房地產(chǎn)管理基本制度與政策.ppt

房地產(chǎn)管理基本制度與政策,培訓內(nèi)容（1）民法基本知識p1-134（2）行政法與行政訴訟法基本知識p135-161（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策p298-336,中國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)網(wǎng),不動產(chǎn)登記是為了維護民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服務于民事活動。因此，必須了解規(guī)范民事活動的民法知識。,第一章民法基本知識,1、在第一章“民法基本知識”中加入了第一節(jié)“導論”，要求掌握“法律淵源與法律適用規(guī)則”,第一節(jié)導論,一、法律淵源與法律適用規(guī)則（一）法律淵源：法律表現(xiàn)形式要點：法律效力、制定主體、適用范圍、舉例（二）法律適用規(guī)則,1在我國，最高人民法院所作的判決書，雖然不是規(guī)范性法律文件，但可以作為法律淵源。()錯2地方性法規(guī)是指地方各級人民代表大會及其常務委員會依照憲法、法律和行政法規(guī)，結(jié)合本轄區(qū)內(nèi)具體情況制定的有效力的規(guī)范性文件。()錯地方性法規(guī)主要是指省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)，結(jié)合本轄區(qū)內(nèi)具體情況制定和發(fā)布的，只在本轄區(qū)內(nèi)有效力的規(guī)范性法律文件此外，省、自治區(qū)的人民政府所在地的市和經(jīng)國務院批準的較大市的人大及其常委會，也可在一定條件下制定本市需要的地方性法規(guī)。,1.下列法的形式中，屬于國家的根本大法、具有最高法律效力的是（）。a、中華人民共和國全國人民代表大會組織法b、中華人民共和國立法法c、中華人民共和國憲法d、中華人民共和國刑法【答案】c2.下列規(guī)范性文件中，屬于行政法規(guī)的是（）。a、全國人民代表大會常務委員會制定的中華人民共和國公司法b、國務院制定的中華人民共和國外匯管理條例c、深圳市人民代表大會制定的深圳經(jīng)濟特區(qū)注冊會計師條例d、中國人民銀行制定的人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法【答案】b,不同法的形式具有不同的效力等級，下列各項中，效力低于地方性法規(guī)的是（）。a、憲法b、同級政府規(guī)章c、法律d、行政法規(guī)【答案】b,二、民法概述,1、要求掌握的知識點加入了“民事權(quán)利能力、民事行為能力、民事責任能力”2、“代理”這一知識點從熟悉的要求上升為掌握。3、熟悉的知識點中加入了“訴訟時效”4、對“權(quán)利客體”這一知識點不做要求5、教材中刪去了“宣告失蹤”“宣告死亡”,掌握：民事主體、民事權(quán)利能力、民事行為能力、民事責任能力、民事法律關(guān)系、民事法律行為，宣告失蹤和宣告死亡、監(jiān)護制度、代理制度。熟悉：民法基本原則、訴訟時效。了解：民法的概念與特征,一、民法的概念和特征,調(diào)整平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總和。調(diào)整對象：民事法律關(guān)系,二、民法的基本原則,1、下列哪一選項，不屬于民法的基本原則：（）a、意思自治b、平等互利c、誠實信用d、公序良俗b,三、民事法律關(guān)系,1、概念：平等主體之間的人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系。平等主體：法律地位平等，無隸屬和管理關(guān)系。法律關(guān)系的本質(zhì)是權(quán)利義務關(guān)系。2、要素：主體客體內(nèi)容,下列選項中，屬于民事法律關(guān)系的是_a.甲向稅務機關(guān)納稅b.甲去房地產(chǎn)交易中心辦理所有權(quán)登記c.乙向某小學捐款d.違章司機丙被交警罰款c,不動產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預，干預的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益,第一條公民、法人或者其他組織對房屋登記機構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復制登記資料等事項相關(guān)的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。,下列可以成為民事法律關(guān)系主體的有（）a：聾啞人b：合伙企業(yè)c：機關(guān)法人d：國家,1、一方只享有權(quán)利，另一方只承擔義務的民事法律關(guān)系是（）。a買賣法律關(guān)系b抵押法律關(guān)系c出租法律關(guān)系d撫養(yǎng)贍養(yǎng)法律關(guān)系b2、民事法律關(guān)系中，買賣法律關(guān)系中的客體是（）。a買賣的商品b交付買賣標的物的行為c買賣的標的物d買入方b,民法的基本邏輯,法律事實民事法律行為法律關(guān)系民事法律關(guān)系,民事主體,民事法律關(guān)系客體,民事法律關(guān)系內(nèi)容,引起,五、民事法律行為,1、概念：民法通則a54：民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事義務的合法行為。以意思表示為核心，強調(diào)意思自治,2、民事法律行為的分類,單方法律行為：遺囑,雙方法律行為：買賣合同、贈與合同,多方法律行為：董事會決議,要式法律行為：房地產(chǎn)抵押合同,不要式法律行為：民間借貸合同,以下民事法律行為中屬處分行為的有（）。a轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)b法定繼承人放棄繼承權(quán)c債權(quán)人免除債務人的債務d放棄房屋所有權(quán)e簽訂房屋買賣合同abcd,六、代理,第十五條委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權(quán)委托書和身份證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權(quán)委托書應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認證。,甲委托乙在單位附近幫自己租一套2居室的房子，房租在每月4000元以內(nèi)。乙找到房東丙簽訂房屋租賃合同。,被代理人（本人）甲,代理人乙,第三人丙,代理權(quán)關(guān)系,代理效果關(guān)系,代理行為關(guān)系,民法通則,第六十四條代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)。,代理權(quán)限的來源,法定代理：基于一定身份或資格依法律規(guī)定取得代理權(quán)的代理。指定代理：有權(quán)機關(guān)制定代理人的代理。委托代理：基于本人授予代理權(quán)的法律行為而發(fā)生的代理。,登記機構(gòu)審查委托書時，應對受托人身份、委托事項、代理權(quán)限、委托期間等內(nèi)容進行審查。委托他人辦理處分房地產(chǎn)登記的，委托書應當公證。委托他人代理登記時，受托人有兩人，是否要兩人共同代理？問題解答28應注意委托書的內(nèi)容，要認真分辨“共同”、“其中一人”，以及“和”及“或”等字樣，根據(jù)委托書來判斷能否由其中一人辦理委托事項。,民事法律行為都可以進行代理。（）錯甲是乙企業(yè)的銷售人員，隨身攜帶蓋有乙企業(yè)公章的空白合同書，便于隨時對外簽約。后甲因收取回扣被乙企業(yè)除名，但空白合同書未收回。甲以此合同書與丙簽訂購銷協(xié)議，該購銷協(xié)議的效力應如何認定？a、不成立b、無效c、效力待定d、有效【答案】d【詳解】根據(jù)合同法第49條的規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”本題中，因空白合同書未收回，而空白合同書的存在就可以認定相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，因此，購銷協(xié)議有效。需要提醒的是，表見代理屬于廣義上的無權(quán)代理，它與狹義的無權(quán)代理存在區(qū)別，表見代理在符合一定條件下能發(fā)生有權(quán)代理的效果。,七、民事主體,參加民事法律關(guān)系，享受民事權(quán)利并承擔民事義務的人。自然人、法人、其他組織,1、自然人,民事權(quán)利能力和民事行為能力權(quán)利能力始于出生，終于死亡行為能力欠缺之彌補監(jiān)護制度,死亡分為生理死亡和宣告死亡自然人的民事權(quán)利終于死亡，因此自然人死亡后，再申請將房產(chǎn)權(quán)利登記到其名下的，登記機構(gòu)應不予受理，如某登記案例：王某生前辦理了某棟房產(chǎn)的建設(shè)手續(xù)，土地使用證、規(guī)劃許可證等都辦理在王某名下，后王某死亡，繼承人其子小王申請辦理王某的房產(chǎn)初始登記，登記機構(gòu)答復王某先將相關(guān)手續(xù)繼承、變更至自己名下后，再以自己名義辦理房產(chǎn)初始登記。,完全民事行為能力：年齡在18周歲以上且精神正常（16以上未滿18）限制民事行為能力：10周歲以上的未成年人或不能完全辨認無民事行為能力：10周歲以下或完全不能辨認,監(jiān)護制度,1、法定監(jiān)護：未成年人在簽訂買房合同和辦理房屋登記時應當由未成年人的監(jiān)護人代理。2、對被監(jiān)護人財產(chǎn)的處分：除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。（結(jié)合房屋登記辦法a14）第十四條未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份的材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成年人利益的書面保證。,宣告死亡,1、宣告死亡的條件：下落不明（42）利害關(guān)系人申請(有順序性）p29法院公告（下落不明者住所地基層法院,13)2、宣告死亡的法律后果：（一般+特別）3、宣告死亡的撤銷,宣告失蹤,1、條件：下落不明滿2年利害關(guān)系人申請（無順序性）法院公告期3個月2、法律后果：財產(chǎn)代管人3、宣告失蹤的撤銷,2、法人,第三十六條法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力，從法人成立時產(chǎn)生，到法人終止時消滅。,第六條設(shè)立公司，應當依法向公司登記機關(guān)申請設(shè)立登記。第七條依法設(shè)立的公司，由公司登記機關(guān)發(fā)給公司營業(yè)執(zhí)照。公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期。公司營業(yè)執(zhí)照應當載明公司的名稱、住所、注冊資本、實收資本、經(jīng)營范圍、法定代表人姓名等事項。公司營業(yè)執(zhí)照記載的事項發(fā)生變更的，公司應當依法辦理變更登記，由公司登記機關(guān)換發(fā)營業(yè)執(zhí)照。,公司的營業(yè)執(zhí)照是工商部門簽發(fā)的公司注冊登記的法定證書，公司自成立時起取得法人資格，而公司的成立則以取得營業(yè)執(zhí)照為其標志。因此，公司營業(yè)執(zhí)照是公司合法存在的身份證明，是訴訟活動中證明其主體資格和當事人身份的主要證據(jù)。公司是否具有法人資格的直接表現(xiàn)形式就是是否擁有合法的營業(yè)執(zhí)照。,公司登記管理條例,第七十二條公司成立后無正當理由超過6個月未開業(yè)的，或者開業(yè)后自行停業(yè)連續(xù)6個月以上的，可以由公司登記機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。第七十六條公司不按照規(guī)定接受年度檢驗的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗；逾期仍不接受年度檢驗的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。年度檢驗中隱瞞真實情況、弄虛作假的，由公司登記機關(guān)處以1萬元以上5萬元以下的罰款，并限期改正；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。,公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后還能否買賣房產(chǎn)？登記機關(guān)是否應為其辦理相關(guān)登記？,第一百八十一條公司因下列原因解散：（四）依法被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責令關(guān)閉或者被撤銷；（五）第一百八十四條公司因本法第一百八十一條第（一）項、第（二）項、第（四）項、第（五）項規(guī)定而解散的，應當在解散事由出現(xiàn)之日起十五日內(nèi)成立清算組，開始清算。,第一百八十七條清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后，應當制定清算方案，并報股東會、股東大會或者人民法院確認。公司財產(chǎn)在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，繳納所欠稅款，清償公司債務后的剩余財產(chǎn)，有限責任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。清算期間，公司存續(xù)，但不得開展與清算無關(guān)的經(jīng)營活動。公司財產(chǎn)在未依照前款規(guī)定清償前，不得分配給股東。,1、公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照，公司的法人資格仍然存在。2、吊銷公司營業(yè)執(zhí)照是工商行政管理機關(guān)對違法違規(guī)公司處以的行政處罰，終止的是公司的營業(yè)資格，公司不得繼續(xù)新的經(jīng)營活動。應當進入清算程序。在清算期間，應當清理、處理以往未了結(jié)的債權(quán)債務關(guān)系，不得建立新的民事法律關(guān)系，以免減少公司資產(chǎn)，影響到公司利害關(guān)系人的利益。3、營業(yè)執(zhí)照被吊銷之后，即或其法人資格尚未消滅，其民事權(quán)利能力和民事行為能力已被限制，不能再進行房屋買賣等行為，登記機關(guān)對此不予辦理房屋登記。,2、法人,第五十三條國家機關(guān)對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。第五十四條國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。,3.其他組織,所謂的“其他組織”是指合法成立、有一定組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。下面列舉的一些非法人組織可以作為物權(quán)權(quán)利人，相應的這些非法人團體、分支機構(gòu)當然也可以作為申請人提出房屋登記的申請：（參見問題解答p11）1依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨資企業(yè)、合伙組織；2依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的聯(lián)營企業(yè)；3依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)；4經(jīng)民政部門核準登記領(lǐng)取社會團體登記證的社會團體；5經(jīng)核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、村辦企業(yè)；6法人依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)；（如新華書店）7中國人民銀行、各商業(yè)銀行設(shè)在各地的分支機構(gòu)；8中國人民保險公司設(shè)在各地的分支機構(gòu)等。,八、權(quán)利客體,權(quán)利和義務作用的對象物權(quán)的客體物動產(chǎn)和不動產(chǎn)（注意不動產(chǎn)的范圍）,第二節(jié)物權(quán)法,掌握：物權(quán)的概念與特征，債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分，物權(quán)法定原則、公示公信原則，基于法律行為的物權(quán)變動、非基于法律行為的物權(quán)變動，所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有（按份共有、共同共有），不動產(chǎn)的善意取得、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)，抵押權(quán)、擔保與反擔保。熟悉：物權(quán)法的特征、地役、宅基地使用權(quán)權(quán)。,大綱及教材的變動,對“物權(quán)特定原則”“土地承包經(jīng)營權(quán)”不作要求在掌握的知識點中新增了“不動產(chǎn)的善意取得”“擔保與反擔保”,一、物權(quán)概述,掌握：1、物權(quán)的概念與特征（p45）2、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分（p49）熟悉：物權(quán)法的特征（p50）,物權(quán)的概念與特征,一、物權(quán)的概念特定的物直接支配排他,二、物權(quán)的特征支配權(quán)：直接支配無需借助絕對權(quán)：絕對對抗任何人三、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別支配權(quán)請求權(quán)對世權(quán)對人權(quán)排他性平等性,物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別,一房二賣前后兩個買賣合同都是有效的。但由于其標的是同一的，房屋只能實際交付給一個買方，只有一個買賣合同能夠被賣方所實際履行。該合同的買方，基于合法有效的合同并辦理了過戶登記手續(xù)，所取得的房屋所有權(quán)合法有效，應當受到法律的保護。而另一位買方，可以要求追究賣方的違約責任。賣方基于合法有效的合同而產(chǎn)生出實際交付房屋并過戶的義務，由于他沒有履行該義務，因此理應承擔違約責任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣方失去了繼續(xù)實際履行合同的能力，因此其承擔違約責任的方式只能是支付違約金或賠償損失。,物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別,物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)甲將房屋賣給乙，并且已經(jīng)交房，但未登記；后來甲又將同一房屋賣給了丙，辦理了登記過戶手續(xù)。則丙享有所有權(quán)且優(yōu)先于乙享有的債權(quán)。例外：買賣不破租賃；特殊債權(quán)；預告登記,四、物權(quán)法的特征1、私法2、實體法定分止爭,二、物權(quán)法的基本原則,1、物權(quán)法定原則2、公示公信原則3、物權(quán)特定原則,1、物權(quán)法定原則,法：全國人大或全國人大常委會制定的法律定（種類、內(nèi)容）,自物權(quán)（所有權(quán)）土地承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)他物權(quán)抵押權(quán)擔保物權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán),物權(quán),以下屬于物權(quán)的有：（）a不動產(chǎn)留置權(quán)b典權(quán)c動產(chǎn)抵押權(quán)d不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)c,2、公示公信原則,（1）公示：物權(quán)法a6、a9、a23公示什么？權(quán)利性質(zhì)與權(quán)利歸屬怎么公示？物權(quán)變動的公示方法（2）公信：善意取得,物權(quán)變動的公示方法,不動產(chǎn)登記（記載于登記簿）動產(chǎn)交付有相反證據(jù)的除外,夫妻共有的房屋登記在丈夫一人名下，丈夫?qū)⒃摲课莩鍪劢o了第三人甲，甲支付了購房款200萬，并辦理了過戶登記。,2010年4月張某買房，并于2010年10月辦理了產(chǎn)證，出租給王某。后王某將張某的產(chǎn)證調(diào)包，并自稱房屋產(chǎn)權(quán)人，在報紙上發(fā)布售房信息。第三人在報紙上看到該房的售房廣告，于11月25日與王某達成購房協(xié)議，并于11月29日持購房協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證及假冒的產(chǎn)權(quán)人身份證（偽造的身份證文字信息與產(chǎn)權(quán)人真身份證的信息一致，頭像換成了王某）等手續(xù)，到該市房產(chǎn)管理局辦理了過戶手續(xù)。12月，原告向公安機關(guān)報案，稱該房屋產(chǎn)權(quán)證被承租人調(diào)包賣給第三人，并向房管局要求將該房產(chǎn)權(quán)由第三人變更為自己，房管局拒絕辦理后，張某向法院提起訴訟。,第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。,善意取得的要件p59,1、善意取得的對象可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。2、受讓人取得財產(chǎn)時出于善意。3、轉(zhuǎn)讓人必須是無權(quán)處分財產(chǎn)的人。4、受讓人以合理的價格有償取得。5、受讓人已經(jīng)實際取得標的物所有權(quán)。,3、物權(quán)特定原則,在登記簿上記載的不動產(chǎn)應當是特定的不動產(chǎn)，能夠與其他不動產(chǎn)相區(qū)分。登記單元（登記單位）p58,三、物權(quán)變動,基于法律行為的物權(quán)變動非基于法律行為的物權(quán)變動,基于法律行為的物權(quán)變動物權(quán)法a9、a23,原則：不動產(chǎn)登記生效主義動產(chǎn)交付生效主義例外：土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、準不動產(chǎn)登記對抗主義,甲賣給乙一套房子，3月1日簽訂買賣合同，4月1日交房，6月1日辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，乙何時取得該房的所有權(quán)？,我國物權(quán)法第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”,3個月前，張三急等錢用，決定將新買的私家車以20萬元賣給李四，當天兩人簽訂合同，李四一次性付清車款，從張三處拿到鑰匙將車開走。3個月后，張三發(fā)現(xiàn)李四把車開走后沒有辦理過戶登記，于是，他隱瞞了曾將車賣給李四的事實，又把同一輛車賣給了王五。王五用張三所給的車鑰匙，把車開走。李四發(fā)現(xiàn)該車“失竊”后當即報警，警察在王五處找到該車。李四、王五都認為自己是該車的合法所有者，爭執(zhí)不下，對簿公堂，結(jié)果李四敗訴。,雖然李四從張三處獲得私家車及其所有權(quán)，但由于他沒有登記，而王五事先對張三將車賣給李四的事實并不知情，又通過有償合同向張三支付了合理價格，并辦理了登記，就成了“善意第三人”，并因此取得了該車的所有權(quán)。在這種情況下，李四的“所有權(quán)”就不能對抗“善意第三人”王五的“所有權(quán)”，物權(quán)法保護王五的所有權(quán)，而不保護李四的所有權(quán)，即法律上認定該小汽車歸王五所有，李四不享有車輛所有權(quán)(物權(quán))，而只能根據(jù)合同向張三主張支付違約金、賠償損失等債權(quán)。,甲取得合法建房批準手續(xù)后蓋了座房子，3月1日蓋好，4月1日去辦理了初始登記。甲何時取得該房的所有權(quán)？,非基于法律行為的物權(quán)變動,第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。,非基于法律行為的物權(quán)變動,取得無須登記，處分必須登記物權(quán)法a28-30：人民法院、仲裁委員會的仲裁決定、人民政府的征收決定文書生效之日繼承或受遺贈被繼承人死亡之日合法建造、拆除房屋行為成就之日,合法建造房屋的物權(quán)自（）發(fā)生效力。a、申請房屋所有權(quán)登記時b、事實行為成就時c、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時d、記載于不動產(chǎn)登記簿時,5月1日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價320萬。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但未辦理過戶登記。7月，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于8月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。下述說法正確的是：a、杜某有權(quán)請求丁某返還房屋b、小王須將所繼承的房屋登記在自己名下，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某c、該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移自杜某取得房產(chǎn)證之日發(fā)生效力d、丁某取得該房屋的所有權(quán)答案：ab,四、所有權(quán),1、所有權(quán)的內(nèi)容：積極權(quán)能：占有、使用、收益、處分消極權(quán)能：物權(quán)請求權(quán)2、所有權(quán)的類型國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán),建筑物區(qū)分所有權(quán),由業(yè)主享有的專有部分所有權(quán)、共用部分共有權(quán)以及因共同關(guān)系所生的共同管理的權(quán)利共同構(gòu)成的特別所有權(quán)。,（1）專有部分所有權(quán),*專有所有權(quán)的客體專有部分獨立性業(yè)主取得專有部分的所有權(quán)應當?shù)怯?（2）共有權(quán),共有部分：p55,（3）業(yè)主的管理權(quán),業(yè)主的管理權(quán)：重大事項的共同決定權(quán)（1/2,2/3）業(yè)主大會業(yè)委會（決議的約束力）業(yè)主訴權(quán),共有,*比較：共同共有和按份共有是否有共同關(guān)系分割的限制是否有份額權(quán)利義務的承擔*房屋登記中的共有問題登記辦法a25申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構(gòu)應當在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。登記辦法第十三條：共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。,第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。,五、用益物權(quán),他物權(quán),1、建設(shè)用地使用權(quán),1、土地為國有2、權(quán)利取得方式3、特點同一塊國有土地上可以設(shè)立多個建設(shè)用地使用權(quán)房隨地走，地隨房走p69物權(quán)法a146、1474、期限,從一級市場取得,從二級市場取得：轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與,出讓,劃撥p83,2、宅基地使用權(quán),權(quán)利主體：只能是（轉(zhuǎn)讓問題）登記問題：申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理。,3、地役權(quán),概念：需役地供役地地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓登記對抗主義,甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便于相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑，作為補償，甲每年支付給乙4000元。但并未進行地役權(quán)登記。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙不知道甲乙之間的約定，在該土地上建了棟高樓，與甲發(fā)生了糾紛。以下說法正確的是：a、甲對乙的土地的地役權(quán)不生效b、甲有權(quán)不讓丙建高樓c、丙有權(quán)建高樓，但須補償甲由此受到的損失d、甲乙之間的地役權(quán)不得對抗丙，丙有權(quán)建高樓,六、擔保物權(quán),本擔保與反擔保a銀行,b,貸款1000萬,保證,房屋抵押,本擔保,反擔保,擔保物權(quán)包括（）。a、抵押權(quán)、地役權(quán)、留置權(quán)b、抵押權(quán)、居住權(quán)、質(zhì)權(quán)c、留置權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)d、抵押權(quán)、租賃權(quán)、質(zhì)權(quán),1、抵押權(quán),1、概述2、抵押的財產(chǎn)3、抵押權(quán)的生效,1、概述,擔保物權(quán)：從屬性（如企業(yè)之間拆借的抵押登記問題）優(yōu)先受償性物上代位性：抵押權(quán)的效力及于抵押物的代位物不轉(zhuǎn)移占有,2、抵押的財產(chǎn),物權(quán)法a180、a184債務人或第三人有權(quán)處分的財產(chǎn)可以抵押的財產(chǎn)（列舉+不禁止即可抵押）房（在建的、建好的均可）、地（土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房）、動產(chǎn)禁止抵押的財產(chǎn)p99,3、抵押權(quán)的生效,抵押合同：書面抵押登記登記生效登記對抗,第三節(jié)合同法,1、“合同的概念與特征”由掌握變?yōu)槭煜?、熟悉的知識點中新增了“租賃合同”3、增加了“地役權(quán)合同”這一知識點，要求了解即可。掌握：合同的成立要件、合同成立與生效的關(guān)系，合同的形式、無效合同、可撤銷合同、效力待定的合同。熟悉：合同的概念與特征、買賣合同、租賃合同、借款合同、贈與合同、抵押合同。了解：地役權(quán)合同,一、合同的概念與特征,雙方法律行為（多方）,二、合同的成立與生效,1、合同的成立：當事人通過締約過程而達成意思一致。2、合同的生效：已經(jīng)成立的合同因符合法定有效要件而取得現(xiàn)行法律認可。3、成立與生效的關(guān)系4、合同的效力與物權(quán)登記效力的區(qū)別,3、成立與生效的關(guān)系,（1）絕大多數(shù)合同，成立即生效（2）成立并不當即生效，等待生效條件滿足了才生效法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)，并以此為生效要件的，當事人辦理了批準、登記手續(xù)。合同附生效條件或期限的，自條件或期限成就時生效。,4、合同的效力與物權(quán)登記效力區(qū)別,第十五條當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。,三、合同的內(nèi)容與形式,合同不等于合同書合同的形式：書面、口頭、其他,四、合同的效力p110,合同無效（原因+后果）可撤銷合同（原因+后果）效力待定合同（原因+后果）,合同無效的原因,欺詐、脅迫的手段訂立合同損害國家利益惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益以合法形式掩蓋非法目的損害社會公共利益違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定國有企業(yè)甲與私營企業(yè)乙訂立合同，乙欺詐甲，致甲損失10萬元。該合同效力如何？（）a、效力待定b、無效c、可變更、可撤銷d、有效,效力待定的合同,原因：主體不適格（行為能力、代理權(quán)、處分權(quán)）效果：效力未定，取決于第三人的追認和特定事實的發(fā)生。,五、不動產(chǎn)登記中常見的幾類合同,買賣合同借款合同贈與合同抵押合同租賃合同：買賣不破租賃登記備案,第四節(jié)婚姻繼承法,掌握：夫妻財產(chǎn)關(guān)系。,一、夫妻財產(chǎn)關(guān)系,夫妻約定財產(chǎn)制：約定優(yōu)先夫妻法定財產(chǎn)制：婚前財產(chǎn)個人所有，婚后所得共同共有,第十七條【夫妻共有財產(chǎn)】夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產(chǎn)。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。,夫妻一方的財產(chǎn)婚姻法第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。,個人財產(chǎn)婚后收益問題,例1張三婚前擁有的房產(chǎn)一套，婚后出租出去，收取每月3000元的租金，請問租金屬誰所有？例2張三婚前擁有的房產(chǎn)一套，受房地產(chǎn)市場影響，婚后該房由100萬猛漲至300萬，請問增值的部分屬誰所有？例3張三婚前擁有的房產(chǎn)一套，婚后夫妻二人對房屋進行裝修以及改造，房屋價格由原先的100萬漲至120萬。請問增值的部分屬誰所有？（婚三第五條夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。）p101,例1婚前，甲承諾將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋贈與乙，但遲遲未去辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，婚后，甲反悔，該房屋歸誰所有？例2婚前，甲承諾將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋贈與乙，但遲遲未去辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，乙怕甲反悔，要求甲寫下贈與合同，并進行了公證婚后，甲反悔，要求撤銷贈與合同，該房屋歸誰所有？解釋三第六條p100,甲和乙結(jié)婚后，甲父母出資購置了一套房子給甲乙夫婦。產(chǎn)權(quán)登記在甲名下，該房屋應歸誰所有？甲個人所有解釋三a7甲和乙結(jié)婚后，甲父母出資95萬，乙父母出資5萬，共同為二人購置一套房屋。登記在甲的名下。該房屋應歸誰所有？甲乙按份共有解釋三a7,婚后雙方父母出資的,案例：甲乙婚后，甲父母出資95萬，乙父母出資5萬，共同為二人購置一套房屋。房產(chǎn)證上登記了二人的名字。問：若離婚，乙能分得多少財產(chǎn)份額？答：共同共有，能分得50萬元。案例：甲乙婚后，甲父母出資95萬，乙父母出資5萬，共同為二人購置一套房屋。房產(chǎn)證上登記了乙一個人的名字。問：該房屋歸誰所有？若離婚，乙能分得多少財產(chǎn)份額？答：按份共有，能分得5萬元。,關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）,第八條婚后由一方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應認定該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，可以認定該不動產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據(jù)證明贈與一方的除外。第十一條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進行合理補償。,繼承法,掌握：繼承、繼承權(quán)、法定繼承、遺囑繼承、遺贈。熟悉：轉(zhuǎn)繼承、代位繼承、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。,一、法定繼承,法定繼承的范圍和順序法定繼承中特有的制度代位繼承,第十條遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。第十二條喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，作為第一順序繼承人。,王某有一子王甲，孫子王小甲。王某于8月2日死亡，留有遺產(chǎn)90萬，未來得及留下遺囑。問：王某的遺產(chǎn)如何分配？王某有一子王甲，孫子王小甲。王某于8月2日死亡，留有遺產(chǎn)90萬，未來得及留下遺囑。且王甲于8月1日死亡。問：王某的遺產(chǎn)如何分配？王某有一子王甲，孫子王小甲。王某于8月1日死亡，留有遺產(chǎn)90萬，未來得及留下遺囑。且王甲于8月2日死亡。8月15日分配王某的遺產(chǎn)。問：王某的遺產(chǎn)如何分配？,被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。繼承開始后，遺產(chǎn)分割前，被繼承人的繼承人死亡，繼承人的份額轉(zhuǎn)歸其合法繼承人繼承。,二、遺囑繼承,遺囑有效的條件（實質(zhì)要件+形式要件）,三、遺贈,比較：遺贈vs遺囑繼承（均有遺囑，區(qū)別在哪？）指定的接受遺產(chǎn)的人不同是否要做出接受遺產(chǎn)的表示上不同,第五節(jié)民事訴訟法,掌握：民事訴訟的范圍、基本原則、管轄、訴訟參與人、證據(jù)規(guī)則、期間和送達、執(zhí)行程序。熟悉：民事訴訟的審判組織、回避要求、民事調(diào)解、審判程序、民事法律文書的類型。了解：涉外民事訴訟程序的特別規(guī)定，民事訴訟程序與行政訴訟程序的區(qū)別。,按我國民事訴訟法規(guī)定，認定成年人為無民事行為能力人，必須由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層（）提出。a、人民法院b、人民檢察院c、仲裁委員會d、人民政府,關(guān)于民事案件的級別管轄，下列哪一選項是正確的？（）a、第一審民事案件原則上由基層法院管轄b、涉外案件的管轄權(quán)全部屬于中級法院c、高級法院管轄的一審民事案件包括在本轄區(qū)內(nèi)有重大影響的民事案件和它認為應當由自己審理的案件d、最高法院僅管轄在全國有重大影響的民事案件a,執(zhí)行回轉(zhuǎn),1.適用情形（1）據(jù)以執(zhí)行的判決、裁定和調(diào)解書確有錯誤，被人民法院撤銷的。（2）其他法律文書執(zhí)行完畢后，被有關(guān)機關(guān)依法撤銷的。2.適用條件（1）已經(jīng)執(zhí)行完畢的執(zhí)行根據(jù)被撤銷；（2）根據(jù)新的生效法律文書。注意：一定要有新的執(zhí)行根據(jù)，僅僅是執(zhí)行根據(jù)被撤銷不會導致執(zhí)行回轉(zhuǎn)。3.程序要求（1）法院依當事人申請或依職權(quán)，按照新的生效法律文書，作出執(zhí)行回轉(zhuǎn)的裁定，責令原申請執(zhí)行人返還已取得的財產(chǎn)及其孳息。注意：執(zhí)行回轉(zhuǎn)有兩種啟動方式。（2）拒不返還的，強制執(zhí)行。,執(zhí)行回轉(zhuǎn),2006年6月27日，伍文芳向四川省資陽市雁江區(qū)人民法院起訴，要求卓必榮（伍文芳前夫）給付扶養(yǎng)費，并同時申請訴訟保全。雁江區(qū)法院于同日作出保全裁定，并于次日凍結(jié)卓必榮銀行賬戶上存款1.3萬元。該案經(jīng)四川省資陽市中級人民法院二審審理，判決卓必榮給付伍文芳扶養(yǎng)費11100元；一、二審訴訟費1850元由卓必榮承擔。后經(jīng)伍文芳申請執(zhí)行，雁江區(qū)法院依法扣劃卓必榮的銀行存款1.3萬元。卓必榮不服一、二審判決，向資陽中院申請再審。2008年12月22日，資陽中院作出裁定，撤銷原一、二審判決，發(fā)回雁江區(qū)法院重新審理。2009年3月17日，雁江區(qū)法院以伍文芳經(jīng)傳票傳喚無正當理由未到庭為由，裁定按撤訴處理。據(jù)此，卓必榮申請執(zhí)行回轉(zhuǎn)。,第二章行政法與行政訴訟法,行政組織法行政行為法行政爭議法國家賠償法,行政復議,行政訴訟,一、行政法概述,掌握：行政法的基本原則。包括：行政合法性原則、比例原則、行政信賴保護原則與行政應急性原則。其中就登記機構(gòu)而言，特別需要注意的是行政合法性原則。熟悉：行政法的概念與特征。,二、行政主體,熟悉：行政主體的特征。（降低了要求）了解：行政公務員的職責。,行政主體：權(quán)、名、責權(quán)自己享有并行使行政職權(quán)；否則可能是民事主體名以自己名義實施行政活動；從其簽名蓋章上體現(xiàn)責必須能夠獨立承擔因行政活動而產(chǎn)生的法律責任建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)權(quán)證書，由市房屋、土地行政管理部門頒發(fā)，并依法承擔相應的法律責任。,行政公務員的職責：物權(quán)法a13物權(quán)法a12房屋登記辦法a19,三、行政行為,掌握：行政行為的概念與類型、行政登記的概念與性質(zhì)，房屋登記行為與作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系的區(qū)別。了解：行政強制、行政處罰,抽象行政行為具體行政行為：四個特性缺一不可行政登記：,四、行政法律責任,1、知識點需要掌握的內(nèi)容是：行政法律責任的構(gòu)成要件、行政法律責任的追究與承擔。,第九十二條房屋登記機構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構(gòu)承擔相應的法律責任。房屋登記機構(gòu)承擔賠償責任后，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權(quán)追償。第九十三條房屋登記機構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記；（三）玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。,五、行政復議,1、知識點（1）需要掌握的是：行政復議的范圍與管轄、行政復議程序、行政復議決定（2）需要熟悉的是：行政復議參加人的特征,六、行政訴訟,1、知識點（1）需要掌握的是：行政訴訟受案范圍與管轄、行政訴訟參加人、行政訴訟舉證責任、行政訴訟的結(jié)果。（2）需要熟悉的是：行政訴訟程序。,房屋登記案件的行政訴訟,關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定1、受案范圍：公民、法人或者其他組織對房屋登記機構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復制登記資料等事項相關(guān)的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。房屋登記排除司法審查的情形：1)根據(jù)有權(quán)機關(guān)法律文書所為的房屋登記2)換證、補證及更新登記簿3)歷史遺留問題,2、管轄：不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。第七條房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：（一）請求房屋登記機構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復制登