《土地增值稅講義》PPT課件

土地增值稅,主要內(nèi)容,土地增值稅之其他關(guān)注,土地增值稅之進行時,土地增值稅之前期關(guān)注,土地增值稅之前期關(guān)注-主要文件,土增清算單位為：1、分項目2、分期3、分房地產(chǎn)類型,國稅發(fā)（2006）187號文土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。,土地增值稅之前期關(guān)注-普通住宅,相關(guān)政策,相關(guān)結(jié)論,土地增值稅之前期準備-普通住宅,普通標準住宅與其他類型房地產(chǎn)是否需要分開？,普通標準住宅與其他類型開發(fā)產(chǎn)品的界定,1,國稅發(fā)（1995）46號文：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。,提前測算、做好籌劃,2,土地增值稅之前期準備-核定征收,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：,（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。,土地增值稅之進行時-收入,補貼收入,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,視同銷售,1,2,3,土地增值稅之進行時-收入,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,1,（國稅函2010220號）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。,與企業(yè)所得稅的差異,與核算指引的差異,土地增值稅之進行時-收入,視同銷售,2,（國稅發(fā)（2006）187號文）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。,回遷房屋,內(nèi)部員工福利,與企業(yè)所得稅的差異,特例折扣,翻一頁看看,土地增值稅之進行時-收入,視同銷售與企業(yè)所得稅的差異,2,（國稅發(fā)（2009）31號文）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。,視同銷售價格規(guī)定不相同,視同銷售確認時間不相同,視同銷售范圍不相同,土地增值稅之進行時-收入,補貼收入,3,土地出讓金返還、稅收返還等補貼收入屬于營業(yè)外收入，不屬于土地增值稅征稅范圍。,土地增值稅之進行時-扣除項目,利息費用,取得土地使用權(quán)支付的金額,房地產(chǎn)開發(fā)成本,相關(guān)稅金,1,2,3,4,土地增值稅之進行時-扣除項目,取得土地使用權(quán)支付的金額,1,（實施細則）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。,包含建設(shè)期的土地使用稅嗎？,包含土地閑置費嗎？,包含土地出讓金、取得土地的交易費和契稅等。,土地增值稅之進行時-扣除項目,房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償,2,土地成本如何分攤？,（實施細則）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。,（國稅發(fā)2006187號）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。,（國稅發(fā)200991號）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。,土地增值稅之進行時-扣除項目,房地產(chǎn)開發(fā)成本前期、建安、基礎(chǔ)設(shè)施、配套及開發(fā)間接費,2,（1）單位面積四項成本的扣除標準,關(guān)注：,（2）與企業(yè)所得稅的差異,土地增值稅之進行時-扣除項目,房地產(chǎn)開發(fā)成本與企業(yè)所得稅的差異（1）,2,預提成本,土地增值稅之進行時-扣除項目,房地產(chǎn)開發(fā)成本與企業(yè)所得稅的差異（2）,2,利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場,土地增值稅之進行時-扣除項目,房地產(chǎn)開發(fā)成本與企業(yè)所得稅的差異（3）,2,項目營銷設(shè)施建造費,（國稅發(fā)（2009）31號）開發(fā)間接費主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。,（土增稅實施細則）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,土地增值稅之進行時-扣除項目,利息費用-相關(guān)規(guī)定,3,國稅函2010220號關(guān)于利息支出規(guī)定：,(一)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。,(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。,(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。,土地增值稅之進行時-扣除項目,利息費用-相關(guān)問題（1）,3,同期同類貸款利率的確定,（國稅函201134號）同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。企業(yè)應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。,土地增值稅之進行時-扣除項目,利息費用-相關(guān)問題（2）,3,經(jīng)營性物業(yè)貸款利息支出的扣除,信托貸款利息支出的扣除,集團內(nèi)分攤貸款利息支出的扣除,財務(wù)顧問費的扣除,土地增值稅之進行時-扣除項目,相關(guān)稅金,4,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等