形象。4、由產業(yè)管理部協(xié)調有關部門在產前、產中、產后技術、生產資料營銷等全程服務網(wǎng)絡，嚴格質量檢測與標準化監(jiān)控，由營銷部承擔合同化營銷；實行產業(yè)化有償服務，提高輻射區(qū)有機、綠色產品整體優(yōu)勢和競爭力。第三節(jié) 運營機制1、經(jīng)營機制經(jīng)營機制是調動生產者參與基地建設積極性的關鍵，基地經(jīng)營機制采取多種經(jīng)營形式，形成利益共享，風險分擔，且利益與風險平衡的機制。2、資金運營機制投資方式為公司直接投資，所有資金為公司自有資金，在項目建設過程中要監(jiān)督資金的使用情況，確保資金運營的安全性。3、土地利用效率機制充分發(fā)揮土地利用效率，以激勵經(jīng)營者提高集約經(jīng)營強度，由單一經(jīng)營向多種經(jīng)營轉變，由產品經(jīng)營向資本經(jīng)營轉變。4、規(guī)避風險機制園區(qū)建設是一項風險性產業(yè)，因此，建立規(guī)避風險機制，即建立投資風險機制；建立健全園區(qū)保險制度、經(jīng)濟合同制度等，對保證園區(qū)的健康發(fā)展是十分必要的。5、項目管理（1）計劃管理按項目建設計劃統(tǒng)籌安排，按計劃任務組織好作業(yè)設計，按作業(yè)設計組織好施工。對項目建設所需的原材料、建筑材料、外購設備以及化肥、農藥、保水劑、苗木等物資的采購，由園區(qū)按計劃統(tǒng)一購買。2、工程管理工程管理嚴格履行江蘇省基本建設項目管理程序及標準。項目實施單位應委托有甲級資質的設計部門編制總體設計，按年度建設要求編報施工設計。施工設計要數(shù)字上表，任務上圖。項目施工嚴格實行先設計、后施工，按設計施工，實行施工人員追蹤負責制。種苗定購、起苗、運輸、檢疫、種植、管護等各生產環(huán)節(jié)統(tǒng)一管理，參與者的經(jīng)濟利益與成活率掛鉤，確保質量。嚴格檢查驗收制度，堅持一個工序檢查合格后再進入下一個工序。施工結束，自查合格后上報，由園區(qū)組織技術人員逐塊檢查驗收。由于工程建設涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專家參加的專家咨詢小組，提供技術、經(jīng)濟、生態(tài)建設等方面的咨詢及信息服務，為經(jīng)營決策服務。3、資金管理本項目資金主要為公司自籌資金。資金管理實行專項財務管理，配備專職財務人員，加強資金管理，嚴格執(zhí)行國家財務管理制度和貸款協(xié)議規(guī)定，定期編制財務報告，逐級上報；項目施工開支的報帳原始發(fā)票建檔保管，財務報表逐級審計、匯總、上報。資金安排堅持與建設任務量、配套資金的落實和建設成效掛鉤。企業(yè)配套資金在具體實施中必須落實，年初列入年度財務預算，爭取貸款及時下達。本項目資金屬專項資金，獨立核算，專款專用。4、信息管理為了便于決策管理，園區(qū)應建立體現(xiàn)施工現(xiàn)狀信息的項目信息管理數(shù)據(jù)庫、檔案庫，配備必要的信息處理工具，對項目施工、進度、質量、資金使用、林木生長、經(jīng)濟效益、環(huán)境狀況等動態(tài)情況進行及時匯總、分析、監(jiān)測和評價。5、經(jīng)營技術管理在項目前期要設計好經(jīng)營技術路線，以總體設計和施工設計規(guī)范確定經(jīng)營技術。在項目施工過程中要建立技術責任制，由技術人員包片技術指導，或技術入股，參與經(jīng)營。在經(jīng)費安排、基礎設施建設、管理手段、承包戶技術培訓等方面應全方位體現(xiàn)技術因素。第七章 風險分析及防范對策第一節(jié) 項目主要風險一、政策風險國家對旅游業(yè)的政策變動，如果要求必須有較高的旅游級別，則一系列審批過程難度將加大。相關法律的完善。二、經(jīng)營風險服務質量與消費者期望水平不符合，達不到理想的服務效果。三、行業(yè)風險該行業(yè)在短時期內難以形成氣候，如果市場狹小而不規(guī)范難以形成品牌。四、市場風險 在目前情況下，我們的服務是導入期產品，一旦進入成長期后，便會產生大量市場追隨者，新的競爭對手會紛擁而至。競爭對手的策略改變，應付策略上的不確定性。價格在一定程度上影響我們的業(yè)務進入低收入水平家庭的營銷策略。第二節(jié) 防范風險對策一、政策風險對策公司有著多年與政府合作的背景，同時擁有一支高知性的團隊，有著相當雄厚的經(jīng)驗來關注政策、方針，能夠敏感地、有效地抓住變化帶來的機遇。二、經(jīng)營風險防范高層管理人員真正投入質量管理活動，在資源配置上加以支持，建立以高品質服務為核心的企業(yè)文化，全體員工樹立服務品質第一的服務觀點；重視員工培訓，讓員工掌握新的服務技巧，改善服務態(tài)度。三、行業(yè)風險防范加大宣傳力度，用一流的服務與品質來吸引顧客。樹立品牌要利用高強度的宣傳方式。多元文化服務經(jīng)營，化解對單一服務項目的依賴性風險。 四、市場風險防范在主營核心業(yè)務基礎上，橫向、縱向拓展業(yè)務。加強管理，并建立及時有效的信息反饋渠道。第八章 投入估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算依據(jù)1、參照國家計委、建設部20XX年頒布的建設項目經(jīng)濟評價-方法與參數(shù)（第三版）對項目投資進行估算。2、土建工程、設備、土地等參照當前市場價格估算。3、相關農林牧工程項目、高新技術示范項目、觀光農業(yè)項目投資估算標準與定額。第二節(jié) 投資估算一、固定資產投資包括工程費用（建筑安裝工程、設備購置費）、預備費和建設期貸款利息。建筑安裝工程費用包括各功能區(qū)農業(yè)設施建設及基礎設施、附屬工程、環(huán)保工程等，經(jīng)分類分別估算后匯總。設備費按各功能區(qū)所需設備配置并匯總。無形資產包括項目勘測、規(guī)劃、設計、高新技術引進咨詢、項目評估論證、名牌產品策劃等費用。遞延資產主要是項目開辦運營所需有關費用。不可預見費用按工程費用（含種苗費）的5%估算。二、項目總投資估算結果本項目建設期2年。本項目建設總投資約8000萬元。項目總投資估算表投資項目投資額度（萬元）占總投資百分比生態(tài)農業(yè)區(qū)450056.25%旅游服務區(qū)250031.35%綠色養(yǎng)殖區(qū)100012.50%第三節(jié) 資金籌措本項目建設資金主要由公司自籌。第九章 財務估算第一節(jié) 財務估算依據(jù)1、國家計委、建設部20XX年頒布的建設項目經(jīng)濟評價-方法與參數(shù)（第三版）；2、國家和江蘇省有關法規(guī)、財稅政策和工程項目收費標準；3、建設單位提供的工藝技術參數(shù)、投入產出數(shù)據(jù)及相關背景資料；4、市場調研取得的有關數(shù)據(jù)。項目成本費用中原材料、燃料動力費用和工資福利費用采用當前市場價格估算。產品價格參照當前價格水平估算；對新特產品、有機產品及綠色產品，除參照當前市場價格外，需按新興產業(yè)發(fā)展過程中的價格變動規(guī)律進行價格修正，使其接近規(guī)?；a經(jīng)營條件下的較穩(wěn)定價格水平。第二節(jié) 項目產品銷售收入預測本項目在20XX年建成后開始投入運營，項目經(jīng)過初創(chuàng)期（1-3年）和發(fā)展成長期（4-5年）后趨于穩(wěn)定。項目投入運營后年收入及構成表收入（萬元）年份（年）20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX門票5010020040080010001000餐飲1302605201040208026002600住宿100200400800160020002000娛樂2004008001600320040004000產品銷售204080160320400400第三節(jié) 稅費估算根據(jù)國家有關稅收規(guī)定，酒店會所